（仮称）宝生ハイツ建替え計画

実際には三井不動産が売るんだよね。

余った床を売るのは三井不動産だけど、三井不動産に託するのは管理組合。事業者と事業協力者の違いがわからないかな。会社勤めなどしていれば常識過ぎることなんだけど。

宝生ハイツの中の人が町会対応していれば、ここまで拗れなかったのではないかなあ。

元周辺住民さんは近隣対策業者はプロだと言いそうだが、近隣対策業者は三井不動産を向いているということはないかね。

宝生ハイツと町会の関係は私は外の人だからわからないけれど、合法行為に対してあれこれ言われる筋合いはないと思う。学園と町会の関係もわからないけれど、学園に配慮して11階以下の開口部を小さくしたりベランダをなくしたりしているから、十分配慮している。

もしあなたの家の窓が小さくなったり、ベランダがなくなったりしたら、どう思いますか。宝生ハイツの人たちは法的に問題ないのに、自らの財産を削って周囲に対応しているのですよ。あなたにできますか？

>>2203 匿名さん
>宝生ハイツの中の人が町会対応していれば
していたかしていなかったかは関係者がその点について口をつぐんでいるからわからない。新聞報道にもそのようなくだりはなかったように思う。

というよりも、ちゃんと話し合いがあったから建て替えには反対しないってことになったんではないかと思います。多分そういう言質をとられているからそういう運動になったのではないかと邪推するんだけどね。そんなでかいもの建てるとは聞いてないとかね。あくまでも推測だけど。

これも印象操作ですね

>>2206 匿名さん
公聴会の記録にその辺りが書かれているのでは？

>>2204 匿名さん
>近隣対策業者は三井不動産を向いている
彼らにとってお客さんは管理組合だから管理組合の方を向いているに決まっているでしょう。仮に三井不動産が販売を請け負うという約束が結ばれているとしても、ここで下手に手を出して問題が起きたら企業の信用にかかわると考えると思うんですよね。だからいまのところは様子眺めということでしょう。建てられるようになったらまた声をかけてね、みたいな感じではないでしょうか。陰謀論者にとっては面白くも何ともないとは思いますが、我関せずという態度は賢明だと思います。

いくら頑張って反対しても、傷つくのは文京区民である住民ですよ。そしてコミュニティをズタズタにされた無関係の他の住民も...

そのうち近隣の土地が相続などで売りにでて、買い取った中小デベロッパーが適法の範囲でペンシルマンションを建てて地域を埋め尽くしていくのでしょう。

> 彼らにとってお客さんは管理組合だから管理組合の方を向いているに決まっているでしょう。
日本橋室町の業者で普段から三井不動産の建築計画の近隣対策をしている業者。お客さんはどっちでしょうね。

>>2207 匿名さん
>これも印象操作
何か知っているならここでぶちまけてくださいよ。
とっくにあなたたちに対する私の中の印象は真っ黒なんですよ、活動家さん

>>2210 匿名さん
近隣対策業者にとっての客はお金を払った人です。管理組合が払っているのか、三井不動産（レジ）が払っているのか。普通の社会人なら一発でわかりますが、それは陰謀論者にとっては面白くない結果でしょうね。

>>2210 匿名さん
多分そういう繋がりがあるから紹介されたってことなんでしょう。実績のある業者を紹介しますよってことになっただけだと思います。

仮に三井不動産の意を受けたとして、どんな違いがあるんですか？建てられないと困るという点では管理組合も近隣対策業者も同じ立場ではないでしょうか。どんなバイアスがかかると考えているんですか？

いずれにせよ年越しの案件ですね。ここは。

>>2208 匿名さん
>公聴会の記録にその辺りが書かれているのでは？
そこはマスコミの役割だと思います。多分新聞記者とかこの辺の掲示板をチェックしていると思うので言っておきますが、クオリティペーパーを自負するならきちんと調査して、マンション建て替えや都市計画と近隣住民の意識との齟齬やそこに横たわる問題点をえぐる報道をしてください。それこそニクソンを潰したワシントンポストのウッドワードとかバーンスタインみたいな報道を期待します。

多分とんでもないものが出てくるでしょうから。

>>2214 匿名さん
たぶん署名簿のチェックが終わるまで動かないでしょう。牛歩戦術は成功しているみたいです。

強烈な反対運動が吹き荒れた土地って、ぽつりぽつりと人が去っていくんだよね。
活動家の街になってしまったどこかのアドレスなんか駐車場だらけじゃないか。

ここは太陽光パネルを設置するのでしょうか？

>>2218 匿名さん
その話はまだ早いと思いますよ。
まず建つか建たないか、という段階かと。
　
断片的にテレビとか新聞報道などを総合するとそれなりのものが建つと思いますよ、net Zero Energy Houseとかになるかもしれませんね。地域の誇りになるようなマンションが建つはずなんですけどね...

>>2218 匿名さん
都条例の改正がされましたね
https://www.metro.tokyo.lg.jp/tosei/hodohappyo/press/2022/11/24/07_01....

