マンション検討中さん
[更新日時] 2024-09-06 13:05:10
プラウド都立大学についての情報を希望しています。
所在地:東京都目黒区大岡山一丁目2254番1(地番)
交通:東急電鉄東急東横線 「都立大学」駅 徒歩10分
東急電鉄東急東横線 「自由が丘」駅 徒歩14分
東急電鉄東急目黒線 「大岡山」駅 徒歩11分
東急電鉄東急大井町線 「緑が丘」駅 徒歩8分
間取:2LDK~4LDK
面積:61.53平米~124.24平米
売主:野村不動産株式会社
施工会社:西武建設株式会社
管理会社:野村不動産パートナーズ株式会社
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
(子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。)
よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2022-09-22 12:47:21
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物件概要 |
所在地 |
東京都目黒区大岡山一丁目2254番1(地番) |
交通 |
東急東横線 「都立大学」駅 徒歩10分 東急東横線 「自由が丘」駅 徒歩14分 東急目黒線 「大岡山」駅 徒歩11分 東急大井町線 「緑が丘」駅 徒歩8分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
135戸 |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上5階 地下1階建 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2024年02月竣工済み 入居可能時期:2024年10月下旬予定 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主]野村不動産株式会社
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施工会社 |
西武建設株式会社 |
管理会社 |
野村不動産パートナーズ株式会社 |
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
欠品中 |
※ダウンロード手順は、
こちらを参照下さい。
※クレジットカード決済、PayPal決済をご利用頂けます。
※購入後、72時間(3日)の間、何度でもダウンロードが可能です。
プラウド都立大学口コミ掲示板・評判
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616
匿名さん
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617
匿名さん
大京のプレゼン資料をみても、かなりハイグレードですね。昔のライオンズマンションのイメージとは、大違い? 京王沿線でも、いまのマンション市況なら、相当高そう。
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618
口コミ知りたいさん
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619
口コミ知りたいさん
環八沿いの八幡山と駐車場が収容される都立大学(緑ヶ丘)。
プラウドでも砧か、それか大井町線沿いのパークハウスとかのほうが安牌では
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620
匿名さん
>>609 検討中さん
606じゃありませんが・・・
今先着順で7戸販売中、6月上旬に第4期 3次で5戸予定 ということなので最低でも12戸はまだ残っています。その他に最終期分があるはずなので、すでに竣工済ですが、まだ1割以上残っているということになりますね。
この物件を買いたい人はもう買ってしまってると思うので、引き渡しの10月までに残っている住戸を売り切れるか注目です。
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621
口コミ知りたいさん
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622
名無しさん
残り戸数が捌けない場合、一般的にどうなるんでしょうか。賃貸?
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623
ご近所さん
12戸のうち、北側住戸が全8戸ありますが、4か月経っても8戸(全戸!)そのまま残っており、1戸も売れてないという阿鼻叫喚状態になっています。諸々のリスク条件と比べてあまりにも割高すぎるんですよ。ちなみに3週間くらい前も残り14戸とかだったので、週に1戸売れるか売れないかとか、新築マンションとしては久しぶりに牛歩戦術で世間を驚かせた山本議員もびっくりの販売ペースです。
