（仮称）文京区小石川4丁目計画（共同印刷跡地）

仮にこの物件にスーパーができないとして、普段の買い物の選択肢として24時間営業のダイエーもいいですが、割と近い三徳も重宝しそうな気がします。

この辺りの蚊はでますか？

オーケーストアは駅から離れた場所にも出店しますよね（願望）。

>>262 マンション検討中さん
蚊はそれほど多いとは思えないけれど、小石川植物園や戸建ての庭などの緑が多いせいか、虫は割と多い気がする。蝶とかトンボもよく飛んでいるし、この時期だとホウジャクが庭の草花の蜜を吸っている姿もよくみかける。名前のよくわからないような甲虫もいるし、もちろんセミは方々で鳴いている。涼しい日には最近鈴虫やコオロギの鳴く声も聞かれる。

>>263 匿名さん
オーケーストアの商品の品質に満足するような人がたくさん住んでいることが重要だけれど、三徳とかクイーンズ伊勢丹、成城石井に喜んで買い物に行っている人もたくさんいるこの地域で、果たしてオーケーストアの需要はあるだろうか。

と、思ってオーケーの支店の立地を観察してみると、最近成城とかお台場にも出しているんだなあ...確かにドンキも東京ドームシティの向かいにできたし、案外アリかもしれない。

マンション専用バスってできるてしたけ？

業務スーパーだったりして…

>>268 匿名さん
千川通りをもう少し北の方にいくとハナマサがあるよ。
この辺地味に便利

オーケーはなにしろ銀座の元プランタン現マロニエゲートに出店しますからね。

あのビルは読売新聞がオーナー。全館ユニクロやダイソーを始めそれ系に入れ替えましたが、時代の要請を読み切っていますね。ここにオーケーができれば、それは令和の新しいトレンドということになると思います。

そろそろホームページアップしますか？

来年の今頃じゃないですかね

>>270 匿名さん
まあ確かになんだかんだ言って外周区とくらべると文京区は一応都心なので生活費が高いからな。オーケーができると助かる人も多いだろう。銀座周辺の居住人口よりも小石川4丁目近辺の居住人口の方がはるかに多いので、できる蓋然性は高そう。

野菜とかだと小石川のスターフルーツは結構安い気がしますね。品質はちょっとアレですけど。

良いものを買いたいなら春日通り沿いの三徳がありますね。徒歩5分ちょっとでしょうか。クイーンズ伊勢丹も徒歩10分くらいで行けますね。

千川通りが無電柱化するのはいつ頃でしょうね。
今のところ無電柱化推進計画の対象にもなってないようですが…(-｡-;

文京区に無電柱化を求めるのは難しそうですね。
小学校を国民の税金１００％で建て替えようとしている経済感覚ゼロの文京区ですから。

既出だったらすみませんが、現地の建築看板を見たところ、
・着工予定　2024年4月1日
・完了予定　2026年10月30日
に変更されていました。
スケジュールの遅れ自体はよくあることだと思いますが、定期借地権の終期があると思うと、半年の遅れでももったいなく感じますね

>>278 マンコミュファンさん
情報ありがとうございます。解体長引いているようですね。ホームページもあと1年は待ちそうですね。気長に待ちます。

学区は柳町小か。。。学級崩壊や不登校になるリスクを考えて入学させた方が良いかもね。そもそも文京区の小学校はどこもキャパオーバーや中国人の増加で学級崩壊しているという話を良く聞くんだが、なぜ教育熱といかって文京区が人気があるのか理解不能。

そんなの代によっても違うし、大体どこいったって付きまとう問題よ

確かに買うのは中国人も多いとは思うんだけど、多分投資の人は住まないで貸すか空き家のまま放っておくんじゃないかな。おそらく増えるのは日本人の人口の方だと思うから心配ないんじゃないかな。

中国の方で本当に文京区を学区で考えてる場合は1S3Kという言葉も知ってるくらいです。
柳町小に関しては、先の方も仰るように年度によることでしょうしね。学区狙いの方からは外れてくるかなと。

>>283 検討板ユーザーさん
3S1Kでは…

文京区は全体にレベルが高いから好まれるんだよ。ブランド小学校とはいっても不動産評価に影響が出るレベルの人気がある1～２校を除けばあとは他と大差ないと言う人もいるよ。うちは祖父の代から小学校幼稚園からストレート私立だったけど、そういうご家庭も多いと思うよ。金ボタンの暁星君が今年はことのほか多く目についた。

