ファインシティ大宮公園ってどうですか？

2つの物件の価格を1者が直接コントロールしてるというより、
植竹町の物件の需給や価格が、市場を通じて間接的に、大宮公園の物件の需給や価格に影響しているということです。
そのように影響されるということは、結局、マクロの不動産市況が悪いか、ミクロのこのエリアの市況が悪いかだと推測できます。
仮に、青森のマンションが値下げしても、大宮公園のマンションへの影響はほとんどないでしょう。
しかし、植竹町と大宮公園は、どちらもステラタウン一円の物件として、相互に影響し得る、ということです。

>>335 マンション検討中さん
うーん
竣工前完売が見えた時期に行った異例の値上げは、この一円の物件価格と相関関係があると？
人気がある地区ってことでしょうか

https://www.sumu-log.com/archives/64212/
■アーバンパレス武蔵浦和

2020年築　西浦和駅徒歩9分

新築時の坪単価約225万円
現在の坪単価約140万円

動き一例

約70㎡
新築時4900万円台
中古時2900万円台

さいたま市内で駅徒歩圏のマンションなのにこんな下がることあるんだね。

>>331 マンション検討中さん
すでに購入されたかたは別によいのでは？値下げされたのでなく、値上げされたのですから。早めに買っておいて良かったー！では？？

>>337 マンション比較中さん
西浦和はだめですな。浦和と名のつく中で一番だめかも。

>>334 マンション検討中さん
ということは、大宮公園は値上げしても売れる！と判断したってことですかね？？

「値上げしたら売れる！」と思って値上げしたはいいものの、実際は金融政策の変更や購入者側の景況感悪化もあり、1割強売れ残ってる

ここのファインシティを値上げした事でこちらの販売は進まず、植竹町が売れているので狙い通りじゃないですか。
とお思いますが。

氷川ロールの来場プレゼント、いいですね(^^)
こういったプレゼントをするのは、やはり検討される方に地縁のある方が多いからなんでしょうか。
注意書きに当キャンペーンは氷川の社YAKUMOの提供・協賛によるものではございませんとありますが、売主さん提供で自主的にプレゼントしているという意味ですよね。

周辺路線価が今年も上がりましたね。
正面道路
R5 195千円/㎡　→ R6 200千円/㎡
側面道路
R5 170千円/㎡　→ R6 175千円/㎡

この物件の売出価格が近辺より比較的高かったので、当然、路線価も釣られて上がる
というメカニズムですね
ですので、この物件が中古になったときに高値で売れなかったら、同様のメカニズムで、特に側面道路などは下がっていくのでしょう

>>345 通りがかりさん

まぁ、この物件ができる前から高かったですけどね

>>337 マンション比較中さん
ここは同じようになる可能性高いでしょうか？
さいたま市の中古マンションは昨年7月にピークアウトしたという記事も見ました。

>>347 周辺住民さん

西浦和は何故かあまり人気無いですね
中浦和も使えるって立地だとまあまあだけど
中古で買うと安いからオススメだけど

ステラタウン周辺に当たるこことかは急落とかは無いですね、地味に人気なエリアです
大宮が近いってのもあると思う

マイナーだけどその分安いからね

>>348 口コミ知りたいさん
西浦和はそもそもマンション建てられない市街化調整区域や学校や病院を建てられない準工業地域が多数ですので、住環境としてはかなり微妙です。また、荒川氾濫したら確実に沈むので、その辺のリスクもあり人気が出ないんでしょうね。

>>349 マンション掲示板さん
準工なら学校病院建てられますね、失礼しました

>>348 口コミ知りたいさん
不動産屋の友人がステラタウン周辺もここ1年位で下がってきてるって言ってましたよ

>>348 口コミ知りたいさん
ここはステラタウン周辺物件って感じではないですけどね。

ステラタウンは開発され尽くした感がありますね
こちらも後続の物件は見込まれませんし、あったとしても戸建てでしょうし
それでも終の住処としてなら、まだ多少便利で良さそうです

上がり目としては大宮公園の再整備、周辺に点在する団地の再生事業、北部医療センター跡地の再開発くらいでしょうか。現状どれも大きなインパクトはないですが...。
353さんの言う通り、住み続けるならアリかなって感じですね。

