ファインシティ大宮公園ってどうですか？

>>211 評判気になるさん
踏切２箇所通過に6分もかからないですよ。野田線を渡る踏切は3箇所あるから、開いてるタイミングで通ればいいし、氷川踏切も宇都宮線がダイヤ乱れない限りあまり閉まらないですよ。
私は盆栽町住みで、土呂、大宮公園どちらも5分ほどで都内に通勤していますが、ほぼ野田線を利用しています。
宇都宮線のほうが楽なのですが、遅延が多くて遅刻がちになり上司から野田線にしろと注意されました。
宇都宮線や高崎線利用するときは、かなり時間に余裕みなければならないです。大げさではなく＋10～15分で行動する必要があります。
それほど遅延がすごいんです。ヤフーなどで遅延通知の路線登録してみてください。宇都宮線は、週15回ほど通知が来ます。高崎線はそれよりも若干少ないですが、宇都宮線と運命共同体なところがありますので。
野田線は、遅延が少ないですし始発が早い。
宇都宮線の始発では、間に合わない飛行機が多くて。
久喜ならば、伊勢崎線があるから、それで通勤出来れは問題ないと思います。伊勢崎線が遅延が少ないかは知らないのですが。

>>209 匿名さん
確かにそうですね。

https://www.keihan-re.jp/mansion22006/outline/
高値の価格が6,700万円台から7,200万円台に上がってますね。

>>215 通りすがりさん
500万円値上げか…すげーな

ここと植竹町が高値で分譲されたにも関わらず分譲前→後で周辺中古相場を押し上げるようなことはなく、中古のグロスの壁は相変わらず4000万で無風でしたね。
値上げしたのならますます新築と中古の乖離が進みましたね。
でも、建築費が下がることはないだろうし大宮・浦和のようにグロスが青天井では無いこのエリアで新築が供給されることは今後無いだろうから新築にこだわるとここになっちゃうんだよね。

>>217 買い替え検討中さん
どうでしょう。近隣の中古、やはりあがってますよ。
8年前に築30年ほどの実家マンション、800万での売却が決まりそうでしたが、いろいろあってやめました。
そして、今年の夏にむけて再度売却交渉していますが、なんと1600万まであがってます。
もう少し上げられそうなので、交渉続けています。
いろいろな条件によって違うとは思いますが、実体験で値上がりを実感しています。

ただ、たしかに4000万を超える中古はムズカシイですね。まわりが風致地区のため、マンションを建てにくい立地ですので、築古なマンションが多いですからね。
土呂駅やステラタウン周りは10年程度の比較的新しいマンションが多いので中古で4000万は超えていますが。

>>218 マンション掲示板さん
築30年で1600万は仲介ではなく買取ですかね？

>>217 買い替え検討中さん
これだけ供給がある中で、しかも周辺の築浅中古のタマ数が少ないのでそりゃ動かんでしょ、どう考えても新築買った方が良いんだから

10年単位で考えたら明らかに上がってる
10年前はこの辺りは新築70㎡で3000万くらいだったんだから

築2年、大宮公園駅3分のサンクレイドル大宮公園が半年くらい前に4000万前半で2件売り出されて無くなってるから、ここも中古になったとき同じくらいで売れるのかな
駅距離では負けてるけど、それぞれのプラス面マイナス面考えると総合的には同じ位の評価になるだろうし

>>222 検討板ユーザーさん
これ以降出てくる同じような条件の新築マンション価格次第だろうね
この辺りかもしくは大宮駅から同じくらいの距離感、利便性のマンションで6000万円台くらいまで上がったらここの中古も5000万くらいでも売れると思う

>>223 口コミ知りたいさん
この辺とか大宮バス便エリアは新たに新築出たとしても建築費高騰で安く出せるわけないけど中古は付いて来られず差が広がるだけだと思う
だからリセールバリューはきついよね
ここから遠くないエリアでも中古が付いて来てないから20年で半額になるイメージの新築マンションもあるしな
まぁこの辺で現時点の売れ行き見てもう一段階価格帯上げていけると考えるデベは無いと思うけど

>>224 匿名さん
北区じゃなくて大宮区になってしまうけど大宮公園駅徒歩10分ほどのセレナハイムは、7年前2700万で売ってた部屋とほぼ同条件の部屋が、最近4000万弱で売り出して、すぐ売れていたよ。
築15年→22年の劣化だから、だいぶ値崩れしてもおかしくないけど、1000万以上値上がりしてた。
寿能や盆栽は、そんな物件多いよ。
植竹はやはり、少しランクが下がるけどね。地元民からしても。

