（仮称）宝生ハイツ建替え計画

>>1250 匿名さん
その討論で抜けているのは、設計者が建築基準法に適合する建築計画にしなかったから建築確認が取り消されたことではないでしょうか。日建ハウジングシステムが責められるものではないのですかね。

>>1251 匿名さん
そこは読み方が違っていて、参加者全員が建築確認取り消しになるようなミスは普遍的に起きると認識しているところがミソで、保険でカバーするとか社会的なコストの問題として論じているんですよね。言い方を変えれば、重箱の隅をつつきはじめると建築基準法に違反していると言える建築物がかなり多いというわけで、それを言い出したら建てられるものも建てられないということだと思います。これ、案外深刻な問題ですよ。

おそらく建築基準法の複雑な規定を単純化するとか、一定の手続きを経たら着工後は異議を申し立てられないなどの制度的な改良が求められているのかなあと私は感じました。

> 一定の手続きを経たら着工後は異議を申し立てられない
違反建築物を野放しにしてよいと思えないので、そうはならないでしょうね。

日大の安藤先生がリンク先でも論じていますが、建築中の騒音や振動粉塵などの不快さに耐えたあとに完成したマンションが地域社会に与えたであろうベネフィットが得られないことに対して不満を持つ近隣住民や、今後取り壊しか減築かは知らないけれど、工事がまた再開することが耐え難いと不満をもつ近隣住民もいてしかるべきです。多分いるでしょう。

一見大勝利に見えて巨大な工作物が残っていて日照や通風にも一定の悪影響を与え続けながら近隣へ与えるメリットはほぼゼロという状態は、やはり戦術では勝ったものの、戦略で負けていると個人的には思います。

https://www.jstage.jst.go.jp/article/jares/30/4/30_106/_pdf

なお、小石川のマンションの建築確認取消し事件は、着工の前に建築審査会の審査請求事件になっていますから、係争中に建設をすすめた業者側の問題がありました。

>>1254 匿名さん
あきらかに致命的な違反でなければ公共の利益になることを条件に現状でも取り消しをしない判断をすることも可能なので、全くありえないことはないですよ。

法の定めが絶対だという人の言いたいこともわかりますが、実際には実態に即した法の運用がされる必要がある事象も世の中いっぱいあります。これは建築の話だとわかりづらいでしょうが、車の運転をして日々道路交通法とにらめっこしているプロのドライバーさんたちならすごく理解できる話だと思います。

>>1252 匿名さん
設計者や民間確認検査機関は報酬に対して責任が大きいので、保険の商品をつくるのが大変そうですね。重箱の隅が実はアウトになっているケースは多そうです。

ただルサンクの場合は、通常なら使いづらい実質地下の1階を小分けにして「HANARE」として抱き合わせ販売していました。こうしたセコいやり方が裏目に出てしまったようも見えます。HANAREは火事の際に足腰弱い人が逃げ遅れる恐れもあったので、（残念ながら）法的判断は正しかったと思います。

>>1256 匿名さん
その件は一種の引き延ばし戦術であったことをかんがみると一方的に業者側を責められないと私は思っています。

>>1254 匿名さん
そうではなくて、異議や調整は着工までに確定させるという意味でしょう。記事に狛江市の例が載っています。

>>1258 周辺住民さん
そういう個別の案件に特有の問題があった、というのならある程度理解できますね。
ただプロジェクト潰しの戦術として広く用いられるようになるとこれは社会的混乱を招くと思います。諸刃の剣ですね、建築審査会の見識が今後より重く問われるでしょう。

>>1257 匿名さん
避難路に不備があるマンションが建てられ販売されたことは大目に見るのですか。致命的だと思いますよ。
公共の利益になることはありません。施主と設計者は建築確認取り消し裁決の取り消しを求める裁判で業者側の都合を主張しましたが、東京地裁、東京高裁、最高裁で全て退けられています。

>>1262 匿名さん
建築審査会の判断は尊重されると判断されただけの話です。

だから建築審査会の見識が今後重く問われますよと言っているのです。

いえいえ。業者側はマンションを建設することの正当性を公共の福祉を持ち出して主張しています。当然ながら、裁判所は認めていません。

>>1261 匿名さん
私は、特定行政庁による民間確認検査機関へのチェックを厳しくしたうえで（抜き打ち検査とか）、着工から竣工までは訴訟の類は受け付けないようにするのがよいと思っています。
ルサンクの避難階の件は、凡ミスに見えますね。NIPPOを応援したいところですが、ちょっと脇が甘かったかと。