>>354 マンション掲示板さん
そんなに開発されなくても良いです。自然豊かで閑静なこの土地が好きですから。。。その割に大宮が近くて便利なのも良いです。

>>351 匿名さん
まず、あまり物件が出ないですよね
ほとんど築40年前後ですが、2000万から3000万と安くはないと思います。
築10年程度のものでしたら最近でも4000万から5000万ほど。シティテラスなんかは新築より1000万近く値上がりしています。

ステラ周辺なので、いずれも最寄り駅徒歩10分は超えますね。

実質的にファインシティ大宮公園もステラタウン周辺物件の範疇ですよね。
形式的に盆栽町や大宮公園という名は付いていますが。
こちらは大宮公園駅からは徒歩7分であるものの、土呂駅からは徒歩15分。
そして肝心のステラタウンからも徒歩15分ほどと、やや微妙な立地ですね。

>>358 通りがかりさん
中古になった時には価格で勝負するしかない立地ですよね

こちらの物件も、第1期など不動産相場上昇前に購入できた方は、値下がりリスクが低いのでラッキーですね。
しかし、今の値上げ後にあって、新たにこちらの物件をお求めになろうという方は、結果として高値掴みになってしまうリスクがありそうです。
新築価格は当面上がるので、インフレがどこまで続いていくか、また、ステラタウン周辺の中古住宅価格がどのように推移していくか次第ですね。

内覧会参加された方いますか？
パンフレットで見た完成図CGと実物を照らし合わせて気になった点がありました。もし共感された方がいましたらぜひ反応をお願いします。個人的には以下4点をパンフレットの予想完成図に少なくとも近づけてほしいのでやり直してほしいと伝えたいと思います。
1) グランドラウンジ: 小石敷きの石の色味がダークグレーではなく白系
2) グランドラウンジ: 木目調の素材がイメージよりも薄い
3) エントランス: 石と床がイメージCGより白い
4) エントランスホール: アート作品が無い (これからやるなら良いが、無ければNG)

1)-4)の理由でパンフレットよりも安っぽく見えます、内覧会に参加されたみなさんはどう思いますか？

>>361 オールマイトさん

確かに…言われてみればそうでしたね笑
エントランス、グランドラウンジの仕上がりについて同意見です。

ワークスペースはご覧になられましたか?
壁面デザインが殺風景なもので、壁面デザインが施されておらず完成予想図とかけ離れていました。

パーティラウンジはスタッフさんの控え室でみられなかったので残念でした。
他の共用部で言うと1FA棟エレベーター周りの壁面が汚れているのか、白い部分があったりしました。

他は、私の感覚では問題ないと思いますが、植え込みのところなど、みなさんイメージと齟齬なかったですか?

>>362 見に行った者さん

同意見ありがとうございます。ワークラウンジは時間の関係上見れませんでしたが、壁画デザインが施されていないのは問題ですね、、。また汚れについては私も気になりましたので引き渡しまでには汚れを取っていただきたいですね。
他にも完成図と異なる点、気になった点があれば反応お願いします。賛同数が多ければ修繕に対する主張が通りやすいと考えています。

>>361 オールマイトさん
4) 以外は難しいでしょうね。
パンフレットはあくまでイメージですからね。

>>361 オールマイトさん
1)-4) 確かに同じことを感じておりました。
特に 4) とワークスペースの壁面デザインについて、あるはずのものが無いのは特に問題と感じますね。

エントランスホールのアート作品はエントランスホール完成予想CGに出ている手揉み和紙と無垢材の格子調パネルによるアートですか？
これって初めに目当てのアートありきではなく、現在鋭意制作中という事なのでしょうかね？

えー完成予想パースと違う家具が置いてあるなんてザラじゃん
壁面のアートも仕上げじゃなくて備品だとしたら、何かしら吊るしてあれば文句言えないんじゃないの

来月にはに入居開始というところまで来ていますが、
まだ１期５次分の販売開始予定があるとのこと。
ここまで細分化して販売される予定だったのでしょうか。
入居開始してまだのぼりとかあると、住みづらいですよね。

>>368 匿名さん
知らん

>>368 匿名さん

別に

>>368 匿名さん
期分けは売れ行き順調に見せる為の戦略ですから、悪ければ細分化は進みますよね

いよいよ8月から入居が始まるんですね。
竣工予定は2024年7月となっていますが既にできあがっているようですか？
今はウェルネスキューブ大宮にモデルルームがあるようですが実際のマンション内が見学できるのでしょうか。

