ファインシティ大宮公園ってどうですか？

以前モデルルームに行ったけど、やたら価格の安さばかり推していたので気になっていた。
半地下については全然言及がなかったけど、そういうことか。

地名の変遷で言うと、ここの敷地は

～1889年　北足立郡土呂村
～1940年　北足立郡大砂土村
～2001年　大宮市盆栽町
～現在　　　さいたま市北区盆栽町

ですね。

植竹遊歩道の河川跡についてはこちらが参考になります。
http://wanjin.blog.fc2.com/blog-entry-8.html

行政区域上は1940年から盆栽町になってますが、宇都宮線北側のこの敷地付近に盆栽園はなく、盆栽園が立地した源太郎山の雑木林だったというだけです。
線路北のここ一帯を盆栽町アドレスだと強弁しても、ひっかかるのは土地勘のない広域検討者ぐらいで、地元の人はそう簡単に鵜呑みにしないのではないでしょうか。
https://ameblo.jp/camumiya/entry-11917890099.html
https://www.bonsai-art-museum.jp/ja/collection/f-001/

こちらの土地は元々テニスコートとラブホだったらしいですけど

テニスコート所有者だった岸本産業（現 KISCO）のテニスクラブ運営が元々うまくいっていなかった
→2017/3期決算で循環取引に巻き込まれ大損
→資金繰りのためディベロッパーに土地売却

って感じのストーリーなんですかね？
どなたか土地の登記簿取られた方いらっしゃいます？

https://minorusan.net/l/東京地方裁判所%20平成５年（ワ）１１３２号%20判決

https://facta.co.jp/article/201709026.html

>>270 匿名さん
その通り、盆栽町の本流は一種低層、風致地区のエリアでしょうね。

>>264 マンション検討中さん
>>個別の住戸や物件全体の価格が今後上がるか否かは、神のみぞ知るところです。

ここは新築だから選ばれるのであって中古になれば選ばれるマンションではないと思います。
エリア内に後続の新築物件も無いですし、大きく下げることはあっても値上がりはまず無いでしょう。

>>273 購入経験者さん
そうなんですね！この辺は後続の新築物件がない、かつ、近辺が風致地区で造りづらいからこそ、希少価値が高いので、値は上がらないにしても、下がりにくいと思っていました。

>>274 匿名さん
中古ならいくらで買うかを考えると良いと思います。
新築が高値で出てくればそれが比較対象になって価格が維持できますが、後続が無ければ中古の安値に引っ張られますよね。

>>275 検討板ユーザーさん
なるほど。ありがとうございます！
ここの物件の近くにジェイコーの病院があるようで、緊急時に夜間休日でも小児科を診てもらえるので安心だなぁと思って気になっていたので、参考になります！

残り26戸

>>277 マンション検討中さん
さすがに竣工前完売は厳しいかな

あと24戸

>>273 購入経験者さん

資産価値は低そうね

資産価値を求めるのであれば、主要駅が近くて広い間取りのマンション物件を選ぶでしようね。
間取りはそこそこで価格もある程度というところで選択するなら…なのかなと。
売れ行きはスローでも、まだまだ日はあるのでって感じでしようか。

あと23戸

1週間で1戸ペースまでスローダウンしましたね
このペースだと、完売まであと半年弱でしょうか
やはり実質的に半地下の部屋や、線路に面した部屋、やや価格がお高めの部屋が売れ残ってるようです
ごく都心以外は中古マンション相場の上昇も一旦ピークアウトしてますし、風向きはやや悪くなってるかもしれません

>>283 マンション検討中さん
竣工前の完売が見えたところでの値上げがスローダウンの要因では。
おそらく、売り手の狙いとおりの売れ方ではないかと思いますね。
ただ、郊外マンションの価格がピークアウトした感じはなんとなくします。さいたま市を越えて県北のマンション、これから厳しくなりそうな気がします。

