ジオ京都御池通

本来ならホテル向きの立地だから観光客がわんさか通るのは覚悟の上ですね。
その点、二条通界隈ないしは以北の御所南（御所東）はやや落ち着いています。

木屋町通りも近く、飲んだ後、電車に乗る前にリバースしてスッキリするのにちょうど良い場所になりそうで不安です。
嘔吐禁止の看板はつけて欲しいです。

>>122 マンション掲示板さん
立ちション禁止みたいな看板ですね。立地の柄の悪さを自らアピールするわけか。
住民が理事会で「その看板立てよう」と多数決で決めるんならかまいませんよ。

>>123 匿名さん
大通りに面してると自転車を止められることもあるので、看板は必要だと思います。
ましてや1階は店舗が4つ入る予定で、コンビニになる可能性も否定できないと営業担当さんが言ってたので、人は集まるでしょう。

こういう高額マンション（高級マンションかどうかはさておくとして）は、大通りに面していると、やっかむ人からいたずらされるリスクはあります。私が以前いたマンションも、大通りに面していて、けっこう高級感を醸していましたが、防犯カメラがあるにもかかわらず、１年間に４回ほど、駐車スペースの施設に傷をつけられたり、設備を持って行かれたりしました。あと、これ見よがしに玄関前に食べ物のかすを捨てられたりとか。

>>122 マンション掲示板さん

禁止看板で止められる現象ではないですねwww でもここはそんなに過去リバース見たことないですよ。幼稚園も横だし。

>>124 マンション掲示板さん

四つですか、すごいな。住人の入り口はどんな住み分けされるんでしょね。

複数の店舗と建物の重厚感の無さが残念です。

>>128 マンコミュファンさん

御池通に面すると店舗入れないといけない条例になってるので仕方ないですね。
食材を扱うテナントが入らないことを祈るのみです。

>>127 マンション掲示板さん

業務用の通路と住民用のエントランスは分かれてましたね。
ただ、結局お店のお客さんは御池通にある店舗入口から入店するので、何が入居するかによっては気になることもあると思います。

営業マン曰くバックヤードが大きいわけじゃないので、飲食やスーパーは構造上難しいのではないかとのことでした。

>>130さん
>>飲食やスーパーは構造上難しいのではないか
ありがとうございます。

何が入るのかよくわかりませんが、飲食だと衛生面が気になったので（虫とか動物とか）、飲食以外なのはよかったと思います。
ただ、飲食、スーパー以外だと何があるのかよくわからず・・・

何の店舗が入るかわかりませんが、結局ころころ変わりますよね？駅前で便利ですけど不安はあるので見送りました。コンビニや飲食が入ると落ちつかないですよ。何が入っても覚悟できるのであれば購入してよろしいのでは？

>>132 周辺住民さん

訪日観光客に人気のお店とかは避けてほしいですね。
観光地なのでなかなか住民が普段利用するようなお店は入らないような気がします。

>>132 周辺住民さん

ごもっともです。最初の店舗テナントに限らず、保有している限り、どんな店舗になるかを気にされる方は検討が難しいのでは？心労ですよね。だったら、ヴィークコート河原町二条とか、ザリソシエ堺町二条の方がいいと思いますね。

>>132 周辺住民さん

わかります！
最近建てられた大通りに面している物件の宿命ですね。
それだったら1歩路地に入った物件がよかった。。

ヴィークコートも河原町通に面していて深夜までバスがたくさん走るので河原町通沿いは落ち着かないですね。
そういう賑やかな場所を求めている方には向いていると思います。

路地よりも大通りのほうが路線価がはるかに高く、資産価値という点では
大通りに面したマンションは盤石です。

>>136 匿名さん

1階に何の店舗が入っているかや周辺環境も資産性に影響してくると思います。
ただ、ここは立地が圧倒的に良いので住むことはあまり考えずリセール目的の投資物件として購入される方なら何も問題ないかと思います。

>>137 検討板ユーザーさん

駅徒歩1分は貴重ですよね。
私もこちらの物件を検討しましたが、セカンドハウス用と投資用を考えて、ヴィークコート河原町二条を購入することにしました。こちらはデザインと下がり天井がどうしても気になり、引渡も2年くらい遅いので、断念しましたが、急いで買わなくても良いのならば、こちらも良い選択ですね。

>>137 検討板ユーザーさん
投資用マンションの終点に向けて変わらぬ便利さがスペックに必要なのは住むためのものとしての性能箇所となりますが、ここなんて観光な場所なので長くリセール問題ない物件だと思います。買う時に高額でも売る時超高額になってるかも。

