ザ・パークハウス 武蔵小杉タワーズ（旧称：学校法人日本医科大学武蔵小杉キャンパス再開発計画）ってどうですか？

こちらのマンションを検討されていて、こちらに住む場合は大西学園に入れようと考えている方いらっしゃいますか？
現在小杉小学区に住んでおり、ツインタワーに大西学園に入れる方が多いなら、こちらのマンションにして大西学園もありかなぁと思っておりまして。

>>1216 通りがかりさん
この手の情報は初めて見たので、非常に興味深く拝見させて頂きました。
同様の検討をされている方の参考になればと、住宅立地に関する私個人の状況なども踏まえて考え方を以下にまとめてみます。
・仕事のためだけに住まいを決めるわけではないので、「自宅からの移動」は勤務日とお休みの日で分けて考える
・勤務日はテレワーク頻度がどうか、そして職種などによって特定の場所に常に通勤するのか、営業職などで様々な場所に行く必要があるかどうか(神奈川、千葉、埼玉などへのアクセス頻度も加味)
・時間にシビアな仕事の場合には、遅延リスク軽減のためにどの程度柔軟なアクセス経路があるか、運行本数/乗り継ぎの快適さを含めて通勤時間の揺らぎがどうか(短時間で到着できる経路があったとしてもそれに乗れる頻度がどうか)
・特に都心の地下鉄の場合には地上に出るまでのリードタイムが想定外だったりするので、目的地までのドアtoドアでどの程度時間がかかるかどうか(乗換案内だけだと比較に必要な情報が不足している)
・出張がある場合には、新幹線駅(品川、新横浜、東京)と空港(羽田、成田)へのアクセス性の良さ
・お休みの日はどう過ごしたいか、都心などで過ごすことが多いのか、車などで遠出することが多いか(仕事以外の目的では土日はほぼ都心に行かない家庭もあるかと思います)

上記に加えて、家族から見た時の生活利便性、必要なものが近くにあるのかどうかなど、様々な観点も同時に考えられます。

もしよろしければ、みなさんがどんな観点でこんかいのこの物件に興味を持っているのか、あるいは悩んでいるのかなど共有頂けるとうれしいです。

https://www.canva.com/design/DAFz5xtcd6w/view?utm_content=DAFz5xtcd6w&...

こちらに武蔵小杉駅から直通アクセス可能な場所と所要時間がありましたが、なかなか凄いことになっていますね。。。

>>1221 通りがかりさん
大西に入れる人はいないと思う。メリットは「近いこと」ただ1点のみ。
悪いことは言わないので、せっかくの小杉小学区を活かした方がいい。

>>1224 匿名さん
大西のデメリットも教えていただけないでしょうか？

そもそも大西の小学校ってかなり生徒数少ないし、あまり情報もないから得体がしれない感がある....

3, 4年後以降は、パークハウス武蔵小杉タワーズや三井の新タワーの子どもたちがどどーっと西丸子小に通い始めて、西丸子小の中学受験率が高騰するのでは。知らんけど。

>>1227 匿名さん
ご丁寧にありがとうございます。
ちなみに小杉小の中学受験率はどれくらいかご存知でしたら教えていただけないでしょうか。

>>1229 eマンションさん
先生に伺ったところ、8割以上が中学受験しているとのことです。

ここって噂じゃ6年の夏冬の宿題極少なんでしょ、ほぼ私立やんｗ

駅徒歩3-4分とありますが
JRの横須賀線まで実質何分か有識者の方わかりますか？綱島口通ってももっとかかりますか？

>>1232 マンション検討中さん
サウスの出口周辺から横須賀線のホームまで10～12分程度ではないでしょうか。

>>1232 マンション検討中さん
綱島口通っても結構遠く感じると思います。
上の方が書かれている通り、サウス出口周辺から10～12分程度はかかると思います。

以下のツイートの図を見るとわかりますが、南武線北側や東急線西側は横須賀線まで物理的に遠く、横須賀線アクセスが良いとは言えないでしょう。

https://x.com/2ldk18/status/1839899543539712411

>>1230 匿名さん
現在中学一年生の娘のクラスは、東京神奈川の中学受験解禁日の2/1に来ていた子は4人のみだったそうです。
ですので、受験率は8割より高いと思います。
徒歩圏内にSAPIX、Gnoble、早稲アカ、日能研があり、この4つのいずれかに通っている子が多いです。
小杉小は、長期休みの宿題はとても少ないです。