>>1258 周辺住民さん
違反建築物を設計した設計者に対して施主からの損害賠償請求が認められた事例は多いです。設計者の加入する保険がおりるかどうかは知りません。

> 着工から竣工までは訴訟の類は受け付けないようにする
そのようなことにはならないと思いますよ。

> ルサンクの避難階の件は、凡ミスに見えますね。
東京都への損害賠償訴訟のあとに、日建ハウジングシステムへの損害賠償訴訟になることはあり得ると思います。NIPPOは日建ハウジングシステムに訴訟告知をしていたことがあります。

>>1266 匿名さん
設計料は告示で決められているので、それベースで保険商品が成り立つかどうか、ですね。損害賠償を求められるケースは結構ありますね。

>>1264 匿名さん
さすがに一私企業が営利を目的として建設されるマンションに公益性を主張するのは難しいかと思います。とはいえ近隣の要求をいれて歩道を広げるとか色々と公共の福祉に資する譲歩もされているようなので、同情する向きもあるかもしれませんね。

ここのように老朽化して建て替えが急がれる旧耐震の集合住宅の建て替えであることや、公共のために提供される公開空地／緑地、地域の小学生のために能楽教室などが開かれる能楽堂を備えているなど公共の福祉に大きく貢献するマンションでないとさすがに難しいと思います。

>>1262 匿名さん
>避難路に不備
もっとも、実質的に避難路になる通路もあったとする人もいるようなので、実際のところ明らかな危険かどうかはわからないですけどね。スレ違いなのであまり突っ込んだ議論は専用スレの方でお願いします。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/593929/

>>1271 匿名さん
実質的に避難路といった業者の主張も裁判所が全て退けていますよ。

>>1270 匿名さん
駅に近くて古い建物が密集しているケースでは再開発の機運が生じるものですが、この辺は宝生ハイツ以外そうではないようです。本来なら宝生ハイツだけでなく周辺の皆さんも建て替えて、道路など公共空間を広くしてほしいところです。一方通行ばかりなんですよね。

>>1273 周辺住民さん
>再開発の機運が生じる
こんなに高い建物がたつとは思っていなかったというような話をテレビで語っていた方がいらっしゃるので、そもそもそういう事が可能だとは全く考えておられなかったのだと思います。

ここの事業主は住民の集合体である管理組合ですからね。
老朽化したマンションを積極的に更新していくのは
もはや社会的な要請であり、
年々深刻化している重大な社会問題でもあるので
裁判所は営利目的の新築建築物と同じ規範で
公共の福祉(人権の調整)の判断はできないし
判決もできないでしょう。

>>1275 匿名さん
その前に建築審査会でもそのような事情を加味した判断がなされるでしょう。

私が懸念するのは今回朝日新聞社やいくつかのメディアが同情を引く、感情を煽る形で報じたことが非常に残念でした。ロールズの言葉を引くまでもなく、正義とは感情ではありません。取材拒否されたから悪く書いてやろうというようなスタンスは読者の共感を広く集めることはできないと思います。

むしろ双方の立場について解説し、都市のあり方やその解決に含まれる様々な問題について深掘りするべきでした。あれではまるで運動会の赤勝て白勝てと大差ありません。恥じるべきでしょう。

正義の心で怒る人たちは、なぜ幸せになれないのか。

https://blog.tinect.jp/?p=54029

シュプレヒコールやジグザグデモでは何も変わらない

>>1277 匿名さん
宝生ハイツ管理組合の近隣対応がマズかった、と考えることはしないのですか。

>>1274 匿名さん
正義の話でちょっと気がついたのですが、やはり老朽化して環境が悪化しつつある地域と、再開発で環境が改善している地域とでの格差というものを感じます。なぜ再開発による地域の価値の高まりの恩恵を得られる人と、そうでない人がいるのか。

もちろん人々の無知や、あるいは怠惰であると批判することも可能なのかもしれません。私はむしろ、そうした繁栄の手から漏れた地域が存在していることこそ不平等であり不正義ではないかと思います。正義の観点からすれば、おそらくは行政の側からそうした提案はなされるべきだったし、単純に用度地域や高さ制限を指定してそれでおしまいになってしまった政治の不作為は批判されるべきかもしれません。

おそらくこのマンションの建て替えを邪魔している社会運動をしている方というのはそういう格差を固定する作業をしているという自覚がないのではないか、私はそこに不正義を感じる。いわゆるバラモン左翼と呼ばれる人のインモラルはそこに見えているのではないでしょうか。

