【ぼったくりビジネスであるマンション管理会社に気をつけよう！】
・管理会社は実際には、管理業務の実務のほとんどを外注しており、その中間マージンやバックマージンで儲ける中抜きビジネス。工事もピンハネ中抜きばかりだから不要な工事も増える。注意が必要。
・実は管理会社は見えないところのでぼったくってる。委託管理費の中抜きと管理組合の直契約部分による外注先から管理会社へのバックマージン＝これらの合計で平均的な管理費だとおよそ３割は管理会社に流れています。
・その根拠としては管理会社の決算を見ると節税分を加味した粗利（売上総利益）が２５％程度（管理費を主な収入源とするマンション管理専業会社）。また、管理費削減に取り組んだ場合もだいたい３０％程度下がることが多いことでも裏打ちできる。
・それに対して、管理会社が果たしている毎月の役割はほとんどない。実質的には理事会に出席して議事録を書いて配るだけ。あとは放置でチャリンチャリンのぼったくりビジネス。管理会社のフロント１人で１０～１５棟近く担当できるくらいの仕事量。
・基本的にマンション管理はエレベーター保守、植栽保守など外注先が担当する。しかし、それらの契約を維持しているだけで、毎月何割も管理会社に支払っているのが現状。エレベーター保守業務など、毎月、管理会社の出番はほぼない。
・マンションが大規模になればなるほど、ぼったくりの総額も増す。
・年間予算１億のタワマンならその３０％が大した仕事もないのに管理会社に流れている。これだけあれば、修繕費に回すことができ、修繕費値上げも抑えられる。だから改革が必要。
・これは管理組合にとってバカらしいので、マージン率の引き下げが必要。
・手段として手っ取り早いのは削減コンサルに依頼。成功報酬のところだと、年間の削減幅の５０～１００％。これで大抵は３０％ほど管理費は管理費からの持ち出しなしで下がる。
・中でも一番金額が下がりやすい項目はエレベーター保守。メーカー系が多いのでここを独立系にすれば、半額近くになることが多い。独立系でもメーカー系と差はない。
・さらに管理会社と契約することのデメリットは、不安を煽って無知な管理組合に漬け込んで不要不急の工事を提案してくること。「この工事をしないとえらいことになりますよ」と脅す。相見積もりをとっているつもりでも、管理会社を通した相見積もりは全て管理会社の手数料が上乗せされている。だから、管理会社を通さず見積もりを出した時よりも大抵高い。（管理会社を信用せず、独自に調べてみることが重要）
・つまり管理会社は単なる管理費を食い潰すシロアリ。でも残念ながらマンション管理はメディアで取り上げられることも少ない地味なテーマで、注目されない。そこに漬け込んでコッソリ儲けようとするのが管理会社。所有者の無関心こそが飯の種。不安を煽って管理費を気づかれないように巻き上げるのがビジネスモデル。
・管理費や修繕費など維持費が高止まりしていると、中古市場から敬遠され、資産価値も同条件の物件と比べて下がってしまう。だから管理費の改革は資産性を保つ意味でも重要。
管理会社 ボッタくりの内幕
https://www.cip.co.jp/file/news20181217.pdf
管理委託契約を「人質」に取るマンション管理会社の値上げ要求と戦う方法は？
https://diamond.jp/articles/-/269607
マンションの「予防」修繕をしきりに勧める業者は信じてはいけない
https://diamond.jp/articles/-/198244
マンション価値を大幅に下げる…「マンション管理会社」ビジネスの“深すぎる闇”
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/88268
修繕工事費をピンハネするマンション管理業界
http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160113.html
マンション管理組合と管理会社は利益相反関係にあるかを工事の観点から解説
https://happyw0610.com/kanrikaisya-riekisohan/#gsc.tab=0
管理会社の工事は高い？相見積もりや中間マージンぶっちゃけトーク
https://blacksheep-mansion.com/kanrigaisyakoujitakai/
マンション管理会社は業者からキックバックを貰ってる?
