プラウド阿佐谷南二丁目ってどうですか？

https://www.kenbiya.com/ar/ns/region/tokyo/5725.html
再開発の内容はここに載っております。

>>40 匿名さん
2030年までの大規模再開発なんですね。中野さながらにすごいですね

近くに商店街があるみたいですが、利用しやすい店舗は揃っていますでしょうか？
個人的にはお惣菜とか食品系が多かったらいいなとは思うのですが、
案外商店街ってあまり使わないお店が多いケースもあるかと思いますので。

ここの平均坪単価を予想しましょう。
プレミアム住戸除いて坪560
周りはごちゃごちゃしてますが、阿佐ヶ谷駅駅近のマンションて貴重ですからね

商店街は阿佐ヶ谷パールセンター商店街のことでしょうか？
この商店街自体は結構大きな商店街になりますから、お店は色々あるようですよ
チェーン店が多いですが、飲食店もあったりするので便利だと思います。
お惣菜店は少ないですがいくつかあるのかな？

600万超えるくらいでしたね。

もう予定価格出たんですか？

開けてびっくりまさかのお値段。
まさか御茶ノ水を越えるとはねぇ。

↑48
すみません、動揺して購入経験者さんにしてしまいました。
購入諦めたマンです。

説明会を聞きました。3LDK狙いで12000以上なら、山手線内かな…と悩みます。立地はとても魅力的で価格以外気になる点はないので、お金に困らない人は買って後悔しなさそうです。

３Lで１２０００なら坪５００位じゃないの。

13000くらいって聞きました。

3Ｌの広さは70.35㎡なので、坪500で10660、坪550で11730、坪600だと12790になる。
13000であれば、坪600超えということか。値上がり凄い。
最上階の122㎡の部屋、3億近くなるのでは？

杉並区ハザードマップ貼っておきます。
駅前一帯、浸水履歴がありますね。
これをどう見るか、それぞれの捉え方、ご判断になるかと思います。
https://www.city.suginami.tokyo.jp/anzen/saigai/hazardmap/1013470.html

浸水は割と最近みたいです。あと建設地周辺はギリギリ浸水免れてた様ですが、駅の周りは標高が低くなっていて水が溜まりやすい様です。

それ以外にも、外廊下だったり、キッチンが人造石だったり、環境性能（長寿命化）が星1個しか無かったりと、値段が超高級な割に色々引っかかる点があるマンションだなぁ・・・というのが正直な感想です。
阿佐ヶ谷の住みやすさを知る人にとっては最高な立地なだけに、色々惜しい気がしています。

>>48 購入経験者さん え？

直近の浸水は確か2018年くらいで、駅周りの排水溝が落ち葉で詰まり機能しなかったのが原因と不動産屋に聞きました。（今は対策されたのかな不明）
浸水対策で阿佐ヶ谷駅北口に地下貯水施設もあるので、過度に心配しなくてもいいのかなと思ってます。

とんでもなく強気の価格設定みたいですね。阿佐ヶ谷でこれは売れないのでは。これからのマンション価格を考えても、検討中の人には一年後に電話がかかってきますよ。
3LDKで13,000からって。山手線内側も検討できますからね。

地元の富裕層が買うんでしょうね

価格はそれなりに強気な感じなんですね。
個人的には全然場所も内容もありではあるんですが、
ちょっと相場的にはお高い感じなのでしょうか。

プラウド南阿佐ヶ谷圧勝じゃん

阿佐ヶ谷とか荻窪狙いの地元富裕層っているんですよ。白金や代官山買えてもこの辺を選ぶっていう。最近のマンションはほぼそういうターゲティイングです。地縁の無い人は手を出さない方が良いです。

立地で言うとプラウド阿佐ヶ谷とパークハウス阿佐ヶ谷レジデンスは超えられませんね。正真正銘の駅前でレジデンスになったのは奇跡

他とどう差を出してくるのかっていうのも見どころなんじゃないでしょうか。
差別化はしていきたいだろうし、どうなっていくのかな。
コスパが良いほうが嬉しいけれど、
単独で見れば駅まで近いマンションですからね・・。
気になる点があるとすれば、地権者さんが意外といるなぁという点。

まさかの東中野駅近のセントレジデンス超えの坪単価なのですか？？(@@;)

天井の高さが２．５m以上あるようなので
部屋が広く見えそうですね。
間取りが狭いので、空間が広く見えるのはリラックスできそう。
プラウド物件なので、どれくらいするでしょうね。

阿佐ヶ谷姉妹の目撃情報よろしく！

ザマス

外廊下なんですか　

坪どのくらいですか？

床暖房が洋室まで設置してあるので家全体が温かそうです。
後から設置するのは難しいし、最初から広めに設置してあれば冬場は床暖房だけで
十分過ごせるでしょう。
特にマンションは戸建てよりも温かいので床暖があれば十分です