>>1279 匿名さん

近隣対応が秀逸であれば今の高さの建造物でも納得してもらえる
余地があったという事ですか？
私にはそうは思えないけど。

近隣対応を丸投げしたことがよくなかったと思いましたが‥

近隣対策業者に宝生ハイツ管理組合事務局を名乗らせ交渉させているのは管理組合の意思ですか

>>1282 さん

要は誠意が無いって事なんだろうな。
でも、建替えにマンション住民が周辺住民に対して
しっかりとした情報を提供するという責任以上に
特別な誠意を示す必要ってあるのかな。

>>1284 口コミ知りたいさん
こういう難しい説明だからこそ、専門の業者が必要に思います。今の程度で済んでいるのは間違いなく業者のおかげです。テレビ番組にあった奇声から想像するに、管理組合がまともに話をできる相手ではありません。

丸投げって言葉は悪いけど、言い換えれば
住民通しがガチでぶつかり合う事が無いように
業者が丸受けして防波堤になるって事だしね。
まあ、業者はその苦労賃も含めて受けてるから
当然なんだけど。

近隣対策業者は調整するわけでないから‥‥

建築お知らせ看板が出る前から学校の署名活動は行われていたようなので、おそらく相当程度以前から情報が関係者には開示されており、水面下で交渉は行われていたものと思いますよ。

あと、説明会で叫んでいたのは近隣住民でない可能性があります。活動家さんではないでしょうか。さすがにああいう人は住んでいないと思います。

これは完全に推測ですが、そういう荒れた説明会を演出するためにわざと大声を出した可能性がありますね。あとで録音を出した時に酷く紛糾していると印象付けることができます。

私はむしろ反対する方に正義があると信じるのならば、説明会で配られた資料とか説明会の全体を収録した音源を公開して広く意見を集めるのが良いのではないかと思います。正義がどこにあるかを話し合うのが政治の役割ですから。

私たちはいまだに、断片的に公開された情報をもとにここで議論しています。もし一点の曇りもなく酷いと言えるような極端な計画ならば、この場に広く事実を公開すれば即座に頓挫させることも可能かもしれませんよ？そうではないですか？

>>1289 匿名さん

どちら側にしろ
紛争解決の手順も組織も規定も無い中で情報公開だけするなんてあり得んだろ。
正義の所在を話し合うなら過去の判例で十分。

>>1291 匿名さん
声をあげている人もいるので、そうした少数意見もある程度は耳を貸さなければいけないのではないかと思います。

実際のところマスコミの役割の一部にはそういう情報をきちんと社会に伝えて議論のベースを作るというものがあると思うんですが、全然出てこないですね。怒りや悲しみにうちふるえる人の姿は読めても、それが正当なものであるのか何らかの誤解によるものなのかの判断すらできません。

全部情報を晒してしまうと逆に建設に賛成する勢力に勢いをつけてしまうことになると恐れているのだろうかと逆に私なんかは訝しく思ったりもするのですが。

>>1288 匿名さん
説明会って住所無申告で参加できるものなのでしょうか。

単なる両者の利害の調整でしょ。
外野で騒ぎ立てるのは仕方ないにしろ最終的に当事者で
解決すべきものだから第三者が正義とか正当とかは必要無いよ。
個人的に建て替え後のマンションに関心があるだけ。
出せるようになったら公開してくださいと思うだけです。

公聴会の議事録は東京都で見せてもらえるはずですが。近隣説明の資料も情報提供の申出ができると思いますよ。

公文書情報提供サービスへのリンク
https://www.shinsei.elg-front.jp/tokyo2/navi/procList.do?fromAction=1&...

過去に別の人が張っていたものですが

宝生ハイツと金刀比羅宮関連の位置を入れ替えると桜蔭日照問題も解決するような気がするのだが。

金刀比羅宮が南西角地になるのですか。

いっそのこと宝生ハイツを金刀比羅宮に買い取ってもらえば？

>>1292 匿名さん
そうですね。少数意見に耳を傾けるのは重要ですが、いいなりになってはいけませんね。

計画建築物による日影について、計画上特に配慮すべき事項があれば教えてください。

総合設計を行う場合は、周辺への配慮として、終日日影(測定 面:GL±0m)を原則として敷地内若しくは道路内に収めるように してください。

とのことです。終日日影が何か知らないけど。

>>1293 周辺住民さん
建物の高さの2倍の範囲の住民に対して説明会を行います。

>>1301 匿名さん
一日中真っ暗になる、日照のない範囲ということでしょう。
今回の計画は北側もセットバックしているらしいので（テレビ番組の日陰図から推測）そこが真っ暗になることになっているんでしょう。

