シティハウス湯島ステーションコート

ここは銀行が売る金融商品に近い気がする
再開発や景気回復など上手くいけばリセールで大儲けな可能性もあるけど、実際はしょっぱい結果になりそうな気がするんだよね

>>675 検討板ユーザーさん
この数字はどこから来たんだろうか

外資来ないリッチで坪６００以上は厳しいですよ。プラウド湯島も同じですが、リセール期待は薄いです。

このマンションの南側の大きい空地は何用ですか？
マンションを建てたら、南側の日照や眺望は無惨になりますね

>>684 匿名さん

マンション南側の空地は春日通りの拡張予定部分です。つまり南側にマンションは建ちません。

>>684 匿名さん

たしか南側の空き地は、春日通りの拡幅対象で、建物はできません。今より歩道が広がって街路樹が植栽されて綺麗になりますよ。

600超えてくるなら無理だな
この立地はいいけど高すぎる

ラブホ、飲み屋、マッサージ店など気にしない層であれば坪650は万は妥当なのでしょうね、同価格帯のプラウドも完売してますし。

>>688 マンション検討中さん
この現状で坪６５０万円前後だと、恐らく２０年かかってもリセールが出来ないでしょう。
プラウドを買った方々も今正しくこんな状況だと思います。

リセール考えてたら、正直今の不動産市況じゃ新築物件どこも買えないでしょ。

そのうち「世界の大都市の不動産と比べたら東京はまだまだ安い。日本の人気は上がってきてるしこれからまだまだ資金が流入してきて不動産価格も上がると思います。それを考えればお安いですよ」とか言い出す詐欺師が出てきそう

プラウド御茶ノ水買えなかった人多いの？
ここは拡幅とラブホテルの撤退などあれば、ガラリと状況変わりそうだけど
いつになることやら。

本当にその坪単価なの？　池袋が割安に見えてしまう。

恐らくスミフは湯島に手応えを感じているんでしょう。
あの会社は価格設定は強気ですが竣工後もゆっくり売っていくスタイルなので、刺さる人にだけ売れればいいというスタンス。
ここもあくまでも最低価格がこの値段ということで、第一期である程度の引きがあれば、
そこから価格を釣り上げていくはずです。

ここでいくら割高だ割高だと騒いでも、
あの立地に大金を叩く人は確実に存在するのです。

シティハウス文京湯島で坪500万円くらいですかね？
同じ時期でもそこよりは上と考えると可能性有り得そうですよね。
価格もですが、引渡し早めて欲しいですけど

このマンションは２０１９年築のクレヴィア文京湯島と向かい合ってますよね。
なので、住友さんはその時のクレヴィアの分譲価格が参考になるかなと思います。
ちなみにクレブィア文京湯島の管理費は以下の通りです。ご参考までです。

専有面積 56.47m2（登記）
管理費 12,300円/月
修繕積立金 5,600円/月
築年月 2019年10月

その他、大通りに向いてますので、騒音と排気が気になるでしょうか。

>>696 匿名さん
中古出てますね。
坪525万。
強気で650万は有りそうだけど、売れなさそう。

以下のは同じ湯島三丁目のクレヴィア文京湯島が2019年10月当時の分譲価格です。
*通学する子どもの居る家庭はクレヴィアの方が信号が一つ少ないので、クレヴィアの方が便利です。
*同じ湯島駅でも、こちら側にはエレベーターが無く、クレヴィア側はエレベーターありです。
*クレヴィアは分譲当時はその価格でもかなり苦戦していました。

さあ、これからの当マンション分譲、住友さんはどんな価格を出して来るでしょうね～

階数 タイプ名 向き 間取り 専有面積 分譲価格 坪単価
1F～5F - 東 2LDK 56.47平米 6498万円(予定) 380万円
1F～5F - 西 1LDK 40.75平米 4938万円(予定) 400万円
1F～5F - 南西 3LDK 70.50平米 9198万円(予定) 431万円
1F～5F - 北西 3LDK 66.32平米 8198万円(予定) 408万円
1F～5F - 東 2LDK 56.47平米 7228万円(予定) 423万円
1F～5F - 西 1R 28.29平米 3698万円(予定) 432万円
1F～5F - 北東 3LDK 75.16平米 9598万円(予定) 422万円
6F～10F - 西 1LDK 40.75平米 5138万円(予定) 416万円
6F～10F - 北西 3LDK 66.32平米 8498万円(予定) 423万円
6F～10F - 南西 3LDK 70.50平米 9758万円(予定) 457万円
6F～10F - 南東 3LDK 67.86平米 9158万円(予定) 446万円
11F～15F - 西 1R 28.29平米 4018万円(予定) 469万円
11F～15F - 東 2LDK 56.47平米 7998万円(予定) 468万円
11F～15F - 北西 2LDK 66.32平米 9298万円(予定) 463万円
11F～15F - 西 1LDK 40.75平米 5498万円(予定) 446万円
第２期予定(H31.4.6時点)

完成時期：2019年10月下旬予定
[スレ作成日時]2019-03-12 14:44:40

>>698 匿名さん
３年前からマンション価格は跳ね上がってるので、その上がり幅を考慮して考えた方がいいでしょうね。
この市況で新築の坪単価が300万台や400万円台なんてまずありえません。

