ザ・パークハウス 武蔵小杉タワーズ（旧称：学校法人日本医科大学武蔵小杉キャンパス再開発計画）ってどうですか？

>>940 匿名さん
実需で上がるのは良いけど、外国人によるバブル的な上がりは住民は求めてないですよね。
坪単価上昇を喜んでいるのはデベでしょう。

>>939 評判気になるさん
あさくまにいるのは住人とは限らないのでは？

78平米の角部屋は激戦だろうね
各部屋トランクルームと宅配ボックスが作くだけでかなり管理費やばそう

>>943 マンション掲示板さん

坪650だとしたら1億5千万円強。これまでの武蔵小杉の相場からしたらなかなかな値段だけど、新築プレミアムでこれでも人気になるんだろうな。

>>944 検討板ユーザーさん

1.5億強だと、年収1000万同志のパワーカップルがギリギリ出せるライン…少子化進むわけですね。。。

>>944 検討板ユーザーさん
武蔵小杉のタワーをすでに持ってるなら含み益だけで5000万以上ある人も多いし新たにローン組んでも1億以下でいける

>>946 eマンションさん

5000万の含み益あるのは現役世代というよりは、昔購入できた子育て終えたくらいの世代でしょうから、これから子供産んで育てての現役世代の含み益は良くて2000万程度じゃないですかね。

いずれにせよ価格出るのはだいぶ先だからその時の相場次第では今では考えられない高値になることもある

>>947 通りがかりさん
プラウドやシティタワーはまだ現役世代だけどここが完成する頃には含み益5000万あると思うよ
サードも現時点で3000万はあるし

https://x.com/2ldk18/status/1839899543539712411?s=46
この方が武蔵小杉のタワーマンションの現在の坪単価をまとめてくれていてすごく分かりやすいです。
この図を見るとマンマニさんの言う、相場550、現実路線610が納得感でてきますね。

>>950 マンション掲示板さん
これ、いつの数字なんだろう

マンマニさんが見てるのは成約実績の平均とかだと思うけど、そもそもサードは売り出しが少ないから直近の成約実績データの割合が少ないのかな？
坪500は半年前くらいの相場に感じるね。今今ベースだと坪600売り出しの550くらいで成約するイメージじゃない？
坪500で今売り出したら瞬間蒸発するだろうね

>>950 マンション掲示板さん

逆にこれ見て中古のシティタワーが560で新築のこれが相場550というのが良くわからなかった。横須賀線遠いのは結構なウィークポイントということ？

>>953 名無しさん
マンマニさんは成約実績、2LDKさんは売り出し価格見てるとか? 知らんけど。
横須賀線への距離だけなら他の物件にも影響ありそうだけど、シティタワーは謎に高いんだよね。住不特有の豪華さに高額出しても良いって層がいるとか、広い部屋がないのでグロス抑えて出す部屋がないってのもあるのかな。

>>954 匿名さん

シティタワーは55平米と70平米の狭い部屋しかないから坪単価が割高になりやすいのかと。

住友はそもそも新築時から割高だからね。
中古で売る時もその分乗っかってくる。

リビオタワー品川が700万後半だとしたら、ここが600万台なら、私の価値観だったらこちらを選びたいと思います。

>>957 検討板ユーザーさん
リビオは港区だし比較対象としては微妙かも。ここは後発で駅近の三井タワーも控えてて、そんな高値追求できないかと。

>>958 名無しさん

いや、あっちは駅遠すぎですよ。私はこっちの方が好み。

ここを見てる方はご存知の通りだと思うが、サウスからJRまで徒歩3分はだいぶミスリード。Xでも言われているが、横須賀線までは+6～7分見ないとだから、実質サウスからだと9～10分と認識しておくことが重要。
そしてこの徒歩半数は小杉タワマンの中だと劣るため、通勤通学で横須賀線や湘南新宿ラインを使われる方は一度歩いてみることをおすすめします。

>>960 マンション検討中さん
息巻いてるけど、まさか南武線がJRって知らない?JRまで徒歩3分は間違いではない。
横須賀線ホームまでは通路を〇m～って注釈が必要とは思うが。

