（仮称）宝生ハイツ建替え計画

一つの解決法としては文京区なり東京都が土地を借り上げて、そこに民間デベロッパーが公営住宅を建て一部を販売し建設費用に充てるなどの方法が考えられると思う。共産党は公営住宅を作れと騒いでいるので、こういう案なら市民活動家を押さえてくれるんじゃないかと思う。

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ここの建て替えで、あえて構造上不利な一階部分に能楽堂を作ったのはなぜだろうね。
こういう柱のない空間は最上階に作った方が構造上有利だし、天空の能楽堂だなんてロマンチックで人気を集めそう。もし宝生流のみなさんが計画を主導する力があって、なおかつすごく自己中心的な人たちだったらそうしたかもしれない。

でも、そうならなかったのは従来の建物よりも高い建物は作らないという約束を、能楽堂の部分だけでも果たそうとした誠意なんじゃないかなと思ったりもします。

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能楽堂を無くす方がいいのかも

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>>2283 匿名さん
能楽堂がなくなるより、あなたがいなくなる方が、皆さんハッピーになるかも。

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それによって公開空地がより拡がりますね。

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>>2282 匿名さん
現計画の平面は中低層階はほぼ長方形、高層階は中央が空間になったロの字と思われます。基本形がロの字で、中低層部のロの中央部が立体駐車場になる格好です。タワマンでよくある設計です。

最上階を劇場にするとロの中央部も使う必要がありそうで、そうすると高層部（最上階-1まで）中央の空間が容積率に含まれてしまい、効率的な利用の面からうまく設計できないのだと思います。また、専用のエレベータも必要になりますね。

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劇場を造る、それも、高層階に造るのは、消防法や火災予防条例の規制が厳しいことが分かってますか？

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>>2280 匿名さん
旧法借地権でも立派な権利で「建物部分しか資産がない」とはならないと思いますよ。しかも大抵は安価に設定されているので、考えようによっては所有権以上のお得な権利ともみなせます。

また、旧法借地権は借主保護が目的なので、少なくとも中立的視点からは借主が不利な扱いを受けることもないはず。よくある店舗の立ち退きだと保証金はつきものですね。旧法は貸主が不利すぎるので、改正法ができたわけです。

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借地権はローン付けが厳しいですね。
このスレとは無関係ですが。

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>>2289 匿名さん
世の中の評価が、所有権＞利用権（借地権）だからそうなりますよね。そして旧法借地権＞定期借地権ですね。

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>>2285 匿名さん
あなたの病んだ心も拡がると思います。

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>>2276 匿名さん
> 周辺に配慮した案を新たに作成し直している可能性もありますね。

施主が周辺に配慮した案を作成しているのならいいですね。

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太陽光発電への対応もしないといけないですね。

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>>2288 匿名さん
いずれにせよ今のまま老朽化が進んだら除却認定を受けるレベルに遠からずなると思うので、地主が契約更新を拒める条件が揃う前に建て替えることが最良なんだろうけどね。反対運動が起きるのかなあ...

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>>2293 匿名さん
太陽光発電パネルをつけて終わりではなく、理想は高くZEHマンションにしてほしいな

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>>2294 匿名さん
単なる個人的な予想ですが、いつか借地借家法の改正か法解釈変更により、旧法適用の土地建物であっても、借り手が立ち退きを拒否できなくなる日が来る気がします。現状は借り手を保護し過ぎていて、街の再生を阻む要因にもなっています。

翻ってマンション建て替え。建て替え決議はかつて全員賛成が必要でしたが、現状は5分の4の賛成にハードルが下がり、さらに4分の3に下げることも検討されているようです。建て替えを阻む行為は、時代の流れに反している気がします。

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> 太陽光発電パネルをつけて終わりではなく、理想は高くZEHマンションにしてほしいな
理想の高い施主ならね。最低限、太陽光パネルの設置はするだろうが。

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>>2296 匿名さん
旧法借地権でも拒絶はできるんですよね。
https://www.naito-lawyer.com/leasehold1/sh-kyozetus/

