東京23区の新築分譲マンション掲示板「プラウド都立大学ってどうですか?」についてご紹介しています。
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マンション検討中さん [更新日時] 2024-06-29 09:50:03

プラウド都立大学についての情報を希望しています。
所在地:東京都目黒区大岡山一丁目2254番1(地番)
交通:東急電鉄東急東横線 「都立大学」駅 徒歩10分
   東急電鉄東急東横線 「自由が丘」駅 徒歩14分
   東急電鉄東急目黒線 「大岡山」駅 徒歩11分
   東急電鉄東急大井町線 「緑が丘」駅 徒歩8分
間取:2LDK~4LDK
面積:61.53平米~124.24平米
売主:野村不動産株式会社
施工会社:西武建設株式会社
管理会社:野村不動産パートナーズ株式会社

公式URL:https://www.proud-web.jp/mansion/a115920/
資料請求:https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00153710


物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
(子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。)

よろしくお願いします。

[スレ作成日時]2022-09-22 12:47:21

プラウド都立大学
所在地:東京都目黒区大岡山一丁目2254番1(地番)
交通:東急東横線 「都立大学」駅 徒歩10分
価格:1億988万円~1億2,988万円
間取:2LDK~3LDK
専有面積:61.90m2・75.00m2
販売戸数/総戸数: 6戸 / 135戸
サンウッド西荻窪

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プラウド都立大学口コミ掲示板・評判

  1. 581 匿名さん

    都市計画道路は眠っていたいのが突然実施発表なんてあったりするから判断が難しい。まあ、かかってる以上は実施リスクは考えておかないと。

  2. 582 マンコミュファンさん

    >>579 匿名さん

    鋭いご指摘。修正しておきます。
    ?
    +++
    本物件を脅威に感じる事業者ほとんどいないと思うので、「野村VS他社の書き込み合戦が静かに再燃」という真実性の低い対立構図というよりは、「一方的にメリットばかり強調してデメリットを覆い隠す」業者っぽくてうさんくさい書き込みに対して、それって明らかに嘘やろ、とツッコミを入れたくなる人たちとのやり取りかなと思います。
    ?
    「既存不適格だから融資を引けないなんてことは無い」とのことですが、NGになる銀行は全てではないものの一定数はいます。これは度合いの問題で、一部銀行はOKし、一部銀行はNGになるということです。既存不適格リスク(敷地が減少することで容積率や建蔽率の基準を満たせなくなり、建築確認が通らない状態になること。それにより、建て替え時に建築基準を満たそうとすると部屋数を減らす必要性が生じてしまい、事実上、建て替えが無理になる)というのはそれだけ価格下落リスクを潜在的に孕んだ物件だということです。
    ?
    「都市計画道路が実現する可能性は極めて低い」という根拠不明な業者っぽい書き込みもありますが、これを信じるのは危険です。確かに70年ほど前の未実現計画ですが、政治に絡む話なので、突然動き出すことは十分考えられます。何より実現してしまったときのインパクトが大きすぎます。保守的にワーストケースは起きる前提で考える方が健全でしょう。
    ?
    また居住者の意思に反して駐車場がなくなるかもしれないということなので、当然車を持っている人や、健康上の理由で車でしか移動できないなどの人にとっては大きな不都合が生じることになります。
    ?
    建て替えまで一切修正不可能なリスクを抱えた物件は、他の物件と比べると、資産価値が上がりにくい特性を持ちます。ただ、そのリスクを目黒区という場所や生活環境の良さが補ってくれる側面があるので、暴落するほど致命的なリスクではないとも思います。自由が丘再開発の影響は多少はありますが、徒歩14-15分だとやや限定されるかもしれません。
    ?
    最も残念なのは、そのリスクが生むデメリットを、「事業者があまり不動産に詳しくない購入者に負担させる」ビジネスモデルであるということです。本来もう少し顧客との長期的な関係性を重視するディベロッパーであれば、空いているスペースを不適格にならない場所に駐車場スペースを広めに設置するといった判断をしていたと思います。しかし、今回は購入者に不利益分を負担させるという判断が下されました。目黒区の大規模マンションは少ない(選択肢が少ない)中で、目黒区に歴史的な汚点を残したという人も出てくると思います。
    ?
    今回ディベロッパーは、本来更なる値下げで対応するものを、メリットを強調することで、当時の周辺坪単価よりも+50~100万円ほどの高い坪単価で売り利益を優先させる判断をしました。もうちょっと安ければ納得感あるんですが、そこそこリスクのある物件を割高で売る手法がややオープンハ〇ス味のある販売手法だということですね。情報感度の高い不動産投資家はほぼこのマンションを見送っているので、それが一つの目安です(公開情報でほとんどの購入者が不動産を生業としないDINKSであるとされています)。

