物件概要 |
所在地 |
神奈川県川崎市中原区小杉町1丁目390番1の一部(地番) |
交通 |
(1)JR南武線「武蔵小杉」駅徒歩3分(サウス)〜4分(ノース) ※北口 (2)東急東横線・目黒線「武蔵小杉」駅徒歩4分(サウス)〜6分(ノース) ※中央口1 (3)JR埼京線・横須賀線・湘南新宿ライン「武蔵小杉」駅徒歩3分(サウス)〜4分(ノース) ※北口より駅構内通路を利用
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
1438戸 |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:サウス/RC50階地下1階建、ノース/RC50階地下1階建 敷地の権利形態:所有権の共有 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
三菱地所レジデンス 東京建物 |
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
欠品中 |
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※購入後、72時間(3日)の間、何度でもダウンロードが可能です。
ザ・パークハウス 武蔵小杉タワーズ口コミ掲示板・評判
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1931
マンション検討中さん
>>1929 マンション検討中さん
素朴な疑問ですが、こちらを検討している方の
属性とか資金計画っでどんな感じなんですかね?
あまりイメージがわきません 強いて言えば
資産インフレを享受した高齢の方が多そう
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1932
マンション検討中さん
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1933
匿名さん
パワカって世帯年収1400~だよ。仮に2000万あったとしても、1.4億ならペアローンならかなり強気の借入れになる。産休入ったりしたら生活苦しいし、仕事辞められない年収落とさないプレッシャーは結構重いよ。
多分一次取得できる実需は、世帯2500万~の限られた超パワカのみ。または、2ldkにして部屋を狭くしてグロス落とすしか無い。都心と同じ状況になりつつあるね
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1934
通りがかりさん
世帯年収1,400万円はパワーカップルでもない普通のカップルのような…年収700×2とか大手企業の普通の会社員だし、年収1000+400も片方全然パワーじゃないし、パワーカップルなのか?最低2000くらいがパワーカップルなイメージです
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1935
名無しさん
パワーカップルは定義はないと思うけど、最近~2億のマンション買ってる層でいうパワーカップルは、どちらも最低800以上で世帯2000~3000くらいだと思います。そういう層は金融資産も5,000万円ほど持ってることも十分考えられるので、2億円でも過剰レバレッジになりません
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1936
eマンションさん
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1937
匿名さん
今の一次取得は本当にかわいそう。
子供が大きくなるまで60平米くらいで我慢が良いかもね。
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1938
マンション検討中さん
>>1936 eマンションさん
住まなくて良いと思いますし、そもそもここ見る必要もないと思いますよw
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1939
匿名さん
パワーカップルなんていってもペアローンは離婚したら…。
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1940
マンション検討中さん
年収2000万くらいなら1億5000万くらいじゃない?
もちろんもっと借りれるけど不動産価格上がり続ける前提だし、子供できて育休入ったらかなりキツくないか?
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1941
eマンションさん
確かに武蔵小杉が川崎と聞いて、心理的に抵抗ある人はいますね…もはや仕方ないものかと
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1942
マンコミュファンさん
パワーカップルの定義を議論するスレではないので、別スレを立ててやってください。パワカの定義は本物件には関係がないと思いますので。
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1943
購入経験者さん
>>1937 匿名さん
一次取得で予算厳しい、かつ資産性も気にしたい方は、無理のない範囲でコンパクトな部屋でも良いんじゃないかな。
そう考える理由は、マンション市場を中長期視点で見たとき、
・インフレで管理費や修繕積立金は年々上がることが予想され、広い部屋ほどランニングコストの上がり幅が大きくなる(ランニングコストは円/m2で計算される)
・いまマンション購入ボリュームゾーンの30~40代(50代)は子供が巣立ち、広い部屋が不要になる
・定年になると収入が減るため、現役の時以上にランニングコストを厳しい目線で見るようになる(購入層が異なる超高級物件は除く)
という流れで広い部屋→コンパクト部屋へトレンド移行が起き、コンパクトな部屋ほど坪単価が高くなる未来は確度高く起こるんじゃないかな。そうすれば資産性も担保されるだろう
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1944
マンション検討中さん
川崎市への印象というかイメージを変えるのはなかなか難しいですよね。ただ住んでる側からすると、特に実害はないのでまあいいかなと思って過ごしてます。
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1945
匿名さん
>>1943 購入経験者さん
最近広い部屋の単価高すぎるから、ここも広い3LDKを1つ買うより、2LDK+1LDK買った方がトータル安く済むかもw
そういう場合にローンどうするのかよくわからないけど
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1946
マンコミュファンさん
ここ高くて買えないから武蔵小杉の中古行きます。
この街はとても好きなので。
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1947
マンション検討中さん
Xでは築古狭小が話題だけど、武蔵小杉駅前は新しい街でありタワーはどれも築20年以内と歴史が浅く、日本のボリューム層である会社員世帯(子育てファミリー
共働きDINKS)向けの電車利便性の圧倒的高さや、医療+駅前商業充実&坂なしフラットな道で高齢者にも合いやすいなど出口が非常に広く、万が一相場が変調しても安心感があります
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1948
マンコミュファンさん
>>1941 eマンションさん
武蔵小杉に川崎のイメージを持つ方はかなり減ったと思いますが、残りわずかな人が持つイメージも、坪単価が綺麗に払拭してくれるでしょう。土地のマイナスイメージを払拭する一番の特効薬は高値で取引され、それが認知されること
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1949
匿名さん
>1984
デベ関係者かな。街のイメージが不動産価格で決まるなんて発想、一般人にはないよ。
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1950
名無しさん
>>1949 匿名さん
高値で取引され、高級住宅街扱いされてメディアで認知されれば、街のイメージ変わりません?
