アルファレジデンシア南千住についての情報を希望しています。
ジョイフル三の輪も近いので生活しやすそうですね！
所在地：東京都荒川区南千住一丁目170番1・3、174番3・4・6（地番）
交通：東京メトロ日比谷線「南千住」駅徒歩8分
つくばエクスプレス「南千住」駅徒歩9分
JR常磐線・上野東京ライン「南千住」駅徒歩9分
東京メトロ日比谷線「三ノ輪」駅徒歩8分
間取：2LDK、2LDK+S
面積：52.28㎡～64.49㎡
売主：あなぶきホームライフ株式会社
施工会社：大和ハウス工業株式会社
管理会社：ホームライフ管理株式会社
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2022-12-14 14:03:27
たいぶ狭めなので、永住するとしたら子供は１人が限界かな。最低限必要なものは一応あるといった印象ですね。3LDKはほしいところだった。あと目を引く気分が高揚するような仕様や雰囲気ではないのが少し残念。
たしかに、子供がいるなら3LDKはほしいなと思ってました。でも、最近のトレンドはコンパクトな間取りで電気代も節約できるし、子供が巣立って夫婦2人になっても1人でも2LDKは使い勝手が良いかと。自分は、子供2人いても2LDKで住めるという価値観です。広さを重視する人には向かないですね。
通勤時間と子育て環境の両立が可能
キッチンと浴室が広い
無駄な設備はカット
よいと思いました
バランスよさそうですよね
住みやすい環境だなと思いますが、いずれも2LDKプランなんですよね。
最近は狭い間取りのマンションが多いとはいえ、この間取りだと
子育て家庭にはちょっと向いてないかなと思います。
広いプランもあればよかったのに残念です。ニーズあると思うんですけど。
検討したけど、間取りの狭さで購入は断念した方が割と多いのでしょうか。
確かに４人家族ではこの広さは厳しいので、住めて３人家族くらい。
駅からは少し離れている立地なので、ファミリー向け物件のほうが希望者が多かったでしょうね。
議決権は、このマンションの購入者で50%を超える、と説明を受けています。その面での心配は無用でしょうね。
間取りというよりは㎡数で考えたいですね。
50～60㎡台なら、3人～4人でも十分暮らせる広さだと思います。実際インスタを見ても、都心では50㎡代で4人で暮らしている人は増えてます。
議決権も問題ないですね。
議決権はマンション購入者で50％以上になる、ということですが
例えばもっと大きな建て替えとか、修繕積立金の改定などになった場合はもっと多くの議決権が必要になるかと思います。
同じ建物に権利を持つ以上、あまりベクトルが異なるということはないでしょうが、
でも意見が割れた場合にはどうなっていくのかなぁ、とも思うところ。
まあ、こればかりは全員が一般分譲の場合もあり得るので
今から考えても仕方がないことなのかもしれないけど
もっと都心寄りの1LDKか、こちらの2LDKか。予算を変えずに広さが買えるのはうれしいけど、悩ましいです。
どんな街かと南千住に行ってきた。
漫☆画太郎先生の作品の登場人物のような、風貌、雰囲気の方が、ぽつりぽつりいたことに驚いた。
たとえば、青い髪のオジサンが、歩きタバコしながら、歌いながら歩いていた。
子供を含む世帯で南千住に住むということは、こいうい人達とも付き合っていかなければいけないということになる。マンションの学区の様子をしっかりとリサーチしたほうが良さそうだ。
上野駅から南千住駅まで10分ぐらいなので、交通の便は最高。
近くに川があるから、洪水のリスクは高そう。
順調のようですね。半分くらいは売れたのかな？
>>63 匿名さん
こういったことを楽しめるかでしょうね。
フリーターなのか個人投資家なのか…話すとまともなのか…YouTuberとかTikTokerとか…
駅周辺の再開発、楽しみですね。
非分譲の戸数が多いと分譲の購入者にとって
どのようなデメリットがあるものなのでしょうか？
賃貸が多いと、隣人トラブルとか起こりやすかったりするのでしょうか、、？
>>71 匿名さん
賃貸のデメリットとしては、住人の入れ替わりが分譲よりは頻繁で、コミュニティの構築はしづらいということでしょうか。
ただ、あなぶきの販売戸数以外が非分譲になるわけではないという話でした。
あくまで他の会社が個人に販売する分譲だと聞きました。購入者自ら住むパターンもあれば投資用として賃貸になるパターンもあり、そこは購入者による、と理解してます。1Ｋなら投資用が多いと思いますが。
賃貸が多くなったとしても、あくまで持ち主は個人オーナーなので、議決権で問題になることはありませんし、あの立地で新築賃貸だと、そこそこ経済力のある人しか借りられないので、治安が低下するわけではないと思います。
