ザ・パークハウス 武蔵小杉タワーズってどうですか？

新着でドレッセタワー武蔵小杉(築24年3月)の中古2LDKが売りに出てますね。新築時価格から3000万円くらい上乗せされてる笑
https://www.athome.co.jp/u?s=17gg4YC

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>>2518 評判気になるさん
これは新築時に安く買えた＋ここ数年で周辺相場が上がったのコンボがあるので、いまの周辺相場から見ると適正価格っぽい。やっぱ2LDKの低層～中層でも1億円に近づいてきてる感じか

それより、ここの新築が将来竣工したときに売り出される金額が怖い。その頃は後発三井タワーの販売も進んでいて、三井タワーによるエリア相場引き上げの期待感もあるだろうし

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>>2495 eマンションさん
幼稚舎から私学は良い選択だと思います

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受験界でSAPIXの中国人割合がどんどん増えてるようですよ。
そして。。。
武蔵小杉もやっぱり登場してます。こりゃさらに坪単価上がるか。
＞＞黄さんのような発想は決して例外的ではない。そして、日本で育てるからには、そのなかでトップを目指すのが中国人だ。男子であれば、SAPIX経由で筑波大学附属駒場、開成、麻布、女子であれば、桜蔭、豊島岡、女子学院、雙葉といった名門校を目指すことがもはや当たり前になっている。
黄さんは、SAPIXのなかでも吉祥寺校、王子校、お茶の水校、東京校、武蔵小杉校などには中国人の生徒が多いと話す。
東洋経済『一部の校舎では25％を占めるほど大きな存在感』
https://toyokeizai.net/articles/-/721804?display=b

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>>2519 口コミ知りたいさん
とはいえこのドレッセタワーの9階は南西向かいのマンションと丸かぶりで眺望は期待ゼロなのでこの金額だと悩ましいですねぇ、、

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>>2521 マンション掲示板さん
住んでて実感はないけど、武蔵小杉に中国人増えてるのか…。
実需だったら管理にも参画はしてくれるんだろうけど、逆に管理組合で自己主張が強かったりしないのか不安。
中華マネーにはあまり入って欲しくないなあ。

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>>2516 匿名さん
これ以外にシティタワー55平米8500万円は説明がつかないな。売主が相場に鈍感だったのかも。買主は超ラッキーパターンね。買った瞬間に手数料考えても500万円程度の含み益。後発三本控えてるから下がりづらく手堅いね。

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武蔵小杉は大規模タワーの後発が控えてるので、エリア全体として買いやすいですね。もちろんここの1期もそう

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武蔵小杉タワマンありすぎ笑

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行灯部屋ありの3LDKが1.1億～で売れるなら、シティタワーとか1.25億～とか違和感なくなってくる。一年前から3000万円くらい相場が上がってしまったなぁ

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今日の割高は明日の割安。期間は例えですが、インフレ自体なんてそんなもの

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>>2523 匿名さん
湾岸みたいに変な値上がりはしてほしくないよね
小杉は中間層リーマンが、無理なく買えるタワマンの
ままでいてほしい

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ここ安くなるとしたら東向き低層階かな

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>>2529 口コミ知りたいさん
湾岸はもはや金融マーケット

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>>2529 口コミ知りたいさん
今の時点で中間層でも手が届かないのと、需要が集まり右肩上がりなので、おそらく厳しそうですね。。品川から40分～1時間以内くらいが中間層が無理なく買えるエリアになるかと

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>>2529 口コミ知りたいさん
中間層向けは現時点で登戸とかかな。
その登戸も新築タワーが2029年ごろできるけど、余裕で1億以上になって中間層では無理になりそう

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外国人を含めて富裕層が着実に増えてくれれば10年後くらいに手持ちタワマンを売却するのにちょうど良いタイミングかと思う。
ここはセカンドハウスとしてとりあえず申し込もうと思う。

