シティハウス湯島ステーションコート

湯島駅1番出口を出てすぐ（15mくらい）です。なにかと利便性は高いです。敷地南側の春日通りは拡幅の事業中で、完成すれば、きれいになることでしょう。

一方、周囲はラブホテルが多く、それらに囲まれている感があります。本件の東隣もラブホです。道路を挟んで東側に、上野随一の歓楽街「仲町通り」があります。2019年頃まで違法とされている客引きが堂々となされていた歓楽街です。

こうした点の兼ね合いで、このマンションの価値が決まるのかなと思います。個人的には利便性が勝ち、相当な高値で販売されると予想します。

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春日通りに面した南側は、騒音はあれど、日照が確保できていいですね。
東、北側は高層階でないとラブホの看板ビューでキツい。基本的に南向きの部屋で構成するんでしょうね。

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ハザードマップを見たところ、該当は無さそうです。

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湯島の新築マンション群では一番の目玉になるかしら？

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>>4 匿名さん

湯島本郷の広域で見たら、断トツはサッカー協会ビルの跡地の三井不動産のタワマンじゃないかな。

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>>5
広域で見たらぶっちぎりでそうですね
サッカービル前のオプレジ内覧したことあるのですが、うっかり買わないで本当に良かったw

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>>6 匿名さん

オプレジも最近は高騰してますよ。湯島のオプレジも販売時より坪単価が上がっています。

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>>7
というか、正面にタワマンが建つって圧迫感マシマシではないかと…

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ラブホの近さが辛いですね。廃業の予定や可能性などわかれば少しでも買いやすくなるのですが。

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ファミリー層が買い控える可能性を考慮して広めの部屋が少なかったりして

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>>10 匿名さん
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/578854/res/835/
さんによれば事前アンケートで68戸とのことです。エントランスや廊下など共用部分以外が全体の7割だとしたら（賃貸の場合レンダブル比と言います）、1戸平均は、6200㎡×0.7÷68＝64㎡になりますね。70㎡の3LDKと60㎡の2LDKが半々くらいでしょうか。

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湯島ハイタウンの借地期間が2030年に迫り、そこで更新しない場合は建て替えとなる可能性もありますが、湯島ハイタウンの再開発が実現したら、この物件周辺も整備されて、資産価値が上昇するでしょうか？

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>>12 口コミ知りたいさん

ラブホがどうなるかですね。
二丁目あたりのひっそりとしたラブホではなく、
この辺りは繁華街が近く、建物も看板もかなり目立つので。。再開発されるととてもいいのですが。

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>>13 口コミ知りたいさん

湯島二丁目のラブホテルは相次いで閉鎖して、マンションが建っています。湯島駅前もそうなると、今より環境が良くなりますね。

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先程通りかかったので。参考までに。

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>>15 周辺住民さん

ラブホテルの看板がド派手ですね(^_^;)

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>>15 周辺住民さん

マンションの居室が、付近の飲み屋の連れ込み部屋とか、いかがわしい映像の撮影部屋とかに使われないよう、販売事業者は厳格に審査・管理してほしいですね。

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>>17 口コミ知りたいさん
それは需要がないと思いますよ。部屋を買った額をペイしようにも、周囲のホテルに負けてしまいます笑

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そういうのは中古マンションに集まってくるイメージ。
十年くらい前だったか、上野警察署の向かいのマンションが中国人経営の本番風俗店だらけになってたというニュースを聞いた憶えがw

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アルベルゴ上野ですね。あの付近でホテルならアメ横方面まで出向く必要がありますが、ここなら周囲のホテルを使ってくれることでしょう。

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>>15 周辺住民さん
よくわかる写真ありがとうございます。改めて写真で見ると近距離ですね。ここまで近いと夜のネオンも気になりますね。

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良い意味での江戸から昭和くらいまでの下世話さというか下町感というか祝祭感覚というか、湯島という地域ならではのそういうニュアンスは残り続けてほしい気もします。

小綺麗なマンション群と歴史的建造物だけの街になってしまうと、これまでの悪い意味での台東区ノリから、今度は悪い意味での千代田区ノリになってしまいそうな気が？　考え過ぎかもですが。

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個人的には湯島駅の交差点の南西エリアじゃないとマンションを買う気にはならないです。
それ以外のエリアは完全に盛り場の雰囲気で呼び込みの派手な男女がたむろしていて落ち着きません。
あくまで雰囲気だけで、犯罪が多いということはないと思いますが。
上で書かれている通り、坂の上はホテルは閉鎖が相次いでるのでこのエリアもそうなる可能性もありますが、ホテル以外も雑居ビルがメインなので果たしてどこまで変わるかというのは疑問です。

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隣のラブホはどうにかなるのか、湯島駅入口のビルと春日通の拡張次第で雰囲気は変わるかと。マンションの一階にスーパーなどあれば直良。駅至近物件なので住不が総合的に考えていることに期待したい。

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>>24 湯島住民さん

湯島ハイタウンの建て替えが実現して、マンションの下駄にスーパーマーケットが入って、さらに湯島駅と地下で直結したら最高だな（妄想） どこか大手デベが本気にならないかなー

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住友不動産だし、そういう可能性もゼロじゃないでますね。
とはいえ、投資用に買うならまだしも実際の住処として買う場合は、何年も先の希望的観測で買いに動くというのも難しい。
あとうちのマンションがそうなのですが近くのラブボ潰れて良かったと思いきや、解体～マンション建築で2年以上騒音に見舞われています。
1軒終わったと思ったら次の解体が始まりとなかなか大変です。
周辺の再開発、しかも大規模となるとしばらくそういう苦行に耐えないといけないということも考慮しないといけません。
あとは日当たり眺望が良かったのに、それが悪くなってしまうなど。。

