シティテラス南砂ってどうですか？

とても良いと思います。
2年待つか
永代通り沿いの駅前中古か

>>1 ご近所さん

永大通り中古か定借新築リビオか此処か。
三様の意見が出てきそうです。

67平米かぁ、80平米台がほしいんだけどなあ。ジオも狭かったし、この流れどうにかならないですかね。

>>1 ご近所さん
かなり魅力的ですが、やっぱり価格が気になります。

https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/minamisuna/location01.html

開発するする詐欺じゃなければ南砂も価格上がるよね。

大手町まで直通で１６分程度で行けてしまうので、通勤もそうですが
旅行に新幹線利用で行く場合も乗り換えがかなり楽にできます
大手町から東京駅まではあるいて１０分くらいで行けてしまうので、車を持っていなくても新幹線を利用した
旅行を楽しめるのは良いですね

西葛西の物件が14分って記載してたりするのは区の違いや広告タイミングの違いなんですかね？

全室画一、しかも70平米もない団地マンションでも、すみふブランドでは7,000万円超えてもおかしくないですよね。異常な価格です。

>>8 匿名さん
すまいよみさんは坪370万の想定。
グロスだと約7500万円ですね。

>>7 マンション検討中さん
ジオの掲示板にも似たようなことが書いてありましたが、不動産の表示に関する公正競争規約というのが今年の10月から改正されて、電車の所要時間は日中平常時から朝の通勤時ベース(日中併記)に表示が変わるそうです。ここは先行して改正後の表示にしているのかと。
もっとも、乗り換え検索すると南砂町→大手町って朝13～16分、日中11～13分ですし、駅のホームに掲示されてるメトロの正式な(？)所要時間は11分になっているので、あえて最大値を表示しているのはルールの細則がそうなっているのか、何なのかは良く分かりません。(朝については遅延を考えると16分と書く方が良心的に思えますが、日中に関しては見方によってはアピールポイントを潰しているようにも見えますよね)

>>10 匿名さん
ありがとうございます！
条令改正を反映させたということなんですね。
徒歩の算出方法含め購入者が損しない改正で良いんじゃないでしょうか。売り手は困りそうですけど。

大通り沿いで窓を開けられなさそうな予感

立地は良いかなと思いますが、物件概要を見ると
専有面積が67.33m2～67.37m2と狭いですね。
もしかすると、この広さだけではなくもっと広いプランもあるのかもしれませんが
この広さだと家族４人とかで住むには狭すぎるかなぁ。
設備を含め、もう少し情報が出てこないと検討が難しいですね。

67㎡を各階11戸で割るのでなくて、10戸で割れば74㎡となって、まだ見栄えする物件になったのですが。。。15階とする辺りも、とにかく詰め込み型ですね。葛西橋通りを挟んだ向かいの団地とさして変わらないかも。

グロスで価格抑えないと南砂町では売れないという判断でしょう。坪単価より8000万超えるほうが厳しいと思うので間違ってはなさそう。

>>13 匿名さん

スミフ×長谷工はこういった画一型間取りの物件が多いですよ。
建築コストを抑えられますからね。
おそらくここも現在出ている以上の広い部屋はないと思います。

>>16 匿名さん

いずれにせよ…
狭い部屋の画一な間取りだと残念感が否めないですね。

最低70㎡は欲しかったな
ナシかな

2023年1月下旬販売開始予定ですから、詳細はまだまだ先になりそうですね。とはいえ、もう少し詳しい情報があるといいなと思いました。
総戸数150戸で、ほぼ同じ専有面積のプランがずらりと並ぶ感じですか。バルコニーの広さの違いは角住戸と中住戸の違いかな？
たぶんプランも基本的な田の字になりそうな感じがしますから、お値段と階数などで単純に選んでいけそうな面ではすっきりしていいのかも。

>>19 匿名さん
値段も階数も単純に選んでいけそうにないのがすみふ

ここくらい大通りに沿った場所にありますと
やっぱり車の音とか排気ガスとかって気になってしまいますかね？
低層階ですとその辺りが気になりそうなところに思いました。

>>21 匿名さん
葛西橋通りは北側に対して、ベランダは南側に位置するので、グランエスタ等の永代橋通り沿いのマンション郡に比べたらマシかと思いますよ。
ちなみに眺望については低層階・高層階も同じで、何も面白みはないかと。。。

実際買う人は普通の間取りがあればそれでいいからなぁ。
南向き、駅近、公園近、スーパー近、抜けた眺望と減点するとこない優等生的物件だから面白くは無いですね。
若干狭いのと価格で盛り上がるしかない笑