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ここは様子見すると数年後確実に後悔する
第1期見送っても後悔するでしょうが…
抽選で外れて2期以降で値上げされた部屋を買うことになるのも悔しい

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ここはなかなか盛り上がっていますね。
しかし、武蔵小杉って、水害の被害が懸念されています。
ここは、多分大丈夫だろうって思いますが、地名として武蔵小杉は水害のやばい街という評価が定まっています。果たして、そのマイナス面を払拭するくらい、ここは高い価格で売れるのでしょうか？

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>>2536 匿名さん
こっち方面は2019年の浸水はなかったが、実際浸水したマンションの中古も高値で取引されてる。
とはいえこの利便性でも川崎市でハザードあるからこの値段に収まっているとも言える。ハザードなく東京アドレスならもっと高いのでしょう。

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>>2537 匿名さん
水害被害が直接あったマンションですら高値で取引されていることに、強い安心感を感じるのは私だけではないはず？武蔵小杉の相場が強い何よりの証拠

水害がどうこう言ってるのは、そもそも武蔵小杉で買うつもりがない（そもそも高くて買えない）外野だけのような

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タワマンに住んでて水害ってそもそも命の危険ないしな。湾岸しかり、タワマン災害ネタはネットメディアとしてはPV数（閲覧数）取れるから、何回も同じネタこすり続けるんだよな。

一番心配すべきは怖いのは木造密集地域の戸建て。地震・火事・水害いずれも命の危険性がある

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タワマン上の階まで水没することはないからむしろ安全なのでは？
防災備蓄倉庫があったりもするし近隣住民を助けてくれるのでありがたい。

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タワマンで命が助かっても、住んでいる街がダメージ受けたら、それはそれで嫌だ。できるだけハザードマップで白い地域を選んで住むに越したことはない。

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鷺沼に駅直タワマン2棟が建つよていですが
しかし計画が延期しそうなので小杉に変更しようと
思っています。
ただ、田都沿線に比べ東横沿線特に小杉駅前周辺は
がゴミなどで汚いです。
タワマン在住の方は気にならないのですかね？

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>>2542 買い替え検討中さん
「田都」とか「東横」という大きな主語でどちらの方が汚いという印象はないです。ただ、小杉駅前のコアパークで地面に座って酒を飲んでる大学生は一掃してほしいなと思います。(渋谷のように路上飲酒禁止にしてほしい…)

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>>2541 匿名さん
それならここ検討しなければ良いんじゃないんですかね

各種ハザードが真っ白で、武蔵小杉と同等以上の交通&商業利便性があり、三菱レベルの超大規模メジャーデベの新築タワーが、同等価格で買えるところがあれば知りたいくらい

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東横線vs田園都市線はこちら。
結論、資産性で言えば東横線が強いとの結果。大卒以上の比率も東横線の方が多いらしい。

あとは終着駅が横浜（東横線）と中央林間（田園都市線）のブランドの違いが両路線では大きいらしい

https://toyokeizai.net/articles/-/634704

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武蔵小杉は東横線や田園都市線の中でも、都心エリアに直結のJR(横須賀線、湘南新宿ライン)が通ってるところが唯一無二よな。東京駅、品川駅、新宿駅、渋谷駅、池袋駅、新橋駅とか、日本で乗降者数の多い駅にダイレクトアクセスできる。しかも武蔵小杉は20分以内

東急沿線で直結してるのは武蔵小杉駅と横浜駅だけ。この2駅は東急線の中では別格

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>>2543 eマンションさん
コアパークのところ、芝にならないかな？

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>>2546 マンション掲示板さん
うちも東急線沿線で探してましたが、最終的にJRもある武蔵小杉を選びました。

おっしゃる通り、東急線沿線だと武蔵小杉以外に、JRも使える駅の選択肢が無いんですよね。横浜駅だとちょっと遠いし

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>>2542 買い替え検討中さん
綺麗な街が好みなら、鷺沼も止めておいた方が良いぞ。夕方に行ってご覧、ムクドリが大量に飛び交って糞と鳴き声が酷いぞ。地面に積層した糞が雨に濡れると最悪の汚臭。