かっこいいマンションですね
真っ黒ですこし重いですが
もとは大きなテニスクラブの廃墟だったので、風通しと日当たりがよい通りだったのに、なんとなく暗くなってしまいました
もう少し道路から離れてくれればよかったのに、、
ここは大宮から10分でダイチャリで帰れますので、新宿で0時まで飲めます
あと、野田線の始発は早いので、7時の飛行機まにあいます

>>373 周辺住民さん
飲酒運転はやめて

>>374 購入経験者さん

あー！ソーダッダ
ノンアル限定だよねー

7時の飛行機？知らなかったです。良ければどんなルートか教えてください！

>>376 マンション検討中さん
だいたい5時半のリムジンバスですが、首都高混んでそうな時は京浜でモノレール。
福岡7:15は問題ないけど、伊丹7:00は際どい。バスでないと間に合わないですから。バスが遅れそうな時は、そのあとの関空か次の伊丹にしてますね。
博多はほぼ毎週だけど、大阪は月一くらいだから不規則です。
会議は10時頃だからもっとゆっくりでもいいんですけどね。
宇都宮線は始発が遅いし、遅れがちだから怖いですね。大宮の乗り換えは便利だけど。

>>377 周辺住民さん
なるほど、ありがとうございます。出張多くて大変そうですね、お疲れ様です！

昨日の大雨、首都圏は凄かったみたいですね。

赤羽駅や板橋大山駅や千葉駅周辺も冠水したとか。

ファインシティ大宮公園も、こういう大雨があると、半地下に近い１階の住戸は浸水しそうで心配ですね。

台地の斜面を削っているので水が流れていきますし、ドライエリアもこんな大雨は想定してない作りなので。

>>379 通りすがりさん
ドライエリアに内水による浸水が起きる時は、宮原からここまで数百戸が床上浸水しているはずです。
ステラタウンも1Fは1ｍ程度浸水しているでしょう。
周辺のマンションもステラタウン北側は同様です。
おそらく市内だけでも数万戸が床上浸水の被害を受けている状況だと思いますので、すでに大災害でしょう。
それを恐れるかたは、持ち家は無理だと思います。

>>379 通りすがりさん
浸水想定エリア外ですから、低地が全滅するようなよほどの水害が起きない限り浸水リスクはないと思いますよ。それでも浸水が心配でしたらこの物件を見送るとかではなくもう関東で低層住宅を探すのを見送られた方が良いですね。これから毎年こんな雨が降るでしょうから。

スーモの広告再開しましたね。
5次のプランも公開し、ようやくのテコ入れです。

>>312 匿名さん
あと21戸
動きほぼなくなったね

入居前の床、窓の冊子、棚の引き出し、壁紙、キッチン、等のキズや汚れチェックしていますが、施工が全般的に荒く雑です。最終確認をしている際にも、長谷工の担当者様は外で使用していた脚立の脚にカバーも付けず、床にドンと置いて上の方に付いている汚れを落とそうとしてましたし、ステンレスの換気扇についていたキズを激落くんで拭いてさらに換気扇を汚くされてしまいました。また、１回目の下見には無かった床の抉れや傷が何箇所もあり、施工会社によって付けられた新たなキズの二次災害もありました。入居前に細かくキズや汚れのチェックされる事はおすすめします。
また、気になっていたグランドラウンジの床は石とタイルの継ぎ目、セメントによって石の粒が埋まりすぎている部分が雑な施工だと感じています。一度京阪の担当者様には指摘し、埋まっている石が見えるようにセメントを削ったとの事ですが、あまり変化は感じませんでした。京阪の担当者は施工の雑さや荒さの件については普通に見えますとおっしゃっていましたが、私の目はそう感じていません。個人的には部屋と同じように共用部分も入居者が指摘をしたら納得するレベルにすべきだと感じています。

>>383 匿名さん

2か月近く広告減らしたり謎値上げしたりしてたらそりゃあねぇ...

