ザ・パークハウス 武蔵小杉タワーズ（旧称：学校法人日本医科大学武蔵小杉キャンパス再開発計画）ってどうですか？

中国人の同僚も来年はここを狙っているとのことでした。いよいよ中華マネーが武蔵小杉にも寄ってきた感じがありますね。

>>1299 匿名さん
このデータとても面白いです。どこかで見れるのでしょうか？武蔵小杉は永住・長期思考の方が多いイメージがあり、それで売物が少ないのはあるかもしれませんね。

武蔵小杉の中古市場は日本の中でもかなり上位と思います（昔どこかのサイトで駅ごとの時価総額＝全物件の金額総額をまとめたデータを見て、武蔵小杉は確か全国5位とかでした）

市場規模を件数で定義するなら、潜在的な購入層がたくさんいたとしても、売物自体が少ないエリアは中古市場が小さくなってしまいます（この定義だと、件数の少ない港区のブランドエリアも市場規模が小さくなります）

商品（中古物件）のラインナップが増えると、見込み顧客（買い手）も一緒に増えることはよくあるので、新築供給→住み替え発生は、むしろ武蔵小杉の中古市場の売買活性化に大きく貢献するのではと個人的には思っています。

>>1301 eマンションさん
武蔵小杉ってすでに中華系が結構住んでるイメージですが、住んでいる方実際どうでしょうか？

>>1302 匿名さん
供給が需要を呼ぶというやつですね

>>1303 通りがかりさん
正直あまりみない
30代前半くらいの若いカップルがめっちゃいる、まじでめっちゃいる

>>1303 通りがかりさん
たまに見かける程度。いないことはないけど、結構住んでるとは感じないです。

>>1296 匿名さん
世帯年収ン千万の人だけでなく、億り人とか、親からかなりの出資が得られる人とかも結構いるのでは、と想像してます。

>>1288 マンション検討中さん
資金的に不安なら今のタワーに住み続ければ良さそうですが、こちらを検討するのは何故ですか？

東口に今住んでる人は買い替えるかなー？何だかんだで横須賀線の便利さ味わってるだろうから結構迷いそう

>>1308 マンション掲示板さん
10年、15年経つと古くさくなってくるから、やっぱ住み替えたいよね

>>1309 マンション検討中さん
毎日横須賀線で通勤してるとそうかもね。定年やテレワークで家にいる時間増えると、求める物が違ってくるだろうけど。

>>1309 マンション検討中さん
東口からの住み替えはあまりないのではないでしょうか？横須賀線やっぱり便利なので。

逆に南武線北口ですと、周辺環境を変えずに引っ越しでき、住環境もグレードアップできるため、住み替えニーズが強そうです。

>>1302 匿名さん
武蔵小杉は実需メイン（＋相続対策など。神奈川は資産家が多く、親に住宅資金出してもらう人も武蔵小杉は多いらしい）だとしても、
主要ビジネス街の東京・新宿・渋谷・品川・新橋・横浜・大崎・恵比寿などに10～20分以内でダイレクトアクセス（乗り換えなし）で行けるので、
ターゲットとなる実需層の大きさは、首都圏でも指折りの上位じゃないかなと思います。

加えて、ここは隈研吾を利用するなど高級路線のため、実需＋一部相続に加えて、投資家も結構入ってくるかもしれません。
投資家層の流入は一長一短あるので、個人的には今の実需メインの武蔵小杉が好きです。

>>1313 匿名さん
投資家は売るときは一気に売ってくるので、市況によっては下値幅が大きくなりがちです。

武蔵小杉は実需メインであり、良い意味で下落幅が限定されており、資産価値の安定や、物件価格の下落を気にするなら、武蔵小杉は特におすすめしやすいです。実際に住んでいる人は価格が下がったからと言って売らないので。

>>1312 匿名さん

東口の住み替えが少なくて、小杉学区のファミリー層の住み替えも少ないとなるとガーデンの子育て終了orDINKS＋新規参入がメインターゲットとなるのでどれだけ新規が取れるかになってきますね…中国マネーに期待した投稿が目立つ理由ですかね。

