（仮称）宝生ハイツ建替え計画

そういえば廃道事例という資料があって
https://www.mlit.go.jp/road/ir/ir-council/ppp/kenkyu/pdf04/3.pdf

２ページに銀座三越の本館と別館の間の道路を潰してそこに新しい新館を作るという事例がありますね。これはどんな法律を根拠としているのか不明ですが、何か大義名分があれば市区町村レベルで許可を出せるみたいです。

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やはり文京区だから、学校の学習環境がよくなる開発行為には積極的に許可を出して欲しいな。

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区画形質の変更。都市計画法第29条以降参照。

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>>2141 匿名さん
銀座三越は確か適用第1号だったように記憶しています。桜蔭学園周辺は道路が狭いので、ぜひ敷地集約化とともに道路付け替え（拡幅）をお願いしたいです。

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えっ？　いつの間にか桜蔭と一緒に再開発することになったの？

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>>2145 匿名さん
どのスレにそんなことが書いてあるのですか。番号で示してください。

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>>2145 匿名さん
途中から読んだのかな、要するに昨日話していたことの意味はこうだ。
総合設計制度や開発に関する諸規制の緩和や特例は、ごく一部の特権的な人々を富ませる不公平なものではなく、土地や建物に存在する現状の問題を解決するためにすべての国民に平等に開かれた機会であり、福音であるということだよ。

なんでも反対みたいな活動家には不都合な真実だろうけどね。

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さらにつけかえるなら、質の悪いデマを吹き込むような悪い友達はさっさと切ったほうがいいという含意もある。

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＞巨大場外馬券に近いし 興行ドームも近い
＞徒歩圏内には湯島の Hホテルや風俗街もある
＞エネルギッシュでエロス溢れるタワマン に仕上げて欲しいよね


ここがタワマンになると、坪550～600くらいでしょうね。

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極左政党とか、アカヒとか揶揄される特定政治勢力に偏向した新聞とかが騒ぐことで地域全体のイメージや学校のコーポレートイメージが相当程度毀損されたと考えている。
騒げば騒ぐほど自体は悪化するだろう。とりあえず言いたいのは、活動家ハウス！

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>>2150 匿名さん
x自体
○事態
だった

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共産党に目を向けたい人がいますね

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>>2149 匿名さん

この辺りは 男性向け のエリアですよね。

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宝生会や宝生ハイツ管理組合も男性中心の発想ですすめていそうですね。

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スレに書き込む人の多くも男性の視点です

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男女を問わず、ルールに従って整然としている人もいれば、ルールが悪いと大騒ぎする人もいる。全てを性差の問題に帰結するのはあやまった考え方。

男だからこう、女だからこうという思い込みからまず自由になろう

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>>2152 匿名さん
最近共産党さん腰がひけてませんかね。ツイートが止まってますよ

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>>2156 匿名さん
男性の言い分としてきいておきます

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地元町会は今も変わらず超高層マンションに反対のようですが。

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>>2158 匿名さん
そういう言い方はリアル女性に迷惑だからやめなさい。

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ここで男性男性って言っている人って、ひょっとしてテレビ番組で叫んでた女性？

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総合設計制度というのはバ○アグラに似ているね。

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>>2162 匿名さん
そうですね。金融の世界っぽく言えば、レバレッジです。

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思うんだけど、町会に入る人って最近減っているんだよね。
町会って任意の同好組織なので集合住宅の人、特に賃貸の人は加入しない傾向が強いと思う。町会加入が条件のマンションの人が加入に難色を示して町会費を払わないなんてトラブルも多い。

それに町会で実際に多数決で何か決めるってことは案外少なくて、大体は町会長さんとかと一部の幹部の合議によってほとんど決まると言っていいんじゃないかな。忙しい人は町会費だけ払ってあとは全く関与しない世帯も多い。任意の同好組織だからそんなんで十分だと思うんだけど、そういうゆるい任意団体の意見が住民全体の世論を代表するというのは大袈裟じゃないかと思うんだが、どうなんだろうか。

