（仮称）宝生ハイツ建替え計画

今日、いちマンションの検討者として周辺を歩いてみましたが
あれだけの土地の広さがあれば、建て替えるなら20階くらいは
欲しいと当然考えるだろうな。とは思いました。
今は敷地のぎりぎりまで建物があるようですが、新計画では
多少セットバックして建てられるようですし、圧迫感が薄まる
面もあるのではないでしょうか。

都市計画道路（白山通り）沿いならいいですが。奥に入った敷地で20階建てはやりすぎと感じますね。地元町会が反発するのも尤もな話です。

これだけ注目事案になってしまったのだから、
組合側も計画案の詳細をSNSにオープンにし、
世論を味方につけた方が良いのではないだろうか。

そんなに奥に入った敷地かなぁ。
歩いた感想では、住居地としては外郭の部類だと思った。

まあ何が悪かったって新聞報道とかネット記事とかテレビなどで大々的に報道されたり、SNSで大規模な書き込みがされたりするなど悪目立ちしちゃったことだよね。

もうちょっと冷静な議論が水面下で進められればこんなことはなかったんだけどね。
またこんなことをいうと相手が悪いんだ、俺は悪くないといわんばかりの書き込みがされて、第三者としてはげんなりしちゃうんだけどね。自分の顔を鏡に映してから発言してほしい。

>>946 匿名さん
基本的に住宅街ではない事務所街ですから。
現地を歩くと明らかに住宅街ではないですよ。

戦術的にね、積極的にメディアに露出して同情を得ようというのは双刃の剣だからね。

こう色々不利な材料が出てきてしまうと何をやっているのかわからなくなる。

>>950 匿名さん
現状も大事ですが、都市計画上どう位置付けられているのかの方が重要だと思います。都市計画上は近隣商業地域なので、住宅もあるけど商業中心という地域です。

>>945 匿名さん
今日はテレビで紹介された平面図を見ていました。高さ制限がなければ、恐らく東西の幅をもう少し狭くしてその分、高くしていたのだろうと思います。そうすれば学園との離隔が広くなり、周辺への日影の影響も小さくて済みます。反対派の人にはピンと来ないでしょうか。

ちなみに私の家は、時期によって文京ガーデンの影を思い切り被りますが、冬至の日に被らないからか、事前の説明や告知など全くなかったです。都市の住環境なんてそんなものかなと思っています。

>>939 周辺住民さん
自己レスです。本マンションの平面は長方形ではなく、南側が広い台形になります。仮に以下とすれば202戸になり、公表されている197戸とほぼ同じになります。

1階：1戸（図面通り）
2～3階：南向き5戸、北向き4戸
4～11階：南向き5戸、北向き4戸、西向き1戸　※東側はベランダなし、開閉も制限
12～20階：南向き5戸、北向き4戸、東向き1戸、西向き1戸

能楽堂は南東に張り出したところに位置するのでしょう。1階がロビー、地下1階が能楽堂です。マンションの東南部分の柱が北側にずれていますが、ここに能楽堂の舞台や客席が食い込む形になるのかと思いました。

>>947 匿名さん
> 組合側も計画案の詳細をSNSにオープンにし、
そうですね。同感です。

>>947 匿名さん
だから沈黙は金、雄弁は銀というでしょ...
勝手に騒いだのは反対運動を盛り上げて自分の存在を宣伝したい共産党さんとかそのシンパの人たちでしょ。だから反対運動請負人みたいな人を入れたらダメだってこと。

しかし不思議に思えるのは、学園に同情して報道の力で都市計画を捻じ曲げてでも現状の変更を阻止しようとするかのように見える各社の報道も、仔細に読むと画像のアングルだとか、さりげない記事の情報とかにまるで宝物を隠すようにして学園側に不利な情報が仕込まれているってことなんだよね。まるでイースターエッグのように隠された情報は学園側が提供したCGの不正確さを教えるものだった。

何か大きな力で報道にまでこぎつけたけど、現場の人はまるでロシアの特殊軍事作戦に参加するロシア兵のようにサボタージュを働いたってことなんじゃないでしょうか。

なんか関係者に取材したら面白い記事が一本書けそうです。本にできるかも。

なんといっても最後の止めはTBSの日曜日のバラエティに出てきた日陰図ですね。
あれは衝撃的だった。全然違うじゃん、ドン引きですよ、ほんと。

TVerで見逃し配信なんかするもんだから、画面を停止すれば建物の形が丸わかりで、周囲に広い空地を設けていることまではっきりと確認できるほど大きく鮮明にうつされていたので、これはもう動かぬ証拠というやつです。よく考えてみれば、関係者が提供した説明会の録音も、わざわざかっこわるいところを切り取っているようにも思えます。むしろ冷静に誠に申し訳なさそうに吶々と説明する会社の人がかわいそうに思えます。

