（仮称）文京区小石川4丁目計画（共同印刷跡地）

40㎡台や条件低め～から90㎡台超のちょっぴりプレミア部屋もあるかな？で坪490万～600万と予想。
ボリュームゾーンは60㎡台×9100万～、70㎡台×11000万～と予想！

>>304 口コミ知りたいさん
70平米の3LDKが一億一千万だったら蒸発しちゃうと思いますね。大抽選会になることはまちがいない。たぶん道路の影響を大きく受ける千川通りに面した2階の部屋とか、共同印刷本社社屋とお見合いの北側の低層部などではそれぐらいになるかもしれませんが、買える人が多い価格帯だけにそれでも人気でしょうね。

プレスリリースの完成予想図を見る限り、割と南北は敷地境界ガッタリに作られている印象なので北側は結構お得な価格で出るんじゃないかという気がします。緑の中庭や、屋上庭園などが利用できるだけでも日当たりは関係ないと考える人も多いかもしれないので、ちょっと高めでも大人気になることは予想されます。

ここはハルフラみたいに押し並べて坪単価が安い事にはならないだろうから、瞬間蒸発大抽選の部屋と案外残る部屋とでてくるような気がするなー。
高い金額出す（出せる）層ほど定借気にするだろうし。

>>307 マンション掲示板さん
>瞬間蒸発大抽選の部屋と案外残る部屋
まあいずこでも眼にする事ではありますけどね
むしろ少し時間をかけてでも高めに売る事を優先するでしょうし。

ただ一説によると日鉄興和のリビオって良心価格という話なので、どこかみたいに一年以上かけて高値追求ということはないと思います。

>>298 匿名さん
現地を見ると裏のお寺は結構緑が多く、大きな木がたくさん生えて林になっているんですよね。おそらくそれに接続する緑地になると思われますので、砂町よりもさらに広々とした緑に見えるようになると思います。

そういえば、現場の塀に裏のお寺が経営する幼稚園の運動会のビラがはってありましたね。隣地地権者との関係も良好なようです。

全文京人類が「なんで日鐵興和やねん」と突っ込んでるのが聞こえる。

可哀想に。

とはいえおそらく来年あたりと思われる販売時期には山手線内最大を謳えますからね。
むしろオプレジとかでなくてよかったと思ってます（笑

仮にここがスミフだったら、と想像してください。坪700ぐらい吹っかけてきそうな気がします。

今年4月に入居が始まったここと同アドレスのすみふさん物件は70㎡台坪570（2022年販売期）。

定借じゃなかったらスケールメリット押し出してお得意の小出し&数年かけるやり方で坪600半ばまでは確実に上げたことでしょう。

しかし定借だと販売に年数かけるのはデメリットな上に500戸ともなると現実路線かほんのりお得感のある価格帯にしていくのは避けられないでしょうね。
そう意味で良心価格販売路線（に見える）リビオで淡々と2年で売り切る、そんなやり方なんだという予想です。

たしかにオプレジじゃなくてよかったよ笑。

>>313 eマンションさん
>良心価格販売路線（に見える）
というのはおだやかではありませんね。品質に疑問ありと言いたいのですか？

>>314 匿名さん

いいえ。ここでは顧客が受ける心象の話です。
住友不動産、日鉄興和のいずれもこの一年以内に近隣区新築マンションのモデルルーム見学と説明を受け、個人的に感じた心象です。

すみふは条件のよい部屋は一期では出さず平均的な部屋を小出しにして反響を見て値上げしながら年数をかけ売っていきます。ホームページにも初期の価格は基本的に出しません。

リビオは一期から比較的条件の良い部屋も出し、価格も公開していきます。そのため多少の値上げ幅はあるかも知れませんが数百万単位の値上げは無いと思います。営業担当曰く「最初から2年待って申し込んでいただくお客さんがある中、あと出しで良い部屋を出すのは控えたい」とのこと。

売り手買い手のバランスが取れるならどちらのやり方も否定される事ではないですが、実需のファミリーがメインターゲットの物件では上記が営業トークだとしてもリビオのほうが良心的な印象です。（日鉄興和物件は販売は基本委託ですけど）

品質で比較なら本作のスペックが出てないのでなんともですよね。ちなみに私が見た他のリビオに関して言えば疑問はありません。すみふはゼッチに対応してるとかそういう差はありますけどあくまで価格に対しての妥当感は外していないと思います。

まー高値売り追求が好きなデベと資産価値追求が好きな客は参戦してこない物件てことでしょ。

>>315 eマンションさん
やはり選べる楽しさはリビオの方が上のようですね。
販売員と値段や販売時期について丁々発止の心理戦をするよりは、あれもいいな、これもいいなと販売員と一緒に言いながら選んで買いたいですね。

ここは洪水の心配ありますか？リムジンバスと敷地内スーパー出来れば最高すぎる。

>>318 マンション検討中さん
神田川の外水氾濫の心配はなし。
内水氾濫は、現時点のハザードマップだと色付きなので、リスクあり。ただ、千川通りの上流の方(豊島区側)で地下の貯水槽(?)を新設する工事中なので、この工事が完了すればハザードマップも改善されるのではと期待してます(「千川増強幹線工事」で検索してみてください)。
このマンションの販売時期に、貯水槽の工事やハザードマップの更新が終わってるかどうかは、わかりませんが……

>>319 マンコミュファンさん
道路沿いの狭い範囲で水深も最大1m程度なので少し嵩上げして対応しちゃうかもしれませんね。

>>320 匿名さん

1階住戸もあるそうですので、そういう配慮があればいいですよね。
千川通り沿いの近隣のマンションを見ると、わざわざ階段を下ったところにエントランスがあるような物件もあり、どういう狙いがあるんだろうかと思ってしまいます。

>>321 口コミ知りたいさん
多分建築された時期にもよると思いますね。当時のハザードでは水没リスクがなかったんでしょう。最近の基準はあり得ないレベルのゲリラ豪雨でないと起きない浸水リスクですからね。安全のためには慎重であるのは良いとはいえ...