どういった層が買うんだろう
すでに含み益がある住み替え層かね？
都心買えない層も流れてくるか

>>1235 名無しさん

ご丁寧にありがとうございます！
小杉小捨てがたいことがすごく分かりました。
両持ちできれば一番良いのですが流石に厳しいかな…

横須賀線の駅が遠いのは元々分かっていて、実際どの位かかるか聞いた所に、いちいちアクセスが良いとは言えないと被せる意図は？また東口の人？

最近すぐX転載する人いるけど、色んなタワマン情報語る人って、たいして地元のこと知らない。この地図も、マンションによってどの路線を基準にするかバラバラで違和感。

ここで実際住んでる人の情報得る方が役立ちます。

>>1235 名無しさん
もしご存知であれば参考までにお聞きしたいのですが、小杉小学校以外も、武蔵小杉の小学校は私立中学受験する子供が多いのでしょうか？

それとも小杉小だけ突出しているのでしょうか？

>>1223 マンション検討中さん
乗り換えってめんどくさいので、武蔵小杉は直通多いことはやはり魅力に感じます

>>1238 匿名さん
いや1232は場所分かってなくて聞いてる？
そんな物件検討者いるかね...

>>1238 匿名さん
貼ったのは私ですが、私もこの物件検討しているものです。
駅3～4分と書いていて、本物件と横須賀線の位置関係を理解していないのでは？と感じたので、少しでも役に立てばと、ちょうど私が最近見た図を載せただけです...

あと会ったこともないのにタメ口はどうかと思います。お互い敬意を持ち、ちゃんと敬語でお話しできる場所になればと思いました。

>>1239 匿名さん
周辺の小学校は高い方だと思いますよ、バラツキはあると思いますが武蔵小杉が絡むエリアだと５～７割くらいと聞きます。

大人の健常者で、南武線改札口から横須賀線ホームまで7分。各マンションから南武線改札まで乗る時間加算すれば良い。
歩数で言うと綱島改札の方がほんの少し多くなるが、アップダウンないので時間としてはほぼ同じ。ただここのマンションだと南武線渡るから綱島改札の方が時間かかると思う。

これが結論です。

>>1243 匿名さん
おお、周辺も結構多いのですね。教えていただきありがとうございます。

赤坂檜町ザ・タワーに似てるな
めちゃええやん
木の腐食で叩かれてるけど、↑の知見もあるし三菱も絡むしで完璧な感じで出してくるのでは

横須賀線まではGoogleMapだと13分、14分となってます。横断歩道や部屋から出て乗り場に行き実際に乗る時間を考えると、18分～20分ぐらいに家を出る必要がありますね。実際に歩いたらいいですよ。南武線と東横線メインじゃないですか。横須賀線も便利に住みたいとなると東口の中古を買うしかない

>>1246 匿名さん
赤坂檜町ザ・タワーみたいにカッコ良くなったらテンションあがりますね。期待大

近隣居住ですが、南武線の改札からは5分切るくらいで横須賀線ホームつきますね。
足は周りの人よりはちょっと早いかなくらいです。
まぁ人によると思うので本当に一度歩いて見るのがいいと思いますよ。

スーパーやジムも下にくっつくしこのタワーだけで生活完結できそう

最近温暖化が激しいけど、タワマンDWだと方角どれが人気なのかな？ここ角部屋はDWっぽいけど、南とか西は暑いかな？

>>1251 マンション検討中さん
DWの南や西は経験ないですが暑いでしょう。
(住んでる人いたら教えてください)

タワマンDWなら北向きがおすすめです。
タワマン北向き高層階は経験ありますが、日中も明るいですし、真夏も熱くなりづらく、すごく住みやすかったです。

温暖化が進む中では北向きの人気が高まりそうですし、ここは北向き(北東向き？)は都心ビューなのでかなり人気になりそう。

きっと激しい抽選倍率なんでしょうね
まぁ、価格を待ちます

>>1253 名無しさん

値段次第ですよね。安けりゃ抽選だし高けりゃ先着順だし。まぁ、まだだいぶ先の話ですね。

>>1236 マンション掲示板さん
こんな層じゃないでしょうか？
武蔵小杉という街だけに、共働きパワーカップルは一番多そうです。
世帯年収は2,000万円以下はきつく、高層階は世帯年収3,000万円でもまとまった頭金ないと届かないんじゃないかと推測してます。