なるほど、新たなコストが発生したら計画が練り直しになるかもしれないということでしょうか？

太陽光パネルは設置にかかるコスト以上に共有部分の電力が賄えるのでメリットの方が大きいのではないでしょうか。

いずれにせよ、弱いものいじめはいけないと思います。

老朽マンションに住んでいる民草が建て替えの希望を建つような政党に投票するとは思えません。共産党ががんばってここの立替を阻止するなら、おそらく文京区に住むマンション住民の逆鱗に触れるでしょう。

それが証拠に最近都議さんとか区議さんとか、共産党さんの呟きが止まってます。当落線上の某共産党区議は、区議の中ではしんがりを務めたようですが、大丈夫でしょうか、マンション住民を完全に敵に回しましたね。次の選挙では積極的に発信させていただきます。

あれ、変換ミスですね
>老朽マンションに住んでいる民草が建て替えの希望を建つような政党に投票するとは思えません。共産党ががんばってここの立替を阻止するなら、おそらく文京区に住むマンション住民の逆鱗に触れるでしょう。
ではなく

>老朽マンションに住んでいる民草の建て替えの希望を断つような政党に投票するとは思えません。共産党ががんばってここの建て替えを阻止するなら、おそらく文京区に住むマンション住民の逆鱗に触れるでしょう。

でした。

文京区は古いマンション多いからね、子育てに好適な広い物件は特に古いマンションが多い。そうしたマンションが建て替えできないなんてことになったら、たくさんの人が悲しむと思う。戸建て住民とかビル持ち土地持ちのお金持ちに協力した共産党は、いずれマンション住民の鉄槌を受けるだろう。プロレタリアートの怒りを食らう共産党って、どんなギャグだ？

住環境を守ることは大切です。そして、教育環境を守ることはもっと大切です。

同感です。

文京区ですから。

>>2225 匿名さん
>住環境を守ることは大切
でも用途地域は商業地で、実際には住宅はほとんど建っていない地域ですよね。

>教育環境を守ることはもっと大切
教育環境は守られていますよ。住宅と能楽堂ですよ、建つのは。
能楽堂に教育環境を破壊するどんな問題があると言うのですか？これがもし、ストリップ劇場とかだったら理解するんですけどね。そうではないですよね。法の趣旨（おっと条例でしたっけ？）から言って、問題は全くないと思います。

私が一つ心配するのは、ここの計画に反対して、総合設計制度とかによらない計画でマンションが建て替えられた場合、より周辺の環境に悪影響が大きい計画になる蓋然性が非常に高いことです。

第一種文教地区ですから

結局のところ、こんなところで掲示板を荒らしても、反対している人の助けにならないばかりか、逆にある意味誹謗中傷しているのと同じだと知りなさい。

>>2229 匿名さん
> 第一種文教地区ですから

>第三条　第一種文教地区内においては、法第四十八条の制限によるほか、別表一に掲げる用途に供するために建築物を建築し、又は用途を変更してはならない。ただし、知事が文教上必要と認め又は文教上の目的を害するおそれがないと認めて許可した場合は、この限りでない。

https://www.reiki.metro.tokyo.lg.jp/reiki/reiki_honbun/g101RG00001298....

文京区民に無料で能楽を体験させている教育施設に許可を出さない選択肢は事実上ない。
https://www.city.bunkyo.lg.jp/bunka/gejutsu/bunka/nohgakukansyoukai.ht...

共産党さん、活動家さん、あなたたちは本当に貧乏くじを引いたんですよ。マンション住民を本気で怒らせましたね。

さらに総合設計制度による建て替えを阻止したとして、じゃあ学校が総合設計制度を利用しようとしたらお隣さんからすごい反対運動が起きますよ。今の建て替え工事を見ても、八階建てが作れるという事実を知らなかったと思うんですよね。

もう少し学んでみたらいかがでしょうか、お節介かもしれませんが、ここの建て替えに反対することで自分の手を縛ることになりませんか、と学校には言いたいです。

ひょっとすると、学校も８階建ては建てられるのだけれど、近隣に配慮してそれは建てないという取り決めでもあるのかなと邪推してしまいます。どんなフィクサーがそれを禁止しているのでしょうか。朝日新聞さん、東京新聞さん、調査報道お願いします。

思い込みの激しい人がいますね。

>>2235 匿名さん
反応しない方が賢明なのに...
それじゃあそういう問題が隠れているって暗に示すようなものじゃないですか

東京新聞や朝日新聞のメディアとしての矜持が試されているんじゃないんですかね。

どこかの公園を潰しただなんだというトラブルに、脊髄反射で報道を全国に垂れ流されて、住人からの名誉毀損訴訟を恐れているのかフォローの報道を垂れ流してますが、そういうネットで取材して記事にするようなことをしているから読者が減るんですよ。

もっと世の中の深いところがわかるような報道をしてくださいね。

どういう問題が隠れているか知らんけど全国的に有名なマンション紛争の事件になっているのは確か

老人はこんな匿名掲示板とかSNSで発言しませんから。
足で稼いでご近所さんの話を聞いて回るといいんじゃないですか？みんなが新聞に信頼をおいていたあの古き良き時代のように、足を使いましょう。

>>2238 匿名さん
現時点で続報が続々お茶の間に流れている例の公園の事件ほどには有名じゃないな（笑

あのウクライナの戦争だって、もうゲップが出るとニュースが流れるとザッピングする人がいるというのに、多分1ヶ月もするとみんな忘れちゃう、その程度の事件。

まあ忘れられる方が幸せですよ。
変に目立つと極端な人が友達を求めて寄ってきますから。
地元民としてはたまったもんじゃない。

文京区に限らず、マンション建設に強く反対するのは近隣の「マンション」住民が多いことを理解していない人がいるようです。

そうですね。

文京区大塚三丁目でマンション住民がマンション建設反対運動をしていました。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/593364/res/1-100/

>>2243 匿名さん
現地みた？もうとっくにそのマンション建ってるよ。適法の範囲なら止められない。

むしろ、個別のマンション同士で起きる眺望とか日照を問題とした局地的な揉め事よりも、老朽マンションの建て替えが阻止される方がマンションに住むすべての人に波及する大問題だよ。特に旧耐震の場合には、マンション住民のみならず、防災という観点からも東京都全体の大問題と言えるかもしれないし、低炭素化、地球温暖化対策という観点からすると大袈裟かもしれないが地球全体からみても大問題と言ってもいいかもしれない。

