プラウド都立大学ってどうですか？

まぁ、最終的には完売するでしょうね。

東急の各駅停車はラッシュ時でも空いてるので狙い目。特に都立大学駅は自由が丘で速達を先に行かせるダイヤだから大体空いてる。

>>550 通りがかりさん
もちろん最終的には完売するだろうけど、竣工時に完売しているか興味を持って見ています。最後の数戸を売り切るのに苦労しそう。

>>552 マンション検討中さん
このマンションの状況分かってないことがよく分かりました。

ここ、もう完売間近ですよ。

>>554 匿名さん
完売間近から完売までが一番売りにくいんですよ。選択肢の少なくなった残り１割ぐらいがサクッと売れるかが見ものです。

>>543 ご近所さん
的確な投稿すぎて業者がスレを加速させようと必死ですな

実際、この辺は住環境に恵まれていますからね。住みたい人は多いと思いますよ。

既に竣工してから３カ月が経って（当初の想定と比べて）そこそこ値引したり有償広告を出しまくっているのに全８戸の北側住戸が本日時点で１戸も売れておらず、ディベロッパー創業以来の歴史的な大惨事というレベルに陥り、住居そのものではなく「住環境に恵まれている」という表現で周辺環境に望みを託すことが唯一の突破口になっているという敗戦状況はここだけの秘密です。まぁ短期的利益を追い求めて情弱から搾取するビジネスに頼りすぎるとたまにこういうことになります...

プラウドは、世田谷砧も竣工入居済みでも完売いまだ。二子玉川も苦戦中。

>>556 マンコミュファンさん

風化させないために再掲しておきますね。



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本物件を脅威に感じる事業者ほとんどいないと思うので、「野村VS他社の書き込み合戦が静かに再燃」という真実性の低い対立構図というよりは、「一方的にメリットばかり強調してデメリットを覆い隠す」業者っぽくてうさんくさい書き込みに対して、それって明らかに嘘やろ、とツッコミを入れたくなる人たちとのやり取りかなと思います。

「既存不適格だから融資を引けないなんてことは無い」とのことですが、NGになる銀行は全てではないものの一定数はいます。これは度合いの問題で、一部銀行はOKし、一部銀行はNGになるということです。既存不適格リスク（駐車場の規定数を満たさないことにより、適格物件とはみなされなくなる状態になるリスク）というのはそれだけ価格下落リスクを潜在的に孕んだ物件だということです。居住者の意思に反して駐車場がなくなるかもしれないということですからね。

建て替えまで一切修正不可能なリスクを抱えた物件は、他の物件と比べると、資産価値が上がりにくい特性を持ちます。ただ、そのリスクを目黒区という場所や生活環境の良さが補ってくれる側面があるので、暴落するほど致命的なリスクではないとも思います。自由が丘再開発の影響は多少はありますが、徒歩14-15分だとやや限定されるかもしれません。

最も残念なのは、そのリスクが生むデメリットを、「事業者があまり不動産に詳しくない購入者に負担させる」ビジネスモデルであるということです。本来もう少し顧客との長期的な関係性を重視するディベロッパーであれば、空いているスペースを不適格にならない場所に駐車場スペースを広めに設置するといった判断をしていたと思います。しかし、今回は購入者に不利益分を負担させるという判断が下されました。目黒区の大規模マンションは少ない（選択肢が少ない）中で、目黒区に歴史的な汚点を残したという人も出てくると思います。

今回ディベロッパーは、本来更なる値下げで対応するものを、メリットを強調することで、当時の周辺坪単価よりも+50～100万円ほどの高い坪単価で売り利益を優先させる判断をしました。もうちょっと安ければ納得感あるんですが、そこそこリスクのある物件を割高で売る手法がややオープンハ〇ス味のある販売手法だということですね。情報感度の高い不動産投資家はほぼこのマンションを見送っているので、それが一つの目安です（公開情報でほとんどの購入者が不動産を生業としないDINKSであるとされています）。

