ザ・パークハウス 武蔵小杉タワーズ（旧称：学校法人日本医科大学武蔵小杉キャンパス再開発計画）ってどうですか？

>>1899 匿名さん
びっくり仰天玉手箱
盛りすぎ

>>1901 ご近所さん
新築が相場形成をしているエリアにおいては、新築は中古相場の+20～30%と言われているので妥当ではないですか？

ここの3L通常部屋で1.4億～だろうな

>>1903 検討板ユーザーさん

妥当か、それでも少し安いくらいでしょうね。

>>1899 匿名さん
1LDKでも1億以上という計算になりますが本当ですか？

>>1905 マンション検討中さん
現状SUUMO掲載の1LDKが一番狭くて17.46坪なので、同じ広さで見積もるのであればご認識の通りかと思います。

>>1899 匿名さん
盛った売主さんの希望価格でしょ。
約定価格は300から400ぐらい。
あくまでも私の体感価格ですが。

>>1907 ご近所さん
築浅タワーとかは坪500台で普通に成約してます

>>1907
仲介屋によるとグランドウィングやザ・ガーデンなんかは2ldk、3ldkと変わらず坪500以上で成約してるよ。なんならグロスが小さいから単価盛られても成約しがち

>>1903
1.4億～なら一次取得は周辺中古一択ですね。
おそらく抽選になるだろうし、外れたら終わり。

と言うかパワカでも一次で1.4億はかなり重いでしょう、、、

金利0.3%でも支払いはローンだけで月額35万超えるし、そこに管積費乗ってくる。日銀が来年政策金利1%あげるって言われてるから、金利1.3%ならローンだけで支払い41万円ですよ。

マンションレビュー見たけど
シティタワーは500後半で
ガーデンは500前半くらいで成約してるよな
もう武蔵小杉はその段階
ここ坪600前半でもなんか殺到だと思うぞ

>>1911
仰る通り。この前シティタワーの超高層階は中住戸で坪600超えてましたね。

久々の新築が坪700でも違和感はない。ただ、そうなると周辺マンション新築組、周辺中古コロナ前組、超パワカ、相続組以外は参戦すら難しいですね。

そして竣工時には小杉の坪相場が1段階上がってそう。。

>>1899 匿名さん
武蔵小杉ってグロスが低い部屋は着実に売れていくんよな。
これは健全な実需が買っている健全なマーケットの証拠。

一方で有明とかはスっ高値で外国人が買って高値の成約事例はつくものの、グロス低い部屋の在庫がかなり多い（現に1LDKは6,000万円台から、2LDKは7,000万円台からある。武蔵小杉はすぐに売れてしまってすぐなくなる）