隣人トラブルは、賃貸でも分譲でもありうるので関係ないと思います。
不安なことは、マンションギャラリーに行けば詳しく説明してもらえますよ。
現地の建設看板に、ロイジェント南千住(大和の賃貸マンションにつけられるマンション名)とあったので、大和持分は賃貸かと思ったんですけど違うんすね
あなぶき販売戸数以外は大和持分で、大和持分は賃貸(非分譲)です。
分譲49戸に対して非分譲70戸です。
管理組合は多数決で運営を決めるのが一般的ですが、戸数と面積によって議決権が変化します。
なので、特定の住民が議決権を握っていると
民主的な運営がなされないことがあります。
特に持ち分割合が半数を超える場合には
他の住民は全く決めることが出来ません。
半数を超えてなければ安心かというとそうではありません。一般的に用心した方がよい割合は、20％を超える場合と言われています。
半数を超えなくても、マンションは3/4以上の賛成が必要とされる事項もあるため、1/4を超える議決権を所持していれば拒否権を持つことになるからです。
このような非分譲が半数以上の戸数を占める分譲マンションは購入を避けるのが無難です。
マンションギャラリーでお話を聞くべきだと思いますが、営業の方は立場的に中立ではありません。悪い話は極力しませんし、うまく濁してお話されるのでそのあたりは注意が必要です。
>>75 匿名さん
72さんがあなぶき販売分以外=非分譲とは決まってなくて分譲だったり賃貸だったりって書いていた(営業から聞いた)けど、やっぱり大和持分は賃貸なんですね
半数以上が賃貸で権利関係複雑なマンションって分譲マンションとは呼べないですね…
>75さん
間違った認識で堂々とネガティブな発信はなさらないようにしましょう。
重要事項説明（書類も含めて）で、「大和ハウスの持分はまったくない」
ことを確認しています。
また、3/4以上の賛成が必要なものは「特別決議」ですよね。
1．管理規約の設定・変更・廃止（同法第31条）
2．管理組合法人の成立（同法第47条）
3．共用部分等の変更（同法第17条・第21条）
4．大規模滅失における建物の復旧（同法第61条第5項）
5．建物の建替え（同法第62条）
6．専有部分の使用禁止の請求（同法第58条）
7．区分所有権の競売の請求（同法第59条）
8．占有者に対する引渡し請求（同法第60条）
この8項目のみ総会での議決になるはずです。（５．は4/5）
購入した立場からすると、誤情報によるネガティブキャンペーンは
とても迷惑だと感じます。
77様詳しくありがとうございます。
とても納得がいく内容です。
でもやはり、自分できちんと確認に行くことが大切なのだと思います。
大きな買い物ですから。
価格面ではこちらはとてもリーズナブルですし、
興味を持たれる方も少なくないかと。
そうであるならば、行かないでもやもやするよりも
行ってクリアにした方がいいですよね。
都内、徒歩10分以内、新築でこの値段はかなり安く思えてくる。もう他ではこの価格帯厳しくなってきた、、
この週末からグレーシアがモデルルーム公開ですね。果たしていくらになるのか、気になります。
間取りはどこにありますか？
モデルルームには写真しか掲載されていませんでした。
探したらルームプランにありました。
日本語で「間取り」と書いてもらいたい人です。。。
物件サイトの地図の場所、全然違うと思うのですが
おかしくないですか？（この位置は足立区）
https://www.anabuki-style.com/minamisenju/location.php
>>89 マンコミュファンさん
まさにここは千住桜木町あたりですね。
南千住と北千住の間に流れる隅田川より南側に赤い丸印がないとおかしいので、
おそらく地図を作成したデザイナーが隅田川と荒川を間違えたのでしょうね。
全戸角住戸って、理想的なマンション。
内廊下なので、お手入れなどに少し費用が掛かるのかもしれませんが
自宅前やエントランスなどが綺麗に保たれるのもいいなと思いました。
二人で暮らすなら十分な広さですし、価格も思っているほどではなかったですね。
>>89 マンコミュファンさん
画像修正されてました。「都心から6.1km」と謳っているのに6.1km圏のライン上に物件位置が来ていないのは、地図作製者のセンスなさすぎだし販売会社のチェックも甘すぎる。
>>92 匿名さん
確かに修正されてますね。でも実際はもう少し南ですよね。川の近くではないし、三ノ輪駅徒歩7分南千住駅徒歩8分だから、三ノ輪駅の方が若干近い位置です。都心から6.1km圏のライン上にくるのではないかと思います。
南西向きはお墓ビュー?