外廊下ですね。

床暖使ったことないから分からなかったんですが結構あったかいんですね。
暖房と言えばストーブみたいに温風があるものというイメージでしたが、
床暖って部屋あったまるんですね。

阿佐ヶ谷も高くなったザマス

JRの高架下で、菊華のスケバンと文杉の体育会系女子が乱闘してたのは遠い昔の話ザマス！

そんな不良女子高生も見なくなり、今はすっかり落ち着いた住宅街ザマスのよ。

>>75 匿名さん
床暖房は頭寒足熱だし乾燥しないし、身体に良いですよー。

え外廊下なの？

>>78
外廊下です。
中～上層階の人は、廊下から裏のラブホが嫌でも目に入るんじゃないかと…
https://goo.gl/maps/qFssspuCsjJwJrxv8

南阿佐ヶ谷買っておくべきだったか

阿佐ヶ谷駅まで徒歩３分。
近くに商店街もあり、住みやすい環境がいいでーなと感じました。
来月から販売開始ですが、まだ価格は出ていませんね。
資料を取り寄せされた方はいらっしゃいますか？

>>81 匿名さん
転載禁止だったので書きませんが、オンライン案内会で予定価格はでていますよ
エリアは違いますがプラウド御茶ノ水くらいの仕様ならなぁと…

非分譲の部屋が多いですねー。

>>82 さん

お茶ノ水の方が仕様、高級感あるのかな？

>>84 eマンションさん
内廊下、地下駐車場、ゆかいふる、バルコニーにスロップシンクとプランターなどですかね。
立地が全然違うので比較が難しいですが価格帯は近いので阿佐ヶ谷ももう少し基本仕様高くてもいいのにと思いました。

外廊下って、ひと昔前はよく見かけたけれど、
今どきの高級マンションではあまり見ないような。
公式では室内の間取りだけでロア図を見せないのは
その辺あえて触れないようにしてたんですかねぇ。
公式で室内の紹介見て結構いいかなと思ったけれど、
建物の全体としてはちょっとチープな気がしてきました。

内廊下だとやっぱり高級感が漂いますね。マンション内に入ってしまえば外気温の影響がないというのはメリットです。
ただまあ内廊下だと掃除とかは手間が掛かるでしょうし、そこにコストを掛け過ぎるのも大変でしょうからね。
どちらもメリットデメリットがつきものかなあと思います。
仕様についてのレスが多いのは価格帯とバランスが取れてないということになるんでしょうか。

なんか盛り上がりませんね。
駅近とはいえ阿佐ヶ谷でこの価格はやっぱり買い手はつかないかな。
荻窪の南側ならまだしも。

>>88
申し込みが今週末で、抽選会が3/18(金)のはずなのに、全然盛り上がらないですね。

＠600超えが確定した時点で真剣な検討者以外は逃げ出したので静かなのでしょう。

マンマニさんのブログでも比較対象にプラウド御茶ノ水が上がっていましたね。
野村としては阿佐谷南二丁目は頑張って仕様を上げなくても立地の希少性から確実に売り切れるという判断なのでしょう。
個人的には価格なりの仕様にしてほしかったという思いはありますが仕方ないですね。

プラウド湯島は日照眺望キツイだろ。
契約者はこっち来んなよｗｗ

坪780万円てアホか？

ロールちゃんみたいな1LDKはもうちょいどうにかならなかったのかね。あれに7000万出す単身者ってどういう層なんだろう

バカ高いマンションとして注目集めてますね！いくら戸数が少ないとはいえこれで売れるのか見もの（特に中、高層階）

阿佐ヶ谷ってこんなに高かったっけ…

紀香

>>97 坪単価比較中さん
高すぎます、地元ですが買いません。

阿佐ヶ谷南は中央線屈指の人気エリアでありながら、関東大震災直後の建設ラッシュの名残で住居地域がスプロール化している為に、マンションを建設できる様なまともな土地が殆ど無い場所です。

新築マンションが建てられない場所なので、新築マンションを喉から手が出るほど欲しがる人たちが多くいるでしょうし、需要に対して供給が圧倒的に少なければ価格が高騰するのはやむを得ないと思います。昨今のマンションバブルによって価格が高騰している側面も否定できないでしょう。

そうやって高値を何とか呑み込んで購入を検討しようと考えつつも、以下の致命的な点が引っかかり、購入を断念することにしました……


まず全棟南向きを売りにしてたのは、北向きに出来ない（裏手にラブホテルががあり、線路の音もうるさい）事情があったのだと思います。今更言っても仕方ないですが、北向き住戸も設置できれば、内廊下設計＆もう少しワイドスパンに出来たのではないかと思います。