どんな権力があるのか知らないが、ここの建て替えを阻止するようことは、東京都や日本、世界を敵に回すとすら思える、まあ、大袈裟な言い方をすれば、だけどね。

だいたい今、なぜマンションが高いのか。みなさん知ってますか？
資源高、人件費高、職人不足、はいそれもあるかもしれません。インフレ、とはいえ他のコモディティと比べると異常なインフレですからそれでは説明がつきません。

もっともありそうな理由は、需要に対して供給が圧倒的に少ないこと。すでに開発が最大限推し進められて開発の余地がなくなっている駅近とか都心の良い立地に、新たにマンションを建てられなくなっている。そのためマンションの供給があまりにも少なくなり、供給不足による悪いインフレがマンション市場に起きているからです。

旧耐震の老朽マンションは駅近、都心の好立地に多く存在しています。これらが容積率の割り増しを受けて新しくマンションの供給が行われれば、その供給規模が十分大きければマンションの高騰に一定の歯止めがかかる可能性があります。旧耐震マンションの建て替えを阻止する動きは、マンションを高止まりさせたい人をほくそ笑ませるだけです。

そういう観点からすると、共産党は都心に家が買いたくても高くて買えないサラリーマンからマイホームの夢を奪おうとしているという言い方もできるかもしれません。ここまで言えば、バラモン左翼にもある程度理解できるでしょう。

焦らず落ち着きましょう。

>>2243 匿名さん

これですね

マンション紛争文京区で多発
https://blog.goo.ne.jp/bunkyochiku3/e/6a51b681729225650460e48285ffa0c3

>>2245 匿名さん

文京区内にある駅近の旧耐震の大規模マンションといえば、湯島ハイタウンを思い浮かべますが、湯島ハイタウンが建て替えとなったら、やはり反対運動が起こるのでしょうか？

>>2248 評判気になるさん
岩崎久彌が泣いている、とか
旧岩﨑邸庭園の景観を守れ、とか

まあどうとでも理由はつけられますわな

そもそも建て替え決議が通らんやろ。

>>2248 評判気になるさん
湯島は異端の至近距離には住宅が少ないから、反対運動は起きなさそう。

湯島は異端
は
湯島ハイタウン

ちなみに某党の某都議さんは旧耐震のマンションに住んでおられるようです。ただし、素晴らしい眺望のマンションのようです。

ちなみに、公開されている情報をたどればすぐわかります。

湯島ハイライツのことが詳しく載っていますね。
https://www.sumu-log.com/archives/49494/

それ以前に建て替えじゃなくて取り壊しになるケースもあるかもしれないね。
お年寄りが多数、路頭に迷うことになるかもしれない...

やっちゃえ共産党！

ネタがなくなってきましたので、ここらで静かに進捗を待ちましょう！

共産党が嫌う人というのは分かるけど執拗に共産党に目を向けさせようとするのは何が目的なんだろう。

>>2256 ご近所さん
年越しは決定ですか？

確かに気になる。
かつて共産党に傾倒していた反動なのかな。

>>2250 匿名さん
建替えってタダで新築がもらえる美味しい話なのに、マンション内になんで反対する人がいるんですか？

>>2257 匿名さん
>>2259 匿名さん
共産党やそのシンパの活動家がった誤った概念をふきこんで地域社会に重大な損害を与えるような闘争を演出しようとしているからですよ。

誤った概念をふきこまれた憐れむべき人の一例↓
https://www.fsight.jp/articles/-/49384

>>2260 マンション検討中さん
80歳を超えているような人にそのような判断は難しいかと

>>2262 匿名さん　のついでにお話ししておきますが、耐震補強とかも同様の理由で進まないと思います。つまり、除却認定されて取り壊されるのがオチでしょう。何百人ものご老人はどこへ行くのでしょうか。

宝生ハイツに「何百人ものご老人」が居住しているかのように >>2263 匿名さん は書込みしていますが

>>2262 匿名さん
子供たちが頑張るはずでしょう。いずれ相続で自分たちのものになると思えば、年寄りに任せきりにしないはず。

>>2257 匿名さん
庶民の味方を装いながら、実は逆に、庶民の財産毀損につながる行動をしていますね。建て替えに反対していないが高さを抑えろというのも、実質反対しているのと同じですね。酷いマッチポンプだ。

>>2260 マンション検討中さん
建て替えがタダなんは一部のマンションやで。
敷地が非所有権のマンションは論外や。

>>2264 匿名さん
読解力がおいついてませんね。　湯島ハイライツのことですよ

>>2267 匿名さん
まあ結局今建て替えを阻止したからといって、将来人が住めなくなったら除却認定を受けて取り壊されて、どこかの誰かが適法の範囲で超高層マンションを建てるだけです。

旧耐震マンションはどこもそうだと思いますが、いずれ建てかわるのは間違いないので変にもめて人間関係が崩壊し住みにくい街になるよりも今建て替えさせる方が賢明という考え方もあります。

建て替えになるほどボロボロになれば廃屋同様となるので、そんなマンションの近所に何年も住みたいだなんて酔狂な話です。壁が剥がれて道に落ちたら通行人は怪我しますよ。

>>2268 匿名さん
宝生ハイツが地元町会と揉めてますのスレですよね。ここ。

>>2271 匿名さん
読解力がないですね、宝生ハイツの建て替えがいかに地元に配慮したものかを語るスレですよ。

>>2267 匿名さん
旧耐震だと行政的な支援が厚いので、かなり有利な条件で建て替えられるケースが多いはずです。敷地が非所有といっても、旧法なら問題なしです。

んなアホな！
半端な知識は不動産屋のカモやで。

>>2273 匿名さん
元周辺住民さんのような独自の見解で書込みしているようですね。

審査に時間がかかっているのは周辺に配慮した案を新たに作成し直している可能性もありますね。

>>2274 匿名さん
役所に聞いてみれば？　5年前の記事だけど参考にどうぞ。

旧耐震マンション、都が容積率緩和　建て替え促す
https://www.nikkei.com/article/DGXLZO15753750W7A420C1MM8000/