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ネガティブなネタを定期的に投下してなるべく抽選倍率を下げようという空しい努力をしている人が一定数いるのかも

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タワマンは震災に圧倒的に強いよ。

▼地震について
タワマンは建築基準法で定められた一般的な耐震基準に加え、超高層建築物特有の構造計算が義務付けられている。普通のマンションと比べて様々なパターンの地震を想定して設計されており、耐震性が高い。
かつ、ここは「免震」という最強の耐震性がある。地震保険は地震リスクが低いほど保険料が安くなるが、免震構造は耐震等級3級と同じ最高レベルの評価であり、地震保険料も最安となっている。

▼火災について
ご存知の通り、タワマンの鉄筋コンクリートは火災に強く燃えない。木造と比べると、タワマンの防火性能の高さは火を見るよりも明らか。

▼水害について
タワマンは通常4F以上あたりに部屋があるので、水害で命の危険は無し。むしろ戸建はエリアによっては2Fの天井まで水没するので、命の危険あり。

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>>2551 口コミ知りたいさん
地震保険って政府と損害保険会社が共同でやってるよな。国から認められてる免震構造の安心感はハンパない。

不謹慎かもしれないが、地震が起きたら価値が上がるのが免震タワー。

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2011年の東日本大震災後は、耐震性が一般消費者から強く求められたので、デベ側もお金をしっかりかけて建てた、作りの良い免震タワーが多かった

震災後の2012年末着工・2016年築のドゥトゥールとシティタワー武蔵小杉や、パークホームズ豊洲ザレジデンスはいずれも免震構造。2014年着工・2027年築のガーデン然り。あの頃は建築コストが安かったからできたんだろうな

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>>2551 口コミ知りたいさん
最近はコストカットで免震減ってる印象あるけど、ここはコストカットせずに免震だし、グレードや仕様も抜群。人気出るだろうな

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今の武蔵小杉をよく表しているなー

--以下引用--------------
弟夫婦、武蔵小杉に翻弄されてる。武蔵小杉に長く住んで結婚し子育て。いざ家を買うぞとなったら程よい金額の好立地物件は瞬間蒸発。買付入れても重なって勝ち取れない。武蔵小杉は便利すぎて離れられない。武蔵小杉に賃貸で暮らし始める若いカップルに説明しといてほしいこのリスクを。
---------------------------

https://x.com/sunde_saitama/status/1869216818952560981

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>>2555 匿名さん
>>2553 口コミ知りたいさん
実は昨年シティタワー角部屋狙ってたけど、結局中住戸の中層階しか買えなかったが、直近の相場高騰を見て最後のチャンスだったんだなと感じる。含み益を取り出すには、板マンに移ったり、部屋を狭くする以外は小杉を離れなきゃならない、、、この三菱物件は駅遠くなるけどチャレンジしてみたいけど、三井はもう買えない世界にぶっ飛びそう。。

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>>2539 口コミ知りたいさん
タワマン災害ネタはみんな大好物だから笑

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小杉のチャンスはこれから。もっと整備されて便利・快適になると思う

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小杉センターロードあたりはきれいにならないのかね？
あれはあれで良い味出してるとは思うが

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センターロード、最初はネガティブな印象であったが、住んで半年も経つと週末夜のザワつきがいい味なのに気付き、遊びに来た友人たちも飲んでラーメン啜ってと逆に武蔵小杉の印象を上げる場所となっている。もっとレベルの高い居酒屋やビストロなど入ってくれればいいのに。

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>>2559 名無しさん
良い味の路地ではあるけど、喫煙者のたまり場になってるのがちょっとなあ

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>>2560 匿名さん
わかるー

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武蔵小杉は需要も値段も上がりすぎて年々ディスれるポイントがなくなっているから、水害ネタくらい大いに許容しましょう