駅徒歩1分は投資用としては魅力だけど、自分が住むには最悪だろうな。
中目黒駅前徒歩1分のマンションに住んだことがあるけど、もう地獄の毎日だったよ。
ここは地下鉄だから列車の音はないけど、幹線道路沿いで車の騒音問題はあるし人間の往来は多いよね。
マンションの玄関前で夜中に若者や酔っ払いがたむろするかもよ。

>>140 買い替え検討中さん
現地知ってるのかな。少し寂れた感じで静かなもんだよ。

>>141 マンコミュファンさん
マンション前の地下鉄階段も、踊り場が二ヶ所ある長い石段で、なにかと不便だからあまり使う人もいない。この地下鉄階段はスルーして、河原町御池の交差点の出入り口使うのが一般的。

このマンションは住宅ローン減税を受けられない認識で合ってますでしょうか？

>>141 マンコミュファンさん

少し寂れた感じ？
目の前にホテルオークラがあってマンションの前には訪日外国人のツアーバスが停まり、二条～五条まで続く木屋町通の飲み屋街もあるので夜でも人通りは多いですよ。

観念ではなく、実際暮らせばわかります。ただの通り道にすぎないどこか廃れた感じ。

御池通は、河原町から西が繁華街
木屋町は、三条から南が繁華街

なので、木屋町御池は繁華街の終わり、みたいなところ。静かと考えるか、寂れたと考えるかは、ご自由に。

本当に繁華街が良いなら四条河原町にもっと近くないといけないですね。

リッツやオークラの近くで裏にはヒルトンも出来る立地なんだ、と言えばステータスかもしれませんが高瀬川かぶりつきは欲しかった。

ローレルコート京都柳馬場六角の案内が来ました。
この地を継ぐ、名邸。
ジオとどちらが高いのか？静かで良さそうです。

田の字の中の田の字ですね。ローレルコートのほうがかなり高いと見ました。

柳馬場六角

中国人、民泊、水商売

静かなはずがない　笑

>>149 匿名さん

四条通に近い田の字北東は珍しいですからね！
ジオはバルコニーもないですしローレルコートの方が高そうです！

イーグルコート京都六角雅心庵というマンションが、住環境としてどうなのかはわからないけれど、とにかく田の字のど真ん中で、築14年になるんだけど、今でも非常に高値で取引されてます。田の字の東上の部分は、御池や市役所前、御所南でもかなわない相場になっています。関東方面の富裕層にはささるんでしょうか。

>>148 マンション比較中さん

柳のバンバ六角て、これまたお年寄りばっかりの狭いところですね。マンションの間取りは広いんでしょうか？

>>151 評判気になるさん

ローレルコート柳馬場六角は近鉄の物件ですね。土地の入札高がかなり高かったと言われてるので、分譲価格も高くなりそうですね。ここは一方通行の道に面してますので、車の騒音は低いでしょう。綿善旅館の向かいですね。夜は静かで錦にも近く買い物も便利です。

>>152 匿名さん

東京の人だとある程度アクセスも大事なので乗り換えなしで10分程度で京都駅まで出られて繁華街に近い田の字の右上は人気なのでしょう。

そもそも供給がほとんどないので出た時に殺到するでしょうし。

最近は田の字といっても四条通より南か、堀川通に近いところばっかりなので珍しいかも。

こちらの住宅ローン減税は省エネ住宅になりますか？ コストが上がるので、イーグルコートはいつも省エネ住宅にしない。グレードの1番低いその他の住宅になると聞きました。 営業さんに確認したが、話しをはぐらかされました。

>>156 マンコミュファンさん

その話しはこちらではなく、イーグルコートに直接聞いてください。

なんだかローレルコートのスレになりかかっていますが、
ジオVS.ローレルコート、「阪急阪神」VS.「近鉄」、
ブランドとしては五分五分でしょうか。よくわからんな。

>>152 匿名さん
イーグルコート六角雅心庵はスーモに棚ざらしになってるイメージです。
レインズを見たわけじゃないけど、高値取引が多いのですかね。
勘違いの高値売出価格なだけでは？