神奈川は金持ち多いので、富裕層や経営者含め、意外と親名義で買ってもらうカップル、ファミリー勢もいる気がします。
あとは周辺でクリニック開業してる医者とか士業とかでしょうか。

・世帯年収2,000～3,000万円のパワーカップル(住み替え勢含む)
・地元の富裕層
・成功してる経営者や自営(神奈川で会社やってる経営者とか)
・医者や士業
・相続マネー(親名義で買ってもらう勢含む)

>>1255 通りがかりさん
あとは投資家も結構参戦するかも。隈研吾も起用してる高級路線ですし、来年の目玉の新築になりそうですし

>>1252 eマンションさん
南と西、夏の陽が差す時間は温室にならないようシェード必須、冬の晴れの昼間は暖房いらずです。北は冬寒いのでは。

北東が都心か。富士山は南西...富士山捨てがたいんだよな。てかガーデンタワーに隠れず見えるのかな。

富士山好きならいいよ～綺麗に澄んだ日は特に
多摩川河口方面も綺麗な川の曲線と羽田が見えて中々だが、導線に何本も建ってるからそう綺麗に見えんか。。。

価格はウェブナーのある1月下旬にわかるんですかね？

>>1259 検討板ユーザーさん

ウェビナーで価格出るかは物件によるので何とも言えないんじゃないですかね（グラメ武蔵小杉はウェビナーで価格出ず）。もしそこで出なければ来年4月のモデルルームということになるかと。半年先の価格予想は難しいですね。武蔵小杉もどんどん相場上がってますし。

>>1257 匿名さん
この物件、方角の選択が悩ましいよなー

ノースの南向き、サウスの北向きは「お見合い」感がありそうだし、
サウスの南西はガーデンタワーズイーストが気になりそう
やがて南にエルシィ跡地タワーも建つしなー

サウス・北東向き・高層階が一番良いなぁ。都心&リバービュー

>>1261 匿名さん
お見合いだと左右の空間見るので、サウス北はまあ遠くも見えると思う。
南向きはどちらの棟も武蔵小杉タワマンだらけビューになってしまうのかなー。そういうの好きな人もいるのかな。

戸数は少ないとはいえ、ピアース日吉で平均坪単価680万円らしいです
日吉でそれなら、武蔵小杉の隈研吾タワマンは一体どうなるのか

>>1244 マンション掲示板さん
時間同じ感覚です。まさに結論。

>>1264 匿名さん
小規模なので、その額出してそこに住みたい人が25人見つかればいいだけだから、超強気かも。
数捌かないといけないここはあんまり上がらないことを期待。せめて上層階が超高額でも、スーペリアはサラリーマンに優しい価格を...

>>1266 匿名さん
エグゼクティブフロアのお部屋を超富裕層に超高額で売って、その分スーペリアをお安くしてほしいですねー

皆さんはどの間取りを狙っているんですかー？

>>1266 匿名さん

日吉の慶應側でない方で駅近坂なしの日当たり良い場所なので超レアな立地なので日吉に住みたい人からしたら待ってました物件なんですよね。
その上小規模なのでちょっと別次元な話だと感じています。

残念ながら付近のタワーで含み益たんまりのユーザーの住み替えかなりいるでしょう。

含み益ある層の住み替えだけでも需要凄そうですね
うーん、安くは出てきてほしいけども、ないか

>>1270 匿名さん

付近のタワーの人からすると立地を今の家と比べてどう捉えるかですね

>>1269 マンコミュファンさん
横浜アドレスに価値があるという考え方もありますしね？

ここは来年の目玉になりそう
界隈でも武蔵小杉注目されてる

今のリビオタワー品川みたいな感じで、広告が至る所でされるはず

>>1272 検討板ユーザーさん
電車の騒音とか、人や車の往来が多くて邪魔くさいとか、他のタワマンに囲まれて眺望がイマイチとか、喧騒の立地に嫌気さした人には閑静な立地でいいんじゃないですか。