南西向きはお墓ビューです。下のほうの階は、このマンションの駐車場ビューみたいです。
北東向きは低層住居が多いため眺望抜けてます。
バルコニーも奥行き1800、ゆとりがあり足立花火が正面に見えるのでなかなか良いです。
眺望は全く期待できない感じですね。
アクセス重視で、単身またはｄｉｎｋｓ向きマンションだと思います。
それにしてはちょっと総戸数多めかな。
マンション隣接の千住間道も電柱が地中化され桜並木が綺麗でした。
眺望HPにのってますね。高層階はいいかも。
この辺りは電線が地中に埋め込まれているため、景観がすっきりしていいですね。
>>104 評判気になるさん
電線は地中に埋め込まれてるけど、道端にゴミ捨ててあるから景観すっきりしてるとは言い難い。
マンション自体の魅力に乏しいから、歩道が広いとか電線埋まってるとか周辺の道路を褒めて購買意欲を刺激しようとしたけど、ゴミ片付け忘れは失敗でしたね。
そもそも駅から遠い。南千住ならララテラス近くじゃないと価値ないよね。
駅8分でこの値段はだいぶ抑えられていて魅力的と思いますよ。
上の方のゴミが写ってる写真は少しマイナスですが、、
立地と価格のバランスで見ると、昨今の高騰した都内相場の中では良心的ですよね
予算で選択肢が絞られるのであれば悪くないと思います。消去法の後に最後に残るような物件。
一方、「買いたくない理由が値段なら買え、買いたい理由が値段ならやめろ」の買い物の鉄則から見ると、立地も建物のグレードも中途半端なので積極的に買いたい理由も見つからないなぁ…
買ってもいい物件だが、買いたい物件ではないってことか。なかなか腑に落ちました。
華美な装飾もゴージャスな共用施設もいらず「必要なものは必ず取り入れ、なくてもいいものは付けない」という考えの方には維持費も軽く、交通利便性、生活利便性の高さで合ってくると思います。
建前「おれさ、必要最低限のものがあれば十分だからさ、華美な装飾もゴージャスな共用施設もいらねーんだわ。その分維持費も軽くなって逆にこの方がいいなって思ってんだよね。」
本音「カネなくて買えるマンションここくらいしかねーwwカネあったら別のところ買うわーww」
都内でこの値段で駅近新築、穴場だと思います。
そもそも、23区内で新築マンションを購入できる経済状況の家庭は、国民全体の10%未満だそうですよ。このマンションすら買えない人はたくさんいます。
>>117 匿名さん
駅前に広大な土地のある貨物駅移転は新宿タカシマヤや大阪のうめきたプロジェクトのように再開発で大きく町が変わる可能性を秘めていますね。
「隅田川貨物駅」が縮小し構内北部が再開発され、2004年に「LaLaテラス南千住」や高層のマンションが建設されましたしね。現在計画はないようですが鉄道貨物が減っているので将来的には可能性はあるかもしれません。
Aタイプ・Hタイプ完売したようです。
各タイプが一部完売になってきているみたいですね
駅からは徒歩１０分圏内かつ、複数路線が利用できるのでアクセスが便利な点はメリットの一つです。
日比谷線に関しては本数も多いので待たなくても乗車できるというのが良い。
マンション自体も内廊下で高級感がありそうです。
建物の一部が日光街道に面しているので、面している物件の防音対策が気になるかな…
交通量は夜でも結構多い印象。
朝はこの辺りは混んでいるので、外からの音に対する対策がきちんとなされているかどうか。
内廊下にしているくらいだから
建物にはコストをかけているのかな…とは感じます。
>123さん
ご心配には及びません。そちら側は全戸完売のようです。残りはEタイプとFタイプ。どちらも2LDK（61㎡）で眺望・陽当たり良好。お寺が目の前なので、将来にわたって建築の可能性がほぼ無いのは特大メリット。とはいえ、お寺が嫌いな方は問答無用で検討外ですね。
>>124 匿名さん
いえ、完売したとか、してないとかの話ではなく。
防音の懸念とかはそこまで優先度としては高くなかったのか、十分な対策がされているなどの議論があったのかってところですね。
>>123 匿名さん
確かに防音対策気になりますね。
うるさいバイクや緊急車両のサイレンの音が聞こえるのは仕方ないけど、今時のマンションで普通車両の音が気になることってあるんですかね。
防音対策としては複層ガラスが採用されていますので音はある程度遮断されそうなので緊急車両はしかたないとしても普通車両であれば問題なさそうです。
前立てのＫＴＢ・リレント三ノ輪（南千住病院６階）とも9階なので10階より上くらいだと眺望が抜けスカイツリーが綺麗に見えそう。
低層だと排気ガス等の影響が気になるのが難点ですね。
現在販売中のお寺側であればスカイツリーが見えない代わりに眺望確定＋上記問題は低層であっても緩和されるのではと思います。
過去の近隣マンションの口コミ参考まで
7月20日足立花火ですね。ここからよく見えるのではと調べてみると
千住間道側のお部屋からだと真正面で綺麗に見えそうです。
バルコニーのテーブルセットでビールを飲みながらの花火鑑賞はまさしく
特等席でいいなぁ。
エアコンが効いた室内で鑑賞もいいですね。
Bタイプ完売したようです。
１００戸超えのマンション物件なので、
まぁ完売するプランはあるでしょうね。
それよりは、こちらを契約することにした決め手とか