>>1298 匿名さん
まあそのプランでも、近い将来東京工芸高校が建て替えになって超高層高校になった場合、結局日陰になっちゃうんですけどね。だから地域一体再開発を提案しているんですが、案外反応薄いですねこのスレでは。

>>1302 匿名さん
住民票がなくても同居家族と言えば参加できてしまいますね。その場で住民票までチェックできないですから。

>>1304 匿名さん
東京都立の高等学校で超高層建築物というのは見たことがないのですが、実例はありますか？

>>1304 匿名さん
1997年の建物ということで、あと20年は建て変わらない公算が高いですが。桜蔭の西館は2004竣工ということで。

文京区なので。学校の高層化にはならないと思います。

>>1299 匿名さん
マンション建替えから敷地売却に切り替えるということね
マンション建替えでの開発法による従前評価の5%増しぐらいの線なら、宝生ハイツにも金比羅にもメリットあるからね
で、従前評価って、どのくらいの線で出てるんだっけ?

>>1308 匿名さん
それ想像力が足りなさすぎだよ、公園がビルになる渋谷一丁目地区共同開発事業とか小学校が下に入る八重洲二丁目北地区第一種市街地再開発事業とかを考えると将来的に水道橋周辺の再開発が進む蓋然性は高く、学校が高層化されて多目的タワーになる可能性は十分ある。

文京区よ。

>>1307 匿名さん
>1997年の建物
1990年竣工の都庁舎も酷いことになっているからね、わからんよ
http://toolbiru.web.fc2.com/topic/top-09.01.16.htm

ここが文京区だということがわかってない人達がいますね。まさか宝生ハイツ管理組合もわかってなかったりして。

>>1314 匿名さん
>ここが文京区だということがわかってない
その言い方薄気味わるい。まるで自分たちが支配しているかのようで怖い

宝生ハイツ管理組合での宝生会が持つ議決権は4割くらいですかね？

過去レスにそのようなことが書かれてましたよね。能楽堂に係る登記簿で判りませんか。

>>1317 匿名さん

土地の持分である程度予想はできるでしょうけど
マンションの議決権って頭数要件も普通あるから
わかんないね。

多分水道橋駅至近距離にある壱岐坂南側の地域のビルはだいぶ老朽化しているようだし、再開発が行われればその効果は大きいと思う。今回のマンション建て替えだけでは終わらないだろう。

>>1319 匿名さん
総合設計には最低面積があるのですが、49mならぶっこんでくるかもしれませんね。

>>1316 匿名さん
面積比からして、宝生会の議決権は10強くらいだと思います。

>>1306 匿名さん
あそこは半分が学校で、半分が先生たちの研究施設。超高層になって後者部分が高層階に入ることはありえるかも。

>>1315 匿名さん

文京区を避ける人が多い理由の一つでしょうね。

>>1324 匿名さん
過去レスにあったよ。
能楽堂の推定面積と他の部屋の面積から概ね十世帯分だろうと類推したのだと。
反対したけど、他の住人が大賛成して建て替えが決まってしまったという線も十分あると思う。容積率全然使い切ってないんで、建て替えのメリットが比較的大きい案件。

総合設計制度を使って高さが出るかわりに周囲に大きな空間ができた。それによって、周辺に配慮した計画がはじめて可能になったということを知らない人がおおすぎるので申し添えておく。

>>1325 匿名さん
能楽堂に係る床面積は、登記簿によると、3939.78平方メートル。

それ以外にも事務所とか関係者住居とか別登記であるのでは。

>>1321 周辺住民さん
面積比とはどのような計算になるのですか？

明治のリバティータワーも総合設計制度を活用しているんだな

>>1314 匿名さん

５０年前から地域に根付いている先輩に対して何たる口の聞き方だよｗ

>>1327 評判気になるさん
> 能楽堂に係る床面積は、登記簿によると、3939.78平方メートル
そんなにもあるんですね。現状の延べ面積は
敷地面積3,076.65㎡×容積率400%＝12,306.60㎡
と思われますので、全体の3分の1くらいになりますね。

>>1329 匿名さん
住戸部分の議決権が合計68個だとして、能楽堂部分の議決権を面積按分すれば、34個くらいになっていそうですね。でも実際はもっと少ないと思います。能楽堂部分の清掃などは自分たちで実施する前提と思われるからです。私が昔住んでいた下駄履きマンションがそうでした。