値引き販売が始まってますね
定価で買った方はご愁傷様です

>>386 マンション検討中さん
本当ですか？
デマを書くと大変なことになりますよ？

>>387 匿名さん

前、某レーベンで値引き販売の嘘情報書き込んだ人が大変なことになってましたね

所定の期間内に成約すればキッチン等のオプションが50～100万円まで無料になる、

という案内を「値引き」と言うのは誤りですか？
これは税法上も会計上も「値引き」として仕訳され得ますが。
誤りであれば、それは失礼しました。

>>389 マンション検討中さん
会計上の値引とは、商品の破損や品質不良などの理由で購入や売買の後に代金を減額することです。何らかの瑕疵や不良があったのでしょうか。

財務諸表等規則ガイドライン(｢財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」の取扱いに関する留意事項について） 79

規則第79条の仕入値引とは、仕入品の量目不足、品質不良、破損　　　等　　　の理由に より代価から控除される額をいい、代金支払期日前の支払に対する買掛金の一 部免除等の仕入割引と区別するものとする。

なお、一定期間に多額又は多量の 取引をした得意先に対する仕入代金の返戻額等の仕入割戻は、　　仕入値引に準じて取扱う　　　ものとする。　

https://www.fsa.go.jp/news/30/sonota/20180608/6.pdf
一般に公正妥当な会計の慣行では、ここで「等」や「準じて」とされているように、「値引き」と仕訳され得ます。

>>392 通りがかりさん
>>389 さんの情報は公式HPに載ってないですし、オープンの情報ではないと思います・・・。

オプションサービスって勝手にしゃべっちゃって大丈夫なの？

いや、オプションの件が虚偽かどうかではなく、売主側にはこの件言いふらすのは控えるように言われなかった？ってのが話題の中心だったと思うんだが...
言われてないんなら別に好きにすればいいと思うけど。

オプションの件はメール配信されてますね

>>401 eマンションさん
なんのメールですか？？

オプションサービスの話は聞いたが特に口止めされなかったな
それが言いふらされることによる売り手の損失なんて立証困難だろうし

売れ残れば値段を下げるのは商売としては普通のことですよね。

アベノミクス以降は相場が上がってくるまでじっくり待って値下げせず売るというのが通用してきましたがその時期から外れたような見方も多いです。

実際、売り方が特に特徴的なスミフさんも都内の物件で値下げしたみたいです。
湯島の物件のスレで話題になっていますので気になる方はご確認ください。

ふとモデルルームの写真見返してみたんですけど、共用廊下の玄関ドアの周りってタイル張りだったんですけど、実際はモルタルでしたね

これって差があるって説明されてましたっけ？

過去レス見ると
6/22　22戸
8/3　21戸
現在　20戸
ペースは月1戸くらいでゆっくりですが順調に売れてますね。

来客用の駐車場完備のマンションは割とありますが、来客用の駐輪場があるのは珍しいですね。
子供の友達やママ友が来れられる時には利用しやすくていいなと思います。
少し手間ですが、申請制にしないと関係ない人も利用する可能性は出てきそうかも。
ただ、肝心な入居者用の駐輪場が1家庭2台分も満たないのが気になりました。

線路背負ってて夜寝るときまでうるさいから、これから毎日何十年って結構しんどいと思うけど契約した人は考えてるのかなー

完成後も売れ残ってる

>>408 買い替え検討中さん
家族の中では全く気にならないって話してますが、神経質な人は気になるんですかね、、

残り18戸
ゆっくりではありますが売れています
半地下の部屋をどう売るか次第ですが、
同売主の植竹よりは早期に目処が立ちそうですね

>>410 匿名さん
先日現地見ましたが、線路隣なだけあってさすがに防音対策はちゃんとしている印象を受けました。私も気になるほどの音ではないと感じましたが、音がゼロになったわけでもないのでこればかりは個人の感覚によると思います。

>>410 匿名さん
音が気になるのではなく、気になったらイヤだなぁって人が多いんだと思います。
線路沿いに住んだことがある人なら意外に気にならない、またはすぐに慣れてしまうって安心があると思います。
しかし、音に敏感で慣れないひともいます。まぁ、そういうひとは、そもそも集合住宅に向いていない気もしますが。
自分がどちらかわからなければ、やはり避けてしまいますよね。
試しのゲストルームとかあればいいのに。
北銀にあるホテルグッドワン大宮っていう古いラブホに泊まってみるのもいいかも。
ここより数段遮音性能低いし、電車の通りが多いけど、ほとんど気にならないひとのほうが多いと思う。

