（仮称）宝生ハイツ建替え計画

とはいえもっと前向きな話をするとするならば、当該マンションから北側のブロックを一体再開発して神社を学校の西側敷地に移動、おそらく三階建て住宅ぐらいの高さになると思われるのでこれで日照の問題は解決する。神社北側の敷地にはおそらく反対しているであろう事務所兼住宅があるので、それらを組み込む形で総合設計制度を使った高層マンションを作る。

まあ外部の人間の勝手な意見なので実現可能性はともかく、建てさせないのではなく、建てさせる方向で攻める解決法もあるにはある。

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ここは民主的に、当該地域の住民投票で決めたらどうかと思う。

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民主的な手法で都市計画が決まっているはずなんですよねえ。

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>>741 匿名さん
神社の敷地を定期借地権付きマンションにする事例は多いので、本マンションも検討されたと思う。どこかでボタンを掛け違ったか何かでこじれたのでしょうね。

神楽坂の赤城神社とか西新宿の成子天神社とか。最も有名なのは京都の下鴨神社ですね。しかも世界遺産！

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>>743 周辺住民さん
46m高度地域になった経緯もおそらくは民主的に多数派がそれを支持したということでしょうね。多分同じ地域にはそうしたサイレントマジョリティーが存在している可能性が高いと思います。だから住民投票。

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>>744 周辺住民さん

>京都の下鴨神社

これ↓ですね
https://www.jgran.jp/shimogamo/

かっこいい低層マンションですね。最近は神様に手を合わせる人もすくなくなったのでどこも大変なようです。幼稚園とか保育園を経営したり、賃貸経営に手をだしたりとどこの宗教法人も維持コストの捻出に苦慮しているようですね。文京区内でも本堂の上がマンションとか近隣の寺領に貸しビルを建てるなど頑張っているお寺もあります。

お布施をケチる我々檀家の不甲斐なさゆえですが、ごめんなさい。

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>>741 匿名さん
確かに本当に神の使いで神の声が聞けるなら、神の啓示として、そうした解決プランが神社側から出てきてもいいはずだよね
人の財産を奪ったり、毀損させるのは、よくないよな

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宗教は阿片の共産党と結託すると神様も冷ややかな態度になりそうです

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>京都の下鴨神社

これ↓ですね
https://m.facebook.com/495623790620589/posts/505788402937461/

宝生ハイツよりも
もっと激しい住民運動になっていることを
知らないのですかね

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>>749 匿名さん
5年前に完成済みであることを知らないのでしょうか。

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>>749 匿名さん
コロナ前にもう私一度見に行ってますよ。シックな超高級マンションでしたね。
景観と調和する京都らしいデザインでした。

しかし下鴨神社の経済的な苦境をみなさん支える覚悟がおありなんでしょうかね。
いつも思うんですが、反対する人って言いっぱなしでその後のことを全く考えていないんですよね。持続可能性ゼロですね。

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建築確認の執行停止が認められたケースですね。新聞やテレビでも報じられました。

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反対するなら遺失利益を補填するぐらいの甲斐性をみせてほしいです。
あるいは一方的な要求だけでなく、現実的な対案を示すべきです。とくに70超えた老人に何千万も借金しろはなしですよ、現実的ではない。

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>>752 評判気になるさん
執行停止が認められた後また認められて今は建っているということですか？

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>>745 匿名さん
高さ制限についてのパブコメを見返してみたところ、本郷1丁目についての意見が1件だけありました。緩和（45mは46mに）でなく強化しろと（50mは40mに、45mは40mに）。それに対して文京区が以下のように回答していました。

> 本郷地域がある都心地域は、秋葉原や神田、大手町と連続した、東京の中でも国際的な商業地域です。また商業地域、近隣商業地域が面的に拡がる地域で、文京区都市マスタープランにおいて都心型高層市街地を目指す地域として位置づけられています。

上記すら第4回の素案になってようやく出てきた意見なので、大半の人は46m制限で問題ないと思っているはずです。

パブコメの結果
https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0078/6988/ikenbosyukekka-takasa...

