ザ・パークハウス 武蔵小杉タワーズってどうですか？

>>2037 さん
結局こういうのはそんな単純に分断される話にはならなくて、

東京の2歳までの保育料が無償化される
→浮いた分を物件の売主・貸主が値上げする
→神奈川埼玉千葉エリアとの物件価格や家賃との乖離が生まれるので、3県でも物件の売主・貸主が値上げする

というグラデーションになる。なので実際そんな影響ない

>>2040 通りがかりさん
武蔵小杉の利便性の高さ、かつ久々の新築大規模タワーでこの価格なら売れ行き良さそうですね

>>2037 匿名さん
都内人気エリアや武蔵小杉の物件相場からすると200万円って小さいので(1年間のインフレでカバーできる範囲)、正直あんま影響ない気が。そもそも3歳以上は無料で、2歳以下でも2人目は半額、3人目以降はもう無償になってる。前から比べるとこの分野は川崎でも改善してきてるので、今後もよくなると思うよ

保育園はお金より入れるかどうかが肝心だよね

ここと、パークタワー渋谷笹塚だったら、どっちがいいと思いますか？
・両方駅近
・大手ブランド
・豊富な共用設備
・似たような坪単価

ただし、所有権と定期借地権の違いあり
また、制振と免震の違いあり

>>2045 評判気になるさん
似たような坪単価であれば、所有権のザ・パークハウス武蔵小杉タワーズの方が良いと思いますが、自己利用であれば最終的に住みたい方で良いのではないでしょうか。

一般的には以下の評価です（左の方が評価高い）

所有権＞定期借地権
免震＞制振

掲示板下に書いてあるスムラボの記事に「坪560～580万程度なら狙い目」と書いてあるのですが、こんな価格で出てくる可能性あります？この単価ならぜひ買いたいのですが。

階数や方角によって価格差はあるでしょうから条件悪い部屋ならそのくらいの単価のもあるかもしれないですね

神奈川県や東京からの広い範囲での集客になりそうですね。

MITでは年収20万ドル以下（年収3000万）は、中低所得者として学費を免除するようです。

現金の価値が下がっているので、現金がたくさん必要なだけです。今まで下に見てた新興国でも日本人以上の年収の人が増えてます。

銀行は、外人向けの融資を強化してます。
日本人だけで結論を出すこと事態アホらしく感じます。

さらには不動産の含み益だけの人間を除く、
純金融資産が１億円以上の世帯が370万と、
家計金融資産を持つ人が増えてます。

そして、大相続時代（団塊の世代の寿命）に入る日本では、
二極化は必至であることと、子供のいないおじおばからの相続で、親とおじとおばと、様々なところから相続を受けれる人も多く、恩恵がある人とない人の差は広がるばかりとなりそうです。

>>2047 マンション検討中さん
ただ坪600以下だと大抽選になってしまいそう...

自分が買いたい部屋は安く出てきてほしい一方で、買えなくなるリスクも上がるから、若干割高と感じるくらいの方が本気で住みたい層にとっては良いのかもしれないですね

>>2049 マンション掲示板さん
ここは神奈川県や東京、外国人など広域集客になると思いますが、家計の金融資産保有額で神奈川県は全国2位。神奈川県の大規模タワーは、神奈川内の需要だけでも今後しばらく安泰だと思う。

武蔵小杉など神奈川の高単価エリアは現金一括購入も多いと聞いたことがあり、ここも相続贈与絡みで現金一括購入層が結構いそう

>>2008 匿名さん
坪673万円のお部屋、掲載終了になってますね。武蔵小杉坪700時代はもう目の前か....