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1951
匿名さん
高値と高級イメージって別。川崎なのに高いねってなるのがおち。
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1952
名無しさん
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1953
匿名さん
高級住宅街ってお屋敷が並ぶって感じだからね。タワマンにょきにょきではいつまでたっても無理。
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1954
口コミ知りたいさん
>>1951 匿名さん
ヴェブレン効果ってのがあり、人は高いものほど魅力に感じてしまう心理効果があるので、意外と多くの人は単純にイメージ変わりそうな気がする
まあここにいる皆さんはきっと賢いので高級と高値の違いがわかると思いますが、実際高値でイメージ変わってるエリアとかあるしな(たとえば田町とか)
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1955
職人さん
>>1913 匿名さん
湾岸は高層階住戸を中心に、相場を知らない外国人の購入でスッ高値の成約事例がつき、その取引事例に外国人が興味を示さないような低層階住戸も引っ張られ、実需が頑張ってついていってるのが今の状況。
この例でいう有明はエリアとしての実需需要が武蔵小杉と比べても低く、勝どきや晴海のように引っ張られていないのだろう。
外国人の高値買いに日本人の実需がついていく必要はない。相場が逆回転したらそういう投機マネーが入っているエリアの方が損失の絶対額は膨らむで。投資用は住んでないので容赦無く売ってくる
武蔵小杉は実際に住んでる実需層が中心だから、相場が変わったからといって売り物は出ない。子供の学校の関係とかあるしね。武蔵小杉はリスク低い
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1956
匿名さん
>>1924 匿名さん
夫婦のどちらかが神奈川県に地縁があれば選ぶでしょう。というか多いですよ。
夫婦のどちらも神奈川県に地縁がなければ、武蔵小杉は候補にすら挙がらないでしょうね。
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1957
マンション比較中さん
>>1951 匿名さん
そもそも川崎のイメージが悪いのは
南部の工場地帯や風俗のせいです。
北部は閑静な住宅街だし、緑や公園もたくさんあります。
小杉のある中部は、その中間的な感じです。
在住30年の私の正直なかんそうです。
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1958
匿名さん
小杉も元は工場エリア。タワマンできたのも向上が撤退した土地があったからこそなんだけど、歴史的についたイメージはそう簡単には変わらない。
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1959
匿名さん
>>1958 匿名さん
そういう先入観にとらわれた老人たちが鬼籍に入っていなくなれば変わるでしょう
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1960
匿名さん
元工場エリアでいえば東京の三田や目黒などもそうだし品川含め人気臨海エリアも同じですね。
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1961
匿名さん
元工場エリアだからこそ、まとまった土地を取得でき、大規模な開発ができる。そしてそこに新たな価値が生まれる。
歴史的なイメージを変えられない人は単純に放っておけばよく、再開発で生まれ変わった価値に気づいた人だけが時代についていけてるだけ。実際に市場評価は坪単価として表れている
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1962
匿名さん
逆にいうと、イメージだけで敬遠してる人が多い街ほど、イメージが払拭されていくごとに伸び代も大きいでしょう。そのイメージがある今でも武蔵小杉は大人気なわけで
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1963
匿名さん
恵比寿の再開発も元はサッポロビールの工場、豊洲はIHI造船所、大規模工場跡地が新しく生まれ変わっただけ。
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1964
買い替え検討中さん
>>1958 匿名さん
もっと昔は農村地帯。中原街道の宿場町で、徳川将軍の別宅もありました。
その名残で、小杉御殿町の地名が残っています。
明治になって富国強兵の国策や浅野総一郎の京浜工業地帯干拓事業は
日本の経済発展に貢献してきました。
その反面、60年代終わりから70年代にかけ大気汚染など公害問題
がクローズアップされ悪いイメージが全国的に広がりました。
バブル崩壊や技術革新による産業の転換により、川崎も大きく変わりました。
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1965
匿名さん
>>1958 匿名さん
工場エリアもあったけど、大手企業の社宅もたくさんあったような住宅街でもあるんだけどね。ここは住宅街エリアの病院跡地。
まあ敬遠する人がいるおかげで、めっちゃ便利なのに高額になりすぎないなら、購入する側としてはありがたい。
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1966
検討板ユーザーさん
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1967
検討板ユーザーさん
>>1966 検討板ユーザーさん
川口しらないからなんとも。。汗
川口にきょうみないですよ。
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1968
マンション検討中さん
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1969
匿名さん
>>1965 匿名さん
グランツリーは日本なんとかの工場跡地。石碑があります
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1970
eマンションさん
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1971
評判気になるさん
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1972
評判気になるさん
目の前にある小杉小には通えず、子供の足で20分はかかるであろう別の小学校に通うのですよね
お子さんがいらっしゃる方は近辺の中古が無難なのかな(ほぼ、小学生になるお子さんを持つ世帯だと思いますが)
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1973
eマンションさん
>>1972 評判気になるさん
ノースタワーは新丸子に近い。いっそ新丸子タワーに改名したら。
尚、今日テレ朝じゅん散歩で新丸子編を放映します。小杉より
歴史や文化があります。
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1974
匿名さん
>>1955 職人さん
リーマンショックの時も東京23区の方が値下がり幅が大きかったしな。特に都心マンション。首都圏全体で見るとリーマンの時は大して下がらなかった
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1975
口コミ知りたいさん
>>1972 評判気になるさん
そうなんですね…
これは資産価値にも響きますね。
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1976
マンコミュファンさん
>>1972 評判気になるさん
ここだと小杉小通えないんですか、、
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1977
口コミ知りたいさん
>>1976 マンコミュファンさん
購入する際に説明はあると思いますが、現時点の中原区の計画では西丸子小学校になっています
目の前にキレイな学校があるのに…ですよね
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1978
eマンションさん
開発初期にコスギタワーやリエトコート、SFTなんかを買ってお住まいの方々は子供も高校生や大学生になってたりして、含み益を取り出して新築に住み替えるいいタイミングだろうなー
(丁度SFTは1度目の大規模修繕も終わって小綺麗になってるし売りやすいでしょうね)
でもここに住むと横須賀線から遠くなるだろうし、今は広い部屋に住んでる人も多いだろうから、買い替えて満足できる部屋が多くあるといいね
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1979
通りがかりさん
>>1978 eマンションさんリエコかコスギタワーいまからでもありかなぁ
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1980
名無しさん
徒歩20分子供を歩かせるのが厳しいな…このマンションは欲しいけど、駅からも遠くなるし家族会議だなぁ
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1981
eマンションさん
>>1980 名無しさん
だから隈研吾使わないと…なんでしょうね
小杉小は評判がいいし綺麗な校舎なので、
サードやガーデンあたりの中古の方が良さそう
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1982
口コミ知りたいさん
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1983
マンコミュファンさん
皆さんの意見をまとめると
小学校が近ければ駅から遠い物件でも良い
小学校に近ければ近いほど資産価値が高い
ということなのでしょうか?
