シティハウス湯島ステーションコート

>>2820 マンション掲示板さん

やだよ！

湯島周辺はいいと思うが、ここじゃないなあという感じ。
立地もそうだけど、規模がちょっと小さすぎるね。資産価値には重要。

都とは全く無縁の県民が一人で会話中

湯島の魅力はかわらんでもないけど
ここがいい！理由ではないよなｗ
近くの別の場所に同程度のマンションあるならそっち買いたいから

都内に高級住宅街はたくさんあるが、戸建てではないマンション地域最高峰としての条件は、
①JRを含む使用可能路線が4以上ありなおかつ駅距離が、5分以上10分以内程度である
②周辺に緑が多く、閑静な環境がある
③周辺に大きな公園がある
④山手内側にあり、皇居にできる限り近い
⑤武家屋敷跡の高台にあり、なおかつ坂下に複数の商店街や商業施設がある
⑥周辺に大使館や財閥系の迎賓館、旧邸宅などがある
⑦周辺に人気小学校、有名大学がある
⑧周辺に大きな病院、小さなクリニックができる限りある
⑨周辺に大きな神社や寺院がある
⑩高速道路、山手通りなどの大きな道路に近いながら音はしない程度に離れている

これらの条件を多く満たすのは、
湯島4丁目
三田2丁目
赤坂6丁目
などがある

湯島は地歴からいっても現代価値からしても過小評価されているのは間違いない
もしこの物件が無縁坂上4丁目にあったなら坪単1,100くらいはしてもおかしくはないだろう
上野も文京区も過小評価だから湯島が過小評価されているのがとても残念
この物件は坂下ではあるが駅隣、湯島天神上野公園旧岩崎邸東大に囲まれた超希少立地なのは間違いない

>>2825 通りがかりさん

指摘の好立地であれば他の物件のほうがよさそうだね。
あと、不動産に「過小評価」はないと思う。

湯島と言っても坂下の下町から、坂上の屋敷町まであるから、一概に語れないね。湯島を批判する人は湯島のことをあまり知らないのかもね。

三菱史料館のある辺りの湯島４丁目に低層マンションができたら、坪単価1000は行くんじゃないかな？　湯島４丁目は湯島駅も本郷三丁目駅も使えるし。裁判官官舎の敷地が民間に払い下げられて、マンションをつくったらインパクトあると思うよ。

>>2827 匿名さん
もちろん湯島にもピンキリがありますね
でもこの物件の立地は『湯島のいいところ』とは無関係だと思います

そう。4丁目を盛んに上げてるけど、こことは関係ないんだよな。

湯島4丁目は大和郷と共に開発された高級住宅地なのにほとんど知られていない
2015年前後に4丁目で分譲されたパークハウスがありえないほど安かったことがそれを物語ってる
三田綱町も希少地で新たな分譲がほとんどなかったため知る人ぞ知る存在だったが、近年パークマンションが3物件分譲されたことでようやく一般的に注目されはじめ三田全体の価値が上がりはじめた。
湯島龍岡町の存在がもっと知られたら、湯島自体の価値がもっと上がるはずだ。

いやいや、どう考えても湯島４丁目よりも、湯島３丁目の方が平地だし、上野・御徒町に近いし、３丁目に軍配があがるでしょ。

時代は高台・閑静より利便性一択

ラブホテル隣接をプラスの意味で売り込める営業マンがいたら
世界中どんな商品でも売り込めると思う

>>2831 マンション検討中さん

三丁目の平地はハザードが心配

>>2833 周辺住民さん

武蔵小山はじめ墓地隣接でもプラスで売り込めてるからできると思う。

>>2835 口コミ知りたいさん
どうやって？
「もしもの時も隣に直送できますよ！」とか？w

>>2830 通りがかりさん

湯島四丁目は東京大学本郷キャンパスの龍岡門の近くにあり、東大は避難拠点であることも安心の理由。また、本富士警察署も近い。湯島駅と本郷三丁目駅の両方を使える立地から、知る人ぞ知る価値の高いエリア

マンションレビューによると中古相場は
ザ・パークハウス湯島龍岡町　517万/坪
クレヴィア文京湯島　539万/坪
僅差ではあるが湯島駅前のほうが高いみたい。

これだけ値上げしてても売れてる時点で、もう答え出てるんじゃないか？
値上げ前に買えた人は勝ちだろうし、ホテル街等は織り込み済みだから、ラブホ撤退で上がる要素はあっても、大きく下がる要素がない。
すみふのことだから2期でまた値上げでしょ。