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東側のラブホを残したまま着工するということは、これ以上ねばっても土地を買えないと判断したんですよね。今後もずっとあのままな気がする。。

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ラブホ市場が縮小しているとはいえ、なくなる順番は坂の上の方からであって、湯島駅周辺は最後まで残ると思います。市場縮小の原因は、若者のセックス離れというより、お盛んな世代の人口が減っているのが主であり、需要そのものはなくならない、つまり駅周辺のラブホはなくならないとみています。

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>>28 周辺住民さん

若者のセックス離れと言われていますが、付き合ったら、人間だからお互いにそういう行為をすると思うけど、ラブホテルじゃなくて、自宅でいたすのかな。Z世代はお金の使い方が堅実と言われるので、ラブホ代を払うのが嫌なのかな。その観点から、ラブホ業界の衰退との因果関係を研究してみたら面白いかも。

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>>27 匿名さん
まさに。角の蕎麦屋のビルも存続か。駅近物件にて住民としては中長期的視野で街の利便性向上に資する取り組みをお願いしたいが、いちディベロッパーの取組では、そこまで待てず、利益優先になってしまうか。

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>>30 湯島住民さん

本当に、隣のラブホテルや蕎麦屋も買収して、一気に街並みを綺麗にしてほしかった。北側のラブホテルのある区画は、将来的に開発されないかな？ あの辺りのラブホテル、儲かってるのかな？ 早く潰れてほしいよ。

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> あの辺りのラブホテル、儲かってるのかな？

たぶん儲かっていると思いますよ。B/S上の減価償却（47年）はまだ続いていそうですが、とっくの昔にローンは返し終えていて、P/L上、C/F上は有利な状態にあると思われます。

私はラブホに用はありませんが、逆に潰れてほしくない気がしています。湯島駅周辺のラブホがすべて潰れたときには、湯島や上野は何の変哲もない、どこにでもある繁華街に成り下がっていると思います。街としての個性があることとラブホの存在はセットになっている気がするんですよ。

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>>33 周辺住民さん

ラブホテルが存続するんだったら、せめて、あのケバい看板（プリンセスⅠ世）をどうにかしてほしいよね。景観条例とかで縛れないのかしら。

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>>34 検討板ユーザーさん
ほんと、そう。今時どこになにがあるかなんてネットで容易に調べられるのだから、看板は不要なはずです。景観条例で縛れるはずですが、そうでなくとも、町会あるいは周囲のマンション管理組合の連名で申し入れくらいはできるはずですね。

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>>35 周辺住民さん

あの看板、なんとかなりませんかね。湯島駅を降りると目立ち過ぎて、恥ずかしいです。条例を駆使して撤去の要請はできないのでしょうか？

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>>36 匿名さん
できると思いますが、行政側にそこまでの勇気とやる気がないと思います。なんなら行政からラブホに数年間、協力金を出してもよいと思います。ラブホの存在を認めたうえで共存を模索していくのがベターだと思います。

地区が外れますが、錦糸町のラブホ群は意匠がカッコよく個人的には好感が持てます。ああいうソリューションもありなのかなと思っています。

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>>37 周辺住民さん

確か、湯島の坂上のラブホテル（数軒潰れましたが）は、周辺に配慮した意匠にしたと聞いたことがあります。

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申し訳ないけど後から来る人が文句を言う資格はないというか、失礼だと思いますよ。
周辺の人たちはそれで生活してるんですから好き勝手に潰れればいいと言うのはいかがなものかと。。

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>>39 通りがかりさん

でも、外から転入して居住者が増えて改善を求める声がこれから段々と大きなるんじゃないですか？ ラブホテルをなくせと言ってるんじゃなくて、派手な看板が街の景観を損ねていることに怒っているのです。

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> 派手な看板が街の景観を損ねている
というか、派手な看板は令和の今、流行りませんよ、という文脈になるのが美しい気がします。実際そうだし。

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うーん、私なら最初から分かってるんですから移住してこなければいいと思っちゃいますね。
まぁ反対活動するのも自由なので理事会を結成後、働きかけすればいいと思います。
あの区画を潰せば道を渡った北東エリアも駆逐して行った方がいいですね。
あそこはラブホテルがかわいく見えるような店が密集していて、上野駅側では毎日客引きぼったくりに騙されないようにしましょうと呼びかけられてるくらいなので。
恐らく湯島駅周りで言えばあそこが一番のネックですから。

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>>42 通りがかりさん

住友不動産のマンションができたら、そこの住民たちが黙ってはいないでしょうね。住民パワーでラブホテルを駆逐してほしいです。

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他人任せではなく、自分が動きましょうね

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こうやって歴史ある料亭や遊郭が尽く潰されていってしまったのか。プリンセスⅠ世も100年後まで残れば立派な文化財。哀しいね。

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>>43 マンション検討中さん

　後から来て駆逐は難しいかと。。。
　ある程度そこは妥協した人たちが住民になる気がします。

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>>46 検討板ユーザーさん

いや、住民が増えれば、住民の意思が重要だ。ラブホテルなら、なおさらだ。

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>>45 匿名さん

プリンセスⅠ世は文化財になり得ないよ。

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>>44 通りがかりさん

自分が動かず、相手をいかに動かすが楽しいんだよ、人生は。

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>>47 名無しさん
　たかだか70世帯くらいですよ

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>>50 名無しさん

たかが68世帯、されど68世帯だよ。それに湯島ハイタウンの建て替えがあれば、大量の新住民があのエリアに移住する。そうした時も想定して、浄化作戦を決行すべき。

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>>51 匿名さん
　是非文京区か台東区の区長に立候補を。

