ザ・パークハウス 武蔵小杉タワーズ（旧称：学校法人日本医科大学武蔵小杉キャンパス再開発計画）ってどうですか？

>>1797 マンション検討中さん
あと30～40年待てればどこかのタイミングで下がるかもしれませんね。
頑張って待ちましょう。

こんなん問答無用で買いに決まってるでしょ。小杉の坪単価がまだ上がっちまうな。俺は羽沢横浜国大住みだけど、こっちの地価も連れ高になってくれないかな(笑)

パークシティの隣から全部再開発やないか

北口は駅前周辺、南口は聖マリアンナ跡地やイトーヨーカドー（ヨーカドーは未定だが古くなってきたから建替え？）など、武蔵小杉エリアは今後もかなり熱そうですね

>>1802 名無しさん
うるせーよ出張ってくんな
羽沢とかどこの田舎だよ

>>1793 マンション検討中さん
駅前広場の整備とか、等々力緑地方面への回遊性とか、商業だけでなく歩行者が快適な街作りになりそうですね。

この間こすぎるまちフェスという北口のイベントで、タワープレイスに出店が来たり、小杉ビル横の駐車場に休憩所出来たりしてて、再開発に向けて何か実験してるのかなと思っていた所でした。

>>1806 検討板ユーザーさん
等々力緑地まで徒歩で行こうとすると歩道無い車通りが結構ある道いかないといけないので、ここら辺も整備されたら最高なんだけど、どうなんだろう

この規模ならデカめの商業施設できそうだけど何ができると思う？

もうタワマン乱立のタワマン地獄だな。

>>1809 匿名さん

タワマン地獄ってなんですか？

>>1797 マンション検討中さん
榊原や牧野知弘が東京オリンピック後に不動産の大暴落を予想していました。
しかし2020年以降も大暴落はなくそれどころかタワマンは都心部を中心に高騰しました。その程度の人たちです

>>1810 名無しさん

居住人口の急増に社会インフラが追いつかず、住みづらくならなければいいけど。学校、鉄道、、、。

>>1812 検討板ユーザーさん

それは武蔵小杉とは無縁の話だね

>>1810 名無しさん
ビル風がハンパないです
かつてプレイスタワー前のケヤキの大木が倒れました。さいわい怪我人はいませんでした。最近日野市のか多摩平で銀杏の枝が折れ通行人に当たり亡くなる事故がありました。他人事ではないです。デベの方には風害対策をしてほしいです。

>>1812 検討板ユーザーさん
おそらく武蔵小杉への解像度が低い方なのかなと思われますが、鉄道はまったく問題ないです。学校については学区の関係でこのマンションのようにやや距離があるケースはありますが、武蔵小杉特有の課題ではないと捉えております。

>>1814 検討板ユーザーさん
高い建物が多いといっても、都内に比べるとたかだか知れているのかなという印象なのですが、タワマンの影響で著しく風速が速くなっているというデータや見解があるんですか？

>>1803 名無しさん

タワープレイスとSTMはそのままですよね？

ここに加え三井も控えている。既にだいぶ前から、タワマン増えすぎて色々問題になってるのに、ここは無縁とか、そっちの方が感度低すぎる。まあ、住民がなんとも思わなら、構わないといえば構わないか。。。

再開発についてSTMビルはそのままだよね？有識者の方教えて

体感ではビル風は他の街よりかなり感じるけどなー。
いつも駅に着くまでに髪の毛くしゃくしゃになる

タワープレイスとSTMはたぶん再開発の最初期に出来たものなので、
一連の再開発計画に載ってるけど今後再開発が行われるというわけではないという認識です。

>>1818 匿名さん
控えてる三井含めて考慮の上小学校作られたの知らないのかな。
鉄道は今何が問題？風が強い日は強いけど、普段は普通だよ。
何も知らないでただタワマンある街批判しまわっている人なんだろうね。

マンションが2棟1500戸できたところで武蔵小杉の人口がそんなに爆増するのかなぁ？
世帯平均2～3人くらいだとして3～4千人くらい？
この中には住み替えで武蔵小杉内での住み替えも結構含まれてるだろうから影響はかなり限られていると思うけどねえ

案外住み替えが主流になってしまう気がします。最近の新築物件の売れ行きからみて需要は明らかに下降傾向だと思う。

タワマン立つと社会インフラが追いつかない説ってずっと昔からありますね。特に湾岸あたりに。個人的にはむしろ人口が減っていく地域の社会インフラの方が心配です。仮に人口が増えて何か問題が発生するのであれば行政はそこにはお金かけますからね。