>>224 匿名さん
私も大宮近辺に複数マンションを所有していますが
いわゆるバス便エリアで築20年程の部屋でも分譲時より高い値段で売買されてますよ

>>225 マンコミュファンさん
>>226 匿名さん
224さんが言いたいのはそういうことではないのでは？
このエリアで今分譲されてたり、これから分譲される物件を買う場合のリセールバリューはきついということだと思います。
築20年の物件が分譲時より高いのは分譲価格が安かったからですよね。
10年前3000万で分譲された物件が4000万になったのなら今5000万で分譲されてる物件買えば10年後に6000万になるかと言えば、可能性0ではないけど難しいと思いませんか？
この辺りで人気のステラタウン周辺でも4000万前半で頭打ちですからね。

ここを検討してる時点でリセールは気にしないんだろうから好きにさせてやれば？
リセール気にするならステラ近くやパークシティさいたま北を選ぶでしょ。
優先順位が立地ではなく新築が一番って奴もいるしそういう奴が新築プレミアムを気持ちよく払えばいいだけ。

残り23戸

>>227 通りがかりさん
それ言ったら今売られてる新築分譲マンションなんてほぼすべてそうだと思いますよ
バブルはいつか終わりますから、都心部の超一等地を除いてはリセールはどこも壊滅的でしょう
むしろ下落するのであれば、元値が低ければ低いほど傷が浅くなりますよ

>>230 匿名さん
言わんとすることはわかるけど、元値の安いマンションってバブルが終わったらそもそも買い手が付くのかというリスクがあるよ。

>>231 匿名さん
バブルが終わったら投資目的での需要は無くなるであし、実需でリセールも期待できないのであれば、買い物は安ければ安いほどいいでしょう
上物が変にグレード高いとランニングコストも高くなりますしね

>>229 検討板ユーザーさん
値上がりしたのにこのペース
すごいですね
盆栽町でマンションはもう出ないでしょうからね
地価も高いし

>>233 マンション掲示板さん
この戸数は値上げする前でしょ。
流石にこの価格だとペースは遅くなりますよ。
まずは植竹町を完売させたいんでしょ。

建設も大分進んできていました。
低層ですがなかなかの存在感です。

>>235 通りがかりさん
画像ありがとうございます。
覚悟していたとはいえ線路に近いですね 汗

>>236 匿名さん
警報機の音が１日中響きます。
大宮公園方面にも時間通りには行けないでしょう

>>236 匿名さん
踏切の警報音は最初だけ大きくてあとは小さいので気にならないでしょう。
また、踏切は小学校、中学校の通学路です。宇都宮線が激しいダイヤ乱れすると、大宮駅に入れず、このへんで停滞することがあります。そのため遅刻ってのは、年に数回あります。まあ、年3、4回程度ですが。そのときは、宇都宮線利用者はほとんど遅刻ですので、開き直りましょう。
電車の走行音については、分かりません。
ただし、元アイネを何度か利用しましたが、音が気になったことはありません。
元パークサイドはうるさかったです。

>>237 匿名さん
この物件気になって話を聞きに行った者です。担当者によると、線路側の棟と線路に近い部屋は二重サッシになっているとの事で、警報音を遮断できるようになっているとのこと。実際に物件付近を歩いてみましたが、付近の住民から要請を受けているのか、警報音は最初だけ大きく、その後は音量が小さくなっていました。そういったことがあるので、踏切がかなりに近いも関わらず、売れ行きが順調なのでしょうか。

とはいえ、警報音が気になる人は避けた方が無難ですね。

ここは一種低層地域でも風致地区でもないし盆栽町って感じの立地ではないよな
だからマンション名に盆栽町って付けなかったのかな？

>>241 周辺住民さん
えー！今どき鉄粉って。SLでも走ってんですかね

>>242 マンコミュファンさん
えー！SL走ってないんですか？

>>243 名無しさん
w

残り33戸
（先着順24、未発売9）

お写真拝見しましたが、本当に線路に近いですね。
防音として踏切の警報音を遮断できるレベルのサッシを採用しているのはすごいと思いますが可能であれば実際の音の聞こえ方を確認した上で契約した方が良いと思いました。

残り30戸

>>247 マンション検討中さん
お～売れましたね。130戸近く売れてるなんて、小規模マンションだったら完売御礼レベルですね

値上げしても売れたんですね
買い遅れたひとは少しくやしい
でも、今の相場からすると安いですよね

それにしても、大宮の割には苦労してね

大宮駅でも大宮区でもないからね。
この物件は北区の大宮公園または土呂駅

>>250 評判気になるさん
苦労も何も、ゆっくり時間をかけて売ろうとしたら想定外に売れすぎちゃったから慌てて値上げしたんじゃないの？

>>252 匿名さん
即完売なんて値段設定したら、始末書ですよ

あと30戸なら建物完成までに完売というペースですね。
結果論ですがちょうどいいペースで売れているのではないでしょうか。
しかも少しずつ値上げしながらなので、デベさんは笑いが止まらないでしょう。