最近の新築はどこも高くて、しかも販売1期、2期、3期・・と進むにつれて大幅に値上げされてくので、ここは販売1期でなんとしても購入したい...1期でも正直手が届く価格かわからないけど、2期以降はほぼ手が届かなくなりそう。その頃にはインフレも今以上に進んでるだろうし

>>1275 eマンションさん
すでにいろんな路線の電車や駅、Youtube広告でPRされているようです。販売時期が近くなると、より広告を目にする機会が加速すると思います。

新聞にも出てましたが、今後は転売に成約つきそうですね。5年は転売できないみたいな。
そうしたら実需だけになって、資金さえあればここも買えるようになるかもしれませんね。

ここを一次取得で検討されている方ってどの程度いるのでしょうか？

もしいらっしゃたらご参考までに、ここを検討している理由、気になっている理由を教えていただけないでしょうか？

ここ公式サイト見るたびにカッコ良すぎる。
エントランスの豪華さとか。
実物できたら相当評価されそう。

隈研吾さんがいろいろ言われたいますが10年以内に売却予定なら特に問題ないかと。
まだまだ修繕積立値上げもないでしょうし。そろそろ飽きてくるでしょうから離脱するのもありかと。
ちなみに資産性は最低限しか期待していません。

>>1279 マンション掲示板さん

あの制約はあってないようなもの…

>>1280 匿名さん
小杉駅近の新築マンションが欲しいから

今回三層に分けてプレミアムフロア作るけど、武蔵小杉の既存タワマンでプレミアムフロアがあるのあったっけ？私が知る限りない気がする。あるとしたらガーデンかな？もしそれが珍しいなら武蔵小杉の金持ちに結構上層階ニーズあるかもね

かなり高い価格で出るよな

>>1286 口コミ知りたいさん
どのくらいで出てくるんでしょうね、、、

共働き３次取得でこちらを検討しています。現在は近隣のタワーに住んでおりそれなりの含み益がありますが、それでも資金的に大丈夫だろうかと不安になっています。とは言えそんな事考えてもしょうがないので、仕事に打ち込んで給与を少しでもあげておくことと、資産運用で大きなミスをしないこと、着実な家計管理を継続することを心がけています。

現実的に、通常の住戸は坪600万後半から(今後1年のインフレや周辺中古の値上がりを加味すると坪700万円台からもあり得る。条件悪い部屋は600万円台とか)、
プレミアムフロアは下手したら坪1,000万円クラスじゃないでしょうか？

プレミアムフロアはパワーカップルにもキツそうですが、会社経営者や富裕層なら、気に入ればお金に糸目をつけず買うのだと思います。

いずれにしても販売1期じゃないと坪600万円台は期待薄そうな気がします。仮に坪500万円後半とかで出てきたら、大抽選でどっちみち買えないんじゃないかと思います。。買う側とすれば坪500万円後半で買えるなら凄く嬉しいですが、周辺中古の動き見てる限り期待は薄そう

わざわざエグゼクティブ、デラックス、スーペリアとグレードを分けてる時点で、エグゼクティブやデラックスを高く売るつもりでしょう。むしろエグゼクティブに限っては坪1,000万円以上が妥当だと思われます。1フロアだけなので戸数もそんなに多くないだろうし

どのエリアも新築が相場を引き上げてる（勝どきのパークタワーなど）ようなので、武蔵小杉はここのエグゼクティブフロアの金額に引っ張られる形で、通常住戸も中古市場に出たら価格が上に引き上げられる気がする

同じ原理で武蔵小杉の既存タワーも価格が上に大きく引き上げられる効果がありそう。もしこれが正しいなら、住み替えを考えている方は、売却タイミングはできるだけ後にした方が高く売れそう。

近隣タワーからの買い替え需要が結構あって、近隣タワーの中古がどっと供給されそうだけど、果たしてその状況になって中古がそんなに売れるだろうか。

>>1292 匿名さん
新築供給の広告効果によって、これまで武蔵小杉を検討していなかった層にも数多くアプローチできるため、供給と一緒に需要も高くなることが想定され、中古も問題なく売れるとは思います。

