（仮称）宝生ハイツ建替え計画

東急アルス本郷や千葉県の事例で議論したいなら、それらのスレに移動してください。

>>2064 匿名さん
そこは社員寮として建てて駐車場の附置義務を逃れようとしている疑惑があったんでしょ？のちのち賃貸住宅に転用する目的なんだろうけれど、市川なんて車がなければ色々不便そうなのに、不思議なことをするよね。ほかにも色々ツッコミどころがあったから建築審査会で取り消されただけの話。ルサンクと同じで業者のオウンゴール。

あくまでも違法があっただけの話で、住民の力云々でひっくり返った話ではないよ。深呼吸して落ち着こう。

>>2065 匿名さん
住民パワーがあれば法律もひっくり返るという印象を与えたいみたいですね。

それは、絶対にないから。

適法な計画であれば、阻むことはできない。この原則は揺るがない。

>>2066 匿名さん
> 色々ツッコミどころがあったから建築審査会で取り消されただけの話。ルサンクと同じで業者のオウンゴール。

ルサンクのオウンゴールの原因を作った設計者は日建ハウジングシステムなのだが。

特定の業者を誹謗するような発言は控えてください

日建ハウジングシステムがルサンクを設計したことは一般に知られていること。東京都のホームページでも公にされているがね。

https://www7.kankyo.metro.tokyo.lg.jp/building/detail/100036_011.html

事実を摘示し、公然と社会的評価を低下させると犯罪に問われることもあるようです

思えば日米安保反対、基地反対の運動も、米軍基地があるから中国から攻撃される、たとえ中国含む第三国に侵略されても、武力で抵抗することなくなされるがままに占領されてしまえば戦争はおきないという発想だと思うんですが、ここでも同じように考えることはできないんでしょうか。地元社会の平穏を望む人ならば、適法なら争いなく建たせた方が角がたたないと考える人は多いとおもいますよ。

https://www.jfss.gr.jp/kihook/kiho66/66-31page.htm

とはいえ戦略的要衝に住んでいる以上、米軍や基地がなくなったとして、代わりにやってきた侵略者はしゃあしゃあと基地を作って今度は米国と対峙することは火を見るより明らかでしょう。さらに、それに物申そうとしても、今の中国を見れば何が起きるかは想像できると思います。共産党の政策はそれが結果的に何をもたらすかという想像力に欠けているところが非常に残念だと思います。

ここでも同じことをしようとしている。老朽マンションの総合設計制度を活用した建て替えを阻止し、東京都の都市計画を根底から覆すようなことをしたら何が起きるのか。そういうパースペクティブがない共産党が行なっている反対運動は賛成できかねます。

共産党は弱い者の味方をしているようで、弱い者いじめもしてますね。宝生会のウェブサイトに収支がアップされていますが、売上はたった2億円弱。いじめちゃいかんだろ。

>>2074 匿名さん
歌舞伎役者と違って能楽師は基本マスクプレイなので、大河ドラマに出るとか現代劇に出演するとかの需要がなく生計の途が限られているので色々大変そうです。こうやっていじめられているうちに、経済的に成り立たなくなったら伝統芸能がまたひとつ絶えてしまいかねませんね。日本全体の損失でもあるでしょう。

宝生能楽堂は文京区民の誇りです。あれに出て行けという書き込みをしている人はおよそ地元の人間ではないでしょう。Yahoo!ニュースのコメントに大量動員したサクラに書き込みをさせるとか、ツイッターで大量のつぶやきを流すなどするのは、最近報じられているいわゆる影響線とか認知戦といった言葉で語られるようになりました。

こうした宣伝に惑わされることない公正な判断を、東京都建築審査会には期待したいです。文京区民がみんな反対している、近隣住民がみんな反対しているというのはフェイクです。何より私がここで賛成の論陣をはっているのがその証明となるでしょう。
https://jp.reuters.com/article/idJP00093300_20210430_00320210430

