周辺住民さん
[更新日時] 2024-02-25 08:57:30
建築物の名称 (仮称)文京区小石川4丁目計画
建築敷地の地名地番 東京都文京区小石川四丁目70番17
用途 共同住宅522戸(一部店舗)(内ワンルーム形式28戸)
敷地面積 12,487.08㎡
建築面積 7,491.63㎡
延べ面積 43,153.29㎡
構造 鉄筋コンクリート造(一部鉄骨造)
基礎工法 杭基礎
階数 地上10階/地下0階
高さ 30.99m(最高32.20m)
着工予定 2023年9月15日
完了予定 2026年3月31日
建築主 日鉄興和不動産株式会社
設計者 株式会社 長谷工コーポレーション エンジニアリング事業部
施工者 未定
標識設置年月日 2022年10月13日
[スレ作成日時]2022-10-14 17:33:44
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(仮称)文京区小石川4丁目計画(共同印刷跡地)
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441
匿名さん
>>438 周辺住民さん
> 3LDK人気のエリアだけど周辺中古の伸びがいまいちなんだよね
金額の伸びという意味でしょうか。駅から遠いと限界があるのでしょうかね。
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442
eマンションさん
>>441 匿名さん
駅距離ですね。周りの安い中古に流れる人もいるのでそこまでは強気にこないと思います。
700平均とかだったらすみません。
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443
匿名さん
> この物件から徒歩1分のシティテラスが坪650万円ほどで残ってるので、
がベンチマークになりそうですね。プラス要因は規模、共用施設、敷地内スーパー。マイナス要因は定借。さてどれくらいの単価に落ち着くやら。
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444
匿名さん
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43601/res/13001 匿名さん
> 後楽園駅は富坂下交差点を通り過ぎてシビックセンター横の後楽園駅5番出口付近で落としていくのが良いかもしれない。三田線、大江戸線、南北線、丸の内線が全部地下で直結なので最大公約数的にはそっちがベストかと。そこから丸の内線高架横のシビックホール裏の狭い道に左折して白山通りで左折、そこから春日通りの交差点で左折して茗荷谷駅に行けばとりあえず信号なしで駅に送迎することができる。復路は湯立坂を降って千川通りをリビオシティまで行けばいい。ただ渋滞するほどではないが朝のラッシュ時の千川通りや春日交差点の歩行者の横断はかなり通行量があるので時間がかかると思う。
> 後楽園駅5番出口付近
区役所のサブエントランス前ですね。歩道側にセットバックしたB-ぐるの停留所がありますが、そこを使用するのは公平性の面から難しそう。この前後だと交差点が近いのでNGだと思います。
> 丸の内線高架横のシビックホール裏の狭い道
信号機のない歩道を2回横切るので、定時運行を確保するのに苦労しそうです。また、千川通りを南進して富坂下交差点を右折するのに比べると、走行距離が長くなるのに加えて信号待ちが大幅に増えると思われます。
そもそも後楽園駅(春日駅)は民間のバスを停める場所に乏しい気がしますね。本マンションの専用シャトルバスがどのように運行されるのか興味津々です。
・8番出口付近:都バスの停留所があり縦列ならOKかも
・三菱UFJ前(千川通り)・6番出口付近:富坂下交差点に近く恐らくNG
・三菱UFJ前(春日通り・7番出口付近):都バスの停留所があり縦列ならOKかも
ひょっとしたら、シャトルバスは後楽園駅に行かず、茗荷谷駅行きだけだったりして。
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445
匿名さん
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446
eマンションさん
ここ、南向きの目の前にお墓があるけどあまり気にしない人が多いんですかね。
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447
匿名さん
>>446 eマンションさん
気にする人は最初から候補外とするでしょう。目の前がお墓ってことは、日当たりや眺望が保証されるので、ポジティブにとらえる人も多いと思います。
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448
匿名さん
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449
匿名さん
>>446 eマンションさん
南側はユーカリハイツビューのような...南と西は坪600前後、低層階は500台かな。
低層階は墓場ビュー以上に線香の匂いも問題だが、それ故に安いと思う。
多分一番高いのは千川通り沿い、700台はいくだろう。最上階含む高層階は800もありそう。北向き角部屋は結構高いと思う。
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450
匿名さん
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451
匿名さん
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452
匿名さん
>>444 匿名さん
文京ガーデンサウスとノースの間の路地が無難なドロップポイントかもしれませんね。後楽園駅は郊外都市の駅のようなバスロータリーがないのと交通量が多いので下ろしづらいのですが、後楽園駅前交差点を曲がってすぐのところは下ろしやすいですね。
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453
検討板ユーザーさん
>>197 評判気になるさん
そうでした、定借でした。所有権ならまだしも、定借で600万円超えは大手デベの広尾をはるかに超えています。
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454
匿名さん
70年定期借地権だから
所有権よりもかなり安い
そんなイメージなんですけど
地代とかが高いのかな
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455
通りがかりさん
同じ駅遠で定借のブリリアシティ西早稲田のリセールバリューが参考になるかも。
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456
匿名さん
同じく定借の神宮前のパークコートの中古はドッキリ価格ですね。
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457
匿名さん
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458
匿名さん