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区役所や警察署、消防署は町会を重視します。

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>>2165 匿名さん
まあそうでしょうね。でも、実態と合っていないかも。

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>>2165 匿名さん
区報をポスティングさせたりとか、区の行政事務の下請けボランティア団体として活用されているところがあるし、消防団と町会組織は結構親和性が高くて消防団の幹部と町会の幹部は兼ねていることがしばしばあるし、災害時の救出活動や独居老人の避難誘導などで活躍が期待されいている部分もある。警察は町会から上がってくる不審者の情報や、コミュニティの情報を防犯に活用している。基礎自治体なんて言い方もあるが、なんだかんだいってタダで動いてくれる便利な存在なんだよ。

ただ、民主的に選ばれた人がやっているわけではないし、住民が全員参加しているわけではないというのは間違いない。あくまでも同好団体、釣り同好会とか歩こう会みたいなのと大差ない。特定の政治結社とつるむ動きには反発もあるだろう。

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あなたにとって都合が悪い団体なだけでは？

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町内会が同じ町内のマンション建て替えを事実上阻止しようとしているのは相当異常な事態だと思いますけどね。

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うーん、どうなんだろうな。日テレ通りの再開発ももめているけど、日本テレビが90mの超高層複合ビルを建てる件では町会が積極的に賛成にまわって反対派ともめてたけど、一部とはいえそういう意見が出ること自体は健全なんじゃないかな。

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ただ、残念なのはそもそも文京区に住んでいて商業地にすることや高度地区にすることに賛成していた地元の人たちの声が聞こえてこないことだよな。この地域を住宅地と考える少数の人たちの声ばかりが大きいように思える。

やはり活動家とか都議会共産党に関係した人たちが、認知戦や影響作戦を展開しているからではないかなと思う。私は法治を覆そうとする外部の人たちの動きを認めない。

https://jp.reuters.com/article/idJP00093300_20210430_00320210430

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反対意見があることは健全だけど、町会としてはニュートラルでないとダメな気がします。

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>>2172 匿名さん
ああ、なるほどその視座か。
確かにその通りだね、文京区の他の町会活動にネガティブな影響もあるだろうな。
ポリティカルな対立は町会活動には似合わない

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よく左翼的な人が好むおとぎ話に、地方都市のボスが地域住民を抑圧するのを共産主義の前衛が糾弾してボスを引きずり下ろし、市民を解放するというようなのがあるんだけど、共産党的にはあまり矛盾を感じていないらしい。

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町会の果たす街づくりへの役割とは何か、今回ほぼ同時期に、番町と本郷で全く正反対の立場から町会が発信している状況は、不謹慎かもしれないがアカデミックに非常に面白い状況だと思う。

前者では日テレ再開発推進側が、町会のアグリーメントをとりつけることで、住民の同意は得られていると主張していたと思うし、後者は都議会共産党が、町会の反対運動が存在していることを、住民の同意が得られていないと主張する根拠としていたと思う。

いずれの場合も、町会の合意イコール地域住民の意見と取り扱ってよいのかという問題をはからずも突きつけていると思う。そして町会の果たす街づくりへの役割のありかたや、基礎自治体として東京都の都市制作に整合性がとれない主張をすることの是非が問われていると思う。こうした論点で考え議論していくことはこれからの文京区の発展のためにも有意義なことだと思う。

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>>2175 匿名さん
x都市制作
○都市政策
だな

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結局町会長と幹部によって運営されている町会が、果たして地域住民の総意を代表しているのか、という問題がつきつけられているのではないか。たまたま推進派、反対派にそれぞれ加担しただけの話で、町会の役割的にそれが適切なのか、そういう錦の御旗を掲げる手助けをしてよいのか。

