ファインシティ大宮公園ってどうですか？

>>237 匿名さん
この物件気になって話を聞きに行った者です。担当者によると、線路側の棟と線路に近い部屋は二重サッシになっているとの事で、警報音を遮断できるようになっているとのこと。実際に物件付近を歩いてみましたが、付近の住民から要請を受けているのか、警報音は最初だけ大きく、その後は音量が小さくなっていました。そういったことがあるので、踏切がかなりに近いも関わらず、売れ行きが順調なのでしょうか。

とはいえ、警報音が気になる人は避けた方が無難ですね。

ここは一種低層地域でも風致地区でもないし盆栽町って感じの立地ではないよな
だからマンション名に盆栽町って付けなかったのかな？

>>241 周辺住民さん
えー！今どき鉄粉って。SLでも走ってんですかね

>>242 マンコミュファンさん
えー！SL走ってないんですか？

>>243 名無しさん
w

残り33戸
（先着順24、未発売9）

お写真拝見しましたが、本当に線路に近いですね。
防音として踏切の警報音を遮断できるレベルのサッシを採用しているのはすごいと思いますが可能であれば実際の音の聞こえ方を確認した上で契約した方が良いと思いました。

残り30戸

>>247 マンション検討中さん
お～売れましたね。130戸近く売れてるなんて、小規模マンションだったら完売御礼レベルですね

値上げしても売れたんですね
買い遅れたひとは少しくやしい
でも、今の相場からすると安いですよね

それにしても、大宮の割には苦労してね

大宮駅でも大宮区でもないからね。
この物件は北区の大宮公園または土呂駅

>>250 評判気になるさん
苦労も何も、ゆっくり時間をかけて売ろうとしたら想定外に売れすぎちゃったから慌てて値上げしたんじゃないの？

>>252 匿名さん
即完売なんて値段設定したら、始末書ですよ

あと30戸なら建物完成までに完売というペースですね。
結果論ですがちょうどいいペースで売れているのではないでしょうか。
しかも少しずつ値上げしながらなので、デベさんは笑いが止まらないでしょう。

ここに限らず、期が増えるごとに価格が上がっていくと聞いたことがあります。
全てのマンションではないのかもしれませんが、期が変わっての値上げ。
値下げならわかるのですが、どうしてなんでしょうね。
値上げしたら逆に購入希望者が減ったりしないのでしょうか。

>>255 匿名さん
売れ残りではないからでしょう。
後から発売になる物件がここより条件が悪いのに高いので、少しくらい値上げしても相対的に割安に見えます。
デベさんも商売。みすみす利益を手放すことはしません。

植竹町で苦戦してる分こっちで稼いで相殺って感じかな？

残り28戸

このマンションの安い原因と思われた要素

①1階が半地下状
・土地の傾斜や高さ規制により、1階の床が地盤面より低く掘り下げられている。
・採光、眺望、防犯、災害リスクなどの観点から、半地下の物件は相場より2割前後は安くなるのが一般的。この物件も同じく。
・ドライエリアは設けられているが、10年に1度といった大雨時は浸水の懸念あり。エントランスやD棟最南端は内水ハザードのメッシュ上にあるようにも見える。

②JR宇都宮線の線路に至近
・室内は50db未満の設計とされているが、振動、騒音、音の回り込みなどは、実際に蓋を開けてみないと分からない。
・線路に面する特定の住戸の窓はT4級二重サッシだが、その他は基本的にT2一重。

③傾斜のある地盤
・本物件は台地の縁、つまり侵食谷の緩やかな斜面上に立地。1階が半地下なので、雨水の排水具合は実際に蓋を開けてみないと分からない。
・ステラタウンから大宮公園舟遊池にかけては侵食谷で、戦前は水路だった。SPA HERBS美楽温泉があるのも、そうした背景から。道路の向こう側の住宅地は水捌けが悪く、内水ハザード色付き。
https://www.e-accutech.com/service/information/area/oomiya/

④嫌悪施設
・ラブホテルが近くにあり、避けるファミリー層も。

⑤低層が故に①と②の住戸の占める割合が高い

⑥立地がステラタウンからやや遠く、大宮公園や大宮公園駅にも正直そこまで近いわけではない

もちろん、さいたま市は人口増えるし、新築価格は金融危機でもないと下がらないだろうし、大宮駅は改築されるし、大雨も降らないかもしれないし、電車の音もかなり遮断できるかもしれないし、ラブホもそのうち潰れるかもしれない。

自家用車を利用するファミリー層が多い土地柄だろうから、機械式駐車場に近く線路から遠い、A棟北側、C棟、D棟北側の2～4階70㎡以上の住戸は、本物件内では値が持つ方だろうと思われた。

>>259 マンション検討中さん
こんにちは
A棟北側、C棟、D棟北側の2～4階70㎡以上の住戸と記載がありますが、5階を記載していない理由は、なんでしょうか？すごく、分析されていて興味が、沸きました。

また、本物件のどこらへんが、値を持つ方と考えられましたか？今後の大宮駅開発や大宮公園開発で、地価が上がることを想定しておりますでしょうか？それとも別な観点から？
色々、教えて下さい。

>>259 マンション検討中さん
細かく分析されてますね。他のマンションも分析してもらいたいくらいです。

このマンションはD棟の1階のみが半地下になっているようですね。挙げられたデメリットを許容できるのであれば、今後更なるマンション価格の上昇を見据えれば、悪くない物件かもしれませんね！