やや割高な印象はありますが、マンションマニアさんが評する通り、この地区に対して特別な思い入れのある人にとって、このリスクを理解した上で買うのであれば、生活環境は良いですし、それほど悪くない物件だと思います。誰もが不動産で利益を得ることを目的としているわけではないですし。

砧は都立大よりだいぶあとに売り出してた気がする。そういう意味では、都立大はかなり苦戦してるわな。二子玉はネタ物件らしいから知らん

北向き物件は大苦戦。日差しの問題はもちろん、消防分署の真ん前じゃあ、厳しいです。野村は早めに売ってモデルルーム閉める戦略の物件が多いけど、ここは難しそう。

建設中の中町のプラウドも、厳しいと思う。駅遠だし。

東横沿線は駅距離あっても高値で売れる。徒歩10分なら十分近い。

都立大駅最寄りの大手中古は、ずっと売れていないよう。思い切って価格下げれば。。。

プラウド砧は残り二戸ですか。ここは？

じゅーさん！！

投資用で考えています。売り抜け前提で、この物件のストロングポイントとウィークポイントを教えてください。売れ残りが多いのはなぜ?

ここはもうほとんど完売してますよ。

ほとんど完売って、何戸売れてるの?
残り一戸とか二戸？ブランズシティあざみ野みたいにならないといいけど

ここは立地が良いですからね。竣工前完売は堅いと思う。

今年2月に竣工済みって書いてあるけど残ってるやんけ

百歩譲ってファミリー需要がある3LDKはまだマシだけど、こんな駅遠2LDKを買ったら詰みそう。もちろん中古として売る時も重要事項としてデメリットを説明しなきゃいけないよ

子供が独立したシニア層にはむしろ2LDKの方が好まれたりする。この辺は周辺環境も良いから需要は旺盛ですよ。

>>575 匿名さん
シニア層は駅距離重視します。ここはしんどい。

緑が丘駅徒歩８分なので駅遠ではない（むしろ駅チカ）だが、需要旺盛は盛りすぎ。

現地周辺、日常生活に必須な施設などがないので、つらい。

>560

既存不適格の理解が違うかな。駐車場の基準を満たさなくなるではなく、敷地が減少することで容積率あるいは建蔽率の基準を満たせなくなって、建築確認が通らない状態になること。そして、建て替えの時に建築基準を満たそうとすると部屋数を減らす必要が生じて建て替えが事実上無理になる。

ここの都市計画道路が実現する可能性は極めて低いですよ。住宅地の都市計画道路は、計画見直しによって指定が取り消されることも多いです。行政も優先順位付けて対応してますので。