それ以外にも関係者住居とかあるのでは。宝生会の権利が大きいことは確かでしょうね。

>>1326 匿名さん
なるほどー
それ先に言ってよ

>>1333 匿名さん
管理組合に訊いてから言ったら？ここのスレッドは全部推測ばっかり。

反対派は自分達の知る限りの事実を全部ここに晒すべきだよ。法的にどんな目にあうかはわからないけれど、本当に理不尽なことがあれば世論は味方するはずだよ。

佐倉惣五郎みたいなヒーローになりたい人は全部晒すべきだ
https://www.rekihaku.ac.jp/about/books/1.html

その上で我々が公正にジャッジしよう

ここに晒しても、それが正しいかどうかなんてわかんないじゃん

>>1338 匿名さん
天知る地知る我知る子知ると言ってね、やましいことをしていれば誰も味方をしないものだよ。決定的な何かがあれば、ひょっとしたら自体はひっくり返るかもしれない。

私もなぜこんなに意固地になって反対するのか知りたいと思っている。もちろんそれが単なる私憤であるなら絶対に味方はしないけれど、本当にいかがわしい計画ならばあなたたちの見方をするだけの用意はあるし、そもそも世間が許さないでしょう。

例えば誇張したCGで煽るとか、現状お互いに覗きっこできる状態なのに一方的に覗き被害を訴えるとか、いささか世間からの信頼を失いつつある状況なので、現状をひっくり返すには、それだけの悪行の暴露がないと...

特定の団体の企みだと言いたいのかもしれませんが、仮にそうだったとしても旧耐震マンションを周辺環境に配慮して建てるということは曇りなき善ですよ。反対する方が無理筋というものです。

>>1339 匿名さん
>旧耐震マンションを周辺環境に配慮して建てるということは曇りなき善

>旧耐震マンションを周辺環境に配慮して建替えるということは曇りなき善

失礼、まちがえた

>>1340 匿名さん

善とか悪とかそんな問題じゃ無く落としどころの問題でしょ。

>>1341 匿名さん
もちろんコースの定理の問題もあるんだけど、環境汚染と違って一方的に損害を与えているとは言い難く、単純に適用できないと思うんだよね。

できることによる利益もあるんだよね。

だから私は住民投票をしてみたらどうかと思っている。

そもそも都民ファとか自民が動けば絶対にできない案件でしょ。でも共産が味方をしたが、悲しいことに少数派、多数派は味方をしていない。なんで味方をしないのか。

結局阻止したいという人たちの味方は、そもそも阻止できない、ちょっと邪魔して許可の時期が少し先になるだけが成果だと嘯く人たちだった。それが運動の成果だと。

止められなかったらダメだろ、止めたい人の代表なのに。できないのに味方したのだろうか、共産党は。運動しろ、反対しろ、あなたたちには理があると煽ってこれか？

>>1343 匿名さん

何に賛成反対の投票するの？
何か条約作るの？
でも事後に法を作ってもこの事案には適用されないよ。

私はね、こういう反対運動を専門にやっている人が嫌いなんですよ。なぜ嫌いなのか、それは彼らが適法な計画は阻止できないこと。総合設計制度が問題があるのはわかるんだけど、それは個々の地主が勝手に建てられる制度に問題があるんですよね。でも個々の地主がそうするのは、地域一体の再開発をしない地域の人の問題でもあるんですよ。

地域一体の再開発ならコースの定理なんか関係なく、地域の人の利益を最大化した再開発ができるはずなのに、みんなのんびり昼寝をしているからそれができない。何かあればすぐ反対、そういう考え方だから、いつまでも繁栄の果実にありつけないでいる。

反対運動を手助けしている人は、格差を固定し、社会の不満を増大しているだけです。

反対するんじゃなく、みんながグルになっちゃえば、経済的利益も日当たりの問題も全部解決するのに、反対反対で自分の手を縛っている。それが歯がゆい。

>>1346 マンコミュファンさん
>何に賛成反対の投票するの？
もちろん、法的な拘束力はないが、納得を得る手段としてはいいかなと思う。

反対する人ばかりが大声で訴えているが、反対していない人は沈黙している。
反対していない人の沈黙を声にするには住民投票が有効だと思う。

反対運動が本当に地域の世論を代表しているのかどうか見せつけることが私の意図です。

>>1347 匿名さん

こんなマンション購入支援掲示板で主張する事かな？
実名でページ立ち上げて主張した方がいいと思うよ。

>>1348 匿名さん

そんなレベルの納得を得る為に多大な公費をかけて住民投票するの？