（仮称）宝生ハイツ建替え計画

住環境を守ることは大切です。そして、教育環境を守ることはもっと大切です。

同感です。

文京区ですから。

>>2225 匿名さん
>住環境を守ることは大切
でも用途地域は商業地で、実際には住宅はほとんど建っていない地域ですよね。

>教育環境を守ることはもっと大切
教育環境は守られていますよ。住宅と能楽堂ですよ、建つのは。
能楽堂に教育環境を破壊するどんな問題があると言うのですか？これがもし、ストリップ劇場とかだったら理解するんですけどね。そうではないですよね。法の趣旨（おっと条例でしたっけ？）から言って、問題は全くないと思います。

私が一つ心配するのは、ここの計画に反対して、総合設計制度とかによらない計画でマンションが建て替えられた場合、より周辺の環境に悪影響が大きい計画になる蓋然性が非常に高いことです。

第一種文教地区ですから

結局のところ、こんなところで掲示板を荒らしても、反対している人の助けにならないばかりか、逆にある意味誹謗中傷しているのと同じだと知りなさい。

>>2229 匿名さん
> 第一種文教地区ですから

>第三条　第一種文教地区内においては、法第四十八条の制限によるほか、別表一に掲げる用途に供するために建築物を建築し、又は用途を変更してはならない。ただし、知事が文教上必要と認め又は文教上の目的を害するおそれがないと認めて許可した場合は、この限りでない。

https://www.reiki.metro.tokyo.lg.jp/reiki/reiki_honbun/g101RG00001298....

文京区民に無料で能楽を体験させている教育施設に許可を出さない選択肢は事実上ない。
https://www.city.bunkyo.lg.jp/bunka/gejutsu/bunka/nohgakukansyoukai.ht...

共産党さん、活動家さん、あなたたちは本当に貧乏くじを引いたんですよ。マンション住民を本気で怒らせましたね。

さらに総合設計制度による建て替えを阻止したとして、じゃあ学校が総合設計制度を利用しようとしたらお隣さんからすごい反対運動が起きますよ。今の建て替え工事を見ても、八階建てが作れるという事実を知らなかったと思うんですよね。

もう少し学んでみたらいかがでしょうか、お節介かもしれませんが、ここの建て替えに反対することで自分の手を縛ることになりませんか、と学校には言いたいです。

ひょっとすると、学校も８階建ては建てられるのだけれど、近隣に配慮してそれは建てないという取り決めでもあるのかなと邪推してしまいます。どんなフィクサーがそれを禁止しているのでしょうか。朝日新聞さん、東京新聞さん、調査報道お願いします。

思い込みの激しい人がいますね。

>>2235 匿名さん
反応しない方が賢明なのに...
それじゃあそういう問題が隠れているって暗に示すようなものじゃないですか

東京新聞や朝日新聞のメディアとしての矜持が試されているんじゃないんですかね。

どこかの公園を潰しただなんだというトラブルに、脊髄反射で報道を全国に垂れ流されて、住人からの名誉毀損訴訟を恐れているのかフォローの報道を垂れ流してますが、そういうネットで取材して記事にするようなことをしているから読者が減るんですよ。

もっと世の中の深いところがわかるような報道をしてくださいね。

どういう問題が隠れているか知らんけど全国的に有名なマンション紛争の事件になっているのは確か

老人はこんな匿名掲示板とかSNSで発言しませんから。
足で稼いでご近所さんの話を聞いて回るといいんじゃないですか？みんなが新聞に信頼をおいていたあの古き良き時代のように、足を使いましょう。

>>2238 匿名さん
現時点で続報が続々お茶の間に流れている例の公園の事件ほどには有名じゃないな（笑

あのウクライナの戦争だって、もうゲップが出るとニュースが流れるとザッピングする人がいるというのに、多分1ヶ月もするとみんな忘れちゃう、その程度の事件。

まあ忘れられる方が幸せですよ。
変に目立つと極端な人が友達を求めて寄ってきますから。
地元民としてはたまったもんじゃない。

文京区に限らず、マンション建設に強く反対するのは近隣の「マンション」住民が多いことを理解していない人がいるようです。

そうですね。

文京区大塚三丁目でマンション住民がマンション建設反対運動をしていました。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/593364/res/1-100/