ここができで、三井のタワーもできる
加えてもう一つイトーヨーカドーの近くに建つ噂もある。駅パンクしませんかね？

>>1310 匿名さん
リフォームではダメなんですか？
共用部は無理だけど。

東口はリエトコートやコスギタワーの広めの部屋（90m2前後）からサイズダウンで住み替えニーズはありそう。シティタワーは住み替えメリットがあまりなさそうですが、家族構成の変化で90m2以上とか広め住戸へのアップグレードの住み替えはあるかも。でも一番多いのはやっぱりガーデンタワーズあたりからの住み替えだと思う。住環境が近いので。学区変わる問題さえ問題なければ。

絶賛プレ値販売中の都内物件、一度暴落すれば実需単価販売の武蔵小杉よりも下落率は大きくなると思う。が、外国人投資家がこぞって投げ売りしない限り今の都内単価は大きく落ちることはないでしょう。
しかし都内の新規物件の多くは、めっちゃ狭であの価格だからな、余程東京アドレスに拘りないと我慢できんけどなｗ
麻布台ヒルズの三井住友建設の遅延問題など話題になっているが、今後ある大型投資開発が現状コストベースでの見積もりとなると売り出しは今以上となり、まともな国内富裕層なら都内でも狭い部屋に２億は流石に手は出さんでしょうし、超低利回り＋リスク高でポンポンとは売れなくなるでしょうな。
今は駅前、駅近に差し押さえ物件などゴロゴロ出始めてきいるので、ぶっちゃけマンション部屋に投資するよりこっちの土地のが儲かるは安定するわで、投資型のマンション購入は減ると思うよ。

>>1315 口コミ知りたいさん
ガーデンからここでは東急線や西口商業施設へのアクセス悪くなるので、メインターゲットになりますかね？北東ビューがここに塞がれるのが嫌とか、エグゼクティブやデラックスに移りたいならありそうですが。

近隣からの買い替え言ってるけど、家族構成変わって狭くなったとか環境変わらない限り、そんなにいますかね。メインは新規参入では。

東京城南エリアや横浜・川崎の、いわゆる高級住宅街と言われる戸建から住み替えはニーズありそう。

戸建はセキュリティの不安あるし、駅遠い傾向あるし、でも都心の駅前立地で探すと高いし....で、ここは合っていると思う。

>>1318 匿名さん
シティタワーは広くて70m2そこそこなので、広さ求め出したらあるかも。小杉で100m2超はあまりないですよね。

やっぱここは広い部屋魅力的ですよね。
100m2以上は周辺のどのマンションからも需要あると思う。
(超高値で出てきそうなので、金額的に手が届くかは別ですが笑)

>>1316 名無しさん
バスで乗り付けたり、乗り換える客の数の方が圧倒的に多い。タワマン民の数などゴミ、誤差。
どこかの試算で見たが、武蔵小杉のタワマンが全部建っても通勤電車のドア1つあたりのタワマン民は3人未満なんだそうだ。

>>476 口コミ知りたいさん
多分建築が終わるまでだと思います。
医大の建設が始まるまではそのような人達は少なかったように思います。
新設される公園というか広場になるのでしょうが、その周辺がにぎわえば
似たような人達が集まりにくくなるかと思いますよ。

北口のザ・ガーデンタワーズ等はほんの少し小杉駅北口から歩くから
今回のタワマンはそれより少し歩く距離が長くなりそう。
建設予定（？）のペストリアンデッキが北口全てのタワマンに繋がるといいんだけどね。ぶっちゃけ雨の日地味に信号待ち（特に通勤時）は時間かかって不便です。

いまだ３割がリモートだし、今後もリモートはなくなる気配なし
駅がパンク？まあない

>>1310 匿名さん
あと地震等の災害時の事も考えてしまいます。
10年以上たつと、建物自体の劣化も気になってきますし。

1日数十万人が乗降車する駅で、マンションが数千戸増えたところで、せいぜい2～3%の影響でしかないのではないでしょうか。

>>1328 購入経験者さん
ここは免震構造だからその点も安心ですよね。

>>1328 購入経験者さん
10年経っても災害に影響する建物の劣化は無いんじゃないかな。むしろ最近は新築物件の方が、建設コストの増加により、耐震性が疎かにされ、災害耐性が低そうなイメージ。