地形とハザードマップ合わせてみるとこんな感じですね。
数年に一度の極端なゲリラ豪雨となれば両サイドの斜面からも水が来るでしょうから路面冠水くらいは確かにありえそうです。小石川一丁目方面に向かっての通過点になりそうですね。

>>323 検討板ユーザーさん
冠水には下水の排水能力のキャパシティを超える必要があるので、数年に一回程度では溢れませんよ。

潤いのあるです

千川通りは街路樹も大きくて歩道もしっかり整備されているので、距離が多少ある事を除けば、フラットアプローチで後楽園まで歩いても苦痛はあまりないってところがね。

千川通沿いは絶対にこれからくる地域だから文京区も無電柱化をすすめてくれないかなと切に思うな。

>>326 匿名さん

実家が小石川です。千川は読んで字の如く、昔は川です。低地ですから当然水が溜まります。本来人が住むのに適した土地ではないということです。自然の摂理と言えます。坂上は由緒ある屋敷跡地であり、今ま閑静な住宅地です。一方、坂下は工場等が多く雑然とした街並みが小石川植物園や白山まで続いています。それには、こうした背景があるからです。

>>327 マンション検討中さん
江戸時代の地図は見たかい？千川が大下水と呼ばれて神田川に注ぎ込む場所に水戸中納言の屋敷があった。人の住む場所ではござらぬか？徳川殿は人の住まわぬ場所にお住まいだったのか。

>>327 マンション検討中さん
後に跡見女子大学となる跡見女学校は千川通り沿いにあった。今の柳町小学校の場所だよ。寮や教員住宅が併設されていて、生徒だけでなく校長とかもそこに住んでいた。高所得の良い家柄の子女が集まった日本初の私立女学校だから、人の住む場所でなかったらできなかっただろう。敷地が手狭となって大塚に移転する昭和8年までそこにあった。

水害もまあ嫌ですけど震災が怖いですね…。
大規模マンションの設備（電源とか備蓄とか）に期待。

千川通りは暗渠とも言われますが、現在では道路の下に川の水が流れてるわけではないという理解で合ってますか？

今朝の現地です。
西側は緑がいっぱいですね。

>>328 匿名さん

上屋敷（城に近い方）があっただけでは？中屋敷は現東大です。立場に関係なく、近場を上屋敷として割り当てられ、中屋敷は安全な場所に構えてたとの認識です。

>>333 通りがかりさん
流域には松平丹後守とか小笠原佐渡守、松平備中守の屋敷もあったけどねえ。とりあえず人が住めない土地だったというふうには見えないけれど

厳密にそう使われていたかどうかはわからないが、通常上屋敷は現藩主と家族の居宅で、中屋敷は隠居や世継ぎが住むところ。下屋敷は物流拠点として水運の便利な場所に作られるということになっているから、防災のためというのとは異なるんじゃない？確かに水戸上屋敷も水害には遭っているし、安政大地震では藤田東湖が家の下敷きになって亡くなっている。確かに災害には弱い地域なんだろうけれど、人が住めない土地という認識はなかったからあれだけたくさんの武家屋敷が建っていたのだろう。

江戸切り絵図　本郷湯島絵図の上辺あたりを見ていただくとわかるが、千川流域のお堀に近いあたりは旗本や大名の屋敷だらけだよ。

>>334 匿名さん
検索するとそれっぽい古地図がヒットしました。面白いですね
http://codh.rois.ac.jp/edo-maps/iiif-curation-viewer/?curation=//codh....

画面上の方の「光圓寺」のあたりが、おそらくは本物件の建設予定地でしょうかね。
川の向かい側は「抱地」と書いてありますが、どういう使われ方をしてたんでしょう

>>335 マンコミュファンさん
>川の向かい側は「抱地」
通常抱地とは武士が町人から買い上げて私的に所有し、年貢の支払い義務を負う土地です。屋敷を建てることもあれば、農地として利用することもあると思います。自宅が火事などの災害で被災したときに避難場所として購入されるケースもあったようです。

ここらへんで過去に河川や下水道からの氾濫はないですよ、2005年9月の集中豪雨の際もありませんでした、あの時はむしろ西片や春日の台地で下水道が溢れて大変でした。

気になる方はこちらで文京区の過去の水害情報見られますよ。
https://www.city.bunkyo.lg.jp/bosai/bosai/bousai/Panfu/hazard/sinnsuir...

337と同じ投稿者です。

学区内公立小学校に関しては、保護者は企業管理職(企業内で出世できているのであれば特におかしな人物ではない)や公務員、医師、弁護士が多いので特に問題はありません。
受中率が高いので学校授業に頼らず、未就学時から公文、低学年から塾に通う子供が多く、学校授業内容を気にし頼る保護者は殆どいません。彼らは学校はむしろ集団行動やコミュニケーションを学ぶ場として考えています。
ただ、学校の評価というよりは派遣されている担任の質に当たり外れの問題はあり、どこの区内公立小学校(区内人気校も含めて)も毎年何かしらの問題はあるようです。
しかし、こればかりは文京区に限らず日本全国どこの小学校でも同じですよね。

塾は歩いていける距離にサピックス、啓明館、公文などがあります。
ここらへんで受中を考える保護者は、中学年から早稲田アカデミー(千代田区御茶ノ水)、サピックス(茗荷谷、千代田御茶ノ水)、啓明館に通わせる方が多いです。

337と同じ投稿者です。

連投すみません。
治安は私見ですが(ものすごい贔屓目)住民治安に関しては、都内ではナンバーワンではないかと思っています。
住人の路上喫煙、歩きタバコは殆どありませんし、区内の駅前や幹線道路沿いにパチンコ屋がありません(但しグーグルマップで文京区　パチンコで検索した限り)。
隣接区の水道橋、駒込、上野には現在もパチンコ屋はありますが、文京区もかつては茗荷谷駅前や後楽園にもありました。しかし全て閉店しました。
定期的に通う住民がいないから営業が成り立たない、これはなかなか他の23区ではないのではないかと思います。

>>327 マンション検討中さん
私もこの辺りは昔から知っていますので分かります。坂上と坂下は違いますね。

共同印刷って「太陽のない街」の舞台ですよね。更に昔小石川の低地にはスラムがあったそうです。
現代周辺に住んでる人は普通の人ですが、「元武家屋敷の近く」というワードから高級路線を期待しない方が良いです。本当に雑然としていますから。

>>340 匿名さん
播磨坂ってネズミ多いですよね。深夜になるとイタチやらハクビシンも見れますよ

>>341 通りがかりさん
新宿区側だけどたぬきを守れとかいう運動がありましたね。

>>341 通りがかりさん

新宿区のHPより

「ハクビシンやアライグマからの被害を防ぐために」

https://www.city.shinjuku.lg.jp/seikatsu/seikankyo02_001007.html

>>341 通りがかりさん
港区ホームページ／ネズミについて
https://www.city.minato.tokyo.jp/kouchou/kuse/kocho/ikenshokai42/0949....