なにか凄い悪意を感じますね。どうやってマスコミを動かしたのかは知りませんが、現場の人はどうやら反感を感じているようですね。

やはり組合側が正確な案を公開するべきですね。
憶測で語られても組合側が損するだけです。

正しい情報を発信して欲しいです。宝生会の取材拒否の姿勢はよくない。

第三者の立場からすると、みなさんがイノセントに情報を公開してくれるので、いまさら管理組合内部の人が口を開くまでもなく、計画の概要がとてもよくわかるので今のままでいいですよ。もっと情報をどんどん公開してください（笑

まあ冗談はさておき、説明会に出た人は詳細な建築物に関する情報がビッシリと書かれた分厚いファイルを受け取っているはずです。おそらく内部の人は守秘義務の書面にサインをしていますから絶対に話さないですよ。そういうものに縛られないみなさんが公開したらどうですか。

実際のところどうなんでしょうね、マンション好きがこの辺はいっぱいいるので、マンションブロガーとか全宅ツイの猛者もたくさんここを見ていますからかなり専門的なアドバイスが得られると思いますよ？

>>948 匿名さん
>住居地としては外郭の部類
あなたの歩いていたのは商業／近隣商業で46m高度地区なんですよ。事務所や事務所兼住宅が多く、住宅地ではないんです。でも容積率を全然使い切っていないので、住専にしか見えないんです。これってかなりわかりにくいですよね。商業地なのに商業の匂いがしないというのは、準工業なのに工場がなぜかなくて普通の住宅街になっているぐらいに違和感があります。

文教地区による制限がある為、商業の匂いはしませんね。

>>964 匿名さん
>文教地区による制限
普通に事務所とか飲食店もできるんですよ。
実際に事務所ビルだらけですし。

文教地区という制度について、なんとなく店はやってはいけないのかなという誤解があるんでしょうね。

スーパーや劇場は規制されているようです。

>>967 匿名さん
別表１に記載があっても許可があればできるんですよ。
知事が、"文教上の目的を害するおそれがないと認めて許可した場合は、この限りでない"のです。

https://www.reiki.metro.tokyo.lg.jp/reiki/reiki_honbun/g101RG00001298....

たぶん普通のコンビニとか蕎麦屋は届け出れば許可が出ると思います。

ライフみたいな食品スーパーが文教上の目的を害するとは思えないんですけどね。

おそらく商業／近隣商業に指定したからには積極的に知事は許可を出すと思いますよ。そういう変化に誰も気づいていないんでしょう。

>>963 匿名さん

さすがに住専には見えなかったかな。
小規模商業ビルや小規模マンションのエリアと思いましたが
個人の邸宅なんかもあるのでしょうか。
正直、こんなところで周辺住民の反対運動が起こるのかな
というくらいの印象でしたが
多くの居住地が計画地の北側にあるという点と
今は高所にある学舎とお見合いになるという点は納得しました。

>>962 匿名さん
総合設計の許可申請書を東京都に情報提供してもらうことは誰でもできるのではないでしょうか。
https://www.shinsei.elg-front.jp/tokyo2/navi/procList.do?fromAction=1&...

>>972 匿名さん
マスコミは当然やっているでしょうね、で、ドン引きとなったと（笑

マスコミでなくても、個人でできる手続きですね。しかも無料のようです。

公聴会の議事録を見てみたいと思います

賛成派が現状案反対派への誹謗中傷だけでなく報道への陰謀論まで語りだしてる
そんな薄気味悪い連中に賛成派の主張をリードされても迷惑なだけだろ

老朽マンションの建て替えはここだけの問題ではなく今後日本の重要課題でもあるわけで
文京区のような比較的高学歴で物分かりの良さそうな地域でさえ揉め事になってるというのが違和感がある
建て替えそのものにはほぼ全員が賛成なんでしょ
この物件には部外者だけど、経緯は気になってる
誹謗中傷や陰謀論ではなく普通の議論をした方がいいのではないかな

しかも相手は名門女子高

>>977 匿名さん
法律で認められてる総合設定制度を法律でその根拠が定められていない不透明な町会費を集めている町会が否定しようとしてることに違和感を感じざるを得ないな
町会はマンションごとの徴収額と1戸当たりの町会費を開示すべきだし、それができないなら、相応の報いを受ける必要があるんじゃないかな
知らんけど

