ブリリア三河島ステーションフロントってどうですか？

>>260 匿名さん
トントンと思います。

>>261 マンション掲示板さん
トントンであれば全然いーですね。
フルローンではないですが、金利上昇が怖く、売却時に残債割れしなければいい程度で考えてました。

>>262 マンション検討中さん

今金利ですと、10年後に購入価格から売却価格が20%減ったとしても残債割れしないんですよね。
6000万が4800万、7000万が5600万でも。
築10年タワマン再開発目の前のマンションが上の値段になる世界って想像すると、好景気、高インフレによる金利上昇。もしくはデフレによる貨幣価値の上昇。

一方で、マンション価格が維持、もしくは上がる世界線は、
インフレによる物の価値の上昇。貨幣価値の低下。
物価上昇、つまりエネルギー価格や、資材価格、人件費、用地取得費の上昇。低金利の維持。賃金上昇。
インフレになった時には、金利の上昇対物価の上昇の戦い。一瞬はマンション価格が下がるかもしれませんが、その時は好景気なので、結局マンション価格は上がるのでは？

個人的には10年で見ると価格維持や上昇にベットしたくなります。
とはいえ、三河島という駅力にはベットしづらい。

>>263 通りがかりさん
三河島は北側再開発、東京13分品川23分直通、山手線駅まで徒歩圏なので値段の割に穴場じゃない？

１期２次でエントリーしようか悩み中です。
１次より高くなってますかね？

1期は20戸／53戸ですか。
値段は皆さんの予想どおりの線ですね。
ブリリアですし、これなら売れるでしょう。
完成引き渡しまで1年半あるのでジワジワ値上げ基調でいくかも。

>>266 マンション掲示板さん
１次と２次の価格差はほぼ無いみたいです。

三河島で坪360は高いかと。1期2次で一部値下げしてきましたね。隣のタワマンの中古価格と比較してもやはり高い。グロス価格が安いので相場関係なく駅近で欲しい人には良いのかもしれませんね。

>>269 マンション検討中さん
ブリリア三河島・・・駅徒歩1分(信号有)、外廊下、ディスポーザー無、トイレ(タンク有）、共用施設(ワークラウンジ)、各階ゴミ置き場無
三河島タワー・・・・駅徒歩1分(信号無)、内廊下、ディスポーザー有、トイレ(タンク無)、共用施設(フィットネス、キッズ、スカイラウンジ、ゲストルーム)、各階ゴミ置き場有
ブリリア三河島が新築で坪360
三河島タワー築8年強で坪340
新築に絶対的な拘りが無ければタワーかな～？

>>269 マンション検討中さん

値下げしたんじゃなくて販売対象部屋が下のほうの階になっただけですよ。

>>270 マンション検討中さん

2028年のタワーが360-370/坪程度で出ると、こちらのマンションの資産価値が怪しくなりますね。新しいタワマンは600戸弱ですから、日暮里の相場と比べてもこれ以上単価は上げてこないのではないかと思います。単価360以下の部屋を買い4年住んで再開発完成後買い替えもありですね。

>>271 検討板ユーザーさん
値下げという表現は間違っていましたね。失礼しました。

>>272 匿名さん
北側再開発タワマンってここと同じ価格帯で出ますかね?4年後の相場にも寄りますが400前後のような気がします。
北側のタワマンが360前後で買えるなら、ここ無理に買わずに今の家に住み続けながらお金貯めて4年後買ったほうが良い気がします。
4年後販売開始時はここではなくアトラスブランズタワーがベンチマークになるでしょうし。

>>274 マンション検討中さん
絶対4年じゃ済まないでしょうし下がる余地なさそうですから待つくらいなら買ってしまったほうがよいのでは？

>>272 匿名さん

2028年のタワーが360-370/坪？？まさかの将来予測ですね。さらに日暮里の価格が上がる想定はいかがでしょうか？
日暮里が上がれば、ここも上がる？

>>276 名無しさん
こちらは区と地権者との等価交換事業です。販売単価が上がれば等価交換時の価格も上がってしまうため、区と既存住民の計画予算に支障がでるため価格は上げられないはずです。そのため今後の価格上昇は反映できないのではと予想します。

>>277 マンコミュファンさん
いやいや、デベロッパーが取得分をいくらで売ろうが地権者に関係ないですよ。あくまでも契約時での「等価」ですから。
高く売る分には地権者にとってプラスしかないかと。