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>>752 評判気になるさん
倉庫の建築は執行停止になったようですが、マンションの方はどうですかね？

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>>755 周辺住民さん
商業／近隣商業で住居よりお事務所の方が多い土地柄ですからね、当然かと思います。いっそ神社を白山通り沿いに移築して学校の北側に商住兼用の大規模タワーを建てれば良いんじゃないかと思うんですけどね。というか学校も敷地をくっつけてあげて真ん中の道路をなくしてあげればもっと日当たりのいい位置に校舎が建てられるんじゃないですかね。なんか見ていると学校としてはすごく狭いですよね、敷地が。

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>>735 匿名さん
その通りなんだけど結局投票日に投票所に行くのもジジババだから政治家も無視出来んわけよ。

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>>758 マンション掲示板さん

日本の未来を見ず、成功体験に呪縛された老い先短いジジババをみている政治家って、世の中での存在意義はなんなのだろう？ むなしくなる。

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>>758 マンション掲示板さん
多分46m高度地域にして地価が上がったほうがいいという老人が多数派だったのではないかと。

それを失念してしまったのなら残念だし、あるいはそれを知っている人は今は口をつぐんで何も言わないだけだと思う。ご近所さん同士、ここであえてもめる必要はない。（普通ならそう思う）

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46m高度地域になることで70mが建つことをを想像する奴は極一部のマニアのみ。

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>>761 匿名さん
第一種文教地区に劇場が建たないなんてトリビアを知っているぐらいだから当然知悉していたんじゃないですか。

ただそんなにマンションの敷地は広くないと思っていたのかもしれませんんが。

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いずれにせよ個人の立場では自分の持っている土地しか自由にはできないわけで、一帯を再開発して地区計画に格上げしてしまえばかなり柔軟に周辺の利害を調整できそうなのは間違いないです。学校と神社を南西方向の角に配置して参拝者や学生が来やすくして日照も眺望も改善させるなんてのは造作もないわけです。老朽化したビルは空室リスクも大きいと思うのですが、最新のオフィス環境を実現できる再開発タワーになったらそれなりに人気が出るでしょう。

私は争うよりもみんなでグルになっちゃった方が利益が大きいと思います。

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>>761 匿名さん
総合設計制度などの例外規定は区報で毎回、説明されていたので、マニアじゃなくても気づいていた人は多いはず。

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>>746 匿名さん
つっこみますがお許しを。お寺は檀家がいて関係ない人から拝観料を拝受することもありますが、神社は檀家がいないし拝観料もとらないのが一般的です。そうした背景から神社の敷地内に定借マンションが建つケースがみられます。

もっとも、神社も祭りの際に氏子から寄付金があったりするのですが（うちのマンションも某神社に収めています）、こんぴらさんは氏子がいないようですね（氏神じゃない）。

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>>759 マンション検討中さん
ほとんどの政治家さんはそんな感じじゃないでしょうか笑

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細かい地権者ごとにオフィスが細分化されて狭すぎるために入るテナントも限られるのではないかという懸念もあるかもしれません、ならば現物は所有しないで証券化し共有して、持分に応じて配当だけ受け取るなんてやり方もできそうです。色々なアイデアがあるんじゃないでしょうか。

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>>765 周辺住民さん
白山通り沿いに神社があったらみんなの目について初詣に行こうとか考える人も多くなりそうですね。巨大な再開発タワーのふもとならご利益がありそうで参拝者も集まるんじゃないでしょうか。虎ノ門の金毘羅様なんかたくさん参詣者が集まっていますし、御神楽の日はかなり人が集まりますよね。たとえ日当たりがなくても立地によっては参拝者が集まると思います。

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>>766 周辺住民さん

そんな政治家の食い扶持が、我々の支払う税金だと思うと腹立たしい。

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>>767 匿名さん
> 細かい地権者ごとにオフィスが細分化されて狭すぎるために入るテナントも限られる
これはそうですね。文京ガーデン以外で一定規模のオフィスを確保できているのはフクダ電子くらいじゃないでしょうかね。プリファードのように東大ベンチャーが育った際に、広い社屋が確保できないという理由で文京区から出ていってしまうケースがあり、もったいないです。

文京ガーデンの店舗部分も区分所有にしないで組合方式にして、諸々三井不動産に委託していれば、魅力のある店舗が誘致できたと思います。

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>>768 匿名さん
虎ノ門のこんぴらさんは、国道1号からもアクセスしやすくなっていて、全体の計画がよく出来ていると思います。その意味で水道橋のこんぴらさんも、もう少し頭を使ってほしいです。

