売主：旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：株式会社風光舎
管理会社：馬淵建設株式会社
所在地：東京都文京区小石川三丁目1番8,10（地名地番）
交通：都営三田線・大江戸線「春日」駅 徒歩5分、東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅 徒歩6分
用途地域：準工業地域、商業地域
地域地区 ：防火地域、準防火地域、22m第3種高度地区・31ｍ第3種高度地区・46ｍ高度地区(商業地域)
敷地面積：744.88㎡
建築面積・延床面積：427.07㎡・3,343.58㎡
建蔽率・容積率：57.34%・360.00%
構造・規模：鉄筋コンクリート造 地上15階
総戸数：住宅47戸
販売戸数：住宅35戸
[スレ作成日時]2022-08-18 11:44:27
>>40 マンション検討中さん
間取り図をみると敷地境界のフェンスがしっかり書き込まれているので侵入にはそれを乗り越える必要があります。おそらくこれぐらいの物件なら一階の住戸には防犯センサーが完備だと思います（要確認）。
グーグルマップで確認して見たんですが、衛星写真でみるとAタイプのある部屋のある場所が一軒だけ残った家の隣の出っぱり部分だとするならば、ちゃんと日があたってました。北側斜線規制のおかげか真南のリビオレゾン小石川の北側は低層で戸建て住宅街の一階ぐらいには日が入ると思われます。
日照時間などは日陰図をMRで確認することをお勧めします。
個人的には1階のAタイプ、安く出てくるのではないかとちょっと期待しています。
Aタイプの庭に忍び込もうとしても、玉砂利に着地して音がしますね。
近くのヴェリテージ小石川というマンションと競合することになるのでしょうか。
あちらはワンフロア２戸なので、あちらのほうが高いんですかね。
>>45 匿名さん
そこまで競合しないと思いますが、ブランド力を考えるとこちらがやや高いぐらいでしょうか。維持コストはヴェリテージの方が高いと思いますので、リセール含め長期でみると分があるかと。
７０㎡以上の部屋は１億くらいするのでしょうか。１階のAタイプがどれくらいの値段で売り出されるのか気になります。
先日現地をちょろっと見に行ってみたけれど、三階建ぐらいの低層の集合住宅と戸建て？に囲まれていてAタイプの建つあたりは普通の近隣商業の住宅地みたいな感じで、ビルの谷間感はかなり緩和されている。これで坪400ちょいだったら抽選になるんじゃなかろか。
小石川でも茗荷谷駅寄りのオプレジの６５㎡の部屋が８０００万後半～１億弱で販売されていることからすれば，坪４００だったら希望者が殺到するでしょうね。
>>49 買い替え検討中さん
恐縮ですが、せっかくそこまで書くなら、もう少し丁寧に書きましょうよ。
オプレジの65㎡の部屋が8000万円台後半～1億円弱と坪440万円～500万円で販売されていることからすれば、ここが坪400万円だったら希望者が殺到するでしょうね。
坪500万円であれば59㎡が9,000万円前後のイメージですが、、、厳しいですね。
校区は柳町小学校ですね。いわゆる３S１Kではないですけど、評判はどうなのでしょう？
最寄り駅まで徒歩6分と便利な立地ですね。
1階は庭付きプラン、子供と週末楽しく過ごせそうですね。
バーベキューとかは無理ですが、
庭でおひさまぼっこしながら、ティータイムを楽しめそうだなと思いました。
>>43 匿名さん
>買いに行く時は入れ物を持参しなきゃいけないんでしょうか？
パックに入れて袋もくれますよ。ただパックの蓋は防水性のあるシートで覆ってあるだけで密封はされていないので注意してください。
庭でも全裸で過ごしたい人にはお薦めの物件ですね
家の住民に見られるのでは・・・冗談？
ダイエーが隣なので、高級スーパー利用しなくてもよさそうな点はとてもいいと思っています。
WAONも使えますよね？イオンオーナーズカードが使えるなら、食品がいつもキャッシュバック対象なので、節約にもつながると思います。
ダイエーは個人的に生鮮食品や惣菜はイマイチだと思いますが24時間営業なのが神
>>59 評判気になるさん
>生鮮食品や惣菜はイマイチ
ふだん成城石井とかクイーンズ伊勢丹を利用できる人たちにとってはそうかもしれませんが、常に比較しているわけではないですが、ときどき出先で使う郊外のダイエーと生鮮品の価格が同じ程度なので、物価の高い都心住まいには強い味方です。
ダイエーの向かいにある柳町商店街に行き、鳥熊で焼き鳥や唐揚を買い、スターフルーツで野菜を買う、というのも結構いいですよ。