>>2838 匿名さん

築年数が違うから、この二つを比べても。。

>>2840 マンコミュファンさん

確かにね。じゃあ互角ってことで。

>>2833 周辺住民さん
出来ない営業なんていないでしょ。

>>2830 通りがかりさん
普通に不便な場所だからね。
ただそれだけ、いつだってシンプルだろ

>>2843 周辺住民さん

いやいや、湯島４丁目は不便ではないでしょ。あんた、何にも知らないな

ここ、買おうか買おうか迷ってたら、こんなに値段上がってるんですね泣
もう2億いきそうですよね泣泣

>>2845 マンション検討中さん

>買おうか買おうか迷ってたら

それ買ってるだろ、普通（笑）

湯島にある文京区唯一のソープランドがついに閉店しますね。

4丁目住んでたけど不便だよ。何もないし坂も多いし。
まぁ不満ってほどではないけどどっちかに寄って欲しいとは思った。

>>2848 周辺住民さん
なるほどです。率直なコメントをありがとうございました。

>>2848 周辺住民さん

四丁目の坂は切通坂と無縁坂しかないよ。坂が多いというのは事実誤認だと思う。

ここ、もう少しで2億いきそうだけど、2億こえるかね？

超えるんじゃないの。買う人がいるとすれば驚きだけど。

沖さんの売主別「超過値上がり率」ランキングは面白かった。
予想通り三井・三菱地所が2トップ。トップ10にスミフが影も形もないのも予想通り。
やっぱり取得価格は重要だね。

>>2847 匿名さん
えーー！！あそこのソープランド閉店するんだ！

近所に住む者としてはあまりに目立つし閉店はありがたいというのが率直な感想だけど、一方でたたずまいに歴史を感じる店でもあったので愛用している高齢者も結構いただろうな…とも思ってた。これも時代の流れか。

プリンセスさんはまだまだ続きそうだね。
あと不忍池の横のピンク映画館は今後どうなんだろというのも気になる。

>>2659 マンション検討中さん
強者強者言い過ぎ

佐野の事件のニュースなどみてると、やはり治安というか風紀というか、このあたりはちと不安に感じてしまうな。

佐野選手のような有名人の話を出すなら日本で一番危険なのは港区六本木や麻布では。。

でも事件現場は湯島でおそらくこの近くだよね。

平山綾拳がいろいろモノを購入したのも湯島のドンキだろ

>>2858 匿名さん

デリーの隣のセンチュリオンホテルみたいだよ。

>>2859 評判気になるさん

上野のドンキ

申しわけありません
一般の方が映り込んでいる写真を上げてしまいました
運営さんに削除をお願いしています

保存しますた

文京区・台東区マンション巡回もの
SUUMOを久しぶりに見たら、4階の3LDKが1億8900万円で販売だったのが、1億7800万円に値下がってるな。1LDKも同様に値下がりしている。売れてないのか

>>2865 マンション検討中さん

現在の物件概要だと確かに先着順３戸が
12,800万円～17,800万円　
となってて、以前の
1億3,200万円～1億8,900万円
より下がってるが、部屋が入れ替わってるわけではなく同じということかね？

だとしたら驚きだな。あのスミフが。。

>>2867 匿名さん

階数表記は４階 401で変わってないから、部屋の入れ替わりではなく、同じ部屋で、売れないから値下げに踏み切ったというのが正しいだろうな。。。。
立地はいいけど、さすがにあの平米数で２億弱は売れねーべ

金利上げの関連性もあるかも

住不が「そろそろ相場上昇基調が変わる」と分析している可能性が高いね。

反転サインですな

湯島で大規模再開発の検討に入ったとのことです。あの繁華街が住宅地になるとは意外
https://www.kensetsunews.com/archives/989906

今のマンション相場なら店舗より高層マンションのほうが儲かる、ということだろうね。
まあ検討に入った段階らしいから、実現は早くて10年かそれ以上？

あの辺のピンク系が無くなってほしいね。

>>2874 匿名さん
順調にいけば2040年代頃に大規模再開発が始まる感じかねえ？

>>2875 匿名さん

意外ともっと早く進むかも。現場を歩いてみると、わりと青空駐車場や更地が増えてるなど、いろいろな萌芽を感じる。

先着順の住戸が値下げされているのですか？
住友不動産のマンションは値上げはあれど値下げはあり得ないと考えていたのでかなりの衝撃です。
今後は売れ行き次第で下に価格改定がある世界がやってくるのかしら。