>>2047 マンション検討中さん
スムラボって素人に毛が生えた位のブロガーも書いてて、ただの予想だしな。プロの不動産評論家でも当たるかは分からないけどさ。

一部住戸の価格発表が近くなって来たので、それを待ちましょう。

元々海外勢の入る前の豊洲と同じな価格だったというのが実需の評価よね。今もスッ高値以外は似たような価格で動いてる。だから豊海と同等かそれ以上の価格で出ても何ら驚かれないし買われるでしょうね

>>2052 マンション検討中さん

確かそれは最上階角部屋だったはずなので、ちょっと特別な気がする

>>2053 名無しさん

1月に予定販売価格出るんでしたっけ？販売まで時間あるから超高値で出して、相場が追いつくのを待つパターンですかね。

>2055
確かに北西向きでDWのデメリットも消えて最高額が出る部屋でしょうね。

23階中住戸で坪589万円に即申し込み入ってるから、やっぱり坪600位が妥当価格ですね。

となると数を捌きたい一次一期は坪650～750位でしょうか。恐らく抽選になるので、次期からは坪700～800などと思う今日この頃。。

>>2057 通りがかりさん
確かに。1期はやはりチャンスになりそう

>>2057 通りがかりさん

じゃあ全然坪560～580万程度になりそうもないですね。。

ただ本当に坪700だとすると、普通の階の3LDK中住戸の行灯部屋ありで1億5,620万円とかになりますけど、売れますかね、、、

>>2059 マンション掲示板さん
低層東の古い建物ビューならあるかな...いやどうだろう

>>2060 マンション検討中さん
パワカの届く範囲なので、問題なく即売れかと思います。

>>2047 マンション検討中さん
その価格ででてきたらすごい嬉しいです。
ただ中古価格以下での新築になりそうなので、抽選倍率はかなり高くなると思います

東京駅勤務だから妥協して幕張にしようか悩んでます。

>>2045 評判気になるさん
てっきり笹塚って新宿かて思ってました
マイナー過ぎ
わざわざ笹塚の前に渋谷を付けるのが笑える

>>2064 マンコミュファンさん

私も幕張ベイパークと晴海フラッグのMR行きましたが、結局は交通利便性を鑑みて武蔵小杉の中古買いました。自分は在宅勤務中心ですが、電車使う人は妻や子供などもいるので全体考えるとやっぱり駅近かつ多数の路線が通ってる武蔵小杉がいいなと思いました。ご参考まで

>>2052 マンション検討中さん
あの部屋売れたんですか、、とうとう坪700時代に突入しそうです

豊海一期一次と二次の間くらいの値付けのイメージ

>>2066 評判気になるさん
うちもそうです。武蔵小杉の交通利便性を知ってしまうと、他に良い代替案が見つからなかった。多方面へ行きやすいことを考えると、どうしても他の駅が見劣りするんですよね。

>>2066 評判気になるさん
ありがとうございます。
海浜幕張も大きなターミナル駅で、その街で大体のことが完結できるのが魅力ですよね。当然、乗り入れ路線は武蔵小杉には及ばないですが。

>>2070 マンション検討中さん

私も交通利便性いいことは知ってるんですがこのマンションは横須賀線へのアクセスが少し弱い。私は完全テレワークだから別にいいんですが、配偶者は横須賀線の都内最寄りの事務所に週3回ぐらい通勤してます。私はここを購入したいんですが配偶者にどう説明しようかタイミング説明方法を検討中です。今は配偶者の勤め先まで直通で20分程度なので引越ししたくないと言われそうで上手く言って購入まで行きたい！


因みにに10年前は武蔵小杉の東側のタワーマンションに住んでましたが配偶者が電車混むので引越ししたいと強い意見あって武蔵小杉とは別の街に引越しした経験があります。

>>2071 口コミ知りたいさん

海浜幕張って駅近物件ないんじゃなかったでしたっけ？利便性や資産性を考えたらやっぱり駅近は大事な気がします。

>>2072 匿名さん

横須賀線ユーザーなら東のマンション買った方がいい気もしますね。ただ以前住んでて面白みがないということなら、新築だし、昔の様な混雑はもうないし、綱島街道口も出来て、横須賀線ユーザーも少し良くなってるあたりをアピールでしょうか。

>>2074 名無しさん
ありがとうございます。東側は古いのしかないし、住んでたし、説得できない気がしてます。。新築なら言い方次第かも？ちょっと言い方考えます。

ここって、グレードが3段階に分かれているので、明らかに、上２つのグレードは価格が上振れしそうですが、1番したのグレードなら、やはり、ツボ600切るのではないでしょうか？　もちろん、階数と方角にもよるとは思いますが。