広報みなと2022年6月11日号
ハクビシン・アライグマ対策を実施しています
https://www.city.minato.tokyo.jp/kouhou/kuse/koho/minato2022/202206/20...

最後に...

｢ネズミ｣が激増するニューヨークのヤバい現状 #東洋経済オンライン https://toyokeizai.net/articles/-/284546

文京区は昔からネズミ多いですよ。もう20年以上前ですがマンションの網戸を食い違って部屋に入ってきた時は驚きました。中層階です。

>>346 匿名さん
>もう20年以上前ですが
そう、おそらく20年ではなく30年は経っていると思う。
そのころ印刷屋さんの工場ではネズミ対策で猫をよく飼っていた。
老朽化した木造家屋が多く棲家が多い上に、賄いの出る工場などでは残飯がよく出たからだろう。工員相手の飲食店も多かったように思う。

今や賄いの出るような大きな工場もなくなったし、工員相手の飲食店も次々に潰れていった。角打ちで毎晩酔客で賑わっていた酒屋も潰れて駐車場になり、老朽化した工場や住宅が鉄筋コンクリート造のマンションや、堅牢な大手ハウスメーカーの戸建てに変わっていった。そしてネズミもいつしか見なくなったのがここ20年ぐらいか。よく植栽に糞をするので当時のマンション住民からは嫌われていた猫の姿も今はあまり見なくなった。

近隣住民として、ネズミは見なくなったなあというのが最近の感想だ。

東京なら今でも割とどこでもネズミさんいそうだけどね。古い建物に入った飲食店が多い播磨坂と千川通りはおこぼれもらえて住みやすいんだろうかと思う。植物園は天敵も多いし、必然的に千川通りあたりに集まるのかな。昔に比べたら減ったのかもしれないけど

千川通り沿いは工場がどんどん住宅とかマンションに変化している地域だから、昔を知る人は驚くだろうね。夕暮れ時に電線を伝っていくネズミが見れたような時代を懐かしむ人がいてもおかしくない。でも、世の中って変わっていくんだよ、共同印刷の工場がマンションになる、その現実を認めようよ。

小石川台地の東側斜面、千川通り沿いの地域の変化はそこに住む人にとってはただただ驚きでしかない。かつては共同印刷小石川工場を本丸に、囲むように中小の印刷製本工場と工員の宿舎、その隙間に小さな商店や飲食店、いつから建っているのかも不明な小さな古家がぎっしりとひしめいていたのだが、マンションが次々と建ち、丸の内にお勤めするようなホワイトカラーや医師、弁護士、会計士、税理士、設計士といった士業の人々が好んで住む街になった。ジェントリフィケーションが進み、そうした人々に好まれるサービスを提供する店も増えた。あきらかに地位（じぐらい）も高まっているのを感じる。文京区の中でも特に、街が新しく変化し躍動しつつあるのを感じる。

コロナ後に動きがあったのは播磨坂。古いビルの建て替えや新しいお店の開業があいついでいる。リビオシティができれば、播磨坂の商圏人口はさらに拡大する。かつては知る人ぞ知る高級住宅街であったが、今後知名度は高まっていくだろう。

おそらく広域で探している人の注目を一気に集めるから小石川4丁目の知名度はかなり上がるだろう。近隣にもマンションがいっぱい建っていて、生活利便性の高い土地であると知らない人はまだまだ多いと思う。

環状3号線が完成したら播磨坂の交通量が増加して住みにくいエリアになっちゃうのかな？個人的には播磨坂は交通量が少ない現状維持希望なんだけどね

マンション内にスーパーできるのでしたっけ？

>>353 匿名さん
どうなのかな、都市計画図を見ると白山通りを渡るあたりなんかすごく細い道だよね。

台地の北側なので陽当りはイマイチなんでしょうか。

>>356 匿名さん
どちらかというと台地の東側だね
西側の台地もそんなに高くはないのですごく陽が遮られるような感じはないな。
それに四丁目の台地上は戸建て住宅街になっている。

日当たりの参考になるだろうと思って、共同印刷本社との間の通路側から撮影した写真を共有します。陽当たりは良さそう。

西に陽が沈むのは早いのでしょうが、日中は問題なさそうですね。

>>358 匿名さん　の写真で注目なのは、共同印刷本社建物との離隔が結構あること。
敷地がったりとおもいきや、そんなに狭苦しく感じないだろう。むしろ南からの陽が建物に反射して北向きでもそこそこ明るい感じかもしれない。

敷地内スーパーできそうでしょうか？

>>361 マンション検討中さん

某区議のツイートによれば、「住民以外が使える施設は店舗1つ(ほぼ間違いなくスーパー、駐輪スペースあり)とシェアサイクルポートのみ」らしいです

これですね↓

https://x.com/yodatsubasa/status/1686273161598468096?s=20

とはいえ、スーパーができれば大したもんだと思いますよ。
なんか書き方が悪くてそれっぽっちしかできないのかと感じちゃいますが。
公共施設をもっとドカンと作らせるならおそらく超高層にしないと作ってもらえないでしょうね。高さ制限を厳しくして、そういうのができないようにしてしまった文京区のオウンゴールですよ、と議員先生にレクしたいところです。

オーケー、ライフ、サミット、業ス、クラスが来て。

すでにクイーンズ伊勢丹や成城石井、マルエツ、三徳などが近隣にありますからなるべく被らないところがいいですね、三徳やクイーンズ伊勢丹よりやや高級、あるいはマルエツよりも安いディスカウント路線のどちらかで住み分けてくれるといいですね。他が不得意な生鮮品に強みのあるライフあたりでもいい気がしますが。

情報少ないですねー

まだまだ先のことだからね。来年になったら情報がもっと出てくるんじゃないかな。
とりあえず自走式駐車場ができるかどうかは注目かもしれない。

https://seges.jp/mobile/site/C2302.html

以外な所から情報でてましたね。
5棟かな…？

スーパーは屋上緑化の下？

駅最寄りは白山のようですが、坂道がきついので、やはり春日がメインになりそう。茗荷谷も登りで距離あるので使い分けする感じですかね。

駅最寄りは白山のようですが、丘を超える坂道がきついので、やはり春日がメインになりそう。茗荷谷も登りで距離あるので使い分けする感じですかね。

行きは春日、帰りは白山でしょう。あるいは行きは後楽園、帰りは茗荷谷とか。

白山は往路も復路も登り坂と下り坂があるので足腰への負担を考えると春日を利用された方がいいでしょう。丸の内線を使う場合も行きも帰りも後楽園ならば帰宅途中の買い物が便利です。桜の季節には茗荷谷からの帰路がよいでしょう、播磨坂の夜桜を楽しみながら帰ることができます。