これが示すことは、武蔵小杉はかなりの実需層がいること。
武蔵小杉は実需で買うなら超手堅いと思っている。

>>1913 匿名さん
武蔵小杉は株の世界でいう「下値切り上げ」の理想的な相場の上げ方

>>1913 匿名さん
おっしゃる通りですね
グロスで安いのはすぐ消えています。その基準も徐々に顕著にきりあがってきました。
隈研吾タワー価格がどうなるのやら

>>1913 匿名さん

なんかもう異次元の世界
ここは諦め16号線の外に
いきます
さらばムサコ

都心に比べると武蔵小杉安い気がする
実需の最後の希望
昔は湾岸と坪単価同じくらいだったことを考えると

>>1911 口コミ知りたいさん
まさにシティタワー、ガーデンどちらかでポジションしようとしてました

今後は北口が整備されるので、坪700程度までなら買いたいですが、どうなるか、、

小杉700。。グランドウイングも住んでて、小杉10年ぐらいですが、グランツリーできたぐらいが1番住みやすかったです。
最近は正直キャパオーバー感があります

私も。昔からいますけど人が溢れてますね。活気があっていいことだと思うのですが。北口の開発によって、もう少し東西南北で人が均等になると嬉しいです。

>>1910 匿名さん
パワカの定義わかってます？
その程度全然楽勝ですよ
坪800台くらいまではいけますよね

>>1922 マンション掲示板さん
1.8億円～2億円くらいまではパワカでも行けるでしょう
日本人は想像以上に金持ち多いし、高収入のパワーカップルも多い

>>1923 マンコミュファンさん
そんなパワーカップルが武蔵小杉を選ぶのかな？

>>1924 匿名さん
まさに。武蔵小杉は魅力的ですが、世間一般的にはやはり都心を狙うのではないかと。

武蔵小杉が坪800になってる頃には都心は余裕で坪1000超えてるから選ばざるを得ないんだよ
不動産相場はまず都心の価格上昇が必ず先に起きる。ガチの都心は今普通に坪1500とかになってるから一次取得の普通のサラリーマンが買うのは無理だよ
そうなると実需共働きが買えてかつ通勤可能なエリアは消去法的に武蔵小杉とか湾岸の端っことかになる
であれば実需がギリ払える1.5億～2.0億円くらいまでは上昇余地はあるよね

予算があるからといってみんなが都心を選ぶだけではないんですよ
毎日の生活・通勤・実家距離等を総合的に考えた実需利用なので
そもそも都心が嫌いな層はお金持ち・パワカップルでもかなりいます

>>1924 匿名さん
選ぶでしょう

>>1923 マンコミュファンさん
2億円までなら条件良い部屋あればここかっこいいし、武蔵小杉は便利なので買いたいですね。パワーカップルではない単独ローンだけど

武蔵小杉はローン利用だけでなく、現金一括購入勢も一定いるマーケットだから、坪800台くらいは問題なく到達すると思います

>>1929 マンション検討中さん
素朴な疑問ですが、こちらを検討している方の
属性とか資金計画っでどんな感じなんですかね？
あまりイメージがわきません　強いて言えば
資産インフレを享受した高齢の方が多そう

小杉で坪800！？

パワカって世帯年収1400～だよ。仮に2000万あったとしても、1.4億ならペアローンならかなり強気の借入れになる。産休入ったりしたら生活苦しいし、仕事辞められない年収落とさないプレッシャーは結構重いよ。

多分一次取得できる実需は、世帯2500万～の限られた超パワカのみ。または、2ldkにして部屋を狭くしてグロス落とすしか無い。都心と同じ状況になりつつあるね

世帯年収1,400万円はパワーカップルでもない普通のカップルのような…年収700×2とか大手企業の普通の会社員だし、年収1000+400も片方全然パワーじゃないし、パワーカップルなのか？最低2000くらいがパワーカップルなイメージです

パワーカップルは定義はないと思うけど、最近～2億のマンション買ってる層でいうパワーカップルは、どちらも最低800以上で世帯2000～3000くらいだと思います。そういう層は金融資産も5,000万円ほど持ってることも十分考えられるので、2億円でも過剰レバレッジになりません

川崎市に住むとか自尊心が許さない。

今の一次取得は本当にかわいそう。
子供が大きくなるまで60平米くらいで我慢が良いかもね。

>>1936 eマンションさん
住まなくて良いと思いますし、そもそもここ見る必要もないと思いますよw

パワーカップルなんていってもペアローンは離婚したら…。

年収2000万くらいなら1億5000万くらいじゃない？
もちろんもっと借りれるけど不動産価格上がり続ける前提だし、子供できて育休入ったらかなりキツくないか？

確かに武蔵小杉が川崎と聞いて、心理的に抵抗ある人はいますね…もはや仕方ないものかと

パワーカップルの定義を議論するスレではないので、別スレを立ててやってください。パワカの定義は本物件には関係がないと思いますので。

>>1937 匿名さん
一次取得で予算厳しい、かつ資産性も気にしたい方は、無理のない範囲でコンパクトな部屋でも良いんじゃないかな。
そう考える理由は、マンション市場を中長期視点で見たとき、