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1984
匿名さん
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1985
マンコミュファンさん
>>1983 マンコミュファンさん
みなさん実需目線のコメントであり、資産価値については特に論じてないように見受けられますよ。
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1986
eマンションさん
普通の感覚したファミリーなら小学校転校はさせないだろうから学区はかなり重要じゃない?
都内だと行かせたい小学校の学区のためにマンション買ったり部屋借りたりする人がいるくらいだからね
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1987
マンション検討中さん
>>1983 マンコミュファンさん
違います。小学校距離は資産価値にほぼ影響なしです。
例えばパークタワー勝どきも徒歩20分くらいで湾岸no.1の坪単価です
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1988
匿名さん
>>1986 さん
都内の有名小学校は広域から人集められる名門小ですから、武蔵小杉とは話の次元が違います
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1989
口コミ知りたいさん
子供の頃に小学校が遠かったせいで人生が狂ってしまったと後悔し続けている大人って世の中には結構いるのですかね。
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1990
名無しさん
>>1986 eマンションさん
子供いる家庭なら学区は考慮するし、徒歩20分は敬遠されると思うので、そういう意味で検討対象外になる人はいるでしょう。ただそれで価格が下がるかというと、そういう層は価格下がっても選ばないと思うので、資産価値が下がることはあまりないと思います
逆に小学校が近いからといって、よほど名門じゃなければ高くても買う人は超少数派かと。千代田区の超名門小学校とかなら別かもしれませんが
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1991
匿名さん
>>1989 口コミ知りたいさん
ほぼいないでしょう笑 もちろん事故とかのリスクはあるので、親としては近い方が良いとは思います
私は徒歩20分でしたが、友達と毎日一緒に登下校した楽しかった思い出が今でも残ってます
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1992
周辺住民さん
そもそも武蔵小杉のタワーって、私立の小学校に通わせてる人もそこそこ多いような
朝よく私立小の制服着て出かけるタワーの子供たち見かけますよ
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1993
マンコミュファンさん
確かに私立小もありですね
西丸子小に一度行ってみるとわかりますが、
真っ直ぐな明るい道ではなく多摩川に向かって
細い道を歩いていくので親だったら普通に心配ですよ
小学校の学区が気にならない方は、
いいマンションだと思います!
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1994
口コミ知りたいさん
資産価値にも多少は影響してくるでしょう。
学区が原因で検討やめる人がいるんだから。
PTKだって小学校近ければもっと爆上げしてたかもしれないし参考にならないよ。
将来的には小杉小学校の人数が落ち着いてきて学区変わる気がするけどね。
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1995
匿名さん
ここ買う人で小学校の子供いるなら、おそらく私立前提の方も多いんじゃないでしょうか。経済的な面では全く問題ないでしょう。
武蔵小杉から通える私立小学校でおすすめありますか?
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1996
匿名さん
入学できればの話ですよね、難関から中堅とどこでも通えます。
慶應 青山学院 学習院 慶應横浜 雙葉 東洋英和 早実 成蹊 立教 桐朋学園 都市大 暁星 日本女子大豊明 星美学園 聖心女子 横浜雙葉 洗足学園 田園調布雙葉 晃華学園 白百合 湘南白百合 川村 東京女学館 カリタス 国立音大 サレジオ 清明学園 宝仙 小野 国本 淑徳 トキワ松 目黒星美 光塩女子 成城 立教女学院 玉川学園 関東学院 精華 聖セシリア 清泉 横浜英和 捜真 桐光 森村 等々
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1997
購入経験者さん
>>1983 マンコミュファンさん
高齢者やシングルの方で子供が好きでない方も少なくありません。
以前住宅街の一戸建てに住む老夫婦が隣接する公園で遊ぶ子供の声がうるさいと
市にクレームをつけ公園を閉鎖させました。
小さなお子様のいる家庭以外は、むしろ子供の集まる施設がないほうがいいと
考える人もいるのでは。
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1998
口コミ知りたいさん
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1999
匿名さん
>>1997 購入経験者さん
先に公園があってあとから近くに住んだら文句言えんわな。
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2000
近所に住んでます
>>1998 口コミ知りたいさん
サードはおすすめです!