  3. 583 匿名さん

    >一切修正不可能なリスク

    これも不正確かな。建築確認が必要な増改築が付加。建築確認を必要としないレベルならOK。

  4. 584 匿名さん

    都市計画道路にかかった土地って、土地を収用された時点で建築基準満たすように建物立てれば何も問題ないんだけどね。計画道路にかかってるってことで安く土地を仕入れたうえに、現行基準ぎっちりで建てるなんてぼったくり。

  5. 586 匿名さん

    >もう少し顧客との長期的な関係性を重視するディベロッパー

    不動産って一生に一度の買い物だったりするんで、デベは売ったらお終い。ディズニーランドみたいにリピート来場を重視するビジネスとは大違い。

  6. 590 通りがかりさん

    色々ネガティブな意見もあるけど、10年-15年後に売却しても買った時の値段以下にはならない、この辺に同規模のマンションは当分立つ予定はない、目黒アドレスである以上少なからず買ったときよりは一円でも上がることを考えれば買いじゃない?まぁ俺には手が届かなかったけどね。。。

  7. 591 口コミ知りたいさん

    お隣の自由が丘駅徒歩圏内(10分以内)は価格帯が遥か高みへいってしまったし学芸大学も都立大学より当然高い
    ここが駄目なら利便性の劣る大井町線沿線にするかですな

  8. 592 ご近所さん

    西向き一階なんて貧乏長屋にしか見えない。歩道至近距離で互いに気まずいくらい。桜並木を売りにしてるけと、ハザードで資産価値の足を引っ張る。これに一億払う神経がまったく理解できない。北向きは安いけど正面が消防分署で24時間サイレンの予感。

  9. 593 匿名さん

    いかに相場が高くても、自由が丘も学大も、良い物件はごく限られる。
    アドレスが目黒か世田谷区でも、「格」の違いはあるし。
    とはいえ、大井町線沿線ですら、バブル価格。

  10. 594 通りがかりさん

    >>593 匿名さん
    何が言いたいのかよくわかりませんが。ポジ?ネガ?

  11. 595 名無しさん

    >>593 匿名さん
    目黒や世田谷の中でも当然差はあるけど、それは同じ区に住んでる人達で意識するもんじゃないかな?まるでFランがSFCに格の話をしてるような感じ。

  12. 597 名無しさん

    >>592 ご近所さん
    なるほど!そういう感想ですね。結果、ご自身は買わないという判断は全然あり!だが、他人の一億払う神経を理解する必要性は全くないと思います。

  13. 598 購入経験者さん

    管理会社がいいかどうかは、分譲済み物件のゴミ置き場を内見すれば、わかります。

  14. 599 検討板ユーザーさん

    うーむ、資産性の件ですが、過去スレ拝見しましたが、さすがにこれだけデメリットが多い物件と、売却時も重要事項として説明する義務もありますし、投資として儲かるかどうかは、かなり微妙だと思います。同じ金額であれば、投資という観点では同じ大井町線沿いの九品仏~等々力近辺で、自由が丘や二子玉アクセスのある物件の方が圧倒的に投資価値あるかと。これだけ不動産が活況で自由が丘徒歩圏なのに絶望的に売れ残ってるのはなにかのサインかと。

    +++
    既に竣工してから3カ月が経って(当初の想定と比べて)そこそこ値引したり有償広告を出しまくっているのに全8戸の北側住戸が本日時点で1戸も売れておらず、ディベロッパー創業以来の歴史的な大惨事というレベルに陥り、住居そのものではなく「住環境に恵まれている」という表現で周辺環境に望みを託すことが唯一の突破口になっているという敗戦状況はここだけの秘密です。



    +++
    1)駐車場喪失&既存不適格ステータスリスク
    都市計画道路に駐車場が設置されていることにより、執行されると既存不適格ステータスになり、かつ駐車場を失うというリスクを孕む。理論上、実行されると融資の難易度Up、資産価値減少や売却困難につながりやすい。たとえ近隣に駐車場を確保したとしても、マンション直結ではなくなるため確実に生活の質は低下する。