>>2072 匿名さん
それでしたら、ルサンクが業者のオウンゴールという摘示にも問題があることになりますね。

>>2076 匿名さん
あ、影響線ではなくて影響戦ですね、失礼しました。

>>2077 匿名さん
おや、図星だったと見えて反応されていますね。

別に。全く問題ないのではないかと思いますが。

日建ハウジングシステムの設計であるとの書込みに反応する人がいるのに驚き。

文京区民の誇りは「桜蔭学園」の方だと思うのですが。

>>2082 匿名さん
そうですね。全く同感です。

学園を応援したい気持ちはよくわかるけど、なにかすごい学歴コンプレックスを感じるのは気のせい？

学校環境を悪化させる超高層マンション建築計画に賛同はできないですね

うちもそうですが、ここに書き込まれている皆さんも、
より良い教育環境を求めて、文京区を選ばれた来られた方が多いと思いますよ。

都市計画を根底から覆すような共産党の反対運動には賛同はできないですね。

共産党に目を向けたい人がいるようですが。
地元町会が署名活動しているのですよね。

>>2086 匿名さん
>より良い教育環境を求めて
窪町小学校も誠之小学校も人気の小学校は第一種住居専用地域に立地しています。これらの小学校には人気があるようですね。千駄木小学校も住居専用地域に立地しています。文京区の小学校は概ね良い環境に立地しているようです。

商業／近隣商業は学校の立地としては好ましくないように思います。なぜそんなところに学校があるのでしょうか？開成は住居専用地域にあるのに...そこが疑問です。

茗台中学は第三種高度地域にあり、22m高度地区ですから下の写真のように高いビルになっています。

要するに、用途地域にふさわしい容積をしっかり消化した建築で校舎を建てればいいだけの話です。むしろそうした立派な校舎を建てられる事自体、何者にも変え難い権利であり、土地の価値そのものです。それなのに、周囲のご近所さんに用途地域にふさわしい建築を建てるなと強要するのはどこか釈然としない気分もあります。その理屈が通るなら、東京都よりも建築基準法よりも優先する権力ということになってしまいますよね。これはいかがなものでしょうか。

ちなみにこれは千代田区の例ですが、東洋高等学校も高層ビルですね

建てる側の意見としてきいておきます。

ちなみに東洋高等学校が、より良い学習環境のために中央線を止めろとか、南側のビルに日当たりを邪魔されて学習環境が阻害されているとか言って抗議活動を行ったという話は聞いたことがありません。むしろその方が普通に見えます。

>>2094 匿名さん
極端なことを言って印象操作するのは変わらないですね

>>2095 匿名さん
極端な話ではないですよ、明治大学にしても法政大学にしても、地価が高い都心の大学なども、不足する校舎の床面積を拡大するためにいずれも超高層校舎を建てることで問題を解消しています。

都心の商業地かつ高度地区にあるのならば、それなりの学校建築のあり方というのはあると思います。むしろ学校がそういう校舎を建てることに反対する勢力があるなら、蟷螂の斧とはいえ、微力ながらも力になることもやぶさかではありません。

用途地域にふさわしい学校建築の見本が現地の目の前にあるじゃないですか
都立工芸高校っていう見本が。

個人的にはこんな駅前の一等地に学校を作るなんて贅沢だなとは思っていたりしていました。かっこいい珊瑚みたいなオブジェがくるくる回っているし、大昔にはじめて見たときは何かのオフィスかと思いました。

建て替え反対運動をするにしても、宝生ハイツを建築遺産として残せというのならわかりますけどね...

東京医科歯科大学とか順天堂大学とかも超高層ですね

むしろ、高度地区にあって低い校舎のままでいるところの方が少ないかもしれないと思います。写真はないですが、白山通り沿いの日大経済学部とかも結構高層のビルですよね。

壱岐坂の方にも東洋学園大学本郷キャンパス、これもタワーでしたね。

むしろ少子化によって、より広域から生徒を集めることが可能な都心に学校がどんどん回帰しているように思えます。中央大学理工学部はもともとタワーですが、中央大学法学部も茗荷谷に引っ越してきましたし。牛天神の下の土地にも中央大学の施設ができましたね。

そもそも論ですが、中高一貫とはいえたった6年間しか過ごさないし、そもそも日影になって成績が落ちる子たちじゃないし、何言ってんだかさっぱり理解できません。赤い親世代が騒いでいるだけの気がします。

もっといえば、学園自身もあんな無駄な土地利用にしないで頭使えよって気がします。偏差値高いんじゃなかったの？

>>2103 匿名さん
ちょっと詳細が思い出せないのですが、かつては都心に大学を作りにくくするルールがあったのが、最近は逆に作りやすくしているはずです。中大茗荷谷キャンパスもその例です。

