ザ・パークハウス 武蔵小杉タワーズってどうですか？

>>2083
確かにいくらか大規模優位な要素がありますね。

1.大規模故のスケールメリットで共用部や占有物豪華だったり、その割には管積が安い
2.大規模故の圧倒的存在感
3.周辺施設も充実しがち
4.戸数多いから売り出しが常にあり、上昇相場の場合どんどん成約価格が切り上げられる

特に武蔵小杉は子育て世帯の流入が常にあるから、この傾向はより強く出てる気がする。だって昨年のシティタワーとか坪450でしたよ。低層階は坪420とかもありました。

>>2081 匿名さん

ムサコ民乙

正直今1番高い中古＋50くらいのイメージなので620-650がスタート価格だと思うなぁ
500台も眺望悪ければあるって感じだと思う

>>2077 マンション検討中さん
なぜベンチマークが東口の最果てのシティタワーなのでしょうか？
ベンチマークとするなら同じ北口のツインタワーのガーデンが自然になると思うのですが。
もしくは築年数だけで言えば、ドレッセ。
ドレッセは規模が違うから、築年数次点のサードとか。
場所も遠いし、ターゲットも異なるシティタワーと比べるのは違和感があります。

>>2087 eマンションさん
Xで有名な2LDKさんは、シティタワー（武蔵小杉No.1単価のため）とガーデン（本物件と近いため）をベンチマークにして計算してましたね

新築物件は既存中古より安く出ることはほぼないため、まずはエリアNo.1価格から計算します。その上で立地が近い住戸も比較しながら、フェアバリューを計算するものです。

今回の例で言うと、シティタワーと比べると坪単価は高く想定されますし、ガーデンと比べると坪単価は安くなります。どちらか片方に寄りすぎると極端にはなるため、バランス見ながら想定していくのが自然かと。

>>2087 eマンションさん
ターゲットは別に異ならないと思うけど。武蔵小杉に興味を持つ層は利便性重視のパワーカップルがメインだと思うので。

「とにかく北口に住みたい！」という層が過半数であれば話は別ですが、基本的には武蔵小杉の利便性を享受したい層がメインターゲットかと。なのでベンチマークは武蔵小杉全体で競合しうる物件を広く見る必要がありそうです

>>2087 eマンションさん
シティタワーの方が高いだろとおっしゃりたいのかな?いくら何でもここ出来る時シティタワーは築10年だから、それはないのでは。今は北口不利だけどこれから再開発で伸び代あるし。

落ち着いて考えてごらんよ。東横目黒横須賀線民なら、よっぽど北口が好きで無い限り、シティタワーは当然比較対象の筆頭でしょ。もちろんサードも入るのは分かる。

圧倒的優位性が本物件に築年数と規模感しか無いんだから。に物件の距離が遠いとかで対象から外すのはお門違い。駅を中心とした円で考えないと。毎日往復するのは家と駅でしょうに

>>2092 通りがかりさん
新築に加えて、ここの一番の優位性は隈研吾。公式サイトのファーストビューで何を訴求しているかで、三菱地所が一番推したい訴求ポイントがわかる

シティタワーを含む住友の物件って、古くなりづらいデザインにしてるので、築年経っても高値で取引されてるんですよね。たぶん住友は竣工後もじっくり年数かけて販売するので、意図的に常に新築に見えるような古くなりづらいデザインにしてるんだと思う。築15年のシティタワー麻布十番な晴海のドゥトゥールとかも築9年だけどきれい

さあ、どうなるでしょうね。

1400世帯も売るんだし、400世帯はバカ高い価格で売って、1000世帯くらいは夢見られる価格にしてくれないかなあ。

ま、高くても買いたい人が大勢いる以上は、そうはならないのだろうけど。

低層階で眺望悪い部屋は坪590からってとこかな。1期目は坪500台後半は一部あると思うけど、かなり限定的な数になるのではと思う

東口のタワマンって年収1000万ぐらいで買えてましたよね。
北口が坪600万だと年収3000万以上か株や相続で儲けた人たちメインですよね。
駅一つでこれだけ年収差があるのは面白い。

ポジション持ってるから別に価格が高くてもいいって層と持ってないから安く出てくれって層に分かれてますね。
まぁ安く出てきて欲しくはあるけども

開発初期～中期あたりのタワマン層はランボとかフェラーリ勢がいたけど、今はほぼ見なくなったな。高級外車向け平置きPが少なすぎる問題もあるんだろうけどほんと見なくなった。今もキラキラした外車で賑わっているのはサードくらいじゃないかな。
三菱の物件も恐らく狭い機械式がメインだと思うが、上位階のデラックス以上の方々で恐らく平置きは埋まっちゃいそうだな。

週明けてしっかりシティタワーは値引き無しで最上階角14500万円と50階中12900万円成約入りましたね。価格交渉なんか試みたら買えない相場が来てますね。。

>>2100 匿名さん
値引き無しでってどうしてわかるんですか?対応した仲介業者の方?