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>>52 名無しさん

湯島の街を浄化することを公約に掲げたいくらいだよ。あと湯島ハイタウンの建て替えね。防災と街の発展において必要。でも文京区を牛耳っている自民党は無能だから、当選なんて夢のまた夢だけど(>_<)

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確かに後から来て退いてくれ、はないですね。ただ都市開発は長期的な取り組みなので、なんというか、大切に次に繋げてくれたらなと思います．公園至近の住宅が増える中、ホテル側もギラギラした看板でなく、落ち着いたホテルにしてくれればと思ってしまいます。

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>>54 湯島住民さん

やはり景観条例で規制すべきだと思います。ただホテルの営業は補償する。ポストコロナを見越し、海外の人に恥ずかしくない街並みにしてほしいよ。文京区、文京区議会、何やってるの？

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>>54 湯島住民さん
私も同感です。

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街は生き物なのだから、そこに移り住んだ人の多くが不快と感じたら排除すべきだと思う。後から来たとか、昔からあったとかは関係ないと思う。老舗の菓子店、食堂、居酒屋などは住民が享受できるが、ラブホテルは外の人が利用するだけ。近くに繁華街があるというのは理由にならない。コロナで時代がガラッと変わったし、これからラブホテルは厳しいんじゃないかな。いずれにしても、住友不動産のマンションができたら、このラブホテル問題は持ち上がるでしょう。

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そういえば荒川区出身の知人は、小学生時代は日暮里のラブホ街を通って学校に通ってたと言ってたな

鶯谷の駅近マンションとかに住んでる人は日々どんな感じなんだろう？
駅前はデリヘル嬢と客だらけだよねw

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>>58 匿名さん

ラブホテルとともに暮らす生活なんて絶対に嫌！

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>>59 検討板ユーザーさん
無理に湯島に住まなくてもいいよ

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>>60 匿名さん

でも湯島はいろんな駅から近くて便利だから、住んでみたい街なんだなあ。

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>>61 検討板ユーザーさん
春日もいろんな駅使えて便利よ

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渋谷・円山町のラブホ街は、ダム建設で村が沈んだ岐阜の人々が移住してきて作り上げ、その後は大手企業も参入したりしていたようですが（友人が昔バイトしていたラブホは某百貨店が経営していたそうです）、湯島のラブホ街にはどんな背景があったのでしょうね…？

『プリンセスⅠ世』は実は、極秘に生き延びていた満州国皇女（溥儀の命令で生まれてすぐに○された）が戦後この地に流れ着き…みたいな壮大な歴史ドラマがあったかもしれんですよ…？

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>>62 匿名さん

春日より湯島のほうが利便性は圧倒的に高いでしょ。湯島駅、上野御徒町駅、上野広小路駅、御徒町駅、仲御徒町駅、京成上野駅、本郷三丁目駅が徒歩10分圏内で使えるのだから。

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>>63 評判気になるさん
全くの想像ですが、昭和の時代に仲町通りが栄えたことから、その延長線上にある天神下交差点付近にラブホテルが数多く建設されたものと思われます。渋谷も街外れの丸山町がそうなったんですよね。

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自分も湯島派だが「圧倒的」ってほどではないでしょ
春日だって地下鉄4線＋徒歩10分圏内ならJR水道橋駅もあるし

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>>64 マンコミュファンさん
都心方面はそうですが、春日だと南北線が使えて、六本木など城南方面に行くことができます。私は銀座線がうらやましいと思いつつ、南北線を重宝してますね。

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>>66 匿名さん
JR水道橋って意外と使うケースがないです。総武線でどこ行きましょうか？

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環境を気にするなら春日のほうがいいですね。
住み始めたその日から性風俗とはかけ離れた環境で生活できますし、将来的にも東京ドーム周りも三井不動産がしっかり街作りしてくれるでしょうから。
もしくはプラウド御茶ノ水でもいいんじゃないですか。

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実家が北関東とか東北なら湯島の方が便利そうです。

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>>66 匿名さん

圧倒的というのはどうかと思うけど、春日と湯島を比べたら、湯島のほうが山手線・京浜東北線の御徒町駅も使えるし便利だよ。御徒町は映画館併設のパルコ、デパートの松坂屋もあるしね。上野公園の美術館や博物館、動物園、コンサートホールも歩いて行ける。春日も便利だけど、南北線のホームが深すぎるし、それぞれの駅の距離があるのが難点かな。湯島は徒歩10分圏内に地下鉄5路線、JR1路線、私鉄1路線使えるからね。銀座線や千代田線、丸ノ内線のホームは浅いし。

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>>67 周辺住民さん

湯島だって、千代田線、銀座線、日比谷線で城南方面に行けますが。

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水道橋といえば、自分は都心に生まれてたら都立工芸高校に入りたかったですね。

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>>71 eマンションさん
おしゃる通りですが、ただ1本の南北線が使えるだけで、バリエーションが広がるのが春日駅周辺の良いところと思います。もちろん、銀座線や山手線が使えないのは惜しいですよ。上野の繁華街から離れることも。

