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>>1683 周辺住民さん
学校に日影を落とす建築計画にしないことの請願
https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0246/3925/2022922142913.pdf
元二神和会が賛同する書面を提出しているのを分かった上での書込みですよね。
元二親和会でしたね。訂正です。
>今回の請願は一体何がしたいのか全く理解できないんですよね。
おっしゃる通り。私は根っこにあるのは、高層建築が許せないというよくある嫉妬心だと思っています。日影やプライバシーなど云々は後付けの理由だと感じます。
仮に建築面積はそのままにして高さだけ3分の2に下げても、至近距離にある学園や神社に落ちる影の量は変わらないはずです。もし高さを下げた分、建築面積を広くするのであれば、逆に影の量は増えてしまいます。
> さらに総合設計制度の適用を阻止したら接続する地域の日当たりはさらに悪くなる
総合設計を適用して、仮に幅をそのままで高さを1.5倍にするような計画の場合、総合設計の適用を阻止したら接続する地域の日当たりはさらに悪くなると言えるでしょうかね?
>>1689 マンション比較中さん
ご提示の条件だと隣接地の日照条件は変わらないはずです。
が、総合設計制度が使えなくても旧耐震マンションの容積緩和策を使って容積を増やせます。割増の度合いは総合設計制度より大きいので、幅は1.5倍以上にすることが可能です。
総合設計の適用をしない場合に日影が悪化するとも言い切れないわけです。
>総合設計の適用をしない場合に日影が悪化するとも言い切れないわけです。
財産がかかっているので、そんな設計にはしないと思いますよ。
いずれにせよ、総合設計を適用することで日影が改善するかのように、断言できないことになります。
それは設計次第だと思いますよ。総合設計を諦め高さを半分にする代わりに幅を1.33倍にするかもしれないし。
そうですね。しかし、総合設計を適用することで日影が改善するという言い方は、適切でありません。
高さ制限が存在する前提なので「総合設計の適用で隣接地の日影が改善」は正しいと思います。なぜなら総合設計の適用により高さの制約が緩くなり、その分、幅を狭められるからです。
理解していただかなくて結構です。適切かどうかは読む人それぞれが判断すればよいでしょう。
はい。貴方は過大に総合設計を良いものとして書込みしていると思っています。
どう思っていただいてもかまいませんが、私としてはそうではありませんけどね。
私は法治国家なのだからルールを守るべきというという意見です。総合設計制度や高さ制限に不備があるかもしれませんが、あるとしたら、それらのルールを策定・改正する時に対応すべきであり、個別の案件に持ち込んで判断しようとするのは後出しじゃんけんであって、すべきではないと思っています。
総合設計制度の趣旨を考えれば、現状の制度のままでいくと隣のビルにがったりキツキツになってしまう。公共のために供される空間も生じない。これでは災害が起きた時に被災者を収容できる場所もなければ、人々の憩う場所もなくなってしまう。
そういう問題意識から、総合設計制度を作った先人たちの危機感を少しは想像したらどうだろう。
ただ総合設計制度の欠点は、大きな敷地を持つ人が特権的に行使できる点にある。だから小さい土地を持つ人は不公平に思う。私は夢想家とかほら吹きとか言われてもいい、地域一体の再開発こそが全てを解決すると提案した。
ただ、地域一体の再開発のハードルは高い。たった一軒の反対、たった数坪の所有者不明土地があれば、再開発はできない。全ての人に利益になることだが、それはとてもハードルが高い。
ならば可能な人が個々にがんばるしかない。それにいちいち反対していたら地域の発展はない。
>>1700 匿名さん
総合設計制度は敷地面積500㎡から使えます。この付近の最も小さい街区が700㎡くらいあるので、ハードルはさほど高くないと思います。
宝生会や宝生ハイツ居住者は、旧耐震の現建物をどうしようか懸命に考えた結果、建て替える決断をしたのだと思います。一方、学園も神社も周辺も同様に総合設計制度を使って負担なしで建て替えが可能なはずですが、そこまでしようとしない行動力に差が付いた結果、宝生会や宝生ハイツ居住者に対して嫉妬心が生まれている気がしてなりません。
>>1704 匿名さん
行政にできることはルール策定などお膳立てくらいで、最終的には地域で解決する必要があるように感じますね。結局は民度の問題だと思います。嫌な言い方だけど。
>>1706 周辺住民さん