早めに買って小学生が終わったら、
サード前に出来るマンションに移動もありかも
建つのは10年後かな
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2001
通りがかりさん
>>2000 近所に住んでますさん
眺望塞がれたらそっちに移動ですかw
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2002
マンコミュファンさん
>>2001 通りがかりさん
サード前に立つマンションは真西と真東しか抜けないけどね…
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2003
マンコミュファンさん
子供が小学校卒業するまで待っていたら2億でも買えなくなっていそう
武蔵小杉はまだまだ伸びしろありますね
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2004
評判気になるさん
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2005
匿名さん
>>2003 マンコミュファンさん
武蔵小杉で坪単価引き上げてるシティタワー武蔵小杉も坪600万円以下の物件はほぼほぼ売れて在庫なくなってきており、新築効果でまだまだ伸びそうな雰囲気あるので、ここ販売するころには周辺中古もかなり上がってしまいそう
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2006
匿名さん
>>2005 匿名さん
武蔵小杉坪600万円時代か。からの新築パワーで坪700~800万円時代。時代変遷しすぎ
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2007
匿名さん
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2008
匿名さん
シティタワー角14500万円で申し込み入ってるな、、、坪673だぞ、、
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2009
評判気になるさん
>>2007 匿名さん
シティタワーが武蔵小杉の先行指標だから例で出てるだけじゃない?シティタワーを過剰に意識しすぎ
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2010
匿名さん
確かにシティタワーやサード、グランドウィング辺りが先行しているよね。
その中でも売り出し数が多いからそら話題にも出ますわね。
個人的にはリエトコートが坪470とかで成約してるの驚きだわ。去年のシティタワー価格だもん
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2011
口コミ知りたいさん
>>2008 匿名さん
すげー。けど良い買い物ですね。これでまた周辺相場が引き上げられそう
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2012
匿名さん
>>2010 匿名さん
リエトコートもそこまで来てるのか・・ここ坪500台の夢はもう完全に断たれたぽいな。条件悪い部屋で果たして出るかどうか
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2013
マンコミュファンさん
さらなる坪単価上昇にはやはり外国人誘致が必須ですよ。
現在、中国人、特に香港から来た人に福岡のタワマン、その他マンション爆売れとか。
上階の高級仕様中心に10%くらいの割合になっている所も。国内が厳しくなり近くの手頃な所に移住のようです。
武蔵小杉のさらなる発展のためにも参考になるでしょう。
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2014
マンション検討中さん
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2015
マンコミュファンさん
すでにそれなりにいらっしゃる思いますよ。
共用部やロビーにいるとけっこう出くわします。グランツリーその他レストランなどでも。
個人的印象ですがキンキンと響く大きな喋り声ですぐ分かります。。
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2016
検討板ユーザーさん
いや、武蔵小杉ももう中国をはじめ外国人増えてるよ。グランツリーのフードコート行くと日本語以外がかなり聞こえてくる。
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2017
マンション掲示板さん
外国人の方はいるにはいる。ただ、湾岸と比べたらいないも同然くらい。
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2018
匿名さん
今も不動産専門のツアーがあって、1日に数軒の内覧をして複数を買っていくらしいね。特に一棟買いは今も盛んらしい。
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2019
マンション検討中さん
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2020
匿名さん
>>2019 マンション検討中さん
リエトコートいいマンションです。
ただ坪単価は築年数に起因してます。
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2021
マンション検討中さん
>>2016 検討板ユーザーさん
市ノ坪に伊藤忠が巨大留学生寮を作ってから、いろいろな肌色の若者を見るようになりました。
朝の通学時間帯には、綱島街道で信号待ち
している外国人を
たくさん見かけます。
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2022
匿名さん
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2023
評判気になるさん
>>2006 匿名さん
都心が坪1,000以上が当たり前なので、
坪800でも割安に感じますね。
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2024
名無しさん
そろそろ気付きましょう。
不動産が上がってるのではなく、
金の価値が下がってるんです。井の中の蛙だらけ。
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2025
マンション検討中さん
>>2012 匿名さん
逆に、ここの発表前に中古を高値で売り抜けておく動き、ってことはないのかな...
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2026
eマンションさん
>>2016 検討板ユーザーさん
グランツリーのフードコートは武蔵小杉住人でなくても来るよね
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2027
検討板ユーザーさん
>>2024 名無しさん
金の価値は過去最高を更新していますよ
15,000円/gを超えたって話題になっていたけど2024井の中の蛙さんはニュースとか見ない人なのかしら
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2028
マンション掲示板さん
>>2027 検討板ユーザーさん
たぶんその金じゃなくて日本円の話かと。
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2029
eマンションさん
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2030
匿名さん
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2031
マンション掲示板さん
>>2025 マンション検討中さん
一部いるかもしれないですが、まだ新築効果の高値というより、健全な伸びでの相場水準な売り出しな気がします。少なくとも湾岸のような超高値の出物はかなり少なく、現実的かなと