>>2277 匿名さん
わいがカモと書いたんは「借地権問題なし」のほうや。
おまけにその容積率緩和制度は近々「新耐震」にも適用されるで。

>>2278 匿名さん
旧法借地権なら借主の権利が保護されているので問題ないはずですが、なにが懸念なのでしょうか。

所有権と違って借地権だと建物部分しか資産がない、とはいえ除却認定一歩手前のオンボロ建物の価値は非常に低いと思うので、建て替え後にそのまま住み続けるためにはなんらかの負担が必要になるはずで、話し合いはまとまりにくそう。

ただ建て替えを先送りしても、老朽化して危険な建物であるとされれば、旧法借地権でも契約の更新を拒否する事由として認められているので、地上げされちゃう可能性は大。さあ、大変だ...そうなれば巨大な紛争の始まりですね。

一つの解決法としては文京区なり東京都が土地を借り上げて、そこに民間デベロッパーが公営住宅を建て一部を販売し建設費用に充てるなどの方法が考えられると思う。共産党は公営住宅を作れと騒いでいるので、こういう案なら市民活動家を押さえてくれるんじゃないかと思う。

ここの建て替えで、あえて構造上不利な一階部分に能楽堂を作ったのはなぜだろうね。
こういう柱のない空間は最上階に作った方が構造上有利だし、天空の能楽堂だなんてロマンチックで人気を集めそう。もし宝生流のみなさんが計画を主導する力があって、なおかつすごく自己中心的な人たちだったらそうしたかもしれない。

でも、そうならなかったのは従来の建物よりも高い建物は作らないという約束を、能楽堂の部分だけでも果たそうとした誠意なんじゃないかなと思ったりもします。

能楽堂を無くす方がいいのかも

>>2283 匿名さん
能楽堂がなくなるより、あなたがいなくなる方が、皆さんハッピーになるかも。

それによって公開空地がより拡がりますね。

>>2282 匿名さん
現計画の平面は中低層階はほぼ長方形、高層階は中央が空間になったロの字と思われます。基本形がロの字で、中低層部のロの中央部が立体駐車場になる格好です。タワマンでよくある設計です。

最上階を劇場にするとロの中央部も使う必要がありそうで、そうすると高層部（最上階-1まで）中央の空間が容積率に含まれてしまい、効率的な利用の面からうまく設計できないのだと思います。また、専用のエレベータも必要になりますね。

劇場を造る、それも、高層階に造るのは、消防法や火災予防条例の規制が厳しいことが分かってますか？

>>2280 匿名さん
旧法借地権でも立派な権利で「建物部分しか資産がない」とはならないと思いますよ。しかも大抵は安価に設定されているので、考えようによっては所有権以上のお得な権利ともみなせます。

また、旧法借地権は借主保護が目的なので、少なくとも中立的視点からは借主が不利な扱いを受けることもないはず。よくある店舗の立ち退きだと保証金はつきものですね。旧法は貸主が不利すぎるので、改正法ができたわけです。

借地権はローン付けが厳しいですね。
このスレとは無関係ですが。

>>2289 匿名さん
世の中の評価が、所有権＞利用権（借地権）だからそうなりますよね。そして旧法借地権＞定期借地権ですね。

>>2285 匿名さん
あなたの病んだ心も拡がると思います。

>>2276 匿名さん
> 周辺に配慮した案を新たに作成し直している可能性もありますね。

施主が周辺に配慮した案を作成しているのならいいですね。

太陽光発電への対応もしないといけないですね。

>>2288 匿名さん
いずれにせよ今のまま老朽化が進んだら除却認定を受けるレベルに遠からずなると思うので、地主が契約更新を拒める条件が揃う前に建て替えることが最良なんだろうけどね。反対運動が起きるのかなあ...

>>2293 匿名さん
太陽光発電パネルをつけて終わりではなく、理想は高くZEHマンションにしてほしいな

>>2294 匿名さん
単なる個人的な予想ですが、いつか借地借家法の改正か法解釈変更により、旧法適用の土地建物であっても、借り手が立ち退きを拒否できなくなる日が来る気がします。現状は借り手を保護し過ぎていて、街の再生を阻む要因にもなっています。

翻ってマンション建て替え。建て替え決議はかつて全員賛成が必要でしたが、現状は5分の4の賛成にハードルが下がり、さらに4分の3に下げることも検討されているようです。建て替えを阻む行為は、時代の流れに反している気がします。

> 太陽光発電パネルをつけて終わりではなく、理想は高くZEHマンションにしてほしいな
理想の高い施主ならね。最低限、太陽光パネルの設置はするだろうが。

>>2296 匿名さん
旧法借地権でも拒絶はできるんですよね。
https://www.naito-lawyer.com/leasehold1/sh-kyozetus/

おそらく住民を追い出してしまうと問題が大きくなると思うので、建て替えを地主主導で行うという形態が考えられます。

ここはホシノ アーキテクツですか？

>>2298 匿名さん

そんな話し？
マンションの賃貸人は土地に対する権利なんか無いから借地権なんか無いけどな。
借地権を持ってる人がいるとすれば、それは区分所有者でしょ。

>>2300 匿名さん
賃借人との問題は建て替えに賛成した個々の区分所有者が解決するべき話ですよ。多分、契約更新の時に設備老朽化による建て替えを理由に更新をお断りするような形が一番スマートでお金もかからないと思います。

>>2300 匿名さん
それとちょっと気になったのですが、宝生ハイツは所有権なので、おそらく湯島ハイライツこと湯島駅近の借地マンションのことを言っているとおもうのですが、スレ違いなのでここでは控えましょう。