>>259 マンション検討中さん
近所住みであれば分かる内容が多いですが、他所の方でこれだけ分析するのはスゴイですね。
いくつか気になった内容がありますので、近所住みとして意見してみます。
・10年に一度の大雨で浸水とありますが、ここ50年近くでこの辺の浸水被害は記憶にありません。芝川沿いやステラタウン北側は昔は希に道路冠水しましたが。
・かつての水路は植竹遊歩道部分かと思います。距離は近いですが、この敷地の最低部からでも2~3mほど高低差があります。浸水が当該物件まで及べば、近隣はかなり水没します。住宅街が出来てからはそのような災害は起きていませんし、心配している人もほとんどいないと思います。標高でみる限りリスクとしては、富士フイルムやコンフォールなどと大差はないと思います。
・ラブホテルはかつては6，7件ほどありましたが、すでに2件しか残っていません、これも、それほど長くは続かないのでは。

>>260
「なぜ安いのか？」とずっと疑問に思っていたので適当な仮説を書いてみました。
「それは違うんじゃない」と議論が発展し、購入検討者の方のより良い意思決定の一助になれば良いなと思っています。

>>261
もちろん5階は需要や希少性があるから高値が付けられています。上階からの足音が気になる方、最上階にこだわる方や価格を気にする必要がない方には向いているのではないでしょうか。
一方で、これは私の主観ですが、A棟北側とC棟は4階と5階でさほど日照条件や眺望に差がありません。また、D棟は3階以上から見晴らしが良くなりますが、その抜け感は電車音とトレードオフになってくると考えられます。
なので、似たような条件なら、5階より安い4階や3階の方が、同じ物件内の比較では、購入時の価格から値が落ちない方なのかな、と考えました。

個別の住戸や物件全体の価格が今後上がるか否かは、神のみぞ知るところです。
大宮駅の再開発が本物件に与える直接的な恩恵は不明ですが、大宮駅の利便性が上がって沿線住民が増える、といった間接的な経路での恩恵はあるかもしれません。大宮駅の野田線ホームが改修されて、高齢の方やベビーカーをご利用の方でも乗り換えがよりスムーズになると良いなと思います。
どちらかというと、本物件に近い北部医療センター跡地に公営施設が出来ることの方が、より生活利便性への良い影響が大きいのでは、とは思います。

>>262
たしかに建築基準法上の「半地下」に該当するのはD棟だけでしょうか？ 不正確な記載で失礼しました。

ただ、物件内の高低差を見ると、
1階の共用廊下の床はエントランスホール+45cm、
中庭や東側の駐輪場はエントランスホール約+100～140cmとなっています。

もちろん、高低差に応じて雨水の流路や排水はきちんと設計されているとは思いますが、このような高低差は、購入前によく認識しておく必要がある要素かと思います（特に1階の住戸の購入を検討される方は）。

>>263
地元の方のコメント、大変参考になります。
おっしゃるとおり、本物件は全体的に台地の縁に立地しているので、周辺の冠水リスクはさほど考えなくてよいかもしれません。

どちらかというと、>>262さんへの返信に記載した物件内の高低差（1階の共用廊下が地盤面より低く、地盤面が東側から西側にわずかに傾斜してること）が気にかかっていました。

雨水貯留槽もあるので浸水・冠水リスクは抑えられていると思いますが、本物件に限らず、実際に建ってみないと分からないことは数多くあります。
そうした分からないリスクを負担するからこそ、後で「大したことなかったから安く買えたね」となる期待が持てることも、新築マンションの醍醐味の一つだと思います。
たしかにラブホテルは全国的に老朽化や経営悪化が進んでいるので、早晩、なくなってしまうかもしれませんね（ホテル経営者の方には申し訳ないですが）。

>>259 マンション検討中さん
かつて検討していた身として興味深かったです。
分析内容に異論はないのですが、根本の「なぜ安いのか？」についてはこの1年間で出てきた新築が高すぎるから相対的に安く見えるだけで、販売初期の去年の今頃は大宮＋一駅、しかも周辺環境ネガありの立地でもこんなにするの？って感じで全然安くは感じなかったです。。。

同じ人が書いて質問して、またそれに答えてる・・・(･ω･)

土呂の地名は『瀞』が由来だそう

>>267 マンション検討中さん
なるほど、芝川沿いのあたりは瀞の感じがしますね。
このマンションのあたりは大宮台地上なのでどの川のハザードにもかからず安心できます。

以前モデルルームに行ったけど、やたら価格の安さばかり推していたので気になっていた。
半地下については全然言及がなかったけど、そういうことか。

地名の変遷で言うと、ここの敷地は

～1889年　北足立郡土呂村
～1940年　北足立郡大砂土村
～2001年　大宮市盆栽町
～現在　　　さいたま市北区盆栽町

ですね。

植竹遊歩道の河川跡についてはこちらが参考になります。
http://wanjin.blog.fc2.com/blog-entry-8.html

行政区域上は1940年から盆栽町になってますが、宇都宮線北側のこの敷地付近に盆栽園はなく、盆栽園が立地した源太郎山の雑木林だったというだけです。
線路北のここ一帯を盆栽町アドレスだと強弁しても、ひっかかるのは土地勘のない広域検討者ぐらいで、地元の人はそう簡単に鵜呑みにしないのではないでしょうか。
https://ameblo.jp/camumiya/entry-11917890099.html
https://www.bonsai-art-museum.jp/ja/collection/f-001/

こちらの土地は元々テニスコートとラブホだったらしいですけど

テニスコート所有者だった岸本産業（現 KISCO）のテニスクラブ運営が元々うまくいっていなかった
→2017/3期決算で循環取引に巻き込まれ大損
→資金繰りのためディベロッパーに土地売却

って感じのストーリーなんですかね？
どなたか土地の登記簿取られた方いらっしゃいます？

https://minorusan.net/l/東京地方裁判所%20平成５年（ワ）１１３２号%20判決

https://facta.co.jp/article/201709026.html

>>270 匿名さん
その通り、盆栽町の本流は一種低層、風致地区のエリアでしょうね。

>>264 マンション検討中さん
>>個別の住戸や物件全体の価格が今後上がるか否かは、神のみぞ知るところです。

ここは新築だから選ばれるのであって中古になれば選ばれるマンションではないと思います。
エリア内に後続の新築物件も無いですし、大きく下げることはあっても値上がりはまず無いでしょう。