まあ水道橋駅周辺って昭和の時代からなんとなく寂れ感が強かった地域ですからね。
民度以前に想像力がついていかないんでしょう。
ただ似たような感じだった飯田橋がだいぶ再開発で地力を高めたのと比べて、寝ぼけたままなのは残念です。理屈じゃない感情的な反応をする人々を見るのは本当に悲しい。
飯田橋は国際ビジネスなんちゃら地域に入っているみたいですからね。
水道橋も一緒に入れてくれれば良かったんだけど、
文教地区ゆえに入れられなかったんでしょうね。
せめて東京ドームシティと文京ガーデンのあたりは加えてほしかったですが。
グーグルの空撮のせてる方がいらっしゃいましたが、いろんな建物が混然一体となったぐちゃぐちゃな地域に見えます。この高さは良いけどタワマンはダメとか言ってる場合なのかと思いました。大きな地震なんか来た時にどうするんでしょう。学校も全然安全そうに見えないし。
>>1708 匿名さん
>想像力がついていかない
そうですね。自分のところも69mが建てられると、いまだに想像できていなかもしれませんね。
>>1709 匿名さん
>水道橋も一緒に入れてくれれば良かったんだけど、
飯田橋は地元後楽二丁目に再開発の意向があるので、入れてもらえたのだと思います。地味ですが区内最大の再開発になります。
https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0221/6736/202183184457.pdf
>>1710 匿名さん
>大きな地震なんか来た時にどうするんでしょう。
行政の最大の関心は地震対策ですね。なので、旧耐震マンションは総合設計制度を使うよりも有利な条件で建て替えられるみたいです。建物自体の倒壊もさることながら、その瓦礫が道路を塞いでしまう問題が大きいですね。
>>1711 周辺住民さん
今でもマンションの周囲は事務所のビルが多い地域で、住専のような環境ではないんですよね。商業/近隣商業に指定されている地域なので高い建物が立つのはむしろ必然のはずなんですが、準工に家を建てておいて工場がうるさい、フォークリフトが危ないとかクレームを言う人もいるようなので、普通の人にとって用途地域ってのは案外縁遠いのかもしれませんね。
>>1712 匿名さん
まさにそうですね。元々この地区は行政の意向と関係者の意識にズレがありそうです。都市マス上は単なる商業系ではなく都心に連なる商業系地域と位置付けていますね。それに対して関係者が声を挙げられていないのは、いろんな意味で不幸です。
>>1713 周辺住民さん
>行政の意向と関係者の意識にズレ
ズレていない人もたくさんいると思います。用途地域について理解していてもそのために必要な資金とか十分な土地の広さとかがないだけで、容積率や高さを使い切るだけのものを建てることがそもそもできない人も多そうです。
一つ懸念しているのは一部の人が他の人を牽制して高い建物をたてさせないように圧力をかけている可能性ですね。都市整備委員会でも共産党の委員が言及していましたが、学校の隣にマンションを建てるときに学校に念書を入れるという話はあまり聞くことではなく、何か私たちの窺い知れない根深い問題がありそうです。
>>1714 匿名さん
>一つ懸念しているのは一部の人が他の人を牽制して高い建物をたてさせないように圧力をかけている可能性ですね。
学園が急先鋒なのでしょうかね。45年前に「円満和解の覚書」を交わして戦いに勝利したので、その成功体験と伝統由来で、今回なにかアクションを起こさねばと無言のプレッシャーがあったと思います。実は校長は板挟みの辛い立場なのかもしれません。
一般的に日本人は権威に弱いので、周囲が学園を支持する流れになっても不思議はありません。
しかしいくらなんでもそんな横溝正史の推理小説みたいな世界が東京のど真ん中にあるわけないと思うんですけどね。そんなことがあるとは、推測とはいえ信じ難いです。
>>1716 匿名さん
この手の武勇伝は教員間で世代を超えて語り継がれるはずなので、仮に当時の関係者が鬼籍に入っているとしても影響力は絶大だと思います。個人的にはあの校長が、イマイチ吹っ切れていないというか煮え切れていないというか、そんな風に見えてしまうんですよね。
>>1718 周辺住民さん
抜けてしまったでの補足
個人的にはあの校長が、イマイチ吹っ切れていないというか煮え切れていないというか、やらされ感でやっている。そんな風に見えてしまうんですよね。
しかし念書の取り方も一つ間違うと刑法にも触れかねない問題だけに、すでに時効かもしれませんが、事実関係が明らかになったら社会から指弾をうけませんかね。そんなことがあったとするならば、あまり公にはできないことではないかと思いますが...堂々と委員会で議員さんが言っちゃったからなあ...
