（仮称）宝生ハイツ建替え計画

示されている図が夏至の日没時の日陰って本当なんですか。角度からして夏至なら15時くらいのような気がします。夏至で日没だと、右手前の講堂にかかるくらいかと。校舎は西南西向き、宝生ハイツは南南東向きですね。

日影の評価は通常、冬至を基準にするよう記憶しています。冬至の日没の日影なのであれば、確かにこんな感じかと思います。

>>101 周辺住民さん
今日の出日の入りマップで確認してきました。確かにご指摘のように、日照の角度は夏至日ではなく冬至日の角度に近いと思います。
冬至日に訂正します。

>>20 周辺住民さん が指摘していたのですが
延べ床面積の減少分が169億円もの価値があるなら、その金額で今と同じサイズのマンションが建ってしまうのではないかと思いました。

今と同じ規模の建物にするかわりに、全額負担してあげて建て替えを支援する、それはフィランソロピーの観点からも好ましい解決策かもしれません。しかも空中権が移転することで将来の校舎建て替えにも大きく役立つと思います。

そんな価値ないよ。

路線価、みてみ。

>>96 匿名さん
地権者による組合の事業だよ　
三井はできた部屋を卸値で買受けるだけの位置付けだよ

>>103 匿名さん
その試算は平米200万円（坪660万円）で計算して、レンタブル比を考慮していません。仮に、坪500万円でレンタブル比7割なら90億円くらいでしょうか。

>>104 匿名さん
路線価ベースで値付けするデベなんていないでしょう笑

宝生ハイツは現状の形で再建して、
その分だけ東京ドームシティの容積率を少しアップしてあげればいいのでないかな。
今回周囲と揉めた状態で仮に超高層が建ったとしても、
のちの東京ドームシティの再開発に悪影響を及ぼしそうな気がするよ。
同じデベなんでしょ。

>>107 匿名さん
隣地でないとできないのでは？
それができるなら空中権の取引市場ができてしまいますよ。

憎しみとか怒りじゃなくて、愛にもとづいた解決がなされるといいね。

左翼系の人はすぐ闘争にしてしまうけど、それって悲しいな。鳩山元首相だってかつて東シナ海を友愛の海にするって言っていたんだから、fraterniteを理解する人もいっぱいいそうだけどね。

東京ドームの再開発は計画予定には存在しないので、一部の夢想者は放っておいてこちらの再開発に全力を捧げましょう。

パークタワー本郷、もしくはパークタワー本郷一丁目（本郷に追加のタワマン構想があるなら後者かな？）は坪500～550と予想します。

春日通り沿いの建築計画に容積率アップして
宝生ハイツを低く抑えればいいのでは

白山通りの間違い

白山通りですよね？

大通り沿いの敷地に70メートルの高さのマンションはあり得ても奥まった敷地に70メートルを建てようとすると揉めるのでしょう。

白山通り沿い、新しいビルが建ってるならともかく、
かなり古そうな建物だからちょうど良さそうですね。

そうですね。神社や学校の至近距離に超高層建築物は避けるべきと思います。

所定の未消化容積率は移転できますが、仮に総合設計制度を使った場合の割り増し分であれば、制度の趣旨からして移転できないと思います。

>>110 匿名さん
低層階は坪500～550万円くらいかと思いますが、上層階は700万円くらいは軽く超えるような気がします。ヒルテラスは平均700万円くらいでしたよね。

上層階からの眺めは工芸高校を超え、皇居の緑や東京タワーが見えると思います。東南角の部屋からは、さらにスカイツリーも見えるはず。

日当たりが悪くなることが問題らしいが、そんなの都心のあらゆるマンションに共通の問題
嫌なら学校側が出ていけばいいし、それか金払えばいい

このようなツィートがあります

法治国家なので法律が全て

＞皇居の緑や東京タワーが見えると思います。


見えません。

覗きとか盗撮なんて本郷のタワーマン買える層はしねぇだろ。
ほんと学校関係者ってレベル低いね。

>>117 周辺住民さん
現状のままでもかなり容積率余ってますよね。
贈与はできないので、何かしら買うのがいいと思うんですよね。

本当だったら学習環境が良いとおもわれる低層住宅街の菊坂に学校が移転して、いま菊坂にある広大な更地と学校の敷地を等価交換してしまえば、デベロッパーは近隣商業で高さも容積率も大きな駅近の土地が手に入り、学校は日当たりや通風のいい優れた環境を手に入れられてウインウインの関係になるのではないかとか、個人の妄想ですけど考えちゃいますね。