>>283 マンション検討中さん
>>284 eマンションさん
東京カンテイの資料見るとさいたま市の中古マンション相場は23年8月から下がり続け2022年5月頃の相場に戻ってます。
お気の毒ですがこの2年間でマンションを買った方は最後のババを掴まされたのかもしれませんね。

>>285 購入経験者さん
個人だけじゃなく買取再販業者も掴んでるね
ここからそう遠くないマンションで半年くらい前にリフォーム済で2880万だったのが2480万になってる

>>285 購入経験者さん
事例数、築年数でばらつきが出てますが、埼玉県南部はほぼ同様の動きですね。
昨年から徐々に天井感は都心部含めて出ていますね。
それでも、これ以降の新築物件の計画が出ていない現状から、急激な変動はないかと。
蓮田以北と上尾以北では、まだ新築が出るようなので、かなり危険かと。
ただでさえ、築浅の中古と新築の価格差が大きい地域なので。

上尾はちょいとやばそう。
ここ数年で作りすぎたでしょ。
大宮公園駅利用で、宇都宮線越えた盆栽町や植竹町だと土呂駅も使えるから高そうだけど、寿能町のほうが戸建てもマンションも高くてすぐ売れる気がする。
まぁ、物件が少ないのもあるか。
宗教関係者が買うのかな?でも、あまりお金持ちってイメージないけど。

近くに住んでます！だいぶできてきましたね！結構かっこいいかも

>>287 マンション比較中さん
いや逆ですよ。
新築が出なければ中古相場は下がります。
中古は新築に釣られて上がるものなので。

>>290 通りがかりさん
その通りですけど、すでに天井が見えたこの時期に出る新築が危険なことも納得するところかと。ある程度安くしないと売れ残る可能性が高いからです。

ファインシティ大宮公園は戸建てやステラタウン周辺物件とバッティングしそうですね
あえてここを選ばれた方はどういう必然性があったのか、気になります
学区の関係で周りの公営住宅や賃貸から移り住むか、それか周辺の戸建てに住まわれていたシニア層が平屋を選好して移り住むか、といったところでしょうか
広域検討の方も、「大宮から2,3駅」に惹かれた方か、春日部の方に在住の方や、柏方面に出勤の方などでしょうか。
東京駅や新宿駅方面にも出れなくはないですが、、、

近隣住みの私の周りは8割以上は都内通勤かな。
というか、稀に大宮勤務がいますね。柏は聞いたことないです。
最近は、ジェイアール住宅だった人が追い出されて、近所に家を買うパターンをよく見ますね。ほぼ、新宿本社勤務です。
フジフィルムの研究所の人も多いですね。
子供がいる人は、今後、集まりで実感すると思いますが、すごく高学歴が多いですよ。
学歴コンプある人は、やめたほうがいい地区です。

>>293 通りがかりさん
近所に住んでますが親同士で学歴の話なんてしないでしょ。
もし本当にいるなら自分の学歴言いたくて仕方ないのかな？
あなたの周りだけでは？それとも聞いてるのがあなた自身？

>>293 通りがかりさん
この辺から大宮も柏も春日部方面も結構通勤いるよ、普通に多いくらい

>>294 周辺住民さん
293が聞いてる本人だったら笑えるな
高学歴だとしたらこのエリアに住んでるようじゃ同級生の中でも＊＊＊だろうね
劣等感の塊で少しでも下を見つけて見栄を張りたいのかな
かわいそうなやつだな

>>296 評判気になるさん
嫌な奴とよく言われますか？？

建物のお写真をありがとうございます！
公式サイトのデザインで外観がかっこいいマンションだな、と感じておりましたが、実物もいい感じですね。
こちらは植栽が豊かなので周辺環境にもプラスに働きそうです。