>>2099 匿名さん
各タワマンの駐車場覗けるんですか?

>>2101 マンコミュファンさん
多分レインズ見れるケースですね。レインズは成約情報見れるはず。レインズ見れる不動産関連の従事者、あるいはそれらの人から聞いたパターン

>>2102 eマンションさん
タワーの場合、駐車場を自分自身が利用していないと、自分のタワーにどんな車があるかもよくわからないやつ

>>2100 匿名さん
割安には基本買えないよな。つい先日に割安で出たリエトコートやシティタワーはほぼ即日？で現金一括購入らしいし（どちらもXで見かけた情報）新築も割安で出たら大抽選だし

とにかく隈研吾さんか心配。
木は数年で腐ったりするので…今各地で問題にもなっているので。
隈研吾さんじゃなければ買いたい。

>>2106 検討板ユーザーさん
物件公式HPでは「建物の外壁に天然木は使用していません。」とのことです

そもそも木じゃないので、腐る心配は不要ではないでしょうか？

>>2104 職人さん
タワーパーキングだと自分の車が降りてくるだけで、他の車見えないよね。2099は何で各タワマンの車分かるのだろう。

駐車場に入っていく車をウォッチしてる、とか？
あと派手な車がマンション車寄せに停まっていると、まあ目立ちますよねー。

>>2105 マンション検討中さん やっぱこのタイミングだとリエトコートあたりの割安感があるからそこ狙う人多くなりそう。いいマンションだし

>>2105 マンション検討中さん

今日出てる8480万円の部屋も早いタイミングで売れそうですね。

年末から年始にかけて、各所で2025年の注目新築タワマンという記事が出て、武蔵小杉のここを目にする機会が増えるだろう

ザ・パークハウス武蔵小杉タワーズは2025年の注目大規模タワーであり、これまで以上に一気に武蔵小杉の購入検討者が増えると予想する

>>2111 マンション検討中さん
中古のリエトコートとシティタワーの売れ行きの話をここで逐一する必要ある?

あえて1期目は新築の価格を抑えめにお得さを演出して大抽選祭りにして、絶対買えないだろと検討者に思わせ、その間に中古に流れて中古相場が上がり、1期目は大盛況に終わる

で、2期目は中古相場の高騰に合わせて値上げするものの、お得感を演出してまた大抽選・・というパターンを何期か繰り返すことはないかな？これなら抽選にあたれば安く買えるし、相場も良い感じで上がって、抽選当たりさえすればみんなハッピー？

一次取得は抽選で買えないリスクあるけど、二次取得なら抽選外れても現居に住み続ければ良いので、二次取得組としては安く出てきてほしいですね。一次取得なら若干割高で出た方が買える確率は高くなる

1期目から高値ドーン、周辺相場もドーンで相場が上がるパターンが想定されているけど、逆に1期目は割安部屋も用意しながら大抽選で反響が良いことをアピール、2期目以降から値上げされるというインフレ感・先高感があることで、結局相場は上がっていくと思う。

つまり、1期目が高く出てきても、逆に割安に出てきても、結局人気があり、需要の強い武蔵小杉の相場は右肩上がりになるだろうな

1番いい作戦って土曜の10時締切まで待って、電話凸することでは？

早く販売しないかな。もう待ちくたびれてしまったよ

>>2117 検討板ユーザーさん
豊海？

豊海って話が出てきたけど、豊海の実物かっこよすぎる。駅から遠い物件だからこそ建物で勝負か。ここもそういう意味で共通点あるかも。隈研吾タワーは実物できてきたら評価さらに上がりそう

>>2105 マンション検討中さん
中古は売主のライフスタイルや事情により、早く売りたい割安物件が時々出るが、結局内見や申込みが殺到したり、割安物件ほど両手仲介をするために他社顧客を拒む仲介会社がいるのでなかなか買えない。ただ現金一括購入は優先される傾向あるので見せ金ある人は有利