>>976 匿名さん
報道は都庁担当記者が9月に都庁で開催された総合設計の公聴会を傍聴したことから始まったようですよ

結局のところ、周辺住民の不利益と建て替え住民の財産権の調整だよね。
今までの報道レベルの不利益の程度だと、
財産権を大きく棄損するような要求は無理じゃないかな。

>>977 匿名さん

高学歴で物分かりが良さそうと言うのには激しい違和感が。

テレビで見た限りですが、私も周辺住民と学校と神社を説得できるのでは？と思いました
それでも解決できないのですから、建て替えというのは難しいものだなとも思いました。以前からすれ違いがあった？
老朽マンションの建て替えについてはほぼ全員納得しているようなのに
ここだけでなく全国的な問題ですから、どういう解決方法があるのか、更に新たな法律が必要なのか、行政が介入した方がいいのか

施主が近隣交渉業者に丸投げして近隣説明会を一方的に打ち切ったりするから紛争になったのではないかと。

>>980 匿名さん
地元町会・神社・学校が揃って総合設計への反対意見を述べたようです。

>>984 匿名さん

よく反対住民側は一方的に打ち切って不誠実とか主張しますが
この場合はどっちもどっちじゃないかな。
現実は近隣説明会そのものが紛争の場になってるし
延々と説明会を続けさせる事で進捗を阻止させようという腹もありますし。

計画が決まる前からスレが1000を突破しそうw

大人気マンション確定ですね

それでも真っ当な業者なら近隣説明会を打ち切ったりしません。

>>974 匿名さん
>マスコミでなくても、個人でできる手続き
問題は手続きに行く暇があるかどうかだと思う
有給を取ってまではしないなあ...熱意がないと言われるとそれまでだけど

しかし、CG作って世間に主張するならもう少し正確なものをお金を出してでもつくるべきだったなあ...

>>983 匿名さん
>老朽マンションの建て替えについてはほぼ全員納得している
そこに違和感があるんだよね、同じ高さ、同じ容積、同じ場所、つまり今のコピーみたいな建物を建てろってことで、そういう建て替えが簡単にできるならマンション建て替え問題なんてのは最初からないわけで。多分東洋経済とか日経ぐらいは普段から読んでいると思うので、この辺の事情に全く無知ということはないはずなんだが...

そうねえ、例えて言うならトイレには入っていいです、でも臭いからうんちはしてはいけませんみたいな話だと思うんだよね。よく娘に言われて困っている父親は多いと思うが（笑

>>988 匿名さん

業者×　区分所有者〇

>>988 匿名さん

そうですか？
私も反対住民側の立場の経験がありますが、
施工主の大手デベから請け負った会社が近隣説明会を主催して
大手デベからも部長が出席していましたが、
いとも簡単に終了を宣言されましたよ。
これ以上争うなら裁判でどうぞ、といった感じでした。

まあ堂々巡りな気がするが、以前四谷の方の女学校で隣地にタワマンが建つという話があって、結局土地を買い取ってグラウンドかなにかにするという形で決着したみたいだ。今回の一件も空中権を買い取って遺失利益を保証することで、それを原資にして同じ高さ、同じ容積、同じ場所にコピーみたいに作り直すという解決法しかないと思うんだよね。

ただこれからは相続などで次々に周辺の土地や建物が売りに出ると思うので、その度にそれをやっていたらお金がいくらあっても足りないってところだな。多分賃貸のペンシルマンションがボコボコ建って過密な状態に変わっていくと思う。

>>981 匿名さん
建てる側の財産権は法で守られているけど、それによる周辺への影響は、判例に従えば受忍限度内ですよね。

>>993 匿名さん

港区だったら土地纏めて大規模再開発→魅力、資産性、住みやすさ向上となるのにね。
新しいものを認められない文京ｗ幹線道路沿いもぽこぽこ細かいの建ってて汚いよね。これからはペンシル乱立して更に汚い街並みになっていくんだろうな。絶対住みたくないはｗ

>>992 匿名さん
> これ以上争うなら裁判でどうぞ、といった感じでした。
そのために裁判の制度があるので、使えばよいと思いますよ。逆に裁判で明らかに勝てそうにない要求は慎むべきかと思います。