近くのマンションに時々来ています。市役所前はどこに行くにもアクセスがいいです。地下鉄、京阪、阪急、あとバス便も京都市役所前だけではなく、三条京阪のバスプールもたくさん。京都観光、楽しいです。
京阪から近鉄で奈良、神戸、大阪まで早く、お安く行けます。三条京阪から２時間くらいで関空出発ロビー直行の高速バスが出ているし、伊丹なら早い・安いの地下鉄、阪急、モノレール。大きいスーツケースならタクシー（オークラ前）京都駅八条口高速バスのりばまで１０分くらい。
自家用車はないけど、川端のトヨタレンタリースで車を借りれば、天橋立まで快適ドライブ。
日常生活も、近くにフレスコ、ゼストのみすぎや（地下街だから夏は涼しく冬は暖かい）のスーパーを始め、お店がたくさん。ゼストには郵便局もあります。
パン屋さんもたくさんありますが、オークラやリッツのピエールエルメのパンもとてもおいしい。
市役所前、とても楽しいです。

明らかにジオ京都御池通ではない写真がずっと掲示されているのですが、大丈夫なんでしょうか？

このマンションの隣の薄っぺらいビルの1階に「ATELIER PAGES KYOTO」が
オープンしてた。パリの空気を感じさせるスイーツ店。店内は女性客ばかりだった
けれど、シックな雰囲気で秋を感じました。

>>162 匿名さん

お昼前に前の通りを通ったら、保育園児は元気いっぱいで遊んでました。うるさいって意味ではなく、微笑ましいなぁーと思いました！

>>163 通りがかりさん
カトリック親愛幼稚園ですね！
普通に考えるととんでもない一等地にありますね。

>>164 通りがかりさん

そうです。ここもそうですし、御所東小学校もよい場所にあって、贅沢ですね。（笑）

御所東小のあとは御池中学に進学となりますが、ここが紫陽花ストリートといいますか、京都でいちばんお洒落な通りに面しています。このマンションの前の噴水もお洒落ですね。京都でいちばんモダンな界隈だと思います。

御所東小って河原町通りと丸太町が交わる交通量、排気ガス、騒音の激しい場所にあるので子供への影響を気にしてます。
校舎も狭すぎて、子供が伸び伸び育たない気がします。

御所東小って河原町通りと丸太町が交わる交通量、排気ガス、騒音の激しい場所にあるので子供への影響を気にしてます。
校舎も狭すぎて、子供が伸び伸び育たない気がします。

>>168 マンション検討中さん
ならば立命館小学校などいかがでしょう。無理して公立に行く必要はないかと。

そうですよね。
やはり御所南小なら公立でも良かったのですが、御所東小はイマイチですので、立命館や同志社を検討します。

御所東小と御所南小はこんなに違うのですか。確かに立地が違うけど、東は南の分校だし、東の学区は富裕層が多く住んでいて、教育熱心のイメージがありますね。何より、公立だから、先生のレベルにさほど差がないとどうしても思います。

>>171 名無しさん

御所東小の校区は二条通より北がジオのようなこのクラスのマンションがあまり建たないのでむしろ御所南より庶民的なイメージありますよ。

御所南は丸太町通まで上ってもマンションがガンガン建ってますし、烏丸御池も3LDKで1億になる物件も多いです。

>>172 検討板ユーザーさん
御所南小の全生徒数は1009名、
御所東小の全生徒数は277名。
規模が全然ちかいますね。データは以下より↓
https://www.gaccom.jp/schools-27364/students.html
https://www.gaccom.jp/schools-87611/students.html

>>173 匿名さん
勉強については進学塾に行くので（あるいは家庭教師）、小規模のほうが何かと安心ということで御所東小をよしとする父兄もそれなりにいるようです。

>>173 匿名さん

こんなに規模が違うのですね！御所南はマンモス校ですね。御所東は校舎が新しいので、こっちの方がいいかな。

御所南も東も小中一貫教育がウリですが、公立なので、ずば抜けてすごいということはありません。土地柄、どちらも教育熱心な父兄が多いので、子供の教育環境は比較的よいということだと思います。
しかし東大や京大、国立医学部系大学、早慶など目指すなら、早くから大手進学塾に行くのが定法ですし、いずれにせよ、中学受験は視野に入れたほうがいいでしょう。御所南小の子達も、約３割は私立中に進学するようです。洛南、東山の特進、洛星の中高もいいですね。同志社国際も魅力です。

>>176 匿名さん
大学オワコン時代なのであまり子供の学区気にせず物件選べばいいと思います。気になるそこは塾で。何十年前同志社国際へ通ってたのですが当時マイナー校でした。田辺不便すぎ。今も田辺にあり？？