借地権マンションの建て替えについてのスレを新たに立てるか、下にリンクを貼った文京区でこれから販売されそうなマンションスレに場所を移した方がよろしいかと

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/578854/

>>2299 匿名さん
違うと思いますけど
https://skyskysky.net/construction/202821.html

>>2299 匿名さん
設計者は
日建ハウジングシステム

>>2304 匿名さん
ウイキペディアの次はtwitterの個人の発言をソースにしている...
建築お知らせ看板をソースにする方がより確からしいのに。

そういえばスパニッシュで素敵な本館の目の前に公開空地ができるんですよね。
今よりも環境がよくなりますね。

屋上緑化部を指しているのですかね。

>>2307 匿名さん
公開空地と言ってあげてるのに（笑
本館の地表面とほぼ同じ高さだと思いますけどね。
おそらく詳細な計画図を手に入れているはずなのに、なぜ反対する人は全部出さないんでしょうね。何が都合が悪いことでもあるんですか？そんなに酷い計画なら晒した方がよくないですか？

熱海市でラビスタ熱海というホテルが海岸沿いにできるときに、反対運動がおきて公聴会が開かれました。リンク先に公聴会のときの詳細な資料が掲載されていますが、これぐらいの図書はもらっているはずですよ。どんな物件になるか教えてください。

https://atamii.jp/today/104844/

>>2308 匿名さん
どうして地表面と同じか判断したかといえば、能楽堂の屋根の高さが学校の地表面から下にあるからです。おそらくこの屋根の高さが高くなる可能性は低いと思います。

>>2307 匿名さん
本郷給水所公苑なんかは屋上緑化だけど、立派なものですよ。
https://odekake-spots.com/about-hongo-water-supply-park/

和風庭園の写真をみせられて、コンテナガーデンみたいな屋上緑化を想像する人はいないでしょう。あなたはそうやってイメージを悪くすることしかできないでいますね。代案を示しなさいよ。

屋上に和風庭園が造られるのですか？

>>2312 匿名さん
>屋上に和風庭園が造られる
作れる、ということをお示ししただけで、本当に作られるかどうかは不明です。
建設図書をもらっている反対派は図書の内容を公開しようとしないので全く不明ですね。

不明だけど和風庭園が造られるように印象操作でしょうか。

>>2314 匿名さん
>印象操作
そんなこと言うならちゃんと計画図書を出しなさい。

反対する側の出してきた不正確なCGを見る限りは緑の森のような公開空地なので、これならすばらしいと思いましたけどね。あの建物はバラエティ番組に出てきた日陰図に書かれた建物と比べて幅が異様に広いし、棟間間隔も報道にあった１４mより明らかに狭いよね。

もらった設計図書をここにアップロードして、印象操作だと怒るならまだわかるんだけどなあ。ここにちょっと写真撮って出すだけだよ？

屋上緑化だ、大したことないと印象付けるなら、もっと緑の乏しい広場のような公開空地を描くべきでしたね、ぱっと見森ですよ、森。

高層階が低層階より細い一般的なタワマンの形式になるなら、高層階はさらに離隔されて圧迫感は格段に小さくなるでしょう。そんな図書、出せないですよね。

森を屋上に造るのは難しいのではないかな。階下の居室に影響しそうだし。

本郷給水所公苑でできているのだから、おそらく東側の学校側に背の高い木を植えることは技術的に可能だと思います。その手前に大きな花壇でも配置すれば物理的に入ることはできないので、悪意をもって覗く人は別として、普通に公開空地に集まる人の目線を遮る程度のことは可能だと思います。

ぞろそろ覗きというワードはやめませんか、Googleで変なキーワードで検索されてトップになる日も近いですよ。

>>2318 匿名さん
多分公開空地のど真ん中には作れないと思いますが、おそらく能楽堂の壁の外側
土を盛って植えるのは可能だと思いますね。とはいえあまり高い木を植えるとお日様が奪われちゃいますけどね（笑

>>2318 匿名さん
それともう一つ申し添えますが、署名活動が開始される以前に作られたCGで森のように描いてしまったというのは、おそらく事前説明会のはるか以前に非公式に行われた説明のときに公開緑地というワードが使われた結果なんだと想像します。

屋上緑化だ（だから大した価値はない）と騒ぐ戦術はその後に参戦した共産党さんが考えたのかもしれませんね。そうでなければ貧弱な草花がひょろひょろ生えた広場に描いたはずです。地元貢献の一番の売りを無価値であるかのように批判するのは番町の時もそうですが、一生懸命知恵を絞って地元貢献を最大化する計画にした関係者にとってみれば、ハラスメントに感じられるのでは。

共産党さんと活動家のみなさんは、冷静な話し合いを破壊して何がしたいんですか。

私が心配するのは、学校側の土地に含まれていると思われる東側擁壁ですね。
通常のマンションの建築だと、擁壁の下に作られるケースではほぼほぼ全例で工事が行われて既存不適格擁壁が適格なものになおすということが行われているようです。

しかし、今回の反対運動で小さなマンションにされて、建築費に大きな制限がかかった場合に、隣地の擁壁を直さないという選択肢もありえます。そのうち何か問題があったら学校の費用でなおすんでしょうか。なおしてもらった方がいいんじゃないですか？

ここの建て替えについて、総合設計制度による容積率や高さの優遇を受けることを阻止しようとする共産党やシンパの活動家が行なっている反対運動は、公開空地や緑地帯など、周辺の住環境に良い影響のある施設を作らずに、より周辺の環境に悪い影響のある低くて幅広な適法の範囲の建物を建てさせることにつながります。