竣工までまだ3年もあるのにHPリリースって、時間かけてネットリとブランディングや顧客の反応を見ながら価格設定するつまりだよな
つまりここやXで欲しい欲しい騒ぎすぎるとめちゃ高くなりそうw

>>961 評判気になるさん
960ですが、徒歩3分表記が間違いとは書いてません。
ただ検討する上で重要な情報は、東横線、南武線、横須賀線までそれぞれ何分かかるかであり、一口に南武線入口まで3分という表記は誤解する方もいるかと思い、参考情報として投稿した次第です。

横須賀線メインの人は新丸子東の中古タワマン買うのがいいと思うよ

斜め向かいのガーデンタワーズ民ですが、
綱島街道改札ができて横須賀線のホームまで徒歩6分で行けるようになりましたよ。
ブリリア武蔵小杉の前を通るルートですね。
南武線ホームを経由するとやや遠回りに感じますし、早歩きでも10分以上かかります。

けっこう建築家のネガ記事がボコボコ出てるね、最近。
タイミング悪いというか。
モデルルームで尋ねると「ここは金を掛けてるタワマンですから大丈夫ですよー」と笑いながら言われそうな感じかもだが。。。

>>965 マンション検討中さん
周辺住民です。
北口改札から入ると地図上の距離もそうですが、何より横須賀線の上りホームに上がる北端のエスカレーター手前の渋滞がひどいので、既に住民は新しい綱島街道口しか使いませんね。
このタワマンからだと大人の足でおそらく7～8分ではないかと。

補足です。
GoogleMap上で敷地to敷地の距離を測ってみましたが、最短距離が取れずどこかしら迂回を強いられるので600～650m、不動産表記的には8～9分でした。（いい加減なこと言ってすみません）
デッキが完成して南部沿線道路を渡らない動線が確保できれば8分切れるかどうかですが、信号がないのは利点ですね。

HPで分かりませんでしたが、駐車場は地下？もしくはマンションの西北側の20階あたりまでの一角なんでしょうか？

今まで知りませんでしたが等々力緑地公園の再開発もかなり大規模なんですねhttps://www.city.kawasaki.jp/500/cmsfiles/contents/0000168/168519/setu...

>>968 匿名さん
北口の再開発で歩道橋が駅の2階に繋がる話があるので、実現したら信号を渡らずにJR自由通路を通って綱島街道口方面に抜けられますね。せっかくならノース棟か病院までデッキを伸ばして駅直結にすればいいのにって思いました。

https://www.city.kawasaki.jp/500/cmsfiles/contents/0000134/134613/hous...

>>959 マンション掲示板さん
もし横須賀線や湘南新宿ライン使う方であればこちらも駅遠すぎです。
また北口改札からだと夏は特に地獄ですよ。クーラーがついておらず、混雑しているので歩くのも遅くなり、大きなサーキュレーターだけでホームに行く頃には汗びっしょりです。

低層部の木製ルーバーやめてくれないかな
ただでさえ雨だれが目立ちそうな形状なのに、木製ルーバーとの組合せはかなり劣化が早そう
というか隈研吾の起用自体微妙…

>>972 マンコミュファンさん
使わないから言ってるんでしょ。しかも綱島街道口の話出てるのにいつまで北口改札からのルートの話してるの?

>>957 検討板ユーザーさん
品川は、家族の目的地が東京・新宿・横浜とバラバラな家庭にとっても便利だから武蔵小杉と競合する部分はあるが、港南は価格の割には駅から遠いし環境がイマイチ。
やはり東京アドレスにこだわる人向けでしょう。

港南はなぁ
確かに品川駅最寄りはかなりパワーあるけど、駅徒歩結構あるし、港南自体には何もない殺風景だから、武蔵小杉の駅前商業利便を好む人は選ばないだろうね
あと港南住むなら車は持ちたいかな

近隣住民ですが、綱島街道改札が便利すぎて、南武線のホームを経由するルートは雨が酷い時以外は一切使わなくなりましたね。それでも東京方面への動線が遠いと感じる方もいるのでしょうが、周辺環境や多方面へのアクセス性の良さ、将来的な北口開発の将来性など小杉ならではの様々な良さがありますから、十分に魅力を感じる検討者は多数いると思われます。