>>1820 ご近所さん

駅直なら雨風の心配ないです。

例えインフラ不足が生じても、いずれ誰かが何とかしてくれて、いつかは解決する？んでしょうけど、いつになるかわからない、そのいつかを待てる忍耐力のある人なら、いいんじゃないでしょうか。あの横須賀線改札まで30分待ちにも、ホーム増設まで耐えてこられた方々なら、きっと何が起きても大丈夫でしょう。売ったらおしまいのデベは今後も売れるなら遠慮なく建てるんでしょうね。勝どきなんかも、勝どき駅が既にパンク状態でも、それでもばんばんタワマン建ててますから。

>>1803 名無しさん
A地区のタワープレイス、C地区北側のSTMビルの再開発がすでに終わってるとすれば、再開発が現実的に予定されているのはD地区（三井新築タワー）、C地区南側（JRの再開発）の認識であってますでしょうか？

B地区は以前このスレで、中華屋さんの絡みで再開発が止まっていると聞きました。

北口はどこら辺があとは再開発されますか？
グランツリー口みたいな洗練された感じになりますか？

ふるさと納税で川崎市からこんなにお金が流出してなかったら行政サービスもっと良くなってたのかな。
自分が3万の返礼品貰うために自分の住んでる自治体の税収入が10万減るってのを皆がやると影響大きいですね。。

武蔵小杉こんなに人集まってるからのその税収でバンバンまた綺麗にして欲しい

>>1830 マンコミュファンさん
北口は小さな道路が入り組んでてまとまった土地が少ないので（新丸子側など住宅街が多い）、グランツリー側の規模は難しいんじゃないですかね

北口が綺麗になれば武蔵小杉の価値全体が上がるので期待してます。
JRと三井新築タワマンがくっつくのと
駅のロータリーが整うイメージはありますが詳しいことはわかりません。

武蔵小杉のまとまった土地で、大きめの再開発が期待できそうのは、
・北口の三井タワーと北口駅周辺
・南口の聖マリアンナ（＋郵便局建て替えセット。かなり古いので建て替えで大型開発はありそう。セットで開発なら、ららテラスぐらいの規模は作れそう）、イトーヨーカドー

あとはNEC側は計画ないと思うけど、まとまった土地あります。たぶんNECが保有している土地だと思うので、あまり期待はできなそうですが

グランツリーの他にイトーヨーカドー跡地付近か北口付近に商業施設できて欲しいですねー

セントスクエア武蔵小杉が絶妙な位置に建ってますね笑

NEC北側土地売却して再開発されないかな。あそこに商業施設ほしい。

>>1838 マンション検討中さん

NEC北側土地はJR東日本が再開発すると思うよ。
横須賀線ホーム増設はNECから土地を買って行われた。
JR東日本は増設したホームの下のコンコースをガラス張りにして、NECの工場が丸見えにした。
残りの土地もJR東日本が買い取る話でもついていなければ、こんなことはしないでしょ。
今、NECは南側でイノベーション新棟を建設中だけど、そこで働く4700人って北側から移ってくる人たちだと予想してる。

>>1828 匿名さん
話が古すぎる。
ここ買う人は横須賀線改札関係ないし、そもそもあれはエスカレーター待ちの列で、ホーム増設以前にエスカレーター増設で解消したんじゃなかったかな。すげー昔に。
令和の話をしてくれ。

>>1835 匿名さん
聖マリアンナはどっかの病院（日医大?）が買った説ありませんでしたっけ?

Xでみたけど高層坪700っぽいね
武蔵小杉の相場おそらく飛びますね…

>>1841 マンコミュファンさん
私は超大手デベが所得したとの噂を耳にしました。

>>1843 検討板ユーザーさん
超大手と聞きましたね。ブランズ？ブリリア？どこなんでしょうか…

武蔵小杉ってファミリーが住みやすい街なんですよね
でも駅前にパチンコ店やガールズバーがありますよね(googleマップで調べた限り)
実際に住んでる方で治安が悪いなと感じたことはありますか？

>>1844 口コミ知りたいさん
謄本はあげてないの？

駅前のパチンコ屋って再開発される可能性あるのかな？客結構いそうな感じだけど。所有者誰なんだろ。

>>1845 口コミ知りたいさん

深夜、西口の広場は歓楽街に隣接しているためヤンキーがたむろしている。

こすぎコアパークは土曜の朝とか行くと若者が酒盛りしたんだろうなと思わせるゴミが散らかってるよ
たまーに夜中に叫んでる阿呆がいるよ。たまにだけど。
残念ながらパチンコ屋は潰れでもしない限りいなくなることはないんじゃないかな。東急スクエアを再開発で作ったときにあのパチンコ屋は居座ることを選んだわけだよね