    2)高圧線健康不安リスク
    マンション上部に高圧線が敷設されており嫌悪施設として忌避されやすく資産価値を下げるリスク。高圧線はWHO調査によると小児白血病のリスクを高めるという調査があるが、因果関係は証明されておらず不明確であり心理的な負担の側面が大きい。外部電磁波は常時高め。

    3)消防署騒音リスク
    マンション北側に消防署が設置されており、突然マンションが騒音に巻き込まれるリスク。消防署の騒音は24時間体制のため、いつ何時に突然大騒音になるかがわからない点がネック。寝不足などの健康被害を引き起こしやすい。特に北側住戸は影響を受けやすい。

    4)浸水&洪水リスク
    呑川緑道沿いであり相対的に低地であり、過去の浸水実績はないものの、今後の天災頻度の上昇を考慮すると若干の不安が残る。1Fは壁を高くすることで対策は施されているものの長期間浸水が発生した場合は一定の影響を受ける。

    5)駅距離利便性リスク
    大岡山がかなり急な坂道であり日常的にはかなり使いにくい。自由が丘は徒歩15分とやや遠く、かつ道路の歩道が補足やや危険。都立大学は各駅停車の本数が低下傾向。緑ヶ丘がやや近いが一般的に大井町線の利用頻度は低い。頻繁に通るバスもない。通勤等に日常で使えるのは緑ヶ丘と都立大学のみ。

  15. 600 eマンションさん

    >>599 検討板ユーザーさん

    整理ありがとうございます。
    リスク盛り盛りですね。
    やっぱり無理してでも城南駅前タワマン買うべきなんだろな。

  16. 601 匿名さん

    >>600 eマンションさん
    城南の駅前タワマンなんてそもそも選択肢がない、今売ってる新築ではパークタワー大森ぐらいしか思いつかない。戸越公園とか買いでしたね。

  17. 602 口コミ知りたいさん

    戸越は火災危険度めちゃ高いからそれはそれでリスクですよ。
    この物件は緑が丘価格で値付けしてればもう少し売れただろうに、無理に都立大価格にした結果ネガ要素と釣り合わなくなったってことですかね。
    田都、小田急の物件がある程度はけて来ている中、悪目立ちしてます

  18. 603 匿名さん

    ここもほぼ完売ですよ。むしろペースは早い方だと思う。

  19. 604 マンション掲示板さん

    >>603 匿名さん
    絶対評価だと遅くはないが、相対評価だと明らかに遅いですよ。
    城南東急沿線の新築物件て、各物件のスレの書き込みもほとんど伸びないうちにあっという間に完売してます。なのでここは悪目立ちするんです。

