（仮称）宝生ハイツ建替え計画

>>1379 周辺住民さん
ちなみに行政訴訟の訴状に貼付する印紙は1万3千円です。それくらいは知ってますね。

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>>1381 匿名さん
多分費用対効果の話ではないかと。
勝つ見込みの低い訴訟に数百万の費用をかけるのはどうだろうねという気持ちで言ったのでは？

他所からやってきた活動家の晴れの舞台を自腹で提供するというあたり、どうなんだろうね。多分こういうのは割り勘ではないだろうから。

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建築審査会に出てくる処分庁って役所の人だと思うんだけど、いろいろな事情を汲み取って経済性に立脚した甘い許可をくれるような民間と違って、脇の甘いことはしないような気がするなあ...。

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>>1377 匿名さん
>審査の基準にする法の解釈に問題がある
>>1378 匿名さん
>あるか無いかは裁判してみないと分からない

つまり東京都建築審査会はザルと言っているのでしょうかね。
小石川2丁目マンション建築許可取り消し事件みたいなときには英断だと褒め称えて、許可されたら今度は不見識な危なっかしい連中だと批判するわけですか。

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審査請求や裁判になった途端に、設計変更というのが多いですよ。

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建築物として合法であるかどうかと
周辺住民との権利の調整は別の話だよ。

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>>1385 匿名さん
今回の場合どうだろうね、総合設計制度ってのはポンと申し込めるものじゃなくて、事前の相談から始まって東京都の指導を受けながら計画を作っていくものだからそもそもそうやって塞がなければいけない弱点というものは生じるのだろうか。

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>>1382 匿名さん

反対派に学校法人や宗教法人もいるんだから
本気で訴訟を考えるなら
卒業生や門徒なんかにカンパして貰えば
訴訟費用なんか直ぐに集まりそうだけどな。

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>>1388 マンコミュファンさん
まあ集める段階で、いろいろな意見が出ると思いますよ。
お金を出す人はかならず意見も出すだろうから。

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たぶん関係者の中には私のように、つまらない争いはやめろ金の無駄だという人は結構いると思いますね。日本人の訴訟に対する平均的な考え方によれば、多分そういう人が多数派でしょう。

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>>1383 匿名さん
> 建築審査会に出てくる処分庁って役所の人
役所の人ではなく、役所が選んだ人かと。
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/kenchiku/ken_sinsa/meibo.htm

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>>1389 匿名さん

主旨の賛同者にカンパお願いするのに意見なんかある？

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文京区に居住する人の訴訟に対する平均的な考え方はどうでしょうか。ル・サンク小石川でも審査請求した住民がいたからル・サンク事件になったわけで。

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共産党さんが10月の建築審査会に出て来ないことを自慢してましたが、果たしてイツどのように出てくるのか？

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>>1390 匿名さん

全然、つまらない争いでは無いなぁ。
総合設計制度で許される範囲であれば
どんな地域の周辺住民でも許容すべきなの？
都心の住民の多数派はそんな認識は無いと思うから
判例を増やしていくことは重要だと思うな。

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>>1395 匿名さん
確かに少数派の意見を汲み取る仕組みとして訴訟は有効なのかもしれない。
ただ、少数派というのはあくまでも少数派であって、配慮されなければいけないけれど、大筋を止めることは民主主義に反するような気がする。

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>>1393 匿名さん
そこだよね。あの事件で何を学んだか。

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>>1394 匿名さん
TBSのバラエティーでは１１月とか言ってたような...

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>>1392 匿名さん
ツイッターで呟いて炎上するのと一緒で、そういうお知らせを出したら、一定数のご意見も返ってくるぞ。むしろ健全な反応だと思う。

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私はね、もっと音無しの構えで許可が出た後にサプライズで訴訟を起こした方が良かったんじゃないかと思うんだよね。その方が弱点をつけたと思う。

でも今は必死でそういう部分を再点検してより疑義の余地がない計画に仕上がっちゃったはず。ありがとう、ナイス敵に塩。

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>>1399 匿名さん

どうだかな？
逆に母校の危機に立ちあがろうと盛り上がるかもよ。
宗教法人顧問弁護士と卒業生の弁護士有志で最強弁護士団
が結成されたりして。

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>>1397 匿名さん
設計者が合法な建築計画ですと説明していても実は違法だということがあると学んだよ。

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>>1401 口コミ知りたいさん
関係者に建築士がいるだろうから。争訟を想定した準備をしていそう。