>>278 マンション掲示板さん
等価交換事業で売却する方は高い分にはプラスしかなりませんが、買戻特約で買い戻す場合は高くなってしまうと持ち出しか、再取得できる面積が減るので地権者から不満がでますので高く出来ない事情がありますよ。今回は地権者と区が再取得するので販売単価を上げられないはずです。

>>279 通りがかりさん
地権者と区が再取得するのはわかりますが、評価額（価格）のベースはあくまで市場が決めるものです。もし今のような材料価格、人件費の高騰、タワーマンション人気が続くのであれば、地権者や区が文句を言おうが、関係なく値段を高く設定できるのでは？仮に裁判をしたとて、上記の条件下では地権者達は勝ち目がないかと。
デベロッパーも利益のためにあの手この手を使って交渉するはずですので。
市場価格との乖離が大きい値付けができない事情に関しては、知りませんでしたので大変勉強なりましたが、それなりの値段はつけられるはずですので、坪単価400切ることはないかと。答え合わせは数年後ですね。

2LDK　CタイプよりBタイプが人気だな。。

売れ行きどうですか？

物件周辺の夜の雰囲気はどうですかね？
昼間は現地行って問題ないと感じました。

尾竹橋通りも夜は交通量も人通りも少なく基本静かですよ。たまに駅前広場に外国人がたむろってる事はありますが危険を感じた事はありません。
大通りを外れると道も細く人通りも無いので心配な人は近づかない事ですね。

>>282 eマンションさん
2次は6戸しか販売しないみたいですね。
売れ行き心配になりますね。

2次の価格表で1次の販売対象ほどんどが3LDKだったので、２LDKは割と人気ないなと思いました。

１次終了から一週間も経ってないので落選者の救済と考えるのが妥当でしょう。実際1次落選者には2倍の優遇倍率適用って書いてるし。

新築、23区内、JR駅徒歩1分、東京駅直通13分
利便性は抜群ですね。

>>286 マンション検討中さん
やはり3LDKですね、A、Dタイプはあと何階が残ってるんでしょうか？

>>290 匿名さん
低層階は残ってましたよ

共働き（勤務地→丸の内・汐留）ですが、ここに決めました。
駅近で東京駅にも乗換なしで行けるのは便利だと感じました。

>>292 マンション検討中さん

ありですね。
東京駅まで13分。
家の玄関出ても東京駅まで20分もかからない。

共働きということで、女性の方に三河島駅は大丈夫なんでしょうか？

>>294 eマンションさん

何が心配ですか？どんな街をイメージしてますか？？
どれだけの人数の女性が住んでると思ってますか？
静かで、安心できる良い街です。

街の雰囲気はおしとやかな女性や品のある女性が似合う街ではないけど夜中出歩いてマンションの裏の方とか行かなければ問題ないかと
駅前には交番あるし、タワマンあたりは歩道明るいです。日暮里や西日暮里から歩いたとしても路地を避けて大通りを歩いていればそこまでは。

私も共働きで本物件に住みたいと思いましたが、妻からNGが出てしまいました。妻曰く雰囲気が怖いとのことでした。

まぁ感じ方は人それぞれでしょうが、駅前や大通りに限っては不安になる要素はないと思いますよ。他に気になるのはマンションの防音性ですね。けっこうな頻度で貨物列車も通るのでどの程度聞こえるのかなというところです。

>>298 マンション検討中さん
新宿、渋谷、池袋、六本木よりは安全だと思いますよ（笑）裏道自体は通らないので、大丈夫かなと思います。荒川区の治安が良いのはニュースを検索すればわかるので、一度検索をお勧めします。（競合一人が減るのでラッキーですが）

ＡタイプとＤタイプはどちらがおすすめですか？

>>301 匿名さん
Aタイプの方がリビングが広いので人気がありそうですよね。
Dタイプは寝室、別室が広いので、生活スタイルによって好まれるかも。

自分ならAタイプですね。高くて買えませんが。

>>300 買い替え検討中さん

逆に行ってしまえば　そのような大繁華街を引き合いに出すレベルとゆー…

駅徒歩1分(ホームまで2分)で快速線使えて上野東京品川まで乗り換えなしは本当に便利そうですね

>>305 マンション検討中さん
不動産は立地が9割ですよ。

管理費修繕費がものすごく高くてびっくりしました・・。さらに毎年上がっていくし・・。

>>307 マンション比較中さん
毎年！？

>>309 口コミ知りたいさん
修繕費は10年間値上げしてて次からは同じ金額ですよ

>>307 マンション比較中さん

管理費いくらですか？

荒川区の区役所も古いから三河島駅前に移転すればよかったのに
https://news.yahoo.co.jp/articles/fab8aa102839fd049b3707ece9189e5fb290...

