（仮称）宝生ハイツ建替え計画

メディア対応は素人がやるべきではなく専門のプロに任せるべきです。まともな会社であればメディア対応は広報部など専門の部署が担当していて、一般社員が何か語ることは固く禁止されているはずです。本件でも管理組合が自分たちで対応できないとわかっているので、外部の会社に委託したと思われます。

個人的には、メディア対応も含めた窓口を近隣対策業者一本に絞るのは、賢明な判断だと思います。

>>660 匿名さん
>メディア対応を近隣対策業者にさせてはいけないですよ。
それさあ、失言を吐かせるのが目的だろ？君らの手口はよくわかっているんだよ。
そもそも住民を脅迫するような報道をさせて（一般社会への影響はほぼゼロだけどね）翻意させようってことだろう？目の前に相手をひっぱりださなきゃ罵声の一つもあびせられないから焦っているんだろ？

そもそも新聞記者がこちらの意図しない事実とは異なることを報道するために、あたかも正反対のことを言ったかのように発言を切り出して報じるというのは一般的に行われていることだ。取材拒否されるぐらいに自分達は信用されていないんだと、ここは自己批判するべきところだろう。

マスコミを動かしたり、少数派とはいえ政党を動かして個人の寄合世帯を攻撃して自らの利益を実現しようとしたという事実はご近所さんがしかと見届けたので、今後何十年かは大変だぞ。

>>661 匿名さん
> さらに別な報道では棟間間隔が１４mとか報じられてたよな。

私もこれには驚きました。CGに悪意がありすぎると。

まあいっぱい書いていてなんだけど、沈黙は金というのは本当だなと思う。

みんなちょっと喋り過ぎたよ。

>>666 周辺住民さん
>CGに悪意がありすぎると。
そこですよ、私は見たくないものを見せられた気分で...嘔気がこみあげてきましたよ

あれ見せられて署名運動に協力した人のなかには裏切られた気分の人がいると思いますよ。

嵩に勝ったかのように何度も報道していた朝日に、TBSとか日テレが追随したか？
朝日が一人で騒いでいるように見えるんだけどね。部数が落ちるわけだよな。もっと報じるべき根っこがそこに見えているだろ。

>>669 匿名さん
あ、誤字発見
>嵩に勝った
ではなく
>嵩に懸かった

だった。失礼

> 棟間間隔が１４m
これ実はすごく広いんですよね。板状マンションが1棟建てられるくらいの間隔です。

仮に70㎡ばかりのマンションとすればスパン7m×奥行10m、さらにベランダと開放廊下をどちらも幅2m（正面からみれば奥行）とすれば、ちょうど14mになります。

>>653 匿名さん
マンション紛争になっているのは文京区では前々から知られてましたよ。過去レスにもル・サンク小石川より揉めているとありました。

とにもかくにも、文京区ってっとこは、地元民もややこしいし、区役所の小役人も当事者意識が薄そうだし、面倒なことだらけだから、寄り付かないことが一番のようね

>>673 匿名さん
>面倒なことだらけだから、寄り付かないことが一番のようね
そう思わせたいというのが、ややこしい人たちの本意でしょうね

そういう人の住んでいる地域はぐるっと壁でも作って隔離したいぐらい
一緒にされたくない

>>672 評判気になるさん
>過去レスにもル・サンク小石川より揉めているとありました。

水面下で交渉していたのに知れ渡るわけないでしょ、常識で考えて。
今年に入ってから誰かが表沙汰にして騒ぎにしましょう、とでも言ったんでしょ。

ルサンクも日建ハウジングシステムでしたね

>>675 匿名さん
数カ月前から町内会に掲示が出るようになったのでそれ以降かと思います。

6月に宝生ハイツ管理組合が近隣説明会を打ち切ったからでは？

>>677 周辺住民さん
町内会の掲示板レベルの話題が国政やエンタメの話題をおしのけてコメントが書き込まれるのは異常なことですよ。明らかに女子校、覗き、というキーワードに誘われたんでしょうね。いまだにGoogleでトップに来ますから...不名誉なことですね。