・インフレで管理費や修繕積立金は年々上がることが予想され、広い部屋ほどランニングコストの上がり幅が大きくなる（ランニングコストは円/m2で計算される）
・いまマンション購入ボリュームゾーンの30～40代（50代）は子供が巣立ち、広い部屋が不要になる
・定年になると収入が減るため、現役の時以上にランニングコストを厳しい目線で見るようになる（購入層が異なる超高級物件は除く）

という流れで広い部屋→コンパクト部屋へトレンド移行が起き、コンパクトな部屋ほど坪単価が高くなる未来は確度高く起こるんじゃないかな。そうすれば資産性も担保されるだろう

川崎市への印象というかイメージを変えるのはなかなか難しいですよね。ただ住んでる側からすると、特に実害はないのでまあいいかなと思って過ごしてます。

>>1943 購入経験者さん
最近広い部屋の単価高すぎるから、ここも広い3LDKを1つ買うより、2LDK+1LDK買った方がトータル安く済むかもw

そういう場合にローンどうするのかよくわからないけど

ここ高くて買えないから武蔵小杉の中古行きます。
この街はとても好きなので。

Xでは築古狭小が話題だけど、武蔵小杉駅前は新しい街でありタワーはどれも築20年以内と歴史が浅く、日本のボリューム層である会社員世帯(子育てファミリー
共働きDINKS)向けの電車利便性の圧倒的高さや、医療+駅前商業充実&坂なしフラットな道で高齢者にも合いやすいなど出口が非常に広く、万が一相場が変調しても安心感があります

>>1941 eマンションさん
武蔵小杉に川崎のイメージを持つ方はかなり減ったと思いますが、残りわずかな人が持つイメージも、坪単価が綺麗に払拭してくれるでしょう。土地のマイナスイメージを払拭する一番の特効薬は高値で取引され、それが認知されること

>1984

デベ関係者かな。街のイメージが不動産価格で決まるなんて発想、一般人にはないよ。

>>1949 匿名さん
高値で取引され、高級住宅街扱いされてメディアで認知されれば、街のイメージ変わりません？

高値と高級イメージって別。川崎なのに高いねってなるのがおち。

>>1951 匿名さん
正直私もそうなる感じがしてしまう…

高級住宅街ってお屋敷が並ぶって感じだからね。タワマンにょきにょきではいつまでたっても無理。

>>1951 匿名さん
ヴェブレン効果ってのがあり、人は高いものほど魅力に感じてしまう心理効果があるので、意外と多くの人は単純にイメージ変わりそうな気がする

まあここにいる皆さんはきっと賢いので高級と高値の違いがわかると思いますが、実際高値でイメージ変わってるエリアとかあるしな(たとえば田町とか)

>>1913 匿名さん
湾岸は高層階住戸を中心に、相場を知らない外国人の購入でスッ高値の成約事例がつき、その取引事例に外国人が興味を示さないような低層階住戸も引っ張られ、実需が頑張ってついていってるのが今の状況。

この例でいう有明はエリアとしての実需需要が武蔵小杉と比べても低く、勝どきや晴海のように引っ張られていないのだろう。

外国人の高値買いに日本人の実需がついていく必要はない。相場が逆回転したらそういう投機マネーが入っているエリアの方が損失の絶対額は膨らむで。投資用は住んでないので容赦無く売ってくる

武蔵小杉は実際に住んでる実需層が中心だから、相場が変わったからといって売り物は出ない。子供の学校の関係とかあるしね。武蔵小杉はリスク低い

>>1924 匿名さん
夫婦のどちらかが神奈川県に地縁があれば選ぶでしょう。というか多いですよ。
夫婦のどちらも神奈川県に地縁がなければ、武蔵小杉は候補にすら挙がらないでしょうね。

>>1951 匿名さん
そもそも川崎のイメージが悪いのは
南部の工場地帯や風俗のせいです。
北部は閑静な住宅街だし、緑や公園もたくさんあります。
小杉のある中部は、その中間的な感じです。
在住３０年の私の正直なかんそうです。

