（仮称）宝生ハイツ建替え計画

本郷給水所公苑も屋上緑化だからあれぐらいのものはできるだろうね。
木は東側にも西側にも植えるスペースはありそうだけどね。

しかし心配なのは東側の擁壁だな。学校が所有しているとなると崩れた時に損害賠償請求を求められる可能性がある。変に反対して仇討ちみたいな訴訟を起こされるよりも前に、建て替え工事の時にお願いして一緒に補強修復工事とかやってもらったほうがいいんじゃなかろうか。

https://smtrc.jp/useful/knowledge/jyuyojiko/2018_02.html

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>>1125 匿名さん
東側の擁壁は土砂災害ハザードマップでイエローゾーンとされています。宝生ハイツ建て替えと合わせて、勾配を緩めるなど対策した方がよいのでしょうね。

https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0221/6928/2021830191552.pdf
のK087です。

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>>1123 匿名さん
想像ですが、劇場の上は草や低木で覆い、それ以外は中木を何本か植える、になりそうです。緑が多いほど評価点を稼げて容積緩和のパーセントが大きくなりますが、中木以下で十分と思われます。総合設計制度で森や林を設置した例は聞いたことがありません。

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>>1127 周辺住民さん

もちろんその程度で街の景観としては十分なのでは
ないでしょうか。
いい感じになりそうですね。

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>>1125 匿名さん
擁壁の管理修復は擁壁を所有する人の義務なわけですが、点検の時に入場料を取るとか修復の時に足場を組む時に地代を要求したり、修復作業にかかわる様々な騒音や振動、粉塵に対して慰謝料を請求するという可能性もないではないです。

作業用のトラックを道に止めただけで警察に通報されたり、何回か止めたら青空駐車だと告発したり、色々と嫌がらせの方法はあるので、仲良くしていたほうがいいと思います。

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>>1126 周辺住民さん
今回の建設工事とセットでやった方がいいですね。土砂災害ハザードマップにかかっているなんて販売に悪影響が考えられますから解消されることは双方の利益になると思います。反対なんかしている場合じゃない。

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>>1129 匿名さん

そんな行為は信義則に反しますし
民法的にも隣地に立ち入る事が認められるケース
なので、それは無理無理ですよ。

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>>1127 周辺住民さん

「劇場の上は草や低木で覆い」の程度と思うのですが、（賛成派が）それで森のような樹木帯と書込みしているのは適切でないと思います。

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>>1132 匿名さん

そもそも情報が公表される前なんだから
適切か適切じゃないかも分からないでしょ。
なので、今の段階で、それを適切じゃないとか
断定することの方が適切じゃないのでは。

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劇場の屋上緑化部しか緑化面積を稼げる部分がないのでしょうね。

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>>1131 匿名さん
文京区のマンション反対運動の現場はなかなか凄いですよ。
フェイスブック見て震え上がりました。

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>>1132 匿名さん
原因はこれでしょう。
https://www.oin.ed.jp/wp/wp-content/uploads/2022/07/6b4677af3dd707f6a6...

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>>1134 匿名さん
屋上緑化より高木（7m以上）を植える方がポイントが高いようです。詳しくは解読できていませんが、要綱を見るとそうなっています。

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南側の三角形の敷地に建築物を造らないで、その敷地に高木を増やすほうがポイントが高くなりますね。

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>>1135 匿名さん
なんか、文京区って、ホント面倒なひとか多そうですね
既得権益の塊みたいで、できるものなら、かかわりたくないです

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>>1139 マンコミュファンさん
フェイスブックは例えばこれです
https://ja-jp.facebook.com/kohinata.bunkyo/posts/515473505204507

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>>1137 周辺住民さん
かなり建坪が縮小しているので、周辺の余ったところに木の一つも植えるでしょう。
ただそれが"公開"されるかどうかは別な話かと。公開緑地は周辺住民の憩いの場所として使われるほか、災害時には炊き出しの会場になったりするのでむしろ全部木や草で覆わずに広場的空間もあった方がいいように思います。文京ガーデンではお祭りの神輿の安置所になったと記憶しています。

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災害時には炊き出しの会場になったりするので、文京区都市計画課は屋上緑化部への昇降機の設置を要請していると考えられます。なお、地元町会は総合設計そのものに反対していますから屋上緑化部への昇降機を求めたりしておらず、文京区都市計画課として要請しているようです。

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施主が、公益性を主張して総合設計を主張するなら、行政からの要請に拒否する姿勢はどうかと思いました。

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>>1142 匿名さん
水掛け論になるけど、多分炊き出しをするような大震災のときにはエレベーターは頼りにしない方がいいと思うな。原始的だけどスロープの方が有効だろうね

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>>1144 匿名さん
公共貢献でいうと、緑地や広場が最もオーソドックスで、閉じた空間を作るとすれば、区役所かマンション自体が管理する防災グッズを収納する防災倉庫じゃない
町会役員の私物化につながる神輿置き場なんて最悪だと思うよ
そんなことを認めるから町会長が自分は地元の代表者だとか、声を上げれば役所をコントロールできると勘違いするようになるんだと思う