>>2104 匿名さん
おそらく夥しい数の優秀な人材を高偏差値大学に送り込んでいる学校ですから、都市政策の専門家もOGにいるでしょうし、デベロッパーや建設会社で再開発を手掛ける専門家もたくさんいるのではないでしょうか。なぜそういう人たちに相談しなかったのか...残念でなりません。

>>2105 匿名さん
首都圏の既成市街地における工業等の制限に関する法律　ですね
https://hourei.ndl.go.jp/simple/detail?lawId=0000051031&current=-1

ここ↓で教えてもらいました。大学の都心回帰について簡潔にまとまって読みやすい記事です。
https://unipro-note.net/archives/51299042.html

最近、近所に公園やこども関連の施設が急にできてうるさくなった、そこで頻繁に役所や当該施設にクレームを入れて何年も何年も執念深く抗議活動をして最終的に借地契約の期限切れを待たずして公園を閉鎖に追い込んだ、そんな記事がNHKを含む在京キー局がこぞって報じるという事件がおきました。

確かに抗議した個人にとってみれば、当然の権利を主張しただけでしょう。しかしあまりにも多くの人を怒らせてしまった。これを陰謀論と言う人はいるかもしれませんが、あくまでも私の想像です。あえて望むように公園を廃止してあげた、当然多くの人が驚き嘆くでしょう。マスコミの取材が殺到し、役所の職員は特定の個人一人のせいであると告げます。さあ、何がおきるでしょうか。

あまりにも残酷な社会的制裁が、本来尊重されるべき人権を主張した個人に向けられることとなりました。おそらく地元や元職場などに広く知れ渡ったことでしょう。ネットでは個人の特定に動く、例の不快な人たちが大喜びで個人情報を暴こうと暗躍し始めました。

いくら正当な権利の主張であったとしても、人を怒らせてはいけないと思います。

まあ、納得はいかない人は納得いかないでしょう。

勝ち負けにこだわらないプラグマティストならば、他に引っ越して学習塾でも誘致して大家に収まって収益をあげるでしょうね。私ならそうします、勝ち負けにこだわるのは愚か者です。

>>2108 匿名さん
ちなみに抗議していた個人は、廃止までは望んでいないと言い訳をしているようですが、おそらく子供が遊べなくなった公園を維持するほど予算も潤沢ではないでしょうし、はいそうですかと廃止を撤回するほど優しくもないでしょう。公園を廃止したお爺さんという十字架を背負って余生を生きなければいけなくなることを狙って、廃止は撤回しないと思います。

もちろん、その個人を貶めるためとは一言もしゃべらず、それは誤解であると説明し続けるでしょう。なんという残酷な仕打ちなんでしょう。私はちょっとやりすぎではないかとひそかに同情しています。

まるでどこかのマンション廃墟のようではないですか。

>>2104 匿名さん
>中高一貫とはいえたった6年間しか過ごさない
ちなみに日当たりが悪いのは高校の校舎で、今は南側ウイングの建物が眺望を塞いでいる中学の校舎の前は公開空地ができますので今よりも眺望はよくなるかもしれませんね、白山通り沿いの高いビルぐらいまでは眺望が開けると思います。

>>2111 匿名さん
補足ですが、とりあえずマンションから覗かれる可能性は減るかもしれませんが、白山通り沿いのビルから覗かれる可能性は高まるので、白山通り沿いのビルに対する抗議活動は早々に始めた方がいいと思います。

文京区の誇りは東京大学です。

白山通り沿いのビルを廃止させたら、今度は東京ドームシティからの覗き被害へのクレームを入れないといけません。特にシースルーのエレベーターから覗き放題なので、東京ドームホテルも潰さないといけません。エレベーターの窓を塞ぐように徹底的に糾弾しましょう。東京ドームシティの遊園地にある乗り物も覗き被害にあうので廃止させた方がいいです。東京ドームを潰すまでがんばってください。

そうしたら、文京区から東京ドームシティを追い出したとして、社会的制裁を受けていただきます。文京区民の大半を敵にまわすことでしょう。

> 今は南側ウイングの建物が眺望を塞いでいる中学の校舎・・・
中学の校舎が高校の南側にあるというのは事実と異なるのですが。繰り返しこのような書込みをしている人は何が目的ですかね？

>>2115 匿名さん
私からすると、そういう事を知悉している関係者がここに書き込んでいる事自体が驚きです。

>>2108 匿名さん
陰謀論でなくても、行政による抗議した個人への忖度が重なって、引き返せない状況になったということも考えられそうです。建築行政がそうならなければよいのですが。