https://daiiy.blog/mansion-real-revenue/
管理会社が大規模修繕でリベート取ったら背任行為だhttp://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160114.html
【「元」大手管理会社取締役のつぶやき その6-2】理事長あてのラブレターは届かない（2）
http://schoolformkk.officialblog.jp/archives/52407419.html
億単位の巨額利権！ タワマン管理費をしゃぶりつくす管理会社のヤバすぎる闇
https://gendai.media/articles/-/102344
分譲マンションの「老朽化」「修繕費不足」問題…長期計画が見直されず“工事費高騰”【Jの追跡】(2023年3月18日)
老朽化マンション “修繕費”＆“高齢化”問題…解決のヒント“管理会社の見直し”【Jの追跡】(2022年12月14日)
【産経新聞掲載】管理会社をどこまで信じていいの!? 大規模修繕工事の闇｜マンション管理チャンネル
Q管理費の下げ方を教えて
Aネットの「マンション管理費 削減」などで検索。ある程度、実績を公表している信頼のおけそうな業者に依頼。管理組合とコンサルで話し合い、希望する管理の条件で複数の管理会社に見積もりを依頼（この作業はコンサルがやってくれる）。一般的なマンションで管理費の高さが問題になっていれば、コンサルを使った改革で、おそらく一般的なマンションで平米単価２００円前後の水準までには下がるでしょう。値下げの原資は管理会社の利益なので、マンション管理の質には影響しません。管理会社の利益を削るかどうかが、管理費減額改革の本質です。
Q収支項目書を見て現行の管理会社に項目別に値下げ要請をするのではないの？
A（笑）そんな面倒なことしません。細かい内訳が知りたければ、コンサルを通して他社から上がってきた見積もりを確認すれば、どの項目が値段が下がるかは確認できますよ。
Q管理費の値下げを現行の管理会社に依頼しても意味がないと？
A現行の管理会社に相談すると、値下げではなく、サービスカットに誘導されてしまいます。そうすれば管理会社の利益率は変わらないからです。管理会社が嫌がるのは他社との価格競争に晒されることです。だから収支項目の話に誘導したいのです。とにかく管理会社は他社の比較をされたくないんです。
Q サービスの質が下がるのでは？
A 下がりません。マンション管理の実行部隊は管理会社ではなく、関係のある事業会社が担っていて、管理会社はその中抜きをしているだけです。この中抜き部分にあたる中間マージンやバックマージンが相見積もりによる競争原理で値下げの原資になります。したがって、業務やサービスの質には影響しません。そもそも、納得のいく条件を提示して見積もりを出しているので、契約が成立して期待外れなら、それはリプレイスによる問題ではなく、契約不履行の問題です。
Q現行の管理会社に管理費の値下げを相談するとどうなるの？
Aこれこそ、管理の質が下がります。例えば「管理人の勤務日を減らすと管理費は安くなります」などと、言われサービスの低下につながります。当然ですよね。サービスをカットすれば管理会社にとっては利益率は下げずに済みますから。
つまり、管理費の値下げは、「管理会社の利益を削る値下げ」と、「サービスをカットする値下げ」があります。現行の管理会社に丸腰で相談しても、サービスカットに誘導されるだけです。「他の管理会社はこの値段でやってくれるけどどうする？」となって、初めて管理費値下げの交渉になるのです。
Qサービスカットと値下げは違うの？
A例えば５０インチのTVを値下げしてと言われて、３０インチなら安いよと言われても、値下げとは言いませんよね？でもこの５０インチのTVが他所ではもっと安く売ってたと言われれば、５０インチのTVを安く売ってくれるかもしれません。これが、コンサルを使った他社の見積もりを交渉材料にできるということです。
Q管理費ではなく管理委託費を下げるのでは？