食品購入はあまり困らなそうな立地ですね。交通の便もよいとなると、あとは価格とランニング費用でしょうか。ディスポーザー有がいいですが、47戸だとあまり望み薄かと。
24時間ゴミ出しOKであるなら、ディスポーザー完備していなくてもそれほど不便ではないと思う。
生ごみや家庭ごみなどはこまめに捨てられますし、毎日捨てれば生ごみの悩みもそれほどないと思います。
ただ、ゴミ置き場はかなり匂うと思うのでその近くには住みたくないかな。
>>65 匿名さん
以前まさしくディスポーザーなし、ゴミだけは24時間出し放題という物件に住んでいましたが、思いのほか臭くはなかったですよ。ゴミの日も週に２回あるので臭くなる前に回収されちゃうからでしょう。この辺は可燃ゴミが月曜日回収なので、週末にホームパーティーをしても月曜日に持っていってくれちゃいますので腐る暇もないかと。
https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0243/3644/koishikawa2-3.pdf
自分もディスポーザーなし24hゴミ出しOKのマンションしか住んだことないですが、特に築浅のうちは悪臭などせず綺麗なもんでしたよ。
ただ、年数が経って住民やオーナーが入れ替わっていくうちに、ゴミの出し方ぐちゃぐちゃな人達が発生していく印象です。
自分もディスポーザーなし24hゴミ出しOKのマンションしか住んだことないですが、特に築浅のうちは悪臭などせず綺麗なもんでしたよ。
ただ、年数が経って住民やオーナーが入れ替わっていくうちに、ゴミの出し方ぐちゃぐちゃな人達が発生していく印象です。
ダイエーが隣だと普段使いできて良いと思います。
イオンカードを持っているとクーポンがあり、
お客様感謝デーじゃなくても、５％オフにもなりますしね。
駅近くでアクセスの良さからも良い立地。価格が気になります!
確かそこのダイエーは配達してくれますね。近すぎるから使わないサービスかもしれませんが。
規模的にディスポーザーは厳しそうですが、色々詰まらせて修理を読んだ経験からすると、言うほど便利じゃない。
ディスポーザーって詰まったりすることあるんですね。
そういった修理費もかかりますし管理費もかかったりすることも考えると
それほどなくてもいいものですかね。
実際これまではディスポーザーなしで生活してきて不便はなかったので。
私もディスポーザーを詰まらせたことはありますが、付属していた工具を使って自力で詰まったものを取り出せました。
ディスポーザーで大分盛り上がらさせてしまい失礼しました。物件エントリーも始まってますね。
戸数も少ないし、サクッと完売してしまいそうな物件だね
J1タイプとか面積的には手狭ではありますが、
収納がリビングに二つあるなど、意外といい面があったりしますね。
洋室もクローゼットとは別に収納があるのがいいと思います。
間取りについて、Nタイプがあるってことは、戸数が４７戸しかないのに、少なくともAからNまで１４タイプの間取りがあるということですか？
Nタイプのように部屋が全部リビングインの間取りは人気があるのでしょうか。個人的には、廊下が短いぶん居住スペースが広くとれていいと思うのですが、実際に住んでみると家族の目が気になって落ち着かないですかね。
>>80 匿名さん
>家族の目が気になって
それはないと思いますね。むしろ家事をしながら子供の様子に目が届くのでよいという人もいます。リビングダイニングのテーブルで勉強させるお宅もあるぐらいです。家族間の距離が狭まって、一家の結束を高める効果があると思います。
リビングインは、一長一短だと思います。というか好みの問題でしょうね。
Aタイプ、２階以上にも設定されていればいいんですけどね。
１階は、庭部分がはみ出していて上階の住民に丸見えになってしまうのと、地面からの湿気でカビが生えやすいのがネックなんですよね。
１階でも値段次第では買いかもしれませんが。
Aタイプの専用庭は格子で表現されてますがタイル敷きなんでしょうか？
タイルだとお手入れが楽ですけどね。芝生敷きだったりすると草むしり等の面倒なことも出てきちゃったり。
自分もリビングインの部屋は苦手ですが、ここのNタイプだと引き戸でなく普通のドアなのでプライバシー面は保てるかなあと思います。
引き戸だとリビングの音が届いちゃってちょっと気を使うんですよね。
>>87 匿名さん
>引き戸だとリビングの音が届いちゃってちょっと気を使う
そこはライフスタイルによっても異なるところでしょうね。
普段リビングとして使って、ごくたまに田舎から出てきた知人や親戚を泊める用途として使うみたいな人には向いているかと。昔はふすまで区切られた和室がリビングに隣接して作られるケースが多かったとおもうんですが、多目的スペースとして利用するには引き戸の方が便利だと思います。