地元町会の掲示板に超高層マンション反対のポスターが貼り出されたのが6月頃のようですね。

一時はここの文京区関連掲示板にも現れていましたよね。隔離スレがこうやってできたのでいいんですが迷惑千万な話です。私はこういうのをネットデモって呼んでるんですけど、ロシアとか中国のハッカーがやるような情報戦を仕掛けてくるのはあまりかわいくないですね。

>>681 匿名さん
知的レベルがロシアや中国にはるかに及んでいないし笑

元々燻っていたのが6月になって燃えたんでしょ

>>682 周辺住民さん
まあヤフーやツイッターの方もそうですが、早々に対策されて今は静かなもんです。

ツイッターはいまだに書込みがありますよ

なんかうるさい隣人がいて大変そうだね。言うても最寄り駅が水道橋駅だし（競馬や野球のおやじ率高し）。同じ文京区だったら、美術館や博物館などが集積する上野公園のほか、上野駅・上野広小路駅・御徒町駅・本郷三丁目駅が徒歩圏内の湯島のほうが便利で住みやすそう。うるさい隣人とか少なそうだし。

湯島が環境がいいとは思えないけどね

>>685 匿名さん
sock puppetみたいなのはだいぶ減りましたね。
話せば話すほど語るに落ちるので、いつも楽しく読ませていただいてます。

>>687 匿名さん

ラブホテルがなくなりマンションが増え、スーパーマーケットやパティスリーができてますけどね。利便性で言えば、湯島は文京区随一だと思うよ。

ラブホテルは今も湯島に残っているようだけど…

>>689 マンション掲示板さん
>マンションが増え、スーパーマーケットやパティスリーができてます
湯島の高台部分はかなり住みやすくなりましたよね。坂があることを除けば交通利便性もかなり高いと思います。こうやって逐次的に変えていく方がおかしな人たちをよせつけないので文京区では有効ですね。

>>690 匿名さん

確実に減っていますよ。湯島を歩いてみなさい。街がみるみる変わっているから。宝生ハイツのエリアが揉めている間に、湯島はこれからさらに変わるから、湯島駅前など。

湯島で高台部分は‥ということは高台以外の部分はどうなんだろうね。

>>693 匿名さん

湯島の高台でない部分、つまり駅前の開発はこれからですね。スミフの分譲マンションがまずできます。

湯島三丁目より本郷一丁目の方がいいかな。人によってそれぞれだろうけど。

>>695 匿名さん

閑静な環境を求めるなら本郷一丁目、利便性を求めるなら湯島かな。

>>696 eマンションさん

宝生ハイツの周辺は、ある意味、閑静とは逆のベクトルだけどね。

閑静な環境だから地元町会がうるさい

やってtryのアジフライを素人の女の子に作らせて笑い物にする番組企画ってそもそもどーなんすかね

「噂の現場」のレポーターは深沢邦之

>>700 匿名さん
出てるタレントが、みんな、あの人は今、的なメンバーばっかじゃない

事務所ばかり建っている場所ってイメージがあるんだけどね
どこに人が住んでいるのかって気がするけど、ビルの上に住んでるのかな。

「本郷一丁目」というくくりはざっくりすぎますね。このようなご時世「一緒にされたくない」と思う人がいそうです。

本郷一丁目の北半分は旧弓町一丁目で、湯島・本郷地域の中でも非常に人気の高い地区です。プレミアフォートをはじめとする高級マンションが数多く建っています。

南半分は北側が旧元町二丁目、南側が旧元町一丁目ですが、町会でいえば元二新和会に該当する地区です。元二新和会は「本郷一丁目の住環境を守る会」の構成団体の一つですね。

旧元町二丁目は小さな雑居ビルやマンションが乱立した地区です。宝生ハイツの北側に位置します。一方の旧元町一丁目は学校が多い地区で、落ち着いた雰囲気です。

明治時代の地図を見ると、宝生ハイツは旧元町一丁目で、桜陰学園は（現敷地の大部分が）旧元町二丁目のようです。

参考：町会
https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0241/1090/202271131342.pdf

参考：明治時代の地図
https://map.goo.ne.jp/map/latlon/E139.45.37.183N35.42.7.843/zoom/10/?d...