>>2115 匿名さん
現地を見ずにいい加減なことを書いている人を相手にしないのがいい

>>2117 匿名さん
>行政による抗議した個人への忖度が重なって
権力者ってやっかいですね。地方行政はそういう影響力によって歪められやすそうです。

中の人が降臨したんだったら、自説を披露されたいかがだろうか？

１度でも現地に行けば校舎の配置が違っている書込みがされていると分かるだろう。

大学の事例を延々と書いている人がいるが、小中高校で高層階に教室がある例はないと思うよ、とくに文京区には。

＞巨大場外馬券に近いし 興行ドームも近い
＞徒歩圏内には湯島の Hホテルや風俗街もある
＞エネルギッシュでエロス溢れるタワマン に仕上げて欲しいよね


全くその通りですよね

>>2122 匿名さん
東洋高校は12～13階建てです。南側は教室や開口部が少なめ、北側は多めです。北側には線路が4本あります。
https://www.toyo.ed.jp/about/facility/

>>2107 匿名さん
そうそう、それそれ。ありがとうございます！

令和４年12月19日の東京都建築審査会では口頭審査が予定されているようだ。都内のどこか知らんけど審査請求事件が起きているね。

https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/kenchiku/ken_sinsa/kaisai.htm
ですね。

>>2122 匿名さん
さきにあげた茗台中学校のフロア構成だけど、8階まで使っているね。ちゃんと事情があればしかるべき許可を得て高層建築も可能だと思うけどね。低層でないといけないという規制まではかかっていないと思う。

文科省の文書から抜粋したんだけど、中に面白いことが書いてある「改築前は、3階建でグラウンドも満足に確保できなかったが、改築後は、テニスコートまでも確保できるようになった」

通常の学校は住居専用地域に低層で建てるのが普通なので、商業／近隣商業の高度地区に建っている学校自体、珍しいといえば珍しい。現状では敷地も狭いし十分な広さの校庭もないので、高層の建物に建て替えてグラウンドや球技場を整備できれば生徒の学習環境も大きく改善するだろうし、周辺と一体再開発をして敷地を整形地にまとめてしまえば、日当たりもかなり改善するだろうし、土地利用もしやすくなるはず。

グーグルマップをみると、ここの東側の学校は実は三つの道路で隔てられたビルにわかれている。再開発で道路を撤去して敷地が一つになれば生徒や職員の動線がかなり改善すると思う。ところで地図をみると南側の古い校舎の方が中学校で、北の長細い新目の校舎の方が高校と書いてあるんだけどね。間違っているのかな？

そうして8階建てにすればかなりのスペースが空いてグラウンドが確保できると思うし、南側をグラウンドにすれば日当たりもよくなるだろう。

現地に行けばわかりますよ

>>2127 匿名さん
都民情報ルームで建築審査会口頭審査の資料が閲覧・謄写できます。

>>2130 匿名さん
えー、校舎の中を覗けって言うの？おまわりさんに通報されそうで嫌だなあ

外からでも分かるよ

ともあれ、8階建ての中学校の校舎は事例が多いみたいだね。探すと結構ある。
芝学園中高等学校とか豊島丘女子学園とか8階建て。

タワーにするのは難しいのかもしれないけれど、高層化することで敷地に余裕ができると思うけどね。今は新校舎の建て替えの最中だから、今すぐにというわけにはいかないだろうけれど、学校の土地を縦横に分断している道路を廃止するような再開発ができれば是非検討するべきだと思うな。未来に高い建物を建てる余地は残しておいた方がいいよ。

>>2133 匿名さん
校長先生の心配事をふやしてはいけませんね

総合設計制度で容積率の割増を受ければ随分立派な校舎ができるんじゃないかな

>>2134 匿名さん
https://www.oin.ed.jp/about/facility/
を見ると容積率400％を持て余しています。総合設計制度を使えばもっと容積を使えます。その容積を使って例えば定期借地のマンションを建てれば（建ててもらえば）、将来にわたって安定収入が得られ、今般の東棟建設の募金など不要になります。

道路については、廃止だけはできないように記憶しています。廃止区間をこれまで通り使える通路として公開する必要があり（上空は使ってよい）、さらに廃止した分の面積を周囲の道路に拡幅分として付け替える必要があります。結果として周辺の皆さんのためになります。