>>990 匿名さん

あのような建蔽率が高い建造物、今じゃマンションとしては
再築できないんじゃないのかな。

>>983 匿名さん
> テレビで見た限りですが、私も周辺住民と学校と神社を説得できるのでは？と思いました
テレビで顔を出していた人たち（神社の電話取材を含めて）は最終的に説得できそうですが、説明会の録音で不規則発言をしていた方は延々と騒ぐと思います。

>>989 匿名さん
>> マスコミでなくても、個人でできる手続き
> 問題は手続きに行く暇があるかどうかだと思う

情報提供の申出もPDFの受取りも全て電子的に済んで、しかも無料です。知らないですか？

>>972 匿名さん に限らず
> 総合設計の許可申請書を東京都に情報提供してもらうことは誰でもできるのではないでしょうか。
の中身を勘違いしていませんか。ここでできるのは総合設計制度を使いたい人による申請であって、宝生ハイツについての情報が得られるわけではないでしょう。それか私の勘違い？

はい。貴方が公文書情報提供サービスの制度に疎いだけです。

>>999 匿名さん
なんだ、情報開示請求の話じゃないのか。

話するだけ無駄だった（笑
なんか無駄にスレだけ伸びてくな

>>997 匿名さん
同じ形状なら建蔽率（80％）も含めOKです。また総合設計制度に関係なく、容積は余っているはずです。容積率の400％は恐らく変わっていないと思いますが、エントランスとか共用廊下とか容積不算入部分がどんどん増えてきているので、現状のルールで計算すると300％くらいしか消化できていないはずです。

あのマンション、周りを高層建築や崖に囲まれていて、個人的には今のままだとちょっとかわいそうだと思っています。

>>1002 匿名さん
情報開示請求も請求は電子的にできますよ。文書の受取りは出向くか郵送ですが。

>>1000 周辺住民さん
東京都に提出されている公文書の情報提供を受ければいいのです。貴方の勘違い。

>>995 匿名さん
まあ投資しようとする人もいないからね、地主も小規模地主がほとんどなので資金力もないから安普請ばかりが目につくよね。昔あったペンシルワンルームマンションなんか、心霊現象がおきるとかいって大島てるに書き込まれていたぐらい。まあ心霊現象じゃなくて音漏れなんだけどね。

情報公開はそのページじゃないでしょう。

>>1003 匿名さん
同じ人が繰り返し同じ内容を書くからです笑

https://www.shinsei.elg-front.jp/tokyo2/navi/procList.do?fromAction=1&...
をクリックして「公文書情報提供サービス」に進めばいいです。あとは貴方自身がやってください。

容積率を使い切っていないと言われても、容積率を使い切るにはお金がいるので個人に任せていたら絶対に容積率を使い切ることなんてできないよ。文京区の都市マスタープラン見直し協議会の議事録を読んでいても、やたら道路沿いの容積率が余りまくっているのをいぶかしがる発言があったりする。こういうのは大企業を誘致して再開発をしないと資金的に永遠に無理。反対とか言う前にやることはいっぱいあるんだよな文京区。

URL張り付けるならこっちですね。>>972 匿名さんは間違えてしまったか。
https://www.johokokai.metro.tokyo.lg.jp/johokokai/index.html

「宝生ハイツ管理組合が提出した総合設計の許可申請書」の情報提供を申出すればいい。

>>972 匿名さんのURLで合ってますね。より親切なURLになっています。

開示請求より公文書情報提供サービスの方が便利です。

>>1011 匿名さん
都市計画法の改正ごとに容積不算入部分が増えているので、必然的に容積率は余っていきますね。新たに建てる人には有利ですが、既に建ててしまった人からすればもったいないと思うでしょうね。

余っている容積率を容易に売買できると良いのですがね。ニューヨークのミッドタウンの摩天楼は、斜線制限の緩和と大胆な容積移転（他地区から）により、あのような街並みとなっているようです。