都市計画道路は眠っていたいのが突然実施発表なんてあったりするから判断が難しい。まあ、かかってる以上は実施リスクは考えておかないと。

>>579 匿名さん

鋭いご指摘。修正しておきます。
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本物件を脅威に感じる事業者ほとんどいないと思うので、「野村VS他社の書き込み合戦が静かに再燃」という真実性の低い対立構図というよりは、「一方的にメリットばかり強調してデメリットを覆い隠す」業者っぽくてうさんくさい書き込みに対して、それって明らかに嘘やろ、とツッコミを入れたくなる人たちとのやり取りかなと思います。
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「既存不適格だから融資を引けないなんてことは無い」とのことですが、NGになる銀行は全てではないものの一定数はいます。これは度合いの問題で、一部銀行はOKし、一部銀行はNGになるということです。既存不適格リスク（敷地が減少することで容積率や建蔽率の基準を満たせなくなり、建築確認が通らない状態になること。それにより、建て替え時に建築基準を満たそうとすると部屋数を減らす必要性が生じてしまい、事実上、建て替えが無理になる）というのはそれだけ価格下落リスクを潜在的に孕んだ物件だということです。
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「都市計画道路が実現する可能性は極めて低い」という根拠不明な業者っぽい書き込みもありますが、これを信じるのは危険です。確かに70年ほど前の未実現計画ですが、政治に絡む話なので、突然動き出すことは十分考えられます。何より実現してしまったときのインパクトが大きすぎます。保守的にワーストケースは起きる前提で考える方が健全でしょう。
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また居住者の意思に反して駐車場がなくなるかもしれないということなので、当然車を持っている人や、健康上の理由で車でしか移動できないなどの人にとっては大きな不都合が生じることになります。
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建て替えまで一切修正不可能なリスクを抱えた物件は、他の物件と比べると、資産価値が上がりにくい特性を持ちます。ただ、そのリスクを目黒区という場所や生活環境の良さが補ってくれる側面があるので、暴落するほど致命的なリスクではないとも思います。自由が丘再開発の影響は多少はありますが、徒歩14-15分だとやや限定されるかもしれません。
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最も残念なのは、そのリスクが生むデメリットを、「事業者があまり不動産に詳しくない購入者に負担させる」ビジネスモデルであるということです。本来もう少し顧客との長期的な関係性を重視するディベロッパーであれば、空いているスペースを不適格にならない場所に駐車場スペースを広めに設置するといった判断をしていたと思います。しかし、今回は購入者に不利益分を負担させるという判断が下されました。目黒区の大規模マンションは少ない（選択肢が少ない）中で、目黒区に歴史的な汚点を残したという人も出てくると思います。
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今回ディベロッパーは、本来更なる値下げで対応するものを、メリットを強調することで、当時の周辺坪単価よりも+50～100万円ほどの高い坪単価で売り利益を優先させる判断をしました。もうちょっと安ければ納得感あるんですが、そこそこリスクのある物件を割高で売る手法がややオープンハ〇ス味のある販売手法だということですね。情報感度の高い不動産投資家はほぼこのマンションを見送っているので、それが一つの目安です（公開情報でほとんどの購入者が不動産を生業としないDINKSであるとされています）。

＞一切修正不可能なリスク

これも不正確かな。建築確認が必要な増改築が付加。建築確認を必要としないレベルならOK。

都市計画道路にかかった土地って、土地を収用された時点で建築基準満たすように建物立てれば何も問題ないんだけどね。計画道路にかかってるってことで安く土地を仕入れたうえに、現行基準ぎっちりで建てるなんてぼったくり。

＞もう少し顧客との長期的な関係性を重視するディベロッパー

不動産って一生に一度の買い物だったりするんで、デベは売ったらお終い。ディズニーランドみたいにリピート来場を重視するビジネスとは大違い。

色々ネガティブな意見もあるけど、10年-15年後に売却しても買った時の値段以下にはならない、この辺に同規模のマンションは当分立つ予定はない、目黒アドレスである以上少なからず買ったときよりは一円でも上がることを考えれば買いじゃない？まぁ俺には手が届かなかったけどね。。。

お隣の自由が丘駅徒歩圏内（10分以内）は価格帯が遥か高みへいってしまったし学芸大学も都立大学より当然高い
ここが駄目なら利便性の劣る大井町線沿線にするかですな

西向き一階なんて貧乏長屋にしか見えない。歩道至近距離で互いに気まずいくらい。桜並木を売りにしてるけと、ハザードで資産価値の足を引っ張る。これに一億払う神経がまったく理解できない。北向きは安いけど正面が消防分署で24時間サイレンの予感。

いかに相場が高くても、自由が丘も学大も、良い物件はごく限られる。
アドレスが目黒か世田谷区でも、「格」の違いはあるし。
とはいえ、大井町線沿線ですら、バブル価格。

>>593 匿名さん
何が言いたいのかよくわかりませんが。ポジ？ネガ？

>>593 匿名さん
目黒や世田谷の中でも当然差はあるけど、それは同じ区に住んでる人達で意識するもんじゃないかな？まるでFランがSFCに格の話をしてるような感じ。