タワープレイス側から南武沿線道路を渡る信号については、2段階方式の小杉町交差点程の待ち時間はありませんが、ザ・ガーデンタワーのように2階デッキから直結で横断できるようにならない限り、1階から出てそのまま交差点を横断するルートがメインになるのではという想像をしています。

>>966 購入経験者さん

たとえばどの記事？

アンケート来てましたね

>>979 マンション検討中さん

来ました。
しかし、1月まで待たないとwebinarも無いのは、かなり、待たされますね。

日吉で650万だぞ。700いくな

>>981 マンション検討中さん

めちゃくちゃ広告も打っているので、
もう少し行きそうな気もします。。。

スーペリア低層階の中住戸はマンマニさんの言うように坪600前半じゃないかな
問題は角部屋の坪単価だよね
みんな角部屋欲しいだろうし

ポジションポジションって言うけど実需層が多い武蔵小杉でこのタワーズのためにポジション持って来年8月の抽選会に参加ってなかなか難しいような

>>984 通りがかりさん
値段が値段なので引き渡し後にしばらくダブルローンになることが恐ろしいですね。。

>>985 評判気になるさん
数千万貯金あれば一時的なダブルローンなんざ問題なし。
払った分残債減って返ってくるんだから。

頭狂ったマンクラはダブルローン余裕とかいうけど、毎月百万単位で発生するキャッシュアウトは中々恐ろしいぜ？

>>987 評判気になるさん
管理費修繕費もダブルですからねぇ。

このマンション検討してましたが、結論としてはグランドメゾン武蔵小杉の社でフィニッシュしました。

みなさんのご多幸を祈念いたします。

>>989 匿名さん

今の武蔵小杉の相場を考えると安いですよね。おめでとうございます。

>>978 eマンションさん
いろいろ出てるが過去の美術館の話とか。Xなんかでも晒されていたり。
2024.09.30
＞木の匠？アホらしい「隈研吾さんは業界でクマちゃんとバカにされていますよ」…専門家が明かす、世界的建築家・隈研吾の「虚像」
https://gendai.media/articles/-/137883?page=1&imp=0

ここの壁で覆われた外側の道路のところの工事はいつ終わるでしょう？
道半分が工事中で封じられて、反対側に歩道がない道で
車も割と通るので歩く時ひやひやしながら歩いてます。
現場の人たくさんいるのに交通整理が機能してなくてなんとかして欲しいです…

>>992 名無しさん
片側通行で車の人は止められて大変そうとは思ったけど、そんな感じだから車はスピード出さないし、そんなヒヤヒヤしなかったけどな。
いつ終わるかは知らない。怖かったら裏道あるよ。

東京で新築が買えない人が中心とすると、
東京との金額差がどれくらいになるかですかね。

1000万くらいの差なら東京買いますよね。
2000万の差でも東京買いません?
3000万の差は微妙で、4000万の差ならこっち買いますかね。（買う人の価値観次第ですが、一般的な感覚に寄せると）

3500万を75平米で坪単価の差を
予測すると
東京の坪単価－約150万

東京も広いのでなんとも難しい表現ですが、
1400世帯となると広域集客が必要な可能性もあるので、東京南部との比較よりはもっともらしい表現かもしれないと思います。

>>994 匿名さん
東京とは具体的にどこですか？

品川リビオ？豊海？

>>994 匿名さん
どうしてもタワマン住みたくて東京と同時に比較するって人もいるのかもしれないけど、武蔵小杉は神奈川に地縁あったり交通利便性で選ぶ人が主だよ。
武蔵小杉買えなくて東京の不便な駅に住む人もいる。東京で新築が買えない人が中心って前提はどうかと。

今の新築分譲マンションは周辺中古と比較して安ければ投資家(転売ヤー)が殺到してくるから、実需層が安いと感じる価格では絶対に出てこないよ。残念ながら。
個人的に3LDK70平米が1.2億円以下なら周辺相場と比較してリーズナブルな価格だと思うから、少なくともそれ以上にはなるんじゃない？
もちろん低層の条件悪めの部屋なら1億台とかもあるだろうけど

