（仮称）宝生ハイツ建替え計画

町会からの猛反発を受けるような近隣交渉をするコンサルだったのは確かな訳で

>>2883 匿名さん
虎ノ門の金毘羅さんはよく行くけど、いつも参詣の人でにぎわっているね。御神楽が有名で、人気がある。
https://okumiya-jinja.com/interview/interview003/

>>2868 匿名さん
こないだたまたま近くを通った者ですが、こちらの建替え計画では広場状空地が想定されているのでしょうか？
周辺環境からして歩道状空地は地域に貢献すると思いますが、広場状空地は必要ないように思いました。
お祭やイベントなど広場的な利用は周辺の学校に協力してもらう方がよいように思いました。
よそ者の感想、失礼しました。

>>2888 通りがかりさん

同感です。広場状空地は要りません。
広場状空地への通路に高低差がありバリアフリーになってない問題もあるようです。

>>2888 通りがかりさん
>周辺の学校に協力
学校に校庭がないのをご存知ですか？
敷地を分断する道路を廃止して再開発することで広いグラウンドができるかもしれませんが今は難しいですね。

>>2890 匿名さん
そうてすか、それは失礼しました。
南側にグラウンドらしきものが見えたような気がしましたが、気のせいでしたか。

>>2891 通りがかりさん

>南側にグラウンドらしきもの
都立工芸高校の施設だね。
裏の坂から直接アクセスできないので学校の中を通らないと使えないみたいだよ。
不特定多数が集まるようなお祭りには使えないと思うね。そもそもお神輿が建物中を通過できるほど間口の広い出入り口があるかどうかもわからない。

建て替えでできる公開空地はお神輿の安置場所にもいいと思うし、災害の時にも支援の拠点になれる。

>>2892 匿名さん
公開空地はその性質上安置場所にはできません
一時的な利用は可能ですが常時継続的な安置は不可です
災害時の支援拠点はよいお話ですね
建て替え後の管理組合が帰宅困難者を支援する覚悟と備えをなさっているのであれば、心から尊敬します

お祭りの時の御神酒所はさすがに大丈夫だと思うけどね

広場状空地がバリアフリーに難ありの件で。広場状空地にエレベーターを設けるように文京区都市計画課が要請しているとのこと。

>>2894 匿名さん
それは大丈夫ですよねさすがに(*^^*)

>>2895 匿名さん
広場状空地は常時公開が原則なのでエレベーターは24時間稼動ですね。
設置費電気代メンテ代更新費用まで考えると延べ数千万円？
そこまで負担する覚悟を決めた管理組合の皆さん、尊敬します。

三井不動産が文京区役所からの要請を受け容れないようなことはしないですよね？

それは三井不動産が決めることではなく管理組合が決めることです

>>2898 匿名さん
公開空地は一番市民が自由に出入りできる必要があります。
今般の区の指導は本計画の広場状空地のバリアフリー性が不足とのことと推察します。
管理組合がこの指導に従わなければ、区としては公開性を満たさないということで公開空地として認めない、ということになるとおもいます。

公開空地云々は総合設計の話ですね。総合設計を認可するのは区ではなく都ですよ

>>2901 匿名さん
よく勉強されていますね。
形式的にはご指摘の通りです。
都に申請する前に区の大型建築物検討分科会を通さなくてはならないのですが、そこがとてもうるさくて大変なのですよ。
あと書き間違いとは思いますが念のため、総合設計は認可じゃなくて許可です。

バリアフリーになっていない公開空地を造ってしまうようでは
地域貢献を謳うことはできないでしょう

限られた情報からすると公開空地はバリアフリーに見えるけれどね。

公開空地は2フロア分の高低差がありますね。低い方に合わせても高い方に合わせてもエスカレーターガーって言いそう。

>>2905 匿名さん
エスカレーターは移動円滑化設備の一つではあるのですが車椅子やベビーカーの移動には適していません。
大量輸送の必要がない公開空地ではエレベーターが適しています。