>>273 購入経験者さん
そうなんですね！この辺は後続の新築物件がない、かつ、近辺が風致地区で造りづらいからこそ、希少価値が高いので、値は上がらないにしても、下がりにくいと思っていました。

>>274 匿名さん
中古ならいくらで買うかを考えると良いと思います。
新築が高値で出てくればそれが比較対象になって価格が維持できますが、後続が無ければ中古の安値に引っ張られますよね。

>>275 検討板ユーザーさん
なるほど。ありがとうございます！
ここの物件の近くにジェイコーの病院があるようで、緊急時に夜間休日でも小児科を診てもらえるので安心だなぁと思って気になっていたので、参考になります！

残り26戸

>>277 マンション検討中さん
さすがに竣工前完売は厳しいかな

あと24戸

>>273 購入経験者さん

資産価値は低そうね

資産価値を求めるのであれば、主要駅が近くて広い間取りのマンション物件を選ぶでしようね。
間取りはそこそこで価格もある程度というところで選択するなら…なのかなと。
売れ行きはスローでも、まだまだ日はあるのでって感じでしようか。

あと23戸

1週間で1戸ペースまでスローダウンしましたね
このペースだと、完売まであと半年弱でしょうか
やはり実質的に半地下の部屋や、線路に面した部屋、やや価格がお高めの部屋が売れ残ってるようです
ごく都心以外は中古マンション相場の上昇も一旦ピークアウトしてますし、風向きはやや悪くなってるかもしれません

>>283 マンション検討中さん
竣工前の完売が見えたところでの値上げがスローダウンの要因では。
おそらく、売り手の狙いとおりの売れ方ではないかと思いますね。
ただ、郊外マンションの価格がピークアウトした感じはなんとなくします。さいたま市を越えて県北のマンション、これから厳しくなりそうな気がします。

>>283 マンション検討中さん
>>284 eマンションさん
東京カンテイの資料見るとさいたま市の中古マンション相場は23年8月から下がり続け2022年5月頃の相場に戻ってます。
お気の毒ですがこの2年間でマンションを買った方は最後のババを掴まされたのかもしれませんね。

>>285 購入経験者さん
個人だけじゃなく買取再販業者も掴んでるね
ここからそう遠くないマンションで半年くらい前にリフォーム済で2880万だったのが2480万になってる

>>285 購入経験者さん
事例数、築年数でばらつきが出てますが、埼玉県南部はほぼ同様の動きですね。
昨年から徐々に天井感は都心部含めて出ていますね。
それでも、これ以降の新築物件の計画が出ていない現状から、急激な変動はないかと。
蓮田以北と上尾以北では、まだ新築が出るようなので、かなり危険かと。
ただでさえ、築浅の中古と新築の価格差が大きい地域なので。

上尾はちょいとやばそう。
ここ数年で作りすぎたでしょ。
大宮公園駅利用で、宇都宮線越えた盆栽町や植竹町だと土呂駅も使えるから高そうだけど、寿能町のほうが戸建てもマンションも高くてすぐ売れる気がする。
まぁ、物件が少ないのもあるか。
宗教関係者が買うのかな?でも、あまりお金持ちってイメージないけど。

近くに住んでます！だいぶできてきましたね！結構かっこいいかも

>>287 マンション比較中さん
いや逆ですよ。
新築が出なければ中古相場は下がります。
中古は新築に釣られて上がるものなので。

>>290 通りがかりさん
その通りですけど、すでに天井が見えたこの時期に出る新築が危険なことも納得するところかと。ある程度安くしないと売れ残る可能性が高いからです。

ファインシティ大宮公園は戸建てやステラタウン周辺物件とバッティングしそうですね
あえてここを選ばれた方はどういう必然性があったのか、気になります
学区の関係で周りの公営住宅や賃貸から移り住むか、それか周辺の戸建てに住まわれていたシニア層が平屋を選好して移り住むか、といったところでしょうか
広域検討の方も、「大宮から2,3駅」に惹かれた方か、春日部の方に在住の方や、柏方面に出勤の方などでしょうか。
東京駅や新宿駅方面にも出れなくはないですが、、、

近隣住みの私の周りは8割以上は都内通勤かな。
というか、稀に大宮勤務がいますね。柏は聞いたことないです。
最近は、ジェイアール住宅だった人が追い出されて、近所に家を買うパターンをよく見ますね。ほぼ、新宿本社勤務です。
フジフィルムの研究所の人も多いですね。
子供がいる人は、今後、集まりで実感すると思いますが、すごく高学歴が多いですよ。
学歴コンプある人は、やめたほうがいい地区です。

>>293 通りがかりさん
近所に住んでますが親同士で学歴の話なんてしないでしょ。
もし本当にいるなら自分の学歴言いたくて仕方ないのかな？
あなたの周りだけでは？それとも聞いてるのがあなた自身？

>>293 通りがかりさん
この辺から大宮も柏も春日部方面も結構通勤いるよ、普通に多いくらい

>>294 周辺住民さん
293が聞いてる本人だったら笑えるな
高学歴だとしたらこのエリアに住んでるようじゃ同級生の中でも＊＊＊だろうね
劣等感の塊で少しでも下を見つけて見栄を張りたいのかな
かわいそうなやつだな

>>296 評判気になるさん
嫌な奴とよく言われますか？？

建物のお写真をありがとうございます！
公式サイトのデザインで外観がかっこいいマンションだな、と感じておりましたが、実物もいい感じですね。
こちらは植栽が豊かなので周辺環境にもプラスに働きそうです。