管理会社がいいかどうかは、分譲済み物件のゴミ置き場を内見すれば、わかります。

>>599 検討板ユーザーさん

整理ありがとうございます。
リスク盛り盛りですね。
やっぱり無理してでも城南駅前タワマン買うべきなんだろな。

>>600 eマンションさん
城南の駅前タワマンなんてそもそも選択肢がない、今売ってる新築ではパークタワー大森ぐらいしか思いつかない。戸越公園とか買いでしたね。

戸越は火災危険度めちゃ高いからそれはそれでリスクですよ。
この物件は緑が丘価格で値付けしてればもう少し売れただろうに、無理に都立大価格にした結果ネガ要素と釣り合わなくなったってことですかね。
田都、小田急の物件がある程度はけて来ている中、悪目立ちしてます

ここもほぼ完売ですよ。むしろペースは早い方だと思う。

>>603 匿名さん
絶対評価だと遅くはないが、相対評価だと明らかに遅いですよ。
城南東急沿線の新築物件て、各物件のスレの書き込みもほとんど伸びないうちにあっという間に完売してます。なのでここは悪目立ちするんです。

>>604 マンション掲示板さん

販売のスピードをコントロールしてないのに、相当遅いです。公式HPに売れ残り区画が分かる住居表があったのに、削除されてます。ネガ情報を隠したいのかな。

MRに行ってみれば分かると思いますが、もう残り住戸少ないですよ。

>>606 匿名さん
だからそれでも周辺物件に比べれば売れ行き相当鈍いんですよこの物件は。

「東横」物件に仕立てても、無理ある。

>>606 匿名さん

あと、何戸ですか？お詳しいようなので、教えてください。よろしくお願いします。

プラウド八幡山とここで悩んでいます。やはり八幡山でしょうか。

>>611 口コミ知りたいさん

ここで聞くと総攻撃されますよw

八幡山は、大京の分譲が朝日新聞で大きく取り上げられましたね。プラウドより注目みたい。

八幡山も高級住宅街ですからね。人気でそうです。

第一種低層、駅徒歩３分、サステナブル事業。なかなか興味深い。東急沿線でないのが残念。。。

八幡山もかなり高くなりそう。

大京のプレゼン資料をみても、かなりハイグレードですね。昔のライオンズマンションのイメージとは、大違い？　京王沿線でも、いまのマンション市況なら、相当高そう。

世田谷区まで降るならせめて東急沿線がいいな

環八沿いの八幡山と駐車場が収容される都立大学（緑ヶ丘）。
プラウドでも砧か、それか大井町線沿いのパークハウスとかのほうが安牌では

>>609 検討中さん
606じゃありませんが・・・
今先着順で７戸販売中、６月上旬に第4期 3次で５戸予定　ということなので最低でも１２戸はまだ残っています。その他に最終期分があるはずなので、すでに竣工済ですが、まだ１割以上残っているということになりますね。
この物件を買いたい人はもう買ってしまってると思うので、引き渡しの１０月までに残っている住戸を売り切れるか注目です。

この物件の期待利回りはどのくらいでしょうね。

残り戸数が捌けない場合、一般的にどうなるんでしょうか。賃貸？

１２戸のうち、北側住戸が全８戸ありますが、４か月経っても８戸（全戸！）そのまま残っており、１戸も売れてないという阿鼻叫喚状態になっています。諸々のリスク条件と比べてあまりにも割高すぎるんですよ。ちなみに３週間くらい前も残り１４戸とかだったので、週に１戸売れるか売れないかとか、新築マンションとしては久しぶりに牛歩戦術で世間を驚かせた山本議員もびっくりの販売ペースです。

ディベロッパーの想定賃料ベースだと名目3.5%らしいですが、かなり実際よりも盛った数字で、実際に近隣の賃料を調べてみると実勢名目利回り3.0%前後でした。ここ管理費とか諸々すごく高いのがかかってくるので、普通に借り入れせずとも3%を大きく下回ってきます。

これに加えて、「駐車場接収リスク」がずっと終わりない下振れ要因になり続けるので、正直、投資としては考えにくいくらい割高です。まぁ現金一括なら考えられなくもない方はいると思いますが、北側住戸は寝不足になりそうなので絶対に住みたくないですね・・・。とにかく「この地域を愛している（=多少損しても良い）人」以外はあまり手を出さない物件です。