そこのクレヴィア、当時購入検討してました。
でも実際に現地周辺を見て回ってみて、変な例えですが、天神下交差点が日本海、交差点の南側／坂上が日本、北側／坂下はまるで朝鮮半島のように思えてしまったのです（上野が中国ですね）。
利便性は申し分ないものの、治安や民度のことを考えると躊躇してしまい、結果的に諦めました。

この利便性であれば、需要は間違いなくあります。
独身やDINKSであればこの環境でも気にしない人も多いと思います。
が、ここは隣のホテルのネオンの下品さと道を隔ててすぐに犯罪まがいの店が乱立してる点が、さすがにちょっとレベルが高いのは間違いないです。
どんな感じで売れてくのか外野としては楽しみです。

あの一帯だけは新宿の百人町や横浜の福富町なみに妖しい活気と緊張感に満ちてるよね
文京区で子育てしたいからここ検討してます、みたいな若い夫婦がもしいるなら考え直した方がいいとは思うw

ただ美味しい飲食店や遅くまでやってる安いスーパーは多いから、
やはりシングルやDINKSで仕事バリバリやってるような世帯には利便性は最高だろうな。

近隣のルジェンテ上野黒門町は広い間取りは即完したし結構評価高かったけどね。

繁華街の猥雑さや大衆性が好きな人には最高の物件かもね
ちょっと歩けばまたがらりと違う雰囲気も楽しめるし

>>705 マンション検討中さん
ルジェンテ上野黒門町は確か坪500万円とかでしたよね。台東区アドレスであったり、眺望はよくないものの、駅近を保ちながら落ち着いたところにある印象ですが、それに比べて坪650～700万円は上乗せしすぎじゃないですか？

>>707 通りがかりさん

市況ですよね。
今後数年間は不動産価格は下がらないどころか上がり続ける見込みなんでしょう。
確かに湯島は利便性と価格が見合ってないと感じていました。
都心の中枢に位置しているにも関わらずイメージ先行でお得感がありすぎました。
文京区には珍しく山手線の駅も徒歩圏内ですしね。

坪650-700が事実なのかそもそも分かりませんが、住友不動産は坂の上の文京湯島での販売を経てかなり感触としては掴んでいるのは間違いないと思います。
戸数もさほど多くないので売り切れると踏んでいるのでしょう。
ファミリー向けメインの部屋を何百戸も売るわけではないわけですし。

山手線の駅まで徒歩10分かからない立地って、文京区では稀少だよ。

周辺の環境から狭い部屋ばかりになって、賃貸に出されそうなのも不安要素
この立地で実需向けになるのだろうか

文京区から徒歩5分以内が御徒町・駒込・巣鴨、10分程度が上野・大塚、15分以上が池袋・目白・高田馬場って感じ？

>>712 匿名さん

西日暮里も5分、日暮里と田端も10分すね

吉池が徒歩圏内なのは大きな魅力ですねぇ。新しくオープンしたパルコヤの地下もいい感じのお店が揃っている

>>712 匿名さん

その御徒町駅と上野駅が徒歩10分圏内、ここのマンションは。利便性は申し分ないけどね。利便性は。

湯島ハイタウンの建替がうまくいくか否かでここの資産性は結構左右される気がする。

>>716 マンコミュファンさん

建て替えが実現したら化けますか？

>>717 匿名さん

化けると思いますよ。
もうすぐ借地権が切れるので、
その後どうなるのかが分からないんですよね。

ハイタウン建替実現&風俗街浄化で坪単価200万アップ!!
ハイタウン廃墟化&風俗街治安悪化で坪単価100万ダウン!!

ハイタウンの敷地にタワーって建てられるのかね
建て替えて分譲するなら興味ある

周辺住人が出しゃばってくる文京だし建て替えは難しいでしょう。。。。タワーなんてもってのほか。

ハイタウンの場所は旧岩崎邸庭園景観形成特別地区にかかっています

近隣の再開発やハイタウンの建替、20年とか30年先の話ではないでしょうか、

ハイタウンの建替を妄想するくらいなら、東京に対する投資が加速して地価が上がり続けるという妄想のほうが現実的だと思いますが。
まぁどちらにしてもそんな妄想は棚からぼた餅、起これば儲けもの程度の話でしかなく、現状の環境を踏まえて買う価値があるかどうかを考えるだけのことだと思います。

ABABなくなるね。
地下の赤札堂がなくなるのはきつい。
スーパーはサミットか業務用スーパーか。
多慶屋はやや遠い。

クレヴィア湯島の分譲を思い出しましたら、ここは坪５８０以上だと恐らく売れない。
（三田ガーデンヒルズにお金持ちが集まってるにも関わらず、思うより売れてないようです。）
高い料金設定で売るコストが上がりますし、突然バブル崩壊するかも知れません。

この物件のスミフさんのやり方を楽しみにしてます。

>>724 名無しさん
ハイタウンは戸数がとても多いのと、借地権の問題や岩崎庭園の景観問題などで、建て替えはとても難しいと、私も同感しています。

もし湯島三丁目が外国人犯罪者だらけのバイオレント風俗街ではなく、例えば神楽坂みたいな雰囲気の商店街だったら…無理しててもスミフ価格で買いたい人多かったでしょうね

そんなネガっても貴重な立地だし68戸しかないから心配しなくても売れるよ

>>725 マンション検討中さん

上野の赤札堂が閉店するのは痛いですね。