リビオシティ文京小石川（仮）からの交通案内

南北線後楽園駅：フラットアプローチで到達でき実質的にこれが一番の最寄駅ではないかとおもわれる。改札は浅いが、ホームまでが深い。

三田線春日駅：下りは近いが上りは広い白山通りの横断歩道を渡るか、ホーム中程の連絡通路を利用する必要がある。深さは浅い方なので入り口からホームは近い

三田線白山駅：距離では一番近いが、尾根を越える道なので登りも下りも結構きつい、特に復路。途中店がほとんどなく白山通りの信号待ちが長いのもネガティブポイント。学生が大量に降りるので、混んでいるといわれる三田線の中では乗車しやすい駅だと思う。

丸の内線後楽園駅：やや距離があるが、フラットアプローチで茗荷谷よりはましか。

丸の内線茗荷谷駅：往路は登り坂だが、復路は下り坂、緑の濃い桜の並木を通るので、晴れた日や春のお花見シーズンには楽しい通勤路となる。店はあまり多くない。

後楽園駅と春日駅：途中ダイエーや閻魔通り商店街があり帰路に買い物をして帰るのにとても便利、調剤薬局のあるドラッグストアが夜１０時まで、ダイエーは２４時間営業で深夜まで働くワーカホリックにも優しい。

茗荷谷駅：坂がある。店が少ない、夜は割と早く店が閉まる。夜になると人通りがかなり少なくなる。

白山駅：坂がきつい、とにかく寂しい住宅街の道。夜は歩行者がほとんどいない。店もほとんどない。街灯は明るく不審者の話もあまり聞かないが、女性は後楽園や春日を利用した方がよいだろう。

374さん、かなり正確ですね。賛同します。

駅に関しては、普通は近さではなくどこに行きたいか？
で、決めるのでは？
自分は勤務先が東京駅ですから、後楽園まで歩きます。
子供は山手線に乗って新宿方面に通学するので池袋駅乗り換えの、茗荷谷駅を利用。
行きやすいから、近いからの白山駅の選択肢はない。

共同印刷の方は茗荷谷から歩いてますね。
播磨坂等、品がよく治安がよいエリアですね。

>>377 通りがかりさん
共同印刷の社員さんは水道橋から歩いてくる猛者もいるので、運動になると自分を納得させられれば水道橋駅利用も選択肢に入るかも。

>>378 匿名さん

それは本当に、猛者ですね
30分近く歩くことになると思います

たった一駅ですが、私なら春日～水道橋の移動に三田線を使いますね…

>>379 口コミ知りたいさん
電車の乗り降りや待ち時間を考えるとタクシーが便利ですね。
千川通りは朝夕にかなりの数のタクシーが流していて、荒天の日を除くとわりとすぐつかまります。

>>376 マンション検討中さん
新宿方面はどこに行くかにもよりますが、春日から大江戸線が使えますね。大江戸線の北側はさほど混んでいません。

春日地下駐輪場の定期利用があればな～。

>>382 文京区の自転車ユーザーさん

6月に開設らしいですよ。
https://www.city.bunkyo.lg.jp/tetsuzuki/bus/cycle/tomeru/teiki.html

5階位の眺望のイメージ教えてほしいな。

5階だと多少の抜け感はあっても尾根方面は壁に見えるでしょうね。

標高は千川通りが8mくらい、5階だと20mくらいになります。一方、春日通りや植物園の標高は25mくらいです。

>>385 匿名さん
マピオンで見ると小石川植物園は正門前が標高９m、手前ほど低く奥になるにつれて高くなる西向きの斜面にあるため、温室のあるあたりが標高21mです。千川通りの目の前に五階建てから7階建てのビルがいくつか建っているため、小石川植物園の緑はビルの屋上の向こうにこんもりとした緑が見えるはずです。ビルに遮られずに北側に広がる植物園の巨木の樹冠を直接目の前に見るには高層部分でないと難しいでしょう。

多分販売時に各部屋の眺望シミュレーション画像を見せてくれると思います。

>>386 匿名さん
私は以下で調べました。これだと温室あたりは24.6mと出ましたね。
https://maps.gsi.go.jp/

>>387 匿名さん
リンク先の地理院地図でみると正門の門前は９.６mでそれほど差はないですね。最高点は第十中学校の近くのあたりが２５mほどでしたが、４mも誤差が出るのは謎ですね。

温室の並びには樹高が２０mから３０mある巨木の並木があり、5階からでも上の方は十分見えると思いますね。10階あたりならビルに遮られることなく、日中には植物園の緑の木々が南からの陽を反射してキラキラと輝いて美しいことでしょう。

マンション専用バスありますか？

>>389 マンション検討中さん
マンション専用バスは多分計画されないと思います。

目の前の千川通りには20分おきにBーぐる目白台・小日向ルートが、50分おきに都営バス上60系統が走っています。

500mほど歩きますが春日通りに出れば10分おきに都営バス都02系統が走っています。

>>242 匿名さん

坪単価で言うと800～1200万円くらいですかね。いずれにせよ、子供の学校の関係で買う予定ではいますが、、あまり安くても、治安悪くなって良くないと思いますし。

>>391 検討板ユーザーさん
どうだろうねえ、今販売中のシティテラス文京小石川（坪単価500万台）とかピアース文京小石川（坪単価600万台）の事例を考えると、より駅から遠い定借であることと大規模分譲プレミアムがつくことなどを勘案すると坪600台後半から700台前半といったところでは。800は超えない気がする。

>>391 検討板ユーザーさん
800未満だと治安が悪くなるというご認識なのですね
世の中の大半の方はそういう家にお住まいだと思いますが

>>391 検討板ユーザーさん

坪800～とかになってしまうと、逆に民度の懸念が出てくるようですよ。
理由としては、日本人がなかなか買えなくて、外国（特に中国）の方が増えてしまうからで、現在の港区のタワマンとかで問題になっています。
この800～1200というのは、周辺住戸との乖離も大きく、本物件は定借でもあるのであり得ないですし、上記の理由で民度の観点からも望ましくないと思います。
万が一、坪800～1200となるようであれば、自分は撤退します。