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>>2561 評判気になるさん

東口は、ﾊﾟｰｸ３兄弟の清掃の方が、建物周辺のゴミとか
拾ってくれています。またララポやグランドツリーの清掃の
かたも商業施設周辺の美化活動しています。
問題は西口のコアパーク周辺です。だいたいファミマがアルコール類やおつまみ
カップめんを夜売るのを控えてほしいです。

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>>2564 ご近所さん
清掃してくれてる方々に感謝ですね。
コアパーク周辺は中原区に問題提起とかできないんですかね。

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>>2558 匿名さん
伸びるチャンスは間違いないよね。ただ、もう庶民がタワマン買えるチャンスはないって事。最低でもパワカが贈与組

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>>2564 ご近所さん

東口も出てすぐのバス停あたりもゴミが結構散乱してるイメージです。

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>>2567 eマンションさん
北口はゴミ散乱はないんですかね?交番あるから治安いいのかな。

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>>2568 マンション検討中さん
バスロータリーの旧喫煙所付近（ファミマ前辺り）のベンチはゴミ多いですよ。

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>>2568 マンション検討中さん
はっきり言って汚いイメージしかないです。
公衆トイレや中華店に交番。
でもJR東日本が本気で駅ビルの
再開発に取り組めば激変する可能性があります。
また新しくできる予定の三井のマンションと提携すれば
グランツリー周辺から小杉のメインになるでしょう。
ポテンシャルは高いです。

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>>2570 購入経験者さん
JRが駅ビル開発で本気で出せば、武蔵小杉エリア全体の魅力向上につながる。期待したい

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>>2570 購入経験者さん
期待はしてますが、激変するまでにかなり時間かかりそうですよね…

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>>2572 検討板ユーザーさん
激変する前に子供が巣立っちゃいそう。まあそれは湾岸とかどこの大型再開発も同じ

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東も北も駅前はちょっとやばそうな人が結構いるイメージだけど、パチンコ屋が駅前にあるからなのかな？
あのパチンコ屋なくならないのかな？

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>>2544 口コミ知りたいさん

優先順位の問題だなら、別にその条件を全部揃ってる必要ないでしょ。全部揃ったら、ハザード真っ白な分だけ、ここより条件いいんだから、同じ価格帯になる訳ないじゃん。笑

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>>2575 評判気になるさん
確かに。でも各種ハザード(地震、洪水、高潮、液状化、火災など)が全てきれいに真っ白のエリアってかなり少ないような。ハザードの中でも命にかかわるかを優先にして、どのハザードであれば許容できるかを検討した方が良さそう

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>>2574 名無しさん
ヤバそうな人そんないる?気になったことないけど。

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>>2571 匿名さん
大三元がどかないと何も進まない。
本当に困ったもんだ。

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現在の小杉タワーの在庫(未成約)は、2LDKで1番安いのが3rdの低層9450万円、3LDKでプラウドタワーの1億780万円。単価高めのCT、3rd、グランドウイング、エクラスあたりだと、3LDKで1番安い出物でも3rdの低層1億2580万円。

これらがここの価格の参考になるなら、×10%くらいして、同条件の2LDKは1.05億～、3LDKは1.38億～くらいがここの相場？1期目はもう少し様子見でくるか？

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>>2555 匿名さん
このツイートで38万表示って、武蔵小杉ネタはやっぱインプレッション数伸びるな笑

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やばい、否定するネタが切れてしまった
兵庫県ではタワマン建築を抑制する動きがある…
弱いな笑

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>>2580 マンション検討中さん
武蔵小杉と武蔵浦和byすんで埼玉

https://m.youtube.com/watch?v=BK3igT6pXYQ&pp=ygUb5q2m6JS15bCP5p2J44CA5...