南北線だと飯田橋（神楽坂）、市谷、四谷、溜池山王（赤坂）、六本木一丁目（六本木）、麻布十番などに行けるので、重宝しています。

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>>74 周辺住民さん

南北線はホームまでが深くて使い勝手悪い。

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便利さは湯島だと私も思いますが、このエリアを選ぶかは別問題かと。
春日と比べてかなり割安になるでしょうから、周辺環境を割り切るかの判断ですが、現状の御徒町方面に向かう街並みは都内でも指折りの悪環境です。
正直、鶯谷のようなホテル街の方がマシかもしれないです。

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>>75 通りがかりさん
それを加味しても、飯田橋（神楽坂）に行くのは、湯島より春日の方が便利ではありませんか？

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利便性で言えば飯田橋もなかなかだよね
個人的に住みたいとは思わないけど

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>>77 周辺住民さん

湯島からだって、大江戸線で神楽坂に行けますよ。そもそも神楽坂や飯田橋に行けるから便利という価値観が分からないんですけど。湯島のほうが、複数路線あって、いろいろな方面に行く選択肢がありますよ。

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>>76 通りがかりさん

ははは、鶯谷はホテルしかないでしょ。湯島三丁目の繁華街も大概だけど、老舗のお店もたくさんあって、湯島のほうが楽しいでしょ。

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都心へのアクセスの利便性は、湯島>春日
住環境は、春日>湯島
これに尽きるよね。

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>>79 評判気になるさん
> 神楽坂や飯田橋に行けるから便利
そんなこと言ってません。それを含めて南北線沿いに行けるのが便利と言ってます。>>75 さんが南北線が深くて不便という指摘に対しての書き込みなので、大江戸線は関係ありません。

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>>84 周辺住民さん

南北線がいろいろなところを繋いでいることは知っています。一方で、南北線はホームに行くまで深くて不便なのは認めるということですね。そもそも丸ノ内線後楽園駅から南北線に乗り換えるとき、すごく歩くし、さらに地下に下る。使い勝手が悪いのは言わずもがなですよね。

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誰も「（湯島より）春日の方が利便性が高い」とは言っていないのに、「圧倒的に（湯島の方が利便性が高い）」という表現に疑問を呈されたのが気に障ったのか、つい春日を貶めてしまう方々。
湯島に対するその愛情とプライドは、皮肉ではなく尊敬すべきものだと思います。
そのような深い湯島愛を持つ方々が住民として増えていけば、湯島駅周辺に漂うあの瘴気やエロスに打ち勝って、将来的には春日以上の住環境が実現可能になるかも…と想像しているからです。

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このマンションの計画に、用途：共同住宅と記載されているということは、一階に店舗など商業施設は入らないという事なのでしょうか。

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>>87 湯島住民さん
そういうことになります。店舗などは入りません。

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>>86 匿名さん

湯島も坂上のラブホテルは次々と廃業し、跡地にマンションが建っています。今年春にスーパーマーケットのサミットがオープンしたのが、地域では大きな転機になったみたいですね。スーパーマーケットの開業は、若年層の人口増加を見越したものだと言っていました。もともと利便性の高いエリアだから、住宅街としての伸び代はあります。

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大江戸線の牛込神楽坂駅は、深さは感じませんが、神楽坂方面（A3）に出ようとすると横方向に散々歩かされるイメージがありますね。

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>>86 匿名さん
プラウド御茶ノ水のスレにも、湯島激推しみたいな人がいました。どこが便利かは個々人がどこに行きたいかで決まるので、真面目に激論するのは無意味と思っています。

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>>91 周辺住民さん

ここは湯島のマンションのスレなんだから、湯島のいいところを推すのが何故だめなんですか？ 議論なんてしようと思ってませんよ。逆に春日の話を持ち出すのであれば別スレでどうぞ。

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>>92 名無しさん
春日の話なんてしてませんが。それに、湯島激推しは良いと思いますが、わざわざ茶水のスレにいたと書いただけです。

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>>93 周辺住民さん

茶水と略さないでください。パコ茶かプラ茶か分からないですから。

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>>93 周辺住民さん
プラウド御茶ノ水も湯島アドレスですからね。そこのスレで湯島のいいところについても話して何が問題なのでしょうか？

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>>95 匿名さん
問題だなどとは言っていませんが。

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>>96 周辺住民さん
何でも言い返したい様子で、何だか湯島推しの方に不満気にされている印象を受けました。

少なくとも、私は湯島について色々知れて有り難く思っていますよ。

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>>97 匿名さん
書いてないことを返されるので、こうせざるを得ません。ちなみに私自身は湯島推しですよ。

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湯島にネガティブなご意見もあるのは分かります。私も引っ越してくるまでは、ラブホテルの街のイメージがありました。でも、お店は多いし、歴史はありますし、上野公園をはじめ文化的な施設が近いですし、都心へのアクセスもいいですし、大学病院に囲まれてクリニックや歯科医院の選択肢もありますし、なんだかんだ言って住みやすいですよ(^_^)

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>>93 周辺住民さん

春日の件は私の勘違いでした。申し訳ありません。ただ、プラウド御茶ノ水だって湯島の立地ですし、そこのスレで湯島のいいところを紹介してはいけないのでしょうか？ 「周辺住民さん」の気に障るようでしたら、私からの湯島推しの書き込みはやめます。だけど、湯島は本当にいいところなので、皆さんで盛り上げてください！

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湯島のラブホテル見る度に股間が盛り上がります＾＾

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>>101 ご近所さん
面白い！マジで笑

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>>100 名無しさん
> そこのスレで湯島のいいところを紹介してはいけない