ディベロッパーの想定賃料ベースだと名目3.5%らしいですが、かなり実際よりも盛った数字で、実際に近隣の賃料を調べてみると実勢名目利回り3.0%前後でした。ここ管理費とか諸々すごく高いのがかかってくるので、普通に借り入れせずとも3%を大きく下回ってきます。
これに加えて、「駐車場接収リスク」がずっと終わりない下振れ要因になり続けるので、正直、投資としては考えにくいくらい割高です。まぁ現金一括なら考えられなくもない方はいると思いますが、北側住戸は寝不足になりそうなので絶対に住みたくないですね・・・。とにかく「この地域を愛している(=多少損しても良い)人」以外はあまり手を出さない物件です。
構造的に北側住戸を一部駐車場にすれば万事解決だった筈なですが、それではディベロッパーさんのお金に対する欲望を満たせなかったんでしょうね。残り戸数がはけない場合、ずっとディベロッパーが頑張る形になると思います。目黒区の名誉のためにも早く売り切ってほしいです。
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624
匿名さん
>ディベロッパーの想定賃料ベース
正しい情報得たかったら近隣、かつ売り主の系列を除外した複数の仲介業者に話を聞く気に行くのが賢明。営業の話はベストケースだとって思わないと。
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625
匿名さん
大田区のホームページに都市計画道路の方針が載ってて、住宅地の指定は見直し含めて検討となってる。前後を見てもここを整備する意義に乏しいんだよね。
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626
通りがかりさん
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627
評判気になるさん
>>626 通りがかりさん
前後の道が続かなければ道路作る意味ないですからね。
もちろんリスクはありますが、都市計画と地図重ねてみたら、実現のハードルは高そうというのは分かりますよ。
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628
匿名さん
>>627 評判気になるさん
実現可能性関係なく、その「リスクがある」事自体が資産価値を損なうという話です。
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629
匿名さん
>前後の道が続かなければ道路作る意味ない
お寺の立ち退き交渉がうまくいかなくて道路作っちゃったけどつながらないってのニュースで最近やってた。
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630
通りがかり
第一期の際に軽く検討したものです。残り10数戸から、どれくらいまで減っているかご存知の方いらっしゃいますか。そろそろ完売でしょうか。
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631
eマンションさん
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632
匿名さん
地価の高い土地に税金投入してまで新しい道路を通す意義に乏しいですね。議会の理解も得られないでしょうし。
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633
匿名さん
>>632 匿名さん
実現可能性関係なく、その「リスクがある」事自体が資産価値を損なうという話です。
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634
匿名さん
都市計画道路係ってるマンション、都心にはたくさんありますが、立地が良ければ当然に高値で取引されていますよ。
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635
口コミ知りたいさん
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646
検討板ユーザーさん
>>645 匿名さん
城南東急沿線という供給少なく圧倒的売り手市場なのに、お買い得感がないから未だ完売しないのです。ここよりお買い得感のない物件があれば教えて欲しい(パークホームズ品川中延も完売したみたい・・・)
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647
名無しさん
>>645 匿名さん
ぜひ購入ください。立地がそこそこな筈なのに北住戸は全く売れていないので選び放題ですよ!どうか買ってあげてください。
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648
マンション検討中さん
みんな滑稽ですね。買う勇気もない人がたくさん寄り添ってあーでもないこーでもないって。だから、買うタイミングみんな逃すんでしょ笑
いい意味でも悪い意味でも注目浴びて良かったですね。
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649
マンション検討中さん
>>648 マンション検討中さん