武蔵小杉と東京の価格差がどの程度なら購買行動に影響があるか、興味深い考察だと思う
明確に行政区によって影響が出るのって幼児保育だと思うんだけど、川崎市は2人育てて36ヶ月フルで保育料払うと450万円くらいは払うことになります。
東京が今後仮に完全無償化されると上記丸々が差になるわけだけど、それが不動産の数千万円の価格差を正当化するかと言われると疑問で、個人的にはあまり影響は無いんじゃないかなと思います。
現に私は武蔵小杉で高額の保育料を払ってますが、東京に転居するコストを考えると割に合わないのでこのまま住み続けると思います

やはり最寄駅の規模や交通利便性、今後の開発期待の方が不動産価格には影響があるんじゃ無いでしょうか

現地歩きました。
東横線駅からは、真面目に近いです。文句なし。
ノースタワーは、まあ、それから多少歩きます。

あとは、建物ですが、隈研吾の木枠が高層階まで貼り付ける感じですが、メンテナンスが将来大変かな。

純粋な木材だとヤバい君がします。
実際気になります。樹脂製かな。

お金のある人が住むなら気にしないのでは。
法隆寺のメンテより安いとか。。。

>>1000 eマンションさん

金の問題じゃないよ。
5,6年で材木腐ったら、見栄えが悪いんだよ。

なんとかの一つ覚えみたいに木製ルーバー貼り付けなくても、と思うのですが。

>>1002 匿名さん

だって、あれはクマちゃんシールだから、隈ちゃん設計には漏れなくついてきます。
お隣な新川崎のシンカシティのデザインを見ればわかると思うけど、あれ素直な感想として、いいと思います？国立競技場も、競合したもう片方のデザインの方が断然よかったというのが、業界内の評価。たぶん、デべもわかってるはずだけど、マスコミが持ち上げて知名度の高い隈ちゃんの方が、素人騙せると思って使ってる。

>>994 匿名さん
>一般的な感覚に寄せると
一般的な感覚というのはどの情報に基づくものでしょうか？
何かしら裏付けがないのであれば、主観的な感覚に過ぎないかと。
「東京」との比較も解像度が低過ぎですし、港区なのか足立区なのかでもずいぶん様子が変わってくるかと思います(無論これでも解像度低過ぎですが)

この人海外でも受けてたんじゃ。建築家って向こうでは美術系になるはず。理工系ではない。
特に今はジャパンっぽい方が受けがいい。忍者(高橋一生)が寿司を食いながらタワーのテッペンに立つといった広告でも作れば海外富裕層ウケも良くなるかも知れない。ついでに加えるともう一つのタワーで真田広之が不敵に笑う。
呪術大樹とか名付けてシリーズにすればいい。

>>999 eマンションさん
高層マンションって燃えないように、室内のカーテンとかも防炎にするよう言われるのに、上まで本物の木を貼り付けますかね？デザイン以前に延焼が怖いのですが。

>>994 匿名さん
武蔵小杉は都心にも横浜にも出やすいことが売りの一つで、その点都心に近ければ近いほど嬉しい地方出身者や中国人が主な購入層の湾岸とは客層が全然違う。
神奈川県内に地縁があれば都心は高くて不便なだけで、あなたの感覚は地方出身者のそれだよ。

ザ・パークハウス武蔵小杉タワーズ、東京都内のメトロや、富裕層も多く住んでいると思われる駅（自由が丘駅や横浜駅内で大々的に動画広告打ってるの見ました）をはじめ、いろんな駅・電車広告や、ネットのYoutube広告とかもガッツリプロモーションしてるみたい。

神奈川県内だけでなく、広域で広告打ってると思われるし、HP見る限り外国人ウケする高級路線っぽいので、想像以上に金額高く出てきそうな予感...

