（仮称）宝生ハイツ建替え計画

現在コメント数がヤフーニュースのトップ。想像以上に注目度高いですね。

文京区議会議員には注目度が高いことをわかっていていただきたい。とくに、区議会議長。

本郷周辺では署名活動がされています

これ、結局タワマン富裕層への嫉妬が絡むから日本では多勢に押し切られて計画破綻しそうだね。
ルサンクに続き文京区は魔境なのか…

地元町会、女子校、神社から猛反対されるような超高層マンション計画を無理に進めようとすると、建築紛争になるのは当然だと思うが…

三井不動産はこうなると分かっていたはず

高層にせずとも今と同じくらいの高さで建て替えればよかろうに。近所に住んでるけど、いくらなんでも20階はないわ。

そもそもあの場所で超高層計画が出たこと自体が法律上のバグのような気がします。

白山通り沿いならともかく、奥まった場所にタワマンですか

盗撮犯や覗き見扱いをしてくるってすごく失礼な街だね
今住んでいる人たちに対しても非礼の極み

>>49 デベにお勤めさん
麹町の日テレも地元の町会を使って高さ制限突破を試みて、番町の2000人近くから反対されて騒動になってるのとクリソツだね
名門校や寺社仏閣を敵に回すと面倒なことになることがよくわかる事例です

こんな閉鎖的な文京区なんて絶対住みたくないわｗｗ発展もしないだろうしｗ

住環境や学校環境を守ることが発展につながりますよ。文の京ですから。

>>54 匿名さん
ルサンクの場合は道路が狭いとか高低差があるとか、突っ込みどころが多かったのですが、宝生ハイツにはそれがないんですよね。日陰など訴えて勝った判例はないと思われます。

でも所詮はデモ行進なんだよなあ...別な団体だけど、国会の前で拡声器で何日もがなって何か変わったか？

>>49 デベにお勤めさん
容積緩和分を㎡単価200万円で計算すると169億円になります（レンタブル比は考慮していない）。>>17に書きました。

>>64 周辺住民さん
裁判になったらなったで長引きそうですよ。
第一種文教地区への劇場建設の許可を受けた上に総合設計の容積緩和を受けられるかという争点があるのではないですかね？

番町より本郷一丁目の方が法的に争いになると大変だと思います。

今朝のニュースで取り上げられていましたね。

タワマンが建つそうで、おめでとうございます。

>>58 匿名さん
この地は容積率400％の近隣商業地域なので、絶対高さ制限の原則値は32mになるはずだったのですが、都心扱いのため46mに設定された経緯があります。これがバグですね。

高さ制限32mなら総合設計制度を使っても48mにしかならず、現状、周辺が求めている46m以下に合致するかと思います。なので、今になった騒いでも時すでに遅しであり、絶対高さ制限を決める際に頑張っていたら良かったと思います。

>>64 周辺住民さん
突っ込みどころがあると争訟になる土地柄なので。

>>67 匿名さん
劇場建設も総合設計も東京都が決めることなので、矛先を向けるべきは東京都になりますね。

>>49 デベにお勤めさん

全くその通りですね。
反対者はいわゆる クレーマーの類い。
鉢巻しめてメガホン持ったクレーマーが国会前で叫んだところで国策を変えることはできないと、思いますよ。

私からしたら>>15 のリンク先にある「円満和解の覚書」って、学園によるパワハラにしか見えないんですよね。円満なんて言ってるけど。

朝日新聞のランキングに、桜蔭の記事と、女子学院、雙葉、大妻の記事がトップ10に入ってます。
https://www.asahi.com/whatsnew/ranking/