そういうこと言ってるからみんなに嫌われて全然売れないんでしょうねえ。
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北側住戸が全8戸ありますが、4か月経っても8戸(全戸!)そのまま残っており、1戸も売れてないという阿鼻叫喚状態になっています。諸々のリスク条件と比べてあまりにも割高すぎるんですよ。ちなみに3週間くらい前も残り14戸とかだったので、週に1戸売れるか売れないかとか、新築マンションとしては久しぶりに牛歩戦術で世間を驚かせた山本議員もびっくりの販売ペースです。
ディベロッパーの想定賃料ベースだと名目3.5%らしいですが、かなり実際よりも盛った数字で、実際に近隣の賃料を調べてみると実勢名目利回り3.0%前後でした。ここ管理費とか諸々すごく高いのがかかってくるので、普通に借り入れせずとも3%を大きく下回ってきます。
これに加えて、「駐車場接収リスク」がずっと終わりない下振れ要因になり続けるので、正直、投資としては考えにくいくらい割高です。まぁ現金一括なら考えられなくもない方はいると思いますが、北側住戸は寝不足になりそうなので絶対に住みたくないですね・・・。とにかく「この地域を愛している(=多少損しても良い)人」以外はあまり手を出さない物件です。
構造的に北側住戸を一部駐車場にすれば万事解決だった筈なですが、それではディベロッパーさんのお金に対する欲望を満たせなかったんでしょうね。残り戸数がはけない場合、ずっとディベロッパーが頑張る形になると思います。目黒区の名誉のためにも早く売り切ってほしいです。
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650
匿名さん
掲示板が盛り上がっていないマンションで、すぐ完売になったりしますからね。
でも、掲示板で「あーでもないこーでもない」が楽しかったりします。マイホームを探す仲間、みたいな。
夫の職場の先輩に、マイホーム購入について聞いたりはしますけど、本音トークまでは聞けなかったり。予算とかお金の話は特に。。。
ここは自由ヶ丘に住んでいるって言えそうなのがいいですね。緑が丘駅が最寄りだっていうのもなかなかいいと思います。東工大もありますね!知り合いの旦那さんが東工大卒で、すごさ、わかります。
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651
評判気になるさん
>>650 さん
本当に欲しかったら会話なんかしないで自分で判断して買うもんだよ。
買ったあとに掲示板であーだこーだいうならわかりますw
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652
マンコミュファンさん
「勢いで買え」とか「本当に欲しかったら会話なんてしないで自分で判断して買え」とか、どう考えても検討者視線ではなくて、販売者の視線。「売れなくて困ってんだから、お前ら、つべこべ言わずに買えよ!」ってことでしょう。そんなことだから売れないですよ。マンションコミュニティの存在を否定するのならば、ここへ来て書き込みしなくてもいいのにね。書き込みは営業の義務なんだろね。
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653
評判気になるさん
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654
匿名さん
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656
名無しさん
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657
匿名さん
祖師谷大蔵は“ウルトラマン商店街”などあってあって便利だけど、この緑が丘周辺、なーんもない。カミさんは難色。
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658
匿名さん
色々言われてるけど、少なくても築20年以内であれば今の価格より下がるリスクはないから興味ある人はお気になさらず買っても良いと思う。北の住戸は売れ残りがあるけどそれ以外の向きは完売だし(特に西向き)、既に購入済みの人でも心配することはないよ。ただし投資物件ではないけどね。
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659
匿名さん
買い物なら都立大学に行けば栄えてるし、通勤なら緑ヶ丘も使える。もちろん都立大学も使える。高級住宅街かつ二路線使える便利な立地の割に、坪単価もお手頃。好調に売れるのも納得ですね。
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660
名無し
へんな応援メッセージが多いですね。20年値下がりしない根拠なんてあるわけないし。売れ行き、どこが好調?フェイクもいいところ。北向き、まだ全滅では?
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661
通りがかりさん
こんなリスクもりもりなのに築20年以内は下がらないとか坪単価はお手頃ってどういうこと…?