個別の土地所有者が建てるたびに起きる不毛な争いや軋轢を解決するには一体の再開発しかないようにも思いますが。そういう観点から行政の介入は望まれますね。

マンション住民からというよりも、
公開空地からの覗きなどを心配しているのでは？

ニュースだと日当たりが問題と言ってたよ

つまりかなり身勝手な要求

>>122 匿名さん
グーグルマップなどで確認されましたか？

>>121 マンション掲示板さん
私もそう思います。

絶対高さ制限を導入する際に、菊坂沿いは原則値の32mが提示されましたが、地元の意向が反映され24mに下げられました。自分たちの財産権をあえて制限してまでの判断です。旧元町二丁目の皆さんも（学園や神社も含め）、こうした行動を起こせば良かったのにと思います。

>>124 匿名さん
学園側は西側の開けた空間を既得権益と思っていそうですね。なにせ50年ほど前に「円満和解の覚書」という名のパワハラをしています。

行政の介入は難しい気がします。そもそも原則に沿えば高さ制限32mだったのを、行政（東京都と文京区）の判断で、都心地域だからという理由で46mに設定しちゃったんです。

>>120 匿名さん
周辺に配慮しなければ負担金0で建て替えられるが配慮すれば4000万円が必要、といった場合に、宝生ハイツの人たちは素直に後者を受け入れるのかしら？　あなただったらどうする？

>>123 匿名さん
私が問題だと思うのは、学園側が「盗撮される」といったことをマスコミに対して軽々と発言していること。マンションからしても、学園から覗かれるという懸念はあるはずです。

>>123 匿名さん
上に書いておいてなんですが、学園の要望に沿って、確か東側のベランダをなくすなどしています。

このような法の隙間を突いたような事例が起こってしまうと、
今後さまざまな地域で条例が制定されるかもしれませんね。
残念ですが。

こんなとこであーだーこーだオナってても、現実世界には何の意味もないのでは？

>>134 匿名さん
法の隙間とは、何を指してらっしゃるのでしょうか？

高さ制限の46mとて、14階か15階の建物で、完の璧に塞がれてしまうと思うのですが。

公共エレベーターはどうなった？

ワロタワマンにならぬことだけをいのるは

>>138 匿名さん
そんな盗撮や覗き見につながる施設ができるの？
磯子のプリンスのような？

学園が数百億円用意して買い取れば良いだけのこと。それもせずに日照だ盗撮だとマスごみ利用して世論に訴えるなんてやり方が卑劣。

ここ30年くらいで良く言えば融通の効く、悪く言えばルーズなルールになったな。以前は学校側に窓がダメだったり（男子校でも、目隠しが必要）高さ、方向など規制が有ったはずだし学校からの距離も厳しかった。やはり一定のルールは必要だし景観としての問題も東京都としてもっと考えるべきでは無いだろうか。大都市としても文化都市としても考える必要が有る筈。

↓へのコメントより
https://news.yahoo.co.jp/articles/6a06625e7a3906930a7e68c5483cc2355b23...

> 以前は学校側に窓がダメだったり（男子校でも、目隠しが必要）高さ、方向など規制が有ったはずだし学校からの距離も厳しかった。

こんなルールはなかったはず。周囲に言われて渋々対応していたのを最近はそうしなくなった（正常になった）ということでしょう。

>>142 匿名さん
部屋を少なくしたりバルコニーをなくしたり（おそらく目隠しルーパーもつくでしょう）いろいろがんばっているんだから評価してあげて。

おまけに北に大きくセットバックしたおかげで部分的には今より日当たりがよくなっているし窓の外は緑の庭ですよ...そういうところは全部スルーなんですよね。

今より日当たりがよくなっている、は誤りですね

三井不動産には女子校の学校環境を悪化させないようにしていただきたいものです。

女子校が他人の私有財産権を侵害するなんて許されない

儲けたいだけでしょ

儲けたい？
貴方は自分の財産が隣人から奪われるの納得いくんですか？納得できる人いないと思いますけど
日本は法治国家だから学校だからこそ法律に従いましょう

自分の住む家を建て替えるのに費用がかかるのは普通のことだと思う。

同感です

>>150 匿名さん

自分の財産の一部を売って建替えるんだから費用は出してるよ
合法だし

まあ確かに日陰になるのは同情するけれど、実際問題として都心並みの高度地区に指定されている以上、これからも適法の範囲で高い建物は今後建つと考えて行ったほうがいい。特に現地について文京区の土地利用現況図を見ると、大半が事務所用か商住併用建物と学校で占められていて基本的に住宅街ではない。日照権における認容限度の観点からすると、低層戸建て住宅街よりかなり認められにくい傾向はあるだろう。

高さ４６m、１５階建がおそらく年々増えてくることと思う。実のところ現地には都立工芸高校なんかも大通りに面していて排ガスで燻され騒音被害も大きい場所に建っていて学習環境的にいかがなものかと思う。文京区内で思い切った再開発を行い、高台の住専に学校を移転させて良好な学習環境を実現するとともに、駅に近い商業地、近隣商業地には商住一体の再開発施設を整備するのが筋だと思う。