相談相手が共産党でなく賢明なOGであったなら、こうした提案も聞けたのでしょうね。残念です。

>>2137 匿名さん
小石川のダイエーの裏側に今建築中のアトラス小石川は、もともとあった木密地域の裏路地を潰してつけかえてましたよね。あれができるといいんですけどね。

>>2138 匿名さん
そうです。アトラス小石川は付け替えましたね。

分かりやすい例が、御徒町駅前の吉池です。ユニクロと鮮魚売場の間の道路を廃止して（これまで通り通路として通れる）、その分を春日通り側にプチ駅前広場っぽく付け替えました。

開発許可が要りますよ

そういえば廃道事例という資料があって
https://www.mlit.go.jp/road/ir/ir-council/ppp/kenkyu/pdf04/3.pdf

２ページに銀座三越の本館と別館の間の道路を潰してそこに新しい新館を作るという事例がありますね。これはどんな法律を根拠としているのか不明ですが、何か大義名分があれば市区町村レベルで許可を出せるみたいです。

やはり文京区だから、学校の学習環境がよくなる開発行為には積極的に許可を出して欲しいな。

区画形質の変更。都市計画法第29条以降参照。

>>2141 匿名さん
銀座三越は確か適用第1号だったように記憶しています。桜蔭学園周辺は道路が狭いので、ぜひ敷地集約化とともに道路付け替え（拡幅）をお願いしたいです。

えっ？　いつの間にか桜蔭と一緒に再開発することになったの？

>>2145 匿名さん
どのスレにそんなことが書いてあるのですか。番号で示してください。

>>2145 匿名さん
途中から読んだのかな、要するに昨日話していたことの意味はこうだ。
総合設計制度や開発に関する諸規制の緩和や特例は、ごく一部の特権的な人々を富ませる不公平なものではなく、土地や建物に存在する現状の問題を解決するためにすべての国民に平等に開かれた機会であり、福音であるということだよ。

なんでも反対みたいな活動家には不都合な真実だろうけどね。

さらにつけかえるなら、質の悪いデマを吹き込むような悪い友達はさっさと切ったほうがいいという含意もある。

＞巨大場外馬券に近いし 興行ドームも近い
＞徒歩圏内には湯島の Hホテルや風俗街もある
＞エネルギッシュでエロス溢れるタワマン に仕上げて欲しいよね


ここがタワマンになると、坪550～600くらいでしょうね。

極左政党とか、アカヒとか揶揄される特定政治勢力に偏向した新聞とかが騒ぐことで地域全体のイメージや学校のコーポレートイメージが相当程度毀損されたと考えている。
騒げば騒ぐほど自体は悪化するだろう。とりあえず言いたいのは、活動家ハウス！

>>2150 匿名さん
x自体
○事態
だった

共産党に目を向けたい人がいますね

>>2149 匿名さん

この辺りは 男性向け のエリアですよね。

宝生会や宝生ハイツ管理組合も男性中心の発想ですすめていそうですね。

スレに書き込む人の多くも男性の視点です

男女を問わず、ルールに従って整然としている人もいれば、ルールが悪いと大騒ぎする人もいる。全てを性差の問題に帰結するのはあやまった考え方。

男だからこう、女だからこうという思い込みからまず自由になろう

>>2152 匿名さん
最近共産党さん腰がひけてませんかね。ツイートが止まってますよ

>>2156 匿名さん
男性の言い分としてきいておきます

地元町会は今も変わらず超高層マンションに反対のようですが。

>>2158 匿名さん
そういう言い方はリアル女性に迷惑だからやめなさい。

ここで男性男性って言っている人って、ひょっとしてテレビ番組で叫んでた女性？

総合設計制度というのはバ○アグラに似ているね。

>>2162 匿名さん
そうですね。金融の世界っぽく言えば、レバレッジです。

思うんだけど、町会に入る人って最近減っているんだよね。
町会って任意の同好組織なので集合住宅の人、特に賃貸の人は加入しない傾向が強いと思う。町会加入が条件のマンションの人が加入に難色を示して町会費を払わないなんてトラブルも多い。

それに町会で実際に多数決で何か決めるってことは案外少なくて、大体は町会長さんとかと一部の幹部の合議によってほとんど決まると言っていいんじゃないかな。忙しい人は町会費だけ払ってあとは全く関与しない世帯も多い。任意の同好組織だからそんなんで十分だと思うんだけど、そういうゆるい任意団体の意見が住民全体の世論を代表するというのは大袈裟じゃないかと思うんだが、どうなんだろうか。