学区の柳町小の校舎建て替え工事、また埋蔵物が見つかったらしく、半年近く工事休止で発掘調査に…新校舎竣工が延び延びになってるので残念。

>>286 マンション掲示板さん
あそこはもともと江戸時代からの屋敷があったところで、明治になってから跡見女学校になったので掘れば色々出てくるよ。

小学校に隣接していた児童公園を潰す時に発掘調査が入って、明治時代の跡見女学校の寮や校長官舎の跡や江戸期の屋敷跡の地層からは陶磁器のほかに、非常に保存状態がいい金属製のおもちゃや木製品などが多数出土した。多分今回も大量の遺物が発掘されることだろう。

地下埋蔵物といえば、すこし建設予定が伸びたらしい。かなり歴史ある工場なので、煉瓦造りの構造物が埋まっていたり、おそらく巨大で重量級の印刷装置を正確に設置するために通常の建物よりもはるかに堅牢な基礎などに阻まれているんじゃないかと思う。

この辺の元印刷工場は重量のある印刷機や製本機などを正確に水平に設置するために、小さなビルでも取り壊しに苦労するような分厚い基礎があり、撤去にかなりお金がかかるといわれているので、要注意だ。

＞なぜ教育熱といかって文京区が人気があるのか理解不能。


行政レベルでのイメージ戦略が上手く嵌まっただけでしょうね。
実際、大学進学率は港区に抜かれてしまったようですし。

最上階良き
https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000309.000001379.html

>>290 匿名さん
わー！ありがとうございます！

名称が『リビオシティ文京小石川』に決まったのですね。外観もカッコ良いです。
https://www.nskre.co.jp/company/news/2023/09/docs/20230926.pdf

■『リビオシティ文京小石川』物件概要
物件名称 ：リビオシティ文京小石川
所在地 ：東京都文京区小石川四丁目 70 番 17（地番）
総戸数 ：522 戸（一部店舗）
敷地面積 ：12,487.08 ㎡
延床面積 ：43,153.29 ㎡
構造・規模 ：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造・地上 10 階建、一部塔屋あり
着工予定 ：2024 年 4 月 1 日（予定）
竣工予定 ：2026 年 10 月 30 日（予定）
設計者 ：株式会社長谷工コーポレーション
施工者 ：未定

>>292 匿名さん
間口が広くてカッコイイ！

>>293 マンション掲示板さん

一戸あたりの間口はどうなんでしょうね？

>>292 匿名さん
この面が千川通り沿いだとメインは北（北東）向きになりますかね。敷地が広いのでいろんな部屋がありそうですが。

バルコニー幅2mくらいありそうですね

>>292 匿名さん
これかなりの存在感がありますね。このレイアウトにしてきたということは、ロの字形ないしコの字形の配棟計画で、中に居住者しか入れないプライベートな内庭ができそうな予感がします。

この辺は児童遊園が小さくて走り回れないので、子供達が喜びそうですね。近所の小石川ザ・レジデンスにもごく小規模ですが中庭があります。

>>297 匿名さん

ですね！
同じ長谷工、定借ということでリビオの南砂町見てきたのですが、フォレスト（中庭）押しで屋上テラスもありました。これのスケールアップ版になるのでは…と予想してます。

>>298 匿名さん
中庭のある配棟計画はプライバシーと日照通風を両立できるので、実現すればすばらしいですね。なかなか贅沢な空間になりそうです。なんか高そうだなあ。

リビオシティ文京小石川

https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000309.000001379.html

スーパーは入るのかな。

3LDK81㎡で16000万～最上階は17500万位でしょうか？

定借で？

40㎡台や条件低め～から90㎡台超のちょっぴりプレミア部屋もあるかな？で坪490万～600万と予想。
ボリュームゾーンは60㎡台×9100万～、70㎡台×11000万～と予想！

>>304 口コミ知りたいさん
70平米の3LDKが一億一千万だったら蒸発しちゃうと思いますね。大抽選会になることはまちがいない。たぶん道路の影響を大きく受ける千川通りに面した2階の部屋とか、共同印刷本社社屋とお見合いの北側の低層部などではそれぐらいになるかもしれませんが、買える人が多い価格帯だけにそれでも人気でしょうね。

