ザ・パークハウス 武蔵小杉タワーズ（旧称：学校法人日本医科大学武蔵小杉キャンパス再開発計画）ってどうですか？

>>1280 匿名さん
小杉駅近の新築マンションが欲しいから

今回三層に分けてプレミアムフロア作るけど、武蔵小杉の既存タワマンでプレミアムフロアがあるのあったっけ？私が知る限りない気がする。あるとしたらガーデンかな？もしそれが珍しいなら武蔵小杉の金持ちに結構上層階ニーズあるかもね

かなり高い価格で出るよな

>>1286 口コミ知りたいさん
どのくらいで出てくるんでしょうね、、、

共働き３次取得でこちらを検討しています。現在は近隣のタワーに住んでおりそれなりの含み益がありますが、それでも資金的に大丈夫だろうかと不安になっています。とは言えそんな事考えてもしょうがないので、仕事に打ち込んで給与を少しでもあげておくことと、資産運用で大きなミスをしないこと、着実な家計管理を継続することを心がけています。

現実的に、通常の住戸は坪600万後半から(今後1年のインフレや周辺中古の値上がりを加味すると坪700万円台からもあり得る。条件悪い部屋は600万円台とか)、
プレミアムフロアは下手したら坪1,000万円クラスじゃないでしょうか？

プレミアムフロアはパワーカップルにもキツそうですが、会社経営者や富裕層なら、気に入ればお金に糸目をつけず買うのだと思います。

いずれにしても販売1期じゃないと坪600万円台は期待薄そうな気がします。仮に坪500万円後半とかで出てきたら、大抽選でどっちみち買えないんじゃないかと思います。。買う側とすれば坪500万円後半で買えるなら凄く嬉しいですが、周辺中古の動き見てる限り期待は薄そう

わざわざエグゼクティブ、デラックス、スーペリアとグレードを分けてる時点で、エグゼクティブやデラックスを高く売るつもりでしょう。むしろエグゼクティブに限っては坪1,000万円以上が妥当だと思われます。1フロアだけなので戸数もそんなに多くないだろうし

どのエリアも新築が相場を引き上げてる（勝どきのパークタワーなど）ようなので、武蔵小杉はここのエグゼクティブフロアの金額に引っ張られる形で、通常住戸も中古市場に出たら価格が上に引き上げられる気がする

同じ原理で武蔵小杉の既存タワーも価格が上に大きく引き上げられる効果がありそう。もしこれが正しいなら、住み替えを考えている方は、売却タイミングはできるだけ後にした方が高く売れそう。

近隣タワーからの買い替え需要が結構あって、近隣タワーの中古がどっと供給されそうだけど、果たしてその状況になって中古がそんなに売れるだろうか。

>>1292 匿名さん
新築供給の広告効果によって、これまで武蔵小杉を検討していなかった層にも数多くアプローチできるため、供給と一緒に需要も高くなることが想定され、中古も問題なく売れるとは思います。

もちろん供給量によっては時間は若干かかるかもしれませんので、住み替えを考えている方の場合、そういう可能性も頭に入れておく必要はあるでしょう。

今ですら武蔵小杉はそもそも在庫少ない
残ってるのはスケベ価格のみ

>>1292 匿名さん
そういう意味だと過去にも近隣のタワーの新築分譲時にも同じ話が少なからずあったと思いますが、まぁ一過性のものでそこまで気にする必要はないのかなと個人的には思います。
むしろ、このての大規模分譲の場合には広告を広く売ってる影響で、近隣エリアへの興味関心も高まるでしょうから、ここを買えない層が中古に結果として流れるという需要が促進される側面もあります。

浦和ザ・タワーが2LDK1.1億、3LDK70平米1.3億、3LDK85平米1.8億ぐらい、高層階はもっとする。浦和のほうが駅チカなので気持ち安くなっても、物価上昇やこのまま円安が継続すればほぼ近い価格になりそう。となると、世帯年収2000万は最低ラインで3000万は欲しい。もともと都心で2億ぐらいの予算の人が買ってくる。

10年前に東口の物件を買った人は3LDKで1億未満だと思うので、世帯年収1000万～1500万。その人達が売却して乗り換えするにも売却益加味しても、世帯年収が倍の物件を背伸びで買うにはしんどいし、横須賀線も東横線も近い場所から立地がちょっと悪い場所に引っ越しは検討しないでしょう。

今の相場見てたら、あまりに高い価格でない限り抽選必至だろうな。今から徳積むわ。

>>1280 匿名さん
ここを一次取得したかったんですが、抽選外れるリスク考えてとりあえずポジションセットしました。一期で外れたら多分購入できない価格で出してきそうで。