非分譲住戸の多さも懸念材料でした。個数にして3割の部屋（47戸中14戸）が非分譲になっています。
マンマニさんが「地主さん向けの住戸も多く総戸数47戸に対して販売対象は33戸と少なめ」と書かれてましたが、非分譲住戸が地主さん向けの等価交換であれば、少なくとも3割の部屋が賃貸マンションとして貸し出される事になるのだと思います。

あと支持杭の深さが40mを超えていたのも懸念点でした。ゼロメートル地帯や湾岸の埋立地ならまだしも、中央線沿線でそこまで深い杭を打ち込む事に、どうしても違和感を感じてしまいました。営業の方のお話では「杭が長いから地盤が悪い訳では無い」との事でしたが、不安が払拭できませんでした。

プラウド阿佐ヶ谷やプラウド南阿佐ヶ谷に比べたらあからさまに見劣りするけれど、今は他に選択肢がないから妥協して…買うにはさすがに高過ぎる気がするし、もしも数年後第一小学校跡地に新築マンションができたらめちゃくちゃ後悔しそうな気もする。

>>100 名無しさん
跡地マンションなんですか！
調べるとビルみたいですが！
https://j-links.co.jp/news/阿佐谷北で自社ビル用地取得いたしました%E3%80%82/

>>100
阿佐ヶ谷の再開発で杉並第一小学校の跡地に複合ビルが建設されるのは、2030年頃みたいです。
13階建てで下層階には区の施設（産業商工会館）が入る様ですが、上層階はマンションになるかもしれませんね。

https://www.city.suginami.tokyo.jp/_res/projects/default_project/_page...

小学校がマンションになる可能性・・・ちょっと寂しいです。

>>杉並第一小学校の跡地に複合ビルが建設されるのは、2030年頃
産業商工会館とお堅いテナントが入るのは安心です。
それまでマンション購入を待つことはできないと思うものの、小学校跡地もとても魅力的です。

高い高いの大合唱だったが、一番広い部屋は既に売れたもよう。
購入した人は、こんな掲示板見ても買えない人が騒いでるなくらいの感想なんだろうな。

>>102 周辺住民さん
跡地がマンションだとしても今回より高そうだ

私も検討してましたが価格的に無理があり辞めました。近くに住んでますが立地は素晴らしいと思います。お金があれば買ってました。阿佐ヶ谷は中古マンションもなかなないので。買えない方が騒いでいるのでしょうか。潔く諦めましょう。

立地は間違いなくいいと個人的にも思います。
駅近で住みやすいロケーションではあるものの、
やはり価格的に手が出せないという人は多そうですね。。

非分譲住戸は賃貸マンションとして貸し出されてしまうとは本当ですか？
旧地権者さんが取得される部屋はご自身で住むケースは少ないんでしょうか？
賃貸の方が多くなるとマンションの規律が守られないのではないかと少し心配です。

ここは、高すぎ晋作。

>>108
地権者住宅は地主さんが所有（等価交換で取得？）する様な話を聞いた覚えがあります。
1LDKは5F～12Fのほぼ全ての階、5Fと7Fは2～3LDKも含めて全ての部屋が非分譲住戸になってたはずですが、地主さんが住むにはあまりに部屋が多すぎるので、賃貸マンションとして貸し出される事になると思います。

もし公団住宅の居住者が非分譲住戸に住むことになったとしても、公団住宅は賃貸だったはずなので、どのみち賃貸の方が多くなるんですよね・・・

>>99
ちなみに阿佐ヶ谷駅の周辺は、もともと沼や田んぼだったそうです。
支持杭の深さが40mを超えていたのは、やはり地盤が悪いのかもしれません。

https://tsuriasobi.net/series/series-30/

田んぼだったところは湿地帯であったため、地盤が比較的軟弱である場合が多いと言われているそうですね。
そういうことを考えると支持杭の深さがある程度あったのは、リスクを回避して深く掘っているのかな。
そう考えると、地盤的には少しリスク要素は高い可能性はありそうですね。
しかし、そういったことを考慮して建設されていますから、地震の時の対策は取られていると思います

台地の上じゃない限り、都内だと結構支持層が深いところにあるところが多いように感じられます。
阿佐ヶ谷だけじゃなくて、東京の低地は全体的に言えることじゃないかなぁ。
マンションの場合は液状化が起きたとしても
少なくとも建物が傾く、みたいなことはないと聞きます。

駅前のプラウドとパークハウスは今中古に出たらどのくらいの坪単価になるんでしょうか。ここより高い？安い？

マンションの場合は液状化が起きても傾きづらいんですね。
さすがに傾いてしまうと思っていたのですが、
その点では地盤については心配ないですかね。

売れ残ってる３LDKの1301号室、広さは申し分ないんだけど、
真ん中をエレベーターがぶち抜いてるのがめちゃくちゃ気になる。
玄関から寝室１への動線がちょっとめんどくさそうだし、
エレベーターが動くたびに振動とか音とか気にならないかな。
価格の問題もあるけど、他にも売れ残るのだけの理由はあるってことかな。