申請書の申請内容は私文書じゃないの。
公共の建物ならいざしらず。

>>1004 周辺住民さん

今の建造物、80%は軽く超えてるように思えたのですが、80%以内なのですね。

> 申請書の申請内容は私文書じゃないの。
東京都に提出した文書は公文書だから公文書情報提供サービスの対象。

情報開示を反対活動に活かしたいのなら、総合設計の申請書よりも、それを提出するに至った、関係者のやり取りを記した議事録なのでは？

>>1019 匿名さん

それは違うなぁ。公文書は公務員が作成した文書でしょ。

>>1016 周辺住民さん
なんかそれはかなり以前に茗荷谷の方でもめて潰されたような気がしますね。

私なんかはそんなに必死になって潰す案件かなと当時は呆れたもんですが

> 公文書は公務員が作成した文書でしょ。
公務員が収受した文書も公文書。

>>1023 匿名さん
だから早く開示請求してここに画像を貼ってよ。
みんな一刻も早く知りたいんだからこの魅力的なマンション建て替え計画の詳細を

>>1018 匿名さん
もともと近隣商業地域なので80％のはずです。あるいは角地の緩和で90％になっているか。

容積率が全面導入されたのは1971年です。この時は大幅な規制強化となりましたが、それ以降は一貫して緩和される方向です。数字が緩くなったのでなく、数字に含めなくて良い部位が増えたというのが実情です。宝生ハイツの竣工は1979年なので、当時より今の方がきついということはないと考えてよいでしょう。

>>1023 匿名さん

考えても見てごらん、民間人何か都に申請して
都がそれを受理したら公文書になって
公開対象になるなんて事になったらプライバシー侵害だよ。

対象公文書として扱われるのは確か。やってみたらわかるよ。

>>1027 匿名さん

最初からそう言えば納得したけど、公務員が収受した文書も公文書とか
めちゃくちゃな事を言う人は信用できません。

公務員が収受した文書も公文書は、公文書情報提供サービスではそう扱われている。

それは公務員が収受した文書も公文書情報提供サービスで
黒塗りして公開する事はあるからでしょ。
決して公務員が収受した文書が公文書になる訳ではない。

>>1024 匿名さん
> みんな一刻も早く知りたいんだからこの魅力的なマンション建て替え計画の詳細を
テレビで紹介された図面だけでも、かなりのことがわかりますよ。
・能楽堂は2000㎡弱なので、マンションは23,000㎡くらい
・専有部の面積比率が仮に7割として（3割は共用部）197戸で割ると、なんと1戸当たり83㎡！

現状の宝生ハイツも広めの住戸が多いので、それを踏襲するかたちですね。ただし、行燈部屋ができてしまいそうです（今も確かある）。

>>1024 匿名さん
どんな建物になるか下記にも書いておきました。
>>939 >>954

>>1030 匿名さん
情報公開条例の公文書の定義では取得した文書を含めているからです。

この条例において「公文書」とは、実施機関の職員（都が設立した地方独立行政法人の役員を含む。以下同じ。）が職務上作成し、又は取得した文書、図画、写真、フィルム及び電磁的記録（電子的方式、磁気的方式その他人の知覚によっては認識することができない方式で作られた記録をいう。以下同じ。）であって、当該実施機関の職員が組織的に用いるものとして、当該実施機関が保有しているものをいう。

想像で建築計画を議論するより公文書の情報提供を受けてからにしたらどうでしょうか？

>>1033 匿名さん

拡大解釈だと思います。
民間が作成し申請した文書は職員が申請を受け付けた文書であって
職員が取得した文書ではありません。

職員が申請を受け付けた文書
なのですから
実施機関の職員が職務上取得した文書
に該当するのです。決して拡大解釈ではありません。

>>1036 匿名さん

生活保護の申請書を提出したら
その申請書は実施機関の職員が職務上取得した文書になり
公開対象になるのか？
ちょっと考えたらわかりそうだけどな。

生活保護の申請書であっても情報公開条例での対象公文書としては扱われるが、全部非開示となります。
施主が東京都に提出した総合設計の申請書は、一部に非開示（黒塗り）となるとしても開示されることになります。

そうなると条例として公文書として扱う幅だけの問題で
結論は同意見です。

結論として施主が東京都に提出した総合設計の許可申請書は公文書情報提供サービスの対象です。

早く建たないかな、楽しみだな。
緑がたくさんある優雅なマンション、80平米中心だったら二億はするだろうから買えるかどうかはわからないけど。

>>1040 匿名さん
6月の近隣説明会で使った資料を誰かアップしないのかなぁ

東大前のスーパーとか飲食店が並んでいるあたりは商業地区で第二種文教地区なんだよね、文京地区にだって店はできるんだよ。東大前の路地を入った第一種文教地区の中には韓国料理屋とかあるよ、ビールも酎ハイも飲めますよ。文教地区だから商売ができないと言うのは迷信です。

>>1042 マンコミュファンさん
多分日照に最大限配慮した14mもある棟間距離とか中低層にバルコニーを作らないプライバシー対策とか広い公開緑地とか公開しちゃったら反対している方が無理難題をつきつけているみたいでかっこわるいじゃないですか。