念書は当時としては勝利の証だったのでしょうが、現代においては控えめに言ってパワハラ、実態としては恐喝の結果に思えます。念書について学園自らは言及していないので、現教職員にとって忘れたい過去なのかもしれません。
今回、多くのOGから署名を集めたので、そうした昔の体質を否定することができずにジレンマに陥っている可能性があります。
> 容積率緩和で70mの高層マンションが建つ計画の中止を求める署名は2万筆を超える。
宝生ハイツ管理組合が近隣説明会を打ち切って許可申請したのは適切と思えない。
総合設計制度の適用を阻止しても結局何かが建ってしまう件については共産党はだんまり
後に残るのは結局権力を持つものが弱いものを踏み潰したが、結局何も得られなかったという苦い記憶のみ。教室はもっと真っ暗に、神社の木は枯れるのだろうか。
>>1725 周辺住民さん
たとえ伝統芸能団体や当時の建設業者の覚書があるからといって、これから建設する業者が当時と異なっていた場合や、そもそもそれに含まれていないマンションの区分所有者は拘束されないよ。
またひとつ不利な材料が出ましたね、能楽堂や練習室の存在するは1階2階部分だから今よりも高くはありませんね、高いのは区分所有者の所有するマンション部分です。
二万筆の署名が集まったところで、彼らの多くは総合設計制度を止めれば日陰ができないと素朴に信じていると思うので、ちゃんと説明するべきですね。署名したのに隣に西側をガッツリ塞ぐ15階建てが数メートルの棟間距離で建って学校が日陰になっちゃった、じゃOG諸賢の面目丸潰れじゃないですか?
たとえば、覚書の内容に誠実に対応すると言って、いったんどこかのデベロッパーに伝統芸能団体が自己の所有する部分を売却したらどうします?さあ、フリーハンドですねえ、次はどんな手をとりますか?
もう一つ、念書の効力の問題でも疑義が生じますね。個人の財産権を不当に奪うような内容であり、憲法違反です。違法な契約や念書の類の効力はありません。適法な範囲である場合にのみ有効になることはあまり知られていません。
前所有者の合意は基本的に新たな合意が現所有者との間で合意されない限り無効です。
下手をすると建て替えを阻止するような活動そのものが威力業務妨害に抵触する可能性すらあります。
https://legalmagic.jp/realestate/5411
https://machida.vbest.jp/columns/criminal/g_other/5188/
公益社団法人宝生会の責任で解決するべき事項ですね
>>1731 匿名さん
念書については、時代背景も考慮されるべきかと感じます。当時は入学試験が中止に追い込まれるほど異常な社会情勢であり、建築紛争も勃発していたはずです。このような時代の念書を現代に適用するのは、時代錯誤も甚だしいと思います。
現代はコロナ禍でさえ入試は実施されましたし、建築紛争も日照やプライバシーが認められた判例がありません。
名古屋で幼稚園の日照被害を認めてマンション業者に賠償を命じた判例がありますよ。
微妙な判決ですね。交渉過程に問題があったという趣旨の判決であり、日照被害そのものは受忍の限度としています(原告が自分の建物を壊した結果でもある)。
いずれにせよ貴方が「建築紛争も日照やプライバシーが認められた判例がありません。」と断言したのは誤りですね。
日照は認められていないと思いますが。
https://social00welfare00dt.blog.fc2.com/blog-entry-5442.html
にいろいろなメディアの記事があります。
名古屋市中区の名古屋教会幼稚園が日光が遮られたとして15階建てマンションを建設した不動産会社などに取り壊しや、約2000万円の損害賠償などを求めた裁判で30日、名古屋地裁は日照阻害は認められないとする一方、約260万円の支払いを命じた。
>>1741 匿名さん
あなたはいつもそうして事実や論点を少しずつずらして印象操作されている点が関心しませんが、名古屋の件は知らなかったので、ご教示いただきお礼申し上げます。
日照そのものは受忍の限度内という決まり決まった判断でしたが、それにまつわる点で賠償を認めたのは大きかったと思います。
宝生ハイツの件も、学園が提訴すれば日影に備えて照明を増やしたとか、覗かれないように目隠しを設置したといった費用が賠償として認められるかもしれません。もっとも宝生ハイツ側は東側11階以下のベランダをなくしたなどの面で、前もって「賠償金」を払っているとも言えそうです。
>>1744 周辺住民さん
基本的に地元対策費の範囲で、名古屋の件は妥当な判断だと思いますね。
日照権が認められないとか認められるとか言われますが、実際には日照権は建築基準法上守られているんですよね。なぜ高さ制限や容積率の制限があるのかと言えば日照権を守るためです。市民運動の活動家が要求している日照権とは、建築基準法によって守られている日照権のさらに上を要求しているのです。