新築は基本的に高く出てくるが、割安物件が出ると、こちらも基本大抽選で買えない。新築は現金一括でも優先されないので、運次第では割安物件を掴むことも可能

>>2106 検討板ユーザーさん
隈研吾が設計したThe KITAのペントハウスは約71億円で売れているらしい。完全にアート価格

作品だからなぁ～
自分も武蔵小杉のこのアートタワーが欲しいです！

神奈川で値上がり率上位はやはり小杉だなぁ。あと2024年の値上がりなさらにエグいから来年も載ってくるでしょうね

https://president.jp/articles/-/88111?page=3

>>2124 匿名さん
武蔵小杉タワーは、神奈川県の全マンションの中でもTOP30に入る単価のタワーが多いですからね

マンションレビューを見ていると、横浜のナビューレや北仲は引き続き上昇率が高いですが、他の上位横浜タワーと比べると、武蔵小杉の築浅タワーの方が伸び率は最近高くなってる

東京方面への利便性は武蔵小杉の方が勝ってるし、予算あるパワーカップルの買い手が小杉の方が豊富なのでしょう

沖有人さんはPIVOTの動画で、いま1億円の物件が2030年には1.5億円になるだろうと言っている。これはざっくり5年間、年間インフレ率8.5%で計算されており、かなり現実的な感じがする

沖さんは都心でも億越え中古は売れないみたいなこと言ってたけどさすがに軌道修正されたか。。

>>2127 eマンションさん
武蔵小杉で億超えが当たり前のようにバンバン売れてるくらいですからね笑
確か住宅ローンの融資の限界が1億以下の時の発言だった気がします。今は1人でも融資額2億とかおりてしまうので

武蔵小杉の横須賀線の駅で鎌倉方面に観光？で行くっぽい外国人がよく乗ってくるけど、武蔵小杉はホテルの数足りてるの？高級ホテルとかもっと誘致しないのかな？

>>2129 口コミ知りたいさん
小杉にホテルはいらない

>>2128 匿名さん
住信SBIは住宅ローンの融資上限が3億になったらしい
https://www.netbk.co.jp/contents/company/press/2024/1204_003240.html

品川エリアの開発により、今後は品川に東京の重心が近づくなら、品川まで直通9分の武蔵小杉はどう考えても評価されるんじゃない？

>>2132 マンション検討中さん
品川アクセスの良い大井町は武蔵小杉と属性が近いと思うけど、シティタワー大井町は坪単価700-800くらいまで上がってきてる。大崎のパークシティが坪1000万円近くなってるので、大井町が今後坪900になったら、武蔵小杉は少なくとも坪700-800にはなると思われる

武蔵小杉から大井町（大井町徒歩圏の西大井駅）まで1駅、大崎も湘南新宿の快速で1駅なので、近隣駅のこの2エリアから小杉に流れてくる実需は確かに多そうだ

大井町や大崎との差は都内かどうかと事と街の好みよね。ここまで価格差が付くのは23区パワーと思ってる。交通の便なら勤務先によっては武蔵小杉に軍配が上がるパターンも少なくないし

厳密にいうと大崎や大井町は品川区だからでしょう。
武蔵小杉のある中原区は大半の23区よりマンション価格高いので。以下293市区町村ごとのランキングですが、川崎市中原区は12位。23区の中でも12位です

https://www.mansion-review.jp/pressrelease/detail/?id=172

中原区を24区目にして欲しいですね

>>2137 マンコミュファンさん
川崎市から分離して中原区だけで自治やりくりしてほしいですね。

>>2138 マンション検討中さん

それは神奈川区、西区、中区だけが横浜だと言ってるような感じですね

>>2129 口コミ知りたいさん

感じのいいホテル、あると助かりますね。高級ブランドでなくてもいいので。
ランチやディナーできちんとした接客をしてくれるホテル内の会食できるようなレストラン、必要だと思います。