おそらく住民を追い出してしまうと問題が大きくなると思うので、建て替えを地主主導で行うという形態が考えられます。

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ここはホシノ アーキテクツですか？

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>>2298 匿名さん

そんな話し？
マンションの賃貸人は土地に対する権利なんか無いから借地権なんか無いけどな。
借地権を持ってる人がいるとすれば、それは区分所有者でしょ。

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>>2300 匿名さん
賃借人との問題は建て替えに賛成した個々の区分所有者が解決するべき話ですよ。多分、契約更新の時に設備老朽化による建て替えを理由に更新をお断りするような形が一番スマートでお金もかからないと思います。

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>>2300 匿名さん
それとちょっと気になったのですが、宝生ハイツは所有権なので、おそらく湯島ハイライツこと湯島駅近の借地マンションのことを言っているとおもうのですが、スレ違いなのでここでは控えましょう。

借地権マンションの建て替えについてのスレを新たに立てるか、下にリンクを貼った文京区でこれから販売されそうなマンションスレに場所を移した方がよろしいかと

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/578854/

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>>2299 匿名さん
違うと思いますけど
https://skyskysky.net/construction/202821.html

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>>2299 匿名さん
設計者は
日建ハウジングシステム

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>>2304 匿名さん
ウイキペディアの次はtwitterの個人の発言をソースにしている...
建築お知らせ看板をソースにする方がより確からしいのに。

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そういえばスパニッシュで素敵な本館の目の前に公開空地ができるんですよね。
今よりも環境がよくなりますね。

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屋上緑化部を指しているのですかね。

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>>2307 匿名さん
公開空地と言ってあげてるのに（笑
本館の地表面とほぼ同じ高さだと思いますけどね。
おそらく詳細な計画図を手に入れているはずなのに、なぜ反対する人は全部出さないんでしょうね。何が都合が悪いことでもあるんですか？そんなに酷い計画なら晒した方がよくないですか？

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熱海市でラビスタ熱海というホテルが海岸沿いにできるときに、反対運動がおきて公聴会が開かれました。リンク先に公聴会のときの詳細な資料が掲載されていますが、これぐらいの図書はもらっているはずですよ。どんな物件になるか教えてください。

https://atamii.jp/today/104844/

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>>2308 匿名さん
どうして地表面と同じか判断したかといえば、能楽堂の屋根の高さが学校の地表面から下にあるからです。おそらくこの屋根の高さが高くなる可能性は低いと思います。

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>>2307 匿名さん
本郷給水所公苑なんかは屋上緑化だけど、立派なものですよ。
https://odekake-spots.com/about-hongo-water-supply-park/

和風庭園の写真をみせられて、コンテナガーデンみたいな屋上緑化を想像する人はいないでしょう。あなたはそうやってイメージを悪くすることしかできないでいますね。代案を示しなさいよ。

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屋上に和風庭園が造られるのですか？

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>>2312 匿名さん
>屋上に和風庭園が造られる
作れる、ということをお示ししただけで、本当に作られるかどうかは不明です。
建設図書をもらっている反対派は図書の内容を公開しようとしないので全く不明ですね。

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不明だけど和風庭園が造られるように印象操作でしょうか。

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>>2314 匿名さん
>印象操作
そんなこと言うならちゃんと計画図書を出しなさい。

反対する側の出してきた不正確なCGを見る限りは緑の森のような公開空地なので、これならすばらしいと思いましたけどね。あの建物はバラエティ番組に出てきた日陰図に書かれた建物と比べて幅が異様に広いし、棟間間隔も報道にあった１４mより明らかに狭いよね。

もらった設計図書をここにアップロードして、印象操作だと怒るならまだわかるんだけどなあ。ここにちょっと写真撮って出すだけだよ？

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屋上緑化だ、大したことないと印象付けるなら、もっと緑の乏しい広場のような公開空地を描くべきでしたね、ぱっと見森ですよ、森。

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高層階が低層階より細い一般的なタワマンの形式になるなら、高層階はさらに離隔されて圧迫感は格段に小さくなるでしょう。そんな図書、出せないですよね。

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森を屋上に造るのは難しいのではないかな。階下の居室に影響しそうだし。