>>297 eマンションさん
はい、よく言われてます。

>>299 評判気になるさん
素直で宜しい。
君が言ってることは間違ってないと思うぞ。図星すぎたのかもな。

>>300 購入経験者さん
はい、恐縮です。

もうすぐ完成ですかね～

あと少しで完成ですね。

モデルルーム来場で、氷川ロールかハンディファンがもらえるそうです。何かの番組で、フランフランの人気商品を当てるバラエティで、このハンディファンが1位でした。

シューイチでしたね。
https://kokoro-tv.jp/shuuichi-summergoodsno1/

累計350万台以上売り上げる人気グッズだそうです。

人気がないマンションは、そういう微妙な特典で来場者を稼ごうとしますよね
やはり最後の1割が売れ残ってるのは、需要の弱さを感じます

私は、こちらのマンションに住むのを契約してからずっと心待ちにしています^^
外観、間取り、周辺環境、アクセス、価格どれも満足してこちらに決めました。同じタイミングでご入居の方々、よろしくお願いします。

入居者専用のスレッドもございますので、挨拶や懇談はぜひそちらでどうぞ^^

>>305 niconicoさん
資産性は無視しましたか？家族で意見が割れてまして・・・

すでに完売したB棟C棟は古き良き団地のようで、中庭に面しているのが良いですね。線路に面する棟は電車の音がやや響きそうですが。
D棟も駐輪場沿い、かつ半ば線路沿いなので大変そうです。特に1階はほぼ半地下で、通気性が芳しくなさそうですね。
A棟は南西向きと言いつつ実際はほぼ西向きで、日当たりが芳しくなさそうです。
豊かな生活が送れることを祈ってます。

>>309 マンション検討中さん
買えない方からのお祈り、胸が痛みます。。。

>>310 匿名さん
買えないのではなく買わないのでは？
この価格で買えない人は新築マンション検討してないでしょ。

あと22戸

まだ1割超も残ってるんですね
やはりこうした土地に建てられる低層十択だと条件の悪い間取りや住戸（1階など）の割合が自然と高まるので、最後に苦戦しますね

>>313 マンション検討中さん
ものは言い様ですね。
竣工引き渡し2か月前に140戸近く売れているのですから、今のご時世だと上々だと思いますけど？

>>314 匿名さん
しかも、最後に突然の値上げですからね
売れるのが早いのが人気物件って感覚がそもそも間違いなんでしょうね。

ところで、とにかく子供が多いですから、学童だけは覚悟したほうがよいですよ。どこも入れず、ホームヘルパーや民間学童に入る人も少なくないです。
月7万円以上しますから、なかなかしんどいですよね。

植竹中は1000人超えですからね。でも、ここは北中も選べるし、受験する子も多いです。選択肢か多いと安心ですね。

>>314 匿名さん
ほんとそうなんですよ。100戸規模のマンションならば、とっくに完売なんですよね。笑

ところで、残ってるのはA棟、B棟だけなんですね。やはり半地下物件はなかなか売れなさそう。

100戸規模のマンションだったら、共用部もより質素なものになっていたでしょうし、たられば論だと思います

B棟C棟は完売して、道路や線路に面しているA棟D棟に売れ残りがある認識でした
私の誤認でしたでしょうか

>>318 マンション検討中さん
前にコメントした者ですが、B棟、C棟が完売のようですね。書き間違いでした。

売主が同じ植竹町の不調に引っ張られてそうな気はしますが。こちらの方が後発ですがすでに植竹町より売れていることから、人気はこちらが上だと思います。こちらにも悪条件のプランはある程度残っているでしょうが、ここで値を下げて売りだしてしまうと、植竹町の方はさらに選ばれづらくなってしまうのではないでしょうか。植竹町がもう少しさばけてくれないと、こちらの販売も進めづらくなりそうですね（SUUMOの広告も植竹町は継続していますがこちらは何故かひっこめています）。

>>320 匿名さん
値下げどころか、完売が見え始めたら値上げしましたからね
植竹より先に売れるとなんか問題あるんでしょうかね？
宮原と大宮が長すぎるから中間に一駅つくるとかつくらないとか話がありましたが、どうなったんでしょうね。
まぁ、さすがにないか。