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1)駐車場喪失&既存不適格ステータスリスク
都市計画道路に駐車場が設置されていることにより、執行されると既存不適格ステータスになり、かつ駐車場を失うというリスクを孕む。理論上、実行されると融資の難易度Up、資産価値減少や売却困難につながりやすい。たとえ近隣に駐車場を確保したとしても、マンション直結ではなくなるため確実に生活の質は低下する。
2)高圧線健康不安リスク
マンション上部に高圧線が敷設されており嫌悪施設として忌避されやすく資産価値を下げるリスク。高圧線はWHO調査によると小児白血病のリスクを高めるという調査があるが、因果関係は証明されておらず不明確であり心理的な負担の側面が大きい。外部電磁波は常時高め。
3)消防署騒音リスク
マンション北側に消防署が設置されており、突然マンションが騒音に巻き込まれるリスク。消防署の騒音は24時間体制のため、いつ何時に突然大騒音になるかがわからない点がネック。寝不足などの健康被害を引き起こしやすい。特に北側住戸は影響を受けやすい。
4)浸水&洪水リスク
呑川緑道沿いであり相対的に低地であり、過去の浸水実績はないものの、今後の天災頻度の上昇を考慮すると若干の不安が残る。1Fは壁を高くすることで対策は施されているものの長期間浸水が発生した場合は一定の影響を受ける。
5)駅距離利便性リスク
大岡山がかなり急な坂道であり日常的にはかなり使いにくい。自由が丘は徒歩15分とやや遠く、かつ道路の歩道が補足やや危険。都立大学は各駅停車の本数が低下傾向。緑ヶ丘がやや近いが一般的に大井町線の利用頻度は低い。頻繁に通るバスもない。通勤等に日常で使えるのは緑ヶ丘と都立大学のみ。
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662
マンション掲示板さん
>>661 通りがかりさん
特に4・5のリスクは見過ごせないです。
城南の地盤の良い高台駅前がテッパンと言われてる理由がわかります。
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663
名無しさん
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664
匿名さん
災害リスクを心配するなら液状化歴のある埋立地とかの方が遥かに危険。ここは高台で地盤も良いのでとても安全な土地ですよ。
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665
eマンションさん
>>660 名無しさん
まぁ黙って20年間見てれば良いんじゃない?その時1円でも値段下がってれば「俺の勝ちや」って喜ぶのもありですしね。今住んでる坪5万円くらいのアパートで。笑
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666
評判気になるさん
>>661 通りがかりさん
売れ残り5%のマンションでこれやる意味ある?同じ内容で何度も書き込んでも買う人は買うで。目的が知りたい。笑
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667
マンコミュファンさん
>>661 さん
>>661 通りがかりさん
売れ残り5%のマンションでこれやる意味ある?同じ内容で何度も書き込んでも買う人は買うで。目的が知りたい。笑
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668
マンション
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669
検討板ユーザーさん
>>668 マンションさん
えっ、徒歩10分以上の築20年以上のマンションもこんなに上がってるのにですか。バブル期を意識しすぎではないですかね。
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670
匿名さん
>>664 匿名さん
城南地区はおおむね高台で地盤がいいから住む所として人気なんです。
高台で地盤がいいのは近隣のマンション全てに言えること。(だから城南地区は平均価格が高い)
このマンションは城東0メートル地帯とかと比べれば安全なのは確かですけど、高台で地盤の良い安全な地域の中なのに(値段もそういう値付けなのに)浸水リスクがあるってのはかなりのマイナス点ですよ。
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671
マンション
>>669 検討板ユーザーさん
日本語が読めないのか?
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672
マンション検討中さん
>>671 マンションさん
日本語も読めないのか?
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673
マンコミュファンさん
資産価値という観点ではだいぶ厳しいですね。ほぼ同時期にほぼ同じ坪単価で売り出されていたパークホームズ西小山はすぐ完売したのに対してここは未だに売れ残っている。しかも都立大学駅は東横線のダイヤ改正で減便になっている。
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674
評判気になるさん
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675
マンコミュファン
一部アンチと事業者側のつまらないバトルが繰り広げられています。どっちもどっち。ただし、そのような情熱を注ぐほどの物件でないことだけは確か。
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676
職人さん
プラウド、最近、“秀作”がなくなった。ほかのデべも、高いだけで。。。
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677
口コミ知りたいさん
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678
職人さん
TPH代々木大山レジデンスみたいな土地は滅多に出ないから、異次元の坪単価になってるわけですかね。
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679
匿名さん
ここはかなりの秀作ではないですかね?立地も仕様も申し分ないですし価格も手が届くレベル。プラウドらしい物件だと思う。
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680
口コミ知りたいさん
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681
匿名さん
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682
評判気になるさん
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683
ご近所
近所住人なのですが、やはり売れ残りますよね。ある意味嬉しい。駅前が騒々しいのがいやな人は、いいのでは。コンビニ行くのも、面倒くさい距離になりますよ。春は、桜並木が最高ですね。
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684
匿名さん
外観やラウンジは見た目、豪奢、でも専有部は? が、かつてのプラウド。昨今は…
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685
匿名さん
都立大学駅まで徒歩10分というのは喧騒から離れつつ、駅から遠すぎない絶妙な距離ですよね。
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686
eマンションさん
>>683 ご近所さん
安心してください。結局のところ全て売れてしまいますから。ご近所さんも良かったですね。たくさんご近所さんができて。
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687
評判気になるさん
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688
通りがかりさん
残るは北向き数棟だけになったみたいですね。
7月末には完売するかもといった感じのようです。
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689
通りがかりさん
あの、夕方から夜にかけて通りかかっても電気がまばら過ぎて全然人が住んでるように見えないんですが、本当に売れてるんですか?