>>310 匿名さん
横から失礼します。他の大手デベの新築マンションもいくつか見に行きましたが、大体同じような水準で同じような計画、同じような話をされました。一応ブランドマンションだから節制を最優先する計画は立てないでしょうし、このご時世ですし、多少高く感じる設定もやむを得ないんですかね…。汗

>>308 eマンションさん
閑静な住環境を最優先したい人は多少交通便を諦めてもそちらを選ぶでしょうし、反対に都心アクセスや利便性を優先したい人がここを買えばいいだけでしょうね。全部が叶う立地の家を買える人なんてほんの一握りですし。

>>313 購入検討中さん
個人的な意見となりますが、売主から原材料と人件費などの上昇を念頭に置いてランニングコスト価格をリミット無しで何十年値上げすると多分買主としてはきっとプレッシャー感じるべきだからそういう企画が多くなったんじゃないかなと思いました。（←これも絶対に安くは感じないですけど）

>>313 購入検討中さん

修繕費の上昇は、やむを得ずですが、高い管理費はいかがでしょうか。高い管理費であるならば相見積もりなどして改善できるのでしょうか。

>>316 名無しさん
人件費は上がっているから、既存の物件も、どこかのタイミングで管理費値上げや管理内容の削減の交渉が入ると思いますよ。
ここが特別に高いってよりは、今後の新築物件は大体こんなもんかなと。

管理費が高いと文句言ってる人は管理会社に雇ってもらって清掃をやればいいんですよ。人件費の値上がりにも文句言えなくなるでしょ？（笑）

なんやかんや言ってますけど、事実ベースで高いですね。大体こんなもんではありません。ディスポーザーなし外廊下の基準としては、高すぎます。人件費が高いとかそういう話ではなく、あくまで他との比較で高いという話です。人件費高騰により、管理が高くなるのは経済にとってよいことです。相場的に高いので、なぜそんなに高いのかが気になります。管理費の高さは売却時に影響します。

★ブリリア三河島ステーションフロント※引き渡し2024年12月
344円/ ㎡(56戸ディスポーザーなしの外廊下、15階)
【モモレジさん引】
ディスポーザーなしの外廊下ながらしっかりとした水準です。インフレ期とはいえ、このぐらいのスケールがあればもう少し抑えて欲しかった印象ですね。

https://mansion-madori.com/blog-entry-9450.html


<参考>
●アルファグランデ日暮里※引き渡し： 2024年3月
374円/㎡(44戸ディスポーザーなしの内廊下、12階)

●リビオレゾン町屋※引き渡し：2022年10月
360円/ ㎡(42戸ディスポーザーなしの内廊下、7階)

●リビオレゾン参宮橋※引き渡し:2023年9月
360円/ ㎡(54戸ディスポーザーなしの内廊下、6階)

●ディアナコート二子玉川翠景※引き渡し:2024年7月中旬
351円/ ㎡(45戸ディスポーザー付きの内廊下、5階)

●プラウド町屋※引き渡し：2023年3月
343円/ ㎡(78戸ディスポーザー付きの外廊下、18階)

●プレディア町屋※2022年9月竣工
298円/ ㎡(38戸ディスポーザーなしの外廊下、７階)

●プレシス東大宮※引き渡し：2024年2月
248円/㎡(59戸ディスポーザーなしの外廊下、7階)

●オープンレジデンシア町屋※引渡：2023年9月
214円/ ㎡(46戸ディスポーザーなしの外廊下、7階)

●グローベル東京府中サンクチュアリ※引き渡し2024年2月8日予定
206円/ ㎡(50戸ディスポーザーなしの外廊下、10階)

あとの要素は共用施設の有無（この物件だと一階のワークスペース）、植栽の規模、機械式駐車場の有無くらいですかね。

私は本体価格と管理費のトータルで買うかどうか判断するので、管理費単体の価格はあんまり気にしないほうだと思いますが、これを理由に買わない人もいるのは確かですね。
※私は本物件のMR行ってないです。