それに武蔵小杉は三菱のここだけでなく、その次に来る三井タワーが大本命だと思ってる。ここより立地良いし戸数も少ないので超高値で出ると思う。引き続き右肩上がりだと思うけど、一番武蔵小杉の相場が大きく変わるのは、ここではなく三井タワーの販売の時だろう
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2032
匿名さん
武蔵小杉の電車の利便性を見ちゃうと、他のエリアがほとんど見劣りするように感じる。これだけ全方位への路線網羅している駅はかなり珍しそう
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2033
マンション検討中さん
武蔵小杉の中古見てるけど、在庫少ないね。永住思考が多いのかな?着実に減っていってて、新規の売り物も少ないイメージ
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2034
匿名さん
>>1955 職人さん
まさにこれだな。不動産投資ローンは金利上昇に脆弱(元々金利高い+金利上がりやすい+住宅ローンのように優遇税制がない)だから、逆回転したら湾岸とか都心はダイレクトに相場下がりそう。
武蔵小杉は住宅ローンでパワーカップルが実需購入しているのがメインだからリスク小さい。しかもそれとは別で新築効果もあるし底堅いだろう
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2035
匿名さん
東京は第一子保育料を無償化。川崎市はホントひどいよね。こういうタワマン買うパワーカップルはまず認可保育園は入れない。タワマンの共有部に入ってるなんか保育園が低所得者に取られて、物件購入者が利用できない皮肉。武蔵小杉と言う子育て世帯向けの街なのに、制度と集めようとしている顧客層の乖離がでかい。
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2036
周辺住民さん
一時期の入居ラッシュも少し落ち着いて武蔵小杉周辺の保育園事情は改善してますよ。
低年齢クラスで定員割れしている認可保育園もあるくらいです。
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2037
匿名さん
>>2036
とは言え保育料は高いわけで。世帯年収1500万超えてる世帯がここに入る最低ラインと考えると、、保育料だけで年間100万円弱。所得税率考えたら年収150万円分相当だよ。それが3年間つづくと。2人目がいたら?都内に移動する層は出てくるよね
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2038
匿名さん
仰る通り保育園事情は以前より改善されてて、子育て世代は前よりも住みやすくなってます。かつ3歳からはそもそも無償化になってますし、育休取得で0歳のときは保育園に通わないご家庭も多いです
認可保育園以外ですと、川崎市認定保育園は、2歳以下でも市から保育料補助があるので、世帯年収にかかわらず安く利用できます。保育園代をセーブすることを優先したい方は、安く保育園に通わせる方法はあります
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2039
匿名さん
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2040
通りがかりさん
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2041
匿名さん
>>2037 さん
結局こういうのはそんな単純に分断される話にはならなくて、
東京の2歳までの保育料が無償化される
→浮いた分を物件の売主・貸主が値上げする
→神奈川埼玉千葉エリアとの物件価格や家賃との乖離が生まれるので、3県でも物件の売主・貸主が値上げする
というグラデーションになる。なので実際そんな影響ない
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2042
口コミ知りたいさん
>>2040 通りがかりさん
武蔵小杉の利便性の高さ、かつ久々の新築大規模タワーでこの価格なら売れ行き良さそうですね
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2043
口コミ知りたいさん
>>2037 匿名さん
都内人気エリアや武蔵小杉の物件相場からすると200万円って小さいので(1年間のインフレでカバーできる範囲)、正直あんま影響ない気が。そもそも3歳以上は無料で、2歳以下でも2人目は半額、3人目以降はもう無償になってる。前から比べるとこの分野は川崎でも改善してきてるので、今後もよくなると思うよ
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2044
マンション掲示板さん
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2045
評判気になるさん
ここと、パークタワー渋谷笹塚だったら、どっちがいいと思いますか?
・両方駅近
・大手ブランド
・豊富な共用設備
・似たような坪単価
ただし、所有権と定期借地権の違いあり
また、制振と免震の違いあり
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2046
匿名さん
>>2045 評判気になるさん
似たような坪単価であれば、所有権のザ・パークハウス武蔵小杉タワーズの方が良いと思いますが、自己利用であれば最終的に住みたい方で良いのではないでしょうか。
一般的には以下の評価です(左の方が評価高い)
所有権>定期借地権
免震>制振
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2047
マンション検討中さん
掲示板下に書いてあるスムラボの記事に「坪560~580万程度なら狙い目」と書いてあるのですが、こんな価格で出てくる可能性あります?この単価ならぜひ買いたいのですが。
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2048
eマンションさん
階数や方角によって価格差はあるでしょうから条件悪い部屋ならそのくらいの単価のもあるかもしれないですね
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2049
マンション掲示板さん
神奈川県や東京からの広い範囲での集客になりそうですね。
MITでは年収20万ドル以下(年収3000万)は、中低所得者として学費を免除するようです。
現金の価値が下がっているので、現金がたくさん必要なだけです。今まで下に見てた新興国でも日本人以上の年収の人が増えてます。
銀行は、外人向けの融資を強化してます。
日本人だけで結論を出すこと事態アホらしく感じます。
さらには不動産の含み益だけの人間を除く、
純金融資産が1億円以上の世帯が370万と、
家計金融資産を持つ人が増えてます。
そして、大相続時代(団塊の世代の寿命)に入る日本では、
二極化は必至であることと、子供のいないおじおばからの相続で、親とおじとおばと、様々なところから相続を受けれる人も多く、恩恵がある人とない人の差は広がるばかりとなりそうです。
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2050
匿名さん
>>2047 マンション検討中さん
ただ坪600以下だと大抽選になってしまいそう...
自分が買いたい部屋は安く出てきてほしい一方で、買えなくなるリスクも上がるから、若干割高と感じるくらいの方が本気で住みたい層にとっては良いのかもしれないですね
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2051
マンション検討中さん
>>2049 マンション掲示板さん
ここは神奈川県や東京、外国人など広域集客になると思いますが、家計の金融資産保有額で神奈川県は全国2位。神奈川県の大規模タワーは、神奈川内の需要だけでも今後しばらく安泰だと思う。
武蔵小杉など神奈川の高単価エリアは現金一括購入も多いと聞いたことがあり、ここも相続贈与絡みで現金一括購入層が結構いそう
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2052
マンション検討中さん
>>2008 匿名さん
坪673万円のお部屋、掲載終了になってますね。武蔵小杉坪700時代はもう目の前か....