>>2172 匿名さん は、その点を鋭くついていると思う。
賃貸とはいえ何十年もその地に住んでいる町会に加盟していない住人とか、あるいはそこで仕事や商売をしている郊外に住んでいる人の意見を聞かなくて良いのかとか、そういう問題もある。特に番町の再開発は、働いている人たちの支持が圧倒的だったが、ここではおそらくほとんどが区域外から通勤通学しているであろう学校が反対している。反対派はこうした二つの違いを都合よく批判しているが、街づくりにおいて、こうした多様な意見をどう取り扱うかは議論の必要があると思う。特に今回のマンション建て替えは、建て替えようとするマンションの住民は文京区民であり、町会の地域内に住んでいる人たちだから問題は複雑だ。

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>>2177 匿名さん
x反対派はこうした二つの違いを都合よく批判しているが
○反対派はこうした二つの違いを都合よく使い分けて批判しているが

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町会から反発されるように宝生ハイツ管理組合が進めたとも言えそうですが。

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長文クサすぎて誰も読んでないと思うよ。

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>>2179 匿名さん
>町会から反発されるように
それはあまり合理的な推論ではないと思いますよ。それがどのように利益になるというのでしょうか？

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>>2180 匿名さん
ではわかりやすくかいつまんでご説明しましょう。要するに町会が賛成したらそれは住民の総意でないと反発し、反対したらそれは住民の総意であると歓迎するという牽強付会な議論を見る限り、町会は住民の総意を代表しているとは到底言えないと思います。

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町会が賛成？

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少し上流から読み返してみてください。

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要するに、町会がなんらかの意見を表明すると、それが都合がいい方は住民の総意だと主張し、都合が悪い方は住民の総意とは言えないと反論するわけです。つまり町会の意見に真に住民の総意を代表すると言える絶対的な権威、信頼はないわけです。

どうしてそうなるかと言えば、民主的選挙によって選ばれたメンバーで構成される都議会や区議会と比べ、町会は任意の友好団体であり、エリア内の市民の真の代表として選挙で選ばれたわけではなく、地域で活動するボランティアとして市民があつまっただけの集団だからです。

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本件は町会が都合よく使われている感もありますね。

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元二親和会のことですね。加入率のデータはありますか。

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>>2186 匿名さん
そもそもここの住民も同じ町会（のエリア住民）のはずで、住民の集まりである管理組合が建て替えを決めたのにトップは反対というのでは、これは一種の内部分裂ととれないこともないです。つまり内部に多くの賛成派世帯を抱えている町会の代表がそれに反対を表明しても、それは地域住民の総意を本当の意味で代表していることにはなりません。

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>>2187 匿名さん
このエリアでの統計は不明ですが、以前読んだ資料では東京都の平均組織率は６～７割みたいですね。郊外の人の出入りが少ない地域はもっと高いでしょうし、一方で賃貸が多い集合住宅が多く、人の出入りが激しい地域ではもっと低いでしょう。町会費を払っているという定義ですらこの程度ですから、町会活動に従事している本当に町会に属していると言える世帯は、この半分程度かそれ以下に少なくなるだろうことを考えると、とても地域の世論を代表するとは言えないと思います。

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町会は建替えには反対していない。超高層マンションに反対しているようだが。

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建替えを反対しているかのように印象操作をしている人がいますね

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以前、この地域が商業地となっていることについて論じたレスが以下の四つ

>>703
>小さな雑居ビルやマンションが乱立した地区です。宝生ハイツの北側に位置します。

>>704
略

>>705
>南側は茶色の教育文化施設と紫色の事務所建築物、橙色の住商併用建物が多い

>>706
リンク先図参照

このマンションに住む６７世帯が全て町会に加入しているとするならば、おそらく町会の中でも最大派閥を形成するだけの数がありそうです。

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>>2191 匿名さん
うん、建て替えには反対していません、元の建物と同じ大きさの建物なら建てていいよ、という運動でしたね。

元の建物と同じ建物を建てるということは建て替え費用負担が大きすぎて事実上不可能であることは、これまで老朽旧耐震マンションの建て替えを推進しようとしても一向に建て替えが進まなかったことから自明ですよ。普段新聞を読んでいる人ならたぶん常識の範疇だと思います。