外観ですね。隈研吾氏でいろいろ言われてますが、パークコート神楽坂や赤坂檜町タワーなど圧倒的なかっこよさがあります。
加えて三菱ブランドですね

>>1294 通りがかりさん
武蔵小杉は勝どきやら豊洲と比べると、累計供給戸数あたりの中古物件数が1/2～1/3程度。
それはもうずっと以前からで、実需中心というより「実需しかない」武蔵小杉の実態をよく表した数字かと思う。

つまり、武蔵小杉の中古市場はそれほど大きくない。
そういう意味ではもしエリア内で大量の住み替えが発生すると、一時的に中古の相場は落ちるかもね。

>>742 マンション掲示板さん

中国人の同僚も来年はここを狙っているとのことでした。いよいよ中華マネーが武蔵小杉にも寄ってきた感じがありますね。

>>1299 匿名さん
このデータとても面白いです。どこかで見れるのでしょうか？武蔵小杉は永住・長期思考の方が多いイメージがあり、それで売物が少ないのはあるかもしれませんね。

武蔵小杉の中古市場は日本の中でもかなり上位と思います（昔どこかのサイトで駅ごとの時価総額＝全物件の金額総額をまとめたデータを見て、武蔵小杉は確か全国5位とかでした）

市場規模を件数で定義するなら、潜在的な購入層がたくさんいたとしても、売物自体が少ないエリアは中古市場が小さくなってしまいます（この定義だと、件数の少ない港区のブランドエリアも市場規模が小さくなります）

商品（中古物件）のラインナップが増えると、見込み顧客（買い手）も一緒に増えることはよくあるので、新築供給→住み替え発生は、むしろ武蔵小杉の中古市場の売買活性化に大きく貢献するのではと個人的には思っています。

>>1301 eマンションさん
武蔵小杉ってすでに中華系が結構住んでるイメージですが、住んでいる方実際どうでしょうか？

>>1302 匿名さん
供給が需要を呼ぶというやつですね

>>1303 通りがかりさん
正直あまりみない
30代前半くらいの若いカップルがめっちゃいる、まじでめっちゃいる

>>1303 通りがかりさん
たまに見かける程度。いないことはないけど、結構住んでるとは感じないです。

>>1296 匿名さん
世帯年収ン千万の人だけでなく、億り人とか、親からかなりの出資が得られる人とかも結構いるのでは、と想像してます。

>>1288 マンション検討中さん
資金的に不安なら今のタワーに住み続ければ良さそうですが、こちらを検討するのは何故ですか？

東口に今住んでる人は買い替えるかなー？何だかんだで横須賀線の便利さ味わってるだろうから結構迷いそう

>>1308 マンション掲示板さん
10年、15年経つと古くさくなってくるから、やっぱ住み替えたいよね

>>1309 マンション検討中さん
毎日横須賀線で通勤してるとそうかもね。定年やテレワークで家にいる時間増えると、求める物が違ってくるだろうけど。

>>1309 マンション検討中さん
東口からの住み替えはあまりないのではないでしょうか？横須賀線やっぱり便利なので。

逆に南武線北口ですと、周辺環境を変えずに引っ越しでき、住環境もグレードアップできるため、住み替えニーズが強そうです。

>>1302 匿名さん
武蔵小杉は実需メイン（＋相続対策など。神奈川は資産家が多く、親に住宅資金出してもらう人も武蔵小杉は多いらしい）だとしても、
主要ビジネス街の東京・新宿・渋谷・品川・新橋・横浜・大崎・恵比寿などに10～20分以内でダイレクトアクセス（乗り換えなし）で行けるので、
ターゲットとなる実需層の大きさは、首都圏でも指折りの上位じゃないかなと思います。

加えて、ここは隈研吾を利用するなど高級路線のため、実需＋一部相続に加えて、投資家も結構入ってくるかもしれません。
投資家層の流入は一長一短あるので、個人的には今の実需メインの武蔵小杉が好きです。

>>1313 匿名さん
投資家は売るときは一気に売ってくるので、市況によっては下値幅が大きくなりがちです。

武蔵小杉は実需メインであり、良い意味で下落幅が限定されており、資産価値の安定や、物件価格の下落を気にするなら、武蔵小杉は特におすすめしやすいです。実際に住んでいる人は価格が下がったからと言って売らないので。

>>1312 匿名さん

東口の住み替えが少なくて、小杉学区のファミリー層の住み替えも少ないとなるとガーデンの子育て終了orDINKS＋新規参入がメインターゲットとなるのでどれだけ新規が取れるかになってきますね…中国マネーに期待した投稿が目立つ理由ですかね。