とはいえ、ここは三菱地所が力を入れている感じですし、免震でもあるので、災害面を考えても安心でしょう。

>>1331 匿名さん
東口物件と違って浸水リスクも相対的に低いしね

>>1330 匿名さん
只隈さんの設計という点がかなり懸念です。
↓↓↓

>>1091 匿名さん
水害ハザードに関してはこちらの投稿が全てだと思います

寺社仏閣みりゃわかる通り木材のチョイス、メンテナンスをしていれば朽ち果てることはない。そもそも雨ざらしの木造建築へのランニングコストを考えて建てたのか？美術館がウッドデッキのごとく扱ったなりの果てだ。

隈研吾はデザイン監修であって、設計施工はフジタでは？

隈研吾のデザイン感を出すために、例えばDNPの内外装用焼付印刷アルミパネル・アートテックが採用されると思いますよ。

どんなによいマンションであっても中国人だらけになるなら買わない。

>>1309 マンション検討中さん
東口よりは地盤が高いここに買い替えたいと思ってる人も結構いそう

>>1339 匿名さん
地盤の高さは局所的ですからね。北側でも標高が低いところはありますし、東口でも地盤が高いところはあります。地理院地図でチェックできるので、ここ購入する前にチェックしておくと良いかも。

戸建てのセキュリティ不安によるタワマン購入はこれまで以上に加速しそう。ここもその候補になりそう

このタイミングでリエトコートかコスギタワー買いたいけど迷うな

>>1342 マンション検討中さん
住んだことはないですが、横須賀線も近いですし、凄く良いマンションだと思いますよ。下の植栽が個人的に好きです。ここと違った魅力あると思います

>>1338 匿名さん
その発想はよくないな、結局外国人に転売されてこの国長くすむ人が高値でかってしまうはめになる。
逆に我々が気合いれて買いあさって、転売しようとする外国人にたいしたっぷり自分の利益乗せて高値だして買ってもらうほうがいいとおもう。

内水浸水想定区域図では、ここは敷地の北西の一部を除いて色が付いていないので、その点はいいですね。

ブロック単位でギリギリ色が付いてた付いてなかったを気にしても無意味なようですが。。

>>1346 マンコミュファンさん
どう無意味なん？

タワマン買うのにハザード気にしてどうするんだ？台風１９号事件のような人災もあったが、似たような豪雨被害でいえば港区赤坂や千代田区神楽坂周辺だって過去に起きてハザードで色付いた箇所は多いよ。そもそもハザードとか小さな浸水でもあれば色がついていく区役所の適当仕事、あほくさい。

武蔵小杉界隈では比較的標高高いですが、中原区は広域で洪水ハザードがあるので、万が一に備えておいた方が良いとは思います。自分無事でも買い物すぐ出来るか分からないから。

>>1347 匿名さん
四角いブロック表示自体大雑把だけどそれに接したらアウト、僅かでもずれたらセーフなんて仮想空間ならともかく現実にはありえないでしょう。

僅かでもずれたらセーフなんて誰も言っちゃいないと思うが

>>1350 マンション掲示板さん

いやむしろ2019年に被害があったマンション２つは綺麗に色がついてるところだよ。逆に色ついてないところは被害ほとんどなかった。すごい良くできてるマップだよ。

東口に住んでますが買い替えるつもりはまったくないですね。
子どもの学区とかありますし横須賀線メインなので。コスギタワーかリエトコートで3LDKの人が子育て終わって新築の2LDKにする可能性はありますが、実際売却益があってもさらにローン組むとなるときついのでは。