スミフの販売戦略は期ごとに値上げすることで「早く買わなければ」という顧客の心理を利用する、という側面があったので、どうなんだろうね。
さすがに上げ過ぎて売れる気配が全くなかったということなんだろうけど。

>>2878 匿名さん

立地や物件の価値的に買いたい人はたくさんいるとおもうよ
リセールしたときも、絶対にすぐ売れる場所だし

ただ高すぎて手が出せないよ・・・・・ﾄﾎﾎ
年収の5倍～７倍が住宅ローンMAXの安全圏とされてるけど、先日までの価格の１億８９００万だったら、５倍で年収３７８０万、７倍で年収２７００万ないとローンすら組めない。

現実的にむりでしょ

>>2879 マンション検討中さん
何でフルローンの前提なの？
みんな株とかでずいぶん儲けてるでしょ

株で儲けてるような人は資産性、買って儲かるかどうかに敏感だろうから、ここはパスじゃないの？高すぎるよね。

実需としても、この辺りは子育て世帯には敬遠されがち。確かに文京区ではあるけども

>>2880 名無しさん
何でフルローンの前提なの？
みんな株とかでずいぶん儲けてるでしょ

多くの人はフルローン、もしくは１割程度の現金頭金入れだよ。
「みんな株とかでずいぶん儲けてるでしょ」とか小学生みたいな思い込み感想文はやめなよ

今はフルローンの夢を見るのも２３区ではなかなか難しくなってますが、以前は貯金があってもフルローンが一般的でしたね。
団信入るとコスパ最強の生命保険・がん保険になるし、金利も安いので貯金は投資に回せる。もし急に金利が上がることになっても貯金で繰り上げ返済すればいい。
今はこんなのパワーカップルの中でも上位しかできないのでは。。
まぁ最近は銀行も５～７倍だけでなく８～９倍には貸してくれてそうですけど。

>>2872 匿名さん

坂下だから小石川1丁目同様、ハザード的には浸水リスクが高いところですね。

液状化歴のある埋立地の方が震災リスク高いですよ。ここは安全性の高い土地だと思う。

>>2886 匿名さん

液状化に関しては東京都が発表した最新の東京の液状化予測図 令和5年度改訂版が役に立ちます。このマップでは液状化のしやすさを3段階で表示しています。

ピンク　＝　液状化の可能性が高い
黄　色　＝　液状化の可能性がある
黄　緑　＝　液状化の可能性が低い

本物件の場所は「液状化の可能性がある」になっていますが「液状化の可能性が高い」にはなっていないので問題はほとんど無いでしょう。

湯島三丁目再開発の計画みると
すぐ隣が商業施設のようですね
湯島→上野広小路も地下道でつながりそうだし
新たな商業施設に駅近からすぐ行けそう
https://x.com/yushima_develop/status/1823260194878714337?s=46

>>2888 通りがかりさん

ステーションコートの価値が爆上がりですね。ラブホテル問題はもはや非常に些末なことになりました。スミフはこの再開発計画を知っていたのでしょうか？

>>504 匿名さん

ねっ、だから、言ったでしょ。湯島三丁目の再開発があるって。

再開発にむけて、これから地権者の取りまとめが行われるという意味ではないのでしょうか？
25年度中に方針を検討し、そのあと地権者の取りまとめであれば、まだまだ先な上に割と不透明な気がしますが、どうなのでしょうか
https://www.city.bunkyo.lg.jp/b031/p007600.html

>>2891 評判気になるさん

現場を歩けば分かりますが、わりと早く進むかと。

>>2892 マンション検討中さん
え、歩いて分かるほど進んでませんよ

>>2893 通りがかりさん

貴方は現場を歩いていないね。
土地をよく調べてみてください。

協議会（イマココ）→１０年→準備組合→１０年→都市計画決定→１０年→組合設立→１０年→竣工

道のりは長いっすよｗ湯島シロートさん。

>>2895 口コミ知りたいさん

www
現場を知らない素人さんw

文京区に誇る竣工→許可取り消す→廃墟化という立派な前例も忘れずに

>>2897 購入経験者さん

それはルサンク。湯島はあそことは環境が違うさ

>>2896 マンション掲示板さん
具体性のない罵り＝敵前逃亡

>>2899 eマンションさん

敵前ではなく、貴方は立派な味方ですよ。

メタバース案内があるんですね。してみた人いらっしゃいますか？

場所を見ましたが、湯島駅前のいい立地なんですね。上野駅、御徒町駅はよく行きますが、湯島駅はあまり行かないなと思っていました。生活しやすそうですか？
恩賜公園をウォーキングできるのかなと思っています。