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>>769 マンション検討中さん
私そこそこ税金納めていますが、政治に期待するのは諦めています笑。前回の参院選東京選挙区なんて誰に入れてよいかわかりませんでした爆。もちろん、選挙は皆出席です。

直近だと菅前総理が良かったかな。安倍さんも良かったけど経済政策（アベノミクス自体はよいけれど出口を示さない点がバツ）とコロナ対応はダメだと思いました。

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宝生ハイツ管理組合はゆるゆると近隣説明会を続けておけばよかったのではないですか。近隣説明会を打ち切るなどと言うから紛争になったのだと思いますよ。

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>>773 匿名さん
説明会を続けろと要求し続ければ永遠に着工を阻止できますね。

私は変な先入観を植え付けることに成功した活動家の皆さんの手腕には敬服しきりです。

うまく洗脳しましたね。

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>>774 匿名さん
桜陰が「女子高生の着替えが覗き見される」、金刀比羅が「神様を祀る社が見下ろされる」、町会長が「町会の8割が日陰被害を被る」とそれぞれキャッチーなフレーズで一般民衆を煽ったのが功を奏したということでしょう

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>>775 名無しさん
うーん、ちょっと違いますけどね。
色々な可能性があるのに、それから背を向けるように仕向けたというところではないかと思います。開かれた議論の機会を不信感と猜疑心を煽り立てることで閉ざしてしまった。

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東京都が介入して一気に本郷一丁目南側の再開発を進めるしかないんじゃないでしょうか。民間任せにしていてはまとまらないと思います。

この建て替えができなかったら東京都や日本国全体のマンション建て替えスキームが崩壊しかねません。

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宝生ハイツ管理組合が近隣説明会を打ち切ったことの方が開かれた議論の機会を閉ざすことになったと思いますが

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>>777 匿名さん
文京区にそんな影響力ありましたっけ…

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文京区で超高層マンション計画に反対運動が起きないとでも思っていたのでしょうか？

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>>780 匿名さん
文京区って工事が始まってから、建築認可取消したり、ちょっとイチャモンつけられると、すぐ態度を翻す二枚舌的な行政態度が過ぎる気がするな
はじめから、認可しなければ、そもそも問題にならないわけで、安易な行政認可が関係者を泥沼の争いに陥らせているように見えるね

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ルサンク小石川のことなら、建築確認を行ったのは行政ではなく都市居住評価センターという民間会社。文京区都市計画部の元職員が役員に就いている。

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>>782 匿名さん
音羽のスミフのマンションは販売後に高さが変更になった記憶があるが、、、

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建築確認の事務の民間開放から後に、建築審査会での建築確認取り消し事例は増えている。

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現状でも桜蔭をのぞけるビルとか沢山あるように思うんですが、無いんでしょうか？
近所なんで思うのは小さい敷地で校舎がばらばらの桜蔭こそ再開発するとすっきりした
建物になるように思います。いまも新築工事やってるようですが。

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>>785 匿名さん
だいたい、プールや体育の着替えをカーテン閉めずに外から見えるようにやるはずないと思うけどね
つまり、あり得ないリスクをあたかもあるかのように装っているんじゃないかな
ちなみにJGは日テレのスタジオ棟建設の影響で天文部の望遠鏡が遮られる実害はあったみたいだけどね

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周辺の方々は激おこぷんぷん丸のようですね。

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>>785 匿名さん
>いまも新築工事

時間の経過とともに、周りにギリギリまで高さと容積率を使い切った植栽もない安い賃貸マンションが建ち並ぶので、見ていましょう。阻止する事はほぼ不可能。緑がいらない人が多いようだから問題ないでしょう。

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問題は建て替えが頓挫して、既にかなり進んでいるとみられる建物の老朽化と不具合が進めば転売されてどんな輩が棲みつくかわかったものではないけどね。

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宝生ハイツを売りに出している人がいるようで。

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やはりどうしてもひっかかるのは、ここは第一種文教地区だということでしょうね。

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1950年代からここは文教地区に指定されている。

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>>791 匿名さん
これだけもめたら建替え無理だから、せいぜい坪200万ってとこじゃない