>>23 検討中さん
挙げればスーパーもでしょうね。
イオンは高いし広いしで普段使いには億劫です。
オーケーが近ければよかったですが、あれもこれもはムリですよね。

>>24 eマンションさん
ファミリー層だと大型イオンとワイズが5分以内は悪くはないかと。ピザ有のOKだったら最高なんですけどね笑

>>25 検討中さん
イオンもワイズも他のスーパーと比較して断然高いですよ
こんな事言ってたらマンション買えないけど

確かにスーパーの種類を気にしていたらマンション買えないですが、
長く利用し続けるとなると食料品の価格とかはちょっと気になってしまいますね。
個人的にはイオンは品揃えがそれなりにあって好きですが。

毎日の買い物がイオンなんて疲れる
少し目当てのモノ買うのに無駄に歩かされる
時間もかかってしまうしスーパー近い意味が無くなりますね

ちょっと小柄なスーパーの方が気軽ではありますね。
イオンは便利は便利ではあるものの広すぎたりレジが混んでいたりすることもありますので。
個人的にはここの周辺環境は文句なしではあります。

駅開発でまいばすでも入れば良いんですけどね。
駅改装するだけかな？

開発でスーパーが入ってくれれば利便性がかなり変わりますがどうでしょうかね。
なんかあまり駅の改装でそういった店舗が入るのは見たことないような気がしますが
可能性としてはあるのでしょうか。

同条件の賃貸から推定すると値段は妥当ですね
資産的にも安心して持てるので人気かも

【家賃相場ＡＩ ホームカルテ】
推定賃料 >> 243,200円
駅：南砂町駅　間取り：3LDK
面積：67平米　徒歩：7分　築年数：0年
構造：鉄筋コンクリート　階：5
ｵｰﾄﾛｯｸ、3口以上ｺﾝﾛ
https://yachin-ai.com/D280041545.html?menseki=67&toho=7&chiku=0&am...

全部で150くらい部屋があるなかで
駐車場の台数は全部で43台なんですね。
駅も割と近めなので車を持たない人も割と多いんですかね。

>>33 匿名さん
土地柄車持ちも多そうですが、30%ほどなら普通かと思います。

これくらいなら普通なんですね。
車持ちが多そうなエリアであれぼ
月極を探さなければならなさそうなところですね。

ここ買うならバウス西大島の中古もありかな。

悪いところは全然ない印象ですね。
実際マンションを買うってなったらここくらい無難な感じもいいなぁと
ロケーションや間取りをみていても思いました。

間取りとかもう出てますか？？価格も共有施設も設計も何もまだ出でいないと思うので悪いところ無いとは全然言えない気がしているのですが、、、
普通に気になる物件なんで知ってたら是非とも教えて欲しいです！

完全な個人的予想ですが、長谷工標準仕様に留まる気がしてます。。。建物全体の配置も、西側に隣接するマンションが好例でしょうか。コロナバブルでなければ、立地も良く資産性ある物件だと思います。
・全戸画一67㎡ 田の字間取り
・リビング接続の個室を作る/作らないで2L/3Lを分かつ程度の無個性?無難?なレイアウト
・5,000～8,500万円(1階南西の中部屋～15階南東角部屋)
・共用施設は集会場のみ。エントランスもジオより控えめでスペース効率性重視。
・駐車場・駐輪場・ゴミ置場は北側に設置。

>>39 通りがかりさん

私の予想は6000万円～だと思ってます。
あっても広告用に5900万円を作るだけ。

願望の予想多すぎ
スミフ相手ですよ？
住吉、平井、新小岩の値付け見た上での予想予想ですか？
スミフは条件悪くない住戸から売るので坪315万の6400スタートでしょうね

5900万じゃ塩浜にある築10年のシティハウスすら届かないので、坪315の6400スタートってのは読みとして悪くなさそうですね。利回りは厳しいですけど、時代ですね…

すみふ物件
住吉　7100万円
平井　条件良い南向き7000万円
新小岩　条件良い南向き7400万円
現状こんな感じの価格ですね。

>>43 通りがかりさん

ここも中層階を買おうとしたら、7000万円なんだろうなー。

>>44 マンション掲示板さん
すまいよみ氏の予想はもう少し高いですよね。坪360くらいかと。

ここより内側入るともっと高いですしね。

３６０万円ぐらいか、それ以上の価格になりそうですよね。。

いずれにしろ、検討するなら第一期かな。

ジオが坪300万、低階層285万なんで駅近、抜け感を足してどれ位になるかですねー。
315だと検討される人も多いんじゃないでしょうか？6400万なら買うかも??
すまいよみの予想が近いかなーと感じてますけど。