＞盗撮犯や覗き見扱いをしてくるってすごく失礼な街だね
＞今住んでいる人たちに対しても非礼の極み


ははは。
ニュースでも『覗き見されるからタワマン反対』って言ってたね。
桜蔭の関係者の発言だろうけど、どう思うこれ。笑

＞ニュースでも『覗き見されるからタワマン反対』って言ってたね。
＞桜蔭の関係者の発言だろうけど、どう思うこれ。笑


文京区キモすぎワロタ

ここも「社会的責任を！」ということになりそうですね。

学園の齊藤由紀子理事長（校長）は「計画書を見てがくぜんとしました。教育環境が悪化する危機的状況だ」と言う。教室に日が当たらなくなるという日照面の懸念に加え、生徒たちのプライバシーも問題に挙げる。タワマン側からののぞき見や盗撮を懸念する。

https://news.livedoor.com/lite/article_detail/22979926/

南側はガラ空きだからちゃんと日があたるのにねえ...

訴訟になって困るのは建て替えができないことよりも地元のコミュニティが決定的に破壊されること。

>>81 匿名さん

コミュニティは完全崩壊でしょ
メディアを使って

「近隣住民が盗撮してきます！」

宣言をしているんだから
しかも自分達が盗撮犯呼ばわりされたらキレるところまで見える

> 南側はガラ空きだから
屋上緑化のことをガラ空きと主張しているのですかね

>>83 匿名さん
その屋上というのがよくわからないのですが、計画見直しを迫る側が公開した画像を見る限りは普通に地面と同じ高さの緑地に見えますよ。

傾斜地なので、高い方からみると二階は地下一階に相当します。基準面を坂の下のもっとも低いところに設定する正直な設計なので、地下一階でも二階になりますね。地下一階の屋根は、地上と同じ高さになる道理です。

何でこういう事になっちゃうんだろ。規制が一般に弱いってこと？

学校環境への配慮が要ると思いますね

配慮は当然です。

これだけ話題になると都知事マターかもしれん。

クレーマーはそろそろ別スレ立てて傷の舐め合いしてればいいんじゃないかな。
ねちっこくてキモいし、もはや荒らしと同じだよ。

ここ、場所が良くないけどバブルだし坪500くらいするかなぁ。

>>88 匿名さん
元々、建築系の許認可は上にたどっていくと都知事マターになりますね。ただ本件は民間対民間なので、口を出すのは及び腰になるでしょうね。

>>89 マンション検討中さん
区全体のスレが荒らされていたので、このスレ立てたのですよ。

プロジェクト名は、
パークタワー本郷イッチョメだろうね。

まぁイッチョメは飽和してるしできればニッチョメがよかったわ。

>>85 匿名さん
リンク先を見ると福島みずほをリツイートしていますね。どういう信条をお持ちかよくわかります。

>>84 匿名さん
https://www.oin.ed.jp/wp/wp-content/uploads/2022/07/6b4677af3dd707f6a6...
を見ると下の方に中木が4本くらい見えますね。

三井不動産の事業なのでしたら近接する学校には配慮をお願いしたいです。

>>91 周辺住民さん
及び腰になるかなー　何かしらのコメント出しそうな気がするけど。

>>95 周辺住民さん
その建替え前後のイメージ図は新聞の紙面にも載っていますよ

パークホームズ本郷イッチョメ、じゃないかなここ

>>98 匿名さん
夏至の日没時の日陰だと指摘されたことを意識してか、画像の色をフォトレタッチで白昼に変えていますね。朝日、姑息なり（笑

示されている図が夏至の日没時の日陰って本当なんですか。角度からして夏至なら15時くらいのような気がします。夏至で日没だと、右手前の講堂にかかるくらいかと。校舎は西南西向き、宝生ハイツは南南東向きですね。

日影の評価は通常、冬至を基準にするよう記憶しています。冬至の日没の日影なのであれば、確かにこんな感じかと思います。

>>101 周辺住民さん
今日の出日の入りマップで確認してきました。確かにご指摘のように、日照の角度は夏至日ではなく冬至日の角度に近いと思います。
冬至日に訂正します。

>>20 周辺住民さん が指摘していたのですが
延べ床面積の減少分が169億円もの価値があるなら、その金額で今と同じサイズのマンションが建ってしまうのではないかと思いました。