プレスリリースの完成予想図を見る限り、割と南北は敷地境界ガッタリに作られている印象なので北側は結構お得な価格で出るんじゃないかという気がします。緑の中庭や、屋上庭園などが利用できるだけでも日当たりは関係ないと考える人も多いかもしれないので、ちょっと高めでも大人気になることは予想されます。

ここはハルフラみたいに押し並べて坪単価が安い事にはならないだろうから、瞬間蒸発大抽選の部屋と案外残る部屋とでてくるような気がするなー。
高い金額出す（出せる）層ほど定借気にするだろうし。

>>307 マンション掲示板さん
>瞬間蒸発大抽選の部屋と案外残る部屋
まあいずこでも眼にする事ではありますけどね
むしろ少し時間をかけてでも高めに売る事を優先するでしょうし。

ただ一説によると日鉄興和のリビオって良心価格という話なので、どこかみたいに一年以上かけて高値追求ということはないと思います。

>>298 匿名さん
現地を見ると裏のお寺は結構緑が多く、大きな木がたくさん生えて林になっているんですよね。おそらくそれに接続する緑地になると思われますので、砂町よりもさらに広々とした緑に見えるようになると思います。

そういえば、現場の塀に裏のお寺が経営する幼稚園の運動会のビラがはってありましたね。隣地地権者との関係も良好なようです。

全文京人類が「なんで日鐵興和やねん」と突っ込んでるのが聞こえる。

可哀想に。

とはいえおそらく来年あたりと思われる販売時期には山手線内最大を謳えますからね。
むしろオプレジとかでなくてよかったと思ってます（笑

仮にここがスミフだったら、と想像してください。坪700ぐらい吹っかけてきそうな気がします。

今年4月に入居が始まったここと同アドレスのすみふさん物件は70㎡台坪570（2022年販売期）。

定借じゃなかったらスケールメリット押し出してお得意の小出し&数年かけるやり方で坪600半ばまでは確実に上げたことでしょう。

しかし定借だと販売に年数かけるのはデメリットな上に500戸ともなると現実路線かほんのりお得感のある価格帯にしていくのは避けられないでしょうね。
そう意味で良心価格販売路線（に見える）リビオで淡々と2年で売り切る、そんなやり方なんだという予想です。

たしかにオプレジじゃなくてよかったよ笑。

>>313 eマンションさん
>良心価格販売路線（に見える）
というのはおだやかではありませんね。品質に疑問ありと言いたいのですか？

>>314 匿名さん

いいえ。ここでは顧客が受ける心象の話です。
住友不動産、日鉄興和のいずれもこの一年以内に近隣区新築マンションのモデルルーム見学と説明を受け、個人的に感じた心象です。

すみふは条件のよい部屋は一期では出さず平均的な部屋を小出しにして反響を見て値上げしながら年数をかけ売っていきます。ホームページにも初期の価格は基本的に出しません。

リビオは一期から比較的条件の良い部屋も出し、価格も公開していきます。そのため多少の値上げ幅はあるかも知れませんが数百万単位の値上げは無いと思います。営業担当曰く「最初から2年待って申し込んでいただくお客さんがある中、あと出しで良い部屋を出すのは控えたい」とのこと。

売り手買い手のバランスが取れるならどちらのやり方も否定される事ではないですが、実需のファミリーがメインターゲットの物件では上記が営業トークだとしてもリビオのほうが良心的な印象です。（日鉄興和物件は販売は基本委託ですけど）

品質で比較なら本作のスペックが出てないのでなんともですよね。ちなみに私が見た他のリビオに関して言えば疑問はありません。すみふはゼッチに対応してるとかそういう差はありますけどあくまで価格に対しての妥当感は外していないと思います。

まー高値売り追求が好きなデベと資産価値追求が好きな客は参戦してこない物件てことでしょ。

>>315 eマンションさん
やはり選べる楽しさはリビオの方が上のようですね。
販売員と値段や販売時期について丁々発止の心理戦をするよりは、あれもいいな、これもいいなと販売員と一緒に言いながら選んで買いたいですね。