もし都市再生特区の制度を使うなら、昇降装置を付けさせるのは可能かと思いますが、ただの総合設計制度でそこまで求めるのはTooMuchな気がしますね。

>>2907 匿名さん
そうですよね過剰と思います
ところで、ここで都市再生特区が適用される可能性についてはいかがお考えですか？

> 地域貢献を謳うことは

総合設計制度はそこまで求めていないはずです。単なる公開空地。都市再生特別地区の制度（都市再生緊急整備地域）であればきっちり公共貢献がうたわれていますね。

文京ガーデンはただの再開発事業・地区計画をベースに進められましたが、税金をたくさん投入したからか、（文京区からみて）エレベーター・エスカレーターを多数設置させることに成功しました。宝生ハイツに無理なお願いをしているのは、この「成功体験」が背景にあるのかなと勘ぐってしまいます。

> ここで都市再生特区が適用される可能性

それは100％ないです。対象地域として規定されていないからです。
https://www.chisou.go.jp/tiiki/toshisaisei/kinkyuseibi_list/index.html

文京区もなんだよなあ。政府に働きかけて南東部だけでも含めてもらえばよいのに。

>>2905 匿名さん
坂に面しているから坂の下では二階（？）でも坂の上では一階ですね。バリアフリー同線がとれています。

同線じゃない、動線でしたね。

>>2911 匿名さん
1/12未満じゃないですよねあの坂

忠弥坂の勾配は16m/150mであり、>1/12のようです。
http://www.sakagakkai.org/profile/bunkyo/chuyazaka.html

グーグルマップでみてみると、公開空地部分は長さ50mに対して1.5フロア＝4.5mくらいの高低差があるようです。

高低差があると計画は難しいものですね。
でも皆さんが指摘されている問題点をきちんと解消して疑いのない計画としてほしいものです。
先に間違いようがない敷地だと評されている方もいらっしゃいましたが、この公開空地の問題のように思わぬところに落とし穴があるものですね。
悪しき前例の二の舞いは避けていただきたいものです。

勾配1/12のスロープで広場状空地の1階部分と2階部分とを回遊できるようにしてはいかがですか＞日建ハウジングシステム

>>2916 匿名さん
ここで指摘してもらってよかったねー＞日建ハウジングシステムさん

公開空地のレベルを低い方に合わせるか高い方に合わせるか、近隣住民の投票で決めればよいと思いますよ。

エレベーターやエスカレーターを設置しろというのは、経済音痴な役人の発想だと思います。

>>2918 匿名さん
発想も何も公開空地としての機能を満たすために必要なことを要請してるだけだと思いますよ。
何かといえば近隣住民から指弾されるのは役人なんですから。
多少の防衛過剰マインドは目をつぶってあげましょうよ。

防衛過剰マインドに目をつぶる点はアグリーですが、、

総合設計制度の公開空地は、段差の解消まで求めていますかね。
昇降装置の設置について、B/Cを算出しているのでしょうか。

ということを近隣住民に伝えているんでしょうかね。それをできずに弱いもの（宝生ハイツ）しているだけに見えてしまいます。

>>2920 匿名さん
本件公開空地、本来は一団の空地かつバリフリ満足が当然の要請です。
そこをなんとか認めてやろうということで、昇降施設の設置さえしてくれたら頑張って庁内通すよという都市計画畑の親心と理解しています。
そこにB/Cという観点はありません。
だって費用対効果じゃありませんから。
この建替計画を通させられるかどうかですから。
それに宝生ハイツは弱い者ではありません。
建替計画を具体化できる、それだけで既に強者です。
その上、大手デベが付いている。
簡単ですよ。
デベの取り分をちょっとだけ削ればいいのですから。
どうせ奴らは過剰に安全サイドの資金計画を出してくるのです。
そして極端に有利な保留床取得、
そして極端に高値での販売。
地権者はその時になってしまったと思っても後の祭り。
昇降施設のイニシャルコストなんて彼らの利幅に比較したらほんの僅か。
徹底的にに要求すればいいのです。
遠慮は要りません。
ましてや地権者さんたちが私腹を肥やそうというのではなく地域のための話です。
胸張っていきましょう。