>>2137 マンコミュファンさん
浦和とか三鷹のやつと同じこと言ってるww

東京に従属する街ではなく、住民が一緒にいい街に育てる意識がないとただの従属した町。

わざわざあそこに住みたい、住んでみて良かったって、
思われなきゃプレミアやブランディングは出来ないよ。

ただ便利なだけww

例えば、都心から離れていても、自由ヶ丘や大泉学園、吉祥寺、たまプラーザ、港北ニュータウン、成城学園、三鷹、国立など特色がある。

それがなければ、
「チェーン店だらけのよくある便利な街」だわな。

>>2141 評判気になるさん
チェーン店だらけのよくある便利な街ってどこのこと?
小杉に住んでみて良かったですよ。
北口や西口には非チェーン店たくさんあるよ。

業界で転売目的などの対策が出てきているようですね。
ある意味これが広がると売却時に苦労する事になるかもしれません。

＞こうした中、住友不動産は、東京・豊島区と板橋区の分譲中のタワーマンションで、購入後5年間は転売を防ぐための特約を設けました。
正当な理由がなく短期間で転売された場合は、最初の分譲の契約を取り消す仕組みで、実際に住みたい人が購入しやすくするための対応だということです。
住友不動産の中村貴彦さんは「再開発で作られた公共性の高い物件でもあるので投機的な目的ではなく、住むことを目的にした人に提供したい」と話していました。
また、野村不動産は、ことし10月から販売を始めたさいたま市のタワーマンションで、購入の申し込みができるのは1つの名義で2つの部屋までとしています。
https://www3.nhk.or.jp/news/html/20241202/k10014655341000.html

>>2143 マンション検討中さん
野村不動産、1つの名義で1部屋まででええでしょう。

>>2141 評判気になるさん
お金のある人間にとっては「時間」こそが最も価値あるものなので、時間を買える利便性のある街は、特色どうこうだけでなく、それだけでも物凄く価値があり、選ばれている時代が現代

>>2142 匿名さん
チェーン店よくね？

>>2139 購入経験者さん

神奈川区は入らないよ

>>2145 匿名さん
時間を大事にするとかどうでもいいのですが、
武蔵小杉に富裕層が住まない理由を教えてもらってもいいですか？

>>2148 匿名さん
時間に価値があるからに尽きるのでは？

>>2148 匿名さん
富裕層は通勤無いから場所関係ない。
パワーカップルは通勤あるから都心へのアクセスが重要。

>>2148 匿名さん
武蔵小杉のタワーは富裕層も住んでるよ。例えば現金一括購入する世帯もいるし

仕事柄富裕層と付き合い多いですが、武蔵小杉は純資産10億単位の富裕層は限られると思いますが(一部地主とか除く)、数億円くらいなら普通にいると思いますよ？1億とか今の時代もう大したことないので。

富裕層といっても庶民感覚あるご高齢の方はかなり多く、そういう方は電車利用も普通に重視します。富裕層はこうだと決めつける人は、富裕層の解像度が低いと思います。本当にいろんなタイプがいるので

純金融資産で1億以上を持つ世帯は日本の上位2.7%。100人いたら3人くらいいる計算。日本で富裕層はもはや全く珍しくなく、武蔵小杉にも相当数の富裕層がいるだろうかつ、これは不動産は含まれていないので、純資産でいえばもっと数が多い

武蔵小杉のタワー前を数分歩けば、1人くらいは純資産1億円以上の富裕層とすれ違っているだろう

>>2153 匿名さん

金融資産1億以上を富裕層の定義とするなら、純資産1億は富裕層じゃないだろ。

>>2154 マンション検討中さん
純資産が10億以上の人が爆増してるのは、肌感覚として感じてますね。

普通のサラリーマンなのに、資産管理会社を持っていたり、
公務員で年収低いのに、相続で株式3億相続したとか、

亡くなる人が157万人>出生数70万

当然ですよね。

>>2154 マンション検討中さん
定義がそうなら仰る通りだと思いますが、まあそこは重要ではないような笑

とりあえず、1億円くらいの純資産を持っている世帯は、武蔵小杉を歩けばそこら中にいるということでしょう

>>2126 検討板ユーザーさん
沖さんの年間インフレ率8.5%で計算すると、1億の物件は1年後に1億850万円になるので、税金考えると年収1,200万円程度の手取りを全て貯金できるくらいじゃないとインフレについていけず、購買力が年々下がるということか。。うちには無理ゲー

>>2157 匿名さん
厳密には2年目以降は複利があるので、2年目以降は年収1,200万円では足りず、年々給料を少なくとも8.5%以上は上げていかないと購買力が下がります