そんなこと書いていません。ひょっとしたら>>91 のことを指しているのかもしれませんが、>>86 からの流れで、激論（＝相手への罵倒）するのは無意味と言っているだけです。

私は誹謗中傷されても放置しますが、言っていないことを言ったことにされた場合は、明確に否定するようにします。それ以外のケースで他者と意見が異なっていても、否定形で語ることはありません。

ということで湯島の魅力を語りましょう。またシンスケで飲みたいです。昔は、ハゲか白髪じゃないとカウンターに座れなかったらしいです。

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今後再開発が進むであろう湯島については、
●ラブホも商店街も浄化してほしい派（マンション購入検討中の子育て世代）
●下世話な雰囲気が多少残ってほしい派（ハゲか白髪のおっさん）
に分かれる感じになりそうですかね？

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>>104 匿名さん

私は前者の、街を浄化してほしい派です。
街の新陳代謝は必要です。
先日も、湯島のスナックで客からぼったくって、警視庁に中国人が逮捕されるというニュースをやっていました。余罪が20件くらいあるそうですね。
またベトナム人の殺人事件もありました。
そんな汚ない街を是認するほうがどうかしてます。

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>>105 検討板ユーザーさん
うわあ、今の夜の湯島ってそんな酷い状態なんですか？
バイオレンスな雰囲気が年々減少している池袋とは逆コースですね…

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このニュースですね。湯島のぼったくりスナックの事件。

https://news.yahoo.co.jp/articles/a0c1bf7c04a7072e32f463fe7d07ad9f508f...

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あの街が浄化されることを期待してマンションを買う子育て世代なんでいるんでしょうか？
さすがにギャンブルすぎますよ。
同じ湯島とはいえ、グランリビオやディアナコート、いま売出し中のシティハウスを買うのとはわけが違います。
御徒町駅に向かって歩けばすぐに分かると思いますが、左手にはとんでもない街が広がってます。
男一人でも歩きたくないですよ、あそこは。
南海トラフで焼け野原になれば心機一転でキレイになるかもしれませんが。。。

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文教自慢の文京区で外国人犯罪者がやりたい放題って、そっちの方が宝生ハイツ建て替えよりよほど教育に悪そうですなあ（笑

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>>108 通りがかりさん

湯島から切通坂（春日通り）を下りて、天神下交差点から御徒町駅に行く途中の左手側の繁華街はヤバいです。夜はノーマスクのたちんぼ、朝は散乱したゴミに群がるカラス。>>108さんがおっしゃるとおり、綺麗な街並みになれば、もっといい街になると思います。昭和のノスタルジー云々を言う方もいますが、ポストコロナの時代、湯島のあの繁華街は本当に迷惑しかない。文京区と台東区がタッグを組んで浄化してほしい。

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浄化されればそれはいいことだと思いますが、それ期待してストレス溜めながら暮らすより最初から違うエリアで買ったほうが間違いないですよ。

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>>111 通りがかりさん

近い将来、劇的に変わる可能性もあるので、そこに賭けてみるとか。でも湯島はこれからさらに高騰すると思います。住むんだったら坂上かな。

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逆に、郊外から引っ越してきた私からすれば、湯島ハイタウンや旧岩崎邸庭園の脇でラブホテルが乱立している様は、シュールで興味深く感じますね。

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これから建設する住友不動産の当該物件南側の春日通りの拡張工事がまもなく始まります。拡張後は、湯島ハイタウン前の並木道のように植栽があって、無電柱化もするのかな？ 今よりも景観はちょっと良くなるかなと思います。

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>>114 匿名さん
> これから建設する住友不動産の当該物件南側の春日通りの拡張工事がまもなく始まります。
そう信じたいのですが、始まらなさそうな予感がします。恐らく、都市計画道路の区域外ではあるものの角に残っている1軒と時間をかけての交渉中なのかと察します。

西側はすべて、区域外の土地も取得していて、湯島三丁目計画の南側の道路と一体で開発できる準備が整っています。残っている1軒だけポツンと残さずきれいに開発することを目標として（地下鉄の出口も作り直す）、多少、工期が後ろにずれてもよいと思っている節があります。

無電柱になるのは確実です。並木道は恐らく現状を含め、なんらか整理されそうです。今のままだと車線がうまく割り振れなさそうだからです。

ちなみに、江戸の地図も明治の地図も、並木道部分は緑地になっています。並木道を新設したというより、緑地を残したという方が的確かもしれません。

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>>115 周辺住民さん

　やはり地下鉄の出口も新しくできるのですかね？
　湯島駅で1番出口の手前にずっと工事中なのか資材置き場になってるエリアがあって気になってました。

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>>116 検討板ユーザーさん
> やはり地下鉄の出口も新しくできるのですかね？

これは私の憶測ですが、西側の土地を細切れ状に余すことなくきれいに買ったからには、現出口だけそのままというのは不自然かと思います。恐らく都市計画決定の範囲を超えて買収した土地に、階段を作り直すだけでなく、エレベーターも設置するのだと思います。

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昼の写真は上がってましたので、ラブホのネオンが気になる夜の写真も上げられたらと思います。

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>>115 周辺住民さん

この近くにある文京区の駐輪場は、道路工事のため募集を停止するとありますが、工事は始まらないのでしょうか？ 先日も工事車両が入っていました。

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>>119 マンション掲示板さん

これですね。駐輪場の使用は9月末までなので、それ以降に本格的な拡張工事が始まるのでしょう。

https://www.city.bunkyo.lg.jp/tetsuzuki/bus/cycle/tomeru/teiki.html

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>>120 通りがかりさん
これまでも半年ごと？に延長されてきたのですよ。