元二新和会 は誤り。元二親和会 が正しい。

>>703 周辺住民さん
確かに壱岐坂を境にして南と北では建物の種類が異なることがわかります。
北側は若草色の集合住宅が多く
南側は茶色の教育文化施設と紫色の事務所建築物、橙色の住商併用建物が多いことがわかります。真ん中の最も大きな若草色が今回建て替えとなるマンションですね。おそらく壱岐坂南側の人口の大半が住んでいるのではないでしょうか。

>>705 匿名さん
あ、図をアップロードするのを忘れました。下の図です
原典は文京区都市マスタープラン見直し検討連絡会（第1回）参考資料２の8ページ
図１?２　土地利用現況図（平成２８（２０１６）年）　の一部を拡大しました。
https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0245/4060/12sannkousiryou2.pdf

>>705 匿名さん
資料のアップありがとうございました。
> 真ん中の最も大きな若草色が今回建て替えとなるマンションですね。おそらく壱岐坂南側の人口の大半が住んでいるのではないでしょうか。
その可能性はありますね。また、この辺は子供が少ないです。文京区で小学校としては唯一廃止となった（形式的には真砂小学校と合併して本郷小学校に）旧元町小学校の通学区でした。頑固なお年寄り中心の地域なのかも！？しれません。

>>707 周辺住民さん
まあ頑固かどうかは別にして、事務所用途のビルが多く、見たところ個々のビルはかなり老朽化が進んでいるようです。多分まとまった広い土地を持っている地主も多そうなので再開発してもっと住みやすくしたらどうかと思いますね。

地域内の緑化も大幅に進みますし、なにより日当たりがほしいところに日があたるように建物を移動できますからね、小さな個人の敷地ではどうしようもなかったことが、地域全体の再開発となるとかなり自由度が高くなります。

マンション建て替えと違って一人が嫌だと言うと進まないので、よりハードルは高いんですけどね。

>>708 匿名さん
小さな街区が多いようなので、街区ごと建て替えるハードルは意外と高くないかもしれません。例えばこんぴら会館の北側だと5軒だけのようです。それこそ総合設計制度を使って空地を生み出せば、地域の人にも喜ばれるでしょう。

>>701 マンコミュファンさん
その番組観てたけど建替計画見直しを迫る方向に世論を誘導したいことは明白ですね。BSTBSにどれほどの影響力があるのか分かりませんがね。

パークコートタワーが最後だと思うよ
だから希少価値が高い
もうあの規模は50年はないな

>>711 eマンションさん
しかし高さを低くして容積率を下げれば、建替えの合意形成不能で事業は成り立たないから、それではごね得にならないよ

>>711 eマンションさん
なるほど予想通りの内容だったんですね。まあ今日みたいに気持ちのいいお出かけ日和の日曜日の真っ昼間にテレビを見ようという人は少ないと思うので影響力は限定的でしょう。野党議員が議会でこれはテレビや新聞で騒がれている大問題だと言うためのアリバイづくり的な感じがします。

ただ問題は総合設計制度を使わないで敷地いっぱいに15階建てが建った場合、その阻止は事実上不可能かつもっと学校の日当たりが悪くなるというオチなんですが...棟間距離が14mもあるという報道が真実ならば、真っ暗というのは大袈裟だと思いますよ。

>>706 匿名さん
しかしこの図を何度見ても、マンションの北側の地域には壱岐坂沿いの高層アパートを除けば人なんてほとんど住んでないんじゃないかと思うんですけどね...