投資用で買ってて住んでいないとか?不気味です。
植栽がみすぼらしいのでお手頃マンションに見えます。
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690
匿名さん
マンションの植栽は、付け足しのような物件がほとんどですね。
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691
マンション欲しい
>>689 通りがかりさん
引渡しはまだほとんどされてません。2回目の引渡しが7月末でそこから抽選で徐々に引越しなので電気が灯始めるのはまだ先でしょうね。
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692
マンション比較中さん
メール来てて気づきました。ここまだ残ってるんですね。
このエリアのローカルな感じは実家感あってめちゃくちゃ好きなんですけど、
住むにはスーパー、コンビニの日々の買い物が大変そう(都立大学までは遠い&緑ヶ丘はお店が無い)
なのが個人的にネック。でもテレワーク中心とかセミリタイア、退職された方ですとか、
通勤通学があまり無い方には良いかもしれないですね。
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693
匿名さん
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694
名無しさん
緑ヶ丘は体感で割と近く感じるので、緑ヶ丘最寄りで考えた方が良いですよね。駅前のローカル駅な感じが良さでもあり、デメリットでもある
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695
口コミ知りたいさん
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696
マンション掲示板さん
>>695 口コミ知りたいさん
あと8戸、厳しい条件なのにほぼ完売ですね。
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697
口コミ知りたいさん
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698
マンション検討中さん
>>697 口コミ知りたいさん
8戸だとほぼ完売とは言えないですかね。ちなみに残り何戸だとほぼ完売ですかね。
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699
評判気になるさん
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701
口コミ知りたいさん
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702
検討板ユーザーさん
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703
匿名さん
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704
マンション掲示板さん
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705
匿名さん
四季を問わず、駅10分は遠いわ。まして駅力劣るし。
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707
匿名さん
東横沿線で生活至便、物件の選択肢の多さなら、断然、学大。
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708
評判気になるさん
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709
通りがかりさん
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710
周辺住民さん
>>707
自分は学大と都立大なら断然都立大かな。学大はよく言えば賑やか、ちょっとチャラい。
ただここは都立大ではなく緑ヶ丘。住んだら普通に緑ヶ丘駅使うと思う。
雨の日や炎天下、真冬は都立大までは厳しい
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711
匿名さん
学大も都立大もそれぞれ良さと悪さがあるので、自分は、駅ではなく立地で決めるかな。
この物件の場合、徒歩2分の差なら自分は緑が丘駅ではなく都立大学駅を使います。東工大の脇道を通る緑ヶ丘ルートは歩道が狭くガードレールもありません。緑道沿いを歩く都立大学ルートの方が安全ですし、おそらく夜も人通りがそれなりにあり防犯面でも安心できそうです。
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712
マンコミュファンさん
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713
通りがかりさん
緑ヶ丘ルート、緑道から続く道を使えば駅まで歩道と自転車道だけなので安全ですよ。とはいえ夕方以降はこの道はかなり暗いので、治安は良いですが、女性は車道からが良いですね。
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714
匿名さん
体感だとこの辺から駅までは緑ヶ丘6分、都立大学12分くらいだと思いますよ。
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715
匿名さん
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