>>297 eマンションさん
はい、よく言われてます。

>>299 評判気になるさん
素直で宜しい。
君が言ってることは間違ってないと思うぞ。図星すぎたのかもな。

>>300 購入経験者さん
はい、恐縮です。

もうすぐ完成ですかね～

あと少しで完成ですね。

モデルルーム来場で、氷川ロールかハンディファンがもらえるそうです。何かの番組で、フランフランの人気商品を当てるバラエティで、このハンディファンが1位でした。

シューイチでしたね。
https://kokoro-tv.jp/shuuichi-summergoodsno1/

累計350万台以上売り上げる人気グッズだそうです。

人気がないマンションは、そういう微妙な特典で来場者を稼ごうとしますよね
やはり最後の1割が売れ残ってるのは、需要の弱さを感じます

私は、こちらのマンションに住むのを契約してからずっと心待ちにしています^^
外観、間取り、周辺環境、アクセス、価格どれも満足してこちらに決めました。同じタイミングでご入居の方々、よろしくお願いします。

入居者専用のスレッドもございますので、挨拶や懇談はぜひそちらでどうぞ^^

>>305 niconicoさん
資産性は無視しましたか？家族で意見が割れてまして・・・

すでに完売したB棟C棟は古き良き団地のようで、中庭に面しているのが良いですね。線路に面する棟は電車の音がやや響きそうですが。
D棟も駐輪場沿い、かつ半ば線路沿いなので大変そうです。特に1階はほぼ半地下で、通気性が芳しくなさそうですね。
A棟は南西向きと言いつつ実際はほぼ西向きで、日当たりが芳しくなさそうです。
豊かな生活が送れることを祈ってます。

>>309 マンション検討中さん
買えない方からのお祈り、胸が痛みます。。。

>>310 匿名さん
買えないのではなく買わないのでは？
この価格で買えない人は新築マンション検討してないでしょ。

あと22戸

まだ1割超も残ってるんですね
やはりこうした土地に建てられる低層十択だと条件の悪い間取りや住戸（1階など）の割合が自然と高まるので、最後に苦戦しますね

>>313 マンション検討中さん
ものは言い様ですね。
竣工引き渡し2か月前に140戸近く売れているのですから、今のご時世だと上々だと思いますけど？

>>314 匿名さん
しかも、最後に突然の値上げですからね
売れるのが早いのが人気物件って感覚がそもそも間違いなんでしょうね。

ところで、とにかく子供が多いですから、学童だけは覚悟したほうがよいですよ。どこも入れず、ホームヘルパーや民間学童に入る人も少なくないです。
月7万円以上しますから、なかなかしんどいですよね。

植竹中は1000人超えですからね。でも、ここは北中も選べるし、受験する子も多いです。選択肢か多いと安心ですね。

>>314 匿名さん
ほんとそうなんですよ。100戸規模のマンションならば、とっくに完売なんですよね。笑

ところで、残ってるのはA棟、B棟だけなんですね。やはり半地下物件はなかなか売れなさそう。

100戸規模のマンションだったら、共用部もより質素なものになっていたでしょうし、たられば論だと思います

B棟C棟は完売して、道路や線路に面しているA棟D棟に売れ残りがある認識でした
私の誤認でしたでしょうか

>>318 マンション検討中さん
前にコメントした者ですが、B棟、C棟が完売のようですね。書き間違いでした。

売主が同じ植竹町の不調に引っ張られてそうな気はしますが。こちらの方が後発ですがすでに植竹町より売れていることから、人気はこちらが上だと思います。こちらにも悪条件のプランはある程度残っているでしょうが、ここで値を下げて売りだしてしまうと、植竹町の方はさらに選ばれづらくなってしまうのではないでしょうか。植竹町がもう少しさばけてくれないと、こちらの販売も進めづらくなりそうですね（SUUMOの広告も植竹町は継続していますがこちらは何故かひっこめています）。

>>320 匿名さん
値下げどころか、完売が見え始めたら値上げしましたからね
植竹より先に売れるとなんか問題あるんでしょうかね？
宮原と大宮が長すぎるから中間に一駅つくるとかつくらないとか話がありましたが、どうなったんでしょうね。
まぁ、さすがにないか。

工事も終盤です。

購入者の方なのか分からないけど
外観写真撮りにいってUPはどうなんだろう？出来上がり見に行くの楽しみにしてる人たくさんいるだろうし控えた方がいいと思う。

>>323 匿名さん

私は写真アップ楽しみにしてますよー

>>321 マンコミュファンさん
植竹町のスポンサー売主の面子のためとかですかね。狭い業界ですし、案件持ち込んだ長谷工は責任持って両方とも売り切らないと今後の取引に尾を引くのかもしれません。
あとは、植竹町が新築として販売できる期間もあとわずか、というのもありそうですね。
いずれにせよ、同時販売の弊害で京阪と本物件が振り回されているような印象です。

>>323 匿名さん
そこに建ってる建物を撮影してアップすることを控えろ、見に行く楽しみがなくなる！
・・・ってことですか？
あなた大丈夫？？？
購入者でないことをひたすら祈ります。

マナーに一家言あるシニアの方が多いと治安が良くなっていいですね^^
きっと子育て世代も自分の代わりに子供の一挙手一投足を細かく見てくれるシニアが周りにいてくれたや、さぞ安心でしょう

>>320 匿名さん
単純に植竹町でのマイナス分を相殺するための値上げじゃないの？

>>326 匿名さん
あなたは購入者なのかな？
大丈夫ですか？？

>>328 マンション検討中さん
おっしゃるとおり、植竹町で狂った事業収支を穴埋めしたい意図も含まれているかもしれませんね。
ただ、申込多数の段階で値上げして収益改善を狙う、というならわかりますが、そうではない状況で値上げすれば、単に売れなくなるだけで本末転倒です。
完売に向け最後の追込みをかけるべき局面で値上げをしたり、広告削ったりするのには、収益改善以外にも意図があるとみるのが妥当です。
とにもかくにも、植竹町の動向で売り方が左右されるのは、こちらの買主さんにとっては迷惑な話だと思います。