そういうのを弱いものイジメという気がします。完全上から目線ですしね。

表参道ヒルズの傾斜している廊下のようにすればいいんでしょ

>>2923 匿名さん
いいですね！
それで1/12取れるといいですね

> 本件公開空地、本来は一団の空地かつバリフリ満足が当然の要請です。

坂の下か途中か上か知りませんが、どこかの高さから自由に入れる、つまりバリアフリーなのでは？

> そこをなんとか認めてやろうということで、
> デベの取り分をちょっとだけ削ればいいのですから。
> どうせ奴らは

憎くて仕方ないようですね。まとまな会話が成立しなさそうです。

文京区役所からの要請には従っておくものと思うけどね…三井不動産ではなく管理組合が反発しているのかしら？

本件は1万㎡を超えるので、担当は区ではなく都になります。その中でどんな根拠で区が要請しているのか不明です。

民間の会社だったらありえないですよね。会社がほかの会社と交渉しているときに子会社が（子会社の分際で）ワーワー言い出す構図なので。

総合設計制度の活用で老朽マンションの建て替えを促進しようとする国や都の政策に逆行するのが果たして適切なのかどうか、ですね。

多分、実際にはそういう話はないんだろうな。ここに誰かが書き込んでいるだけで...

区役所のレベルは高い()から、そういう話があっても不思議はないんだが、さすがに根拠となる法令なりを想定しているはず。>>2921 さんとかは、そういう話を書いてほしいな。

>>2927 匿名さん
都が親会社で区が子会社のような関係だとおっしゃりたいのですか？
子会社の経営は親会社の支配従属下にありますが、区と都も同じような関係とのご認識でしょうか。

>>2928 匿名さん
福祉のまちづくりを推進することは区役所に求められていることです。総合設計制度と合わないものではないですが。

>>2929 匿名さん
文書による要請がされているようです。

>>2932 匿名さん
過去にも地下鉄の入り口を作るよう要請しても無視してホテルが建ったこともありますし、あくまでもお願いベースなんでしょうね。

形としてはお願いベースというご認識で結構です。
文京区は、まちづくり推進連絡調整会議要綱という要綱（内規のようなもの）を持っていて、総合設計案件は「大型建築物検討分科会」で検討することとしています。
この会では、事業者を呼んで計画概要を説明させ、委員からの質疑を行います。
会の後、区が意見・要望等を事業者に提出し、事業者が回答を区へ提出します。
繰り返しになりますが、要綱という名の通り、これは法律・条例で制定されたものではなく区の内部処理規定です。
ですので理屈としては、事業者はこの協議を拒否することは可能です。
区も「事業者へのお願い」としています。

皆さまご存知のとおり、１万平米以上の総合設計は区ではなく都扱いとなります。
都の総合設計案件処理フローの中で「地元区長への意見照会」があります。
「区からの要望に沿った計画としていただきたい」という回答がされることが多いようです。
あくまで意見照会なので、都が許可を決めるに当たり、この意見に拘束されることはありません。

ここまでが形式的なご説明です。
あとは行政協議の実態論になります。
ご興味あればまた投稿します。

興行施設（劇場）には東京都福祉のまちづくり条例で定める整備基準への適合遵守義務があるようですね。公共用通路にも。

>>2936 評判気になるさん
ありがとうございます！非常に参考になりました。また是非解説してください。

たとえお願いベースでも施主が受け入れることが多いように思いました

区の要請はバリアフリーを促進しようとする国や都の政策に合致するものですね。

でも実際にはバリアフリーになっているし...

バリアフリーの件はいまだ謎です。詳細を知らずに書きますが、公開空地に高低差はないですよね。公開空地へのアクセスは、坂の下からはバリアフリーで計画されているかと思います。

加えて、坂の上からもバリアフリーで、つまり昇降装置を設けることを求めているのでしょうか。これは求めすぎな気がします。

近隣住民から要望があるのであれば、行政が忠弥坂の歩道をエスカレーターにすればよいと思います。利用されそうなら行政が設置する大義名分が成立します。逆に利用されそうにないけど設置すべきということであれば、そもそも民間に求めること自体が間違っていると思います。