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>>121 周辺住民さん

そうなんですね！ 貴重な情報、ありがとうございます。いつになったら工事が始まるんですかね。

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>>121 周辺住民さん

現場を見ましたが、10月以降に道路工事が始まるので、駐輪場の利用はできないとの貼り紙がありましたよ。

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湯島ハイタウンが出来た頃の駅前繁華街ってどんな感じだったんでしょうね
今よりエロかった可能性はありそうですけど、きっと今ほど凶悪な感じはなかったのでしょうね

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>>124 匿名さん

昔の湯島の繁華街は、東大生のたまり場だったり、銀座から二軒目で飲みに来る大人の飲みをする人が多かったらしいですよ。今もあるバー「琥珀」は三島由紀夫の行きつけのバーでしたし。今や金と性にまみれた精神年齢が子供の店が多いです。

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>>118 評判気になるさん

ラブホのネオンが眩しい現場です。

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OH。。。プリンセス。。

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>>126 匿名さん
　これ、看板とこんにちわの部屋どうするんでしょ。
　窓のないテレワークルームにしちゃうのかな。

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>>126 匿名さん
118です。大変分かりやすい写真ありがとうございます！
思っていた以上でした…二方向（一つは奥ですが）ラブホは辛いですね。
間取りが公開されましたら、よく確認したいと思います。家内の反対で一蹴されそうですが…。

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本当にこの立地だけは理解できないです。
周辺ホテルか潰れることが確約できていてようやく検討の余地が出てくるってレベルだと思います。
男一人ならまだしも家族をこの周辺歩かせるのは勇気がいりますよ。
ちなみにラブホテルって外まで声が響き渡ってることがあります。
坂の上の潰れたホテル寿の前を歩くと時々びっくりするくらいの女性の声が響いてました。
ネオンだけじゃなくて音もあるので気をつけてください。

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>>129 評判気になるさん

>二方向（一つは奥ですが）ラブホは辛いですね。

奥ではなく、当該物件の北側に派手な入り口があります。。

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>>125 匿名さん
そうなんですか
外国人犯罪者達が跋扈する現在とはかなり違ったのでしょうね
今はハイタウンの人達も嫌だろうな…

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場所的には最高なんだが窓からプリンセスはマジできついなｗ

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>>128 マンコミュファンさん

東側のラブホテル（プリンセスⅠ世）側はエレベーターシャフトにするなど窓のない共用部にするかもしれませんね。ラブホテルに囲まれている感を極力なくす設計が試されそうです。

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住友不動産のマンションって大半が紋切り型の設計であまり工夫を凝らしたマンションって少ない気がします。
しかもここだと工夫を凝らしたところで高くは売れないでしょうし、どうするんだろう。

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眺望は、ラブホがある東と北は捨てて、湯島天神方面の南西を推してくるでしょう。それで十分な気がします。湯島ハイタウンが少し被りそうですが。

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>>133 マンション比較中さん

本当に、いろいろな駅に近い立地だけは最高なんですけどね(^_^;) それとも周辺のラブホテルの敷地も住友不動産が開発するのを込みで、今回の分譲に踏み切ったのかな？

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>>131 匿名さん
さらにその奥にも入り口が派手なホテルが並んでるんですよね。
テレワークに、女性お一人様も歓迎、などと看板が出ているのですが、あまりにも派手派手しくて・・・誰が好んで入るのだろうと思ってしまいます。

上野公園に行く際に、この西側の道かプリンセス1世の前を通らないといけないので、せめてもう少し落ち着いた外観に変えて欲しいです。

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>>136 周辺住民さん
北側は道路幅が狭くて、9階建くらいの建物と至近ですしね。
北側に内廊下、全室南向きの設計になるのではないかと思っています。

上層階であれば、不忍池ビューもいけそうな立地なのですがね。難しいですね。

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私もホテルと同じくらい北側の狭い道路と茶色いマンションが気になります。
こちら側にベランダや窓があったら至近距離でお見合いになるので使い物にならないと思われます。

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眺望にケチつけるつもりはないのですが、子供の頃から不忍池が苦手であまり近寄りたくない自分は、窓の外が不忍池ビューだったらカーテン閉めっぱなしにしちゃうかも…

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>>131 匿名さん
ありがとうございます。そこも光ってますね。
他の方のコメントにもありますが、南西で作り込むことになりそうですが、間取りに制約が多くなりそうですね。

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北西も庭園なので景色が良さそうです。ホテルダイヤモンドの看板が少し被りそうではありますが。

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>>141 匿名さん

私も不忍池はちょっと苦手。LGTBが尊重される世の中であることは承知の上で申し上げます。不忍池の畔でいつも、オカマみたいな人が酒盛りしているので、子供を連れて歩きたくありません。。

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>>143 周辺住民さん

旧岩崎邸庭園のそば（池之端文化センター跡地）で建設中の休憩所、楽しみですね。図面をみると、カフェが入りそうな予感ですね。

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>>144 匿名さん

失礼しました。LGBTでした。

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>>144 匿名さん
昼間もでしょうか。

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昼間もやってますよ。
不忍池って面白くて外周の場所場所で雰囲気が違います。
最も雰囲気が悪いのは池の右下ですね、正直ヤバいです。
大人の映画館も近くにありますし。
そこを我慢して超えてしまえば上半分は動物園もあって家族連れも多い感じになります。