>>2902 匿名さん

アンチが湧くことを前提で書きますね。
・憧れの文京区アドレスでありながら、不便な文京区内ではなく、上野・御徒町至近の便利な文京区であること。
・千代田線ほぼ徒歩１分弱のありえない近さで、下北沢・表参道・日比谷・新御茶ノ水・北千住と名だたる繁華街に一本でアクセスできる。
・山手線の上野駅、御徒町駅が徒歩５分で行ける。山手線のこの近さは素晴らしい。
・マンション真下にはローソンがあり、横断歩道向かいはセブンイレブンあり。
・徒歩３０秒で上野公園の敷地に入れる。
・アメ横、上野公園、上野動物園という屈指の海外・観光客目当ての施設が多く、リセールバリューも間違いなし。

ここ以上のマンションを見つけてみろと言われても、そうそう見つからない気がしますね。

>>2903 評判気になるさん

アンチが湧くこと前提で、しっかりされていると思います。挙げられたプラス内容、自分はそのまま納得です。
下記は挙げられていないアンチな内容です。

・隣がラブホテルです。自分はもうこのネタはどうでもよいと思う。大人が知ってて買うわけですから。直接的な危害もないでしょう。この理由で子連れファミリーは買わないのは、この検討板では、もう語り尽くされた既定路線です。もういい。

・一番問題なのは、道向かいの湯島３丁目エリアです。ヤバイ場所です。常に騒乱の素になっています。４月はこの掲示板がシーンとダンマリしていました、○島夫妻事件、タワマン女子事件の関連場所が道向かい一杯に広がっている。ほんと極端な立地です。

湯島はあまり存じ上げないのですが、安くスッキリできる場所は豊富にあるイメージですが合っていますでしょうか?認識が合えば、満点の立地かと思います。

>>2904 評判気になるさん

○島夫妻事件
→違うよ！ 宝島ロードは上野のほうで、本物件から離れている。いい加減なことを書くな！

繁華街の湯島三丁目は再開発されるので、お忘れなく。

西側にはビンテージマンションとして有名な湯島ハイタウンがありますが、そこの住人が繁華街の人に危害を加えられたなんて聞いたこともありません。徒歩数分のところにある、地域ナンバーワンの呼び声もあるブリリアタワー上野池之端も同様です。春日通りを挟んで向かいのクレヴィア文京湯島も。マンション住人の生活と繁華街で商売している人たちの生活に大した関わりはないということです。

湯島を貶すのは、例のクソのような輩だから無視するのが賢明。

どなたか湯島の再開発の現地写真をアップしていただけないでしょうか

Googleマップで見るだけでも再開発検討地、特に北側はすでに駐車場、更地になっている場所がそれなりにあるんですね

南側の飲み屋街が気になりますね…

>>2911 評判気になるさん

だから、南側の飲み屋街は住宅地になるんだよ。

ディベロッパーは決まっているのかな？

>>2906 マンコミュファンさん
>>いい加減なことを書くな！

実はそうでもなくて、小川泰平氏の情報によると、平山稜拳が夫妻をあやめるための道具を買いそろえたのは湯島のドン・キホーテだそうです。上野のドンキではなく、湯島のドンキだと明言されていました。
また、警察が事情聴取している第７の人物は湯島を根城にしているということも言われていました。
まぁ、知らないことが幸せなこともありますが、一概に、頭ごなしに否定はしない方がいいと思いますね。
そもそも上野・御徒町・湯島は三兄弟のような近さですし。

>>2912 検討板ユーザーさん
まだ検討段階なので、早くなるといいですね

湯島は住環境も抜群に良いですからね。

>>2914 2903さん

だから、湯島のドンキも再開発エリアに入っているんだから、宝島事件も西新宿タワマン事件も、薄汚い事件の記憶はすべて消すことができるんだよ。再開発が実現したら、ここの地価は爆上がりよ。

ここって先着順3戸以外はもう売れたってことですかね。

>>2867 匿名さん
素人なので分からないのですが、1000万単位の値下げって他社はしてるのでしょうか？感覚的には随分思い切ったなという感じがします