もちろん供給量によっては時間は若干かかるかもしれませんので、住み替えを考えている方の場合、そういう可能性も頭に入れておく必要はあるでしょう。

今ですら武蔵小杉はそもそも在庫少ない
残ってるのはスケベ価格のみ

>>1292 匿名さん
そういう意味だと過去にも近隣のタワーの新築分譲時にも同じ話が少なからずあったと思いますが、まぁ一過性のものでそこまで気にする必要はないのかなと個人的には思います。
むしろ、このての大規模分譲の場合には広告を広く売ってる影響で、近隣エリアへの興味関心も高まるでしょうから、ここを買えない層が中古に結果として流れるという需要が促進される側面もあります。

浦和ザ・タワーが2LDK1.1億、3LDK70平米1.3億、3LDK85平米1.8億ぐらい、高層階はもっとする。浦和のほうが駅チカなので気持ち安くなっても、物価上昇やこのまま円安が継続すればほぼ近い価格になりそう。となると、世帯年収2000万は最低ラインで3000万は欲しい。もともと都心で2億ぐらいの予算の人が買ってくる。

10年前に東口の物件を買った人は3LDKで1億未満だと思うので、世帯年収1000万～1500万。その人達が売却して乗り換えするにも売却益加味しても、世帯年収が倍の物件を背伸びで買うにはしんどいし、横須賀線も東横線も近い場所から立地がちょっと悪い場所に引っ越しは検討しないでしょう。

今の相場見てたら、あまりに高い価格でない限り抽選必至だろうな。今から徳積むわ。

>>1280 匿名さん
ここを一次取得したかったんですが、抽選外れるリスク考えてとりあえずポジションセットしました。一期で外れたら多分購入できない価格で出してきそうで。

外観ですね。隈研吾氏でいろいろ言われてますが、パークコート神楽坂や赤坂檜町タワーなど圧倒的なかっこよさがあります。
加えて三菱ブランドですね

>>1294 通りがかりさん
武蔵小杉は勝どきやら豊洲と比べると、累計供給戸数あたりの中古物件数が1/2～1/3程度。
それはもうずっと以前からで、実需中心というより「実需しかない」武蔵小杉の実態をよく表した数字かと思う。

つまり、武蔵小杉の中古市場はそれほど大きくない。
そういう意味ではもしエリア内で大量の住み替えが発生すると、一時的に中古の相場は落ちるかもね。

>>742 マンション掲示板さん

中国人の同僚も来年はここを狙っているとのことでした。いよいよ中華マネーが武蔵小杉にも寄ってきた感じがありますね。

>>1299 匿名さん
このデータとても面白いです。どこかで見れるのでしょうか？武蔵小杉は永住・長期思考の方が多いイメージがあり、それで売物が少ないのはあるかもしれませんね。

武蔵小杉の中古市場は日本の中でもかなり上位と思います（昔どこかのサイトで駅ごとの時価総額＝全物件の金額総額をまとめたデータを見て、武蔵小杉は確か全国5位とかでした）

市場規模を件数で定義するなら、潜在的な購入層がたくさんいたとしても、売物自体が少ないエリアは中古市場が小さくなってしまいます（この定義だと、件数の少ない港区のブランドエリアも市場規模が小さくなります）

商品（中古物件）のラインナップが増えると、見込み顧客（買い手）も一緒に増えることはよくあるので、新築供給→住み替え発生は、むしろ武蔵小杉の中古市場の売買活性化に大きく貢献するのではと個人的には思っています。