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まあ、民主主義ってホントにイライラするぐらい大変だよなぁ。
それはわかるよ。
調整に時間もお金もかけたあげく出てきた答は中途半端で誰も喜ばない
なんて事もよくあるし。
あの世界に技術をアピールできるリニアだって某知事一人がごねるだけで
止まる訳だしな。
中国なんかには絶対住みたくないが、民主主義と全体主義がガチで
対立したら勝ち目なんて無いなと思う今日このごろ。

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>>1403 匿名さん
そやな

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>>1402 匿名さん
君の個人的な感想はどうでもいい。
あの一件にかかわった人たちの誰もが心に、これは正しかったのだろうかと自問自答したと思う。それは多分判断に大きな影響を与えることだろう。

さらに今回はそれとは異なる入り口だし、経緯も全く異なる。今回は行政とともに歩んでいる計画なのでおそらくは全く異なった結果になるだろう。これはすこぶる社会正義の問題だ。

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>>1397 匿名さん
違反建築物の疑義を周辺住民から追及され2度の建築審査会の審査請求事件になって2度の建築確認取り消し裁決を受ける事例があることを学んだ。

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>>1406 匿名さん

それ、君の個人的な願望？
さらにどうでもいい。

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>>1407 匿名さん
もう一度自分の書いたものを読んでご覧、今回と全く異なる経緯だろう？

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>>1409 匿名さん

今回って、まだ何もわかってない段階で社会正義をふりかざされてもなぁ。

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>>1410 匿名さん
そのチャレンジ精神は日本には貴重だから、そこは褒めてあげたい。
そう、先のことは誰もわからないが、多分これまでの建築紛争の過去の経緯を見る限りさほど過激なものにはならないだろうことは確実だ。

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>>1411 匿名さん

どうも君の言葉は軽い。

「多分XXXXだろう」ことは確実だ。

それってXXXの事象は全然確実じゃないんじゃん。多分なんだろ。
まあ君がそう思いたいって事は確実なんだろうな。

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おやおや、レスの早いことで（笑
もうすこしおちついて考えてから書いたら。

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少なくとも宝生ハイツと東京都は裁判では負けないと思っているからやっていると思いますが。
お金は出さないで、都心のほぼ駅前で日照とプライバシーが欲しいというのは、なかなか面白い発想でありますが。

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裁判にされると困るのは宝生ハイツのほうだったりしませんか！？

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>>1415 匿名さん
少なくとも傍目で見る限りは住人の引っ越しも順調に開始されているようだよ。
大問題にして震え上がっているだろうと思っているのかもしれないが、至って平静だな。

まああえてその問題について尋ねたりはしないが、とても悩んでいる風には見えない。

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むしろ革命とか暴力的手段に訴えて力による現状変更を肯定している人の方がおっかない。そういう人たちを仲間に引き入れていると、一部が暴走して一気にイメージが悪くなるのではないかと内心冷や冷やするかもしれない。今のうちに手を切った方がいいのではと逆に心配になる。

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定期借家で、賃貸募集中

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>>1416 匿名さん
住人の引っ越し？　違うと思うけどな
楽観的な認識を住人がしているのか‥‥

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>>1418 匿名さん
>定期借家
退去期限がわかるね。たぶんそのころ解体着工
聞いた話だとだいぶ先に設定されているよ

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>>1419 匿名さん
総合設計制度が適用できなかった場合のプランBもすでにできていて、そちらで建築確認をとる準備も進めているのかもね。その場合反対はかなり困難だと思うので、総合設計制度を採用した場合とくらべて大きな環境への影響を思い知ることになるだろう。

とりあえず建て替えスケジュールには影響は出ないということかな。

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現場の掲示に
着工予定：2025年4月1日
と明記されていますね。

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>>1422 周辺住民さん
だいぶ余裕がありますね

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周辺の再開発への機運が高まるとよいのですが...

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裏で清水と前田がやってるじゃないですか

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>>1425 匿名さん
神社と学校も巻き込んでください。なんかかわいそうで

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>>1426 匿名さん
ありがとうございます。この板も落ち着いてきましたね。覚悟次第だと思います。神社は分社なので、一時的に香川に帰ってもらったらいいのですが、学校は建て替え中は別の教室で授業しないといけないので、大変ですね。しかるべき覚悟ができたら神社と学校からハイツに連絡があるでしょう。

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建てる側に寄った意見ですね。

> 神社は分社なので、一時的に香川に帰ってもらったらいいのですが、
失礼なこと言っているとは思わないですか？

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>>1327 評判気になるさん
> 能楽堂に係る床面積は、登記簿によると、3939.78平方メートル。