私は都議会共産党の政策に反対します。

そして多くの人々が幸せになれるような良いマンションが建つことを熱望します。

長文お疲れ様

本郷給水所公苑のような屋上にある緑地は、通行人でもあまり気づかないですね。

本郷給水所公苑の下は貯水槽だけど、（仮称）宝生ハイツ建替え計画の屋上緑化部の下は居室ですね。和風庭園を造れるのでしょうか。

>>2325 匿名さん
そう、地面のラインからだいぶ高い場合にはそうなりますね。でも傾斜地なので、上の方は地上と同じ高さになるでしょう。

>>2326 匿名さん
居室ではないと思いますね、非常に日当たりが悪い居室になります。私は能楽堂の屋根部分が公開空地になるのかなと想像しています。おそらく能楽堂の壁に沿った部分には大きな木を植えられるだけの構造的強度を与えられるのではないでしょうか。特に東側部分。

なにしろ反対する側が設計図書をだしてくれないので、公開空地がどのような高さに存在しているかここで知る術はありません。ぜひ設計図書を公開してください。

能楽堂の屋根に屋上緑化ですか。能楽を演じている上部が公衆の歩行空間になると。

>>2329 匿名さん
観世能楽堂なんかGINZA?SIX?の地下3階ですよ。
https://kanze.net/publics/index/267/

歌舞伎座タワーを見ればわかるように、歌舞伎も高いビルに踏みつけにされてます。
https://www.shochiku.co.jp/play/theater/kabukiza/ginza-kabukiza/office...

けしからんという前に、どうしてこうならなければいけないのか、苦しいところをおもいやってあげてはいかがですか？よそからやって来た活動家みたいな人にはわからないでしょうが。

歌舞伎俳優が大河ドラマとかに出てアルバイトしている姿を見ていると、伝統芸能だけで食っていくのは大変なんだなと思っちゃいますけどね。テレビ局だって広告収入が先細りでいまや不動産で食っていかねばならない時代。

弱者はどっちなのかな、と思っちゃうんですよね。

歌舞伎役者と能楽師は違うと思う

そういえばルサンク小石川の広告で歌舞伎役者が係わっていたね。

>>2332 匿名さん
>歌舞伎役者と能楽師は違うと思う
確かに違うは違うけど、もっと大変だと思いますよ。
狂言の人はマスクプレイ以外の形態もあるので（狂言面を使った演目は全体の三割とかいう話です　http://www.noumen.jp/about_omote/article_02.html　）何とかなりますが能の演目はほぼほぼマスクプレイですからね。表情を作るのに微妙な首の角度でつける芸能なわけですから、テレビには向いていないと思います。

能楽のことは詳しくは存じませんが、学校の授業の範囲の知識で言わせてもらうと、囃子方とかは音楽家として生計をたてる方向性もありますが、シテ方やワキ方に至っては、能の公演とか弟子からの月謝ぐらいでほそぼそと生計を立てている方がほとんどではないかと想像します。

私も音楽家とか俳優みたいなことをやっている人の話はよくききますが、テレビなんかに出るような一部の偉い人を除けば、みなさん苦労されているようですよ。やや大袈裟に言えば、日本の伝統文化を守るためにもこのプロジェクトは重要なんじゃないかと思います。

伝統文化を守るためが近隣の住環境を悪化させることを正当化する理由ですか。

宝生会は公益社団法人なのですね

超高層マンションは果たして幽玄と言えるのだろうか。

>>2335 匿名さん
>近隣の住環境を悪化
商業地で高度地区に指定されているので、どうしても住専のような環境は無理だと思います。高度地区になることも、商業地になることも反対がほとんどなかったと上流のスレッドでも指摘があったようですが。そのかわりに住専と比べると高い地価がつくことと、大きな建物が建てられるのでたくさん稼げる土地であるというメリットを得ているのですからしょうがないですよね。

むしろ総合設計制度で公開空地や緑地帯などが整備される方がずっと地域のためになると思います。日当たりも制度を適用するしないで相当変わってきますよ。もちろん、制度を利用した方が離隔が大きくなり、日照時間も空の大きさも大きく改善するはずです。

むしろこれを契機に、緑あふれる良好な環境を作る地域一体の再開発への起爆剤となってくれればと思います。

>>2336 匿名さん
>公益社団法人
https://www.koeki-info.go.jp/pdf_tokurei/2004_1_02.PDF

営利を目的としない公益に関する事業を行う法人として主務官庁、この場合は文化庁ですかね、の許可を得た立派な法人のようです。

金儲けしか考えていない汚い組織だとは到底思えません。むしろ金儲けができないような色々な規制がかかっているようにも思えます。共産党さんもお得意の階級闘争理論に基づく批判ができないので攻めあぐねているようですね。

>>2337 匿名さん
マンションではないですが、ランドマークタワーとかパッと見て上品な造形ですよね。
ああいう美しい建物になるように、もっと応援してあげましょう。変に反対されて余計な対策コストがかかった結果、建築予算が厳しくなれば経済設計になりがちなので、そういうデザインまで目がむかなくなるでしょう。地域の誇りになるような素晴らしい物件を期待します。あと中の人、日本のためにも地球のためにもZEHマンション化を切にお願いしますね。

>>2340 匿名さん
公益社団法人の所管は内閣府ではないかな？

>>2339 匿名さん
むしろこれを契機に総合設計制度廃止の議論を始めるのも良いかもね
日本中の老朽化マンション所有者の怒りを金比羅、桜陰、町会長にぷつけてみるのもありかと

「ぶつけて」ではなく「ぷつけて」かい。超高度な煽りだ笑

総合設計制度廃止の議論を始めるのに１票。
怒りがぷつかるのでもいいので。

2票目ゲット。

総合設計制度を廃止したとして、おそらく老朽マンションの建て替えにおける容積率の割増の優遇は変わらないと思うので、色々と面倒くさい制限があり、近隣への配慮とか公開空地をつくるようなある意味利他的なコストを負担しなくても、高くてでかいマンションに建て替えられることになりますので、建て替えを手掛けるデベロッパーやマンションクラスタにとっては大変ありがたいことかと思います。