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本郷給水所公苑でできているのだから、おそらく東側の学校側に背の高い木を植えることは技術的に可能だと思います。その手前に大きな花壇でも配置すれば物理的に入ることはできないので、悪意をもって覗く人は別として、普通に公開空地に集まる人の目線を遮る程度のことは可能だと思います。

ぞろそろ覗きというワードはやめませんか、Googleで変なキーワードで検索されてトップになる日も近いですよ。

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>>2318 匿名さん
多分公開空地のど真ん中には作れないと思いますが、おそらく能楽堂の壁の外側
土を盛って植えるのは可能だと思いますね。とはいえあまり高い木を植えるとお日様が奪われちゃいますけどね（笑

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>>2318 匿名さん
それともう一つ申し添えますが、署名活動が開始される以前に作られたCGで森のように描いてしまったというのは、おそらく事前説明会のはるか以前に非公式に行われた説明のときに公開緑地というワードが使われた結果なんだと想像します。

屋上緑化だ（だから大した価値はない）と騒ぐ戦術はその後に参戦した共産党さんが考えたのかもしれませんね。そうでなければ貧弱な草花がひょろひょろ生えた広場に描いたはずです。地元貢献の一番の売りを無価値であるかのように批判するのは番町の時もそうですが、一生懸命知恵を絞って地元貢献を最大化する計画にした関係者にとってみれば、ハラスメントに感じられるのでは。

共産党さんと活動家のみなさんは、冷静な話し合いを破壊して何がしたいんですか。

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私が心配するのは、学校側の土地に含まれていると思われる東側擁壁ですね。
通常のマンションの建築だと、擁壁の下に作られるケースではほぼほぼ全例で工事が行われて既存不適格擁壁が適格なものになおすということが行われているようです。

しかし、今回の反対運動で小さなマンションにされて、建築費に大きな制限がかかった場合に、隣地の擁壁を直さないという選択肢もありえます。そのうち何か問題があったら学校の費用でなおすんでしょうか。なおしてもらった方がいいんじゃないですか？

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ここの建て替えについて、総合設計制度による容積率や高さの優遇を受けることを阻止しようとする共産党やシンパの活動家が行なっている反対運動は、公開空地や緑地帯など、周辺の住環境に良い影響のある施設を作らずに、より周辺の環境に悪い影響のある低くて幅広な適法の範囲の建物を建てさせることにつながります。

私は都議会共産党の政策に反対します。

そして多くの人々が幸せになれるような良いマンションが建つことを熱望します。

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長文お疲れ様

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本郷給水所公苑のような屋上にある緑地は、通行人でもあまり気づかないですね。

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本郷給水所公苑の下は貯水槽だけど、（仮称）宝生ハイツ建替え計画の屋上緑化部の下は居室ですね。和風庭園を造れるのでしょうか。

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>>2325 匿名さん
そう、地面のラインからだいぶ高い場合にはそうなりますね。でも傾斜地なので、上の方は地上と同じ高さになるでしょう。

>>2326 匿名さん
居室ではないと思いますね、非常に日当たりが悪い居室になります。私は能楽堂の屋根部分が公開空地になるのかなと想像しています。おそらく能楽堂の壁に沿った部分には大きな木を植えられるだけの構造的強度を与えられるのではないでしょうか。特に東側部分。

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なにしろ反対する側が設計図書をだしてくれないので、公開空地がどのような高さに存在しているかここで知る術はありません。ぜひ設計図書を公開してください。

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能楽堂の屋根に屋上緑化ですか。能楽を演じている上部が公衆の歩行空間になると。

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>>2329 匿名さん
観世能楽堂なんかGINZA?SIX?の地下3階ですよ。
https://kanze.net/publics/index/267/

歌舞伎座タワーを見ればわかるように、歌舞伎も高いビルに踏みつけにされてます。
https://www.shochiku.co.jp/play/theater/kabukiza/ginza-kabukiza/office...

けしからんという前に、どうしてこうならなければいけないのか、苦しいところをおもいやってあげてはいかがですか？よそからやって来た活動家みたいな人にはわからないでしょうが。

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