塾はこの辺りは少なく、烏丸に集中しています。

>>178 通りがかりさん
不思議な書き込み。このマンションから烏丸の塾まで自転車で２、３分でしょう。

ここは場所的にはいいですね。1階に入る店舗はまだ決まっていませんが、夜10時には閉まることなど制限をもうけてるようです。コンビニや居酒屋はないかもですね。
建物の南西にある居酒屋が賑やかなようでそこが気になるところです。

>>180 マンション検討中さん
すみません、南東です。

>>178 通りがかりさん
不気味な書き込み。塾なんかどこにでもあるし。

>>180 マンション検討中さん
やはり便利すぎる場所ならではで気になりますね。例えばタバコ吸いにお店を出たところで喫煙される方の煙が、、、とかほんとにいろいろ。繁華街なので仕方ないですが！w

飲食の店はダメです。
Gが大量発生します。
タバコなんて論外です。

1階にロビーが無く、ベランダも無い。

>>180 マンション検討中さん
このマンションの裏側（南西）の路地にあるのは「五十家」ですね。
ここ、居酒屋とはちょっと違う。落ち着いた年齢層の人たちが仕事帰りに
お酒をたしなみながら京野菜のおばんざいをつつき、談笑する社交場。
笑い声はするけれど、静かなものです。値段からして学生や変な若者は来ません。
食べログでも高評価。

夜８時ころの写真です。
御池通からマンション工事現場横の路地に入って撮りました。
右のコーンが並べられているところがマンション建設予定地。
正面奥の明るいところが「五十家」。その隣は「心のともしび」というキリスト教施設。さらにその隣の工事現場はヒルトンホテル建設予定地。

マンション裏（南）の路地を、河原町から木屋町方面に向けて撮った写真です。
左がマンション工事現場。右がヒルトンホテル工事現場。路地をはさんで、ほぼ向き合ってます。
写真の奥の明るく賑やかなところが木屋町の繁華街。マンションからは離れています。
このマンション裏手の路地は、人々の動線ではないので、こんなふうに夜８時でもほとんど人通りがありません。さびしいくらい静かです。

>>185 マンション検討中さん

そもそもほとんどの部屋にベランダはないですよ。
ホテルライクなセカンドハウスを目指してるのでベランダは不要でしょう。

御池通は交通量も多いのでまだ洗濯物を干すには向かないですし。

>>189 マンション検討中さん
ベランダがないとオフィスビルっぽくなるけれど、外観はスタイリッシュですよね。
同じ御池通のプラウドもベランダがありません。あちらも見た目はカッコいいですね。

ベランダで外の空気を感じたり、タバコを吸ったりする人間には不向きなマンションですね。
ロビーも無いし、部屋しかないと感じてしまいます。

ようやく、このマンションの写真に変わりました。変更していただいた方、有難うございます。

>>191 マンション検討中さん

投資目的で購入を考えてますが、ベランダがない方が管理しやすいです。
営業マンに聞いたらモデルルームに来る人の4割以上は東京や海外の方だそうなので、住む人はあまり多くなさそうです。

このマンションの外観、オフィスビルみたいです。うーん、好みが分かれますね。建築費が高いから、一昔のマンション外観はもう望めないかな。。

>>194 名無しさん
公式HPの写真みると、建物の側面はベランダになっているように見えるんですがね。

>>195 匿名さん

残念ながら、サービスバルコニーかと思います。営業担当もこの物件はベランダを用意してないと言いました。

来場者限定ウェブサロンでないと肝心の情報（間取りなど）は得られないのですね。
別にこのスレが賑わわなくてもいい（むしろネガティブなことが書かれないほうがいい）という戦略なんでしょうか。この至高の立地でどんなプランを出して来るか、阪急阪神のお手並み拝見といきたいところだけれど、秘密のベールが厚くて検討もできません。

>>197 評判気になるさん

プランよりも立地優先なので、値上がりするため賃貸に出す人が一定数いるそうですよ。
海外の人も多いようですし、あまりどうやって住むか検討している間に希望の部屋は申し込みが入ってしまうんではないでしょうか。

>>197 評判気になるさん

プランも何もバルコニーなしのホテルライクな内装で一貫しているので、家具を充実させてワインセラーを設置、京都に来た時はシェフに出張してもらえば、目の前のオークラのスイートルームに泊まるより安くて寛げる良い物件だと思います。

>>199 マンコミュファンさん

やはりここはセカンドハウス向けなんんでしょうね。
地元民からすると水害ハザードマップに基づくと最大5m浸水(2階まで床上浸水)のリスクがある上に、地権者やセカンドハウス目的の人が多いのであれば、管理組合の役員もたくさん回って来ますし、ここは遠慮するかもしれません。