皆さん妄想するのは結構ですが、現実も見つめましょうね。
https://www.nomu.com/mansion/library/ranking/tsubo/bunkyo/

このあたりがベンチマークでしょうね。https://www.nomu.com/mansion/library/id/P0040441/

>>390 匿名さん
専用シャトルバス運行ですよ

>>397 匿名さん
決まったのですか？

>>397 匿名さん
まだHPも公開されていないのに気の早い話だな。
シャトルバス走らせるのはいいけれどバス停どうするんだろうね。後楽園には駅前ロータリーがないし、区役所の車寄せは使えないと思うけど。さらに運営コスト的にどうなのかなという気がする。

葛西のリビオシティで実証実験をやっていたと思ったが（FRECRU)
https://sumai.nskre.co.jp/lifedesignlab/casestudy/adastria/

https://japan.cnet.com/article/35149744/

1日300人利用するかどうかが鍵だね。

>>400 匿名さん
オンデマンドなんですね

>>399 匿名さん
xで2/22発表の物件ホームページ見ました

スーパーはどこだろう

>>402 匿名さん
なんかミスなのかわざとなのかは知らないがフライングで公開したみたいだね
パークホームズ文京小石川ヒルテラスの時みたいだな

ホームページをフライングでXでポストしてしまうってどういうことなんでしょうね？

最近のインフルエンサーマーケティングでありがちですが、
もともとホームページオープン時に宣伝することを依頼されていたものの、そのオープン日時を間違って伝えられていた、という感じでしょうか。

もし宣伝なら　♯PR　ぐらい入れてほしいものです。

この投稿時点で「リビオシティ文京小石川」のサイトのURLは公開されてしまっていて中身空っぽです。これは運営のミスじゃないかなぁ。

いずれにしても近日公開なのでは。

>>407 名無しさん
ただポンと後悔するよりも注目を集めたのは間違いない

都営バスがあるから専用バスはないかと思ったのですが、葛西では都営バス＋専用バスなのですね

>>399 匿名さん
駅で待たないダイヤにするんだと思います。

単純に思うのですが、ここ駅遠くないですか。
駅に行くまでバスを使うとか15分以上歩くとか。
習い事行くにもスーパー行くにも、遊びに行くにも。
駅に着いてしまえばいいんですが…。
検討される方は全く気にならないということですかね。

>>410 マンション検討中さん
駅前立地より安くなればOKです

>>410 マンション検討中さん

普段の生活だけなら、駅まで行く必要はなさそうです。例えばミニスーパーならすぐ近くにまいばすけっとがあり、ちゃんとしたスーパーも徒歩10分内に三徳があります。

駅に用があるのは、通勤や行楽の場合でしょうか。この物件に限らず、文京区内は駅中心じゃないんですよ。

文京区は都会の田舎……。資金のある方は車。
駅へは自転車で。

この物件の駐車場は何台分確保されるんでしょうね。

リンク先の記事に配棟計画の図が見れるけれど、中庭部分の地下が駐車場になるかもしれないね。

https://seges.jp/site/C2302.html

>>414 口コミ知りたいさん
機械式で108台、平置きは4台ありますが、このうち来客用になるものもあるのかもしれません。

>>410 マンション検討中さん
セブンイレブンの辺りから駅までの距離をグーグルマップで計測すると

白山＝800m＝徒歩10分
茗荷谷＝1.0km＝徒歩13分
後楽園（8番）＝1.0km＝徒歩13分

となるので「15分以上」歩くは言い過ぎかも。

駐車場は恐らく機械式108台が住民用、平置き4台が身障者兼来客用になりそうな気がします。

普通のマンションで機械式が来客用というのは聞いたことがないような。

>>418 匿名さん
エルアージュ小石川にはクイーンズ伊勢丹の買い物客が地下の機械式駐車場に停めているので、そういう用途のことを言っているのでは。

ここに出来るのは小さな店舗が1つだけ、だった気がしたので。

>>418 匿名さん
416ですが、マンションへの来客用を意図して発言しておりました。おっしゃる通り身障者兼という意味合いです。
駐車場は全てシャッターゲート内のようなので、店舗利用者用は駐輪場96台のみの可能性が高そうです。

410です。ありがとうございます。
411さんのおっしゃる通り、確かに安いは正義ですね！
また412さんの文京区内は駅中心でない、という別の見方があるのもなるほどと思いました。
当方、フルタイム共働き＆双方帰りも遅いので、駅が近くないと生活が成り立ちません。本物件は撤退です…。

>>417 匿名さん
ありがとうございます。
15分以上は言い過ぎですね。おおよそそれくらいはみておかないと、の感覚で書いてしまいました。

とはいえ、決して近くはないので生活にマッチするかは検討ポイントですね！

>>421 通りがかりさん
> 駐車場は全てシャッターゲート内のようなので、店舗利用者用は駐輪場96台のみの可能性が高そうです。

なんと96台。ということはそこそこの規模の店舗ができるということなのですね。

>>422 検討板ユーザーさん
> 当方、フルタイム共働き＆双方帰りも遅いので、駅が近くないと生活が成り立ちません。本物件は撤退です…。

最近は解消されましたが、区内だと駅は近くてもスーパーが遠いなんて例もありました。よい物件が見つかるといいですね！

図面見たらスーパー小さそうで残念。マイバスケットやビオセボンぐらいかも？

>>426 匿名さん
ワンフロアではないと思うんですけどね。三徳やダイエーも決して遠くはないので半端な規模だと品揃えの豊富なそっちの方に食われちゃいますね。

スーパーはこの辺としてはそこそこの規模ですね。図面からして1000㎡くらいありそう。まいばすは150㎡くらいが多いです。

https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/residence/index02.html
下の方に載っています

ご参考までに、マルエツ春日駅前店の売り場面積は911㎡とのことです。

https://www.maruetsu.co.jp/corporate/newsrelease/pdf/newsrelease210916...