そりゃそうでしょ。隈研吾、高橋一生なんか持ってきた段階で多方面に宣伝広告当たり前ですよ。やたらとお金を掛けている以上なるべく高く売ってボッタクリ回収路線ですね。
モデルルーム(オンラインも)には外国人富裕層専門チームなんかもいるのでは。
逆に地元民の地道な生活感が露わになったらこりゃマズイでしょう。

三井の実需層を狙った売り方に慣れてしまっているので、地所のやり方には違和感あるな。
でも中国人買う要素ないよねここ？

>>1006 匿名さん

使用する木材次第。最近は高層の木造建築とかあるから。

彼らは上京して東京に居を構えるのが一つの目標でもあるから、子供の頃から普通に渋谷や原宿で買い物して来た神奈川都民の感覚をイマイチ理解していない。特に小杉や溝の口周辺に育った人は東京への憧れみたいなものは殆どないし、武蔵小杉や溝の口の利便性と比較して東京をみているので、少なくともそれより不便な場所に数千万上乗せして物件買うのは無いと思うよ。

浦和ザ・タワーが2LDKで1億スタートなので、同じぐらいの1億か1.2億ぐらいのスタートで、3LDKは1.5億スタートじゃないでしょうか。武蔵小杉の駅直結のタワマン住んでますが、横須賀線は徒歩10分前にでないとギリギリになることがあるので、タワーズだと15分前に出る必要があります。東横線乗るにも一度南武線横断しないといけないので地味にめんどくさいエリア。あとスーパーので、どんなスーパーが入るかも重要。

>>1013 匿名さん
現状では信号待ちの長い南部沿線道路を横断するのも微妙にストレス。
ガーデンタワーズなら2階から出れば現時点でも南部沿線道路の信号待ちはないので、北口再開発でデッキが出来るまで駅アクセスはかなり不利な条件。

地所物件なんだからスーパーはライフで決まりでしょ。それ以外のスーパーが下駄に入った例なんてある？

>>1010 匿名さん
初期の頃から結構いますよ。
三井の宣伝誌にもパークシティ武蔵小杉????買ったという中国の方も登場していましたし。
所有していた事もあるので分かりますがエントランス車寄せに白い6輪リムジンが無理やり入ってきたこともありました。大きいというより長いという感じでした。
さらに現在はベトナムの方やら東南アジアでも富裕層が増えてます。

湾岸よりは断然少ないでしょうね

富裕層中国人は日本よりも見栄の文化が強いので投資として東京がメイン。
自由が丘をみてわかる通り高級スーパーの時代は終わりであの辺の人も普通にライフに行く時代。また田園調布の人もフードショースライスやdenenに行かずにその他のスーパーに行く人が大多数だよ。
東急までの導線でいえば特に大したことはない。JR横須賀方面へは地下道が2か所、サードの前とフーディアム横にあるので新改札へは好き方を使えばいいし、雨の日は南武線駅改札から内部通路を使って行けるし。

そもそも外国人投資家は武蔵小杉なんて知らないのでは？例えば日本人が上海の隣にある都市のそこそこアクセスのいい地域のことを知らないのと同じで。
知らない場所を投資目的で積極的に買うとは思えない。

彼らは東京ばかり見てるわけではなく儲かりそうな所に世界中目ざとく出没します。
晴海フラッグ初期から出没していた層なんかは普通の中堅クラス。発展性もある武蔵小杉その他さいたまなどと価格帯も近いし同タイプ。
RBA(日本不動産野球連盟)の牧田さんという名物記者がインタビューしていた記事がありましたがそんな感じです。
https://www.rbayakyu.jp/rbay-kodawari/item/4898-harumi-flag

お金持ちが増えて地域でお金たくさん使ってくれればいいわ

>>1020 匿名さん
駅向こうの所謂タワマンエリアを武蔵小杉だと思っている人は、この辺のことを横須賀線や商業施設が遠いとかほぼ新丸子とか揶揄するけど、こっちの方が昔からの住宅街で街歩き楽しいんだよね。
美味しいお店にフラっと入れるのが幸せなんだけど、ここの住人増えたら混んじゃうかな...
本当に富裕層が来るなら、カジュアルな店を気に入るか分からないけど。

中原区の2040年時点での人口増率では県内では１～２位のレベル、横浜西区よりも増加率では高いと出てきているほど。この先、ヒトモノカネを目指してまだまだ熱い開発、出店が続くぞ。