たしかに、あちらの動向がこちらに尾を引くのは、すでにこちら購入された方には面白くない状況かもしれません
一方で、より広い目で見れば、植竹町の物件も大宮公園の物件も「土呂周辺のマンション」という大きな括りになるので、
土呂周辺のマンション価格動向からすれば、当然、その範囲内で需給や価格は相互に影響し合うのでしょう
要するに、植竹町エリアの苦戦は、この大宮公園エリアの苦戦とニアリーイコールでしょう。

話にならんな。
いくら事業参加社が同じメンツとはいえ別の物件の収支をこちらに乗せたり引いたりするわけなかろう。少しでも世の中を知ってれば誰でもわかること。
妄想を書くのもそれに乗っかって騒ぐのも意図的なネガか余程の＊＊だ。
こっちは最寄駅徒歩7分であっちは完全バス便。今のご時世だと売れ行きに差が出るのは当然だろ。

デベ勤務ですが、普通にありますよ

営業部門の中で四半期の予実管理をする中で、そうしたことは当然あり得ますよね。
たとえば複数の土呂周辺マンションを抱えるある一つの部門内で、
その部門の長が自部門の収支をコントロールしようとして、
あちらの収支をこちらの収支で賄おうとすることは当然され得る、ということです。
特に、売出し価格が不透明で言い値の新築マンションは、価格決定権がその管理を行う部門にある程度委任されているでしょうから。
デベロッパーでなくても、少しでもきちんと企業に勤めていれば誰でも分かることではないかなぁと。

2つの物件の価格を1者が直接コントロールしてるというより、
植竹町の物件の需給や価格が、市場を通じて間接的に、大宮公園の物件の需給や価格に影響しているということです。
そのように影響されるということは、結局、マクロの不動産市況が悪いか、ミクロのこのエリアの市況が悪いかだと推測できます。
仮に、青森のマンションが値下げしても、大宮公園のマンションへの影響はほとんどないでしょう。
しかし、植竹町と大宮公園は、どちらもステラタウン一円の物件として、相互に影響し得る、ということです。

>>335 マンション検討中さん
うーん
竣工前完売が見えた時期に行った異例の値上げは、この一円の物件価格と相関関係があると？
人気がある地区ってことでしょうか

https://www.sumu-log.com/archives/64212/
■アーバンパレス武蔵浦和

2020年築　西浦和駅徒歩9分

新築時の坪単価約225万円
現在の坪単価約140万円

動き一例

約70㎡
新築時4900万円台
中古時2900万円台

さいたま市内で駅徒歩圏のマンションなのにこんな下がることあるんだね。

>>331 マンション検討中さん
すでに購入されたかたは別によいのでは？値下げされたのでなく、値上げされたのですから。早めに買っておいて良かったー！では？？

>>337 マンション比較中さん
西浦和はだめですな。浦和と名のつく中で一番だめかも。

>>334 マンション検討中さん
ということは、大宮公園は値上げしても売れる！と判断したってことですかね？？

「値上げしたら売れる！」と思って値上げしたはいいものの、実際は金融政策の変更や購入者側の景況感悪化もあり、1割強売れ残ってる

ここのファインシティを値上げした事でこちらの販売は進まず、植竹町が売れているので狙い通りじゃないですか。
とお思いますが。

氷川ロールの来場プレゼント、いいですね(^^)
こういったプレゼントをするのは、やはり検討される方に地縁のある方が多いからなんでしょうか。
注意書きに当キャンペーンは氷川の社YAKUMOの提供・協賛によるものではございませんとありますが、売主さん提供で自主的にプレゼントしているという意味ですよね。

周辺路線価が今年も上がりましたね。
正面道路
R5 195千円/㎡　→ R6 200千円/㎡
側面道路
R5 170千円/㎡　→ R6 175千円/㎡

この物件の売出価格が近辺より比較的高かったので、当然、路線価も釣られて上がる
というメカニズムですね
ですので、この物件が中古になったときに高値で売れなかったら、同様のメカニズムで、特に側面道路などは下がっていくのでしょう

>>345 通りがかりさん

まぁ、この物件ができる前から高かったですけどね

>>337 マンション比較中さん
ここは同じようになる可能性高いでしょうか？
さいたま市の中古マンションは昨年7月にピークアウトしたという記事も見ました。

>>347 周辺住民さん

西浦和は何故かあまり人気無いですね
中浦和も使えるって立地だとまあまあだけど
中古で買うと安いからオススメだけど

ステラタウン周辺に当たるこことかは急落とかは無いですね、地味に人気なエリアです
大宮が近いってのもあると思う

マイナーだけどその分安いからね

>>348 口コミ知りたいさん
西浦和はそもそもマンション建てられない市街化調整区域や学校や病院を建てられない準工業地域が多数ですので、住環境としてはかなり微妙です。また、荒川氾濫したら確実に沈むので、その辺のリスクもあり人気が出ないんでしょうね。

>>349 マンション掲示板さん
準工なら学校病院建てられますね、失礼しました

>>348 口コミ知りたいさん
不動産屋の友人がステラタウン周辺もここ1年位で下がってきてるって言ってましたよ

>>348 口コミ知りたいさん
ここはステラタウン周辺物件って感じではないですけどね。

ステラタウンは開発され尽くした感がありますね
こちらも後続の物件は見込まれませんし、あったとしても戸建てでしょうし
それでも終の住処としてなら、まだ多少便利で良さそうです