>>2243 匿名さん
現地みた？もうとっくにそのマンション建ってるよ。適法の範囲なら止められない。

むしろ、個別のマンション同士で起きる眺望とか日照を問題とした局地的な揉め事よりも、老朽マンションの建て替えが阻止される方がマンションに住むすべての人に波及する大問題だよ。特に旧耐震の場合には、マンション住民のみならず、防災という観点からも東京都全体の大問題と言えるかもしれないし、低炭素化、地球温暖化対策という観点からすると大袈裟かもしれないが地球全体からみても大問題と言ってもいいかもしれない。

どんな権力があるのか知らないが、ここの建て替えを阻止するようことは、東京都や日本、世界を敵に回すとすら思える、まあ、大袈裟な言い方をすれば、だけどね。

だいたい今、なぜマンションが高いのか。みなさん知ってますか？
資源高、人件費高、職人不足、はいそれもあるかもしれません。インフレ、とはいえ他のコモディティと比べると異常なインフレですからそれでは説明がつきません。

もっともありそうな理由は、需要に対して供給が圧倒的に少ないこと。すでに開発が最大限推し進められて開発の余地がなくなっている駅近とか都心の良い立地に、新たにマンションを建てられなくなっている。そのためマンションの供給があまりにも少なくなり、供給不足による悪いインフレがマンション市場に起きているからです。

旧耐震の老朽マンションは駅近、都心の好立地に多く存在しています。これらが容積率の割り増しを受けて新しくマンションの供給が行われれば、その供給規模が十分大きければマンションの高騰に一定の歯止めがかかる可能性があります。旧耐震マンションの建て替えを阻止する動きは、マンションを高止まりさせたい人をほくそ笑ませるだけです。

そういう観点からすると、共産党は都心に家が買いたくても高くて買えないサラリーマンからマイホームの夢を奪おうとしているという言い方もできるかもしれません。ここまで言えば、バラモン左翼にもある程度理解できるでしょう。

焦らず落ち着きましょう。

>>2243 匿名さん

これですね

マンション紛争文京区で多発
https://blog.goo.ne.jp/bunkyochiku3/e/6a51b681729225650460e48285ffa0c3

>>2245 匿名さん

文京区内にある駅近の旧耐震の大規模マンションといえば、湯島ハイタウンを思い浮かべますが、湯島ハイタウンが建て替えとなったら、やはり反対運動が起こるのでしょうか？

>>2248 評判気になるさん
岩崎久彌が泣いている、とか
旧岩﨑邸庭園の景観を守れ、とか

まあどうとでも理由はつけられますわな

そもそも建て替え決議が通らんやろ。

>>2248 評判気になるさん
湯島は異端の至近距離には住宅が少ないから、反対運動は起きなさそう。

湯島は異端
は
湯島ハイタウン

ちなみに某党の某都議さんは旧耐震のマンションに住んでおられるようです。ただし、素晴らしい眺望のマンションのようです。

ちなみに、公開されている情報をたどればすぐわかります。

湯島ハイライツのことが詳しく載っていますね。
https://www.sumu-log.com/archives/49494/

それ以前に建て替えじゃなくて取り壊しになるケースもあるかもしれないね。
お年寄りが多数、路頭に迷うことになるかもしれない...

やっちゃえ共産党！

ネタがなくなってきましたので、ここらで静かに進捗を待ちましょう！

共産党が嫌う人というのは分かるけど執拗に共産党に目を向けさせようとするのは何が目的なんだろう。

>>2256 ご近所さん
年越しは決定ですか？

確かに気になる。
かつて共産党に傾倒していた反動なのかな。

>>2250 匿名さん
建替えってタダで新築がもらえる美味しい話なのに、マンション内になんで反対する人がいるんですか？

>>2257 匿名さん
>>2259 匿名さん
共産党やそのシンパの活動家がった誤った概念をふきこんで地域社会に重大な損害を与えるような闘争を演出しようとしているからですよ。

誤った概念をふきこまれた憐れむべき人の一例↓
https://www.fsight.jp/articles/-/49384

>>2260 マンション検討中さん
80歳を超えているような人にそのような判断は難しいかと

>>2262 匿名さん　のついでにお話ししておきますが、耐震補強とかも同様の理由で進まないと思います。つまり、除却認定されて取り壊されるのがオチでしょう。何百人ものご老人はどこへ行くのでしょうか。

宝生ハイツに「何百人ものご老人」が居住しているかのように >>2263 匿名さん は書込みしていますが

>>2262 匿名さん
子供たちが頑張るはずでしょう。いずれ相続で自分たちのものになると思えば、年寄りに任せきりにしないはず。

>>2257 匿名さん
庶民の味方を装いながら、実は逆に、庶民の財産毀損につながる行動をしていますね。建て替えに反対していないが高さを抑えろというのも、実質反対しているのと同じですね。酷いマッチポンプだ。