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JRの駅ビル開発がもしあったら、アトレ武蔵小杉かルミネ武蔵小杉か。ニュウマン武蔵小杉は無いか

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>>2579 評判気になるさん
すごい世界だ、去年なんかは低層CT3ldkとか9280万とか弱気の時は8980万のレベルだったのに。

でも去年買えてたとしてもこの物件買っちゃうと与信が伸びない場合は含み益を吐き出すだけになるな、、、ただ更なる値上がりをしても結局周辺中古も上がっちゃうからBSがひたすら膨らむだけなんだよな、、、含み益を取り出せるのは都落ちか部屋のサイズ落とす時だけと。。あと3年早くタワマンすごろくしておけば、、

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これだけ相場が上がると、もはや含み益どうこうではなく、一番住みたいところを買えないリスクの方が大きく感じる。あくまで個人的にですが含み益とかは全く興味がなく、ここを含めて、住みたいところに買えなくなることの方が辛い

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Xで不動産関係の情報を拾うとシティタワーなど中国人富裕層だと2部屋以上所有が結構いるみたいですね。マンマニさんのブログにも商談ルームで中国語がたくさん聞こえたと出てるそうで。。もちろん超富裕層というよりはそこそこ富裕層なんでしょうけど。
ここも何軒申し込めるか気になる所です。

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>>2583 匿名さん
恵比寿みたいなアトレがいいね

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湾岸も武蔵小杉もどのタワマンエリアもそうだが、中国人富裕層は低層階ではなく、30F以上などの高層階を購入する傾向が強い。日本人富裕層も高層階ほど相続対策ニーズがあるので、需要は高層階に集中する

富裕層によって高層階の価格が上がり、低層階も高層階の成約事例で価格が引っ張られるが、低層階の買いは湾岸も実需メイン。こういう構造でタワマンは高層階も低層階も最終的に上がる

武蔵小杉は高層階と低層階の価格差が小さめだが、売手側としては、高層階はもっと強気で言っても良いのでは？と思う。高層階が強気になるほど、低層階も上がりやすくなる。高層階が弱気だと、高層階に上値がキャップされちゃう。買い手側としては小杉は買いやすい市場

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>>2588 匿名さん
買いやすい相場が続いてほしい

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グランツリー、ららテラス、東急スクエアに加えてアトレもできたら凄いな。ヨーカドーやクラッセンスとかもあるし。武蔵小杉はスーパーの選択肢もとんでもなく多い

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少し前に駅周辺のゴミ散乱が話題になってたけど、あの辺はポイ捨て禁止条例があって、違反すると2000円の過料が科せられるって。周知したらなくなるんじゃないかな。
実は気になったことないので、今もそのおかげで少ないのかもしれないが。

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>>2591 マンション掲示板さん
2,000円かー。1万円くらいに設定してデカ目の赤い目立つ看板設置したら減るかも笑

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うわー、シティタワー3ldk南23階中住戸、12490万で成約か、、もう中層階でも坪600間際じゃん。ちょっと前は中住戸だと49階とかでようやく到達するラインだったのに。去年から3000万円も増えてる、、誰が買ってるんだ本当に。湾岸のスッ高投資物件には敵わないけど、また背中を追い始めたね

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>>2593 匿名さん
中古単品と1400戸の売り出しはまた違うからね。

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>>2592 マンコミュファンさん
ポイ捨てが多いのは、武蔵小杉が乗り換え
で使う人が多いから
私の観測では駅前のコンビニやファーストフード店
で買ってバスやタクシー待ちの間に食べてそのままベンチ
に置いていケースが多い
東急や駅前のコンビニ店に適切な対応をしてほしいです

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武蔵小杉ほんとどんどん高くなってますね。日銀も政策金利維持したし、しばらくこの傾向は続きそう。高く売るために販売を後ろ倒しにしてるデベも多い中、来月予定価格発表としてしまったここは後悔してるだろうな。あるいは価格発表止めるとか、ほんの一部しか出さないとかあるかも。

