| 物件概要 |
| 所在地 |
東京都目黒区大岡山１-2254-1（地番） |
| 交通 |
東急東横線「都立大学」駅徒歩10分
東急東横線「自由が丘」駅徒歩14分
東急目黒線「大岡山」駅徒歩11分
東急大井町線「緑が丘」駅徒歩8分
※すべて当物件ノースエントランスより換算
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| 間取り |
2LDK・3LDK |
| 専有面積 |
61.9m2〜76.85m2 |
| 価格 |
1億988万円〜1億3988万円 |
| 管理費（月額） |
2万430円〜2万5360円／月 |
| 修繕積立金（月額） |
8480円〜1万530円／月 |
| 種別 |
新築マンション |
| 総戸数 |
135戸 |
| 販売戸数 |
8戸 |
| 完成時期 |
2024年2月竣工済 |
| 入居時期 |
2024年10月下旬予定 |
| そのほかの情報 |
構造、建物階数：RC5階地下1階建
敷地の権利形態：所有権の共有
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分譲時 価格一覧表（新築）
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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| ￥1,100（税込） |
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欠品中 |
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プラウド都立大学口コミ掲示板・評判
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595
名無しさん
>>593 匿名さん
目黒や世田谷の中でも当然差はあるけど、それは同じ区に住んでる人達で意識するもんじゃないかな？まるでFランがSFCに格の話をしてるような感じ。
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597
名無しさん
>>592 ご近所さん
なるほど！そういう感想ですね。結果、ご自身は買わないという判断は全然あり！だが、他人の一億払う神経を理解する必要性は全くないと思います。
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598
購入経験者さん
管理会社がいいかどうかは、分譲済み物件のゴミ置き場を内見すれば、わかります。
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599
検討板ユーザーさん
うーむ、資産性の件ですが、過去スレ拝見しましたが、さすがにこれだけデメリットが多い物件と、売却時も重要事項として説明する義務もありますし、投資として儲かるかどうかは、かなり微妙だと思います。同じ金額であれば、投資という観点では同じ大井町線沿いの九品仏～等々力近辺で、自由が丘や二子玉アクセスのある物件の方が圧倒的に投資価値あるかと。これだけ不動産が活況で自由が丘徒歩圏なのに絶望的に売れ残ってるのはなにかのサインかと。
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既に竣工してから３カ月が経って（当初の想定と比べて）そこそこ値引したり有償広告を出しまくっているのに全８戸の北側住戸が本日時点で１戸も売れておらず、ディベロッパー創業以来の歴史的な大惨事というレベルに陥り、住居そのものではなく「住環境に恵まれている」という表現で周辺環境に望みを託すことが唯一の突破口になっているという敗戦状況はここだけの秘密です。
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１）駐車場喪失＆既存不適格ステータスリスク
都市計画道路に駐車場が設置されていることにより、執行されると既存不適格ステータスになり、かつ駐車場を失うというリスクを孕む。理論上、実行されると融資の難易度Up、資産価値減少や売却困難につながりやすい。たとえ近隣に駐車場を確保したとしても、マンション直結ではなくなるため確実に生活の質は低下する。
２）高圧線健康不安リスク
マンション上部に高圧線が敷設されており嫌悪施設として忌避されやすく資産価値を下げるリスク。高圧線はWHO調査によると小児白血病のリスクを高めるという調査があるが、因果関係は証明されておらず不明確であり心理的な負担の側面が大きい。外部電磁波は常時高め。
３）消防署騒音リスク
マンション北側に消防署が設置されており、突然マンションが騒音に巻き込まれるリスク。消防署の騒音は２４時間体制のため、いつ何時に突然大騒音になるかがわからない点がネック。寝不足などの健康被害を引き起こしやすい。特に北側住戸は影響を受けやすい。
４）浸水＆洪水リスク
呑川緑道沿いであり相対的に低地であり、過去の浸水実績はないものの、今後の天災頻度の上昇を考慮すると若干の不安が残る。１Fは壁を高くすることで対策は施されているものの長期間浸水が発生した場合は一定の影響を受ける。
５）駅距離利便性リスク
大岡山がかなり急な坂道であり日常的にはかなり使いにくい。自由が丘は徒歩15分とやや遠く、かつ道路の歩道が補足やや危険。都立大学は各駅停車の本数が低下傾向。緑ヶ丘がやや近いが一般的に大井町線の利用頻度は低い。頻繁に通るバスもない。通勤等に日常で使えるのは緑ヶ丘と都立大学のみ。
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600
eマンションさん
>>599 検討板ユーザーさん
整理ありがとうございます。
リスク盛り盛りですね。
やっぱり無理してでも城南駅前タワマン買うべきなんだろな。
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601
匿名さん
>>600 eマンションさん
城南の駅前タワマンなんてそもそも選択肢がない、今売ってる新築ではパークタワー大森ぐらいしか思いつかない。戸越公園とか買いでしたね。
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602
口コミ知りたいさん
戸越は火災危険度めちゃ高いからそれはそれでリスクですよ。
この物件は緑が丘価格で値付けしてればもう少し売れただろうに、無理に都立大価格にした結果ネガ要素と釣り合わなくなったってことですかね。
田都、小田急の物件がある程度はけて来ている中、悪目立ちしてます
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603
匿名さん
ここもほぼ完売ですよ。むしろペースは早い方だと思う。
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604
マンション掲示板さん
>>603 匿名さん
絶対評価だと遅くはないが、相対評価だと明らかに遅いですよ。
城南東急沿線の新築物件て、各物件のスレの書き込みもほとんど伸びないうちにあっという間に完売してます。なのでここは悪目立ちするんです。
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605
通りすがり
>>604 マンション掲示板さん
販売のスピードをコントロールしてないのに、相当遅いです。公式HPに売れ残り区画が分かる住居表があったのに、削除されてます。ネガ情報を隠したいのかな。
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606
匿名さん
MRに行ってみれば分かると思いますが、もう残り住戸少ないですよ。
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607
マンション掲示板さん
>>606 匿名さん
だからそれでも周辺物件に比べれば売れ行き相当鈍いんですよこの物件は。
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608
匿名さん
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609
検討中さん
>>606 匿名さん
あと、何戸ですか？お詳しいようなので、教えてください。よろしくお願いします。
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610