ここができで、三井のタワーもできる
加えてもう一つイトーヨーカドーの近くに建つ噂もある。駅パンクしませんかね？

>>1310 匿名さん
リフォームではダメなんですか？
共用部は無理だけど。

東口はリエトコートやコスギタワーの広めの部屋（90m2前後）からサイズダウンで住み替えニーズはありそう。シティタワーは住み替えメリットがあまりなさそうですが、家族構成の変化で90m2以上とか広め住戸へのアップグレードの住み替えはあるかも。でも一番多いのはやっぱりガーデンタワーズあたりからの住み替えだと思う。住環境が近いので。学区変わる問題さえ問題なければ。

絶賛プレ値販売中の都内物件、一度暴落すれば実需単価販売の武蔵小杉よりも下落率は大きくなると思う。が、外国人投資家がこぞって投げ売りしない限り今の都内単価は大きく落ちることはないでしょう。
しかし都内の新規物件の多くは、めっちゃ狭であの価格だからな、余程東京アドレスに拘りないと我慢できんけどなｗ
麻布台ヒルズの三井住友建設の遅延問題など話題になっているが、今後ある大型投資開発が現状コストベースでの見積もりとなると売り出しは今以上となり、まともな国内富裕層なら都内でも狭い部屋に２億は流石に手は出さんでしょうし、超低利回り＋リスク高でポンポンとは売れなくなるでしょうな。
今は駅前、駅近に差し押さえ物件などゴロゴロ出始めてきいるので、ぶっちゃけマンション部屋に投資するよりこっちの土地のが儲かるは安定するわで、投資型のマンション購入は減ると思うよ。

>>1315 口コミ知りたいさん
ガーデンからここでは東急線や西口商業施設へのアクセス悪くなるので、メインターゲットになりますかね？北東ビューがここに塞がれるのが嫌とか、エグゼクティブやデラックスに移りたいならありそうですが。

近隣からの買い替え言ってるけど、家族構成変わって狭くなったとか環境変わらない限り、そんなにいますかね。メインは新規参入では。

東京城南エリアや横浜・川崎の、いわゆる高級住宅街と言われる戸建から住み替えはニーズありそう。

戸建はセキュリティの不安あるし、駅遠い傾向あるし、でも都心の駅前立地で探すと高いし....で、ここは合っていると思う。

>>1318 匿名さん
シティタワーは広くて70m2そこそこなので、広さ求め出したらあるかも。小杉で100m2超はあまりないですよね。

やっぱここは広い部屋魅力的ですよね。
100m2以上は周辺のどのマンションからも需要あると思う。
(超高値で出てきそうなので、金額的に手が届くかは別ですが笑)

>>1316 名無しさん
バスで乗り付けたり、乗り換える客の数の方が圧倒的に多い。タワマン民の数などゴミ、誤差。
どこかの試算で見たが、武蔵小杉のタワマンが全部建っても通勤電車のドア1つあたりのタワマン民は3人未満なんだそうだ。

>>476 口コミ知りたいさん
多分建築が終わるまでだと思います。
医大の建設が始まるまではそのような人達は少なかったように思います。
新設される公園というか広場になるのでしょうが、その周辺がにぎわえば
似たような人達が集まりにくくなるかと思いますよ。

北口のザ・ガーデンタワーズ等はほんの少し小杉駅北口から歩くから
今回のタワマンはそれより少し歩く距離が長くなりそう。
建設予定（？）のペストリアンデッキが北口全てのタワマンに繋がるといいんだけどね。ぶっちゃけ雨の日地味に信号待ち（特に通勤時）は時間かかって不便です。

いまだ３割がリモートだし、今後もリモートはなくなる気配なし
駅がパンク？まあない

>>1310 匿名さん
あと地震等の災害時の事も考えてしまいます。
10年以上たつと、建物自体の劣化も気になってきますし。

1日数十万人が乗降車する駅で、マンションが数千戸増えたところで、せいぜい2～3%の影響でしかないのではないでしょうか。

>>1328 購入経験者さん
ここは免震構造だからその点も安心ですよね。

>>1328 購入経験者さん
10年経っても災害に影響する建物の劣化は無いんじゃないかな。むしろ最近は新築物件の方が、建設コストの増加により、耐震性が疎かにされ、災害耐性が低そうなイメージ。

とはいえ、ここは三菱地所が力を入れている感じですし、免震でもあるので、災害面を考えても安心でしょう。

>>1331 匿名さん
東口物件と違って浸水リスクも相対的に低いしね

>>1330 匿名さん
只隈さんの設計という点がかなり懸念です。
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