ここは洪水の心配ありますか？リムジンバスと敷地内スーパー出来れば最高すぎる。

>>318 マンション検討中さん
神田川の外水氾濫の心配はなし。
内水氾濫は、現時点のハザードマップだと色付きなので、リスクあり。ただ、千川通りの上流の方(豊島区側)で地下の貯水槽(?)を新設する工事中なので、この工事が完了すればハザードマップも改善されるのではと期待してます(「千川増強幹線工事」で検索してみてください)。
このマンションの販売時期に、貯水槽の工事やハザードマップの更新が終わってるかどうかは、わかりませんが……

>>319 マンコミュファンさん
道路沿いの狭い範囲で水深も最大1m程度なので少し嵩上げして対応しちゃうかもしれませんね。

>>320 匿名さん

1階住戸もあるそうですので、そういう配慮があればいいですよね。
千川通り沿いの近隣のマンションを見ると、わざわざ階段を下ったところにエントランスがあるような物件もあり、どういう狙いがあるんだろうかと思ってしまいます。

>>321 口コミ知りたいさん
多分建築された時期にもよると思いますね。当時のハザードでは水没リスクがなかったんでしょう。最近の基準はあり得ないレベルのゲリラ豪雨でないと起きない浸水リスクですからね。安全のためには慎重であるのは良いとはいえ...

地形とハザードマップ合わせてみるとこんな感じですね。
数年に一度の極端なゲリラ豪雨となれば両サイドの斜面からも水が来るでしょうから路面冠水くらいは確かにありえそうです。小石川一丁目方面に向かっての通過点になりそうですね。

>>323 検討板ユーザーさん
冠水には下水の排水能力のキャパシティを超える必要があるので、数年に一回程度では溢れませんよ。

潤いのあるです

千川通りは街路樹も大きくて歩道もしっかり整備されているので、距離が多少ある事を除けば、フラットアプローチで後楽園まで歩いても苦痛はあまりないってところがね。

千川通沿いは絶対にこれからくる地域だから文京区も無電柱化をすすめてくれないかなと切に思うな。

>>326 匿名さん

実家が小石川です。千川は読んで字の如く、昔は川です。低地ですから当然水が溜まります。本来人が住むのに適した土地ではないということです。自然の摂理と言えます。坂上は由緒ある屋敷跡地であり、今ま閑静な住宅地です。一方、坂下は工場等が多く雑然とした街並みが小石川植物園や白山まで続いています。それには、こうした背景があるからです。

>>327 マンション検討中さん
江戸時代の地図は見たかい？千川が大下水と呼ばれて神田川に注ぎ込む場所に水戸中納言の屋敷があった。人の住む場所ではござらぬか？徳川殿は人の住まわぬ場所にお住まいだったのか。

>>327 マンション検討中さん
後に跡見女子大学となる跡見女学校は千川通り沿いにあった。今の柳町小学校の場所だよ。寮や教員住宅が併設されていて、生徒だけでなく校長とかもそこに住んでいた。高所得の良い家柄の子女が集まった日本初の私立女学校だから、人の住む場所でなかったらできなかっただろう。敷地が手狭となって大塚に移転する昭和8年までそこにあった。

水害もまあ嫌ですけど震災が怖いですね…。
大規模マンションの設備（電源とか備蓄とか）に期待。

千川通りは暗渠とも言われますが、現在では道路の下に川の水が流れてるわけではないという理解で合ってますか？

今朝の現地です。
西側は緑がいっぱいですね。

>>328 匿名さん

上屋敷（城に近い方）があっただけでは？中屋敷は現東大です。立場に関係なく、近場を上屋敷として割り当てられ、中屋敷は安全な場所に構えてたとの認識です。

>>333 通りがかりさん
流域には松平丹後守とか小笠原佐渡守、松平備中守の屋敷もあったけどねえ。とりあえず人が住めない土地だったというふうには見えないけれど

厳密にそう使われていたかどうかはわからないが、通常上屋敷は現藩主と家族の居宅で、中屋敷は隠居や世継ぎが住むところ。下屋敷は物流拠点として水運の便利な場所に作られるということになっているから、防災のためというのとは異なるんじゃない？確かに水戸上屋敷も水害には遭っているし、安政大地震では藤田東湖が家の下敷きになって亡くなっている。確かに災害には弱い地域なんだろうけれど、人が住めない土地という認識はなかったからあれだけたくさんの武家屋敷が建っていたのだろう。

江戸切り絵図　本郷湯島絵図の上辺あたりを見ていただくとわかるが、千川流域のお堀に近いあたりは旗本や大名の屋敷だらけだよ。

>>334 匿名さん
検索するとそれっぽい古地図がヒットしました。面白いですね
http://codh.rois.ac.jp/edo-maps/iiif-curation-viewer/?curation=//codh....