管理担当
[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]
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611
口コミ知りたいさん
プラウド八幡山とここで悩んでいます。やはり八幡山でしょうか。
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612
評判気になるさん
>>611 口コミ知りたいさん
ここで聞くと総攻撃されますよw
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613
匿名さん
八幡山は、大京の分譲が朝日新聞で大きく取り上げられましたね。プラウドより注目みたい。
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614
匿名さん
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615
マンション検討中さん
第一種低層、駅徒歩３分、サステナブル事業。なかなか興味深い。東急沿線でないのが残念。。。
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616
匿名さん
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617
匿名さん
大京のプレゼン資料をみても、かなりハイグレードですね。昔のライオンズマンションのイメージとは、大違い？ 京王沿線でも、いまのマンション市況なら、相当高そう。
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618
口コミ知りたいさん
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619
口コミ知りたいさん
環八沿いの八幡山と駐車場が収容される都立大学（緑ヶ丘）。
プラウドでも砧か、それか大井町線沿いのパークハウスとかのほうが安牌では
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620
匿名さん
>>609 検討中さん
606じゃありませんが・・・
今先着順で７戸販売中、６月上旬に第4期 3次で５戸予定 ということなので最低でも１２戸はまだ残っています。その他に最終期分があるはずなので、すでに竣工済ですが、まだ１割以上残っているということになりますね。
この物件を買いたい人はもう買ってしまってると思うので、引き渡しの１０月までに残っている住戸を売り切れるか注目です。
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621
口コミ知りたいさん
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622
名無しさん
残り戸数が捌けない場合、一般的にどうなるんでしょうか。賃貸？
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623
ご近所さん
１２戸のうち、北側住戸が全８戸ありますが、４か月経っても８戸（全戸！）そのまま残っており、１戸も売れてないという阿鼻叫喚状態になっています。諸々のリスク条件と比べてあまりにも割高すぎるんですよ。ちなみに３週間くらい前も残り１４戸とかだったので、週に１戸売れるか売れないかとか、新築マンションとしては久しぶりに牛歩戦術で世間を驚かせた山本議員もびっくりの販売ペースです。
ディベロッパーの想定賃料ベースだと名目3.5%らしいですが、かなり実際よりも盛った数字で、実際に近隣の賃料を調べてみると実勢名目利回り3.0%前後でした。ここ管理費とか諸々すごく高いのがかかってくるので、普通に借り入れせずとも3%を大きく下回ってきます。
これに加えて、「駐車場接収リスク」がずっと終わりない下振れ要因になり続けるので、正直、投資としては考えにくいくらい割高です。まぁ現金一括なら考えられなくもない方はいると思いますが、北側住戸は寝不足になりそうなので絶対に住みたくないですね・・・。とにかく「この地域を愛している（=多少損しても良い）人」以外はあまり手を出さない物件です。
構造的に北側住戸を一部駐車場にすれば万事解決だった筈なですが、それではディベロッパーさんのお金に対する欲望を満たせなかったんでしょうね。残り戸数がはけない場合、ずっとディベロッパーが頑張る形になると思います。目黒区の名誉のためにも早く売り切ってほしいです。
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624
匿名さん
＞ディベロッパーの想定賃料ベース
正しい情報得たかったら近隣、かつ売り主の系列を除外した複数の仲介業者に話を聞く気に行くのが賢明。営業の話はベストケースだとって思わないと。
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625
匿名さん
大田区のホームページに都市計画道路の方針が載ってて、住宅地の指定は見直し含めて検討となってる。前後を見てもここを整備する意義に乏しいんだよね。
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626
通りがかりさん
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627
評判気になるさん
>>626 通りがかりさん
前後の道が続かなければ道路作る意味ないですからね。
もちろんリスクはありますが、都市計画と地図重ねてみたら、実現のハードルは高そうというのは分かりますよ。
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628
匿名さん
>>627 評判気になるさん
実現可能性関係なく、その「リスクがある」事自体が資産価値を損なうという話です。
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629
匿名さん
＞前後の道が続かなければ道路作る意味ない
お寺の立ち退き交渉がうまくいかなくて道路作っちゃったけどつながらないってのニュースで最近やってた。
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630
通りがかり
第一期の際に軽く検討したものです。残り10数戸から、どれくらいまで減っているかご存知の方いらっしゃいますか。そろそろ完売でしょうか。
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631
eマンションさん
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632
匿名さん
地価の高い土地に税金投入してまで新しい道路を通す意義に乏しいですね。議会の理解も得られないでしょうし。
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633
匿名さん
>>632 匿名さん
実現可能性関係なく、その「リスクがある」事自体が資産価値を損なうという話です。
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634
匿名さん
都市計画道路係ってるマンション、都心にはたくさんありますが、立地が良ければ当然に高値で取引されていますよ。
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635
口コミ知りたいさん
プラウド都立大学
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所在地：東京都目黒区大岡山一丁目2254番1（地番）
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交通：東急東横線 「都立大学」駅 徒歩10分
- 価格：1億988万円～1億3,988万円
- 間取：2LDK～3LDK
- 専有面積：61.90m2～76.85m2
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販売戸数/総戸数：
8戸 / 135戸
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