ここに限らず、期が増えるごとに価格が上がっていくと聞いたことがあります。
全てのマンションではないのかもしれませんが、期が変わっての値上げ。
値下げならわかるのですが、どうしてなんでしょうね。
値上げしたら逆に購入希望者が減ったりしないのでしょうか。

>>255 匿名さん
売れ残りではないからでしょう。
後から発売になる物件がここより条件が悪いのに高いので、少しくらい値上げしても相対的に割安に見えます。
デベさんも商売。みすみす利益を手放すことはしません。

植竹町で苦戦してる分こっちで稼いで相殺って感じかな？

残り28戸

このマンションの安い原因と思われた要素

①1階が半地下状
・土地の傾斜や高さ規制により、1階の床が地盤面より低く掘り下げられている。
・採光、眺望、防犯、災害リスクなどの観点から、半地下の物件は相場より2割前後は安くなるのが一般的。この物件も同じく。
・ドライエリアは設けられているが、10年に1度といった大雨時は浸水の懸念あり。エントランスやD棟最南端は内水ハザードのメッシュ上にあるようにも見える。

②JR宇都宮線の線路に至近
・室内は50db未満の設計とされているが、振動、騒音、音の回り込みなどは、実際に蓋を開けてみないと分からない。
・線路に面する特定の住戸の窓はT4級二重サッシだが、その他は基本的にT2一重。

③傾斜のある地盤
・本物件は台地の縁、つまり侵食谷の緩やかな斜面上に立地。1階が半地下なので、雨水の排水具合は実際に蓋を開けてみないと分からない。
・ステラタウンから大宮公園舟遊池にかけては侵食谷で、戦前は水路だった。SPA HERBS美楽温泉があるのも、そうした背景から。道路の向こう側の住宅地は水捌けが悪く、内水ハザード色付き。
https://www.e-accutech.com/service/information/area/oomiya/

④嫌悪施設
・ラブホテルが近くにあり、避けるファミリー層も。

⑤低層が故に①と②の住戸の占める割合が高い

⑥立地がステラタウンからやや遠く、大宮公園や大宮公園駅にも正直そこまで近いわけではない

もちろん、さいたま市は人口増えるし、新築価格は金融危機でもないと下がらないだろうし、大宮駅は改築されるし、大雨も降らないかもしれないし、電車の音もかなり遮断できるかもしれないし、ラブホもそのうち潰れるかもしれない。

自家用車を利用するファミリー層が多い土地柄だろうから、機械式駐車場に近く線路から遠い、A棟北側、C棟、D棟北側の2～4階70㎡以上の住戸は、本物件内では値が持つ方だろうと思われた。

>>259 マンション検討中さん
こんにちは
A棟北側、C棟、D棟北側の2～4階70㎡以上の住戸と記載がありますが、5階を記載していない理由は、なんでしょうか？すごく、分析されていて興味が、沸きました。

また、本物件のどこらへんが、値を持つ方と考えられましたか？今後の大宮駅開発や大宮公園開発で、地価が上がることを想定しておりますでしょうか？それとも別な観点から？
色々、教えて下さい。

>>259 マンション検討中さん
細かく分析されてますね。他のマンションも分析してもらいたいくらいです。

このマンションはD棟の1階のみが半地下になっているようですね。挙げられたデメリットを許容できるのであれば、今後更なるマンション価格の上昇を見据えれば、悪くない物件かもしれませんね！

>>259 マンション検討中さん
近所住みであれば分かる内容が多いですが、他所の方でこれだけ分析するのはスゴイですね。
いくつか気になった内容がありますので、近所住みとして意見してみます。
・10年に一度の大雨で浸水とありますが、ここ50年近くでこの辺の浸水被害は記憶にありません。芝川沿いやステラタウン北側は昔は希に道路冠水しましたが。
・かつての水路は植竹遊歩道部分かと思います。距離は近いですが、この敷地の最低部からでも2~3mほど高低差があります。浸水が当該物件まで及べば、近隣はかなり水没します。住宅街が出来てからはそのような災害は起きていませんし、心配している人もほとんどいないと思います。標高でみる限りリスクとしては、富士フイルムやコンフォールなどと大差はないと思います。
・ラブホテルはかつては6，7件ほどありましたが、すでに2件しか残っていません、これも、それほど長くは続かないのでは。