A管理委託費は管理費を構成する一つでしかありません。光熱費を除く、その他の外注費からも管理会社にバックマージンが入っているので、それら業者も見直す必要があります。もちろん、コンサルを使った見積もりでは管理組合はそんな面倒なことをする必要はなく、見積もり依頼を受けた管理会社が契約業者を見直して、管理委託費や外注費が含まれた、見直された管理費の見積もりを出してくれます。
Qコンサルは高いんでしょ？
Aコンサルは安くなった管理委託契約が締結された段階で発生します。コンサルに依頼して見積もりを出してもらうまではタダです。見積もりや新しい委託内容を見てから「やっぱやめた」であれば無料です。つまり、管理費が実際に下がるかどうか、それを確認するまでの段階までお金はかからず、ノーリスクです。また、費用も減額された管理費の差額１年分、もしくは半年分が一般的な相場です。つまり管理組合からみれば、新たな持ち出しはなく、新たな契約の半年経過後、もしくは１年経過以降は管理費が安くなります。一方で、何もしなければ、もちろん高いままです。収支項目ごとにいちいち理事会で見積もりをとる煩雑な作業をして現行の管理会社に相談しても、現行の会社との契約が前提であれば、おそらく断られる可能性も高いでしょう（現行の会社との契約が前提なら、管理組合も受け入れざるを得なくなるため管理組合は強気に出れない）。そうなれば、結局管理費は高いままです。
A 収支項目で交渉
＝いちいち、複数の管理項目のさらに複数の会社を一から探して見積もりを取る作業を理事が行う。かなりの事務作業が必要になる。しかし、交渉先が現行の会社との契約維持前提だから、強気にも出られないので効果は限定的。管理組合にとっては他の会社の選択肢がないから、値下げを断られても仕方のない状況
B コンサルに依頼
＝電話一本で見積もりを依頼できる。あとはコンサルが複数の他の管理会社から見積もりを取ってくれる。競争原理が働くので価格競争で安くなる可能性が高い。費用は高くて年間の減額できた費用なので、新たな持ち出しはなく、1年目はコンサルの費用の支払いに充て、２年目以降はずっと安くなる。
つまり、仮に管理費の減額余地があった場合でも、Aは理事会の負担や苦労の割に現行の管理会社に断られ、失敗して管理費減額の目的を達せられない可能性が高く、直接他社から見積もりを取ることで市場競争原理が生かせるBの方が管理費削減の目的は達成される可能性が高い。当然、コンサルのコストを考えても、確実性の高いコンサルに依頼した方が良いとなる。
また、コンサルに依頼するだけなら無料であるから、どの程度、下がるのか確認するだけなら全くリスクがないので、どう考えても管理費が高いと感じているならまずはコンサルなどを通して見積もりをとって適正価格を把握した方がいい。
なお、「管理委託費が！」「収支項目が！」という人は管理会社の回し者の粘着荒らしなので気にされませんよう。
荒らしは削減される対象の分母を減らしたいので、管理委託費など一部の項目に削減対象を減らしたいのです。価格競争による値下げをしたくないので、収支項目を見ての管理会社の利益率が減らないサービスカットによる引き下げに誘導したいのです。
また、荒らしが主張する「項目別の相場を提示して現行の管理会社に交渉」は、項目別の相場はそもそも調べようがありません。例えば４０階
タワマンのエレベーター保守費の相場など、ネットを調べてもどこにも載っていませんし、仮に事例があっても、それは「相場」とは言えません。それでも荒らしは。存在しないデータでも「考えろ」と言ってきます。まともじゃないですよね。荒らしが言う、「項目を相場で交渉」は相場を知る術がないので、そもそも誰もできないでしょうw
【複数のHNを使う自作自演の荒らしの特徴・一つでも当てはまれば荒らし】
主にAとBとCに大別されるが、一つでも項目が当てはまれば、荒らし確定。
一人だけで頑張っているが、一人だけだとカッコがつかないのでキャラ分けした複数HNを使い回し、荒らし行為をする。
A.着眼点のすり替え、論理のすり替え（管理会社に直接的『間接的(←ここ重要)』に渡っている無駄なコスト削減が目的なのに、無駄なコスト＝管理会社の利益であり、そこから目を背けさせるために矮小化しようとする。「管理費」の問題なのに、「管理委託費が！」と言うのが口癖。