>>43 通りがかりさん
平井、新小岩と比べて南砂の評価がどうなんでしょうね？
個人的には南砂の方がかなり高いイメージなんですけど。

>>46 匿名さん
それです。絶対上げてくるだろうから買うなら一期。平均的な部屋で7300くらいと予想します。

>>48 通りがかりさん
今は南砂町だと思います。
平井は24年、新小岩は28年に駅前再開発を終えたら上がるとは思いますが。

>>50 評判気になるさん
再開発が控えてるんですね。
南砂の開発はまだまだ先みたいなので、平井のタワマンと同じくらいなら、平井選ぶ人も多いだろうなぁ。

>>51 通りがかりさん
そうですか？
人それぞれだと思いますが。

>>43 通りがかりさん
住吉は駅徒歩15分ですから、それよりは高そうに思います。新小岩は線路沿いで条件悪いですが駅近ですし、第1期で住吉と新小岩の間くらいかな、と。

どこのデベロッパーも、土地買えない→資材費高騰→工事費高騰→人件費高騰で、先々のマーケット考えると、事業的に成り立つ価格をつけるしかないのかもしれませんね。

過去の売り方みても、すみふの場合は、第一期に買っておけばなんとかなるはず

>>52 マンション掲示板さん
似た価格だとして5分5分になりますかね？
駅2分、共用施設、商業施設はかなりデカいと思いますが、平井降りたことないので雰囲気わからなくて。

大手町までは少し距離がありますので、普段使いには利用するのは遠すぎますが、
南砂町駅から徒歩１０分圏内というのは利便性としてはメリットが高いです。
規模数も大規模で、ファミリータイプの間取が多いという点からすると、家族世帯が多いのかしら？
これほどの大きなマンションでタワーマンションではないマンションはこのあたりでは、珍しいのかなと思いますがどうでしょう？

>>56 匿名さん
パッと思いつくだけでも下記のマンションが思い浮かぶのですが、珍しいんですか？
その珍しさについて逆に教えてください。

5分圏内　グランエスタ、リビオシティ
10分圏内　クレヴィア
11分12分圏内　ルネ、ジオ

>>56 匿名さん
タワマンの方が珍しいと思いますが
江東区or墨田区
駅10分以内、中規模以上
所有権、新築
を全てクリアする物件は希少なんですよね。
亀戸クロスもバウス西大島も人気だったので。

>>58 検討中さん
スミフも希少なのがわかってるから、その分価格に乗っけてきそう

カメックスとさほど変わらない単価帯で南砂町の67平米板状マンション…過去を語ってもどうしようもないですが、色々とキツい時代です。

>>南砂では、グランエスタが一番です。
金利がこれから上がるので、価格は徐々に下がってくると思います。

>>61 匿名さん
何が言いたいのかさっぱり分からないのですが…
金利上昇による価格下落なら市場全体に言える事だと思いますが、それがグランエスタとどう関係があるのですか？

ジオがどれぐらい残ってるかわからないですけど、実質先発のすみふなので、特に一次取得の方は気に入れば買っておいたほうがと思います。駅からの導線は間違いなくこちらですけど、享受できるメリットがほぼ一緒ですし。グランエスタやニューライズシティの方は仕様が下がるので買い替えづらいかもしれませんが。

トレピックプラザがかなり便利そう。
アリオも近くにあったりと、かなりロケーションが充実していますね。
買い物面においてはかなり強いように思います。

あれ、販売時期2023年1月から3月に延びてる？？

>>65 マンコミュファンさん
なんか延びてますね。なんでだろ？

これくらいの駅の距離もいいですね。
近過ぎたらごちゃごちゃしてしまう印象がありますが、
適度な距離感で好印象です。かなり便利なロケーションですし。

南砂町は駅栄えて無いので近ければ近い方が良いですよ。

>>63
>>グランエスタやニューライズシティの方は仕様が下がるので買い替えづらい
仕様はグランエスタやニューライズシティより、チープな長谷工仕様は大分下がりますね。
両マンションともに「逆梁アウトフレーム工法」で外側に梁や柱があるのでハイサッシ、四角い部屋、高級感、隣とのプライバシー保護など金はかかるけれどハイレベルですね。壁も天井床も十分厚さがあるので音問題もほとんどないでしょう。
ニューライズシティに至っては、「鉄骨」鉄筋（SRC）造で耐震等級２級（小学校レベル）と今の鋼材高騰の折では、億越えになってしまうかも。

街に便利な商業施設（トピレックプラザ、SUNAMO）があって、都心へのアクセスも良い点などが評価されて、期を重ねるごとに値上げするすみふの販売方式に則りのらりくらりと完売していくと思います。ハザードが気になる人はそもそも南砂町どころか江東5区で検討しないでしょうし。