>>1301 eマンションさん
武蔵小杉ってすでに中華系が結構住んでるイメージですが、住んでいる方実際どうでしょうか？

>>1302 匿名さん
供給が需要を呼ぶというやつですね

>>1303 通りがかりさん
正直あまりみない
30代前半くらいの若いカップルがめっちゃいる、まじでめっちゃいる

>>1303 通りがかりさん
たまに見かける程度。いないことはないけど、結構住んでるとは感じないです。

>>1296 匿名さん
世帯年収ン千万の人だけでなく、億り人とか、親からかなりの出資が得られる人とかも結構いるのでは、と想像してます。

>>1288 マンション検討中さん
資金的に不安なら今のタワーに住み続ければ良さそうですが、こちらを検討するのは何故ですか？

東口に今住んでる人は買い替えるかなー？何だかんだで横須賀線の便利さ味わってるだろうから結構迷いそう

>>1308 マンション掲示板さん
10年、15年経つと古くさくなってくるから、やっぱ住み替えたいよね

>>1309 マンション検討中さん
毎日横須賀線で通勤してるとそうかもね。定年やテレワークで家にいる時間増えると、求める物が違ってくるだろうけど。

>>1309 マンション検討中さん
東口からの住み替えはあまりないのではないでしょうか？横須賀線やっぱり便利なので。

逆に南武線北口ですと、周辺環境を変えずに引っ越しでき、住環境もグレードアップできるため、住み替えニーズが強そうです。

>>1302 匿名さん
武蔵小杉は実需メイン（＋相続対策など。神奈川は資産家が多く、親に住宅資金出してもらう人も武蔵小杉は多いらしい）だとしても、
主要ビジネス街の東京・新宿・渋谷・品川・新橋・横浜・大崎・恵比寿などに10～20分以内でダイレクトアクセス（乗り換えなし）で行けるので、
ターゲットとなる実需層の大きさは、首都圏でも指折りの上位じゃないかなと思います。

加えて、ここは隈研吾を利用するなど高級路線のため、実需＋一部相続に加えて、投資家も結構入ってくるかもしれません。
投資家層の流入は一長一短あるので、個人的には今の実需メインの武蔵小杉が好きです。

>>1313 匿名さん
投資家は売るときは一気に売ってくるので、市況によっては下値幅が大きくなりがちです。

武蔵小杉は実需メインであり、良い意味で下落幅が限定されており、資産価値の安定や、物件価格の下落を気にするなら、武蔵小杉は特におすすめしやすいです。実際に住んでいる人は価格が下がったからと言って売らないので。

>>1312 匿名さん

東口の住み替えが少なくて、小杉学区のファミリー層の住み替えも少ないとなるとガーデンの子育て終了orDINKS＋新規参入がメインターゲットとなるのでどれだけ新規が取れるかになってきますね…中国マネーに期待した投稿が目立つ理由ですかね。

ここができで、三井のタワーもできる
加えてもう一つイトーヨーカドーの近くに建つ噂もある。駅パンクしませんかね？

>>1310 匿名さん
リフォームではダメなんですか？
共用部は無理だけど。

東口はリエトコートやコスギタワーの広めの部屋（90m2前後）からサイズダウンで住み替えニーズはありそう。シティタワーは住み替えメリットがあまりなさそうですが、家族構成の変化で90m2以上とか広め住戸へのアップグレードの住み替えはあるかも。でも一番多いのはやっぱりガーデンタワーズあたりからの住み替えだと思う。住環境が近いので。学区変わる問題さえ問題なければ。

絶賛プレ値販売中の都内物件、一度暴落すれば実需単価販売の武蔵小杉よりも下落率は大きくなると思う。が、外国人投資家がこぞって投げ売りしない限り今の都内単価は大きく落ちることはないでしょう。
しかし都内の新規物件の多くは、めっちゃ狭であの価格だからな、余程東京アドレスに拘りないと我慢できんけどなｗ
麻布台ヒルズの三井住友建設の遅延問題など話題になっているが、今後ある大型投資開発が現状コストベースでの見積もりとなると売り出しは今以上となり、まともな国内富裕層なら都内でも狭い部屋に２億は流石に手は出さんでしょうし、超低利回り＋リスク高でポンポンとは売れなくなるでしょうな。
今は駅前、駅近に差し押さえ物件などゴロゴロ出始めてきいるので、ぶっちゃけマンション部屋に投資するよりこっちの土地のが儲かるは安定するわで、投資型のマンション購入は減ると思うよ。

>>1315 口コミ知りたいさん
ガーデンからここでは東急線や西口商業施設へのアクセス悪くなるので、メインターゲットになりますかね？北東ビューがここに塞がれるのが嫌とか、エグゼクティブやデラックスに移りたいならありそうですが。

近隣からの買い替え言ってるけど、家族構成変わって狭くなったとか環境変わらない限り、そんなにいますかね。メインは新規参入では。