今と同じ規模の建物にするかわりに、全額負担してあげて建て替えを支援する、それはフィランソロピーの観点からも好ましい解決策かもしれません。しかも空中権が移転することで将来の校舎建て替えにも大きく役立つと思います。

そんな価値ないよ。

路線価、みてみ。

>>96 匿名さん
地権者による組合の事業だよ　
三井はできた部屋を卸値で買受けるだけの位置付けだよ

>>103 匿名さん
その試算は平米200万円（坪660万円）で計算して、レンタブル比を考慮していません。仮に、坪500万円でレンタブル比7割なら90億円くらいでしょうか。

>>104 匿名さん
路線価ベースで値付けするデベなんていないでしょう笑

宝生ハイツは現状の形で再建して、
その分だけ東京ドームシティの容積率を少しアップしてあげればいいのでないかな。
今回周囲と揉めた状態で仮に超高層が建ったとしても、
のちの東京ドームシティの再開発に悪影響を及ぼしそうな気がするよ。
同じデベなんでしょ。

>>107 匿名さん
隣地でないとできないのでは？
それができるなら空中権の取引市場ができてしまいますよ。

憎しみとか怒りじゃなくて、愛にもとづいた解決がなされるといいね。

左翼系の人はすぐ闘争にしてしまうけど、それって悲しいな。鳩山元首相だってかつて東シナ海を友愛の海にするって言っていたんだから、fraterniteを理解する人もいっぱいいそうだけどね。

東京ドームの再開発は計画予定には存在しないので、一部の夢想者は放っておいてこちらの再開発に全力を捧げましょう。

パークタワー本郷、もしくはパークタワー本郷一丁目（本郷に追加のタワマン構想があるなら後者かな？）は坪500～550と予想します。

春日通り沿いの建築計画に容積率アップして
宝生ハイツを低く抑えればいいのでは

白山通りの間違い

白山通りですよね？

大通り沿いの敷地に70メートルの高さのマンションはあり得ても奥まった敷地に70メートルを建てようとすると揉めるのでしょう。

白山通り沿い、新しいビルが建ってるならともかく、
かなり古そうな建物だからちょうど良さそうですね。

そうですね。神社や学校の至近距離に超高層建築物は避けるべきと思います。

所定の未消化容積率は移転できますが、仮に総合設計制度を使った場合の割り増し分であれば、制度の趣旨からして移転できないと思います。

>>110 匿名さん
低層階は坪500～550万円くらいかと思いますが、上層階は700万円くらいは軽く超えるような気がします。ヒルテラスは平均700万円くらいでしたよね。

上層階からの眺めは工芸高校を超え、皇居の緑や東京タワーが見えると思います。東南角の部屋からは、さらにスカイツリーも見えるはず。

日当たりが悪くなることが問題らしいが、そんなの都心のあらゆるマンションに共通の問題
嫌なら学校側が出ていけばいいし、それか金払えばいい

このようなツィートがあります

法治国家なので法律が全て

＞皇居の緑や東京タワーが見えると思います。


見えません。

覗きとか盗撮なんて本郷のタワーマン買える層はしねぇだろ。
ほんと学校関係者ってレベル低いね。

>>117 周辺住民さん
現状のままでもかなり容積率余ってますよね。
贈与はできないので、何かしら買うのがいいと思うんですよね。

本当だったら学習環境が良いとおもわれる低層住宅街の菊坂に学校が移転して、いま菊坂にある広大な更地と学校の敷地を等価交換してしまえば、デベロッパーは近隣商業で高さも容積率も大きな駅近の土地が手に入り、学校は日当たりや通風のいい優れた環境を手に入れられてウインウインの関係になるのではないかとか、個人の妄想ですけど考えちゃいますね。