植栽とワークスペースを考えたら、まぁギリギリ許せる金額かな。
例えば、m2で50円安くなったとすると、マンショントータルでざっと年間220万くらい管理会社に払う額が少なくなる。月額18万くらい。1日あたり9000円。
こう計算すると、1日9000円余分に払ってると言えますが、安いのか高いのかはわからない笑

>>319 評判気になるさん
すごい情報量ですね！
私も周辺（プラウド町屋など）と比較して、「相対的に高い」と結論付けました。
東京建物の物件は、第三者の調査でも総合満足度は高いけど、コストパフォーマンスの評価は低い＝管理費高い。管理費については受け入れるしかないと感じました。

坪単価は比較的抑えられているので、そことの綱引きで、とかなり悩みましたが、
結果的に私は見送ることにしました。

修繕費については、ここは40年計画で作っているのが大きいですね。40年目の大規模修繕（排水管工事など）に向けてしっかり最初から積み立てるみたいです。

三河島駅の北側は揺れやすい方に入っているのかが気になります。ギリギリセーフ？
https://hudousan-kounyu.com/wp-content/uploads/2022/07/image-30-768x56...

>>322 マンション比較中さん
確かに管理費は高いですよね！
見送られて他の候補はどこを見られてますか？
同価格帯で利便性も高い物件がほとんど見つからず苦戦してます

契約しました！来年入居まで楽しみですね

>>324 さん
新築はライオンズ南千住、シティタワー千住大橋、パークホームズ南船橋まで広げて見てきましたが、なかなか厳しいですね。

中古と比較すると、立地、間取り、設備、ランニングコストなどトータルで考えると、どこも私は割高に見えてしまいました。

なので今は中古でいい出物を待ってます。エリアも荒川区に限らず広げてみてます。

>>325 購入経験者さん
同じく契約しました！少し先ですが楽しみですね。
将来のご近所様よろしくお願いします！

3次の価格ってでましたかね？

3LDKまだありますか？
手頃な値段のようなので、検討しています。
日暮里徒歩圏内は魅力です。

3次の価格はおそらくモデルルームに行かないとわからないかもしれません。
3LDKは売れ行きが良いそうです。
このマンションを買える人の世帯年収はいくらなんでしょうか。

>>331 匿名さん

1,000万から1,300万くらいでしょうかね。
リセールは残りそうなので、1.000万前後でも検討できるかと思います。

初歩的な質問ですみません。教えてください。
販売時期に値段はそんなに変わるもののでしょうか。
東京建物でも値段を上げたり下げたりするのでしょうか。

日暮里でイニシアを建築中なので、いつ発売か気になっていましたが、狭そうなのでやめます。3LDKがなさそうです。

共同住宅 65 ? 1LDK+S～2LDK+S(51.84 m2～65.28 m2)


https://www.city.arakawa.tokyo.jp/documents/7525/r03_06nishinippori.pd...

>>332 マンション検討中さん
ありがとうございます。
リセールはどうして残りそうと思われますか。

>>335 マンコミュファンさん
駅北と西日暮里の再開発、都内主要駅（東京、上野、新宿、池袋など）にほぼ30分で行ける交通利便性、同じ交通利便性の他地域と比較した場合に割安感がある、などで判断してます。
多くの方が勤務している場所への利便性は、需要があるかなと。
市況全体が落ち込んだら当然厳しいでしょうが、それでもアドバンテージはあるかと考えてます。

>>336 名無しさん
やっぱり良さそうですね。
前向きに考えます。

やっぱり人気でしたか。ブリリア、直近でプラウド町屋などの大手のマンション建ち、三河島・西日暮里の再開発が決定してる時点で実需層は申し込みますよね。

>>336 名無しさん
板橋・十条辺りや上位互換の赤羽の方が競争力ありますが、JR羽田空港アクセス線が開通すると三河島駅も面白くなりそうですね。羽田空港まで最短31分で行けるので

>>339 匿名さん
板橋、十条ってそんなにいいですかね。埼京線しかないじゃんって思っちゃいます。銀座丸の内品川は遠いし。
日暮里の方が様々な場所に満遍なくアクセスしやすいので、
住みたいとは思わないんですよね。都内からタクシーで帰りやすい街なので。
赤羽は街が大きいので人気なのはわかるのですが。

>>340 マンション掲示板さん
複数路線でタクシーで帰れるのがまた魅力ですね。

>>341 eマンションさん
そうなんですよ。
東京の中心に近いのは何より魅力的。
南千住の物件も検討しましたが、何より駅から遠すぎて毎日の通勤が辛いですよね。ここなら駅近で、普段使いのスーパードラッグストアは近くにあって、日暮里にも行けますし。やっぱり魅力的だなぁと。買うなら3ＬＤＫが間違いないと思うので、MRに行ってみようと思います。

成約者さんの声がめっちゃ参考になりますね。
背中押されます！
やっぱりあの時買っていればよかったな。と思われるマンションになりそう。
https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/dtl/00153968/?sc_out=mikle_...