>>715 匿名さん
でも、町会長によると、地元住民の8割が日陰被害にあい、高層ビルのつむじ風でえらく迷惑を被るらしいですよ

>>715 匿名さん
これは邪推ですが、学園が騒ぎ出したので、頭の中がリフレッシュできていない地域の少数がそれに乗ったようにみえます。

高級マンション街と化している旧弓町は、シビックセンターの展望台から見ると哀れなほど立て込んでいるのがわかり、実際のところ、日照はおろか眺望もプライバシーもへったくれもありませんが、住民は反対運動などすることなく行儀よく暮らしています。民度の差を感じます。

>>716 匿名さん
8割で済むんですね。もし総合設計制度が使えないとなれば、管理組合の10割が経済的被害をこうむります。

>>718 周辺住民さん
もしかして、町会の会長や副会長がテレビにまで出て、宝生ハイツ建替えに噛み付いてる理由が、宝生ハイツが管理費から町会費を払ってないとの理由だったりしたら、驚きだけど、まさかそうじゃないよね

>>704 匿名さん
これかな
お爺ちゃんたちの写真も載ってるよ

https://www.city.bunkyo.lg.jp/sangyo/kyodo/_20424/annai/yushimahongo/m...

>>719 検討板ユーザーさん
なぜ私に聞くのかわかりませんが、桜陰学園と宝生会が高層建築を建てるなと「円満和解の覚書」を交わしていることから、なんらかの確執のようなものは存在したと思います。それが理由で町会費を払っていないという可能性は、なきにしもあらずでしょうね。でもそれは今回の争点ではないと思います。

私はテレビを見ない人間なので、インタビューに答えた人の知性水準はよくわかりませんが。

初出時に漢字を間違えてしまいましたが、わざわざ「親和」会と名乗る理由はなんなんでしょうか笑。元二会じゃダメなんでしょうか。

>>717 周辺住民さん
たしかに弓町の込み入り具合は歩いていても毎度驚きますね。
私の所有マンションよりも高額なので、哀れとまでは思わないですが。

既出ですが
https://m.facebook.com/groups/661302255054761/posts/818974065954245/

総合設計の要件を満たさない疑義のようです

>>724 匿名さん
情報ありがとうございます。総合設計の要件を満たすかどうかは東京都（審査会も含めて）の決定事項ですが、記事は単なる私見ですね。

>>716 匿名さん
五世帯のうち四世帯が日陰になれば八割だし、高層ビルですごいビル風が吹くというのはどうやらテンプレみたいですよ。文京ガーデンに妙な出っ張りがついているのもビル風を除けるためらしいです、効果があるかどうかは不明ですが。

>>726 匿名さん

高層建築物を建てるときは、風洞実験を行いますね。

>>727 検討板ユーザーさん
問題はその反対している人がそういう科学的データーを理解できるかどうかですね。
９９％は理解できても１％は理解できずに、そんなのは嘘だ、インチキ下に違いないと思う人が必ずいると思います。さらに理解したくない、というバイアスまでかかりますからもう少し多くなるでしょう。

昔何かの再開発のときに区のHPに載った住民のご意見に台風のような強風がビューっと吹いて云々という話が載っていましたが、それは単に風が強い日ではないかと思うんですけどね。日常的に感じることはないんですが...。

>>728 匿名さん
あと、町会の役員をやってると自分が地域の代表であり支配者と勘違いするケースが多く、自分の考えが全て正しく、それと異なる考えは悪みたいな思考に陥ってるパターンも多いね