個別の土地所有者が建てるたびに起きる不毛な争いや軋轢を解決するには一体の再開発しかないようにも思いますが。そういう観点から行政の介入は望まれますね。

マンション住民からというよりも、
公開空地からの覗きなどを心配しているのでは？

ニュースだと日当たりが問題と言ってたよ

つまりかなり身勝手な要求

>>122 匿名さん
グーグルマップなどで確認されましたか？

>>121 マンション掲示板さん
私もそう思います。

絶対高さ制限を導入する際に、菊坂沿いは原則値の32mが提示されましたが、地元の意向が反映され24mに下げられました。自分たちの財産権をあえて制限してまでの判断です。旧元町二丁目の皆さんも（学園や神社も含め）、こうした行動を起こせば良かったのにと思います。

>>124 匿名さん
学園側は西側の開けた空間を既得権益と思っていそうですね。なにせ50年ほど前に「円満和解の覚書」という名のパワハラをしています。

行政の介入は難しい気がします。そもそも原則に沿えば高さ制限32mだったのを、行政（東京都と文京区）の判断で、都心地域だからという理由で46mに設定しちゃったんです。

>>120 匿名さん
周辺に配慮しなければ負担金0で建て替えられるが配慮すれば4000万円が必要、といった場合に、宝生ハイツの人たちは素直に後者を受け入れるのかしら？　あなただったらどうする？

>>123 匿名さん
私が問題だと思うのは、学園側が「盗撮される」といったことをマスコミに対して軽々と発言していること。マンションからしても、学園から覗かれるという懸念はあるはずです。

>>123 匿名さん
上に書いておいてなんですが、学園の要望に沿って、確か東側のベランダをなくすなどしています。

このような法の隙間を突いたような事例が起こってしまうと、
今後さまざまな地域で条例が制定されるかもしれませんね。
残念ですが。

こんなとこであーだーこーだオナってても、現実世界には何の意味もないのでは？

>>134 匿名さん
法の隙間とは、何を指してらっしゃるのでしょうか？

高さ制限の46mとて、14階か15階の建物で、完の璧に塞がれてしまうと思うのですが。

公共エレベーターはどうなった？

ワロタワマンにならぬことだけをいのるは

>>138 匿名さん
そんな盗撮や覗き見につながる施設ができるの？
磯子のプリンスのような？

学園が数百億円用意して買い取れば良いだけのこと。それもせずに日照だ盗撮だとマスごみ利用して世論に訴えるなんてやり方が卑劣。

ここ30年くらいで良く言えば融通の効く、悪く言えばルーズなルールになったな。以前は学校側に窓がダメだったり（男子校でも、目隠しが必要）高さ、方向など規制が有ったはずだし学校からの距離も厳しかった。やはり一定のルールは必要だし景観としての問題も東京都としてもっと考えるべきでは無いだろうか。大都市としても文化都市としても考える必要が有る筈。

↓へのコメントより
https://news.yahoo.co.jp/articles/6a06625e7a3906930a7e68c5483cc2355b23...

> 以前は学校側に窓がダメだったり（男子校でも、目隠しが必要）高さ、方向など規制が有ったはずだし学校からの距離も厳しかった。

こんなルールはなかったはず。周囲に言われて渋々対応していたのを最近はそうしなくなった（正常になった）ということでしょう。

>>142 匿名さん
部屋を少なくしたりバルコニーをなくしたり（おそらく目隠しルーパーもつくでしょう）いろいろがんばっているんだから評価してあげて。

おまけに北に大きくセットバックしたおかげで部分的には今より日当たりがよくなっているし窓の外は緑の庭ですよ...そういうところは全部スルーなんですよね。

今より日当たりがよくなっている、は誤りですね

三井不動産には女子校の学校環境を悪化させないようにしていただきたいものです。

女子校が他人の私有財産権を侵害するなんて許されない

儲けたいだけでしょ

儲けたい？
貴方は自分の財産が隣人から奪われるの納得いくんですか？納得できる人いないと思いますけど
日本は法治国家だから学校だからこそ法律に従いましょう

自分の住む家を建て替えるのに費用がかかるのは普通のことだと思う。