実需の層としては、そう期待したいところではないでしょうか？

>>2076 評判気になるさん
眺望と間取りによっては600から可能性ありますし、期待しています。
ただ、今、シティタワー武蔵小杉が平均相場坪単価590なので、これより下は大抽選会。結果として買えないので600前半くらいで出てこないかなと思ってます。

まあ、ここ検討してるメンツの上位1500世帯に捕ませればいい。

そう考えると生易しい単価にはならない。
相手はプロのデベロッパー。安売りはしない。

中古より新築が安く出ることは基本無いとマンションマニアさんも言ってますね(例外は晴海フラッグと幕張ベイパークライズタワーゲート)。かつ今後の新築が高いことも確定と言ってるので、ここと高くなってしまうと思われます。。で周辺中古もつられて上がる

超当たり前ですが、上場企業って毎年売上利益伸ばすように株主から厳しい目で見られているので、建築費や人件費が上がっている以上、利鞘を確保するために新築価格は高く出さざるを得ないのです

坪600とか無理だよ。坪700スタートで2/3が退場。
残った1/3で抽選会。最終期は坪800～900でフィニッシュ。そんときの中古は坪680～750くらいのイメージ。

>>2081 匿名さん
すごい強気予想ですね！
武蔵小杉に住んでて願望も入ってるのかな？
武蔵小杉は結構戸数が多いから中古の値上がりに時間が掛かる印象ありますよ。

>>2082 口コミ知りたいさん
販売1期で全部屋坪700スタートはさすがにないような…
条件良い部屋ならあるかもしれませんが

なお、値上がりの時間については、戸数が多いのは、むしろ中古の値上がりスピードを早くする作用が働きます(戸数の多い大規模タワーが値上がりやすいのもこの理屈の一つ)

>>2083
確かにいくらか大規模優位な要素がありますね。

1.大規模故のスケールメリットで共用部や占有物豪華だったり、その割には管積が安い
2.大規模故の圧倒的存在感
3.周辺施設も充実しがち
4.戸数多いから売り出しが常にあり、上昇相場の場合どんどん成約価格が切り上げられる

特に武蔵小杉は子育て世帯の流入が常にあるから、この傾向はより強く出てる気がする。だって昨年のシティタワーとか坪450でしたよ。低層階は坪420とかもありました。

>>2081 匿名さん

ムサコ民乙

正直今1番高い中古＋50くらいのイメージなので620-650がスタート価格だと思うなぁ
500台も眺望悪ければあるって感じだと思う

>>2077 マンション検討中さん
なぜベンチマークが東口の最果てのシティタワーなのでしょうか？
ベンチマークとするなら同じ北口のツインタワーのガーデンが自然になると思うのですが。
もしくは築年数だけで言えば、ドレッセ。
ドレッセは規模が違うから、築年数次点のサードとか。
場所も遠いし、ターゲットも異なるシティタワーと比べるのは違和感があります。

>>2087 eマンションさん
Xで有名な2LDKさんは、シティタワー（武蔵小杉No.1単価のため）とガーデン（本物件と近いため）をベンチマークにして計算してましたね

新築物件は既存中古より安く出ることはほぼないため、まずはエリアNo.1価格から計算します。その上で立地が近い住戸も比較しながら、フェアバリューを計算するものです。

今回の例で言うと、シティタワーと比べると坪単価は高く想定されますし、ガーデンと比べると坪単価は安くなります。どちらか片方に寄りすぎると極端にはなるため、バランス見ながら想定していくのが自然かと。

>>2087 eマンションさん
ターゲットは別に異ならないと思うけど。武蔵小杉に興味を持つ層は利便性重視のパワーカップルがメインだと思うので。

「とにかく北口に住みたい！」という層が過半数であれば話は別ですが、基本的には武蔵小杉の利便性を享受したい層がメインターゲットかと。なのでベンチマークは武蔵小杉全体で競合しうる物件を広く見る必要がありそうです

>>2087 eマンションさん
シティタワーの方が高いだろとおっしゃりたいのかな?いくら何でもここ出来る時シティタワーは築10年だから、それはないのでは。今は北口不利だけどこれから再開発で伸び代あるし。