小杉も元は工場エリア。タワマンできたのも向上が撤退した土地があったからこそなんだけど、歴史的についたイメージはそう簡単には変わらない。

>>1958 匿名さん
そういう先入観にとらわれた老人たちが鬼籍に入っていなくなれば変わるでしょう

元工場エリアでいえば東京の三田や目黒などもそうだし品川含め人気臨海エリアも同じですね。

元工場エリアだからこそ、まとまった土地を取得でき、大規模な開発ができる。そしてそこに新たな価値が生まれる。

歴史的なイメージを変えられない人は単純に放っておけばよく、再開発で生まれ変わった価値に気づいた人だけが時代についていけてるだけ。実際に市場評価は坪単価として表れている

逆にいうと、イメージだけで敬遠してる人が多い街ほど、イメージが払拭されていくごとに伸び代も大きいでしょう。そのイメージがある今でも武蔵小杉は大人気なわけで

>>1958 匿名さん
もっと昔は農村地帯。中原街道の宿場町で、徳川将軍の別宅もありました。
その名残で、小杉御殿町の地名が残っています。
明治になって富国強兵の国策や浅野総一郎の京浜工業地帯干拓事業は
日本の経済発展に貢献してきました。
その反面、６０年代終わりから７０年代にかけ大気汚染など公害問題
がクローズアップされ悪いイメージが全国的に広がりました。
バブル崩壊や技術革新による産業の転換により、川崎も大きく変わりました。

>>1958 匿名さん
工場エリアもあったけど、大手企業の社宅もたくさんあったような住宅街でもあるんだけどね。ここは住宅街エリアの病院跡地。
まあ敬遠する人がいるおかげで、めっちゃ便利なのに高額になりすぎないなら、購入する側としてはありがたい。

武蔵小杉は川口に似てる

>>1966 検討板ユーザーさん

川口しらないからなんとも。。汗

川口にきょうみないですよ。

>>1966 さん

クルト人は見かけないけど。

>>1965 匿名さん

グランツリーは日本なんとかの工場跡地。石碑があります

>>1969 匿名さん

東京機械製作所ですね。

>>1966 検討板ユーザーさん
西川口式まだあるの？

目の前にある小杉小には通えず、子供の足で20分はかかるであろう別の小学校に通うのですよね
お子さんがいらっしゃる方は近辺の中古が無難なのかな（ほぼ、小学生になるお子さんを持つ世帯だと思いますが）

>>1972 評判気になるさん

ノースタワーは新丸子に近い。いっそ新丸子タワーに改名したら。
尚、今日テレ朝じゅん散歩で新丸子編を放映します。小杉より
歴史や文化があります。

>>1955 職人さん
リーマンショックの時も東京23区の方が値下がり幅が大きかったしな。特に都心マンション。首都圏全体で見るとリーマンの時は大して下がらなかった

>>1972 評判気になるさん
そうなんですね…
これは資産価値にも響きますね。

>>1972 評判気になるさん
ここだと小杉小通えないんですか、、

>>1976 マンコミュファンさん
購入する際に説明はあると思いますが、現時点の中原区の計画では西丸子小学校になっています
目の前にキレイな学校があるのに…ですよね

開発初期にコスギタワーやリエトコート、SFTなんかを買ってお住まいの方々は子供も高校生や大学生になってたりして、含み益を取り出して新築に住み替えるいいタイミングだろうなー
(丁度SFTは1度目の大規模修繕も終わって小綺麗になってるし売りやすいでしょうね)
でもここに住むと横須賀線から遠くなるだろうし、今は広い部屋に住んでる人も多いだろうから、買い替えて満足できる部屋が多くあるといいね

>>1978 eマンションさんリエコかコスギタワーいまからでもありかなぁ

徒歩20分子供を歩かせるのが厳しいな…このマンションは欲しいけど、駅からも遠くなるし家族会議だなぁ

>>1980 名無しさん
だから隈研吾使わないと…なんでしょうね
小杉小は評判がいいし綺麗な校舎なので、
サードやガーデンあたりの中古の方が良さそう

小杉小学校より西丸子小学校の方が児童数少ないから仕方ないですね…
https://www.gaccom.jp/smartphone/search/p14/c133_public_es/map.html