工事も終盤です。

購入者の方なのか分からないけど
外観写真撮りにいってUPはどうなんだろう？出来上がり見に行くの楽しみにしてる人たくさんいるだろうし控えた方がいいと思う。

>>323 匿名さん

私は写真アップ楽しみにしてますよー

>>321 マンコミュファンさん
植竹町のスポンサー売主の面子のためとかですかね。狭い業界ですし、案件持ち込んだ長谷工は責任持って両方とも売り切らないと今後の取引に尾を引くのかもしれません。
あとは、植竹町が新築として販売できる期間もあとわずか、というのもありそうですね。
いずれにせよ、同時販売の弊害で京阪と本物件が振り回されているような印象です。

>>323 匿名さん
そこに建ってる建物を撮影してアップすることを控えろ、見に行く楽しみがなくなる！
・・・ってことですか？
あなた大丈夫？？？
購入者でないことをひたすら祈ります。

マナーに一家言あるシニアの方が多いと治安が良くなっていいですね^^
きっと子育て世代も自分の代わりに子供の一挙手一投足を細かく見てくれるシニアが周りにいてくれたや、さぞ安心でしょう

>>320 匿名さん
単純に植竹町でのマイナス分を相殺するための値上げじゃないの？

>>326 匿名さん
あなたは購入者なのかな？
大丈夫ですか？？

>>328 マンション検討中さん
おっしゃるとおり、植竹町で狂った事業収支を穴埋めしたい意図も含まれているかもしれませんね。
ただ、申込多数の段階で値上げして収益改善を狙う、というならわかりますが、そうではない状況で値上げすれば、単に売れなくなるだけで本末転倒です。
完売に向け最後の追込みをかけるべき局面で値上げをしたり、広告削ったりするのには、収益改善以外にも意図があるとみるのが妥当です。
とにもかくにも、植竹町の動向で売り方が左右されるのは、こちらの買主さんにとっては迷惑な話だと思います。

たしかに、あちらの動向がこちらに尾を引くのは、すでにこちら購入された方には面白くない状況かもしれません
一方で、より広い目で見れば、植竹町の物件も大宮公園の物件も「土呂周辺のマンション」という大きな括りになるので、
土呂周辺のマンション価格動向からすれば、当然、その範囲内で需給や価格は相互に影響し合うのでしょう
要するに、植竹町エリアの苦戦は、この大宮公園エリアの苦戦とニアリーイコールでしょう。

話にならんな。
いくら事業参加社が同じメンツとはいえ別の物件の収支をこちらに乗せたり引いたりするわけなかろう。少しでも世の中を知ってれば誰でもわかること。
妄想を書くのもそれに乗っかって騒ぐのも意図的なネガか余程の＊＊だ。
こっちは最寄駅徒歩7分であっちは完全バス便。今のご時世だと売れ行きに差が出るのは当然だろ。

デベ勤務ですが、普通にありますよ

営業部門の中で四半期の予実管理をする中で、そうしたことは当然あり得ますよね。
たとえば複数の土呂周辺マンションを抱えるある一つの部門内で、
その部門の長が自部門の収支をコントロールしようとして、
あちらの収支をこちらの収支で賄おうとすることは当然され得る、ということです。
特に、売出し価格が不透明で言い値の新築マンションは、価格決定権がその管理を行う部門にある程度委任されているでしょうから。
デベロッパーでなくても、少しでもきちんと企業に勤めていれば誰でも分かることではないかなぁと。

2つの物件の価格を1者が直接コントロールしてるというより、
植竹町の物件の需給や価格が、市場を通じて間接的に、大宮公園の物件の需給や価格に影響しているということです。
そのように影響されるということは、結局、マクロの不動産市況が悪いか、ミクロのこのエリアの市況が悪いかだと推測できます。
仮に、青森のマンションが値下げしても、大宮公園のマンションへの影響はほとんどないでしょう。
しかし、植竹町と大宮公園は、どちらもステラタウン一円の物件として、相互に影響し得る、ということです。