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タワーが突出してる感ありますね。

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>>2597 マンション検討中さん
それはどのエリアも同じですね。概ね同じ立地や築年数での比較であれば、タワーと非タワーでは1.5倍程度の価格差がどのエリアもついてます。エリアによってはもっと大きくなっているようです。武蔵小杉は立地の良い駅前はタワーばかりなので、1.5倍以上の差があっても相場から見ると妥当なのかなと思います。

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小杉3LDKで超割安な物件出てきた。仲介業者が地場じゃないっぽいから相場わかってない？ここ1次取得で考えている人の抽選ヘッジにはかなり良さげ

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>>2599 匿名さん
相場より最低2,000万円くらいは安い感じっぽいから、そのまま住んでも良し、住み替えでここの高倍率住戸にチャレンジしても良しで、かなり良い選択肢だな

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よく建築費だけで坪300になってるので、新築は高くて当然！みたいな論調見かけるけど、郊外だと新築マンション坪100万円台で売られてる理由説明できるのかな？建設費は都心だろうが郊外だろうがそこまで変わらないよね？結局は不動産関係者のポジショントークなんだろうか？デベも販売戸数めちゃ減ってるにも関わらず、最高益出してたりするし。

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>>2601 マンション検討中さん
タワーで坪100ありますか？教えてください。

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>>2599 匿名さん
水没物件だからでしょ
でも個人的には買いだと思う

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それよりクラッシィの激安3LDKが出てる。これは秒だな。
仲介が地場じゃないって言ってるからこっちのことじゃないよね？

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>>2599 匿名さん
この超割安物件、もう掲載終了になってる笑

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>>2602 検討板ユーザーさん
郊外の板マンだと新築でも坪200万円以下で売られている物件もそれなりにあり、またタワマンでも千葉の幕張ベイパークは坪200万円台で販売されており、実際のところ建設費が坪200万円以上と業界で言われている話はどうなっているのか私も不思議に思っています。

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>>2605 通りがかりさん
SFTは私のSUUMOではまだ掲載中になってます。

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>>2603 匿名さん
何年前の話をしているんだか笑
最近の相場をご存知ないようですね

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>>2607 名無しさん
athomeと仲介会社のサイトで先に掲載終了が反映され、スーモでも後から掲載終了になりました

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ウェビナーまであと1ヶ月弱ですね。

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武蔵小杉にはタワマンがたくさんあるんだからわざわざ水没のいわくつきマンション選ぶ理由なんて、価格が安いから以外ないだろ
立地が～っていうなら隣のミッドスカイ選べば良いし
実際いわくつきのSFTから三菱ツインに買い換える人沢山居そうだけど

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>>2611 マンコミュファンさん
これは事実としてですが、リエトコートやコスギタワーよりも成約単価はSFTの方が高いです。つまり安いから以外選ぶ理由がないというのは誤認です。近隣タワマンより高くても選ばれているというのが実態です。
また、いわくつきとおっしゃいますが、一件を経て電源設備は上階へ移設しているので、むしろ周辺タワマンより強い点もあるかと思います。
過去水害の影響を受けたマンションという事実にいつまでも引っ張られずに、現在の状況と向き合って正しい選択をされている方が多いということではないでしょうか。

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>>2608 口コミ知りたいさん

所詮、武蔵小杉なんて神奈川だよ。サラリーマンがローンで買う地域だからこれから金利上昇で価格下がるから注意な。

都心いった方がいいよ。金持ちが現金で買うような

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>>2602 検討板ユーザーさん
幕張ベイパークは数ヶ月前なら新築タワー坪100万台で売られてたよ笑　あんな有名なマンションすらしらないとは。

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>>2613 マンション検討中さん
小杉は現金買いも一定ありますね。登記情報見ると法人所有も結構あります

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>>2612 eマンションさん
SFTは駅へのアクセスも良いし、共用施設も充実してますよね。人気の築浅タワーと同額だと選ばれづらいとは思いますが、バランス良い印象あります

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今回は3階南向きだったけど、SFTは都心方面北東向きの最前面にあるので、そちらの景色は凄いと思う。

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