人によって音の感じ方って異なりますからね…
ただ音に関して繊細だ、と自覚している方は、そもそも線路近くの物件は検討しないと思うけれど。
今どきの建築の基準ならば、ある程度音はシャットアウトできるので
後はもう、それぞれっていうかんじがしてきます…

第1期6次が「最終期」なんですね。
2期があるのかと思ってましたが不思議な売り方で終わるようです。
あと19戸ですし年内完売しそう。

>>415 匿名さん

406 周辺住民さん 2024/09/03 10:24:39
削除依頼
過去レス見ると
6/22　22戸
8/3　21戸
現在　20戸
ペースは月1戸くらいでゆっくりですが順調に売れてますね。


売れ残り(先着順)がメインなのでそんな急にペースは上がらないでしょ
2024年ではなく2025年内には完売しそうかな

>>416 口コミ知りたいさん

年内はさすがにむりですね
ここから毎月1～2戸売って新築の見出しを使える来年7月までに売り切れれば万々歳ってとこでしょうか

>>417 通りがかりさん
そのとおりにいけば、それが正解の値段設定でしょうね
竣工前完売、竣工後一年完売せず、どちらも値段設定の失敗みたいですから

>>418 匿名さん
それクラッシィの話では？
まあ販社同じなんで反省は生かしてほしいですが

1期というからには2期以降もあると思っちゃいますよね
計画の変更でしょうか
7次でも2期でも買う側にはたぶん特に意味はないでしょうし

どうでもいいことではありますけど
来場プレゼントの秋のスイーツキャンペーンが素敵だなと思いました
3つの中から選ぶスイーツがどれも魅力的で
自分で買えばいいだけの話ですがいただけると嬉しさ倍増なのです

本気で検討しているひとにとっては、お土産もらえるとうれしいですよね。
ところで、西側道路への照明は設けられなかったのでしょうかね。薄暗くて不気味だった道路、マンション出来て明るくなると期待していたら、前より暗くなった気がします。
踏切側は、よくなりましたが。

先着分が13戸、そしてまだ1期6次の最終期の分もあるようです。
かなりスローな売れ行きですが、すでに完成していますし、
案外、値引き待ちの方がいるのかもしれませんね。
元々が少し強気な価格設定だったのかも。

>>416 口コミ知りたいさん

あと17戸に

6次は抽選になって新たに7次作ってそちらが最終に。希望者被ったのか。

>>424 マンコミュファンさん
先着順がこれ以上増えるのを嫌って要望書が入った2戸に絞っただけでは？

>>425 eマンションさん
見せ方だけの問題ってことね。なるほど納得。

住宅ローン変動金利に関して、モゲチェック塩澤さんが7月の時点では「いずれ0.15%ほど上がる」という楽観的な見方でした。
https://www.tokyo-np.co.jp/article/344012

それが最近は「2025年末から2026年初頭にかけて、今より0.75％から1％程度上がる」という見方に変わっています。
https://wangantower.com/?p=21677

重要な点は「金利が1%上がると不動産価格は20%下がります。」ということです。

1期6次が2戸、先着順が13戸、最終期が未定とはなっているけど2戸と注記にあるので全部で17戸ということですね。
キッチンの仕様がとても恵まれているなあと思う反面、動線の良さと不便さを両方感じました。
作業の流れは良さそうだけど、キッチンから抜け出してくるのにパウダールームかダイニングキッチンまで移動してこないと他の部屋に行けない、ですね。

生活動線は、たぶんメインで家事をする人が一人の場合はいいんじゃないかな、と思います。
ただきちんと分担されている場合は、
一度に家事をする人数も増えるので、不便そうに見えてきてしまう部分もある…？

あと、子どもが小さいときには安全性を考えて
パウダールーム側からの出入りは出来ないようにしておいた方がいいかもしれません。

Sタイプ？の4LDKの部屋、最初からこの金額でしたか？

>>430 匿名さん
下がったの？

>>431 マンション比較中さん
こんなに高くなかったと思うんですが。

>>432 検討板ユーザーさん
いくらになってますか？

残り16戸
こちらの方が完売はあとになりそうだな