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459
匿名さん
>>454 匿名さん
かなり安いとはいっても同等の所有権とくらべてせいぜい一割ぐらい安くなる程度という話だよ
坪600だとしたら坪550ぐらいに下がるみたいな感じか
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460
匿名さん
文京区最大級を謳うだけあって500戸を超える大規模分譲の直近の事例は総戸数571戸のパークコート文京小石川ザタワー以来だと思う。規模の大きさを反映して共用施設がかなり充実しているのも希少さを演出していて、この辺はやはり価格に反映されてくるんだろうなという気がする。
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461
匿名さん
ただシャトルバスはやり過ぎだと思うんだよなあ。駅までは中途半端に遠いのでわざわざバスに乗るまでもなく歩いたり自転車を利用する人の方が多くなりそうで利用率が低いんじゃないかと危惧する。機械式駐車場が露天なのもどうかと思う。広さを活かして地下に自走式駐車場をつくれば良かったと思うんだが、建設コストが高くなるので嫌ったのだろうか。
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462
匿名さん
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463
匿名さん
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464
マンション検討中さん
>>453 検討板ユーザーさん
広尾にそんなのあります?
昔々のマンション?
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465
匿名さん
>>464 マンション検討中さん
広尾ガーデンフォレストだと思う
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466
匿名さん
>>463 匿名さん
文京ガーデンやエルアージュ小石川にも地下駐車場はあるのでハザードの問題ではないと思う。
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467
マンション検討中さん
近所に住んでます
自転車は坂道きついから、スーパー併設は魅力
定借、駅遠、谷底低地の価格なら買いたいです
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468
マンション検討中さん
近所に住んでます
自転車は坂道きついから、スーパー併設は魅力
定借、駅遠、谷底低地の価格なら買いたいです
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469
マンション検討中さん
>>465 匿名さん
ザパークハウス南麻布です。坪単価550万円ほどで50年定借でした。前払い地代が半額ほどだったため、地代は平均して月2万円程度でした。後半は販売に苦戦していたようですが、なんとか完売にこぎつけた物件です。
ちなみにこちらは駅2分での苦戦でした。
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470
通りがかりさん
>>462 匿名さん
地代が安いため、販売価格を見た目で下げてインパクトのある価格にできそうですね。
ただ、駅10分越え、大通り沿い、死者に囲まれた嫌悪施設、長谷工施工の規格間取りのみで天井高や窓策子は開放的に望み薄、定借の販売のしにくさを加味すると、坪単価500だの1000だのでは大ゴケするかも知れません。
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471
匿名さん
シティテラス文京小石川のC棟は悪条件にもかかわらず坪400万台は瞬殺だったので坪500以上は最低ラインと見ておいた方がいいんじゃないかな。担当者はちゃんと近隣の取引事例から価格決定するので、ここで脅しても安くはならないよ。
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472
匿名さん
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473
匿名さん
それを言うならここは文京区最大級の大規模分譲で24時間有人管理だからねえ。定借の期間も50年ではなく70年、実需の一次取得層が自宅を売るのは築20年ぐらいが多いと思うけど、それでも50年住める。
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474
匿名さん
定借はもちろん価格が安くなる要因だけど、新築所有権なら600以上になりそうなのだから500以上は妥当に思える。
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475
eマンションさん
まあ終の棲家のしたいなら止めないけど
定借は極力やめたほうがいいよ。
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476
匿名さん
20年後にどれだけインフレが進んでいるかを想像できる人とそうでない人とで評価は大きく分かれるだろうね。今マンションを買う人は前者でしょう、後者なら賃貸住まいを選ぶはず。
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477
匿名さん
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478
匿名さん
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479
匿名さん
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480
匿名さん
>>466 匿名さん
文京ガーデンもエルアージュも法定の再開発事業だったので、補助金がたんまり入ります。代わりに一定の地域貢献が求められ、その一つが来客も使える駐車場です。もちろん、地下には排水設備も整備されているはずです。
ここは純粋な民間の開発案件ですね。
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481
匿名さん
70年後には文京区の築70年のマンション(所有権)は坪三千万かもしれませんよ。
インフレとはそういうものでしょう。
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482
評判気になるさん
>>481 匿名さん
新築はあるかもしれないけど中古は逆にお金払って処分になる可能性がありますね。
解体もタダではないので。
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483
名無しさん
>>482 評判気になるさん
定期借地期間の終了時に(それこそインフレの影響で)解体費用が不足した場合、何百人といる定期借地権者の準共有者の間でまともな解決策が合意できる気がしないのですが、どうなんでしょう?