>>335 マンション検討中さん
うーん
竣工前完売が見えた時期に行った異例の値上げは、この一円の物件価格と相関関係があると？
人気がある地区ってことでしょうか

https://www.sumu-log.com/archives/64212/
■アーバンパレス武蔵浦和

2020年築　西浦和駅徒歩9分

新築時の坪単価約225万円
現在の坪単価約140万円

動き一例

約70㎡
新築時4900万円台
中古時2900万円台

さいたま市内で駅徒歩圏のマンションなのにこんな下がることあるんだね。

>>331 マンション検討中さん
すでに購入されたかたは別によいのでは？値下げされたのでなく、値上げされたのですから。早めに買っておいて良かったー！では？？

>>337 マンション比較中さん
西浦和はだめですな。浦和と名のつく中で一番だめかも。

>>334 マンション検討中さん
ということは、大宮公園は値上げしても売れる！と判断したってことですかね？？

「値上げしたら売れる！」と思って値上げしたはいいものの、実際は金融政策の変更や購入者側の景況感悪化もあり、1割強売れ残ってる

ここのファインシティを値上げした事でこちらの販売は進まず、植竹町が売れているので狙い通りじゃないですか。
とお思いますが。

氷川ロールの来場プレゼント、いいですね(^^)
こういったプレゼントをするのは、やはり検討される方に地縁のある方が多いからなんでしょうか。
注意書きに当キャンペーンは氷川の社YAKUMOの提供・協賛によるものではございませんとありますが、売主さん提供で自主的にプレゼントしているという意味ですよね。

周辺路線価が今年も上がりましたね。
正面道路
R5 195千円/㎡　→ R6 200千円/㎡
側面道路
R5 170千円/㎡　→ R6 175千円/㎡

この物件の売出価格が近辺より比較的高かったので、当然、路線価も釣られて上がる
というメカニズムですね
ですので、この物件が中古になったときに高値で売れなかったら、同様のメカニズムで、特に側面道路などは下がっていくのでしょう

>>345 通りがかりさん

まぁ、この物件ができる前から高かったですけどね

>>337 マンション比較中さん
ここは同じようになる可能性高いでしょうか？
さいたま市の中古マンションは昨年7月にピークアウトしたという記事も見ました。

>>347 周辺住民さん

西浦和は何故かあまり人気無いですね
中浦和も使えるって立地だとまあまあだけど
中古で買うと安いからオススメだけど

ステラタウン周辺に当たるこことかは急落とかは無いですね、地味に人気なエリアです
大宮が近いってのもあると思う

マイナーだけどその分安いからね

>>348 口コミ知りたいさん
西浦和はそもそもマンション建てられない市街化調整区域や学校や病院を建てられない準工業地域が多数ですので、住環境としてはかなり微妙です。また、荒川氾濫したら確実に沈むので、その辺のリスクもあり人気が出ないんでしょうね。

>>349 マンション掲示板さん
準工なら学校病院建てられますね、失礼しました

>>348 口コミ知りたいさん
不動産屋の友人がステラタウン周辺もここ1年位で下がってきてるって言ってましたよ

>>348 口コミ知りたいさん
ここはステラタウン周辺物件って感じではないですけどね。

ステラタウンは開発され尽くした感がありますね
こちらも後続の物件は見込まれませんし、あったとしても戸建てでしょうし
それでも終の住処としてなら、まだ多少便利で良さそうです

上がり目としては大宮公園の再整備、周辺に点在する団地の再生事業、北部医療センター跡地の再開発くらいでしょうか。現状どれも大きなインパクトはないですが...。
353さんの言う通り、住み続けるならアリかなって感じですね。