1700㎡！　文京区最大のスーパーじゃないですか。こりゃすごい。

失礼！　リンク先に書いてありましたね

1階に『都市型スーパーマーケット』を誘致予定。
店舗面積1,700㎡超※1の『都市型スーパーマーケット』を誘致予定。建物の1階だからコンビニ感覚で気軽に利用可能。豊かな品揃えの中から暮らしに必要なものがご購入いただけます。

連投失礼！　※1は下記とのこと

※1 店舗面積はバックヤードを含みます。

バックヤード3割と考えても1190㎡もあるので十分ですね！

コンシェルジュ常駐２４時間有人管理、フィットネスルームもついていて、管理や住民サービス、共用部分は文京区の物件としてはかなり高水準ですね。坪８００も視野にはいってますね、これは。近隣のザレジデンスからの住み替え組も相当出るでしょう。

>>431 匿名さん
> 『都市型スーパーマーケット』
ライフかな？

https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/service/

> マンション周辺と最寄り駅を結ぶ専用シャトルバスを運行予定

「周辺」って、バスはマンションに横づけしないのかな。もったいない。

>>434 匿名さん

35m2で8500万円ほどになるでしょうか。そこに前払い地代が加算されて、1000弱

三田ガーデンヒルズと同等の価格帯でしょうか。

この物件から徒歩1分のシティテラスが坪650万円ほどで残ってるので、ちょっと悩ましいですね。即転益は狙えそうもないかも知れません。賃貸相場もこの辺りでは40万前後がパイとして大きいとなると、投資よりは実需層向きかも知れないですね。

定借だし平均650いけばいい方。
戸数と駅距離から捌ける数想定すれば。
3LDK人気のエリアだけど周辺中古の伸びがいまいちなんだよね

>>434 匿名さん
>>437 マンション掲示板さん

定借物件だということを忘れてません？そこ重要ですよ。
気にせず買ってくれるのなら良いお客さんではありますが。

周辺中古と比べてかなりスペックに差があるように思いますね。文京区は築古小規模が多く共用部分が貧弱だったり修繕積立金がショートしかかっている物件も多いです。店晒しになっている物件はそんなのばっかりですよね。

>>438 周辺住民さん
> 3LDK人気のエリアだけど周辺中古の伸びがいまいちなんだよね

金額の伸びという意味でしょうか。駅から遠いと限界があるのでしょうかね。

>>441 匿名さん
駅距離ですね。周りの安い中古に流れる人もいるのでそこまでは強気にこないと思います。
700平均とかだったらすみません。

> この物件から徒歩1分のシティテラスが坪650万円ほどで残ってるので、

がベンチマークになりそうですね。プラス要因は規模、共用施設、敷地内スーパー。マイナス要因は定借。さてどれくらいの単価に落ち着くやら。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43601/res/13001 匿名さん
> 後楽園駅は富坂下交差点を通り過ぎてシビックセンター横の後楽園駅５番出口付近で落としていくのが良いかもしれない。三田線、大江戸線、南北線、丸の内線が全部地下で直結なので最大公約数的にはそっちがベストかと。そこから丸の内線高架横のシビックホール裏の狭い道に左折して白山通りで左折、そこから春日通りの交差点で左折して茗荷谷駅に行けばとりあえず信号なしで駅に送迎することができる。復路は湯立坂を降って千川通りをリビオシティまで行けばいい。ただ渋滞するほどではないが朝のラッシュ時の千川通りや春日交差点の歩行者の横断はかなり通行量があるので時間がかかると思う。

> 後楽園駅５番出口付近
区役所のサブエントランス前ですね。歩道側にセットバックしたB-ぐるの停留所がありますが、そこを使用するのは公平性の面から難しそう。この前後だと交差点が近いのでNGだと思います。

> 丸の内線高架横のシビックホール裏の狭い道
信号機のない歩道を2回横切るので、定時運行を確保するのに苦労しそうです。また、千川通りを南進して富坂下交差点を右折するのに比べると、走行距離が長くなるのに加えて信号待ちが大幅に増えると思われます。

そもそも後楽園駅（春日駅）は民間のバスを停める場所に乏しい気がしますね。本マンションの専用シャトルバスがどのように運行されるのか興味津々です。

・8番出口付近：都バスの停留所があり縦列ならOKかも
・三菱UFJ前（千川通り）・6番出口付近：富坂下交差点に近く恐らくNG
・三菱UFJ前（春日通り・7番出口付近）：都バスの停留所があり縦列ならOKかも

ひょっとしたら、シャトルバスは後楽園駅に行かず、茗荷谷駅行きだけだったりして。

管理人さん

物件名と公式URLが決まりましたので、スレタイなど変更をお願いします。

物件名（スレタイ）：リビオシティ文京小石川
公式URL：https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/

ここ、南向きの目の前にお墓があるけどあまり気にしない人が多いんですかね。

>>446 eマンションさん
気にする人は最初から候補外とするでしょう。目の前がお墓ってことは、日当たりや眺望が保証されるので、ポジティブにとらえる人も多いと思います。

公式サイト重くて見づらいような。。

>>446 eマンションさん
南側はユーカリハイツビューのような...南と西は坪600前後、低層階は500台かな。
低層階は墓場ビュー以上に線香の匂いも問題だが、それ故に安いと思う。

多分一番高いのは千川通り沿い、700台はいくだろう。最上階含む高層階は800もありそう。北向き角部屋は結構高いと思う。

>>448 匿名さん
アクセス殺到の予感

>>449 匿名さん
西側高層階は700いくかも

>>444 匿名さん
文京ガーデンサウスとノースの間の路地が無難なドロップポイントかもしれませんね。後楽園駅は郊外都市の駅のようなバスロータリーがないのと交通量が多いので下ろしづらいのですが、後楽園駅前交差点を曲がってすぐのところは下ろしやすいですね。

>>197 評判気になるさん

そうでした、定借でした。所有権ならまだしも、定借で600万円超えは大手デベの広尾をはるかに超えています。

70年定期借地権だから
所有権よりもかなり安い
そんなイメージなんですけど
地代とかが高いのかな

同じ駅遠で定借のブリリアシティ西早稲田のリセールバリューが参考になるかも。

同じく定借の神宮前のパークコートの中古はドッキリ価格ですね。

東西南北に対してほぼ45度触れているんですね

https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/plan/

A棟：北東向き（千川通り、北側は植物園）
B棟：東南向き（中庭）と西北向き（共同印刷）
C棟：東南向き（中庭）
D棟：東南向き（ユーカリハイツ＝11階建て）
E棟：南西向き（お墓）

>>455 通りがかりさん
> ブリリアシティ西早稲田のリセール

坪400万ちょいといった感じで売り出されているようですね
https://suumo.jp/library/tf_13/sc_13116/to_1002583517/