>>2260 マンション検討中さん
建て替えがタダなんは一部のマンションやで。
敷地が非所有権のマンションは論外や。

>>2264 匿名さん
読解力がおいついてませんね。　湯島ハイライツのことですよ

>>2267 匿名さん
まあ結局今建て替えを阻止したからといって、将来人が住めなくなったら除却認定を受けて取り壊されて、どこかの誰かが適法の範囲で超高層マンションを建てるだけです。

旧耐震マンションはどこもそうだと思いますが、いずれ建てかわるのは間違いないので変にもめて人間関係が崩壊し住みにくい街になるよりも今建て替えさせる方が賢明という考え方もあります。

建て替えになるほどボロボロになれば廃屋同様となるので、そんなマンションの近所に何年も住みたいだなんて酔狂な話です。壁が剥がれて道に落ちたら通行人は怪我しますよ。

>>2268 匿名さん
宝生ハイツが地元町会と揉めてますのスレですよね。ここ。

>>2271 匿名さん
読解力がないですね、宝生ハイツの建て替えがいかに地元に配慮したものかを語るスレですよ。

>>2267 匿名さん
旧耐震だと行政的な支援が厚いので、かなり有利な条件で建て替えられるケースが多いはずです。敷地が非所有といっても、旧法なら問題なしです。

んなアホな！
半端な知識は不動産屋のカモやで。

>>2273 匿名さん
元周辺住民さんのような独自の見解で書込みしているようですね。

審査に時間がかかっているのは周辺に配慮した案を新たに作成し直している可能性もありますね。

>>2274 匿名さん
役所に聞いてみれば？　5年前の記事だけど参考にどうぞ。

旧耐震マンション、都が容積率緩和　建て替え促す
https://www.nikkei.com/article/DGXLZO15753750W7A420C1MM8000/

>>2277 匿名さん
わいがカモと書いたんは「借地権問題なし」のほうや。
おまけにその容積率緩和制度は近々「新耐震」にも適用されるで。

>>2278 匿名さん
旧法借地権なら借主の権利が保護されているので問題ないはずですが、なにが懸念なのでしょうか。

所有権と違って借地権だと建物部分しか資産がない、とはいえ除却認定一歩手前のオンボロ建物の価値は非常に低いと思うので、建て替え後にそのまま住み続けるためにはなんらかの負担が必要になるはずで、話し合いはまとまりにくそう。

ただ建て替えを先送りしても、老朽化して危険な建物であるとされれば、旧法借地権でも契約の更新を拒否する事由として認められているので、地上げされちゃう可能性は大。さあ、大変だ...そうなれば巨大な紛争の始まりですね。

一つの解決法としては文京区なり東京都が土地を借り上げて、そこに民間デベロッパーが公営住宅を建て一部を販売し建設費用に充てるなどの方法が考えられると思う。共産党は公営住宅を作れと騒いでいるので、こういう案なら市民活動家を押さえてくれるんじゃないかと思う。

ここの建て替えで、あえて構造上不利な一階部分に能楽堂を作ったのはなぜだろうね。
こういう柱のない空間は最上階に作った方が構造上有利だし、天空の能楽堂だなんてロマンチックで人気を集めそう。もし宝生流のみなさんが計画を主導する力があって、なおかつすごく自己中心的な人たちだったらそうしたかもしれない。

でも、そうならなかったのは従来の建物よりも高い建物は作らないという約束を、能楽堂の部分だけでも果たそうとした誠意なんじゃないかなと思ったりもします。

能楽堂を無くす方がいいのかも

>>2283 匿名さん
能楽堂がなくなるより、あなたがいなくなる方が、皆さんハッピーになるかも。

それによって公開空地がより拡がりますね。

>>2282 匿名さん
現計画の平面は中低層階はほぼ長方形、高層階は中央が空間になったロの字と思われます。基本形がロの字で、中低層部のロの中央部が立体駐車場になる格好です。タワマンでよくある設計です。

最上階を劇場にするとロの中央部も使う必要がありそうで、そうすると高層部（最上階-1まで）中央の空間が容積率に含まれてしまい、効率的な利用の面からうまく設計できないのだと思います。また、専用のエレベータも必要になりますね。