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>>794 マンション掲示板さん
近隣とトラブルになるのが目に見えてる土地なんか筋の悪い業者とか会社じゃないと
買わないよね。こわ。

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総合設計制度を使った建物って東京都が処分庁にならないのかな？

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>>795 匿名さん
金利の土地も同様の評価を受けるでしょうね
変な思惑のある、一筋縄ではいかないような人が集まるんでしょう

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三井不動産が買い取れば？

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>>791 匿名さん 2022/10/25 15:07:23
>>792 匿名さん 2022/10/25 15:17:14
>>793 匿名さん 2022/10/25 15:19:06

一人三役さんでしょうか。

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>>799 周辺住民さん
あなた、いつも勝手に勘違いしているようだけど、違いますよ。
面倒だから訂正してないだけです。

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792からでした

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>>799 周辺住民さんには面白くないのでしょうが

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>>792 匿名さん
>やはりどうしてもひっかかるのは
多分、文京地区という制度が建物の用途を制限するものであって、高さも日照時間も容積も制限するものではないということをご理解されていないからだと思います。
条文をよくお読みください。

https://www.reiki.metro.tokyo.lg.jp/reiki/reiki_honbun/g101RG00001298....

住宅は建てて良いということになっています。高さも、広さも、容積も制限するものではありません。

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>>800 匿名さん
>>801 匿名さん
>>802 匿名さん

ご報告ありがとうございます。

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文教地区に指定されると、学校は王様で、周辺の地主を支配できるとでも言うのでしょうか。なにかね、すごく傲慢に思えるのは私だけでしょうか。

学校だから何か社会的に特権的な地位にあって、同情を引けばものの道理もねじまげられるとでもおもっていらっしゃるのかしら。健全な社会人、それも社会の模範となるべき自立し完成された社会の秩序を尊重する社会人を養成する理想を持っておられる学校が、なぜ他人の財産権を制限するようなことをするのでしょうか。

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この意見は合っていますでしょうか？

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都議会共産党が力を入れて阻止をめざしている老朽マンションの建て替え計画に対して、朝日新聞社は他社と比べて突出した規模、すなわちテレビ放送、新聞紙面、インターネットメディアのメディアミックスで支援をした。朝日新聞社の中枢にいる非常に高位の人物が日本共産党に極めて近い関係にあることを推測される事態だが、影響力は落ちたとはいえ四大紙の一角を占める全国紙が共産党の強い影響下にあることを疑われかねない現状は、不偏不党を期待されるマスメディアとして信頼性を損なうものと考えられるがいかがなものだろうか。

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報道記事は、本日現時点でグーグル検索を　女子校　覗き　のキーワードで検索をすると上から３番目であり、数日前はトップにリストされていた。このような破廉恥なキーワードで学園の名前を明記した記事がグーグル検索でリストされてしまうのはいささか贔屓の引き倒しも甚だしいのではないか。今後いかなる不利益が生じるのか、私は大変憂慮する。いくら記事に人を誘引したいからと言っても、このように扇情的かつインモラルなキーワードでヒットさせるというのは手段を選ばぬにしても許されるものではないだろう。

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それよりも大々的に報道されることによって起きる当該地域全体へ注がれる偏見や憶測などは今後長く悪影響を残しかねない。おそらく問題の解決にむけたさまざまな動きにも悪影響を与えるだろう。文京区の発展や今後老朽マンションの建て替え問題に与える悪影響も懸念される。政党の党利党略につきあうのはやめてもらいたい。

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>>806 匿名さん
ツイートの流れからして適当に書いていると思われますが、管理組合における宝生流の議決権は、能楽堂の広さからして軽く10以上持っていると思われます。つまり彼らの影響力は大です。

ちなみに、円滑化法による建て替えではないので、事業主は建替組合ではなく管理組合です。

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>>807 匿名さん
かつて野党もメディアも権力を監視するという重責を担っていたわけですが、平成以降はインターネットで誰でもいろんな詳しい情報が入手できるようになったこともあり、監視や批判自体が目的になるなど弊害も目立つようになりました。野党もメディアも時代についていけていないのだと思います。

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>>811 周辺住民さん
確かにその通りで、最近の統一教会をめぐる問題についても、一人のテロリストの暴挙が社会を動かしてしまい、それを賞賛するかのような雰囲気が生じていることは、戦前の5.15事件のような日本の民主主義を崩壊させる序曲ではないかという指摘があります。政局ばかり考えて日本という国の行く末を見ない野党の姿は、今回のマンション建て替えをめぐる都議会共産党の姿勢にも見えると思います。

https://ja.wikipedia.org/wiki/%E4%BA%94%E3%83%BB%E4%B8%80%E4%BA%94%E4%...