興行施設、場外馬券場、有名風俗街

これだけ射倖心を刺激する施設が揃う区は文京区以外にない。
ここは施設の名に恥じないセクシーマンションにして欲しいよね。

>>2943 匿名さん
飲む・打つ・買うのうち、この辺は打つでしょうか。
買うは湯島に1件ありますね。飲むはたくさんありますが、特にどの辺を意図されていますでしょうか。

>>2942 匿名さん
エレベーターをつけるようにしろという地元の一部の意見を伝達したにすぎないのではないかという懸念を感じます。専門家としての意見はそこにないような気がします。

セクシーマンションw
小泉進次郎の事務所を誘致したいですね

>>2945 匿名さん
書面で要請しているのだから文京区の見解と考えられるよね

区の見解というのなら、区議会でそのような要請を採択したという議事録をお示しください。一職員の職権で出されたお願いにそこまでの重みはないでしょう。

>>2948 さん
議会決議があろうがなかろうが区の職員名で出された文書は区の行為そのものです。
重い軽いはありません。

事実関係をご存知ない方がいらっしゃるようですので、区議会議事録を用いてご説明します。
昨年11/10の本会議です。
長くなるので金子議員の質問と区長の答弁に分けて書き込みますね。

金子議員質問

宝生ハイツの建て替え問題で伺います。
　宝生ハイツの建て替えについて、朝日新聞、東京新聞が取り上げました。ＴＢＳの「噂の！東京マガジン」も報道しました。計画変更を求める署名は、今、二万筆を超えて広がっております。
　区議会には、桜蔭学園から、八月三十一日に「学校に日影を落とす建築計画にしないことの請願」が、六月には、都議会に「宝生ハイツの建て替えにより想定される学校法人桜蔭学園の教育環境等に関する請願」が出されました。これは継続審査のままになっています。
　今回の建設地である本郷一丁目は、絶対高さ四十六メートル、容積率は四〇〇％です。ところが、公開空地の設置によって六〇〇％に緩和され、高さ七十メートルにする計画です。
　今、この公開空地について、幾つもの疑問が住民の皆さんから出されております。
　一つは、急勾配の忠弥坂に大量の土を盛り拡幅する歩行者空間が安全なのかという点、二つ目は、地上三階の能楽堂の屋上が公開空地というのですが、急な長い階段や坂道を上がらなければならず、高齢者や障害がある方は使えないのではないかという声、そして三つは、一階の能楽堂のエントランスのメインアプローチ部分も公開空地としていますが、今でも毎日複数の車が駐車していて、車を止めない公開空地になるのか、疑問が出ています。
　区の障害福祉課でさえ、このように言っています。「建物入口から約七十六メートルを移動するのにスロープやエレベーターを導入するよう」、こう要請しています。幼児保育課も、「駆けっこやボール遊びが可能な場所として使用可能なスペースを確保してほしい」、こう要請しています。しかし、いずれも拒否しています。
　地上から公開空地と称する屋上までは、一体何メートルの高さで、階段は何段になるのですか。伺います。
　株式会社日建ハウジングシステムの計画が言う公開空地とは、公開空地の名に値するのか、疑問が尽きません。公開空地による容積率緩和は認められないと東京都に主張すべきです。伺います。
　宝生ハイツ管理組合が区と行った大型建築物の協議で、株式会社日建ハウジングシステムのプランに対し、アカデミー推進課は何一つ要請しなかったのは何でですか。伺います。
　大型建築物の協議、障害福祉課や幼児保育課の要請事項は何ら実現していないのに、アカデミー推進課は「本計画の検討を進めてください」と回答した理由も伺います。
　公開空地に値せず、公益は増進しないのですから、容積は少なくとも本則の四〇〇％にとどめるべきです。伺います。
　また、今年八月三十日の東京都総合設計制度に関わる許可申請についての都知事からの意見照会に対し、これだけの反対の世論があり、公開空地への区の要望が拒否されたのに、なぜ問題ない旨の回答をしたのか、また、東京都市街地建築部長から文京区の都市計画部長への許可申請の照会にも、「都市計画上、特段の意見はございません」と回答していますが、区長、都市計画部長双方の照会内容の撤回と、大型建築物の協議のやり直しを要望して伺います。
　桜蔭学園からは、屋上の公開空地から校舎がのぞき見できる高さとなると不安の声が出ています。こうした桜蔭学園の教育環境保全を求める声に対して、区は決算審査特別委員会で、私学の教育環境は所管外であるかのような答弁をいたしました。とんでもありません。撤回を求め、伺います。
　昭和五十二年の九月に、学校法人桜蔭学園と住友建設株式会社、公益社団法人宝生会との間で、位置や容積を含む現在の高さを超えては、将来とも一切建築物を設置せずとの覚書を結んでいます。覚書は民間同士のものでありますが、九月定例議会の我が党の本会議質問に対して、区は事業者に対して丁寧な対応に努めるとしているのですから、覚書に対して約束を守るよう、公益社団法人宝生会及び施工者に対して指導するべきではないのでしょうか。伺います。