公益社団法人宝生会
共有持分1万分の3882ですね。

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>>1427 匿名さん
神社と建て替えマンションの位置が変わるだけで学校の気にするような問題は概ね改善するのでそれが一番良いと思いますが、神社の北側の人の日当たりが悪化するかもしれません。そこまでやるならもう少し規模の大きな再開発にしたらいいと思うんですけどね。ただ建物の老朽化はかなり進んでいるので、待ったなしの現状ではなかなか難しそうです。

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ちなみに小石川大神宮様は佐々木ビルの取り壊し工事のときには仮社にいったんご遷座いただき、新しい本殿ができてからさらにご遷座いただいたように記憶します。決して不敬ではないですし、そういうやり方もあるでしょう。

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学校の移転については小学校を整備することである程度解決します。
まず小学校の校舎を低層階に作った超高層複合ビルを作ります
その小学校校舎に東側の学校が移転します。
そして高層の校舎を作り、グラウンドや体育施設を整備、道路も撤去して一体の敷地にします。しかるのち学校は元の敷地に移転、そして開いた校舎は小学校として活用します。学区を固定しない小学校として区内ならどこからでも通学できるようにしたらいいでしょう。通学にはスクールバスの運用をされるといいと思います。いっそインターナショナルスクールにするのもいいかもしれません。

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>>1432 匿名さん

このような話しは、固定しない学校が必要だとか
インターナショナルスクールが必要だとかいう話がまずあって
その上で、どうしたら良いのかという手順でしょ。
空想の再開発案を前提にしてその実現のために
その学校はこうしたらいいでしょうなんて展開、
誰が聞く耳を持つのでしょうか。

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>>1431 匿名さん
小石川大神宮は元の神社の敷地を三井不動産に買い取ってもらい転出して行った事例と言えます。同列に扱うものではありません。

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>>1429 匿名さん
宝生会の事情が最優先の建替え計画なのでしょうね。

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>>1433 名無しさん
小学校が狭いとか、音楽室や理科室、図書室のような設備も教室に転用しているとか文京区には小学校が不足しています。
本も出てますよ。最近値下げしたので読みやすくなりました（笑
↓
https://www.amazon.co.jp/%E3%80%8C%E4%BB%8A%E3%80%81%E6%96%87%E4%BA%AC...

ただ子供の住んでいる場所にピンポイントで建設地は得られないので、学区外からも通学できる小学校を建てられる場所に建てるというのは現実的な解決手段です

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>>1434 匿名さん
ご遷座されること自体は不敬でもなんでもないと知っていただきたかっただけです。

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>>1435 評判気になるさん
>宝生会の事情が最優先
仮に三割四割票を握っていたとしても、4分の3には到底とどかないわけで...
反対すれば止められるぐらいの勢力でしょう。

今回の建て替えは、あくまでも建物の老朽化による不具合や耐震性の不足を懸念した住民の事情でしょう。老婆心ながら、陰謀論を好んでするような人は信用されませんよ。

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>>1433 名無しさん
共産党はなんて言っているかなーとおもったら板倉先生が教室が足りず、設備の不備が放置されている小学校の惨状を文京区に凸ってますよ。シビック改修費を小学校に回せと。

いまどき税金で役場の改修なんて流行りません。今は共助のスキームで民間企業に役所をタダで建てさせる時代です。浮いたお金で小学校を作りましょう。

https://www2.jcp-tokyo.net/itakura/archives/942

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>>1436 匿名さん

文京区のこんな端にかぁ？

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>>1440 匿名さん

そうですよ文京区の交通の結節点に近く、白山通りにも面しているためスクールバスの運用にも便利な位置にありますね。おそらく子供が多い地域は若い家族連れが多い湯島ー本郷ー後楽園ー茗荷谷のラインに多いと思われるので、本郷一丁目に作る価値は高いと思いますよ。

文京区のヘソというと文京区白山2丁目付近と思われますが、決して交通至便とは言い難いと思います。

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>>1441 匿名さん

超大変な再開発なんだから
おそらくとか、価値は高いと思う。
じゃダメでしょ。
本郷一丁目に作る必然性の説明が必要。

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再開発したいじゃダメでしょ。

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まあ再開発するかどうかは地元の人が決めることなので...