一番残念なのはガーデンの人たちですね、タワーズの方が完全上位互換。

>>1353 匿名さん
デッキつながってるので完全ではないかな。
あと眺望はウエストの北と西は抜けてて良い感じよ。

>>1354 eマンションさん
あと学区はガーデン圧勝

>>1353 匿名さん
なぜガーデンが一番残念なのでしょうか。

>>1356 匿名さん
むしろタワーズのお陰で一番恩恵を受けると思う。

>>1357 マンション検討中さん
ガーデンは好きですが、一番恩恵は無いんじゃないかと思います。スーパーができることでの買い物利便性向上は一番メリットある物件だと思いますが、資産価値の向上という観点も含めると、一番はさすがに難しい印象です。

個人的に思うガーデンの魅力は、築浅にもかかわらず、周辺中古と比べてお安く購入できること。利便性が価格に反映されているのだと思います（安いことのメリットは凄くあると思います！）

ここが抽選になり、周辺中古に流れる方は、金額が高くなったガーデンが代替案になるのか、本当に流れるのか、ここがポイントじゃないかなぁ

あとは学区ですね。

多分そのときは他の物件がもっと金額上がっていて、相対的にガーデンの安さが魅力に移り、武蔵小杉の相場は全体的に上昇するでしょう。他の築古物件も相対的な安さで買われて、武蔵小杉全体の相場も上がり、みんなに恩恵あり

なので、ここでどの物件が良いとか争う必要なし。武蔵小杉全体で良い恩恵を受けると思います。三菱地所様に感謝です。

>>1358 匿名さん

ガーデン安いのか…？

>>1358 匿名さん
いや周辺中古でもっと安いとこあるよね。築浅は効いてるよ。
北口は昔からの住人には良い住宅街と知られているが、タワマン探す人は横須賀線とかグランツリーという目線で見る人が多い。ガーデンからは西口にも抜けやすいのだが、北口という目線で見るとあの古い駅前ねとなる。

このタワーで古かった病院が綺麗なタワマンになり、HPでは北口の落ち着いた住宅街の魅力を伝えている。三井とJR開発で更に北口が変わることも知られることになる。北口の魅力が伝わることになるのだから、ガーデンが一番恩恵受けないという発想は無理では。

>>1360 マンション検討中さん

他と比べて安いという位置付けでもないような。

>>1362 eマンションさん
築浅中古の中で安めということではないでしょうか？
築浅物件と比べると、ガーデンは安いと思います。
周辺中古（築古物件）と比べると決して安くはないでしょう。

価格上昇の恩恵という観点では、過去の歴史を振り返ると、これまで武蔵小杉の価格の上限を突破してきたのは大体シティタワーで、次にサードアベニューやエクラスタワーがついてくる展開です。

今回もまずはシティタワー、サードアベニュー、エクラスの順番で価格が上に引っ張られ、そこに北口ガーデンも入ってくる、ついでそれ以外も上がってくる。そんなイメージあります。もちろんその時の出物で順番の前後はあるでしょうが、最終的に武蔵小杉全体で恩恵があるでしょう。

直接的な利便性の向上（スーパーが使えるようになる、きれいになるとか）という観点では、ガーデンを含めた北口物件に恩恵があるという点には見解相違ありません。

北口駅前って具体的にいつ頃きれいになるのでしょうか？
三井の計画は知っていますが、JRは結構先の話でしょうか？

>>1364 匿名さん
私もこちらの見解と全く同じです。

>>1365 匿名さん
小杉ビルディングがJRの開発によって、ペデストリアンデッキが駅まで直通になったら最高なんですけどね。
私もこのJRの計画がいつになるのか知りたいです。

北口向かって左側に古い町中華が居座ってるから再開発が進まないという話も聞いたけど、どうなんだろう

>>1368 匿名さん
だとすると、北口駅前がきれいになるというのは、本当にそうなるかわからないですね...。

武蔵小杉は実需メインなので、将来きれいになる、便利になるから住むより、今すでに便利なところに住みたいニーズの方が強そうです。

>>1368 匿名さん
再開発したら、その中華もそこにできる新しい店舗で営業できないものなのでしょうか？

いまのお店に思い入れがあるなら、再開発だからといって受け入れるのは難しいとは思います。

町中華の場所はロータリー拡張の位置なんで、そう急いではないと思います。
ガーデンはデッキがつながると新しいタワマン＋商業施設、小杉ビルディングの再開発ビル、駅までデッキ直結となり、また学区含めて考えればお買い得でしょう。
これは全て土地買収が完了している事実からも、当初の予定通り川崎市の北口再開発計画として確定とみて間違いないでしょう。
あとはイトーヨーカドーが売却された場合、あの場所がどうなるかですが、仮定としてもし郵便局との土地交換があれば郵便局の移転新築場所となり、現郵便局の場所と聖マリ跡地の場所が一体化され大規模開発となる可能もあります。