でも給料は累進課税なので、給料をインフレ率と同じだけ上げても税金が上がり、無理が来ます。これがトマ・ピケティのr>gの世界

ここは1期目に条件の良い高層階を中心に出して高値販売し、2期目は条件の悪い低層階を1期目の高層階と同じ高値で出してくるパターンだろうか

>>2159 マンション検討中さん
たぶんそれですね。
値上がりして上下逆転も普通にあり得ると思います。

>>2156 匿名さん

私を含め金融資産1億以上持っている人はたくさんいます
私の場合たまたま金融機関にいたので、若い頃から資産運用していました
失敗が多く、かなり損もしました
円安やインフレで1億円といっても30年前の半分以下ぐらいの感じです
じぶんが富裕層なんて思ったことはありません

>>2161 評判気になるさん
たくさんいますって曖昧でなんか頭悪そうですね。富裕層の定義も人それぞれだし。私も金融資産1億円以上あります。富裕層だと思ってます。

>>2161 評判気になるさん
そんなお金貯めて何に使うの？
純粋な疑問。最近積立だの流行ってるけど幸せなのか？

やっぱ武蔵小杉はかなり富裕層いるよな。もちろんこれから資産を貯める段階の若手パワーカップルも多くいるだろうけど、すでに仕上がってて、良い意味で庶民感覚も持ったバランス良い人が多い印象ある

>>2163 マンション掲示板さん
いくらでも使い道あるでしょ。
住み替えたくなったとき、即金で買えると何かと楽だし。

コロナの頃くらいに米株の投資信託(楽天・全米株式インデックスファンド)とかを3,000万円買ってれば、今1億くらいですからね。ここ4年間で1億持ってる人が爆増してるのはよくわかる

武蔵小杉タワーに住んでる人は金融周りもしっかりアンテナ張ってそうだし、不動産も株も両方やって恩恵受けてそう。そういう人がここを住み替えで買うなら、やっぱり人気でそうだな

ここの販売予定価格はいつ発表されるのでしょうか？

大体いくらくらいと予想されるでしょうか？

1月ウェビナーで一部住戸の価格発表です
現時点で分かる情報は全て公式ウェブサイトに書いてありますから見ましょう

>>2168 マンション検討中さん
均して680～700くらいのイメージです。

>>2170 通りがかりさん
平均？　

コンセンサスは、だれとだれのコンセンサスなんだ。
そしてその複数人は、何人いるんだ？

それが単一個人の肌感覚なら、主語は「私は～思う」になるはずなんだが、どちらなんでしょう

>>2162 eマンションさん
本当に人それぞれですね。
年齢や属性や性格などさまざまですから
定義や認識が違うのは当然です。
あなたが数億円の純金融資産をお持ちで富裕層に
属しているとおもうのであれば。

>>2163 マンション掲示板さん
私に義理の妹は５０半ばの独身ですが、
金融資産が5億円以上あるらしいです。
青山にある総合商社に就職して持株会
で積み立て、株価が上昇して億り人になったらしいです。
会社の近くのタワマンに住み、ちょくちょく海外旅行しています。
よく自慢話ばかりするので親類からも嫌われています。
多分恋人どころか友人も少ない孤独な人だと思います。

>>2173 坪単価比較中さん

金しかない高齢女性は狂うからね

>>2174 名無しさん
そういえば大阪の銀行員の資産家女性が
関西学院大学ｱﾒﾌﾄ部出の若い男を養子にして
殺される事件がありましたね。
男女かかわらず資産家高齢独身者は事件に巻き込まれる
可能性があるので注意したほうがいいですね。

>>2171 検討板ユーザーさん
イメージですよ？笑
急に煽らんといて～

>>2175 坪単価比較中さん

ワイの母親は父親の遺産で贅沢三昧しながら反ワク撒き散らす化け物になってもうた。

当たるか分からない予想なんて聞いて意味あるの?
公式ウェブサイト見て来月の発表を待てばいいじゃん。

>>2171 検討板ユーザーさん

普段からそう言う感じで他人に接してるんですか？周りの人疲れそう。

>>2179 通りがかりさん
しかも文脈を誤って捉えられているので、噛み合いません。
頭悪そうですし、相手するの疲れます。

株、不動産、仮想通貨と資産インフレが凄い。持株会で億り人になった人もいるみたいですし、良いマンションは高値でも全然売れそう。

今は2、3億は普通にキャッシュある30代、40代もも多いので、
ここも平均坪800程度なら、売れそうですね

>>2182 口コミ知りたいさん
そういう人たちがここを狙うんだろうか。
いなくはないかもしれないけど、少ないのでは。
水害の危険性も高めだし。