近隣の住環境に配慮した制度がなくなってしまうので悲しいですね。

そもそも総合設計制度は許可制という形をとることで、一定の抑止力が効いていると思うのですが、その蓋が外れたらどうなるか想像がつきそうなものですが。あ、そうかだから高度な煽りかあ...こりゃ一本取られたな。

行政は旧耐震とか、新耐震でも老朽化が進んだマンションの建て替え支援に躍起ですね。お金は出さないけど容積率という打ち出の小槌を振りまくる。

もしその流れにストップをかけるとしたら司法の出番なので、ここでワーワー言っている人たちはその方向から書き込めばいいのにと思います。行政にあれこれ言っても始まりません。

心配しなくても裁判になるでしょう。きっと。

>>2349 匿名さん
>司法の出番なので
また文京区がおもちゃにされるのか...他の区でやってほしいなあ

>>2351 匿名さん
まあ時間稼ぎにはなりますわな。結局建てる側に一方的に損させるだけ。

文京区のためになることなんて、なんにもない。そして多くの人から、やっぱり文京区はそういうところだね、とひそひそ話ししながら笑われるのがオチ。

>>2353 匿名さん
建てる側が提訴されて勝訴してもそれで終わるケースがほとんどですけど、時間を損したという理由で、建てる側が勝訴後に周辺の原告を訴えることはありえるのでしょうかね。

私ならそうしたい気分になりそう。

SLAPPに当たると判断されるおそれがありますがそれでよろしければ訴えてみてはいかがでしょう

>>2355 匿名さん
>SLAPPに当たると判断
建ってから訴えても意味がないとは思いますが、建てさせまいと勝てる見通しのない訴訟や申し立てを乱発するのはスラップではないかなと思ったりはしますねえ。

むしろ信頼関係を築いてよりよいプランを作る手助けをする方がずっと建設的。

でも、実際に、建築審査会で建築基準法令に適合しないという裁決が出されますからねえ。法令ぎりぎりは危ないのではないでしょうかね。

因みに、建築確認取り消し裁決は、文京区より世田谷区の方が事例が多いです。

>>2357 匿名さん
建築審査会って、法律解釈についての裁量余地を持ってるんですか

>>2357 匿名さん
過去の建築審査会で問題になったケースは明らかな基準違反が見つかったケースだ。その多くは修正で対応可能だった場合が多いが、ごく稀に修正に大きな変更が伴うケースでは建築を諦めることもあるが、ほぼ民間の検査確認機関を利用したケースにとどまるという認識だね。

もちろん建築の実務については詳しくないので、絶対に何もないとは言えないが、ここは既存の法令に沿った適法の範囲で建てようというわけだし、そもそも総合設計制度自体が東京都の監督を受けながらの申請作業となるので、その最終段階で建築審査会がゴーサインを出せば問題なく建つ。今回は署名活動もあったことだし、それに配慮して丁寧に審査してもらえるはずだよ、よかったね

>>2359 検討板ユーザーさん
>法律解釈についての裁量余地
横レスだけど、情実で緩和することもあるから、裁量余地は持っているよ。
絶対ダメなものはダメだけど、相対的に容認できるというものはそのまま通すこともあるという話だよ。

たまに特定行政庁の建築主事による建築確認が建築審査会で取り消されることがある。民間の指定確認検査機関の事例がほとんどだけどね。

>>2362 匿名さん
新宿区の方でしたっけ、通路の幅が微妙に足りなくて工事が止まったケースがありましたね。近所の方が確か反対運動されていたと聞きますが。

結果的に修正して完成してましたけどね。反対マニアのみなさんはそういうの沈黙しているんで反対されると全部たたないと印象づけられがちですね。

結局建っちゃうのに、さまざまな行政への申し立てを繰り返すのはエネルギーの無駄のようにも思いますね。心にしこりも残るでしょうし、のちのち地域がギスギスする原因にもなるでしょう。時間が解決するんでしょうが、関係ない他の近隣住民からすると迷惑な話です。たまに大きな反対運動があると、引っ越して出ていく人が増える印象があるんですが、わかるような気がします。

ところで裁判になると云々という話があるのですが、地方の裁判所レベルだと裁判官の質も玉石混交で、乏しい知識で判決ミスがおきることもかつてはあったと聞きます。おそらく反対運動家はそういう一縷の望みをもって訴訟を提起するかもしれません。私からすると濫訴ではないかと思いますが、賢いやり方ではないですね。裁判をしている間は全て止まってしまうので、昨今ではこれは邪魔をするだけにしかなりません。

目白台三丁目の斜面地の集合住宅で東京地裁が周辺住民の建築確認の取り消しを求める訴えを認めたことがあったね。桂林寺の辺り。

>>2366 匿名さん
これですかね

建築確認取消請求事件
LEX/DB25561910／東京地方裁判所　平成30年12月21日　判決　（第一審）
建築基準法７７条の２１第１項の指定確認検査機関である被告は，有限会社Ｔ社（本件会社）に対し、〔１〕平成２８年８月１０日付けで，新築しようとする本件建築計画について、同法６条の２第１項に基づく確認の処分（建築確認処分）をし、〔２〕平成２９年２月２０日付けで、本件建築計画について、同項に基づく確認の処分（本件変更処分）をした。本件は、本件建物の近隣の住戸に居住し、又はこれを所有若しくは共有する原告らが、本件建物の敷地となるべき本件土地が建築基準法４３条及び東京都建築安全条例１０条の３が規定する敷地等と道路との関係を満たしておらず、上記の法令の規定に違反しているから、本件変更処分は違法にされたものであるなどとして、本件変更処分の取消しを求めた事案で、本件変更処分は、本件建築計画が建築基準関係規定である建築基準法４３条の規定する要件を満たさない建築物の計画であることを看過してされた違法な処分であって、同法６条の２第１項の要件を満たさないから、その余の点について判断するまでもなく、取消しを免れないと判示し、原告らの請求を認容した事例。
https://www.tkc.jp/law/lawlibrary/saishin/list/?year=2019&list=131

>>2367 匿名さん
接道要件を満たしていなかったから取り消しになったのであって、訴えがあったから取り消しになったわけではないような...