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>>148 通りがかりさん

きったないオカマがいますよね。。

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映画館が昭和から続く有名なハッテン場なんですよね

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>>150 匿名さん

同じ不忍池周辺でも、池之端には立派なタワーマンションがたくさんあるんだから、あのハッテン場の映画館一帯をぶち壊して、タワーマンションを建てればいいのに。京成上野駅やJR上野駅と地下直結で。そうすれば街が綺麗になると思うし、マンションも売れると思うよ。

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上野って景観条例厳しいのに、ラブホテルの看板はOKという不思議なところですね

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湯島って台東区と文京区の狭間のアウトサイダー無法地帯って感じですね…
寺社を中心として＊＊＊者やホモが集まる街という意味では、湯島＝ミニ浅草なのかも

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>>153 匿名さん
浅草？　鶯谷の間違いでは？

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>>154 匿名さん

浅草の周辺に吉原の遊廓や、山谷のドヤ街があるという意味かな？

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公園沿いの上野二丁目、ホテルパークサイド跡地に長期滞在型ホテル建設中で、その隣のオフィスビルは解体工事中ですが、マンションになるようですね。住民もどんどん増え、湯島駅至近にスーパーが欲しいところです。
住民が増え、街が浄化されて来れば尚よしですね。

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>>156 湯島住民さん

ホテルパークサイド跡地で日鉄興和不動産が建設中のホテルの隣にできるマンションは賃貸みたいですね。不忍池ビューで良さそうですね。湯島三丁目は本富士警察署管内、上野二丁目は上野警察署管内で、この両警察署が協力して、繁華街を浄化してほしいです。

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>>156 湯島住民さん
日鉄興和不動産が建設中のホテル、いいですね！
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUC043HT0U2A700C2000000/

あの一帯が健全で明るい雰囲気に変わっていくことを期待します。
上野公園に至近のエリアなのだから、子供連れでも安心して歩ける街になって欲しいです。

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>>158 匿名さん

ただ、近くにあったホテル（ドンレミーがあった建物）は改装されて、ラブホテルになってしまいましたね(泣)

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>>159 検討板ユーザーさん

歌舞伎町に本店がある、ぎらついた感じのラブホテルですね。。

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>>157 匿名さん
警察は縄張り意識が強くて所轄が違うと犬猿の仲らしいですよ

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>>161 匿名さん
それは茶化しすぎ。縄張りとわざわざ悪い印象の言葉で表現していますが、ごく普通のことです。

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本富士警察署と上野警察署による繁華街の合同パトロールは、これまでにかなりやっているみたいですよ。新手の犯罪が出てきて、いたちごっこのようですが。

https://www.city.bunkyo.lg.jp/kusejoho/koho/houdou/h30/2018-9.html

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同じ警視庁だから縄張り意識はないです
採用も同じだし、異動もある

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もとドンレミーのあった建物は所謂ラブホなんですね。知らないとシックな建物みたいな感じで。プリンセスもせめて外観はそうなればまだマシですね。御徒町多慶屋にサミットが入るそうですが、湯島駅一番出口付近にスーパーか、マイバス希望です。

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>>161 匿名さん

警視庁と神奈川県警の縄張りはあると聞いたことがあるけど、本富士警察署と上野警察署は同じ警視庁なので、縄張り意識なんてないと思うけどなあ。

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>>165 湯島住民さん

湯島は、御徒町と湯島のサミットに囲まれますね笑
たしかに、湯島駅の出口にお店があると便利ですよね。プリンセスⅠ世のところにマイバスとか笑

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新住民の子育てママさん達がラブホ前で談笑してたらカップルや風俗おじさんが入りづらくなって潰れるんじゃないですか？w

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ここまでの周辺環境のマンションに子育て家族はそんなに来ないと思いますけどね。
来てもラブホの前でわざわざ談笑なんてしないでしょう。

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そもそもこの辺で子供を見たことがない笑

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>>170 周辺住民さん

いや、結構、子供を見ますよ。湯島ハイタウンに向かう、ランドセル背負った小学生もいます。

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住不が小さい子供がいる貧乏劇団員達を雇い、
「ママー、あのおにいちゃんとおねえちゃん、ここに何しに来たのー？」「セ○クスよ。関西ならオ○コ言いますねん」
「パパー、あのおじさん一人だけど、ここに何しに来たのー？」「買春だよ。見ててごらん、後からビッチが来るから」
ホテル横でこんな会話を繰り広げてみてはどうか。

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湯島の坂上の住友不動産のシティハウス文京湯島の建設計画が出てきたとき、近くに住友商事系のサミットストアの出店計画が明らかになった。ご存知のとおり、サミットストアがオープンしてから街の雰囲気がいい方向に変わった。シティハウス文京湯島の価格も上がっている。住友不動産の決算資料などでは、時間をかけて販売する方針を明確にしている。ここからは推測だが、今回、ラブホテル街にあえて建設するということは、先を見据えた動きなのかもしれない。住友グループのことだから何か商機を狙っているのかもしれない。これから数年、あの一帯の動きには注目していきたい。

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他の財閥系デベと違って住友は長期戦が得意なイメージあります
そう遠くない将来ラブホがなくなると考えているのかもしれませんね

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すみふが長期戦を得意とするのは、オフィスビルをたくさん持っているからです。

三井不動産も三菱地所も、マンション分譲の事業を子会社の〇〇レジデンスに移管した。一方、すみふは住友不動産の中でマンション分譲を手掛けている。加えて、オフィスビルの賃料も多い。