今回の争いはそうした都市計画の失敗によるもので、行政はこれらの学校施設に対して適切な代替地を用意して移転させることが責務なのではないだろうか。

千代田区の暁星は東京都千代田区富士見1-2-5 にあって一種住居専用地域、白百合も東京都千代田区九段北2-4-1　にあっていずれも一種住居専用地域、やはり学習環境を考えると一種住居専用地域に学校があるほうがいい。

暁星の隣は現在富裕層向けのタワマン建設中なりよ。
男子校だからか話題にもならないけども。
https://www.branz-chiyoda-digitaltwin.co.jp/

>>156 匿名さん
隣というのはプラウドタワー千代田富士見レジデンスの間違いじゃないかな。
タワマンはだいぶ離れた坂下の商業地にある上に北側だからなあ、勝手にしてってかんじでしょ。

まあそれはともかく、日照権が認められるケースって建築基準法に明確に違反しているケースに限られてしまうので、用途地域がそうなっている以上、そこにあなたが住んでいるから悪いぐらいに言われても文句は言えない。ネットでソーラーパネルが日陰になって発電できなくなったから賠償しろみたいな訴訟の判例を解説していて、そもそも違法じゃないし、わかっていて低い位置に太陽光パネル置く方も悪いんじゃね、みたいな話らしい。だったらやることは一つで、変に文句をつけるよりも、超高層校舎を建てて、余剰敷地にクラブ活動が自由にできるグラウンドとかを整備するほうが建設的なのではないかという気もする。

桜蔭が名門でなかったら、或いは男子校だったら、こんな騒ぎになったか？
教育環境というならそれらは関係ないはず
そう考えると桜蔭の要求は特権意識からくる傲慢さが透けて見える
そもそも彼らは自分の要求が他人の財産を奪うことを意味すると理解してるのか？

女子生徒も西日がキツイ古臭い校舎より再開発タワマンの下駄履きのキラキラ校舎で勉学に励みたいのでは？一体開発すればいいやんけ。

小中高に隣接しまくりなりよ。

>>159 eマンションさん

まさに、私もそう思っていた。名門という奢りがすべての元凶だと思う。

地元町会も神社も総合設計に反対していますよ

日本って町内会や神社の許可を得ないとマンション建てられない国でしたっけ？
又は、そんな法律ありましたか？

>>163 匿名さん

民主主義の国だから、反対するのは自由だけど。メディアにチクるやり方もあるんですね。

公聴会で総合設計の要件を満たしていないとの主張がされていますね。少なくとも町内会や神社の許可がないと言っているわけではないです。

場所悪いし坪500が撤退ボーダーラインだは

都庁担当の記者が公聴会を傍聴したようで。チクるというのは不正確かと。
朝日新聞以外の記者も傍聴していたようです。

総合設計の公聴会で町会、神社、学校が揃って反対したようですよ。

>>168 匿名さん

そりゃ失礼しました。でもメディアの論調も、マンション=悪で、相変わらず不公平な取り上げ方だよね。

お茶の水女子大の前身校のOG会「桜陰会」（現存もする）が女子の地位向上を目指して創立した経緯があり、実際には御三家どころかここ数年はダントツの進学実績を叩き出していることからして、ある種の特権意識が芽生えてしまうのは仕方ないのかなと思います。

一方で、適法な建築にケチをつけ、絶対高さ制限導入時に規制強化を求めるチャンスがあったにもかかわらず今日を迎えてしまっているのが非常に残念です。

町内会、神社、学校って他人の財産奪うほど偉いの？
どこの国？

>>166 匿名さん
> 総合設計の要件を満たしていない
どういう点なのでしょうかね。ただ制度の趣旨からして、要件が決められていても最終的に東京都がOKを出せばよいという立て付けになっていると思われますので、主張に実効性はなさそうな感じです。よくある反対運動の域を越えていなさそう。