区長答弁

最後に、本郷一丁目のマンション建て替え計画に関する御質問にお答えします。
　まず、建て替え計画についてのお尋ねですが、事業者が都に提出した総合設計制度の許可申請書によると、公開空地のうち、歩道状空地、坂下の広場状空地及びピロティ等空地は、道路とほぼ段差がない形状となっております。
　また、能楽堂上部の広場状空地は、忠弥坂上入口からの高さは一メートル未満で、坂下の敷地からの高さはおよそ八メートルであり、階段の段数は、法令の基準等を満たすよう、今後、設計されるものと認識しております。
　次に、公開空地による容積率の緩和についてのお尋ねですが、公開空地による容積率の緩和については、現在、都において適切に審査されているものと認識しており、都に意見を申し上げる考えはございません。
　次に、大型建築物等事前協議などについてのお尋ねですが、本件事前協議における区からの要請を行うより以前に、貴重な文化資源である宝生能楽堂の存続について、宝生ハイツ管理組合へ依頼しているため、その後、改めて同様の要請は行わなかったものです。
　次に、容積率に関してのお尋ねですが、先ほど御答弁申し上げたとおり、公開空地による容積率の緩和については、現在、都において適切に審査されているものと認識しております。
　次に、都からの意見照会などについてのお尋ねですが、本計画について、近隣住民等から様々な御意見が寄せられていることは承知しておりますが、当事者間の話合いにより解決すべき問題と考えております。
　そのため、総合設計の許可等の審査に係る意見を都に伝える考えはなく、回答の撤回や、大型建築物等事前協議のやり直しを行う考えはございません。
　次に、覚書についてのお尋ねですが、覚書は、取り交わした関係者間で誠意を持って解決するべきものと認識しております。
　都においては、あっせんの機会などを通じて、話合いが円滑に進むよう努めるとしており、本区からも、事業者に対して、地元住民等への丁寧な対応に努めるよう要望しております。

訴訟での争点になりますね。

中流層が消滅し国民の大半が下層となった現代の日本では、桜蔭も宝生流も多くの人達にとっては本心底どうでもいい問題でしょうね…

訂正
× 多くの人達にとっては本心底
◯ 多くの人達にとって心底

>>2954 匿名さん
日本とか国民とか主語を大きくし過ぎ

>>2952 評判気になるさん
>事業者が都に提出した総合設計制度の許可申請書によると、公開空地のうち、歩道状空地、坂下の広場状空地及びピロティ等空地は、道路とほぼ段差がない形状となっております。
　また、能楽堂上部の広場状空地は、忠弥坂上入口からの高さは一メートル未満で、坂下の敷地からの高さはおよそ八メートルであり、階段の段数は、法令の基準等を満たすよう、今後、設計されるものと認識しております。

と区長が答弁しているように、バリアフリーになっているものと認識するのが正しいようですね。エレベータのエの字もない。

>>2952 評判気になるさん
さらにもう一点、
>総合設計の許可等の審査に係る意見を都に伝える考えはなく、回答の撤回や、大型建築物等事前協議のやり直しを行う考えはございません。
区としては都の決定に従うつもりで、それについて異議を唱えるものでもないし、事前協議のやり直しなどもしないよ、と言っている。まるで文京区が反対派の肩をもつかのような表現をしている人がいるが、それは明らかな間違いだ。