>>1849 マンション検討中さん
あのパチンコ屋はずっと今後も残るんですか？

パチンコ屋はそんなに気にならないしセンターロードは無理に通る必要ないしな
新丸子方面の飲み屋固まってるエリアもあんまり綺麗じゃ無いけど特に通る必要ないな

>>1851 通りがかりさん
北口はオフィスや事務所が多い感じで割と静かよね。飲み屋もあるけど若者じゃなくてサラリーマンメインで騒がないのかな。

人によって好みが分かれそうですが、北口と西口、南口で違う顔を持ってますね～

>>1850 検討板ユーザーさん
残ると思いますよ

リビオタワー品川かパークハウス武蔵小杉か迷うな

>>1842 通りがかりさん
武蔵小杉の世帯年収はサラリーマン層だと2000-2500万が上限かな
これを超えると流通が鈍るのでそこをみて値付けしてくると思う。

武蔵小杉の外国人比率ってどうですか？
晴海と武蔵小杉で検討してます

>>1856 マンション検討中さん
サラリーマン世帯向けの住戸はグロスで～1億7,500万円くらいがボリュームゾーンになると思います。
サラリーマンといっても実家を含む資産背景はバラバラなので、ご家庭によっては2億くらいまでかな

2億以上になると地元の経営者や富裕層、外国人が中心になりそう。

>>1857 評判気になるさん
たまに見かける程度で、比率出せるほどいないと思う。

やはりアップサイドは限界がある感じですかね
外国人マネーの流入がないとなると

>>1855 検討板ユーザーさん

一応港区だけど、港南って倉庫と食肉工場や下水処理場があり臭いがすごい。
知人によれば、すぐ慣れるとのこと。

>>1860 匿名さん
住む側にとってはいなくていい。何目線?

武蔵小杉の某タワーは外国人が投資用で買っていたと聞いたことがあります。

外国人は自分たちが住む用ではなく、投資用で買うことも多いので、外国人の実需が少ない＝外国人買いが少ないは、完全にイコールではありません。自宅はキャピタルゲイン重視にならざるを得ないですが、投資はインカムゲイン重視の方もいるので。

例えば中国の不動産サイトでは武蔵小杉のタワーは普通に掲載されてました

円安というだけでスーパーセール

>>1863 職人さん
へえ・・・それ見せて。

いいマンションですね
投資視点では都心には劣るものの住みやすさはありそうです

聖マリ東横跡地の謄本取ってみたけどまだ引き渡ししてないみたい、聖マリのままだった。抵当は外れてた。

都心で一等地というわけでもない東京の新築タワーでも、ファミリー用だと1億7,000万円ないと買えないみたいですね。それも抽選とか。まじで新築高くなりすぎです。。そしてお金持ち増えたんですかね。

ここと、パークタワー渋谷笹塚と、リビオタワー品川　なら、どれ一番買いですか？

その3択にした意味があまりわからないけど、とりあえず笹塚は定借だから資産性という意味では除外かな

ただ、純粋に儲かるマンションなら品川でも武蔵小杉でもなくパークタワー勝どきを買えばいいと思うよ

>>1865 匿名さん
例えば神居秒算とかですね。これに限らず中国でも不動産サイトはたくさんあるようです

>>1869 マンション検討中さん
リビオタワー品川>パークハウス武蔵小杉>>>渋谷笹塚(定借)

>>1869 マンション検討中さん
マジレスすると、何を求めるかで回答はまったく変わるかなと。笹塚に地縁があり、新築に割安で住めるという観点が重要なのであれば、その方にとってはパークタワー渋谷笹塚が一番買いになるでしょうし。
ご質問をされる際は前提条件を添えてあげないと、みなさんからの回答も主観に基づくものになってしまいます。