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そして、宝生ハイツは公益社団法人宝生会の占める割合が高いのでしたか。

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確かに建て替えには反対していないけど、例えて言えば、「私はあなたをコロしません」といいながら喉元に刃物を突き付けているようなもの。

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> 町会としてはニュートラルでないとダメな気がします。
文京区で町会が反対意見を表明するのはよく見るけどね。

小日向の町会が集合住宅の建設に反対した事例
https://m.facebook.com/kohinata.bunkyo/posts/549191185166072

町会と田中和子区議が係わっていたと思う。

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>>2196 匿名さん
挙げていただいた例は町vs外の人という構図なので、対立はありえると思います。宝生ハイツの場合は町vs中の人なので、内部分裂ですよね。このケースではニュートラルじゃないとダメだと思います。

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67戸が住むだけなら中の人と言えるけど、増える130戸以上は外の人だと思うよ。

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同じだよ。

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宝生ハイツは、建てるのは67戸の人たちであって、この人たちは町内の人でしょう。小日向の例は、建てるのが外の人なのでは？　詳しくは知りませんけど。

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実際には三井不動産が売るんだよね。

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余った床を売るのは三井不動産だけど、三井不動産に託するのは管理組合。事業者と事業協力者の違いがわからないかな。会社勤めなどしていれば常識過ぎることなんだけど。

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宝生ハイツの中の人が町会対応していれば、ここまで拗れなかったのではないかなあ。

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元周辺住民さんは近隣対策業者はプロだと言いそうだが、近隣対策業者は三井不動産を向いているということはないかね。

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宝生ハイツと町会の関係は私は外の人だからわからないけれど、合法行為に対してあれこれ言われる筋合いはないと思う。学園と町会の関係もわからないけれど、学園に配慮して11階以下の開口部を小さくしたりベランダをなくしたりしているから、十分配慮している。

もしあなたの家の窓が小さくなったり、ベランダがなくなったりしたら、どう思いますか。宝生ハイツの人たちは法的に問題ないのに、自らの財産を削って周囲に対応しているのですよ。あなたにできますか？

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>>2203 匿名さん
>宝生ハイツの中の人が町会対応していれば
していたかしていなかったかは関係者がその点について口をつぐんでいるからわからない。新聞報道にもそのようなくだりはなかったように思う。

というよりも、ちゃんと話し合いがあったから建て替えには反対しないってことになったんではないかと思います。多分そういう言質をとられているからそういう運動になったのではないかと邪推するんだけどね。そんなでかいもの建てるとは聞いてないとかね。あくまでも推測だけど。

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これも印象操作ですね

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>>2206 匿名さん
公聴会の記録にその辺りが書かれているのでは？

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>>2204 匿名さん
>近隣対策業者は三井不動産を向いている
彼らにとってお客さんは管理組合だから管理組合の方を向いているに決まっているでしょう。仮に三井不動産が販売を請け負うという約束が結ばれているとしても、ここで下手に手を出して問題が起きたら企業の信用にかかわると考えると思うんですよね。だからいまのところは様子眺めということでしょう。建てられるようになったらまた声をかけてね、みたいな感じではないでしょうか。陰謀論者にとっては面白くも何ともないとは思いますが、我関せずという態度は賢明だと思います。

いくら頑張って反対しても、傷つくのは文京区民である住民ですよ。そしてコミュニティをズタズタにされた無関係の他の住民も...