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2053
名無しさん
>>2047 マンション検討中さん
スムラボって素人に毛が生えた位のブロガーも書いてて、ただの予想だしな。プロの不動産評論家でも当たるかは分からないけどさ。
一部住戸の価格発表が近くなって来たので、それを待ちましょう。
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2054
匿名さん
元々海外勢の入る前の豊洲と同じな価格だったというのが実需の評価よね。今もスッ高値以外は似たような価格で動いてる。だから豊海と同等かそれ以上の価格で出ても何ら驚かれないし買われるでしょうね
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2055
通りがかりさん
>>2052 マンション検討中さん
確かそれは最上階角部屋だったはずなので、ちょっと特別な気がする
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2056
匿名さん
>>2053 名無しさん
1月に予定販売価格出るんでしたっけ?販売まで時間あるから超高値で出して、相場が追いつくのを待つパターンですかね。
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2057
通りがかりさん
>2055
確かに北西向きでDWのデメリットも消えて最高額が出る部屋でしょうね。
23階中住戸で坪589万円に即申し込み入ってるから、やっぱり坪600位が妥当価格ですね。
となると数を捌きたい一次一期は坪650~750位でしょうか。恐らく抽選になるので、次期からは坪700~800などと思う今日この頃。。
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2058
検討板ユーザーさん
>>2057 通りがかりさん
確かに。1期はやはりチャンスになりそう
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2059
マンション掲示板さん
>>2057 通りがかりさん
じゃあ全然坪560~580万程度になりそうもないですね。。
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2060
マンション検討中さん
ただ本当に坪700だとすると、普通の階の3LDK中住戸の行灯部屋ありで1億5,620万円とかになりますけど、売れますかね、、、
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2061
検討板ユーザーさん
>>2059 マンション掲示板さん
低層東の古い建物ビューならあるかな...いやどうだろう
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2062
マンション検討中さん
>>2060 マンション検討中さん
パワカの届く範囲なので、問題なく即売れかと思います。
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2063
マンコミュファンさん
>>2047 マンション検討中さん
その価格ででてきたらすごい嬉しいです。
ただ中古価格以下での新築になりそうなので、抽選倍率はかなり高くなると思います
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2064
マンコミュファンさん
東京駅勤務だから妥協して幕張にしようか悩んでます。
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2065
名無しさん
>>2045 評判気になるさん
てっきり笹塚って新宿かて思ってました
マイナー過ぎ
わざわざ笹塚の前に渋谷を付けるのが笑える
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2066
評判気になるさん
>>2064 マンコミュファンさん
私も幕張ベイパークと晴海フラッグのMR行きましたが、結局は交通利便性を鑑みて武蔵小杉の中古買いました。自分は在宅勤務中心ですが、電車使う人は妻や子供などもいるので全体考えるとやっぱり駅近かつ多数の路線が通ってる武蔵小杉がいいなと思いました。ご参考まで
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2067
名無しさん
>>2052 マンション検討中さん
あの部屋売れたんですか、、とうとう坪700時代に突入しそうです
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2068
名無しさん
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2069
管理担当
[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]
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2070
マンション検討中さん
>>2066 評判気になるさん
うちもそうです。武蔵小杉の交通利便性を知ってしまうと、他に良い代替案が見つからなかった。多方面へ行きやすいことを考えると、どうしても他の駅が見劣りするんですよね。
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2071
口コミ知りたいさん
>>2066 評判気になるさん
ありがとうございます。
海浜幕張も大きなターミナル駅で、その街で大体のことが完結できるのが魅力ですよね。当然、乗り入れ路線は武蔵小杉には及ばないですが。
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2072
匿名さん
>>2070 マンション検討中さん
私も交通利便性いいことは知ってるんですがこのマンションは横須賀線へのアクセスが少し弱い。私は完全テレワークだから別にいいんですが、配偶者は横須賀線の都内最寄りの事務所に週3回ぐらい通勤してます。私はここを購入したいんですが配偶者にどう説明しようかタイミング説明方法を検討中です。今は配偶者の勤め先まで直通で20分程度なので引越ししたくないと言われそうで上手く言って購入まで行きたい!
因みにに10年前は武蔵小杉の東側のタワーマンションに住んでましたが配偶者が電車混むので引越ししたいと強い意見あって武蔵小杉とは別の街に引越しした経験があります。
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2073
マンション検討中さん
>>2071 口コミ知りたいさん
海浜幕張って駅近物件ないんじゃなかったでしたっけ?利便性や資産性を考えたらやっぱり駅近は大事な気がします。
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2074
名無しさん
>>2072 匿名さん
横須賀線ユーザーなら東のマンション買った方がいい気もしますね。ただ以前住んでて面白みがないということなら、新築だし、昔の様な混雑はもうないし、綱島街道口も出来て、横須賀線ユーザーも少し良くなってるあたりをアピールでしょうか。
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2075
口コミ知りたいさん
>>2074 名無しさん
ありがとうございます。東側は古いのしかないし、住んでたし、説得できない気がしてます。。新築なら言い方次第かも?ちょっと言い方考えます。
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2076
評判気になるさん
ここって、グレードが3段階に分かれているので、明らかに、上2つのグレードは価格が上振れしそうですが、1番したのグレードなら、やはり、ツボ600切るのではないでしょうか? もちろん、階数と方角にもよるとは思いますが。
実需の層としては、そう期待したいところではないでしょうか?
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2077
マンション検討中さん
>>2076 評判気になるさん
眺望と間取りによっては600から可能性ありますし、期待しています。
ただ、今、シティタワー武蔵小杉が平均相場坪単価590なので、これより下は大抽選会。結果として買えないので600前半くらいで出てこないかなと思ってます。
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2078
検討板ユーザーさん
まあ、ここ検討してるメンツの上位1500世帯に捕ませればいい。
そう考えると生易しい単価にはならない。
相手はプロのデベロッパー。安売りはしない。
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2079
eマンションさん
中古より新築が安く出ることは基本無いとマンションマニアさんも言ってますね(例外は晴海フラッグと幕張ベイパークライズタワーゲート)。かつ今後の新築が高いことも確定と言ってるので、ここと高くなってしまうと思われます。。で周辺中古もつられて上がる
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2080
口コミ知りたいさん
超当たり前ですが、上場企業って毎年売上利益伸ばすように株主から厳しい目で見られているので、建築費や人件費が上がっている以上、利鞘を確保するために新築価格は高く出さざるを得ないのです
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2081
匿名さん
坪600とか無理だよ。坪700スタートで2/3が退場。
残った1/3で抽選会。最終期は坪800~900でフィニッシュ。そんときの中古は坪680~750くらいのイメージ。
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2082
口コミ知りたいさん
>>2081 匿名さん
すごい強気予想ですね!
武蔵小杉に住んでて願望も入ってるのかな?