>>1371 匿名さん
ガーデンはデッキがつながり、駅直結になるのが熱いですよね。
イトーヨーカドーらへんがどうなるかは非常に気になります。
武蔵小杉全体としては上がり基調が続くと思います。

>>1361 通りがかりさん
タワマン探す層が横須賀線アクセスを気にするのって、単純にJRで出やすい東側(大丸有+新橋品川周辺)の勤務先に高年収層が多く、そういう高年収層がタワマンを買えるという面も大きいと思います。

東側の会社は渋谷方面より年収帯が高いので、特に高価格帯を検討できる層になればなるほど、横須賀線アクセスは重要になると思います。

武蔵小杉ってファミリー向けのチェーン店のラインナップ凄すぎ。他のエリアで「この店欲しい」って言われるところだいたいある

東口のマンションにいるけどこのマンション検討中。子供の学区が関係なくなったのと、単純にマンションがかっこよくてテンション上がるから笑

>>1373 匿名さん
武蔵小杉をよく知らないタワマン探す層が横須賀線やグランツリーしか知らなかったが。この物件で良い住宅街の北口のことを知るだろうという話と思うのですが、高年収層?が横須賀線??

築浅の東急と横須賀線双方アクセス良い所が高価格ではあるけど、他は横須賀線側だからといって高くはないですよ。

横須賀線以外なら渋谷方面勤務って発想が謎だけど、東京新橋品川でも年収は色々だし、その他のエリアでも色々。むしろ勤務先が東京～新橋で高年収層なら都内に住むのがいい。横須賀線本数少ないけど地下鉄バンバン来るからストレス少ない。

>>1375 検討板ユーザーさん
東口ですと築10年超でしょうか。買い替えに良いタイミングですね。

>>1367 マンコミュファンさん
小杉ビルが定借2027年3月31日になっているから、その後取り壊しと思います。
今築54年だそうで、それ以上延びることはないと思いたい...

>>1376 マンション検討中さん

両方使えるのがメリットで大丸有だけだったらあえて本数少ない&地下の横須賀線選ぶメリットは以外と少ないかな

豊洲辺りの方が良いかな。川崎西口にもっと物件あればそれでも良いんですけどね

>>1376 マンション検討中さん
完全同意。
シティタワーが透けて見えますね…笑

>>1379 通りがかりさん
そうですね。両方使えるのが武蔵小杉のメリットだと思います

>>1375 検討板ユーザーさん
わかる。めちゃくちゃかっこいい。ここ。

>>1378 マンション掲示板さん
2027年取り壊しかぁ、結構長いですね。最短でもここ入居してからしばらく経ってから、って感じですね。築54年ならなおさら急いでもらいたいです…

北は1番伸びると思うけど、全体的にまだまだ低いから武蔵小杉伸び代ある

坪どのくらい？

>>1384 通りがかりさん
北口の雰囲気はとても好きですが、じゃあ北が一番伸びるかというと、個人的には懐疑的かな。。

武蔵小杉の商業は南口が中心なので(これに異論ある人はほぼいないはず)

ただ現状の開発予定を見る限り、北口一体全て変わるような規模ではないので、それは難しそう。むしろ南口のイトーヨーカドーや聖マリアンナの開発とかの方が利便性観点ではインパクトありそうです。

まあ好きな方を選べば良いですね。住まいですし。北口が好きならパークハウス武蔵小杉タワーズはかっこいいので最高だと思います。

武蔵小杉全体が伸びるは賛同です。利便性考えたら安いので、水準訂正があると思います(というかもう上がってきている)