>>1013 匿名さん
武蔵小杉ってJR線と東急線のアクセスもそうですが、街の中心であるグランツリーへのアクセスも重視して選んでいる人が多い印象あります。武蔵小杉は利便性重視の共働き家庭が多いので、グランツリー1つでほぼ完結しますし。

実際に3拠点へのアクセスが至近の、東横線東側、南武線南側エリアで一番築浅のシティタワー武蔵小杉がエリアNo.1の坪単価みたいですし（シティタワーは共有部高級、中住戸でも眺望楽しめるDW、エレベーター多くて駅への所要時間が短いなど、高単価で取引されてる理由は他にも色々あるとは思いますが）。築年は若干経ってますがパークシティ系（グランドウイング・ミッドスカイあたり）も変わらず人気ですし。

商業施設の選択肢が少ないパークハウス武蔵小杉タワーズの立地柄、どんなスーパーが入るかが重要は凄くわかりますし期待したいです。

それよりゴールドジム入れてくれ

5年前位に一度下車したことがあります。武蔵小杉は人口のわりに商業施設も稚拙で新旧飲食店も圧倒的に少ない印象でしたが、今は少しは増えたのでしょうか？
やたらタワマンだけ多かった。さらに2本増えるんですね。

>>1011 名無しさん
一般マンションで天然木のマリオン意匠として使わないでしょ
せいぜい鉄板加工したものに木調シート貼りだと思います
天然木なんか使ったら修繕管理どーすんのよ

>>1025 マンション検討中さん
もっと駅近にも建つから3本かな？

>>1026 口コミ知りたいさん

だれも天然木なんて言ってないんだが。。。ここについては、隈ちゃんシールに決まってる。

>>1023 さん

シティタワーは南側で唯一の免震だし、総戸数も最大だしね。あとは南側では武蔵小杉では大事な小学校も近いし、バランスが良い印象。

スーパーはOKが入らないかな？そしたらそれだけで訴求力あると思う。あるいはまさかの小さいコストコとか。

>>1029 名無しさん
言われてみれば、南側で免震物件はシティタワー武蔵小杉以外ないですね。確かに総戸数も最大で小学校も近いし、だからシティタワー高くてもあれだけ人気なのか…

免震タワーって作るのは高いけど、一番地震に強い構造ですもんね。
ザ・パークハウス武蔵小杉タワーズも免震なのは安心感ある。その分物件価格も凄く高そうだけど…

>>1023 マンションさん
グランツリーが街の中心？裏何もないよ。
グランツリー1つで完結？惣菜屋もドラッグストアも100均もなくて、グランツリーで買い物終わらないのだが。
分かりやすいアイコンなので他所の人呼び込みやすいのかもしれないけど、グランツリーはたまに行く程度で充分だよ。人多いし。

>>1030 マンション検討中さん
スーパーはロピア欲しいけど、高級マンションの下には無理か...

hpのとある箇所に小規模スーパーと小さく買いてあります。

紀伊國屋とかかもしれませんよ、、、

>>1034 マンション検討中さん
小規模なのか…大きめのスーパー入ってほしかった。オーケー、ライフあたりが希望でした。ロピアはいったことないけど評判良さそうですね。入らないかな

>>1032 名無しさん
東急スクエアやヨーカドーで完結するなら分かるんですけどね
逆にグランツリーに行く用事の方が少ない方もいるかも
スーパーも安くないし人多いし…


下駄の小規模スーパーがまいばすけっとだったら面白いですが流石に無いかな

グランツリーは圧倒的に子育て世帯をターゲットにしているので、家族構成によって利用頻度は大きく分かれるかと思います。
ただ他の方も言われている通りスーパーは高いので、富裕層でない限りは使い分けが発生する可能性が高いです。

小規模ですか。。。
明治屋が良いかな。
撤退したピカールがまさかの復活とか。

まさかと言えばまいばすけっともあるかも。

>>1028 マンション検討中
1006からの1011読め
天然木て言ってる人いるだろ
言ってないんだが。。。じゃねんだは