武蔵小杉は結構戸数が多いから中古の値上がりに時間が掛かる印象ありますよ。
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2083
通りがかりさん
>>2082 口コミ知りたいさん
販売1期で全部屋坪700スタートはさすがにないような…
条件良い部屋ならあるかもしれませんが
なお、値上がりの時間については、戸数が多いのは、むしろ中古の値上がりスピードを早くする作用が働きます(戸数の多い大規模タワーが値上がりやすいのもこの理屈の一つ)
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2084
通りがかりさん
>>2083
確かにいくらか大規模優位な要素がありますね。
1.大規模故のスケールメリットで共用部や占有物豪華だったり、その割には管積が安い
2.大規模故の圧倒的存在感
3.周辺施設も充実しがち
4.戸数多いから売り出しが常にあり、上昇相場の場合どんどん成約価格が切り上げられる
特に武蔵小杉は子育て世帯の流入が常にあるから、この傾向はより強く出てる気がする。だって昨年のシティタワーとか坪450でしたよ。低層階は坪420とかもありました。
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2085
マンション検討中さん
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2086
マンコミュファンさん
正直今1番高い中古+50くらいのイメージなので620-650がスタート価格だと思うなぁ
500台も眺望悪ければあるって感じだと思う
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2087
eマンションさん
>>2077 マンション検討中さん
なぜベンチマークが東口の最果てのシティタワーなのでしょうか?
ベンチマークとするなら同じ北口のツインタワーのガーデンが自然になると思うのですが。
もしくは築年数だけで言えば、ドレッセ。
ドレッセは規模が違うから、築年数次点のサードとか。
場所も遠いし、ターゲットも異なるシティタワーと比べるのは違和感があります。
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2088
マンション検討中さん
>>2087 eマンションさん
Xで有名な2LDKさんは、シティタワー(武蔵小杉No.1単価のため)とガーデン(本物件と近いため)をベンチマークにして計算してましたね
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2089
マンション検討中さん
新築物件は既存中古より安く出ることはほぼないため、まずはエリアNo.1価格から計算します。その上で立地が近い住戸も比較しながら、フェアバリューを計算するものです。
今回の例で言うと、シティタワーと比べると坪単価は高く想定されますし、ガーデンと比べると坪単価は安くなります。どちらか片方に寄りすぎると極端にはなるため、バランス見ながら想定していくのが自然かと。
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2090
匿名さん
>>2087 eマンションさん
ターゲットは別に異ならないと思うけど。武蔵小杉に興味を持つ層は利便性重視のパワーカップルがメインだと思うので。
「とにかく北口に住みたい!」という層が過半数であれば話は別ですが、基本的には武蔵小杉の利便性を享受したい層がメインターゲットかと。なのでベンチマークは武蔵小杉全体で競合しうる物件を広く見る必要がありそうです
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2091
匿名さん
>>2087 eマンションさん
シティタワーの方が高いだろとおっしゃりたいのかな?いくら何でもここ出来る時シティタワーは築10年だから、それはないのでは。今は北口不利だけどこれから再開発で伸び代あるし。
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2092
通りがかりさん
落ち着いて考えてごらんよ。東横目黒横須賀線民なら、よっぽど北口が好きで無い限り、シティタワーは当然比較対象の筆頭でしょ。もちろんサードも入るのは分かる。
圧倒的優位性が本物件に築年数と規模感しか無いんだから。に物件の距離が遠いとかで対象から外すのはお門違い。駅を中心とした円で考えないと。毎日往復するのは家と駅でしょうに
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2093
匿名さん
>>2092 通りがかりさん
新築に加えて、ここの一番の優位性は隈研吾。公式サイトのファーストビューで何を訴求しているかで、三菱地所が一番推したい訴求ポイントがわかる
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2094
マンション掲示板さん
シティタワーを含む住友の物件って、古くなりづらいデザインにしてるので、築年経っても高値で取引されてるんですよね。たぶん住友は竣工後もじっくり年数かけて販売するので、意図的に常に新築に見えるような古くなりづらいデザインにしてるんだと思う。築15年のシティタワー麻布十番な晴海のドゥトゥールとかも築9年だけどきれい
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2095
評判気になるさん
さあ、どうなるでしょうね。
1400世帯も売るんだし、400世帯はバカ高い価格で売って、1000世帯くらいは夢見られる価格にしてくれないかなあ。
ま、高くても買いたい人が大勢いる以上は、そうはならないのだろうけど。
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2096
匿名さん
低層階で眺望悪い部屋は坪590からってとこかな。1期目は坪500台後半は一部あると思うけど、かなり限定的な数になるのではと思う
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2097
匿名さん
東口のタワマンって年収1000万ぐらいで買えてましたよね。
北口が坪600万だと年収3000万以上か株や相続で儲けた人たちメインですよね。
駅一つでこれだけ年収差があるのは面白い。
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2098
マンコミュファンさん
ポジション持ってるから別に価格が高くてもいいって層と持ってないから安く出てくれって層に分かれてますね。
まぁ安く出てきて欲しくはあるけども
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2099
匿名さん
開発初期~中期あたりのタワマン層はランボとかフェラーリ勢がいたけど、今はほぼ見なくなったな。高級外車向け平置きPが少なすぎる問題もあるんだろうけどほんと見なくなった。今もキラキラした外車で賑わっているのはサードくらいじゃないかな。
三菱の物件も恐らく狭い機械式がメインだと思うが、上位階のデラックス以上の方々で恐らく平置きは埋まっちゃいそうだな。
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2100
匿名さん
週明けてしっかりシティタワーは値引き無しで最上階角14500万円と50階中12900万円成約入りましたね。価格交渉なんか試みたら買えない相場が来てますね。。
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2101
マンコミュファンさん
>>2100 匿名さん
値引き無しでってどうしてわかるんですか?対応した仲介業者の方?