地図がうまく読めないんで教えていただきたいのですが、ハザードマップ的には、少し水害のおそれがあるんでしょうか。ぎりぎりかかってないんでしょうか。
液状化の方も、今一つ読みづらくて。
>>89 検討板ユーザーさん
>ハザードマップ的には
残念ながら水害の方はかかってますね。ひどく気にされる方には向かないとおもいますが、1,000年に1度という豪雨が降ればあるいはという程度で必ず起きるという話でもないことと、とりあえず近隣に２０年以上住んでいますが、今世紀に入ってから小石川3丁目で水害があったという記憶はないので平気な人は平気でしょう。平成になってから下水がかなり強化されたようです。
液状化については、東京の液状化予測という都のサイトで確認しましたが液状化可能性は低い地域とされています。
販売休止？
何があったんだろうね、、
もし、設計自体が変わるなら、80㎡以上の部屋を出していただきたいです。
買いたいです。
今、パークホームズと同時並行検討中なので、急いでほしいです。
間のほか奥にも戸建てが残っていますね。これらの接道に関して不備があったとか。
あの新しく作った道路の幅が問題とは考えにくいですけどねえ
仕切り直し後はアーキサイトメビウスのデザインでお願いします（図々しい？）
もし仮に奥の二軒が加わるとするならば、現在の生活道路部分も全部敷地に入れてもっと大きなものが建つのでよい方向だと思うけど、はたしてどうなるやらね。
ホントですか？情報はやく知りたい。
本日、工事は実施していましたね。
>>89 検討板ユーザーさん
水害の恐れはあります。想定しうる最大規模の降雨（24時間総雨量690mm・時間最大雨量153mm） で0.5～2mの浸水となります。
ご存じとは思いますが、千川通りは文字通り川でして、現状は暗渠になっています。こんにゃくえんま辺りで、道路の中央が盛り上がり歩道が低くなっているのは、暗渠が関係しているそうです。
>>104 評判気になるさん
千川通りをもう少し上流側（大塚側）に行くと、V字の谷になっているのがわかります。台地から水が流れ込むので、水害が起きやすい地形です。
ところで江戸時代は千川ではなく小石川と呼んだそうです。それが地名としての小石川になりました。また小石川は礫川（こいしかわ）とも書かれ、現在では礫川小学校（れきせん）など地域名にもなっています。
新しい道路は戸建てが既存不適格にならないように区画変更（開発行為）で新しく作ることで戸建て所有者と折り合い、アトラス側はついでに（というか仕方なく？）この道路をマンションの駐車場に入る道路にも使おうとか考えたのでは？上から見ると、おそらく４ｍ幅で、隅切り（アトラスのエントランスのイメージ図にこの隅切りに当たりそうなところが見えます。）も随分とってて、アトラスの計画への影響は大きそうでです。ここの計画が長く進まなかったのもこのあたりが原因だったのかもしれません。戸建てがなくなるとこの新しい道路もいらないし、敷地が広く不整形が解消されて計画の自由度も高まりそうだけど、南西角の住戸は南側のリビオレゾンや西側のクレヴィアの圧迫感が結構出てきそう。
勝手な妄想ですが、戸建ての主であって売却を拒んでいた頑固爺（失礼！）が急逝して本件敷地に組み込まれるようになったという可能性がありますね。
こんな立地で戸建てが残って良いことはほぼないので、本件に合流してほしいです。
設計変更になると、それから建築確認とか取って、最短でもあと何ヵ月くらいしたら、販売開始になるものですか？
ここがもっといいマンションになる期待はあるけど、他を見送っていいものやら。
今まで、検討中のマンションで、こんなことになったことないんで、戸惑います。
24時間営業のダイエーを冷蔵庫にできる立地というのはなかなか得難いものがある。駅からもほどほど近いし、東京ドームシティも徒歩圏で日常利用できる。生活利便性がこれほど高い場所というのはそうそうないし、希少な立地だと思うね。
あーでも水が出るかもしんない、およげないとおぼれちゃうー、でもぼくちゃんは変わり者だから買うけど、こわいからみんなはかわないほうがいいよ。ほかにいってね（笑
>>108 評判気になるさん
建築確認申請（計画変更）から確認が下りるまでの期間がどうかより、当該戸建てがない前提での設計が既にあるのか、それともほぼゼロの状態でこれから作るのかといったところで大きく変わってくるように思います。
>>112 匿名さん
再開発すると言う話の段階で一度素案みたいなのは作ったと思うんだけどね。
とはいえ構造計算まではやっていないだろうし...。
アーキサイトメビウスの話はそのころチラッと出ていたような気が（もうあまりよく覚えていない）