>>454 匿名さん
かなり安いとはいっても同等の所有権とくらべてせいぜい一割ぐらい安くなる程度という話だよ

坪600だとしたら坪550ぐらいに下がるみたいな感じか

文京区最大級を謳うだけあって500戸を超える大規模分譲の直近の事例は総戸数571戸のパークコート文京小石川ザタワー以来だと思う。規模の大きさを反映して共用施設がかなり充実しているのも希少さを演出していて、この辺はやはり価格に反映されてくるんだろうなという気がする。

ただシャトルバスはやり過ぎだと思うんだよなあ。駅までは中途半端に遠いのでわざわざバスに乗るまでもなく歩いたり自転車を利用する人の方が多くなりそうで利用率が低いんじゃないかと危惧する。機械式駐車場が露天なのもどうかと思う。広さを活かして地下に自走式駐車場をつくれば良かったと思うんだが、建設コストが高くなるので嫌ったのだろうか。

地代に関する資料が見つかりました。

https://www.kyodoprinting.co.jp/social-environment/pdf/corporate_repor...
> 2022年5月に本社社屋建て替えにより発生した活用可能な土地の有効利用として172.4億円の一般定期借地権設定契約を締結し、

172.4億円を総戸数522戸で割ると、1戸当たり3302万円。平均60㎡とすれば坪182万円

竣工から借地権終了まで約70年
→1戸1年当たり47万円、1戸1カ月当たり3.9万円

単純に考えると、周囲の物件より3300万円（坪180万円）安く、地代は月4万円ってことか

>>461 匿名さん

谷底の低地なので、地下は水害が心配かもしれませんね。

ハザードマップ
https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0280/9590/202333015328.pdf

>>453 検討板ユーザーさん
広尾にそんなのあります？
昔々のマンション？

>>464 マンション検討中さん

広尾ガーデンフォレストだと思う

>>463 匿名さん
文京ガーデンやエルアージュ小石川にも地下駐車場はあるのでハザードの問題ではないと思う。

近所に住んでます
自転車は坂道きついから、スーパー併設は魅力
定借、駅遠、谷底低地の価格なら買いたいです

近所に住んでます
自転車は坂道きついから、スーパー併設は魅力
定借、駅遠、谷底低地の価格なら買いたいです

>>465 匿名さん

ザパークハウス南麻布です。坪単価550万円ほどで50年定借でした。前払い地代が半額ほどだったため、地代は平均して月2万円程度でした。後半は販売に苦戦していたようですが、なんとか完売にこぎつけた物件です。

ちなみにこちらは駅2分での苦戦でした。

>>462 匿名さん

地代が安いため、販売価格を見た目で下げてインパクトのある価格にできそうですね。

ただ、駅10分越え、大通り沿い、死者に囲まれた嫌悪施設、長谷工施工の規格間取りのみで天井高や窓策子は開放的に望み薄、定借の販売のしにくさを加味すると、坪単価500だの1000だのでは大ゴケするかも知れません。

シティテラス文京小石川のC棟は悪条件にもかかわらず坪400万台は瞬殺だったので坪500以上は最低ラインと見ておいた方がいいんじゃないかな。担当者はちゃんと近隣の取引事例から価格決定するので、ここで脅しても安くはならないよ。

シティテラス文京小石川も借地権？

それを言うならここは文京区最大級の大規模分譲で24時間有人管理だからねえ。定借の期間も50年ではなく70年、実需の一次取得層が自宅を売るのは築20年ぐらいが多いと思うけど、それでも50年住める。

定借はもちろん価格が安くなる要因だけど、新築所有権なら600以上になりそうなのだから500以上は妥当に思える。

まあ終の棲家のしたいなら止めないけど
定借は極力やめたほうがいいよ。

20年後にどれだけインフレが進んでいるかを想像できる人とそうでない人とで評価は大きく分かれるだろうね。今マンションを買う人は前者でしょう、後者なら賃貸住まいを選ぶはず。

インフレを重視するなら所有権。

>>477 匿名さん
> インフレを重視するなら所有権。
港区で坪一千万が出せる人はそれでいいのでは？ただ私の見たところ、かなり価格の先取りが進みすぎていると思います。

多分ここが所有権であれば坪600かそれ以上からだと思うので、それなりにお安く出ることは否定していませんよ。それ故に買える人も多いでしょう。

せっかく中の人がスレを立ててくれたので、場所を移しましょう。

リビオシティ文京小石川ってどうですか
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/694988/

>>470 通りがかりさん
大量に売らなければならないので、値付けは慎重にしてくるでしょうね。すみふのように時間かけて売る社風ならよいのでしょうが、そうでもなさそうだし。

売主は日鉄興和のほか東京建物、中央日本土地建物、住友商事の名前があり、販売代理として伊藤忠ハウジングも名を連ねています。日鉄興和自身が、自社だけで522戸を捌くのは困難とみてるようですね。

https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/outline/

>>466 匿名さん
文京ガーデンもエルアージュも法定の再開発事業だったので、補助金がたんまり入ります。代わりに一定の地域貢献が求められ、その一つが来客も使える駐車場です。もちろん、地下には排水設備も整備されているはずです。

ここは純粋な民間の開発案件ですね。

70年後には文京区の築70年のマンション（所有権）は坪三千万かもしれませんよ。
インフレとはそういうものでしょう。

>>481 匿名さん
新築はあるかもしれないけど中古は逆にお金払って処分になる可能性がありますね。
解体もタダではないので。

>>482 評判気になるさん

定期借地期間の終了時に(それこそインフレの影響で)解体費用が不足した場合、何百人といる定期借地権者の準共有者の間でまともな解決策が合意できる気がしないのですが、どうなんでしょう？
実需として70年住みたいだけだから関係ないと割り切ることもできるかもしれませんが、地権者の共同印刷としては土地をどういう形で明け渡させるつもりなんでしょうね。
日鉄興和不動産が保証してるのかな？ありえないか…

スーパーは売主に住友商事が加わってるので100%子会社のサミットの可能性あるかも。千川通りの大塚よりにできたばっかりだけどエリアは一応違うので。

>>483 名無しさん
> 日鉄興和不動産が保証してるのかな？ありえないか…

事実上そうですよ。物件概要に「敷地：専有面積割合にて転借地権の準共有」とあります。共同印刷が日鉄興和に貸して、さらに日鉄興和が住民に貸すんです（転貸）。「共同印刷から見れば」貸した相手は日鉄興和なので更地で返す義務が同社にあります。