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政治の話は別スレでも立てたらいかがでしょうか。
立てられるのか知りませんが。

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組合の主導権を宝生流一派が握っているの書込みに反応して、政治の書込みが増えたようです。

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>>813 匿名さん
マンションを巡って都議会共産党が発言を繰り返している以上、政治を抜きにしては話せないマターになってきてしまっていますよね。

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>>810 周辺住民さん
>彼らの影響力は大
ちょうどその話を聞いて思い出したのが原宿のコープオリンピアの建て替えだね。
たしかコープオリンピアを建てた人の子孫が確か下のテナントのオーナーで、建て替えを拒否したため話が流れたという報道があった。

おそらくその程度の影響力はあるんだと思うんだけど、今回は賛成に回ったというだけの話だよね。７０戸ほどあるようだけど、彼らは過半数を占めてはいないはずだ。確かに彼らが反対してくれればこの話はなかったかもしれないので、槍玉にあげたいのだろうが、名誉毀損で訴えられる犠牲者が出るのは私の望むところではない。

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>>814 匿名さん
ちょっと、トリビア

http://umemuranou.blog.fc2.com/blog-entry-103.html

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>>816 匿名さん
>今回は賛成に回ったというだけの話だよね。
と書いてからふと思ったのだが、彼らは賛否をどう示したかについては沈黙している。
ひょっとしたら反対したのだけれどその他多数に押し切られてしまった可能性も残されている。自分で言っていてなんだが、やはりわかりもしない外部の人間が、あやふやな憶測を根拠にあれこれ名前をあげて取り沙汰するのは感心しないと思う。

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>>816 匿名さん
建て替え決議を成立させるには議決権ベースで5分の4以上の賛成が必要なわけですが、今のトレンドでは、緩和される方向ですね。

個人的な想像ですが、建て替え後の規模からして、組合員には恐らく金銭負担が発生せず、ゆえに多くが建て替え賛成に回ったと思われます。

現・宝生ハイツの標準的住戸は75～80㎡くらいだったと記憶しています。対して宝生能楽堂はホールとロビーで約1000㎡です。順当に割り当てるなら、宝生流の議決権は最大12～13くらいになりそう。もちろん、もっと少ない可能性もあります。

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>>807 匿名さん

ねえねえ、四大紙ってどれ？
まさか産経入れちゃってる？w

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建て替え後の戸数の増加率を見ると、能楽堂部分の建設コストがかなり高いのだろうね。

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能楽堂部分の建設コストは補助金や寄付金でまかなうのが筋ではないのかな

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>>821 口コミ知りたいさん
能楽堂は広いのでグロスではコストがかかりますが、単価でみれば住戸より安いはすです（といわれています）。住戸内は壁が多いし、水回りなどの設備が高くつくし、電機、ガス、換気などのルートも複雑になりがちだからです。

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劇場には、消防法、火災予防条例等の規定による設備が求められて住宅とは異なるコストがかかります。
消防水利の問題もありますね。

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>>820 マンション検討中さん
>ねえねえ、四大紙ってどれ？
都心三区とか六区とかと同じでお好きな新聞をお入れになったらいかがですか
まあ現代においてはほぼ死語ですよね。

私も紙の新聞を購読しなくなってからもう何年も経ちます。

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>>825 匿名さん
日経、読売、朝日ならまだしも、それ以外の新聞をまだ紙で読んでる人って、情報弱者過ぎると思うが、、

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昼食にアジフライが続いているのだが。メディアの影響は大きいね。

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>>826 匿名さん
最近は日経を入れるみたいだけど、昭和の頃には朝日毎日読売産経だったと思う。
政治的な記事を皆好んで読んだ時代なので、ちゃんと左から右に濃ゆさの順に並んでいるのが面白い。