実需として70年住みたいだけだから関係ないと割り切ることもできるかもしれませんが、地権者の共同印刷としては土地をどういう形で明け渡させるつもりなんでしょうね。
日鉄興和不動産が保証してるのかな?ありえないか…
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484
マンション検討中さん
スーパーは売主に住友商事が加わってるので100%子会社のサミットの可能性あるかも。千川通りの大塚よりにできたばっかりだけどエリアは一応違うので。
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485
匿名さん
>>483 名無しさん
> 日鉄興和不動産が保証してるのかな?ありえないか…
事実上そうですよ。物件概要に「敷地:専有面積割合にて転借地権の準共有」とあります。共同印刷が日鉄興和に貸して、さらに日鉄興和が住民に貸すんです(転貸)。「共同印刷から見れば」貸した相手は日鉄興和なので更地で返す義務が同社にあります。
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486
匿名さん
>>483 名無しさん
将来起こりうるリスクやコストから価格を推定するというのは良い着眼点だと思います。私もそこまでは考えてはいませんでした。
ただ70年も経過すると所有権でも建て替えになると思うのですが、解体よりもはるかにコストの高い建て替えは極めてハードルが高い。この機会に一儲けを企むセミプロや自分が死んでからにしてくれという老人など、建て替えの障害になる住人が多ければ頓挫し廃墟一直線です。さらにここはタワマンではないし、高くなったところで解体費用は安いと思います。さすがに50年も経つと売れば二束三文になる可能性がありますが、税金も安くなりそうですし、それでいながら、分譲と遜色ない家賃収入が得られるのではないかと想像しますがいかがでしょう。
ところでせっかく中の人がスレを立ててくれたので、場所を移しましょう。
リビオシティ文京小石川ってどうですか
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/694988/
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487
匿名さん
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488
マンコミュファンさん
>>486 匿名さん
普通はこのスレをタイトル変更して使うんじゃないかな。
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489
匿名さん
> 普通はこのスレをタイトル変更して使うんじゃないかな。
このケースの方が多いですね。情報の蓄積もありますし。
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490
マンション検討中さん
>>486 匿名さん
移さないでいいですよ。
そっちを消して。
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491
マンコミュファンさん
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492
検討板ユーザーさん
>>491 マンコミュファンさん
これは悪手では。
余計に修繕積立金が足りなくなるマンションが出てきそうです。
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493
評判気になるさん
>>485 匿名さん
なるほど……かなり複雑ですね。
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494
匿名さん
>>490 マンション検討中さん
どちらか削除してもう片方に誘導してください、と管理人さんに依頼しました。
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495
匿名さん
>>493 評判気になるさん
あまり詳しくないので書くのは気が引けるのですが、定借マンションの多くがここのように転貸(又貸し)だと推測します。
製造業などで広い土地を持っているけど売らずに貸して運用したい場合、誰に貸すかが問題になりそう。広い土地をそのまま借りて使ってくれるケースはほぼないと思われるからです。
そこで分譲マンションです。土地所有者が不動産デベに土地をまるごと貸して、デベがさらにマンション購入者と契約を結ぶかたちにすれば、土地所有者に面倒が発生しません。
土地所有者からみれば契約相手はデベ1社になります。デベの契約先は多数になりますが、デベはエンドユーザー相手に慣れているはずですよね。
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496
eマンションさん
>>495 匿名さん
敷地利用権が「転借地権を準共有」というのがあまり見慣れなくて気持ち悪いですよね。