劇場を造る、それも、高層階に造るのは、消防法や火災予防条例の規制が厳しいことが分かってますか？

>>2280 匿名さん
旧法借地権でも立派な権利で「建物部分しか資産がない」とはならないと思いますよ。しかも大抵は安価に設定されているので、考えようによっては所有権以上のお得な権利ともみなせます。

また、旧法借地権は借主保護が目的なので、少なくとも中立的視点からは借主が不利な扱いを受けることもないはず。よくある店舗の立ち退きだと保証金はつきものですね。旧法は貸主が不利すぎるので、改正法ができたわけです。

借地権はローン付けが厳しいですね。
このスレとは無関係ですが。

>>2289 匿名さん
世の中の評価が、所有権＞利用権（借地権）だからそうなりますよね。そして旧法借地権＞定期借地権ですね。

>>2285 匿名さん
あなたの病んだ心も拡がると思います。

>>2276 匿名さん
> 周辺に配慮した案を新たに作成し直している可能性もありますね。

施主が周辺に配慮した案を作成しているのならいいですね。

太陽光発電への対応もしないといけないですね。

>>2288 匿名さん
いずれにせよ今のまま老朽化が進んだら除却認定を受けるレベルに遠からずなると思うので、地主が契約更新を拒める条件が揃う前に建て替えることが最良なんだろうけどね。反対運動が起きるのかなあ...

>>2293 匿名さん
太陽光発電パネルをつけて終わりではなく、理想は高くZEHマンションにしてほしいな

>>2294 匿名さん
単なる個人的な予想ですが、いつか借地借家法の改正か法解釈変更により、旧法適用の土地建物であっても、借り手が立ち退きを拒否できなくなる日が来る気がします。現状は借り手を保護し過ぎていて、街の再生を阻む要因にもなっています。

翻ってマンション建て替え。建て替え決議はかつて全員賛成が必要でしたが、現状は5分の4の賛成にハードルが下がり、さらに4分の3に下げることも検討されているようです。建て替えを阻む行為は、時代の流れに反している気がします。

> 太陽光発電パネルをつけて終わりではなく、理想は高くZEHマンションにしてほしいな
理想の高い施主ならね。最低限、太陽光パネルの設置はするだろうが。

>>2296 匿名さん
旧法借地権でも拒絶はできるんですよね。
https://www.naito-lawyer.com/leasehold1/sh-kyozetus/

おそらく住民を追い出してしまうと問題が大きくなると思うので、建て替えを地主主導で行うという形態が考えられます。

ここはホシノ アーキテクツですか？

>>2298 匿名さん

そんな話し？
マンションの賃貸人は土地に対する権利なんか無いから借地権なんか無いけどな。
借地権を持ってる人がいるとすれば、それは区分所有者でしょ。

>>2300 匿名さん
賃借人との問題は建て替えに賛成した個々の区分所有者が解決するべき話ですよ。多分、契約更新の時に設備老朽化による建て替えを理由に更新をお断りするような形が一番スマートでお金もかからないと思います。

>>2300 匿名さん
それとちょっと気になったのですが、宝生ハイツは所有権なので、おそらく湯島ハイライツこと湯島駅近の借地マンションのことを言っているとおもうのですが、スレ違いなのでここでは控えましょう。

借地権マンションの建て替えについてのスレを新たに立てるか、下にリンクを貼った文京区でこれから販売されそうなマンションスレに場所を移した方がよろしいかと

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/578854/

>>2299 匿名さん
違うと思いますけど
https://skyskysky.net/construction/202821.html

>>2299 匿名さん
設計者は
日建ハウジングシステム

>>2304 匿名さん
ウイキペディアの次はtwitterの個人の発言をソースにしている...
建築お知らせ看板をソースにする方がより確からしいのに。

そういえばスパニッシュで素敵な本館の目の前に公開空地ができるんですよね。
今よりも環境がよくなりますね。

屋上緑化部を指しているのですかね。

>>2307 匿名さん
公開空地と言ってあげてるのに（笑
本館の地表面とほぼ同じ高さだと思いますけどね。
おそらく詳細な計画図を手に入れているはずなのに、なぜ反対する人は全部出さないんでしょうね。何が都合が悪いことでもあるんですか？そんなに酷い計画なら晒した方がよくないですか？

熱海市でラビスタ熱海というホテルが海岸沿いにできるときに、反対運動がおきて公聴会が開かれました。リンク先に公聴会のときの詳細な資料が掲載されていますが、これぐらいの図書はもらっているはずですよ。どんな物件になるか教えてください。

https://atamii.jp/today/104844/

>>2308 匿名さん
どうして地表面と同じか判断したかといえば、能楽堂の屋根の高さが学校の地表面から下にあるからです。おそらくこの屋根の高さが高くなる可能性は低いと思います。