>>730 検討板ユーザーさん
丁寧な説明を心がけても、メンツの問題になると途端に説得が困難になるというのは客商売をやっている人なら誰もが経験があることかと。

今回これだけの騒ぎにしてしまったので、振り上げた拳をどこにおろすかがかなり難しくなってきていると思います。

外部から来た人が扇動した結果と思いますが、一般人は普通ここまでガチンコなのは誰も望まないと思います。

>>732 匿名さん
しかし神社がテレビで、神様を敬えとか、高層から見下ろすなとか言っちゃってる段階で、昼のワイドショーの取り上げてる宗教と変わらんのかと思ってしまうよ

>>734 通りがかりさん

反対している人たちもジジババ、噂の東京マガジンの出演者もジジババ、日曜日の昼にBSで観ている人もジジババ。絶望的に未来がない。懐古主義に縛られている。若者を嘲笑するやってトライなんて、まさにその名残。そんなミイラみたいな媒体ではなく、この問題について、気鋭のYouTuberに取り上げてもらいたい。

成澤区長が登場していました。

町会、神社、学校が結束していることがよく分かる報道でした。

多分共産党の支持者とかマンション嫌いでこの件に興味のある人は見たろうけれど、それ以外の人は見ていなかっただろうな...

持続可能性というものには私も非常に興味があるんだけれど、現状のまま何も変えないのは単に街が腐っていくだけだと思っているので、その辺がマンション建てさせない持続可能性を謳う人との違いかな。街は常に手をいれていかないと庭木のように枯れるというのが持論なので。

超高層マンションにしなければ町会の人たちに反対されないと思われます。

>>739 匿名さん
>超高層マンションにしなければ
同じ高さで同じ形にしなさいって話でしょ？それはかなり難しいことだよね。
年寄りが借金することがどれだけ難しいか知っていて言っているのかなと思う。

とはいえもっと前向きな話をするとするならば、当該マンションから北側のブロックを一体再開発して神社を学校の西側敷地に移動、おそらく三階建て住宅ぐらいの高さになると思われるのでこれで日照の問題は解決する。神社北側の敷地にはおそらく反対しているであろう事務所兼住宅があるので、それらを組み込む形で総合設計制度を使った高層マンションを作る。

まあ外部の人間の勝手な意見なので実現可能性はともかく、建てさせないのではなく、建てさせる方向で攻める解決法もあるにはある。

ここは民主的に、当該地域の住民投票で決めたらどうかと思う。

民主的な手法で都市計画が決まっているはずなんですよねえ。

>>741 匿名さん
神社の敷地を定期借地権付きマンションにする事例は多いので、本マンションも検討されたと思う。どこかでボタンを掛け違ったか何かでこじれたのでしょうね。

神楽坂の赤城神社とか西新宿の成子天神社とか。最も有名なのは京都の下鴨神社ですね。しかも世界遺産！

>>743 周辺住民さん
46m高度地域になった経緯もおそらくは民主的に多数派がそれを支持したということでしょうね。多分同じ地域にはそうしたサイレントマジョリティーが存在している可能性が高いと思います。だから住民投票。

>>744 周辺住民さん

>京都の下鴨神社

これ↓ですね
https://www.jgran.jp/shimogamo/

かっこいい低層マンションですね。最近は神様に手を合わせる人もすくなくなったのでどこも大変なようです。幼稚園とか保育園を経営したり、賃貸経営に手をだしたりとどこの宗教法人も維持コストの捻出に苦慮しているようですね。文京区内でも本堂の上がマンションとか近隣の寺領に貸しビルを建てるなど頑張っているお寺もあります。

お布施をケチる我々檀家の不甲斐なさゆえですが、ごめんなさい。

>>741 匿名さん
確かに本当に神の使いで神の声が聞けるなら、神の啓示として、そうした解決プランが神社側から出てきてもいいはずだよね
人の財産を奪ったり、毀損させるのは、よくないよな