上がり目としては大宮公園の再整備、周辺に点在する団地の再生事業、北部医療センター跡地の再開発くらいでしょうか。現状どれも大きなインパクトはないですが...。
353さんの言う通り、住み続けるならアリかなって感じですね。

>>354 マンション掲示板さん
そんなに開発されなくても良いです。自然豊かで閑静なこの土地が好きですから。。。その割に大宮が近くて便利なのも良いです。

>>351 匿名さん
まず、あまり物件が出ないですよね
ほとんど築40年前後ですが、2000万から3000万と安くはないと思います。
築10年程度のものでしたら最近でも4000万から5000万ほど。シティテラスなんかは新築より1000万近く値上がりしています。

ステラ周辺なので、いずれも最寄り駅徒歩10分は超えますね。

実質的にファインシティ大宮公園もステラタウン周辺物件の範疇ですよね。
形式的に盆栽町や大宮公園という名は付いていますが。
こちらは大宮公園駅からは徒歩7分であるものの、土呂駅からは徒歩15分。
そして肝心のステラタウンからも徒歩15分ほどと、やや微妙な立地ですね。

>>358 通りがかりさん
中古になった時には価格で勝負するしかない立地ですよね

こちらの物件も、第1期など不動産相場上昇前に購入できた方は、値下がりリスクが低いのでラッキーですね。
しかし、今の値上げ後にあって、新たにこちらの物件をお求めになろうという方は、結果として高値掴みになってしまうリスクがありそうです。
新築価格は当面上がるので、インフレがどこまで続いていくか、また、ステラタウン周辺の中古住宅価格がどのように推移していくか次第ですね。

内覧会参加された方いますか？
パンフレットで見た完成図CGと実物を照らし合わせて気になった点がありました。もし共感された方がいましたらぜひ反応をお願いします。個人的には以下4点をパンフレットの予想完成図に少なくとも近づけてほしいのでやり直してほしいと伝えたいと思います。
1) グランドラウンジ: 小石敷きの石の色味がダークグレーではなく白系
2) グランドラウンジ: 木目調の素材がイメージよりも薄い
3) エントランス: 石と床がイメージCGより白い
4) エントランスホール: アート作品が無い (これからやるなら良いが、無ければNG)

1)-4)の理由でパンフレットよりも安っぽく見えます、内覧会に参加されたみなさんはどう思いますか？

>>361 オールマイトさん

確かに…言われてみればそうでしたね笑
エントランス、グランドラウンジの仕上がりについて同意見です。

ワークスペースはご覧になられましたか?
壁面デザインが殺風景なもので、壁面デザインが施されておらず完成予想図とかけ離れていました。

パーティラウンジはスタッフさんの控え室でみられなかったので残念でした。
他の共用部で言うと1FA棟エレベーター周りの壁面が汚れているのか、白い部分があったりしました。

他は、私の感覚では問題ないと思いますが、植え込みのところなど、みなさんイメージと齟齬なかったですか?

>>362 見に行った者さん

同意見ありがとうございます。ワークラウンジは時間の関係上見れませんでしたが、壁画デザインが施されていないのは問題ですね、、。また汚れについては私も気になりましたので引き渡しまでには汚れを取っていただきたいですね。
他にも完成図と異なる点、気になった点があれば反応お願いします。賛同数が多ければ修繕に対する主張が通りやすいと考えています。

>>361 オールマイトさん
4) 以外は難しいでしょうね。
パンフレットはあくまでイメージですからね。

>>361 オールマイトさん
1)-4) 確かに同じことを感じておりました。
特に 4) とワークスペースの壁面デザインについて、あるはずのものが無いのは特に問題と感じますね。

エントランスホールのアート作品はエントランスホール完成予想CGに出ている手揉み和紙と無垢材の格子調パネルによるアートですか？
これって初めに目当てのアートありきではなく、現在鋭意制作中という事なのでしょうかね？

えー完成予想パースと違う家具が置いてあるなんてザラじゃん
壁面のアートも仕上げじゃなくて備品だとしたら、何かしら吊るしてあれば文句言えないんじゃないの

来月にはに入居開始というところまで来ていますが、
まだ１期５次分の販売開始予定があるとのこと。
ここまで細分化して販売される予定だったのでしょうか。
入居開始してまだのぼりとかあると、住みづらいですよね。

>>368 匿名さん
知らん

>>368 匿名さん

別に

>>368 匿名さん
期分けは売れ行き順調に見せる為の戦略ですから、悪ければ細分化は進みますよね

いよいよ8月から入居が始まるんですね。
竣工予定は2024年7月となっていますが既にできあがっているようですか？
今はウェルネスキューブ大宮にモデルルームがあるようですが実際のマンション内が見学できるのでしょうか。

かっこいいマンションですね
真っ黒ですこし重いですが
もとは大きなテニスクラブの廃墟だったので、風通しと日当たりがよい通りだったのに、なんとなく暗くなってしまいました
もう少し道路から離れてくれればよかったのに、、
ここは大宮から10分でダイチャリで帰れますので、新宿で0時まで飲めます
あと、野田線の始発は早いので、7時の飛行機まにあいます

>>373 周辺住民さん
飲酒運転はやめて

>>374 購入経験者さん

あー！ソーダッダ
ノンアル限定だよねー

7時の飛行機？知らなかったです。良ければどんなルートか教えてください！

>>376 マンション検討中さん
だいたい5時半のリムジンバスですが、首都高混んでそうな時は京浜でモノレール。
福岡7:15は問題ないけど、伊丹7:00は際どい。バスでないと間に合わないですから。バスが遅れそうな時は、そのあとの関空か次の伊丹にしてますね。
博多はほぼ毎週だけど、大阪は月一くらいだから不規則です。
会議は10時頃だからもっとゆっくりでもいいんですけどね。
宇都宮線は始発が遅いし、遅れがちだから怖いですね。大宮の乗り換えは便利だけど。