結局個人個人が自分の持つ土地の範囲で何をやろうとしても近隣の環境への影響は絶対におきるわけで、それに文句をつけて足をひっぱりあうぐらいなら全体の再開発をしてみんなが繁栄の果実にありつくのがよいのかな、という提案ですね。

おっ、これよさそうじゃんと思ったらやったらいいし、面倒臭い、今のままずっと眠っていたいというのならそれでもいいと思いますけどね。

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>>1444 匿名さん

膨大な利害調整が必要な再開発事業なのに
みんなが繁栄の果実にありつけるとかの嘘話では一歩も進まん。
完成までの時間を考えれば
大変な思いだけする高齢者もいる訳だし。

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嘘も方便。

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>>1445 匿名さん
>嘘話では一歩も進まん
とはいえ企業の事業計画とか個人の住宅ローンの返済計画だって、所詮は取らぬ狸の皮算用なわけで、嘘と言えば嘘なんだよね。でも多くは問題なく収益を上げたり返済を進めて豊かになっているわけで...

都心の駅徒歩1分という地の利がある地域の再開発がそうそう簡単に失敗はしない。失敗するとしたら、頭の硬い人が反対したり、所有者不明の土地があって土地をまとめられなかった時だよね。文京区は賃貸住宅にしても商業施設にしても狭い小さな物件ばかりなので大手が店を出しにくいんだよね。もし再開発するならばそういうニーズがあるうちが花だと思う。

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>>1445 匿名さん
何をもって繁栄とみなすかによりますが、未消化容積率を使う前提なら、少なくとも経済的には全員が果実にありつけます。時間がかかるのは事実ですが、本来は得られる果実で十分なはずです。

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>>1448 周辺住民さん
その未消化容積率を消化する過程で日当たりがとか景観が、というクレームが出るから利用が進まなかったのかなと思います。

ならば地区計画で街区丸ごと再開発することで、学校と神社は高台の日当たりのいいところに移動して、駅に近い方には学校や神社の不要な容積を譲ってもらって超高層複合ビルを作って老朽狭小オフィスビルから大企業も入るような最新設備のオフィスの権利床に変換することで、借り手もつきやすければ家賃も高くとれる優良な資産に生まれ変わらせることが可能になり、建て替えが視野に入るような脆弱な耐震性能の老朽ビルの上に住んでいる地主さんも堅牢な高層マンションの眺望や日当たりのいい部屋を手に入れられるでしょう。もちろん高さが出る分敷地にも余裕ができて大きな緑地帯や公共の広場も作れるようになるでしょう。それこそ能楽堂の上の緑地が気に入らなければ能楽堂を超高層ビルの最上階に移して天空の能楽堂とすることだってできるでしょう。

再開発の利益は大きいと思います。

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>>1448 周辺住民さん

時間がかかるという事も大問題ですが、それより問題なのは
人って、得られる果実があるなら十分なんて思わないんだな。
他人の果実と比べて自分の果実は少ないのでは、と必ず比較しだすからね。
その評価の調整が再開発の難しさだし、その範囲が大きくなればなるほど、
そんな調整を請け負う事業者は出てこない。

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>>1450 匿名さん
工事費も相当上がってきてるので、もはや建替え決議の宝生ハイツの80%の賛成を取るのも結構厳しいんじゃないですかね
桜陰や神社が本気で計画を止めたいと考えるなら80%に達しないように宝生ハイツの部屋をいくつか買えばそれで終わりなんじゃないかな

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>>1450 匿名さん
>他人の果実と比べて自分の果実は少ないのでは、と必ず比較しだす

コミュニティに一体感がないと難しいよね。春日後楽園駅前地区の再開発のときも町会をあげてのバーベキューパーティーとかやって顔の見える関係を作るために汗を流していたのをよく目にしていたよ。あれは胸熱だったなあ...

おまけに区議会野党や市民運動家がああじゃらこうじゃら言ってプロジェクトの完成を引き延ばして高コスト体質にして採算性を悪化させたりするんで、そちらもね。そういう人は自分の興味のあることだけを要求して全体を見てくれないんだよなあ...

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>>1451 口コミ知りたいさん
> 桜陰や神社が本気で計画を止めたいと考えるなら80%に達しないように宝生ハイツの部屋をいくつか買えばそれで終わりなんじゃないかな

既に決議は終わっているでしょ笑

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>>1452 匿名さん
> プロジェクトの完成を引き延ばして
全国区であれば静岡県知事がそうですね。カッコよく振舞っているつもりが、足引っ張ってるだけという。

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>>1451 口コミ知りたいさん
>80%に達しないように宝生ハイツの部屋をいくつか買えば
それは何億ものお金を今後廃墟になって資産価値がゼロになるだろうという物件に投じるということだから、損得抜きのすごい恨みの感情がある場合に限られるんじゃないかな。あまり人には言えない不合理な使途だから、法人なら理事会とかで問題にされるだろうね。すごいお金持ちがポケットマネーでやる場合に限られるだろう。