そのうち近隣の土地が相続などで売りにでて、買い取った中小デベロッパーが適法の範囲でペンシルマンションを建てて地域を埋め尽くしていくのでしょう。

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> 彼らにとってお客さんは管理組合だから管理組合の方を向いているに決まっているでしょう。
日本橋室町の業者で普段から三井不動産の建築計画の近隣対策をしている業者。お客さんはどっちでしょうね。

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>>2207 匿名さん
>これも印象操作
何か知っているならここでぶちまけてくださいよ。
とっくにあなたたちに対する私の中の印象は真っ黒なんですよ、活動家さん

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>>2210 匿名さん
近隣対策業者にとっての客はお金を払った人です。管理組合が払っているのか、三井不動産（レジ）が払っているのか。普通の社会人なら一発でわかりますが、それは陰謀論者にとっては面白くない結果でしょうね。

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>>2210 匿名さん
多分そういう繋がりがあるから紹介されたってことなんでしょう。実績のある業者を紹介しますよってことになっただけだと思います。

仮に三井不動産の意を受けたとして、どんな違いがあるんですか？建てられないと困るという点では管理組合も近隣対策業者も同じ立場ではないでしょうか。どんなバイアスがかかると考えているんですか？

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いずれにせよ年越しの案件ですね。ここは。

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>>2208 匿名さん
>公聴会の記録にその辺りが書かれているのでは？
そこはマスコミの役割だと思います。多分新聞記者とかこの辺の掲示板をチェックしていると思うので言っておきますが、クオリティペーパーを自負するならきちんと調査して、マンション建て替えや都市計画と近隣住民の意識との齟齬やそこに横たわる問題点をえぐる報道をしてください。それこそニクソンを潰したワシントンポストのウッドワードとかバーンスタインみたいな報道を期待します。

多分とんでもないものが出てくるでしょうから。

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>>2214 匿名さん
たぶん署名簿のチェックが終わるまで動かないでしょう。牛歩戦術は成功しているみたいです。

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強烈な反対運動が吹き荒れた土地って、ぽつりぽつりと人が去っていくんだよね。
活動家の街になってしまったどこかのアドレスなんか駐車場だらけじゃないか。

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ここは太陽光パネルを設置するのでしょうか？

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>>2218 匿名さん
その話はまだ早いと思いますよ。
まず建つか建たないか、という段階かと。
　
断片的にテレビとか新聞報道などを総合するとそれなりのものが建つと思いますよ、net Zero Energy Houseとかになるかもしれませんね。地域の誇りになるようなマンションが建つはずなんですけどね...

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>>2218 匿名さん
都条例の改正がされましたね
https://www.metro.tokyo.lg.jp/tosei/hodohappyo/press/2022/11/24/07_01....

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なるほど、新たなコストが発生したら計画が練り直しになるかもしれないということでしょうか？

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太陽光パネルは設置にかかるコスト以上に共有部分の電力が賄えるのでメリットの方が大きいのではないでしょうか。

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いずれにせよ、弱いものいじめはいけないと思います。

老朽マンションに住んでいる民草が建て替えの希望を建つような政党に投票するとは思えません。共産党ががんばってここの立替を阻止するなら、おそらく文京区に住むマンション住民の逆鱗に触れるでしょう。

それが証拠に最近都議さんとか区議さんとか、共産党さんの呟きが止まってます。当落線上の某共産党区議は、区議の中ではしんがりを務めたようですが、大丈夫でしょうか、マンション住民を完全に敵に回しましたね。次の選挙では積極的に発信させていただきます。

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あれ、変換ミスですね
>老朽マンションに住んでいる民草が建て替えの希望を建つような政党に投票するとは思えません。共産党ががんばってここの立替を阻止するなら、おそらく文京区に住むマンション住民の逆鱗に触れるでしょう。
ではなく

>老朽マンションに住んでいる民草の建て替えの希望を断つような政党に投票するとは思えません。共産党ががんばってここの建て替えを阻止するなら、おそらく文京区に住むマンション住民の逆鱗に触れるでしょう。

でした。

文京区は古いマンション多いからね、子育てに好適な広い物件は特に古いマンションが多い。そうしたマンションが建て替えできないなんてことになったら、たくさんの人が悲しむと思う。戸建て住民とかビル持ち土地持ちのお金持ちに協力した共産党は、いずれマンション住民の鉄槌を受けるだろう。プロレタリアートの怒りを食らう共産党って、どんなギャグだ？