大西学園小学校は近いけど評判どうなんでしょう。

皆さんの意見をまとめると
小学校が近ければ駅から遠い物件でも良い
小学校に近ければ近いほど資産価値が高い
ということなのでしょうか？

違います

>>1983 マンコミュファンさん
みなさん実需目線のコメントであり、資産価値については特に論じてないように見受けられますよ。

普通の感覚したファミリーなら小学校転校はさせないだろうから学区はかなり重要じゃない？
都内だと行かせたい小学校の学区のためにマンション買ったり部屋借りたりする人がいるくらいだからね

>>1983 マンコミュファンさん
違います。小学校距離は資産価値にほぼ影響なしです。
例えばパークタワー勝どきも徒歩20分くらいで湾岸no.1の坪単価です

>>1986 さん
都内の有名小学校は広域から人集められる名門小ですから、武蔵小杉とは話の次元が違います

子供の頃に小学校が遠かったせいで人生が狂ってしまったと後悔し続けている大人って世の中には結構いるのですかね。

>>1986 eマンションさん
子供いる家庭なら学区は考慮するし、徒歩20分は敬遠されると思うので、そういう意味で検討対象外になる人はいるでしょう。ただそれで価格が下がるかというと、そういう層は価格下がっても選ばないと思うので、資産価値が下がることはあまりないと思います

逆に小学校が近いからといって、よほど名門じゃなければ高くても買う人は超少数派かと。千代田区の超名門小学校とかなら別かもしれませんが

>>1989 口コミ知りたいさん
ほぼいないでしょう笑　もちろん事故とかのリスクはあるので、親としては近い方が良いとは思います

私は徒歩20分でしたが、友達と毎日一緒に登下校した楽しかった思い出が今でも残ってます

そもそも武蔵小杉のタワーって、私立の小学校に通わせてる人もそこそこ多いような

朝よく私立小の制服着て出かけるタワーの子供たち見かけますよ

確かに私立小もありですね

西丸子小に一度行ってみるとわかりますが、
真っ直ぐな明るい道ではなく多摩川に向かって
細い道を歩いていくので親だったら普通に心配ですよ

小学校の学区が気にならない方は、
いいマンションだと思います！

資産価値にも多少は影響してくるでしょう。
学区が原因で検討やめる人がいるんだから。

PTKだって小学校近ければもっと爆上げしてたかもしれないし参考にならないよ。
将来的には小杉小学校の人数が落ち着いてきて学区変わる気がするけどね。

ここ買う人で小学校の子供いるなら、おそらく私立前提の方も多いんじゃないでしょうか。経済的な面では全く問題ないでしょう。

武蔵小杉から通える私立小学校でおすすめありますか？

入学できればの話ですよね、難関から中堅とどこでも通えます。
慶應 青山学院 学習院 慶應横浜 雙葉 東洋英和 早実 成蹊 立教 桐朋学園 都市大 暁星 日本女子大豊明 星美学園 聖心女子 横浜雙葉 洗足学園 田園調布雙葉 晃華学園 白百合 湘南白百合 川村 東京女学館 カリタス 国立音大 サレジオ 清明学園 宝仙 小野 国本 淑徳 トキワ松 目黒星美 光塩女子 成城 立教女学院 玉川学園 関東学院 精華 聖セシリア 清泉 横浜英和 捜真 桐光 森村 等々

>>1983 マンコミュファンさん
高齢者やシングルの方で子供が好きでない方も少なくありません。
以前住宅街の一戸建てに住む老夫婦が隣接する公園で遊ぶ子供の声がうるさいと
市にクレームをつけ公園を閉鎖させました。
小さなお子様のいる家庭以外は、むしろ子供の集まる施設がないほうがいいと
考える人もいるのでは。

もはやガーデンかサードでいい気もしてきた

>>1997 購入経験者さん
先に公園があってあとから近くに住んだら文句言えんわな。