法律で定められた権利以上のものを求めたら、それはゼロ回答しかないでしょう。
>>1733 匿名さん の補足発言ですが
暴力とか威力で合法的な活動を邪魔しようというのは、今は通用しないと思うんですよね。1970年台の盛り場は***が仕切っていました。みかじめ料を***の舎弟企業のおしぼりを入れるとか、そういう不透明なコストがたくさんかかっていた時代でした。断れば***が店を荒らすみたいな事件が頻繁に起きていましたよね。バブルの頃なんか、地上げに反対するとトラックが突っ込んで家を破壊するみたいな事件がありましたよね。
暴力革命を肯定する人は、文京区がわざわざ有休地を子供に解放したら、壁やフェンスに穴を開けて開放区にしようとするとか、気に入らないマンションの看板を破壊して小石川を小石泡にするとかやりたい放題してますよね。そういう無法な人は文京区から退場してほしいんですよ。
>>1747 匿名さん
判決を仔細に読むと少し見えてくる風景も変わるんじゃないでしょうか。
反対運動をしている法律家でない普通の活動家から見える風景と、法律家から見える風景とはちょっと異なると思いますよ。
宝生ハイツ建替え問題も裁判による決着になりそうですね
どうなんでしょうね、私はあまりいいやり方ではないと思いますが、何か外野が中の人をほっぽらかしてエキサイトしているみたいなので、裁判に訴えて黙っていただく手もあるかもしれませんね。
多分全く知らないのでしょうけれど、日当たりが悪くなってもいいという人がこんなに多いとは思いませんでした。
後楽公園少年野球場のところはちょっと勿体無いので、
後楽園を拡張して能楽堂作ってほしいな。
あそこはコロナ関係の仮設の建物を建てたところですね。
運動スペースは区内だと目白台運動公園がありますね。物納してくれた田中家に感謝!
> 日当たりが悪くなってもいいという人がこんなに多い
これは誤認。正しくは「日当たりが悪くなっても仕方ない」ですね。受忍の限度内です。
>>1747 匿名さん
私は単なるマンション好きであって専門家でないので、判例に熟知する必要はないと思っています。デベロッパーなどを擁護するつもりは全くなく、単に適法に対する(赤い)挑戦に対して意見を述べているだけです。
あなたは判例に熟知しているのかもしれませんが、中身を正確に理解できていないのではないですか。
目白台運動公園の前身は国家公務員共済組合(KKR)目白運動場ですが
公園といえば…2006年頃に元町公園と新大塚公園が
噂の!東京マガジンで取り上げられてましたね。
http://www.npo-rprogram.jp/motomachi/blog/200608/000076.html
>>1758 周辺住民さん
>正しくは「日当たりが悪くなっても仕方ない」
すみません、言葉が足りませんでした。総合設計制度を使うよりも普通に高さ制限内で建てると日当たりが悪くなるのに反対する人が随分いるんだね、という意味です。
>>1762 名無しさん
赤い挑戦とおっしゃいますが、異なる多様な意見があるのは健全だと思います。こういうディベートが社会を改良することもこれまで多々あったわけですし、一定の価値はありますが、今回この一件については明らかに大きな誤解がありますね。
高さにばかり拘って、危険な旧耐震老朽マンションの建て替え問題、都市における緑地や公共空間の欠乏、SDGsや地球温暖化対策の要請、そうした都市がつきつけられているさまざまな問題や、隣地への日照通風の確保など、総合設計制度を使った建て替えがむしろ必須と言えるのに、高さばかりを憎んで、全体として見た場合に何が最適化が検討されず、反対によって全てをより悪い方向へ導こうとしている。しかも最近はオイルショック前の、省エネなんて誰も考えていなかった時代の古い取り決めを持ち出して、その履行を求めるなど、何を考えているのでしょうか。最近のコミュニストはいささか脊髄反射気味で情けないと思います。
そもそも連合赤軍が山中で密かに権力闘争を繰り広げて次々とメンバーの命を奪い、自衛隊市谷駐屯地では三島由紀夫が割腹自殺、1970年台は血生臭い暴力と狂気に彩られた時代でした。当時の教師は平気で子供をこづいたりしましたし、今でいうパワハラやセクハラは日常的に溢れていました。
その時代のように不安定になれば、ひょっとしたら社会を根底から覆して共産党が権力を握れるかもしれないと思っているのかもしれません。しかし、今はそんな時代ではないし、そういう時代に後戻りしてもいけない。彼らのデマに騙されないで。
赤い挑戦と表現することが印象操作と思うのだが
地元町会・神社・学校が揃って異議を唱えていることを
敢えて共産党と結びつけている人がいるようです。
地元町会からの猛反発を受けることを宝生会が軽視していた?