訴えがなくても特定行政庁（文京区長）が建築確認を取り消していれば解決が早かったのに、文京区長がそれをしなかったということになりますね。
指定確認検査機関は最高裁まで争ったようです。

>>2369 匿名さん
謎なんだけど、処分庁は都道府県の知事が認可した検査確認機関なんだよね。
文京区長のせいにするのはあまりにもかわいそうなんじゃない？

>>2369 匿名さん
もう一つ付け加えるならば、今回は都のマターなので文京区長は関係ない。
次の選挙では当落線上の某重鎮は難しいかもな。私は落選運動をやらせてもらう。文京区の古いマンションに住む住民の希望を破壊した張本人の眷属として落ちてもらう。

>>2370 匿名さん
2005年6月27日の最高裁決定で、特定行政庁が指定確認検査機関より強い権限があると判示しているのです。特定行政庁が特別区で、指定確認検査機関が国指定であってもそうなります。

>>2372 匿名さん
だから何？　（笑

>>2365 匿名さん
この手の裁判官の知識不足による判決のプレはなんとかしてほしいよね
裁判所内で研修するとか、課題を情報共有するとかして、明らかなミスが起きないようにする努力は必要かもね

因みに >>2367 の東京地裁の判決は、東京高裁と最高裁でも裁判官が同じ判断をして、確定しています。

>>2375 匿名さん
接道が悪いのは法解釈ではどうにもならないから、争う余地はほとんどなさそうに見える。土地の形もそれほど歪ではないし、接道も問題なさそうだしとりあえず土地に関しては争う余地がなさそうだけどね。あるとしたら設計ミスだけど、仮にあったとしてもちょこちょこっと修正して建っちゃうだろうな。

>>2376 匿名さん
主語がぬけてたな
x土地の形もそれほど歪ではないし、
○ここは土地の形もそれほど歪ではないし、

>>2376 匿名さん
施主が建築確認を申請したこと、指定確認検査機関が建築確認を下ろしたことが問題なのだろうけど。周辺住民が訴えを起こさなければそのままになっていたのだろうね。

>>2378 匿名さん
>周辺住民が訴えを起こさなければそのままになっていた
結局ね、反対運動があったから頓挫したんじゃなくて、反対運動がある前からもともと問題をはらんでいたにすぎないわけで、ちゃんと適法に建てられたものはあまり心配しなくていいんだろうね。ただ無駄な時間とエネルギーが浪費されるだけのことで....。

無駄な時間とエネルギーと仰いますが、裁判で何かが飛び出すこともよくありまして…

>>2380 匿名さん
適法な総合設計なら、そもそも何が問題なんでしたっけ？

適法ならいいけど。どうなんですかね。

しばらく様子見ですね。ここ。

>>2382 匿名さん
とりあえず東京都の指導のもとに総合設計制度を採用するので、何かそこに問題があったら東京都に言ってください。

>>2384 匿名さん
ということだよね
なにを騒いでんのかな

だから反対運動なんて、壮大なから騒ぎなんですよ。エネルギーの無駄、人間関係が壊れるだけ無駄、所詮選挙の票集めなので共産党功成りて万骨枯るという壮大な無断。

>>2378 匿名さん
厳密に検査すれば結構な割合で問題があるのかもしれませんね。あなたの家もそうかも！？

>>2387 匿名さん
小石川2丁目マンション建築確認取消し事件の時のようなアクロバティックな設計は必要ないケースなので、取消しに至るほどの問題は生じにくいと思うね。というより取消しになる前に東京都が先に発見して指摘するでしょう。

東京都は総合設計の審査しかしないだろうから。建築確認の適否の懸念は残るんじゃないかと。

欲望マシマシのえちえちな雰囲気のタワマンにして欲しいよね。
都区部北では有数の飲む打つ買うが叶うエリアなんだからさ。

>>2389 匿名さん
まあ重箱の隅みたいなグレーゾーンの判断をどうするかという部分は残ると思うけれど、建て替えの公益性が非常に高いことを考えるとトリビアルな問題は審査会でスルーされる可能性が高いと思う。

>>2391 匿名さん
簡単に言えば、神のお告げを語る上級国民の都合と法秩序のどちらが優先されるのかという構図なんじゃないの

>>2391 匿名さん
> トリビアルな問題は審査会でスルーされる可能性が高い
それについては違うね。
建築基準法令の規定は建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準（建築基準法第1条）を定めたものだから、建築審査会が不適合をスルーすることはしないよ。

>>2393 匿名さん
不適合の指摘があって建築審査会にかけられるならそうだけど、本件は基本的に総合設計制度に適合しているかどうかしかみないでしょ。基準法に則っているかどうかは確認申請の段階でみられるのでは？

そうね。ただし、同じ建築計画に係る建築基準法令に基づく許可と確認は建築審査会で併合審理になることが多いようだが。

>>2393 匿名さん
>建築審査会が不適合をスルーすることはしない
事情を勘案して緩和することもあるよ、明らかな不適合はもちろんダメだけど。

事情を勘案した緩和はないと考える方がいい。残念ながら。9割程建設していても建築基準法令の規定に不適合なら不適合と判断することになるのはよく知られていること。

>>2397 匿名さん
それは特殊事例だよ。それこそ業界がひっくりかえったような大騒ぎになって、どこかの会長さんなんか思わず本音で批判しちゃって失言だと怒られちゃうぐらいの騒ぎになった。要するにそういうことだよね（笑

でも設計者は不適合と思わなかったんでしょ、その特殊事例で。

建築審査会は特殊事情があるとは判断してないから建築確認を取り消したようですが…