宗教は阿片の共産党と結託すると神様も冷ややかな態度になりそうです

>京都の下鴨神社

これ↓ですね
https://m.facebook.com/495623790620589/posts/505788402937461/

宝生ハイツよりも
もっと激しい住民運動になっていることを
知らないのですかね

>>749 匿名さん
5年前に完成済みであることを知らないのでしょうか。

>>749 匿名さん
コロナ前にもう私一度見に行ってますよ。シックな超高級マンションでしたね。
景観と調和する京都らしいデザインでした。

しかし下鴨神社の経済的な苦境をみなさん支える覚悟がおありなんでしょうかね。
いつも思うんですが、反対する人って言いっぱなしでその後のことを全く考えていないんですよね。持続可能性ゼロですね。

建築確認の執行停止が認められたケースですね。新聞やテレビでも報じられました。

反対するなら遺失利益を補填するぐらいの甲斐性をみせてほしいです。
あるいは一方的な要求だけでなく、現実的な対案を示すべきです。とくに70超えた老人に何千万も借金しろはなしですよ、現実的ではない。

>>752 評判気になるさん
執行停止が認められた後また認められて今は建っているということですか？

>>745 匿名さん
高さ制限についてのパブコメを見返してみたところ、本郷1丁目についての意見が1件だけありました。緩和（45mは46mに）でなく強化しろと（50mは40mに、45mは40mに）。それに対して文京区が以下のように回答していました。

> 本郷地域がある都心地域は、秋葉原や神田、大手町と連続した、東京の中でも国際的な商業地域です。また商業地域、近隣商業地域が面的に拡がる地域で、文京区都市マスタープランにおいて都心型高層市街地を目指す地域として位置づけられています。

上記すら第4回の素案になってようやく出てきた意見なので、大半の人は46m制限で問題ないと思っているはずです。

パブコメの結果
https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0078/6988/ikenbosyukekka-takasa...

>>752 評判気になるさん
倉庫の建築は執行停止になったようですが、マンションの方はどうですかね？

>>755 周辺住民さん
商業／近隣商業で住居よりお事務所の方が多い土地柄ですからね、当然かと思います。いっそ神社を白山通り沿いに移築して学校の北側に商住兼用の大規模タワーを建てれば良いんじゃないかと思うんですけどね。というか学校も敷地をくっつけてあげて真ん中の道路をなくしてあげればもっと日当たりのいい位置に校舎が建てられるんじゃないですかね。なんか見ていると学校としてはすごく狭いですよね、敷地が。

>>735 匿名さん
その通りなんだけど結局投票日に投票所に行くのもジジババだから政治家も無視出来んわけよ。

>>758 マンション掲示板さん

日本の未来を見ず、成功体験に呪縛された老い先短いジジババをみている政治家って、世の中での存在意義はなんなのだろう？ むなしくなる。

>>758 マンション掲示板さん
多分46m高度地域にして地価が上がったほうがいいという老人が多数派だったのではないかと。

それを失念してしまったのなら残念だし、あるいはそれを知っている人は今は口をつぐんで何も言わないだけだと思う。ご近所さん同士、ここであえてもめる必要はない。（普通ならそう思う）

46m高度地域になることで70mが建つことをを想像する奴は極一部のマニアのみ。

>>761 匿名さん
第一種文教地区に劇場が建たないなんてトリビアを知っているぐらいだから当然知悉していたんじゃないですか。

ただそんなにマンションの敷地は広くないと思っていたのかもしれませんんが。

いずれにせよ個人の立場では自分の持っている土地しか自由にはできないわけで、一帯を再開発して地区計画に格上げしてしまえばかなり柔軟に周辺の利害を調整できそうなのは間違いないです。学校と神社を南西方向の角に配置して参拝者や学生が来やすくして日照も眺望も改善させるなんてのは造作もないわけです。老朽化したビルは空室リスクも大きいと思うのですが、最新のオフィス環境を実現できる再開発タワーになったらそれなりに人気が出るでしょう。

私は争うよりもみんなでグルになっちゃった方が利益が大きいと思います。