学園から文京区議会への請願では、共産党の関川けさ子議員と立憲民主党の浅田保雄議員が紹介議員になっています。結び付いていますね笑
https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0246/3925/2022922142913.pdf
朝日新聞が取り上げた一方で読売新聞が取り上げないだけで十分に赤いですね。
ここでの「市民運動」を見ていると、どうしても共産党を思い浮かべてしまいます。印象操作するまでもなく、そのように見えている人が多いと思いますよ。
宝生側の交渉の姿勢が悪かったのだろうと思って見ています。
テレビ番組「噂の!東京マガジン」で近隣説明会の様子が音声で紹介されていましたね。近隣の方と思われる女性が絶叫(不規則発言)していました。これでは冷静な対話は難しそうですね。
それが近隣説明会を打ち切ったことを正当化する理由ですか
>>1777 匿名さん
そんなの中の人じゃないからわかるわけないじゃない。
あくまでも公開された情報からの推測にすぎない。しかし番組制作会社のスタッフもなんであんな場面の音声を選んだのかねえ...もうすこしかっこよく批判しているところがあったろうに。
それはともかく、もう何年も前から建て替えの話は出ていたようだし、関係者が口をひらけば一発なんだろうけど、隣地との離隔をとったり総合設計制度で足元の隣地への日陰を減らすなどの配慮をしているところをみると、企画設計段階で地元への非公式のヒアリングや説明は何度もあったように思うけどね。多分50年近く前の念書を持ち出したのもその時なんだろうな。マスコミを巻き込んだり、工作要員を投入したロシアや中国なみのネット世論工作なんかも駆使したところをみると、反対運動の準備も何ヶ月もかけて練られたもののはずだ。
説明会なんか始める前から全てを知っていて、もう何をするかを決めている人たちに説明会を何度も開けというのは何かのイジメかな。
念書を何か最終兵器であるかのように最近情報として出してきた共産党さんだけど、法的に有効性は低いし、逆にどういう経緯であれを書かせたのかによっては逆にダメージもあると思うのだが、それについて沈黙を貫いている管理組合は偉いと思うよ。思いっきり相手の顔に泥を濡れるというのに自制している。
共産党さんとかよくわからない市民活動かさんが三里塚スタイルの徹底抗戦を叫ばなければこれほど大事にはならずに前向きな解決がはかれたようにも思うんだけどね。
念書の件はずっと以前から出していますよ。
嘘はイケナイ。
印象操作に懸命ですね。
>>1781 匿名さん
いや、徐々に出してきたよね。
念書の話を出したのは町会の掲示が出て少し経ってから、おそらくここの掲示板で誰かが思わせぶりにボソボソ言っていたのが最初だと思う。中の人の間では以前から有名だったのかもしれないがね。
一般人のレベルではおそらく都市整備委員会の動画で共産党都議が話したことで、知った人が大半じゃないかな?その後別な共産党の都議がはっきりどことどことで交わされたものだとツイートして、やっとどういうものか理解した人も多いと思う。ともあれ区分所有者は合意に名を連ねていないので、それを盾に何を言われても関係ない。今回念書に名を連ねた建設会社を外せば問題ないし、それで気に入らなければいったん能楽堂を売っちゃえばいい。
しかし、今ちょっと思ったんだけど、その念書のようなものを近隣住民皆が差し入れているなんてことはないよね...あったらすごく怖いんだけど。