>>354 マンション掲示板さん
そんなに開発されなくても良いです。自然豊かで閑静なこの土地が好きですから。。。その割に大宮が近くて便利なのも良いです。

>>351 匿名さん
まず、あまり物件が出ないですよね
ほとんど築40年前後ですが、2000万から3000万と安くはないと思います。
築10年程度のものでしたら最近でも4000万から5000万ほど。シティテラスなんかは新築より1000万近く値上がりしています。

ステラ周辺なので、いずれも最寄り駅徒歩10分は超えますね。

実質的にファインシティ大宮公園もステラタウン周辺物件の範疇ですよね。
形式的に盆栽町や大宮公園という名は付いていますが。
こちらは大宮公園駅からは徒歩7分であるものの、土呂駅からは徒歩15分。
そして肝心のステラタウンからも徒歩15分ほどと、やや微妙な立地ですね。

>>358 通りがかりさん
中古になった時には価格で勝負するしかない立地ですよね

こちらの物件も、第1期など不動産相場上昇前に購入できた方は、値下がりリスクが低いのでラッキーですね。
しかし、今の値上げ後にあって、新たにこちらの物件をお求めになろうという方は、結果として高値掴みになってしまうリスクがありそうです。
新築価格は当面上がるので、インフレがどこまで続いていくか、また、ステラタウン周辺の中古住宅価格がどのように推移していくか次第ですね。

内覧会参加された方いますか？
パンフレットで見た完成図CGと実物を照らし合わせて気になった点がありました。もし共感された方がいましたらぜひ反応をお願いします。個人的には以下4点をパンフレットの予想完成図に少なくとも近づけてほしいのでやり直してほしいと伝えたいと思います。
1) グランドラウンジ: 小石敷きの石の色味がダークグレーではなく白系
2) グランドラウンジ: 木目調の素材がイメージよりも薄い
3) エントランス: 石と床がイメージCGより白い
4) エントランスホール: アート作品が無い (これからやるなら良いが、無ければNG)

1)-4)の理由でパンフレットよりも安っぽく見えます、内覧会に参加されたみなさんはどう思いますか？

>>361 オールマイトさん

確かに…言われてみればそうでしたね笑
エントランス、グランドラウンジの仕上がりについて同意見です。

ワークスペースはご覧になられましたか?
壁面デザインが殺風景なもので、壁面デザインが施されておらず完成予想図とかけ離れていました。

パーティラウンジはスタッフさんの控え室でみられなかったので残念でした。
他の共用部で言うと1FA棟エレベーター周りの壁面が汚れているのか、白い部分があったりしました。

他は、私の感覚では問題ないと思いますが、植え込みのところなど、みなさんイメージと齟齬なかったですか?

>>362 見に行った者さん

同意見ありがとうございます。ワークラウンジは時間の関係上見れませんでしたが、壁画デザインが施されていないのは問題ですね、、。また汚れについては私も気になりましたので引き渡しまでには汚れを取っていただきたいですね。
他にも完成図と異なる点、気になった点があれば反応お願いします。賛同数が多ければ修繕に対する主張が通りやすいと考えています。

>>361 オールマイトさん
4) 以外は難しいでしょうね。
パンフレットはあくまでイメージですからね。

>>361 オールマイトさん
1)-4) 確かに同じことを感じておりました。
特に 4) とワークスペースの壁面デザインについて、あるはずのものが無いのは特に問題と感じますね。

エントランスホールのアート作品はエントランスホール完成予想CGに出ている手揉み和紙と無垢材の格子調パネルによるアートですか？
これって初めに目当てのアートありきではなく、現在鋭意制作中という事なのでしょうかね？

えー完成予想パースと違う家具が置いてあるなんてザラじゃん
壁面のアートも仕上げじゃなくて備品だとしたら、何かしら吊るしてあれば文句言えないんじゃないの

来月にはに入居開始というところまで来ていますが、
まだ１期５次分の販売開始予定があるとのこと。
ここまで細分化して販売される予定だったのでしょうか。
入居開始してまだのぼりとかあると、住みづらいですよね。