実際に揉めていることがよく分かりました。
管理組合が慎重になりそうです。

例え15階にしたとしても桜蔭が日陰にならないように建てるのは難しいだろうな。全部ではないにしても。同じ文京区で京華中がテニスコート跡に体育館を建てたけど、その真ん前に住んでる戸建て数件は裏が東洋大学に挟まれて可成り圧迫感がある。あれは、気の毒なくらいだ。でも違法ではないと言えばそれまでで。購入前になかった物が後から出来る事はあるので仕方ない。

それでも15階建てにするべき。
あの場所に20階建てというのは違和感をもつよ。

「違和感」って感覚ですよね。それよりルールに従いましょうよ。

>>2961 匿名さん
本当に違和感ありますよね
まちなみの破壊を防ぐのはそうした健全な市民感覚だと思います

たぶん１５階も２０階も、遠くから見た場合は別として、下から見上げたら大した差はないよ。

むしろ幅が問題なんじゃないかな。１５階で敷地いっぱいに建つのがいいのか、２０階で公開空地をはじめ、隣地との離隔がとられて建つのがいいのか、ということだよ。

敷地いっぱいに建つと本当に圧迫感半端ないからな。

南側に作られる公開空地は学校の建っている敷地の高さとほとんど一緒になると思うので、少なくとも校舎の南半分の日当たりは期待できるが、南から北まで、15階建てのビルが敷地いっぱいにできたら日当たりは期待できるのだろうか？

タワーの隙間からの一瞬の日当たり
なんと虚しいのか
あの手この手で言いくるめんとする卑劣な手口
私たちはけして騙されません

いや、いいくるめるとかじゃなくて、現実をお話ししているだけで...

そもそも総合設計制度なるものが、どんな問題意識にもとづいてなぜ作られたのかについてよく学ばれた方がいい。

総合設計の酷さ
あちこちで証明されてる
猫の額の空地
強風吹き荒れ傘は折れベビーカーなぎ倒され
打ち出の小槌？
存在の耐えられない酷さ

>>2968 名無しさん
>強風吹き荒れ傘は折れベビーカーなぎ倒され
近所にいっぱい総合設計制度のマンション建ってるけど、そういう話は聞かないね。
外国の話？

20階は、まさに、「違和感」なので、反対です。

20階建てに違和感
文化施設を盾に取る手法に違和感
覚え書きを反故にする姿勢に違和感

　日本橋室町の業者に管理組合事務局を名乗らせることに違和感

合理的な説明ができない違和感が一人歩きしているのに違和感

勉強しようよ、違和感を感じるなら...

違和感、それは気づき
本能的な嫌悪感、危険予知
大切にしたい感覚ですね

むしろ子連れ主婦がベビーカーや自転車で歩行者をなぎ倒していくのが文京区スタイル

感覚を含めて現状のルールが出来上がっているんだが

やはりこの地は総合設計での行き過ぎた高層化は相応しくないというのがこのスレの大勢ですね
健全な市民感覚により都市計画に市民目線での要請を行うのは地域自治としてあらまほしき姿と存じます
欧州的とも評すべき高度で成熟した市民自治により健全な都市環境が守られようとしていることに敬意を評します

むしろ行き過ぎた高層化をお願いしたいです。天空にそびえ立つ宝生スーパースカイタワー（仮）。ランドマークにもなるしいいじゃないですか。
桜蔭の生徒さん達にとっても「私もいつかあそこの最上階に住んでやるッ！」と人生の良い目標になると思いますよ。

こういうことを言い出す人がいると紛争は続いて、まだまだ長引きますね。

止まったまま塩漬けに

都市計画上は高層化を想定している地域ですからね。

都市計画は市民感覚の下位概念
当たり前ですよね

桜蔭にとっては西側だからあまり日当たりは関係ないのでは。のぞくっていっても、そんなに普通部屋の中は見えないよ。気になるなら、外から見えないガラスに変えるとか。

学校だけでなく
地縁団体も神社も反対しているよ