画面上の方の「光圓寺」のあたりが、おそらくは本物件の建設予定地でしょうかね。
川の向かい側は「抱地」と書いてありますが、どういう使われ方をしてたんでしょう

>>335 マンコミュファンさん
>川の向かい側は「抱地」
通常抱地とは武士が町人から買い上げて私的に所有し、年貢の支払い義務を負う土地です。屋敷を建てることもあれば、農地として利用することもあると思います。自宅が火事などの災害で被災したときに避難場所として購入されるケースもあったようです。

ここらへんで過去に河川や下水道からの氾濫はないですよ、2005年9月の集中豪雨の際もありませんでした、あの時はむしろ西片や春日の台地で下水道が溢れて大変でした。

気になる方はこちらで文京区の過去の水害情報見られますよ。
https://www.city.bunkyo.lg.jp/bosai/bosai/bousai/Panfu/hazard/sinnsuir...

337と同じ投稿者です。

学区内公立小学校に関しては、保護者は企業管理職(企業内で出世できているのであれば特におかしな人物ではない)や公務員、医師、弁護士が多いので特に問題はありません。
受中率が高いので学校授業に頼らず、未就学時から公文、低学年から塾に通う子供が多く、学校授業内容を気にし頼る保護者は殆どいません。彼らは学校はむしろ集団行動やコミュニケーションを学ぶ場として考えています。
ただ、学校の評価というよりは派遣されている担任の質に当たり外れの問題はあり、どこの区内公立小学校(区内人気校も含めて)も毎年何かしらの問題はあるようです。
しかし、こればかりは文京区に限らず日本全国どこの小学校でも同じですよね。

塾は歩いていける距離にサピックス、啓明館、公文などがあります。
ここらへんで受中を考える保護者は、中学年から早稲田アカデミー(千代田区御茶ノ水)、サピックス(茗荷谷、千代田御茶ノ水)、啓明館に通わせる方が多いです。

337と同じ投稿者です。

連投すみません。
治安は私見ですが(ものすごい贔屓目)住民治安に関しては、都内ではナンバーワンではないかと思っています。
住人の路上喫煙、歩きタバコは殆どありませんし、区内の駅前や幹線道路沿いにパチンコ屋がありません(但しグーグルマップで文京区　パチンコで検索した限り)。
隣接区の水道橋、駒込、上野には現在もパチンコ屋はありますが、文京区もかつては茗荷谷駅前や後楽園にもありました。しかし全て閉店しました。
定期的に通う住民がいないから営業が成り立たない、これはなかなか他の23区ではないのではないかと思います。

>>327 マンション検討中さん
私もこの辺りは昔から知っていますので分かります。坂上と坂下は違いますね。

共同印刷って「太陽のない街」の舞台ですよね。更に昔小石川の低地にはスラムがあったそうです。
現代周辺に住んでる人は普通の人ですが、「元武家屋敷の近く」というワードから高級路線を期待しない方が良いです。本当に雑然としていますから。

>>340 匿名さん
播磨坂ってネズミ多いですよね。深夜になるとイタチやらハクビシンも見れますよ

>>341 通りがかりさん
新宿区側だけどたぬきを守れとかいう運動がありましたね。

>>341 通りがかりさん

新宿区のHPより

「ハクビシンやアライグマからの被害を防ぐために」

https://www.city.shinjuku.lg.jp/seikatsu/seikankyo02_001007.html

>>341 通りがかりさん
港区ホームページ／ネズミについて
https://www.city.minato.tokyo.jp/kouchou/kuse/kocho/ikenshokai42/0949....

広報みなと2022年6月11日号
ハクビシン・アライグマ対策を実施しています
https://www.city.minato.tokyo.jp/kouhou/kuse/koho/minato2022/202206/20...

最後に...