構造的に北側住戸を一部駐車場にすれば万事解決だった筈なですが、それではディベロッパーさんのお金に対する欲望を満たせなかったんでしょうね。残り戸数がはけない場合、ずっとディベロッパーが頑張る形になると思います。目黒区の名誉のためにも早く売り切ってほしいです。

＞ディベロッパーの想定賃料ベース

正しい情報得たかったら近隣、かつ売り主の系列を除外した複数の仲介業者に話を聞く気に行くのが賢明。営業の話はベストケースだとって思わないと。

大田区のホームページに都市計画道路の方針が載ってて、住宅地の指定は見直し含めて検討となってる。前後を見てもここを整備する意義に乏しいんだよね。

>>625 匿名さん
なぜ大田区？

>>626 通りがかりさん
前後の道が続かなければ道路作る意味ないですからね。
もちろんリスクはありますが、都市計画と地図重ねてみたら、実現のハードルは高そうというのは分かりますよ。

>>627 評判気になるさん

実現可能性関係なく、その「リスクがある」事自体が資産価値を損なうという話です。

＞前後の道が続かなければ道路作る意味ない

お寺の立ち退き交渉がうまくいかなくて道路作っちゃったけどつながらないってのニュースで最近やってた。

第一期の際に軽く検討したものです。残り10数戸から、どれくらいまで減っているかご存知の方いらっしゃいますか。そろそろ完売でしょうか。

この物件の売れ行きは注目。

地価の高い土地に税金投入してまで新しい道路を通す意義に乏しいですね。議会の理解も得られないでしょうし。

>>632 匿名さん
実現可能性関係なく、その「リスクがある」事自体が資産価値を損なうという話です。

都市計画道路係ってるマンション、都心にはたくさんありますが、立地が良ければ当然に高値で取引されていますよ。

>>634 匿名さん
立地が良ければ　ね

>>645 匿名さん
城南東急沿線という供給少なく圧倒的売り手市場なのに、お買い得感がないから未だ完売しないのです。ここよりお買い得感のない物件があれば教えて欲しい(パークホームズ品川中延も完売したみたい・・・)

>>645 匿名さん
ぜひ購入ください。立地がそこそこな筈なのに北住戸は全く売れていないので選び放題ですよ！どうか買ってあげてください。

みんな滑稽ですね。買う勇気もない人がたくさん寄り添ってあーでもないこーでもないって。だから、買うタイミングみんな逃すんでしょ笑
いい意味でも悪い意味でも注目浴びて良かったですね。

>>648 マンション検討中さん

そういうこと言ってるからみんなに嫌われて全然売れないんでしょうねえ。

+++
北側住戸が全８戸ありますが、４か月経っても８戸（全戸！）そのまま残っており、１戸も売れてないという阿鼻叫喚状態になっています。諸々のリスク条件と比べてあまりにも割高すぎるんですよ。ちなみに３週間くらい前も残り１４戸とかだったので、週に１戸売れるか売れないかとか、新築マンションとしては久しぶりに牛歩戦術で世間を驚かせた山本議員もびっくりの販売ペースです。

ディベロッパーの想定賃料ベースだと名目3.5%らしいですが、かなり実際よりも盛った数字で、実際に近隣の賃料を調べてみると実勢名目利回り3.0%前後でした。ここ管理費とか諸々すごく高いのがかかってくるので、普通に借り入れせずとも3%を大きく下回ってきます。

これに加えて、「駐車場接収リスク」がずっと終わりない下振れ要因になり続けるので、正直、投資としては考えにくいくらい割高です。まぁ現金一括なら考えられなくもない方はいると思いますが、北側住戸は寝不足になりそうなので絶対に住みたくないですね・・・。とにかく「この地域を愛している（=多少損しても良い）人」以外はあまり手を出さない物件です。

構造的に北側住戸を一部駐車場にすれば万事解決だった筈なですが、それではディベロッパーさんのお金に対する欲望を満たせなかったんでしょうね。残り戸数がはけない場合、ずっとディベロッパーが頑張る形になると思います。目黒区の名誉のためにも早く売り切ってほしいです。