建物の区分所有権を処分する際には同時に敷地利用権もセットで処分しないといけない理解ですが、転借地権の準共有持分ってそんなに簡単に処分できるものなんでしょうか。転貸人の承諾が必要とかって話になると非常に面倒ですので、契約を要チェックですよね。
あと、転借地権を「準共有」にする意味はあるんでしょうか?区分所有者ごとに個別に土地を転貸するのでダメだったんだろうか。
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497
匿名さん
>>496 eマンションさん
分譲マンションは土地が所有権なら共有、所有権以外なら準共有となるようですね。
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498
マンション検討中さん
>>497 匿名さん
用語の違いはもちろん知っていますが、建物の区分所有のために土地を転貸するだけであれば、一つの転借権を区分所有者全員で準共有しなくても、個々の区分所有者ごとに別々の転貸借契約を紐づける形にすればいいんじゃないの?と思うんですよね。
もっとシンプルな権利関係にしてほしいです。
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499
匿名さん
マンションは「敷地のうちここは私の持ち分」という考え方が成立しないので、共有(所有権)か準共有(所有権以外)しかありえない気がしますが、どうなんでしょう。
> 転借地権の準共有持分ってそんなに簡単に処分できるものなんでしょうか。
土地の準共有の持ち分は建物の区分所有権に付随していて、土地の準共有分だけ、あるいは建物の区分所有権だけを売買することはできないはずです(区分所有法あたりに定めがありそう)。
共同印刷(底地権)か日鉄興和(転貸借地権)がそれぞれの権利を第三者に売ることは可能です。
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500
匿名さん
>>483 名無しさん
> 定期借地期間の終了時に(それこそインフレの影響で)解体費用が不足した場合、何百人といる定期借地権者の準共有者の間でまともな解決策が合意できる気がしないのですが、どうなんでしょう?
勝手な想像ですが、日鉄興和が転貸借地権者としてマンション管理に関われるようになっている気がします。解体費用が足りなさそうなことがわかった段階で、日鉄興和が月々の解体準備金の値上げを提案するのではないでしょうか。もしそれが否決されたらその段階で土地の明け渡し、つまりマンションからの退去を求められるように契約がなされる気がします。
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501
eマンションさん
>>499 匿名さん
建物の区分所有権(単独)を処分する際に土地の転借地権の準共有持分をセットで処分しなければならないなら、土地の転借地権の準共有持分の処分に伴って転貸人(日鉄)や他の転借地人(区分所有者)との関係で何らかの制約が課されるかどうかは重要だと思うのです。
流石に事前承諾は不要だと思いますけど、契約上、全く無制限というわけでもないんじゃないかと思われるわけです。仮に一つの転借地権わ区分所有者全員で準共有するなら、何百人で一つの契約関係に入るということですから、信頼関係も希薄ですし不気味なんですよね。
>マンションは「敷地のうちここは私の持ち分」という考え方が成立しない
共用部分は確かに全区分所有者の共有ですが、区分建物はそれぞれの区分所有者の単独所有かと思います。準共有しかあり得ない訳ではないようにも思われますが、どうなんでしょう?正直よくわかりません。
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502
匿名さん
共有または準共有の場合にその権利を専有部分の権利と分離できないのは、区分所有法22条に定めがありました。
https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=337AC0000000069
> (分離処分の禁止)
> 第二十二条 敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。ただし、規約に別段の定めがあるときは、この限りでない。
> 転貸人(日鉄)や他の転借地人(区分所有者)との関係で何らかの制約が課されるかどうかは重要だと思うのです。
制約は定期借地でない普通の借地マンションでも発生していると思いますが、それら普通の借地マンションで問題が起きていないと思いますので、ここも無問題と思います。少なくとも借地マンションの売買を地主が反対したといった話は聞いたことがありません。
> マンションは「敷地のうちここは私の持ち分」
は敷地についての話として書いています。敷地は所有権の共有か借地権の準共有、専有部は区分所有権になりますね。
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503
管理担当
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