｢ネズミ｣が激増するニューヨークのヤバい現状 #東洋経済オンライン https://toyokeizai.net/articles/-/284546

文京区は昔からネズミ多いですよ。もう20年以上前ですがマンションの網戸を食い違って部屋に入ってきた時は驚きました。中層階です。

>>346 匿名さん
>もう20年以上前ですが
そう、おそらく20年ではなく30年は経っていると思う。
そのころ印刷屋さんの工場ではネズミ対策で猫をよく飼っていた。
老朽化した木造家屋が多く棲家が多い上に、賄いの出る工場などでは残飯がよく出たからだろう。工員相手の飲食店も多かったように思う。

今や賄いの出るような大きな工場もなくなったし、工員相手の飲食店も次々に潰れていった。角打ちで毎晩酔客で賑わっていた酒屋も潰れて駐車場になり、老朽化した工場や住宅が鉄筋コンクリート造のマンションや、堅牢な大手ハウスメーカーの戸建てに変わっていった。そしてネズミもいつしか見なくなったのがここ20年ぐらいか。よく植栽に糞をするので当時のマンション住民からは嫌われていた猫の姿も今はあまり見なくなった。

近隣住民として、ネズミは見なくなったなあというのが最近の感想だ。

東京なら今でも割とどこでもネズミさんいそうだけどね。古い建物に入った飲食店が多い播磨坂と千川通りはおこぼれもらえて住みやすいんだろうかと思う。植物園は天敵も多いし、必然的に千川通りあたりに集まるのかな。昔に比べたら減ったのかもしれないけど

千川通り沿いは工場がどんどん住宅とかマンションに変化している地域だから、昔を知る人は驚くだろうね。夕暮れ時に電線を伝っていくネズミが見れたような時代を懐かしむ人がいてもおかしくない。でも、世の中って変わっていくんだよ、共同印刷の工場がマンションになる、その現実を認めようよ。

小石川台地の東側斜面、千川通り沿いの地域の変化はそこに住む人にとってはただただ驚きでしかない。かつては共同印刷小石川工場を本丸に、囲むように中小の印刷製本工場と工員の宿舎、その隙間に小さな商店や飲食店、いつから建っているのかも不明な小さな古家がぎっしりとひしめいていたのだが、マンションが次々と建ち、丸の内にお勤めするようなホワイトカラーや医師、弁護士、会計士、税理士、設計士といった士業の人々が好んで住む街になった。ジェントリフィケーションが進み、そうした人々に好まれるサービスを提供する店も増えた。あきらかに地位（じぐらい）も高まっているのを感じる。文京区の中でも特に、街が新しく変化し躍動しつつあるのを感じる。

コロナ後に動きがあったのは播磨坂。古いビルの建て替えや新しいお店の開業があいついでいる。リビオシティができれば、播磨坂の商圏人口はさらに拡大する。かつては知る人ぞ知る高級住宅街であったが、今後知名度は高まっていくだろう。

おそらく広域で探している人の注目を一気に集めるから小石川4丁目の知名度はかなり上がるだろう。近隣にもマンションがいっぱい建っていて、生活利便性の高い土地であると知らない人はまだまだ多いと思う。

環状3号線が完成したら播磨坂の交通量が増加して住みにくいエリアになっちゃうのかな？個人的には播磨坂は交通量が少ない現状維持希望なんだけどね

マンション内にスーパーできるのでしたっけ？

>>353 匿名さん
どうなのかな、都市計画図を見ると白山通りを渡るあたりなんかすごく細い道だよね。

台地の北側なので陽当りはイマイチなんでしょうか。

>>356 匿名さん
どちらかというと台地の東側だね
西側の台地もそんなに高くはないのですごく陽が遮られるような感じはないな。
それに四丁目の台地上は戸建て住宅街になっている。

日当たりの参考になるだろうと思って、共同印刷本社との間の通路側から撮影した写真を共有します。陽当たりは良さそう。

西に陽が沈むのは早いのでしょうが、日中は問題なさそうですね。

>>358 匿名さん　の写真で注目なのは、共同印刷本社建物との離隔が結構あること。
敷地がったりとおもいきや、そんなに狭苦しく感じないだろう。むしろ南からの陽が建物に反射して北向きでもそこそこ明るい感じかもしれない。