長期戦にすれば、不況時など他社が販売（というか仕入れ）を手控える時期に、豊富な売りものを訴求できる。事実この戦略は、リーマンショック後に非常にプラスに作用した。

これが、すみふの販売戦略です。

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この辺りに住む人ってラブホの看板とか気にしない人だと思う。実際住めば都であることは多い。上に書かれているような犯罪は東京五輪に向けての浄化作戦で10～20年前よりかなり減っているはず。50年前は知らんけど。それに不粋な話だけど、円安や国力低下で日本が出稼ぎ先として魅力がなくなった結果、ああいう風俗で働く外国人は激減すると見ている。他に稼げる国いくらでもあるし。ホストクラブやキャバクラみたいなのはなくならないだろうけど外観が派手じゃなけりゃいいでしょう。あと天神下交差点の北東エリアは秋葉原にあったようなメイドカフェ、メイド喫茶が最近増えてます。

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>>176 匿名さん

あなたのおっしゃる通りです。ただ、下記の部分は認識が違います。先日の報道にもあった中国人による「湯島カード」事件被害の頻繁や、記憶に新しいベトナム人殺人事件など、むしろ湯島の繁華街の治安は悪化してきています。区内で一番治安のいいエリアを管轄する本富士警察署の腕の見せ所です。

>上に書かれているような犯罪は東京五輪に向けての浄化作戦で10～20年前よりかなり減っているはず。

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個人的な感覚なので参考になるかわからんけど…
自分は裏風俗で有名な隣県の繁華街近くで育ち、そういうノリには耐性があるというか気にならない性格だったのだが、中年になり自身の性欲が衰えてきたら、不思議と「他人の性欲を感じさせるもの」が苦手になってきたよw

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まぁこの環境に不満や不満があるなら最初から検討から外すべきですね。
妥協できるけど万が一でも街が綺麗になって資産価値が増えたらいいなくらいの人向けでしょう。

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>>179 通りがかりさん

湯島は、万が一ではなく、これから確実に綺麗になるでしょう。もちろん、猥雑な繁華街エリアは残ると思いますが、警察が力を入れる浄化作戦に期待しています。SUUMOの都心の資産価値ランキングトップ50にも、ついにランクインしましたしね。

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環境という意味で、注目を集めてますね。すみふが制限され中でどのように建て、どのように売り出すか。

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確実に綺麗になるなら、お値段も強気で来るでしょうね。
坪450万くらいですか？

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>>182 マンション検討中さん

えー！ 不動産の市況を本当に見てるかな？
坪450万だったら瞬間蒸発でしょ。
最低でも坪500万は行くと思うな。それでも安いと思う。

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>>183 口コミ知りたいさん
湯島アドレスのプラウド御茶ノ水が
600平均くらいなので、
ここも500は超えてきそうですね。

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>>182 マンション検討中さん

坪450万なわけないよ。いつの時代の話？

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階数や部屋の配置がよく分からんけど、ラブホ側の1階の部屋とか、上層階でも窓の外がネオン看板の部屋とかは、少し安いかもしれないですねw

マジレスすると坪550～と予想

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つい2年前は450で妥当だったような。。そろそろ値上がりも頭打ちの可能性も高いですしラブホもあるから私もそのくらいだと思う。

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>>187 匿名さん

2年前の話をしてどうするの？ 坪450万で売り出す確率なんてゼロだよ！

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平均すると550くらいで、特に条件悪い部屋は500前後でありそうな気がします。流石にすみふとはいえ…と思っていると大体1割ぐらい高いんですよね。。。

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近くで分譲中のルジェンテ上野黒門町が坪500だから、ここはスミフ分譲であることや、湯島駅徒歩1分の立地を考えると、平均で坪550が妥当かな。最上階は高い部屋を造るかもしれないけど。

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平均坪６００万でしょう。最上階はかなり広そうなので２億後半ぐらいはするのでは

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マンション名は、シティハウス湯島駅前ですかね？

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近隣築浅中古でも坪５００万じゃ買えないですから～

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>>190 匿名さん
すみふなので、もう少し強気で出てきそうな気がしています。そしていつも通り時間をかけて売る作戦。
そして私見ですが、周囲のラブホの存在を打ち消すような良い意味で強烈かつ派手な外観にしてくるのではないかと期待しています。

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地下鉄の出入口はどうなるのだろうか。道路の拡張に対してオフセットした位置にあります。建物は使われていないようにも見えます。地下鉄の出入口は地上が有効活用されていないケースも多い気がしますが、何より人の行き来する駅という立地を生かし、利便性向上に資する施設なりにしてほしいですね。

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>>195 湯島住民さん
建物の1階には不動産屋さんが入っています。
https://alca.jp/
恐らく東京都としては、この建物も壊して新しい地下鉄出口を作りたいのかと予想します。エレベーター付きとか。

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>>196 周辺住民さん

10月から春日通りの拡張工事が始まり、並行して、この出入口の建物のリニューアルにも取り組むのでしょうね。

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独身男なので小さめの部屋があれば購入したいですね。
しかしこれだけ風俗店が近いと誘惑に負けてしまいそうです。

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>>198 匿名さん

ダメ、ゼッタイ！ 風俗は中毒性が高いから、手を出しちゃダメ！ 独身だったら、良き伴侶探しを優先して！

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>>198 匿名さん
飲み屋と性風俗はボッタクリが多いらしいから気を付けてくださいね。

店として危ないのは仲町通り沿いと、広小路交差点の西北の区画の裏通りです。それらの客引きは前者がそのまま仲町通り、後者は広小路交差点の北側の中央通り沿いです。最近は変わっているかもしれませんが。

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