>>377 周辺住民さん
なるほど、ありがとうございます。出張多くて大変そうですね、お疲れ様です！

昨日の大雨、首都圏は凄かったみたいですね。

赤羽駅や板橋大山駅や千葉駅周辺も冠水したとか。

ファインシティ大宮公園も、こういう大雨があると、半地下に近い１階の住戸は浸水しそうで心配ですね。

台地の斜面を削っているので水が流れていきますし、ドライエリアもこんな大雨は想定してない作りなので。

>>379 通りすがりさん
ドライエリアに内水による浸水が起きる時は、宮原からここまで数百戸が床上浸水しているはずです。
ステラタウンも1Fは1ｍ程度浸水しているでしょう。
周辺のマンションもステラタウン北側は同様です。
おそらく市内だけでも数万戸が床上浸水の被害を受けている状況だと思いますので、すでに大災害でしょう。
それを恐れるかたは、持ち家は無理だと思います。

>>379 通りすがりさん
浸水想定エリア外ですから、低地が全滅するようなよほどの水害が起きない限り浸水リスクはないと思いますよ。それでも浸水が心配でしたらこの物件を見送るとかではなくもう関東で低層住宅を探すのを見送られた方が良いですね。これから毎年こんな雨が降るでしょうから。

スーモの広告再開しましたね。
5次のプランも公開し、ようやくのテコ入れです。

>>312 匿名さん
あと21戸
動きほぼなくなったね

入居前の床、窓の冊子、棚の引き出し、壁紙、キッチン、等のキズや汚れチェックしていますが、施工が全般的に荒く雑です。最終確認をしている際にも、長谷工の担当者様は外で使用していた脚立の脚にカバーも付けず、床にドンと置いて上の方に付いている汚れを落とそうとしてましたし、ステンレスの換気扇についていたキズを激落くんで拭いてさらに換気扇を汚くされてしまいました。また、１回目の下見には無かった床の抉れや傷が何箇所もあり、施工会社によって付けられた新たなキズの二次災害もありました。入居前に細かくキズや汚れのチェックされる事はおすすめします。
また、気になっていたグランドラウンジの床は石とタイルの継ぎ目、セメントによって石の粒が埋まりすぎている部分が雑な施工だと感じています。一度京阪の担当者様には指摘し、埋まっている石が見えるようにセメントを削ったとの事ですが、あまり変化は感じませんでした。京阪の担当者は施工の雑さや荒さの件については普通に見えますとおっしゃっていましたが、私の目はそう感じていません。個人的には部屋と同じように共用部分も入居者が指摘をしたら納得するレベルにすべきだと感じています。

>>383 匿名さん

2か月近く広告減らしたり謎値上げしたりしてたらそりゃあねぇ...

値引き販売が始まってますね
定価で買った方はご愁傷様です

>>386 マンション検討中さん
本当ですか？
デマを書くと大変なことになりますよ？

>>387 匿名さん

前、某レーベンで値引き販売の嘘情報書き込んだ人が大変なことになってましたね

所定の期間内に成約すればキッチン等のオプションが50～100万円まで無料になる、

という案内を「値引き」と言うのは誤りですか？
これは税法上も会計上も「値引き」として仕訳され得ますが。
誤りであれば、それは失礼しました。

>>389 マンション検討中さん
会計上の値引とは、商品の破損や品質不良などの理由で購入や売買の後に代金を減額することです。何らかの瑕疵や不良があったのでしょうか。

財務諸表等規則ガイドライン(｢財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」の取扱いに関する留意事項について） 79

規則第79条の仕入値引とは、仕入品の量目不足、品質不良、破損　　　等　　　の理由に より代価から控除される額をいい、代金支払期日前の支払に対する買掛金の一 部免除等の仕入割引と区別するものとする。

なお、一定期間に多額又は多量の 取引をした得意先に対する仕入代金の返戻額等の仕入割戻は、　　仕入値引に準じて取扱う　　　ものとする。　

https://www.fsa.go.jp/news/30/sonota/20180608/6.pdf
一般に公正妥当な会計の慣行では、ここで「等」や「準じて」とされているように、「値引き」と仕訳され得ます。

>>392 通りがかりさん
>>389 さんの情報は公式HPに載ってないですし、オープンの情報ではないと思います・・・。

オプションサービスって勝手にしゃべっちゃって大丈夫なの？

いや、オプションの件が虚偽かどうかではなく、売主側にはこの件言いふらすのは控えるように言われなかった？ってのが話題の中心だったと思うんだが...
言われてないんなら別に好きにすればいいと思うけど。

オプションの件はメール配信されてますね

>>401 eマンションさん
なんのメールですか？？

オプションサービスの話は聞いたが特に口止めされなかったな
それが言いふらされることによる売り手の損失なんて立証困難だろうし

売れ残れば値段を下げるのは商売としては普通のことですよね。

アベノミクス以降は相場が上がってくるまでじっくり待って値下げせず売るというのが通用してきましたがその時期から外れたような見方も多いです。

実際、売り方が特に特徴的なスミフさんも都内の物件で値下げしたみたいです。
湯島の物件のスレで話題になっていますので気になる方はご確認ください。

ふとモデルルームの写真見返してみたんですけど、共用廊下の玄関ドアの周りってタイル張りだったんですけど、実際はモルタルでしたね

これって差があるって説明されてましたっけ？

過去レス見ると
6/22　22戸
8/3　21戸
現在　20戸
ペースは月1戸くらいでゆっくりですが順調に売れてますね。

来客用の駐車場完備のマンションは割とありますが、来客用の駐輪場があるのは珍しいですね。
子供の友達やママ友が来れられる時には利用しやすくていいなと思います。
少し手間ですが、申請制にしないと関係ない人も利用する可能性は出てきそうかも。
ただ、肝心な入居者用の駐輪場が1家庭2台分も満たないのが気になりました。