  20. 605 通りすがり

    >>604 マンション掲示板さん

    販売のスピードをコントロールしてないのに、相当遅いです。公式HPに売れ残り区画が分かる住居表があったのに、削除されてます。ネガ情報を隠したいのかな。

  21. 606 匿名さん

    MRに行ってみれば分かると思いますが、もう残り住戸少ないですよ。

  22. 607 マンション掲示板さん

    >>606 匿名さん
    だからそれでも周辺物件に比べれば売れ行き相当鈍いんですよこの物件は。

  23. 608 匿名さん

    「東横」物件に仕立てても、無理ある。

  24. 609 検討中さん

    >>606 匿名さん

    あと、何戸ですか?お詳しいようなので、教えてください。よろしくお願いします。

  25. 610 管理担当

    [ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

  26. 611 口コミ知りたいさん

    プラウド八幡山とここで悩んでいます。やはり八幡山でしょうか。

  27. 612 評判気になるさん

    >>611 口コミ知りたいさん

    ここで聞くと総攻撃されますよw

  28. 613 匿名さん

    八幡山は、大京の分譲が朝日新聞で大きく取り上げられましたね。プラウドより注目みたい。

  29. 614 匿名さん

    八幡山も高級住宅街ですからね。人気でそうです。

  30. 615 マンション検討中さん

    第一種低層、駅徒歩3分、サステナブル事業。なかなか興味深い。東急沿線でないのが残念。。。

  31. 616 匿名さん

    八幡山もかなり高くなりそう。

  32. 617 匿名さん

    大京のプレゼン資料をみても、かなりハイグレードですね。昔のライオンズマンションのイメージとは、大違い? 京王沿線でも、いまのマンション市況なら、相当高そう。

  33. 618 口コミ知りたいさん

    世田谷区まで降るならせめて東急沿線がいいな

  34. 619 口コミ知りたいさん

    環八沿いの八幡山と駐車場が収容される都立大学(緑ヶ丘)。
    プラウドでも砧か、それか大井町線沿いのパークハウスとかのほうが安牌では

  35. 620 匿名さん

    >>609 検討中さん
    606じゃありませんが・・・
    今先着順で7戸販売中、6月上旬に第4期 3次で5戸予定 ということなので最低でも12戸はまだ残っています。その他に最終期分があるはずなので、すでに竣工済ですが、まだ1割以上残っているということになりますね。
    この物件を買いたい人はもう買ってしまってると思うので、引き渡しの10月までに残っている住戸を売り切れるか注目です。

  36. 621 口コミ知りたいさん

    この物件の期待利回りはどのくらいでしょうね。

  37. 622 名無しさん

    残り戸数が捌けない場合、一般的にどうなるんでしょうか。賃貸?

  38. 623 ご近所さん

    12戸のうち、北側住戸が全8戸ありますが、4か月経っても8戸(全戸!)そのまま残っており、1戸も売れてないという阿鼻叫喚状態になっています。諸々のリスク条件と比べてあまりにも割高すぎるんですよ。ちなみに3週間くらい前も残り14戸とかだったので、週に1戸売れるか売れないかとか、新築マンションとしては久しぶりに牛歩戦術で世間を驚かせた山本議員もびっくりの販売ペースです。

    ディベロッパーの想定賃料ベースだと名目3.5%らしいですが、かなり実際よりも盛った数字で、実際に近隣の賃料を調べてみると実勢名目利回り3.0%前後でした。ここ管理費とか諸々すごく高いのがかかってくるので、普通に借り入れせずとも3%を大きく下回ってきます。

    これに加えて、「駐車場接収リスク」がずっと終わりない下振れ要因になり続けるので、正直、投資としては考えにくいくらい割高です。まぁ現金一括なら考えられなくもない方はいると思いますが、北側住戸は寝不足になりそうなので絶対に住みたくないですね・・・。とにかく「この地域を愛している(=多少損しても良い)人」以外はあまり手を出さない物件です。

    構造的に北側住戸を一部駐車場にすれば万事解決だった筈なですが、それではディベロッパーさんのお金に対する欲望を満たせなかったんでしょうね。残り戸数がはけない場合、ずっとディベロッパーが頑張る形になると思います。目黒区の名誉のためにも早く売り切ってほしいです。

  39. 624 匿名さん

    >ディベロッパーの想定賃料ベース

    正しい情報得たかったら近隣、かつ売り主の系列を除外した複数の仲介業者に話を聞く気に行くのが賢明。営業の話はベストケースだとって思わないと。

  40. 625 匿名さん

    大田区のホームページに都市計画道路の方針が載ってて、住宅地の指定は見直し含めて検討となってる。前後を見てもここを整備する意義に乏しいんだよね。

  41. 626 通りがかりさん

    >>625 匿名さん
    なぜ大田区

  42. 627 評判気になるさん

    >>626 通りがかりさん
    前後の道が続かなければ道路作る意味ないですからね。
    もちろんリスクはありますが、都市計画と地図重ねてみたら、実現のハードルは高そうというのは分かりますよ。

  43. 628 匿名さん

    >>627 評判気になるさん

    実現可能性関係なく、その「リスクがある」事自体が資産価値を損なうという話です。

  44. 629 匿名さん

    >前後の道が続かなければ道路作る意味ない

    お寺の立ち退き交渉がうまくいかなくて道路作っちゃったけどつながらないってのニュースで最近やってた。

  45. 630 通りがかり

    第一期の際に軽く検討したものです。残り10数戸から、どれくらいまで減っているかご存知の方いらっしゃいますか。そろそろ完売でしょうか。

スムラボ スムラボ編集部ライター「プラウド都立大学」のレビューもチェック

プラウド都立大学
所在地:東京都目黒区大岡山一丁目2254番1(地番)
交通:東急東横線 「都立大学」駅 徒歩10分
価格:1億988万円~1億2,988万円
間取:2LDK~3LDK
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