そういう計算ができる人なら、常識的にはプロジェクトに自分も加わって美味しいところもらおうとするはず。

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>>1451 口コミ知りたいさん
公益社団法人宝生会
http://www.hosho.or.jp/about/data/
事業決算報告によると建替えの議論は2018年度からですね。

>>1453 周辺住民さん
宝生会の事業決算報告を見るかぎり決議はまだのようですね。

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>>1456 通りがかりさん
ありがとうございました。2021年8月以降分の情報はまだですよね。あと、2018年は理事会で建替事業協力者選定について可決とあるので、議論自体はもっと前から行われていると考えるのが自然かと。

近隣や役所に建て替え計画を示していることから、すでに管理組合で可決されているとみてよいと思います。建て替えが決まってなければ役所としても受け付けようがないはずです。

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ちょっと話が見えないんだけど
ここって宝生会の共用部の持ち分は4割近いんだよね。
他に頭割の議決権もあるかもしれないから、
何でもかんでも決議が通るとは限らないけど
少なくとも80%に達しないように宝生ハイツの部屋を買う
なんて事は無理じゃないの。

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>>1458 匿名さん
20％超買えばよいのでしょうが、売り物件がほぼ出ていないので、そこまで買い進めるのは不可能だと思います。また>>1455さんの指摘にあるように、自らドブにカネを捨てることになってしまいますね。

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>>1452 匿名さん

同じ住民でも地権者と借地権者は利害は反目するし
でかい再開発となれば、悪徳運動家やら悪徳業者やら、
前に進めたければ金払えみたいのが湧いてくるからな。
そういう輩は最初から全体なんか関係無いもの。

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>>1459 周辺住民さん

そういう事なんですね。
ですけど、マンション分は６割だから全体の20%越えとなると2６部屋くらいを
買占めたらという事か。無茶な話ですね。

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>>1457 周辺住民さん
決議はまだされていないようです

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>>1458 匿名さん
宝生会だけで決まらないとしても、大きな部分を占めており、宝生会の事情が優先されるのではないでしょうか？

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>>1462 匿名さん
もう決まってるよ。知り合いも仮住まいの物件探ししてるし。

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>>1460 匿名さん
>悪徳運動家やら悪徳業者やら
いるよね。ご近所さんとしては見ててハラハラしてたよ。
悪い人っているんだよね。

文京区だからいい人ばかり住んでいるとは限らないんだなと思った。

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>>1462 匿名さん

決議も無いのに
管理組合を建築主とする建築計画のお知らせ掲示
なんか無理でしょ。

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それはどうかな。

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>>1455 匿名さん
桜陰、神社、元ニ親和会は良識があり合理的な判断ができる人たちだとの前提のようだけど、果たしてそうなの

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開発許可の要不要から揉めそうな敷地ですね

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総合設計の高さ制限60ｍにするよう地区計画の変更を行っておけばよかったんだろうね

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番町も総合設計の高さ制限60ｍにしています。

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感情的な議論が多くて悲しいね
建たせないために制度を作るんじゃなくて、みんながどうしたら幸せになるかという視座で考えるべきだと思うな。

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宝生会がみんなが幸せになるかを考えているのかしらね。

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>>1473 匿名さん
では逆にここに住む６９世帯と能楽堂に集まる能楽ファン何百人かの不幸せ、たとえば災害で家をなくしたり、倒壊して人が死んだりとかいった不幸せは考えたことがあるかと問いたい。

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>>1474 匿名さん
元ニ親和会は町内掲示板で宝生ハイツの総合設計制度による建替え計画に反対する署名活動を行っており、宝生ハイツ69世帯の不幸を祈ってると捉えて間違いない気がする

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味噌煮込罠で署名集めしていますよ

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これですかね

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>>1477 匿名さん
味噌煮込みで誘い込んで反対署名させるとは、なかなか、手がこんでますねぇ
それって不透明に集めてる町会費が原資だったらかなり香ばしいネタですよ

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しかし能楽堂に文京区に残ってほしいと要請すると、どこがどう繋がってそれが悪いことになるんだろう。誰か合理的に説明できる人いる？

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味噌煮込罠の引用はもうやめた方がよいと思います。本人の弱さを晒すだけで逆にかわいそうです。

高さ69mを46mに下げろってことは、味噌煮込罠の1日の売上6万9000円を4万6000円に下げろってことと同じなのですが、恐らく本人は気づいていない。

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