さらにマジレスすると、こんな掲示板で真剣に相談すべきじゃないよw
誠実な回答が欲しいからお金払ってマンマニさんみたいな不動産コンサルに相談すべき

>>1869 マンション検討中さん
ただ単にネガを煽るのはやめてね。
人それぞれです。自分に合うのが買いでしょ。

Xでも不動産のプロが目をつけてる
都心厨が全く興味ないことを願う、抽選倍率下がりますように

隈さんまた叩かれている、誰かに因縁付けられたのですかね？

https://m.youtube.com/watch?v=dOr7RITn19c

>>1877 名無しさん
叩かれる理由をしりたければ、氏の手がけた建物を見るがいいと思います。
小杉の近くなら、対岸の大田区せせらぎ館とか環８沿いの葬儀場。

ちなみにここは天然木じゃないってね笑

監修が同じというのもあるけどかなり赤坂檜町ザ・タワーに似てないか？

はやくここの実物をみたいなー
絶対竣工後に評価が急上昇すると思うんだ

デザインで分類すると以下でしょうか。

ホシノアーキテクツ
小型　パークコート神宮北参道ザ タワー
大型　豊海タワー

隈研吾
小型　パークコート赤坂檜町ザ タワー
大型　パークハウス武蔵小杉タワー

>>1881 eマンションさん
そして数年後に腐るのか

>>1881 eマンションさん
間違いなく上がりますね。
豊海タワーもそうで、大規模×デザインは竣工後一気に評価されます。

もうすでに手に入れた人が多いな
煽る理由ないもんな

>>1881 eマンションさん

そして5年の黒カビで価値下落かな？^_^、

同じ坪単価なら豊海タワーとここどっちが資産性高いですか？資産性一点のみで。

>>1887 マンコミュファンさん
同じ坪単価になることはないでしょう。
ここは豊海よりずっと安いと思います。
もし同じなら、誰もここを買わないでしょう。

>>1887 マンコミュファンさん
期待リターンの大きさなら豊海、リスクの小ささなら武蔵小杉でしょう。値上がり局面なら投資マネーがたくさん入ってる豊海がアウトパフォーム、値下がり局面なら実需が多い武蔵小杉が強いと思います。

豊海現地よく知ってる人ならわかると思いますが、実需であれば同じ坪単価でも豊海ではなく武蔵小杉を選ぶ人も多いと思います。

>>1888 マンコミュファンさん
そもそも販売時期が違うので比べられませんが、おそらく売り出しの坪単価は同水準かと思いますよ。武蔵小杉の10年以内の中古はすでに@550の水準なので、来年は@500後半までいくでしょうし、そうなると新築のこちらは少なく見積もっても平均で@600前半は確実にいくかと。
豊海の1期1次の平均が@620程度なので、おそらく同等で出てくるかと思います。

>>1890 マンション検討中さん
なんで来年は500後半までいくの？

>>1891 マンション検討中さん
新築の売出しが決まっており今のうちに近隣中古を取得しようとする動きが徐々に強まる、スカイDUOや豊海の1期1次が終わり一定数流れてくる、などの要因で上昇すると考えているからです。
前提として、あくまで個人の予想ですし未来のことは誰にもわかりません。

>>1891 マンション検討中さん
価格が頭打ちになる要素は少ない。

来年も大手は異次元のベースアップ。共働き夫婦の所得は10%増。

>>1886 マンション検討中さん

>>1886 マンション検討中さん
なにかと話題の隈けんさんですが、ここは氏のホームタウンエリア
なのでかなり気合が入っているみたいです。
対岸にある田園調布せせらぎ館も大変すてきな所です。
お近くの方は、見学されるといいと思います。

すでに築浅中古は500中盤まで上がってきてるしな
ここの価格が正式に発表されたら流石にそれよりは上がる

木はコンクリや鉄骨に貼り付けないで
地面に生やすものだよ

ここの価格発表する前に中古買うか迷うな
今は一応北口のタワマンみてるが

いま中古の武蔵小杉タワーはこんな感じでした↓

1LDK＝8,000万円以下の在庫なし
2LDK=9,000万円以下の在庫なし
3LDK=1億円以下の在庫なし

上記は築浅や築古、条件良い部屋や悪い部屋を全部含めてこれだから、ここは条件悪くて一番安い部屋でも+2,000万円～3,000万円ほどで出てきそう

>>1899 匿名さん
今武蔵小杉ってそんなに高くなってるんですね

>>1899 匿名さん
びっくり仰天玉手箱
盛りすぎ

>>1901 ご近所さん
新築が相場形成をしているエリアにおいては、新築は中古相場の+20～30%と言われているので妥当ではないですか？

ここの3L通常部屋で1.4億～だろうな

>>1903 検討板ユーザーさん

妥当か、それでも少し安いくらいでしょうね。

>>1899 匿名さん
1LDKでも1億以上という計算になりますが本当ですか？

>>1905 マンション検討中さん
現状SUUMO掲載の1LDKが一番狭くて17.46坪なので、同じ広さで見積もるのであればご認識の通りかと思います。

>>1899 匿名さん
盛った売主さんの希望価格でしょ。
約定価格は300から400ぐらい。
あくまでも私の体感価格ですが。

>>1907 ご近所さん
築浅タワーとかは坪500台で普通に成約してます

>>1907
仲介屋によるとグランドウィングやザ・ガーデンなんかは2ldk、3ldkと変わらず坪500以上で成約してるよ。なんならグロスが小さいから単価盛られても成約しがち