>>1386 マンコミュファンさん
商業だけじゃなくて交通も南口が中心ですね(東急&JR線※南武線以外)北口の開発はとても楽しみ

>>1289 匿名さん
価格はまだ出ていないですが、こんなイメージになりそうです↓（引用）

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通常の住戸は坪600万後半から(今後1年のインフレや周辺中古の値上がりを加味すると坪700万円台からもあり得る。条件悪い部屋は600万円台とか)、
プレミアムフロアは下手したら坪1,000万円クラスじゃないでしょうか？
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>>1386 マンコミュファンさん
伸びるというのは商業の話になるのですね。

閑静な住宅街育ちとしては、人でごった返す環境に住むのに抵抗があるので、北口の開発が程々ならむしろメリットです。
住宅街として良い環境で、数分で南や西の商業施設に行ければ充分かなり便利です。
普通の住宅街で数分であれだけの商業施設行ける場所は稀ですから。

武蔵小杉で私立通いの中学生のお子様がいらっしゃるご家庭って、大体どのエリアの中学校に通っていらっしゃるのでしょうか？

都内まで出ている方が多いのでしょうか？中学事情が全くわからず、武蔵小杉はどこでもいきやすいのであまり心配する必要はないと思いますが、参考までに聞きたいです。

エリアの中でどこが恩恵受ける、受けないというのは結局のところ誤差であり、武蔵小杉全体エリアで発展することの方がインパクトが大きいです。

その点でここのマンションは武蔵小杉全体の発展効果が期待できますし、その先には三井の新築も控えているので、損したくない方にはここも周辺中古も安心でしょう。

あくまで自宅なので、特に一次取得の方は投資的な視点に偏りすぎず、本当に気に入った場所を選ぶことをオススメします。不動産は安物買いの銭失いなので、できるだけ背伸びはしながら、あとは本業に勤しむことがおすすめです。

聖マリ跡地は高さ制限されるのでは。セントスクエアが真っ暗になりますよね。ここのセントは聖マリの聖から来ているんだし。

聖マリのところ大手デベが取得したって噂あるけど東急(ブランズ)かなー気になる

聖マリのところ大手デベが取得したって噂あるけど東急(ブランズ)かなー気になる

>>1388 匿名さん
確かに1400戸捌くとなるとこの価格帯かもしれませんね。
ピアース日吉700付近できましたが、あの価格帯だと実需中心の武蔵小杉だと時間がかかりそうです

同僚が共働きでアクセスの良いところで武蔵小杉を検討していました。湾岸の3LDKが高すぎて、こちらを検討しているとのことです。湾岸では中華系の投資で伸びる一方で、実需が流れてくる動きはありそうですね。

新築も中古も「これは今の相場からするとちょっと高いかな」とその時は感じたとしても、結局購入してしまえば、それが成約実績になり、その後に出てくる物件は購入した金額以上で出てくる。

これが10年近くずっと続いていて、なおかつインフレ時代になって今後も継続見込みが高いからこそ、結局は早く買った方がお得なことが多い。

なので、ここも1期目で仮に高めの金額で出てきたとしても、1期目で買うことが基本はおすすめ。早く価格出てほしい

この隈研吾タワーが欲しいです。
ただ抽選倍率も高そうです。近場中古でポジションセットすべきなのでしょうか、、中古どの物件も素敵で決めきれないのと、一次取得で隈研吾タワーはどうなのかなと、、

>>1398 検討板ユーザーさん
中古で気にいるものがもしあるなら、買っておいた方が良いのではないでしょうか？
ここは抽選で買えない可能性はそれなりにありそうです（ここというよりも新築全般です）

隈研吾タワー（新築物件）は住み替えでチャレンジもできます。ここは2028年入居なので、いま買えば3年以上は住めます。仮に3年間待った場合は賃貸のお金も相応にかかってしまいますが、中古を買っておけば残債を減らすこともできます。

>>1399 匿名さん
ありがとうございます。北口東口の話がありましたが、武蔵小杉のタワマンなら基本どこも値上がりしていくのでしょうか