>>483 名無しさん
将来起こりうるリスクやコストから価格を推定するというのは良い着眼点だと思います。私もそこまでは考えてはいませんでした。

ただ70年も経過すると所有権でも建て替えになると思うのですが、解体よりもはるかにコストの高い建て替えは極めてハードルが高い。この機会に一儲けを企むセミプロや自分が死んでからにしてくれという老人など、建て替えの障害になる住人が多ければ頓挫し廃墟一直線です。さらにここはタワマンではないし、高くなったところで解体費用は安いと思います。さすがに50年も経つと売れば二束三文になる可能性がありますが、税金も安くなりそうですし、それでいながら、分譲と遜色ない家賃収入が得られるのではないかと想像しますがいかがでしょう。

ところでせっかく中の人がスレを立ててくれたので、場所を移しましょう。

リビオシティ文京小石川ってどうですか
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/694988/

所有権なら70年後も　土地代＞解体費用　

>>486 匿名さん

普通はこのスレをタイトル変更して使うんじゃないかな。

> 普通はこのスレをタイトル変更して使うんじゃないかな。

このケースの方が多いですね。情報の蓄積もありますし。

>>486 匿名さん

移さないでいいですよ。
そっちを消して。

https://www.asahi.com/sp/articles/ASS2R55M7S2PULFA02X.html

定借マンションは修繕費をものすごく安くして見せる手法が取られますが、ここにきて指針が出されました。上限1.8倍までとの事です。

>>491 マンコミュファンさん
これは悪手では。
余計に修繕積立金が足りなくなるマンションが出てきそうです。

>>485 匿名さん
なるほど……かなり複雑ですね。

>>490 マンション検討中さん
どちらか削除してもう片方に誘導してください、と管理人さんに依頼しました。

>>493 評判気になるさん

あまり詳しくないので書くのは気が引けるのですが、定借マンションの多くがここのように転貸（又貸し）だと推測します。

製造業などで広い土地を持っているけど売らずに貸して運用したい場合、誰に貸すかが問題になりそう。広い土地をそのまま借りて使ってくれるケースはほぼないと思われるからです。

そこで分譲マンションです。土地所有者が不動産デベに土地をまるごと貸して、デベがさらにマンション購入者と契約を結ぶかたちにすれば、土地所有者に面倒が発生しません。

土地所有者からみれば契約相手はデベ1社になります。デベの契約先は多数になりますが、デベはエンドユーザー相手に慣れているはずですよね。

>>495 匿名さん

敷地利用権が「転借地権を準共有」というのがあまり見慣れなくて気持ち悪いですよね。
建物の区分所有権を処分する際には同時に敷地利用権もセットで処分しないといけない理解ですが、転借地権の準共有持分ってそんなに簡単に処分できるものなんでしょうか。転貸人の承諾が必要とかって話になると非常に面倒ですので、契約を要チェックですよね。
あと、転借地権を「準共有」にする意味はあるんでしょうか？区分所有者ごとに個別に土地を転貸するのでダメだったんだろうか。

>>496 eマンションさん

分譲マンションは土地が所有権なら共有、所有権以外なら準共有となるようですね。

>>497 匿名さん
用語の違いはもちろん知っていますが、建物の区分所有のために土地を転貸するだけであれば、一つの転借権を区分所有者全員で準共有しなくても、個々の区分所有者ごとに別々の転貸借契約を紐づける形にすればいいんじゃないの？と思うんですよね。
もっとシンプルな権利関係にしてほしいです。

マンションは「敷地のうちここは私の持ち分」という考え方が成立しないので、共有（所有権）か準共有（所有権以外）しかありえない気がしますが、どうなんでしょう。

> 転借地権の準共有持分ってそんなに簡単に処分できるものなんでしょうか。

土地の準共有の持ち分は建物の区分所有権に付随していて、土地の準共有分だけ、あるいは建物の区分所有権だけを売買することはできないはずです（区分所有法あたりに定めがありそう）。

共同印刷（底地権）か日鉄興和（転貸借地権）がそれぞれの権利を第三者に売ることは可能です。

>>483 名無しさん
> 定期借地期間の終了時に(それこそインフレの影響で)解体費用が不足した場合、何百人といる定期借地権者の準共有者の間でまともな解決策が合意できる気がしないのですが、どうなんでしょう？

勝手な想像ですが、日鉄興和が転貸借地権者としてマンション管理に関われるようになっている気がします。解体費用が足りなさそうなことがわかった段階で、日鉄興和が月々の解体準備金の値上げを提案するのではないでしょうか。もしそれが否決されたらその段階で土地の明け渡し、つまりマンションからの退去を求められるように契約がなされる気がします。

>>499 匿名さん
建物の区分所有権(単独)を処分する際に土地の転借地権の準共有持分をセットで処分しなければならないなら、土地の転借地権の準共有持分の処分に伴って転貸人(日鉄)や他の転借地人(区分所有者)との関係で何らかの制約が課されるかどうかは重要だと思うのです。
流石に事前承諾は不要だと思いますけど、契約上、全く無制限というわけでもないんじゃないかと思われるわけです。仮に一つの転借地権わ区分所有者全員で準共有するなら、何百人で一つの契約関係に入るということですから、信頼関係も希薄ですし不気味なんですよね。

＞マンションは「敷地のうちここは私の持ち分」という考え方が成立しない
共用部分は確かに全区分所有者の共有ですが、区分建物はそれぞれの区分所有者の単独所有かと思います。準共有しかあり得ない訳ではないようにも思われますが、どうなんでしょう？正直よくわかりません。

共有または準共有の場合にその権利を専有部分の権利と分離できないのは、区分所有法22条に定めがありました。

https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=337AC0000000069
> （分離処分の禁止）
> 第二十二条　敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。ただし、規約に別段の定めがあるときは、この限りでない。

> 転貸人(日鉄)や他の転借地人(区分所有者)との関係で何らかの制約が課されるかどうかは重要だと思うのです。

制約は定期借地でない普通の借地マンションでも発生していると思いますが、それら普通の借地マンションで問題が起きていないと思いますので、ここも無問題と思います。少なくとも借地マンションの売買を地主が反対したといった話は聞いたことがありません。

> マンションは「敷地のうちここは私の持ち分」

は敷地についての話として書いています。敷地は所有権の共有か借地権の準共有、専有部は区分所有権になりますね。