>>2307 匿名さん
本郷給水所公苑なんかは屋上緑化だけど、立派なものですよ。
https://odekake-spots.com/about-hongo-water-supply-park/

和風庭園の写真をみせられて、コンテナガーデンみたいな屋上緑化を想像する人はいないでしょう。あなたはそうやってイメージを悪くすることしかできないでいますね。代案を示しなさいよ。

屋上に和風庭園が造られるのですか？

>>2312 匿名さん
>屋上に和風庭園が造られる
作れる、ということをお示ししただけで、本当に作られるかどうかは不明です。
建設図書をもらっている反対派は図書の内容を公開しようとしないので全く不明ですね。

不明だけど和風庭園が造られるように印象操作でしょうか。

>>2314 匿名さん
>印象操作
そんなこと言うならちゃんと計画図書を出しなさい。

反対する側の出してきた不正確なCGを見る限りは緑の森のような公開空地なので、これならすばらしいと思いましたけどね。あの建物はバラエティ番組に出てきた日陰図に書かれた建物と比べて幅が異様に広いし、棟間間隔も報道にあった１４mより明らかに狭いよね。

もらった設計図書をここにアップロードして、印象操作だと怒るならまだわかるんだけどなあ。ここにちょっと写真撮って出すだけだよ？

屋上緑化だ、大したことないと印象付けるなら、もっと緑の乏しい広場のような公開空地を描くべきでしたね、ぱっと見森ですよ、森。

高層階が低層階より細い一般的なタワマンの形式になるなら、高層階はさらに離隔されて圧迫感は格段に小さくなるでしょう。そんな図書、出せないですよね。

森を屋上に造るのは難しいのではないかな。階下の居室に影響しそうだし。

本郷給水所公苑でできているのだから、おそらく東側の学校側に背の高い木を植えることは技術的に可能だと思います。その手前に大きな花壇でも配置すれば物理的に入ることはできないので、悪意をもって覗く人は別として、普通に公開空地に集まる人の目線を遮る程度のことは可能だと思います。

ぞろそろ覗きというワードはやめませんか、Googleで変なキーワードで検索されてトップになる日も近いですよ。

>>2318 匿名さん
多分公開空地のど真ん中には作れないと思いますが、おそらく能楽堂の壁の外側
土を盛って植えるのは可能だと思いますね。とはいえあまり高い木を植えるとお日様が奪われちゃいますけどね（笑

>>2318 匿名さん
それともう一つ申し添えますが、署名活動が開始される以前に作られたCGで森のように描いてしまったというのは、おそらく事前説明会のはるか以前に非公式に行われた説明のときに公開緑地というワードが使われた結果なんだと想像します。

屋上緑化だ（だから大した価値はない）と騒ぐ戦術はその後に参戦した共産党さんが考えたのかもしれませんね。そうでなければ貧弱な草花がひょろひょろ生えた広場に描いたはずです。地元貢献の一番の売りを無価値であるかのように批判するのは番町の時もそうですが、一生懸命知恵を絞って地元貢献を最大化する計画にした関係者にとってみれば、ハラスメントに感じられるのでは。

共産党さんと活動家のみなさんは、冷静な話し合いを破壊して何がしたいんですか。

私が心配するのは、学校側の土地に含まれていると思われる東側擁壁ですね。
通常のマンションの建築だと、擁壁の下に作られるケースではほぼほぼ全例で工事が行われて既存不適格擁壁が適格なものになおすということが行われているようです。

しかし、今回の反対運動で小さなマンションにされて、建築費に大きな制限がかかった場合に、隣地の擁壁を直さないという選択肢もありえます。そのうち何か問題があったら学校の費用でなおすんでしょうか。なおしてもらった方がいいんじゃないですか？

ここの建て替えについて、総合設計制度による容積率や高さの優遇を受けることを阻止しようとする共産党やシンパの活動家が行なっている反対運動は、公開空地や緑地帯など、周辺の住環境に良い影響のある施設を作らずに、より周辺の環境に悪い影響のある低くて幅広な適法の範囲の建物を建てさせることにつながります。

私は都議会共産党の政策に反対します。

そして多くの人々が幸せになれるような良いマンションが建つことを熱望します。

長文お疲れ様