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そもそも町内会ってどれほどの会員がいるの？
マンションの住民が大幅に増えると
町内会のパワーバランスも変わる可能性もあるしな。

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>>1140 匿名さん
老い先長くないだろうから、ほっとけばよし。

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>>1145 通りがかりさん
都庁・区役所・警察署・消防署など地元町会を重視します。行政にとっても役立つ存在なのでしょうか。

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>>1147 周辺住民さん

>>1140の小日向地下室マンションは頓挫したはず

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この辺り↓の地下室マンション計画でした
https://bunkyo.goguynet.jp/2021/04/02/kobayashi-kumakichi/

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>>1146 匿名さん
そこがポイント
国土交通省が新築マンションが一括して管理費で町会費を払わないように指導してるから、町会長からすると、いちいち町会の活動内容を説明して頭を下げて町会費を一人一人のマンション住人から集めないといけないので、今のまま、宝生ハイツから一括で徴収できてる方が得なので、日照を理由に反対のポジションを取ってる可能性もあるよ

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>>1151 マンコミュファンさん
建て替えマンションは町会のメンバーシップがあるんだ

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>>1152 匿名さん

どんな慣習や約束があろうが
新たに発足する管理組合の決定を縛るものでは無いからな。

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建て替えなければいずれは墓標のような廃墟になる。
マンションだけでなく個人のビルだってそう簡単に建て替えなんてできない。
都市は常に手を入れ続けなければ、本郷とてもいずれは軍艦島のようになる

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>>1154 匿名さん
それが、隣接する女子校の学校環境を悪化させることを正当化する理由なのですか

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悪化と言えば悪化なのだけど
今まで見下ろしていた優位が無くなって
逆に見下ろされる立場になった
ということなのでは。

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>>1155 匿名さん
タワー校舎を建てるという選択肢を手に入れられる
クラブ活動できる広いグラウンドができるのでは？
塾で忙しくて帰宅部の人も多いでしょうが

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建物を南西側に寄せて北側と東側の敷地境界に公開空地を設けることはできないかな？

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>>1158 匿名さん
そうしてくれるとかなり印象が変わりますね。

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いち女子校のために近隣住民の法的権利が阻害されることがあって良いのでしょうか

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文京区に必要なのは有能な都市の庭師だ

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マンションを取り壊したあと、更地は一体どうするのか
そこに住んでいた人はどこへいくのか
人の不幸の上に自分の幸せがあったとしたら、子供達はどう思うだろう
子供達になんと教えるのだろうか

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>>1154 匿名さん

これじゃ小田急線の柿生駅のマンションが写真のマンションと思うよな。

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>>1158 匿名さん
学園と神社にだけ配慮するわけですね。南西側に寄せてしまうと道路が実質的に広くなるという地域全体のメリットがなくなりますね。そんな偏った計画は許可されないと思います。

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>>1164 周辺住民さん
理三に13人送り込める最高峰の進学校と神の使いである金比羅さんは特別だということだよ
まだわからんの　格が違うんだよ　理屈じゃないんだよ

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>>1165 マンション掲示板さん
許可するのは東京都です。東京都が許可すると思いますか？

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>>1166 周辺住民さん
桜陰や金比羅さんへの誠意や器量の見せ方次第じゃないの

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>>1167 マンコミュファンさん
おっしゃる通りですが、あなたのその案を東京都が許可すると思いますか？

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南西側に寄せると北側に居住する住民の住環境への影響を減らす効果はあると思う。

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>>1169 マンション掲示板さん
そうすると今度は西側のビルと近接しますし、道路も広げられませんよね。北側への効果があるのは確かですが、そのような案を東京都が許可しますかね。どう思われます？

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↓都市の緑化は私たちの東京の文京区の持続可能性を高め、地球温暖化を和らげる

気候変動：都市緑化は都市部で加速する地表温暖化の緩和に役立つ | Communications Earth & Environment | Nature Portfolio: http://www.natureasia.com/ja-jp/research/highlight/14226#

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>>1170 周辺住民さん
そういう高尚な話ではなく、彼らの言っているのは直感なんだよね。
多分道が広がって周辺の環境がよくなると、近接する地域のみすぼらしさがますます高まるから困るんじゃない？まるで自分が意地を張って道を狭くしているみたいで見栄えが悪い。

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実際文京区でも小日向の方にマンションの前だけ立派な歩道があって、戸建ての前は狭い道のままみたいなところがある。そこを歩くと歩道のない隣の戸建てが、まるで歩行者に意地悪しているみたいな感じになる。なるほどマンション反対ってのはこういう動機もありうるなと思った。

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それまで微温的に許されてきた、老朽化にともなう街区の衰退が、新しいマンションが建つことによって新しくしろという無言のプレッシャーがかかることを恐れる気持ちもあるのではないだろうか。

庭を草ぼうぼうにしている自宅の隣に、庭師を入れて立派な日本庭園のある家が建ったら、バツが悪いだろう。

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