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2102
eマンションさん
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2103
匿名さん
>>2101 マンコミュファンさん
多分レインズ見れるケースですね。レインズは成約情報見れるはず。レインズ見れる不動産関連の従事者、あるいはそれらの人から聞いたパターン
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2104
職人さん
>>2102 eマンションさん
タワーの場合、駐車場を自分自身が利用していないと、自分のタワーにどんな車があるかもよくわからないやつ
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2105
マンション検討中さん
>>2100 匿名さん
割安には基本買えないよな。つい先日に割安で出たリエトコートやシティタワーはほぼ即日?で現金一括購入らしいし(どちらもXで見かけた情報)新築も割安で出たら大抽選だし
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2106
検討板ユーザーさん
とにかく隈研吾さんか心配。
木は数年で腐ったりするので…今各地で問題にもなっているので。
隈研吾さんじゃなければ買いたい。
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2107
マンション検討中さん
>>2106 検討板ユーザーさん
物件公式HPでは「建物の外壁に天然木は使用していません。」とのことです
そもそも木じゃないので、腐る心配は不要ではないでしょうか?
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2108
マンション検討中さん
>>2104 職人さん
タワーパーキングだと自分の車が降りてくるだけで、他の車見えないよね。2099は何で各タワマンの車分かるのだろう。
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2109
検討板ユーザーさん
駐車場に入っていく車をウォッチしてる、とか?
あと派手な車がマンション車寄せに停まっていると、まあ目立ちますよねー。
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2110
匿名さん
>>2105 マンション検討中さん やっぱこのタイミングだとリエトコートあたりの割安感があるからそこ狙う人多くなりそう。いいマンションだし
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2111
マンション検討中さん
>>2105 マンション検討中さん
今日出てる8480万円の部屋も早いタイミングで売れそうですね。
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2112
匿名さん
年末から年始にかけて、各所で2025年の注目新築タワマンという記事が出て、武蔵小杉のここを目にする機会が増えるだろう
ザ・パークハウス武蔵小杉タワーズは2025年の注目大規模タワーであり、これまで以上に一気に武蔵小杉の購入検討者が増えると予想する
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2113
マンション検討中さん
>>2111 マンション検討中さん
中古のリエトコートとシティタワーの売れ行きの話をここで逐一する必要ある?
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2114
匿名さん
あえて1期目は新築の価格を抑えめにお得さを演出して大抽選祭りにして、絶対買えないだろと検討者に思わせ、その間に中古に流れて中古相場が上がり、1期目は大盛況に終わる
で、2期目は中古相場の高騰に合わせて値上げするものの、お得感を演出してまた大抽選・・というパターンを何期か繰り返すことはないかな?これなら抽選にあたれば安く買えるし、相場も良い感じで上がって、抽選当たりさえすればみんなハッピー?
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2115
匿名さん
一次取得は抽選で買えないリスクあるけど、二次取得なら抽選外れても現居に住み続ければ良いので、二次取得組としては安く出てきてほしいですね。一次取得なら若干割高で出た方が買える確率は高くなる
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2116
職人さん
1期目から高値ドーン、周辺相場もドーンで相場が上がるパターンが想定されているけど、逆に1期目は割安部屋も用意しながら大抽選で反響が良いことをアピール、2期目以降から値上げされるというインフレ感・先高感があることで、結局相場は上がっていくと思う。
つまり、1期目が高く出てきても、逆に割安に出てきても、結局人気があり、需要の強い武蔵小杉の相場は右肩上がりになるだろうな
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2117
検討板ユーザーさん
1番いい作戦って土曜の10時締切まで待って、電話凸することでは?
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2118
名無しさん
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2119
口コミ知りたいさん
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2120
通りがかりさん
豊海って話が出てきたけど、豊海の実物かっこよすぎる。駅から遠い物件だからこそ建物で勝負か。ここもそういう意味で共通点あるかも。隈研吾タワーは実物できてきたら評価さらに上がりそう
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2121
マンション芸人さん
>>2105 マンション検討中さん
中古は売主のライフスタイルや事情により、早く売りたい割安物件が時々出るが、結局内見や申込みが殺到したり、割安物件ほど両手仲介をするために他社顧客を拒む仲介会社がいるのでなかなか買えない。ただ現金一括購入は優先される傾向あるので見せ金ある人は有利
新築は基本的に高く出てくるが、割安物件が出ると、こちらも基本大抽選で買えない。新築は現金一括でも優先されないので、運次第では割安物件を掴むことも可能
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2122
匿名さん
>>2106 検討板ユーザーさん
隈研吾が設計したThe KITAのペントハウスは約71億円で売れているらしい。完全にアート価格
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2123
マンション検討中さん
作品だからなぁ~
自分も武蔵小杉のこのアートタワーが欲しいです!
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2124
匿名さん
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2125
匿名さん
>>2124 匿名さん
武蔵小杉タワーは、神奈川県の全マンションの中でもTOP30に入る単価のタワーが多いですからね
マンションレビューを見ていると、横浜のナビューレや北仲は引き続き上昇率が高いですが、他の上位横浜タワーと比べると、武蔵小杉の築浅タワーの方が伸び率は最近高くなってる
東京方面への利便性は武蔵小杉の方が勝ってるし、予算あるパワーカップルの買い手が小杉の方が豊富なのでしょう
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2126
検討板ユーザーさん
沖有人さんはPIVOTの動画で、いま1億円の物件が2030年には1.5億円になるだろうと言っている。これはざっくり5年間、年間インフレ率8.5%で計算されており、かなり現実的な感じがする
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2127
eマンションさん
沖さんは都心でも億越え中古は売れないみたいなこと言ってたけどさすがに軌道修正されたか。。
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2128
匿名さん
>>2127 eマンションさん
武蔵小杉で億超えが当たり前のようにバンバン売れてるくらいですからね笑
確か住宅ローンの融資の限界が1億以下の時の発言だった気がします。今は1人でも融資額2億とかおりてしまうので
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2129
口コミ知りたいさん
武蔵小杉の横須賀線の駅で鎌倉方面に観光?で行くっぽい外国人がよく乗ってくるけど、武蔵小杉はホテルの数足りてるの?高級ホテルとかもっと誘致しないのかな?
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2130
名無しさん
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