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>>828 匿名さん

ちょー、まい、よみの順番は、50年くらい前の新聞発行部数の順番の名残と聞いたことがある。今の毎日新聞の部数は知りませんが。

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>>829 マンション検討中さん
毎日は東京新聞にかなり購読者を持ってかれているかもなあ...
まあ、いまどき紙の新聞を購読している層はかなりの高齢者かゴミ捨てが面倒臭くないまめな人ぐらいだろうな。

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>>830 匿名さん
毎日の減り方って尋常じゃないですね
てか、紙の新聞をとってるって、毎日、ごみを配達されているようなものだから当然といえば当然だが

https://news.yahoo.co.jp/byline/fuwaraizo/20191003-00145036

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こっちに貼るべきでした。https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43601/ から

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43601/res/9247/ 匿名さん
ありがとうございました。TBSの取材に応じている地元の皆さんは、心を乱すことなく淡々と受け答えていましたね。むしろ好感が持てました。ただし、28:52の説明会の録音で住民の方がヒステリックに不規則発言っぽくなっていましたね。

20:17　計画見直しを訴える町会副会長「私たちは建て替えに反対しているのではない」
20:50　高さ制限の地図が映される。ただし、計画地の位置が間違っており、正しくは下側（南側）のエリア
21:22　計画見直しを訴える町会長「町会の80％が陰の被害をこうむる」
21:30　住民提供の日影図が映される
22:22　神社広報担当者「神社に日差しが届くように神様を敬う」
24:08　学校法人桜陰学園　齊藤由紀子　理事長・校長「日当たりが悪くなるということが一番それから圧迫感」。桜陰学園が提供したイメージが映される（例の図）
28:52　参加者が録音した説明会の様子。紛糾している。建築主「普通にやっていたのではマンションの建て替えがなかなか進まない。…少しでも費用負担を減らすということで今回総合設計制度を活用しての建て替えを計画した」
29:45　1回平面図が映される。東南の出っ張った土地を公開空地に。それ以外は割と南側に寄せている感じ。総合設計制度のついて影アナが説明
30:02　容積率が400％→600％、高さ制限が46m→69m、部屋数が68戸→197戸、と映される
区長
30:56　住民「（公開空地は）必要ない」「そのために公園もある給水公苑もある」
※公園として元町公園が映される。給水公苑はちょっと遠いぞ笑
31:16　都市計画に詳しい明治大学特任教授　大方潤一郎さん「いまさら公園とか広場とかいらない　こういうケースでは…市街地環境はむしろ悪化してしまう」
※「総合設計制度は明朗会計」とも発言していてバランスはとれています
32:26　文京区成澤廣修区長「当該計画に関する紛争予防は都が扱うことになりますが…」
32:40　文京区議会板倉美千代区議「文京区の街づくりの問題」

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>> https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43601/res/9260/ 匿名さん
> 能楽堂を建替えする費用を持たされているのではないか

どうしてそんな構図になるのか想像つきませんね。マンション部分の住民が「お前は鹿馬か」と言えば終わる話では？

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>>9261 匿名さん
> 能楽堂部分の建設コストが高いのだろう
劇場・ホールの建設単価は一般には住宅より安いですよ。しかも能楽堂部分（東南の張り出した部分）はRC造じゃなくS造ですよね。

>>9262 口コミ知りたいさん
> 能楽堂部分の建設コストのような気がしてなりません
気のせいです。
3LDKよりワンルームの方が建設単価が高いって知ってますか？

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能楽堂部分の建設コストが低いのなら、
あまり戸数を増やさなくても建て替え可能だという事なのかも（朗報では？）

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>>835 匿名さん
現・能楽堂部分の面積は、全体の1割弱と思われますので、建設コストの高低にさほど影響しないと思います。

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>>836 周辺住民さん
てっきり能楽堂の建設コストが高いから
他事例に比べて戸数を大幅に増やさなければならないのかと思っていましたので、
十分朗報でした。なんだなんだ、そうだったんですね。

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> あまり戸数を増やさなくても建て替え可能だという事なのかも（朗報では？）
儲けるために戸数を目一杯にしているということ！？

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>>832 周辺住民さん
拝読させていただきました。マンション側への取材無し。東京都への取材無し。報道番組ですか？いいえバライティ番組です。

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文京区には取材してコメントもらっているね。宝生会にも取材申込みはしているのではないかな？

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