>>116 匿名さん
寝室(1)入口の防火扉は、火災時にエレベーターを伝って
火や煙が昇ってくることを想定してるんでしょうねぇ。

そもそもこんな高いのに外廊下で8割の人は購入意欲失せてる

外廊下ってやっぱり人気ないんですかね？
管理費が安かったり通気性が良かったりといい点もありますが、
やっぱプライバシーの守られてる内廊下の方がいいですかね。

109.96㎡の1301号室の10畳の洋室、ダブルベッドのマットレスや大型家具は搬入できるのかな？
せっかく広い間取りなのに使いづらそう。

>>119 匿名さん

億ションで外廊下って聞いたことないのでそれが全てかと
それに外廊下って常識ない方住むとベビーカーとか置かれたりしますよ

残りは、1階の38平米の1LDKの1戸だけになっている。
外廊下だろうが、高かろうが、販売開始から２月強でこの状態。
これが、現在の都内のマンション販売の状況なんだよね。
過去（１年前でも）の価格と比べると、もう買えないと思ったほうがいいかも。

１LDKで丸の内線利用するなら
プラウド南阿佐ヶ谷の中古でもよさそう。
https://suumo.jp/library/tf_13/sc_13115/to_1000533293/

このマンションより少し手前（駅寄り）の場所で
マンションギャラリーと旧区民センターの解体やってますね。
何が建つかわかりませんが。
プラウド南二丁目が完売するのを待ってから
マンション新築の発表とかされませんかね。

残り１戸とは・・
この価格で売れるとなると阿佐ヶ谷駅近マンションは地元富裕層による需要が凄いのですね

>>125 匿名さん
そうですね。
もともと供給が少ないですから需要はあると思います。
南阿佐ヶ谷駅横のプラウド南阿佐ヶ谷の時も
購入してすぐに転売や賃貸に出してた人がいましたので、
投資目的の人も混ざっているかと思いますが。

価格は高めですが、アクセスも良いし
ひとり暮らしで忙しい日々の人にはちょうど良い立地。
残り１邸になってからが案外長いかもしれませんが
竣工までまだ日はあるので入居時期には完売しそうですね。

それにしても、こうして価格表を見比べると
丸の内線側のプラウド南阿佐ヶ谷は発売当時
めちゃくちゃお買い得だったんだなと。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/644681/

購入直後に何千万か上乗せして転売してる人もいましたし、
今中古で売っても十分利益が見込めますし。
自分で住むにしてもあちらの方が格上ですしねぇ。

>>128 匿名さん
まぁ、この1、2年で更に相場上がってますから…
当時は格別お安いとは言われてなかったと思いますよ。
相場が上がったので購入された方はラッキーだと感じてらっしゃるでしょうが。
個人的には成田東＆大通り沿いは心動きませんでしたが、その辺は好みですよね。お好きな方も多いと思います。

>>129 名無しさん
そうですね。おっしゃる通りだと思います。
最終的な損得をリアルタイムで判断できないなら、
最後はやっぱり自分の好みが決め手になりますね。

>>130 匿名さん
今は転売益だとか含み損だとかばっかりに目がいってますが、
本来は好みで選ぶべきだと私も思います。

プロと言われる人たちでも上がるとか下がるとかわからないのが不動産であり、経済ですからね。
好きで買った方が気持ちいいですもん

駅前のプラウド阿佐ヶ谷とパークハウス阿佐ヶ谷レジデンスの中古って表に全然出てきませんよね・・　この2マンションは満足度高そう

阿佐ヶ谷駅近くの商店街いいですね。
古い店もあって味がありそうですし、
どれだけ普段使いする店があるかわかりませんが楽しそう。

私も阿佐ヶ谷駅の周りの商店街、好きです。
芸人の阿佐ヶ谷姉妹さんのロケでも見たりとかしていますが、
のほほんとした雰囲気に感じられてよいかんじ。

のほほんな割に新宿に出やすいし、他の主要エリアにも行きやすいのもいいところだと思います。

阿佐ヶ谷って色々魅力がある気がします。バス便も充実してるので、休日は石神井公園を散歩とかもいいかもしれませんね。

間取りは比較的シンプルな印象ですが、
変に奇抜さがない分、住みやすそうな物件だなと思いました。
エリアも素敵ですし、個人的には良いマンションだと思いました。

完売してますね
https://www.proud-web.jp/mansion/b115910/outline/

駅近需要凄まじいですね・・