こういう点で迷っているなどの情報交換できると嬉しいですね。
立地と内廊下が魅力的です。
でも花火が見れるとこは完売した様なので
眺望に魅力はなくなってしまった。
もともと100%賃貸の予定を少し分譲する事になったから
内装に期待は待てなさそう。
床暖房も貸すときに経年劣化による大家負担を考えて外しているみたい。
自分はもしも次を考える時は、賃貸じゃなく売ることになるから、買う人は分譲で床暖房着いてないから買い叩かれそう。
この設備では正直高いなあと感じている。
>>135 マンション検討中さん
床暖房はやわらかい暖かさやエアコンのような風はなくほこりなどが舞わないなどもいいところが人気の設備みたいですね。
メリットはありますが、気密性が高くなったマンション（戸建てと違い1F以外は下に住戸がありそこまで気温が下がらない）には必須の設備ではないとの意見、また床暖房とそうでない箇所の寒暖差がヒートショックの原因になりうること、ランニングコスト
（メンテ費用、光熱費の高さ、故障時の修理費用等）の高さを考えるとないほうがむしろコスパがいいと考える私みたいな人もいると思います。（エアコンが再コスパ設備）
ただ、あくまで1個人の意見ですでのいろんな考えの方はいらっしゃると思います。
[個別に提示される具体的な値引き金額の話題は禁止のため、削除しました。管理担当]
2.3階なら、絶対にやめたほうがいい。
理由は目の前に、機械式駐車場が立つから。
立地やコスパは高めで良さそうですが、液状化リスクマップ的に南千住1丁目の地盤の悪さが気になります。。
全体
南千住１丁目付近
立地はもちろんなのですが、内廊下はとても魅力を感じます。
賃貸にはない高級感があると思います。
ただ、綺麗に維持していくのは結構大変でしょうか？
掃除が行き届いていないと意味ないですが・・・。
>>144 匿名さん
賃貸が多いのでその辺の管理はなかなか厳しくなってくるのではないでしょうか？ ただ低価格賃貸ではないでしょうからある程度は保たれるでしょうが 賃貸と持ち家ではやはり使用の差は見られることが多く広い部屋の方が散らかす印象です。
東日本大震災の時に液状化したのは東京海洋大学とか港南緑水公園とかですよ。
東京都台東区橋場１丁目 |
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4800万円台・6600万円台（予定） |
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1LDK+S（納戸）・2LDK |
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45.14m2・56.43m2 |
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総戸数 72戸 |
東京都荒川区西日暮里２-422-1 |
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6900万円台・7900万円台（予定） |
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1LDK+S（納戸）～2LDK+S（納戸） |
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53.76m2～66.93m2 |
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総戸数 65戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
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5100万円台～7200万円台（予定） |
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3LDK |
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55.92m2～63.18m2 |
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総戸数 78戸 |
東京都葛飾区亀有３丁目 |
|
4670万円～8390万円 |
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1LDK～2LDK+S（納戸） |
|
35.34m2～65.43m2 |
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総戸数 42戸 |
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
|
3900万円台～5900万円台（予定） |
|
2LDK・3LDK |
|
58.01m2～72.68m2 |
|
総戸数 39戸 |
千葉県浦安市当代島１-349-5 |
|
7598万円・8298万円 |
|
2LDK+S（納戸）・3LDK |
|
67.07m2・70.62m2 |
|
総戸数 85戸 |