>>332 マンション検討中さん
世帯年収1200万なんですけどいけますかね。欲しいのですが、びびってます。

>>344 マンコミュファンさん
ローン組めるなら組んだ方がいいよ。
今組むべきじゃないって人はいつも同じこと言っている。
組みたくても組めない人達も多い世の中だから。

>>345 口コミ知りたいさん
そうですね。
ローン組めるなら組んで前向きに検討するといいかもですね。1,000万くらい頭金入れられれば、無理のない水準かと思います。
お子さん2人だとちょっと苦しいかもですが、頭金入れられれば、売却時に残債割れはしないかと。

勝どき駅徒歩19分。
これから勝どき利用者爆増。
よりもここがいいんだが、私の感覚がおかしいのか？

三河島事故？東京大空襲は？
ハザード？埋立地は？

>>347 eマンションさん
ハルミフラッグですね。街は新しくキレイかも知れませんが、無機質な感じが好きじゃないですね。東雲あたりや豊洲もキレイなんですけど、文化がないというか。街にあるお店がどこにでもある大手がメインで金太郎アメみたい。
その点歴史のある街は多様性があって好きです。
ハルミフラッグはおっしゃる通り駅がやばそうですよね。
安いので儲かりそうですが。

今日から3次のようですが価格のお話を聞いた方はいますか。
あまりにも高いと買えません。

>>349 匿名さん
3LDKは7千万オーバーですが8千万はいかないくらいでした。

私みたいにディスポーザーあれば買ってた人多いと思う。

頭金は少なめにして投資にお金を回した方がいいと思います。
日経平均連動のETF買うだけでも一括で払うよりマシだと思います

>>334 評判気になるさん
こちらは今年7月入居可能物件なんですかね？
調べてみても詳細出てこないんですが。

来年の12月が入居予定です。

>>353 マンコミュファンさん

イニシアのこと？

三河島なのに築10年近くの中古物件ですら70㎡で7000万以上するんですか！
私のイメージでは三河島ならたとえ徒歩1分でも5500万程度なのですが。
ビックリ

西日暮里の再開発は東急不動産が入るようですね。
東急不動産が参画/西日暮里駅前地区再開発
https://www.kensetsunews.com/archives/831268

東京都荒川区の西日暮里駅前地区市街地再開発準備組合は、東急不動産を参加組合員予定者に決めた。事業協力者として参画している野村不動産・三菱地所レジデンスＪＶは、解約となる見通しだ。２０２４年の本組合設立を目指す。　２２年１０月の区議会環境建設委員会での報告によると、参加組合員の対象床は住宅、商業施設、業務施設、コンベンション施設となっている。選定方式は、多様な世代やライフスタイルの人が暮らせる住宅計画、準備組合の商業施設検討案を前提とした店舗構成方針、文化交流施設・商業施設・コンベンション施設の相互連携、災害時の支援、環境に配慮した取り組みなどを選定ポイントとするコンペ方式を採用した。
　環境影響評価書によると、再開発施設の規模はＳ・ＲＣ・ＳＲＣ造地下２階地上４７階建て総延べ約１６万２９００㎡。高さ１８０ｍの住宅・業務棟と低層の商業・ホール棟で構成する。主要用途は住宅、店舗、事務所、公益施設、劇場、駐車場など。
　コンサルタント業務は都市設計連合が担当している。

>>356 マンション検討中さん
その感覚はわかる気がします。やっぱり日暮里まで徒歩圏内というのが強いんですかねぇ。

>>358 マンション掲示板さん
まあイメージなんで。
10年ぶりに降り立つと記憶と全然違うとかザラなので。

山手線駅の生活圏にあるのはいいですよね。山手線は終電が遅いので。
以前中野に住んでいましたが、新宿まで電車で4-5分とすぐですが、距離にして5㎞も離れているので、自転車とかで都心に行けないのが少し残念でした。
同じ5kmでも三河島は皇居、日本橋や上野・浅草、スカイツリーなど行ける場所が多くていいなと思いました。