落ち着いて考えてごらんよ。東横目黒横須賀線民なら、よっぽど北口が好きで無い限り、シティタワーは当然比較対象の筆頭でしょ。もちろんサードも入るのは分かる。

圧倒的優位性が本物件に築年数と規模感しか無いんだから。に物件の距離が遠いとかで対象から外すのはお門違い。駅を中心とした円で考えないと。毎日往復するのは家と駅でしょうに

>>2092 通りがかりさん
新築に加えて、ここの一番の優位性は隈研吾。公式サイトのファーストビューで何を訴求しているかで、三菱地所が一番推したい訴求ポイントがわかる

シティタワーを含む住友の物件って、古くなりづらいデザインにしてるので、築年経っても高値で取引されてるんですよね。たぶん住友は竣工後もじっくり年数かけて販売するので、意図的に常に新築に見えるような古くなりづらいデザインにしてるんだと思う。築15年のシティタワー麻布十番な晴海のドゥトゥールとかも築9年だけどきれい

さあ、どうなるでしょうね。

1400世帯も売るんだし、400世帯はバカ高い価格で売って、1000世帯くらいは夢見られる価格にしてくれないかなあ。

ま、高くても買いたい人が大勢いる以上は、そうはならないのだろうけど。

低層階で眺望悪い部屋は坪590からってとこかな。1期目は坪500台後半は一部あると思うけど、かなり限定的な数になるのではと思う

東口のタワマンって年収1000万ぐらいで買えてましたよね。
北口が坪600万だと年収3000万以上か株や相続で儲けた人たちメインですよね。
駅一つでこれだけ年収差があるのは面白い。

ポジション持ってるから別に価格が高くてもいいって層と持ってないから安く出てくれって層に分かれてますね。
まぁ安く出てきて欲しくはあるけども

開発初期～中期あたりのタワマン層はランボとかフェラーリ勢がいたけど、今はほぼ見なくなったな。高級外車向け平置きPが少なすぎる問題もあるんだろうけどほんと見なくなった。今もキラキラした外車で賑わっているのはサードくらいじゃないかな。
三菱の物件も恐らく狭い機械式がメインだと思うが、上位階のデラックス以上の方々で恐らく平置きは埋まっちゃいそうだな。

週明けてしっかりシティタワーは値引き無しで最上階角14500万円と50階中12900万円成約入りましたね。価格交渉なんか試みたら買えない相場が来てますね。。

>>2100 匿名さん
値引き無しでってどうしてわかるんですか?対応した仲介業者の方?

>>2099 匿名さん
各タワマンの駐車場覗けるんですか?

>>2101 マンコミュファンさん
多分レインズ見れるケースですね。レインズは成約情報見れるはず。レインズ見れる不動産関連の従事者、あるいはそれらの人から聞いたパターン

>>2102 eマンションさん
タワーの場合、駐車場を自分自身が利用していないと、自分のタワーにどんな車があるかもよくわからないやつ

>>2100 匿名さん
割安には基本買えないよな。つい先日に割安で出たリエトコートやシティタワーはほぼ即日？で現金一括購入らしいし（どちらもXで見かけた情報）新築も割安で出たら大抽選だし

とにかく隈研吾さんか心配。
木は数年で腐ったりするので…今各地で問題にもなっているので。
隈研吾さんじゃなければ買いたい。

>>2106 検討板ユーザーさん
物件公式HPでは「建物の外壁に天然木は使用していません。」とのことです

そもそも木じゃないので、腐る心配は不要ではないでしょうか？

>>2104 職人さん
タワーパーキングだと自分の車が降りてくるだけで、他の車見えないよね。2099は何で各タワマンの車分かるのだろう。

駐車場に入っていく車をウォッチしてる、とか？
あと派手な車がマンション車寄せに停まっていると、まあ目立ちますよねー。

>>2105 マンション検討中さん やっぱこのタイミングだとリエトコートあたりの割安感があるからそこ狙う人多くなりそう。いいマンションだし

>>2105 マンション検討中さん

今日出てる8480万円の部屋も早いタイミングで売れそうですね。

年末から年始にかけて、各所で2025年の注目新築タワマンという記事が出て、武蔵小杉のここを目にする機会が増えるだろう

ザ・パークハウス武蔵小杉タワーズは2025年の注目大規模タワーであり、これまで以上に一気に武蔵小杉の購入検討者が増えると予想する

>>2111 マンション検討中さん
中古のリエトコートとシティタワーの売れ行きの話をここで逐一する必要ある?