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住環境を守ることは大切です。そして、教育環境を守ることはもっと大切です。

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同感です。

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文京区ですから。

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>>2225 匿名さん
>住環境を守ることは大切
でも用途地域は商業地で、実際には住宅はほとんど建っていない地域ですよね。

>教育環境を守ることはもっと大切
教育環境は守られていますよ。住宅と能楽堂ですよ、建つのは。
能楽堂に教育環境を破壊するどんな問題があると言うのですか？これがもし、ストリップ劇場とかだったら理解するんですけどね。そうではないですよね。法の趣旨（おっと条例でしたっけ？）から言って、問題は全くないと思います。

私が一つ心配するのは、ここの計画に反対して、総合設計制度とかによらない計画でマンションが建て替えられた場合、より周辺の環境に悪影響が大きい計画になる蓋然性が非常に高いことです。

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第一種文教地区ですから

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結局のところ、こんなところで掲示板を荒らしても、反対している人の助けにならないばかりか、逆にある意味誹謗中傷しているのと同じだと知りなさい。

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>>2229 匿名さん
> 第一種文教地区ですから

>第三条　第一種文教地区内においては、法第四十八条の制限によるほか、別表一に掲げる用途に供するために建築物を建築し、又は用途を変更してはならない。ただし、知事が文教上必要と認め又は文教上の目的を害するおそれがないと認めて許可した場合は、この限りでない。

https://www.reiki.metro.tokyo.lg.jp/reiki/reiki_honbun/g101RG00001298....

文京区民に無料で能楽を体験させている教育施設に許可を出さない選択肢は事実上ない。
https://www.city.bunkyo.lg.jp/bunka/gejutsu/bunka/nohgakukansyoukai.ht...

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共産党さん、活動家さん、あなたたちは本当に貧乏くじを引いたんですよ。マンション住民を本気で怒らせましたね。

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さらに総合設計制度による建て替えを阻止したとして、じゃあ学校が総合設計制度を利用しようとしたらお隣さんからすごい反対運動が起きますよ。今の建て替え工事を見ても、八階建てが作れるという事実を知らなかったと思うんですよね。

もう少し学んでみたらいかがでしょうか、お節介かもしれませんが、ここの建て替えに反対することで自分の手を縛ることになりませんか、と学校には言いたいです。

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ひょっとすると、学校も８階建ては建てられるのだけれど、近隣に配慮してそれは建てないという取り決めでもあるのかなと邪推してしまいます。どんなフィクサーがそれを禁止しているのでしょうか。朝日新聞さん、東京新聞さん、調査報道お願いします。

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思い込みの激しい人がいますね。

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>>2235 匿名さん
反応しない方が賢明なのに...
それじゃあそういう問題が隠れているって暗に示すようなものじゃないですか

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東京新聞や朝日新聞のメディアとしての矜持が試されているんじゃないんですかね。

どこかの公園を潰しただなんだというトラブルに、脊髄反射で報道を全国に垂れ流されて、住人からの名誉毀損訴訟を恐れているのかフォローの報道を垂れ流してますが、そういうネットで取材して記事にするようなことをしているから読者が減るんですよ。

もっと世の中の深いところがわかるような報道をしてくださいね。

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どういう問題が隠れているか知らんけど全国的に有名なマンション紛争の事件になっているのは確か

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老人はこんな匿名掲示板とかSNSで発言しませんから。
足で稼いでご近所さんの話を聞いて回るといいんじゃないですか？みんなが新聞に信頼をおいていたあの古き良き時代のように、足を使いましょう。

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>>2238 匿名さん
現時点で続報が続々お茶の間に流れている例の公園の事件ほどには有名じゃないな（笑

あのウクライナの戦争だって、もうゲップが出るとニュースが流れるとザッピングする人がいるというのに、多分1ヶ月もするとみんな忘れちゃう、その程度の事件。

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