建築計画の一時休止でこれだけもやもやするんだから、竣工後に全てがバーになったル・サンク購入者なんて凄まじいショックだったろうな…
>>114 匿名さん
ル・サンク購入者との売買契約が手付倍返しの解除でいくらか実質的な賠償がされたかどうか知らないけど、当時買えなくなって、そのまま賃貸に住み続けることになった人は、最近のマンション相場の高騰をみて、「当時買っておけば5割近く上がったのに（そして、今となってはもうそんなに高いマンションは手が出ない・・・）」と思っていそう。
>>116 匿名さん
この辺りのマンション買うのは勤め人が多いだろうし、勤め人は自分や家族の利便性を考えてそのマンションを選ぶだろうし、ルサンクに住むはずだった人達はやはり後楽園/春日の駅近を探しただろうし、パークコートには多くのルサンク難民が住んでいる可能性高いですよね
ルサンクの契約解除は2015年末頃ではなかったでしょうか。パークコートの販売開始は2019年なので、待ちきれなかった人も大勢いそうです。私はルサンクが待ちきれず、別の中古を買ってしまいましたが。
見てきました。原因は、なんとなくですが、察しがつきました。発展的な方向の話かもしれませんが、後ろ向きな話なのかもしれません。
区域が変更されたのかと思いきや、開発面積は変わっていませんね。何なんだろう。
私も行ってきました。
ダイエー含めて10分ほど周囲を見て回りましたが、その間、4組ほど見に来ていましたね。
検討していた人たち、衝撃受けてるようでした。
しかし、事業協力しなかった家の三方を工事している様子はちょっと異様でした。
事業協力されることになっても、事業協力されないままでも、何となくめんどい予感がしました。
都心と副都心の間にある精神的ド田舎、それが小石川
今更地権者ともめてるの？
地権者との契約フィックスしてないのに建築許可受けれるん？
新設した道路の管理やルールに関して、合意に至っていないのでしょうかね。
ダイエーに買い物ついでに現地を見てきました。
件の戸建は古いボロ屋かと思ってたら意外に新しい感じですね。
地権者として協力し高層階の角部屋でも貰うか買い増しすればいいのに…と思いました。
四方をマンションに囲まれて暮らす方を選んだのは、小石川らしい偏屈変人故なのか…？
ここの販売がストップしている間に、近くのヴェリテージ小石川の値段が発表されてました。６０㎡台の部屋でも１億超えてたので、こちらも１億円台が主流になるのでしょうか。
まあ隣駅の飯田橋よりかなり安いと思って納得しなさい
早く動きがありますように。
買いたいです、ここ。
最近この辺りを通っていないのですが、工事は完全に止まっているのでしょうか？
昨夜ダイエー買物ついでに見てきたけど動いてなさげでしたね。夜だったから断言は出来ませんが…
スケジュールは空欄でしたが重機（クレーン）もそのままだし、あくまで「一時的な休止」っぽい印象を受けました。
何の理由で揉めてるんですかねえ？
>>133 匿名さん
夕方行きましたけど、工事してましたよ、照明をつけて作業をしている音も聞こえています。工事の予定表には基礎工事と書かれていました。聞いたこともない中小企業の工事ではないので適法の範囲だと思いますから、多分建ってしまうでしょうね。
販売が再開されたら高くなりそうで残念です。
売れてないのは確かでしょ
東京都荒川区西日暮里２-422-1 |
|
6900万円台・7900万円台（予定） |
|
1LDK+S（納戸）～2LDK+S（納戸） |
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53.76m2～66.93m2 |
|
総戸数 65戸 |
東京都台東区橋場１丁目 |
|
4800万円台・6600万円台（予定） |
|
1LDK+S（納戸）・2LDK |
|
45.14m2・56.43m2 |
|
総戸数 72戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
5100万円台～7200万円台（予定） |
|
3LDK |
|
55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
東京都葛飾区亀有３丁目 |
|
4670万円～8390万円 |
|
1LDK～2LDK+S（納戸） |
|
35.34m2～65.43m2 |
|
総戸数 42戸 |
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
|
3900万円台～5900万円台（予定） |
|
2LDK・3LDK |
|
58.01m2～72.68m2 |
|
総戸数 39戸 |