あえて1期目は新築の価格を抑えめにお得さを演出して大抽選祭りにして、絶対買えないだろと検討者に思わせ、その間に中古に流れて中古相場が上がり、1期目は大盛況に終わる

で、2期目は中古相場の高騰に合わせて値上げするものの、お得感を演出してまた大抽選・・というパターンを何期か繰り返すことはないかな？これなら抽選にあたれば安く買えるし、相場も良い感じで上がって、抽選当たりさえすればみんなハッピー？

一次取得は抽選で買えないリスクあるけど、二次取得なら抽選外れても現居に住み続ければ良いので、二次取得組としては安く出てきてほしいですね。一次取得なら若干割高で出た方が買える確率は高くなる

1期目から高値ドーン、周辺相場もドーンで相場が上がるパターンが想定されているけど、逆に1期目は割安部屋も用意しながら大抽選で反響が良いことをアピール、2期目以降から値上げされるというインフレ感・先高感があることで、結局相場は上がっていくと思う。

つまり、1期目が高く出てきても、逆に割安に出てきても、結局人気があり、需要の強い武蔵小杉の相場は右肩上がりになるだろうな

1番いい作戦って土曜の10時締切まで待って、電話凸することでは？

早く販売しないかな。もう待ちくたびれてしまったよ

>>2117 検討板ユーザーさん
豊海？

豊海って話が出てきたけど、豊海の実物かっこよすぎる。駅から遠い物件だからこそ建物で勝負か。ここもそういう意味で共通点あるかも。隈研吾タワーは実物できてきたら評価さらに上がりそう

>>2105 マンション検討中さん
中古は売主のライフスタイルや事情により、早く売りたい割安物件が時々出るが、結局内見や申込みが殺到したり、割安物件ほど両手仲介をするために他社顧客を拒む仲介会社がいるのでなかなか買えない。ただ現金一括購入は優先される傾向あるので見せ金ある人は有利

新築は基本的に高く出てくるが、割安物件が出ると、こちらも基本大抽選で買えない。新築は現金一括でも優先されないので、運次第では割安物件を掴むことも可能

>>2106 検討板ユーザーさん
隈研吾が設計したThe KITAのペントハウスは約71億円で売れているらしい。完全にアート価格

作品だからなぁ～
自分も武蔵小杉のこのアートタワーが欲しいです！

神奈川で値上がり率上位はやはり小杉だなぁ。あと2024年の値上がりなさらにエグいから来年も載ってくるでしょうね

https://president.jp/articles/-/88111?page=3

>>2124 匿名さん
武蔵小杉タワーは、神奈川県の全マンションの中でもTOP30に入る単価のタワーが多いですからね

マンションレビューを見ていると、横浜のナビューレや北仲は引き続き上昇率が高いですが、他の上位横浜タワーと比べると、武蔵小杉の築浅タワーの方が伸び率は最近高くなってる

東京方面への利便性は武蔵小杉の方が勝ってるし、予算あるパワーカップルの買い手が小杉の方が豊富なのでしょう

沖有人さんはPIVOTの動画で、いま1億円の物件が2030年には1.5億円になるだろうと言っている。これはざっくり5年間、年間インフレ率8.5%で計算されており、かなり現実的な感じがする

沖さんは都心でも億越え中古は売れないみたいなこと言ってたけどさすがに軌道修正されたか。。

>>2127 eマンションさん
武蔵小杉で億超えが当たり前のようにバンバン売れてるくらいですからね笑
確か住宅ローンの融資の限界が1億以下の時の発言だった気がします。今は1人でも融資額2億とかおりてしまうので

武蔵小杉の横須賀線の駅で鎌倉方面に観光？で行くっぽい外国人がよく乗ってくるけど、武蔵小杉はホテルの数足りてるの？高級ホテルとかもっと誘致しないのかな？