何年か前の、武蔵小杉のタワマンが機能不全となった超大型台風でも、荒川はなんだかんだ無事でしたからね。多摩川の堤防よりは江東区側はしっかりしてますし、相対的には川沿いと言ってもリスクは低いかもと勝手に思ってます。よりマシな場所を探すなら、東西線より南側の方が高地ですけど、物件がないですからね。

シティテラス住吉見てるといかに最初に買うかが勝負だね。一年経たずに坪40-50万あがるの見てるとなかなかきついよ。

>>54 マンション検討中さん
これから金利が上がる。マンション価格は下がると思います。

>>73 匿名さん
これからっていつですか？1年後？5年後？そう簡単に日本の景気が良くなるとは思えない。

今の傾向でいえば「スミフは1期」が正しいと思いますけどね。

投資用マンションでもないし、価格下がるまで見送るのはかなりのリスクじゃないかな。

>>72 通りがかりさん
買うなら第一期でしょうね。ただ第一期の価格設定はシティテラス住吉あたりをベンチマークにしそうだし周辺物件もあまり値上げしないでほしい

学区的にはどうなんでしょうか。最近の砂町っ子は中受があたりまえという世界線なのでしょうか。

数千万円のマンションを購入する世帯では、ある程度中受する方が多いでしょう。
ちなみにここの学区の中学は、10年くらい前は学級崩壊、校舎のガラス割、非常ボタン押し、学年間や他校との諍い、教師による体罰（NEWSになった）など金八先生時代みたいでした。過去情報として・・・今は大丈夫なので荒れないように。

中受する子供が多いんですね。
あまり中学校で受験を受けさせるのは考えていませんでしたが、
そうした方がやっぱいいですかね。

>>64 匿名さん
大規模スーパーのイオンはそれなりに便利ですが、2階以上は品揃え含めて、あまり便利ではないかと。
アリオはそれなりに遠く普段使いはしづらく、ほぼ行ってません。
近隣の住民です

トピレックプラザ以上求めるなら金町か平井再開発ですかね。平井が期待感高いのでどうなるか。

>>81 検討中さん
あとはギャザリア付近の中古ですかね。
築年数がある程度経ってたら、ここと割と近い値段で買えそう

トピレックプラザは田舎にありそうなイオンって感じで本当に冴えない
スナモも五十歩百歩だし
駅としての利便性はいいんだけどね

情緒を感じたいときは砂町銀座商店街まで足を伸ばせばいいですから…

むしろ情緒を感じたいならトピレックプラザ

>>85 評判気になるさん
確かに。トピレックはイオンっていうより今でもジャスコって感じ。

商店街で情緒を味わえるのはいいですね。
正直なところそこまで利用頻度は高くなさそうな気がしますが、
たまに言ったら楽しそうです。

>>73 匿名さん
令和5年には、住宅融資金利が上がるのが100%確実と言われており、マンション価格も徐々に下がると言われている。今の価格は高すぎる。
バブルの時に似ている。販売業者はこれからも上がるというが信じられない。

>>88 匿名さん
100％確実って誰が言ってるんでしょうか？差し支えなければリンクをお願いいたします。

>>88 匿名さん
金利は分かりませんが、人件費や資材の高騰はそう簡単に下がらないだろうから
言ってるほど下がるとは思えないけど。

>>88 匿名さん
私も気になりますので是非お願いします！

ただの願望だからスルーでいいかと。

いきなり沈黙してしまった予言者様
論拠を教えてくれないなんてケチだなあ

ただの感想なんでしょ

３月に販売開始なので、まだ価格などの詳しい情報は載っていませんが
駅に近い立地ながらも、周辺は静かな街並みで住み心地が良さそうです。

このあたりの相場ってどれくらいでしょう。
間取りもまだ出てないですが、
２～３ＬＤＫの広さなので、ファミリー層も検討できそうですね。
小学校も近そうですし、子育て環境としても良さそうかな。

>>95 匿名さん
周辺の新築物件が少ないので参考にしづらいですが坪370程度じゃないでしょうか？マンションブロガーもそれくらいの予想してましたよ。
駅近の定借のリビオで坪270、駅遠のジオで坪300、この1.2年の値上がりを考慮すると坪370位に落ち着くのではないでしょうか。

>>96 名無しさん
67平米で7,500万円くらいですね。
中古も高騰してますしこんなもんですかね..

ここは金融系の人が買いますねぇ

毎年相場10%くらい上がってるのヤバイよなぁ。

南砂駅前の三砂中学横にゴールドクレストが新築予定です。まだまだ南砂は開発余地あるんですね。