→無駄コストの分母を少なくするために、委託管理費や事務管理業務費など、公に取っている利益しか取ってないように思わせてその部分しか言及せず、肝心で金額の多い他の中間マージンやバックマージンなどの部分を無視して目を背けさせようとする）
B.管理組合や組合資金の合理的な使い方に関する問題なのに、管理会社都合の話にすり替えようとする。
→管理会社経由での発注（業務委託やバックマージンが得られる管理会社紹介業者での組合直接委託）は管理会社へ渡るコストが無駄（管理会社から得られるサービスの対価として釣り合わず高すぎる項目。契約を維持しているだけで、管理会社の手間がほとんどかからないもの、例えばエレベーター保守や植栽剪定など）だから直接、組合が探した業者と直契約した方が得だというと、「管理会社が利益を得るのは会社維持コストもかかるから当然だ！」とか、管理組合目線からは知ったこっちゃない無意味な主張。
C.反論できないと匿名掲示板にも関わらず「実践や実例で見せろ！」「君or貴方の組合で～」と意味不明に喚く。他人の発言を勝手に捏造して突っ込む。関係や関連のない発言を意味なく結びつける。発言が全て思い込みによる空想や妄想の類いで客観的根拠が何一つない。
→事例など、調べたらいくらでも出てくるし。理屈で反論したければ根拠のある理屈でどうぞ。歪曲したり、捏造しないと反論できない。「独立系エレベーターはすぐに部品調達できないから危険だ！」とかいう。（普通は前もって欠品しやすい部品のストックを持つので業務上問題はなく、事故率でメーカー系と差異のあるデータはない←あったら大問題で当局が業務を認めるはずがない）
１、書き込みの根拠の前提が客観的事実やデータ等ではなく、管理会社性善説に基づく個人的願望に根ざした憶測、と言うより妄想
２、自主管理の理事長の暴走は強調するのに、管理会社は一切、不正を働かないし、営利企業なのに儲けようとしない不思議な前提（管理会社の利益相反やぼったくり商法は一切問題視しない）
３、自分が書き込んだことなのに、聞かれると答えられず、話題を変えたりトボけたり、既出だ！自分で調べろと誤魔化して、答えられない。自ら言ったことですら説明できないのが特徴
４、都合の良い体験談や〇〇から聞いたというが、証拠は一切ない（架空の作り話）
５、ぼったくりだろうが、ピンハネだろうが、価格の高さが品質だと信じ込む
６、管理費が値下げできること認めたくないから、「管理費の値下げ＝サービスのカット」だと決めつけている（仕様を削ることを値下げとは言わない。管理費の値下げは、同じ管理の条件や仕様を競争原理を働かせて他社と競い合わすことで値下げが実現できる）。
７、要するに、書き込み内容が全部ウソだから、突っ込まれると「既出だ、自分で調べろ」と言って逃げるしかない（荒らしが言った嘘を他人が調べようがないw）
８、値下げすると、根拠なく質が悪くなると決めつけるが、管理費が削減できると言う肝心なメリットを一切無視する。管理会社のリスクは都合よく完全にスルー
９、都合が悪いことは全部無視。ありもしない根拠のない妄想のリスクをひたすら吹聴
10、反論できないと、「実践で見せろ」とか、匿名掲示板なのに意味不明なことを言う。もちろん管理会社でうまくいってる根拠もない言い出しっぺ。
11、一般論や方法論の合理性に対する理屈やデータ、公的機関や実在する会社のデータを使った反論ができないと、勝手な妄想を膨らますだけ。
１２、とうとう何も言えなと「君の組合で～～」が口癖。
１３、他人の発言を完全に捏造（引用を求めても捏造なので誤魔化すしかない）して意味不明なツッコミ。意味不明な妄想による仮定をでっち上げてそこに突っ込んで自己満足
１４、意味不明な曲解、荒らしの都合に合わせた勝手な解釈
１５、明快に答えられないから、謎かけで誤魔化すしかない
１６、質問やテーマと全く関係ない書き込みで反論したように装う
１７、合理化方法は都合が悪いので見ないふりして「アイデアがない」と言い張り、同じ質問を繰り返す
18、自作自演で無意味なレス送りばかりやる↓↓↓↓