線路背負ってて夜寝るときまでうるさいから、これから毎日何十年って結構しんどいと思うけど契約した人は考えてるのかなー

完成後も売れ残ってる

>>408 買い替え検討中さん
家族の中では全く気にならないって話してますが、神経質な人は気になるんですかね、、

残り18戸
ゆっくりではありますが売れています
半地下の部屋をどう売るか次第ですが、
同売主の植竹よりは早期に目処が立ちそうですね

>>410 匿名さん
先日現地見ましたが、線路隣なだけあってさすがに防音対策はちゃんとしている印象を受けました。私も気になるほどの音ではないと感じましたが、音がゼロになったわけでもないのでこればかりは個人の感覚によると思います。

>>410 匿名さん
音が気になるのではなく、気になったらイヤだなぁって人が多いんだと思います。
線路沿いに住んだことがある人なら意外に気にならない、またはすぐに慣れてしまうって安心があると思います。
しかし、音に敏感で慣れないひともいます。まぁ、そういうひとは、そもそも集合住宅に向いていない気もしますが。
自分がどちらかわからなければ、やはり避けてしまいますよね。
試しのゲストルームとかあればいいのに。
北銀にあるホテルグッドワン大宮っていう古いラブホに泊まってみるのもいいかも。
ここより数段遮音性能低いし、電車の通りが多いけど、ほとんど気にならないひとのほうが多いと思う。

人によって音の感じ方って異なりますからね…
ただ音に関して繊細だ、と自覚している方は、そもそも線路近くの物件は検討しないと思うけれど。
今どきの建築の基準ならば、ある程度音はシャットアウトできるので
後はもう、それぞれっていうかんじがしてきます…

第1期6次が「最終期」なんですね。
2期があるのかと思ってましたが不思議な売り方で終わるようです。
あと19戸ですし年内完売しそう。

>>415 匿名さん

406 周辺住民さん 2024/09/03 10:24:39
削除依頼
過去レス見ると
6/22　22戸
8/3　21戸
現在　20戸
ペースは月1戸くらいでゆっくりですが順調に売れてますね。


売れ残り(先着順)がメインなのでそんな急にペースは上がらないでしょ
2024年ではなく2025年内には完売しそうかな

>>416 口コミ知りたいさん

年内はさすがにむりですね
ここから毎月1～2戸売って新築の見出しを使える来年7月までに売り切れれば万々歳ってとこでしょうか

>>417 通りがかりさん
そのとおりにいけば、それが正解の値段設定でしょうね
竣工前完売、竣工後一年完売せず、どちらも値段設定の失敗みたいですから

>>418 匿名さん
それクラッシィの話では？
まあ販社同じなんで反省は生かしてほしいですが

1期というからには2期以降もあると思っちゃいますよね
計画の変更でしょうか
7次でも2期でも買う側にはたぶん特に意味はないでしょうし

どうでもいいことではありますけど
来場プレゼントの秋のスイーツキャンペーンが素敵だなと思いました
3つの中から選ぶスイーツがどれも魅力的で
自分で買えばいいだけの話ですがいただけると嬉しさ倍増なのです

本気で検討しているひとにとっては、お土産もらえるとうれしいですよね。
ところで、西側道路への照明は設けられなかったのでしょうかね。薄暗くて不気味だった道路、マンション出来て明るくなると期待していたら、前より暗くなった気がします。
踏切側は、よくなりましたが。

先着分が13戸、そしてまだ1期6次の最終期の分もあるようです。
かなりスローな売れ行きですが、すでに完成していますし、
案外、値引き待ちの方がいるのかもしれませんね。
元々が少し強気な価格設定だったのかも。

>>416 口コミ知りたいさん

あと17戸に

6次は抽選になって新たに7次作ってそちらが最終に。希望者被ったのか。

>>424 マンコミュファンさん
先着順がこれ以上増えるのを嫌って要望書が入った2戸に絞っただけでは？

>>425 eマンションさん
見せ方だけの問題ってことね。なるほど納得。

住宅ローン変動金利に関して、モゲチェック塩澤さんが7月の時点では「いずれ0.15%ほど上がる」という楽観的な見方でした。
https://www.tokyo-np.co.jp/article/344012

それが最近は「2025年末から2026年初頭にかけて、今より0.75％から1％程度上がる」という見方に変わっています。
https://wangantower.com/?p=21677

重要な点は「金利が1%上がると不動産価格は20%下がります。」ということです。

1期6次が2戸、先着順が13戸、最終期が未定とはなっているけど2戸と注記にあるので全部で17戸ということですね。
キッチンの仕様がとても恵まれているなあと思う反面、動線の良さと不便さを両方感じました。
作業の流れは良さそうだけど、キッチンから抜け出してくるのにパウダールームかダイニングキッチンまで移動してこないと他の部屋に行けない、ですね。

生活動線は、たぶんメインで家事をする人が一人の場合はいいんじゃないかな、と思います。
ただきちんと分担されている場合は、
一度に家事をする人数も増えるので、不便そうに見えてきてしまう部分もある…？

あと、子どもが小さいときには安全性を考えて
パウダールーム側からの出入りは出来ないようにしておいた方がいいかもしれません。

Sタイプ？の4LDKの部屋、最初からこの金額でしたか？

>>430 匿名さん
下がったの？

>>431 マンション比較中さん
こんなに高くなかったと思うんですが。

>>432 検討板ユーザーさん
いくらになってますか？

残り16戸
こちらの方が完売はあとになりそうだな

残り13戸

クラッシィと並んだな

まだまだ先は長い

残り11戸！

残り10戸