>>1903
1.4億～なら一次取得は周辺中古一択ですね。
おそらく抽選になるだろうし、外れたら終わり。

と言うかパワカでも一次で1.4億はかなり重いでしょう、、、

金利0.3%でも支払いはローンだけで月額35万超えるし、そこに管積費乗ってくる。日銀が来年政策金利1%あげるって言われてるから、金利1.3%ならローンだけで支払い41万円ですよ。

マンションレビュー見たけど
シティタワーは500後半で
ガーデンは500前半くらいで成約してるよな
もう武蔵小杉はその段階
ここ坪600前半でもなんか殺到だと思うぞ

>>1911
仰る通り。この前シティタワーの超高層階は中住戸で坪600超えてましたね。

久々の新築が坪700でも違和感はない。ただ、そうなると周辺マンション新築組、周辺中古コロナ前組、超パワカ、相続組以外は参戦すら難しいですね。

そして竣工時には小杉の坪相場が1段階上がってそう。。

>>1899 匿名さん
武蔵小杉ってグロスが低い部屋は着実に売れていくんよな。
これは健全な実需が買っている健全なマーケットの証拠。

一方で有明とかはスっ高値で外国人が買って高値の成約事例はつくものの、グロス低い部屋の在庫がかなり多い（現に1LDKは6,000万円台から、2LDKは7,000万円台からある。武蔵小杉はすぐに売れてしまってすぐなくなる）

これが示すことは、武蔵小杉はかなりの実需層がいること。
武蔵小杉は実需で買うなら超手堅いと思っている。

>>1913 匿名さん
武蔵小杉は株の世界でいう「下値切り上げ」の理想的な相場の上げ方

>>1913 匿名さん
おっしゃる通りですね
グロスで安いのはすぐ消えています。その基準も徐々に顕著にきりあがってきました。
隈研吾タワー価格がどうなるのやら

>>1913 匿名さん

なんかもう異次元の世界
ここは諦め16号線の外に
いきます
さらばムサコ

都心に比べると武蔵小杉安い気がする
実需の最後の希望
昔は湾岸と坪単価同じくらいだったことを考えると

>>1911 口コミ知りたいさん
まさにシティタワー、ガーデンどちらかでポジションしようとしてました

今後は北口が整備されるので、坪700程度までなら買いたいですが、どうなるか、、

小杉700。。グランドウイングも住んでて、小杉10年ぐらいですが、グランツリーできたぐらいが1番住みやすかったです。
最近は正直キャパオーバー感があります

私も。昔からいますけど人が溢れてますね。活気があっていいことだと思うのですが。北口の開発によって、もう少し東西南北で人が均等になると嬉しいです。

>>1910 匿名さん
パワカの定義わかってます？
その程度全然楽勝ですよ
坪800台くらいまではいけますよね

>>1922 マンション掲示板さん
1.8億円～2億円くらいまではパワカでも行けるでしょう
日本人は想像以上に金持ち多いし、高収入のパワーカップルも多い

>>1923 マンコミュファンさん
そんなパワーカップルが武蔵小杉を選ぶのかな？

>>1924 匿名さん
まさに。武蔵小杉は魅力的ですが、世間一般的にはやはり都心を狙うのではないかと。

武蔵小杉が坪800になってる頃には都心は余裕で坪1000超えてるから選ばざるを得ないんだよ
不動産相場はまず都心の価格上昇が必ず先に起きる。ガチの都心は今普通に坪1500とかになってるから一次取得の普通のサラリーマンが買うのは無理だよ
そうなると実需共働きが買えてかつ通勤可能なエリアは消去法的に武蔵小杉とか湾岸の端っことかになる
であれば実需がギリ払える1.5億～2.0億円くらいまでは上昇余地はあるよね

予算があるからといってみんなが都心を選ぶだけではないんですよ
毎日の生活・通勤・実家距離等を総合的に考えた実需利用なので
そもそも都心が嫌いな層はお金持ち・パワカップルでもかなりいます

>>1924 匿名さん
選ぶでしょう

>>1923 マンコミュファンさん
2億円までなら条件良い部屋あればここかっこいいし、武蔵小杉は便利なので買いたいですね。パワーカップルではない単独ローンだけど

武蔵小杉はローン利用だけでなく、現金一括購入勢も一定いるマーケットだから、坪800台くらいは問題なく到達すると思います

>>1929 マンション検討中さん
素朴な疑問ですが、こちらを検討している方の
属性とか資金計画っでどんな感じなんですかね？
あまりイメージがわきません　強いて言えば
資産インフレを享受した高齢の方が多そう