（仮称）宝生ハイツ建替え計画

会話不成立。逆は必ずしも真ならず。

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>>1957 匿名さん
神保町から駿河台にかけては学生街とされていますよね。環境的配慮がないどころか、ごちゃごちゃした街並みが学生街と合っている感すらあります。

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>>1960 匿名さん
一学校法人が東京都や文京区で決定した都市計画に叛旗を翻しても、なかなか覆らないと思います。

こういう自分ひとりでは解決できない難問にぶち当たった時に最も効果ある処方箋は、自分が変わることです。環境のよい場所に移転するとか、自分も負けずに総合設計制度でタワー校舎を建てるとか、泣いて叫ぶよりもやれることやるべきことが実はたくさんあることに気づきます。好戦的な市民活動家に相談するのではなく、経験のあるデベロッパーに相談すればよかったのに...

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本郷菊坂に大きな空き地ができています。今ならまだ何も建っていないので、等価交換で学校を移転するチャンスだと思います。

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>>1964 匿名さん
あそこは三井不動産が賃貸住宅を建てます。既に計画の概要が掲出されています。

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>>1964 匿名さん
宝生能楽堂を菊坂に移転させてあげればよかったですね。三井不動産が。

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>>1966 匿名さん
能楽堂がよそに移転してもここに高さ69mは変わらないというのにそのようなことを書くとは、相当心を病んでいらっしゃいますね。1963さんも書かれていますが、ご自身の環境を変えられてはいかがでしょうか。

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能楽堂があると、高さがさらに割り増しになるんでしょうかね？
やたらその辺りを突っ込んでくる人がいますが

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能楽堂があるから今回の計画になっていることと、宝生会の地元町会への交渉がうまくないことに起因しているのではないですかね

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>>1968 匿名さん
現計画は能楽堂が低層階を使ってくれるおかげで細い建物にできています。高さ69mの壁は越えられないので、能楽堂がなければ高さ69mはそのままでもう少し太い建物になってしまいます。つまり周囲の日影は増えます。

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>>1970 匿名さん
元・周辺住民さんの日影が増えるの主張の繰り返しですが、そのような断言はできないのですよ。現に、宝生ハイツ管理組合は、総合設計を適用すれば日影が改善できるとの説明をしてないようです。

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書き込み内容が理解できませんでしたが、高さと容積が一定の場合、低層部分の容積が減れば高層部分の容積が増えるのは小学生でもわかると思います。総合設計を使っても使わなくても計算上は同じでは？

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総合設計で容積率の緩和（1.5倍）がされていることが分かってないですよね。それで日影が改善されるとは断言できないです。小学生ならそのことが分かってなくて仕方ないです。

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私これに一般論で答えているだけで、総合設計のことはなにも言っていませんが。能楽堂のありなしに関係なく、高さ制限は69mまたは46mですよね。

>能楽堂があると、高さがさらに割り増しになるんでしょうかね？

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>>1971 匿名さん
>そのような断言はできない
ちょっと計算してみたんだけど、建築お知らせ看板によると敷地面積3,076.65㎡、延べ床面積25,388.12㎡とあるので延べ床面積÷敷地面積で容積率を計算すると825%余となる。これを400％にまで下げたとすると、ざっくり計算して同じ建坪に9階～10階建ての建物が建つことになる。建築面積をもう少し小さくするともっと高くできるだろう。少なくとも今より高い建物が建つのは間違いない。少なくともお隣さんレベルでの日当たりは20階建てと大してかわらないだろう。意地悪して覗き被害を懸念する学校に配慮すると称して棟間距離をギリギリまで詰めることも可能だが、今度は阻止不能だろう。

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念のため書いておきますが、
総合設計を使う：能楽堂があったら高さは最大69m、能楽堂がなかったら高さは最大69m
総合設計を使わない：能楽堂があったら高さは最大46m、能楽堂がなかったら高さは最大46m

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結論として、総合設計制度に反対して半分の高さになったとしてもお隣さんへのメリットはほとんどないので、何がやりたいのかさっぱりわからない。

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近隣住民が反対したら、今の制度すらハードルが高いと不満の声のある老朽マンションの建て替えを全て阻止できてしまう前例ができたら、除却しようとしても取り壊し資金もない、打ち捨てられた老朽マンションの墓場が都内の方々にできるだろう。そんなことが許されるべきではないと思うがいかがだろうか。

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>>1976 匿名さん
そんな単純な問題ではないようです。分かっている人は分かっています。念のため書いておきます。

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>>1975 匿名さん
ここの指定容積率は400％ですが、総合設計制度を使う場合は最大1.5倍の600％までOKとなります。825％－600％＝225％分はエントランスホール、共用廊下、駐車場（一定割合まで）など、容積率の規制に含めなくてよい部位です（容積率不算入）。現行法ですと専有部以外はほぼすべて容積率不算入となっています。

このような緩和がされ出したのは1990年代以降です。なので、それ以前に建った現宝生ハイツの容積率は400％のはずです。もし総合設計制度を使わずに建て替える場合でも、550％分くらいまでは容積を増やせそうです。ちなみに、バルコニーは元々床面積や容積率に含めていません。

専有部の比率は70～75％くらいのケースが多いです。専有部の比率は賃貸だとレンタブル比と言います。ここの例だと600%÷825％＝72.7%ですね。

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