地元町会や女子校や神社との調整を十分にしないで、近隣説明会も打ち切り、建設を進めようとした宝生ハイツの態度は非常に残念です。

>>173 周辺住民さん
公聴会の議事録を東京都に求めてみては？

都庁担当の記者は記録していそうですけど、取材ノートだから出てこないでしょうね。

>>174 匿名さん
財産放棄しろと要求されてるわけだから妥協点なんかほとんどないでしょう
むしろ学校は嘆願する立場

総合設計制度は500㎡以上の敷地なら適用の可能性があります。このようにハードルは意外と低いのですが、役所との調整などが大変なこともあり、あまり普及していません。

本郷だと本郷4-27-10のリビオレゾン本郷が適用されています。角地が公開されて状態で、敷地内には中木が4本ほど植えられています。こんな程度です。

>>161 匿名さん
ふーん、すごいね。確かに赤いところが予定地とすると真南だね。

ところで覗かれるとか日陰になるとか共産党の区議や都議が大騒ぎしていないんだけどどういうことかね。

リビオレゾン本郷以降に本郷に総合設計を適用した高層マンションはないのではないかと思いますよ

>>172 検討板ユーザーさん

ほんそれ。

>>170 匿名さん
実際のところ記事を見るとその辺ぼかされていて、悪だと断じているわけでなく一応両論併記なので、まあそういうことなんでしょう。なんかもめてるみたいですねーみたいな感じを受けましたね。所詮他人事ではないかと。

>>179 匿名さん
文京区議会の元議員のツィート

実際のところ主張が広まってくれないと困るのが建設見直し派の期待するところですが、Twitterでも大したリツイートはなかったし、バズった形跡もなく。ヤフーニュースもコメントとかやたら多かったんですが、ざっと見たところ脊髄反射レベルのおそらくは動員されたサクラかあるいはAIと思しき書き込みが多かったです。岸田首相よりも国民の関心が多いとは、いや、恐れ入りました。

立憲民主党の都議会議員が女子校の環境を悪化させると言って反対するツィートをしていましたよ。

個人が意見を開陳することは全く問題ありません、ただしだからなんなんでしょうか？
皆が平伏してそのご意見に賛同すべしということでしょうか？封建時代のお殿様じゃないんですから。

むしろ、市井の一市民で構成される管理組合をみんなでよってたかってタコ殴りにしているように私には見えます。主張を発しないからと一方的すぎやしませんか。

もう絶対相容れないから
タワマン建てちゃったほうがいいね
なにしても文句行ってくる人に議論は無駄
永遠に譲歩を迫られる

>>187 匿名さん

本当にそう思う。宝生ハイツの住民が可哀想。

もし総合設計制度の適用を受けられないとなれば、管理組合側はいくら財産を失うのか。>>17 >>20 の計算は容積不算入部分を考慮しないなど粗々だったので、再計算してみました。損失額は131億円でした。

ただし上記はグロスの数値です。実際には建設コストも下がるので、差し引きすると損失額はもっと小さくなります（ネット）。

前提
・敷地面積：3,076.65㎡
・延べ面積：25,388.12㎡
・容積率は本来400％のところ総合設計制度により600％が許容されている
・容積不算入部分（ホール、廊下など）以外はすべて販売対象の床面積とみなす。正確には異なるけど単純化
・地下に住戸は存在しないとみなす。計算がややこしくなるので単純化
・坪単価は700万円。パークホームズ文京小石川ヒルテラスと同じ

敷地面積の600％は18,459.90㎡。これを販売対象とみなす。
（延べ面積25,388.12㎡との差の約7000㎡は販売対象外であるエントランスホール、廊下、駐車場などで占められているとみなす）

一方、敷地面積の400％は12,306.60㎡で、600％との差は6,153.30㎡。もし総合設計制度の適用を受けられないとなれば、販売できる床面積が6,153.30㎡減る。それに単価を掛けて算出する。

6,153.30㎡×700万円/坪÷3.3㎡/坪＝131億円

>>190 周辺住民さん

これだけの経済的損失は大きい。学校側は覗き云々を言っているが、素人の考えだけど、だったら、そうされないような対策をすればいいと思う。

>>182 匿名さん

両論併記というけど、この対立が記事になった時点で、読者は「マンション建設なんて」と思うでしょうが。

ヤフコメは女子校を守れが多かった

>>193 匿名さん

学校を守るのも大切だけど、宝生ハイツにも住民がいるからね。進学校だけど、人の心に思いを寄せられる大人に育ってほしいな、名門校という変なプライドは捨てて。

名門校のプライドとかいう話でないでしょう。単に、学校環境を守れという話。

進学校だから我慢せよという方がおかしいのでは？

>>193 匿名さん

学校が他人の財産奪おうとしているという点を知らない人が多いからだよ

名門校は、子供より親のプライドが高いからね。今回の件も、親や卒業生がギャンギャン騒いでいるんでしょ。そんな窮屈な家庭に生まれた子供も、幼い頃からプレッシャーを感じているんだろうね。大谷翔平や村上宗隆のように、伸び伸びと本人の自主性に任せつつ、人様に迷惑をかけない最低限の礼儀を教える程度の育て方のほうが、成長しやすいのかもしれない。

>>195 匿名さん

学校の環境を守れというのは行政に訴えるべきこと
管理組合側は合法だから何も譲歩する必要はない

そうすると訴訟は避けられないのかな