外の人が京都をイメージした時に必要なものはだいたい揃ってるので、東京の人からすると良い物件なのでしょう。

各階宅配ボックスやゴミ置き場の有無だけでもホームページに記載してほしい。

各階宅配ボックスやゴミ置き場はありますよ。

ジオの高級ブランドは「グランデ」がつくのに、このマンションにはそれがつかないので、ジオの中では設備仕様は意外と普通なのかなと想像します。富裕層をターゲットとするなら、天井高は265㎝くらいほしいし、（少なくともリビングの）エアコンは天井埋め込み式であることを期待したいが、実際はどうなんでしょうね。トイレは当然タンクレス、手洗い付だと思いますが。

>>203 評判気になるさん

ジオサロンに御池通りとそれ以外のモデルルームがありますが、御池通りはオプションも豊富ですが、設備は素晴らしいです。なぜグランデがつかないのかはわかりません。

>>203 評判気になるさん

何もついていない普通のジオですが、天板が全て天然花崗岩でホンマ困ってます。天板の色彩の強弱が強すぎて、眼鏡を置いたら保護色みたいになて見つけにくくなります。モンブランの万年筆を洗って乾燥させておいたら、花崗岩の模様で確認できなくなったらしく、部品がなくなってしまいました。天板が重すぎて、直接コンクリートの床に固定しているそうで、包丁を使うと床下に騒音が伝わるらしく、重量が軽く床に負担をかけない人造大理石の方がよっぽどマシです（以前そんな三井のマンションに住んでました）。

この界隈のジオですと、ジオ河原町二条のほか、ジオ御所南シリーズが３棟、そしてジオグランデ寺町御池がありますが、いずれも仕様はよかったと思います。キッチンにも独立した水栓が２つ（一つは浄水器専用水栓）付いてたりしました。ジオグランデ寺町御池が特別いい仕様になっているというわけでもありません。その点でいうと、今度のジオ京都御池通は、この近辺の他のジオより頭一つ抜きんでた（東京都心部仕様の）ジオなのかもしれませんね。

ホテルみたいな雰囲気が好きなら、希望通りでしょうね。
ベランダって意外と外からいろいろ飛んできたりします。

投資用にする人が多いみたいで、ふだんはあまり明かりがつかないかもしれません。
本当にホテルライクな住宅で、別荘やセカンドハウスに使う人もいそうです。

>>207 匿名さん

セカンドハウスで検討していますが、四条河原町のパークハウスのようにハウスクリーニングに入ってもらうサービスがあるか、この物件のように内廊下でベランダがなく掃除が楽で、ホテルライクな設計がすごく良いです。

ここは１Fにどんな４店舗が入るか次第かな。御池通に面したところが２店舗。
裏通りに面したところが２店舗でしょう。裏通りは飲食店が点在するので、
小さな食べ物屋が入る可能性もなしとしませんね。

こことローレルコート京都柳馬場六角で迷ってます。
ローレルコートの特別ご案内会が郵送されてきました。9/29からです。
地下平面駐車場、デイスポーザー、天カセ、ミーレ洗濯乾燥機など、
設備仕様が凄すぎて二の足を踏みそうです。

どっちもどっちだな。

>>210 マンション比較中さん

ローレルコートはエントランスの仕様からしても開き直るようにハイクオリティに仕上げてきていると思います。

他の人も色々議論してますが、バルコニーの有無などグレード以外にも仕様が大きく異なるところはあるので、好みは分かれるんじゃないでしょうか。

どっちも中古になれば資産価値の大部分は立地になってくるので、
どちらの立地をとるかが判断の大きな分かれ目になりそうです。

ここは地権者の入居が多いのもローレルコートとは違う点ですね。

地権者様は専用駐車場もあるようですし、分譲住戸に入居する一般人とは待遇が違いますね。
管理組合が円滑に回るかどうか。。

姉小路もそうでしたが、ジオは地権者物件が多いような気がします。
地権者の方から見れば、一般の入居者は住ませてやってる、くらいの感覚なんですかね。
管理組合が円滑に運営されるイメージが湧かなかったのでパスしました。

セカンドハウス目的や賃貸からの転売目的なら、自分が住むことはないので、地権者はあまり気にしなくて良いですし、そんなに心配しなくても結局売れると思いますよ。

長くホールドするわけでもないので、5～10年くらい地権者の方を中心に無茶しない範囲で管理組合を運営してもらえれば問題ないです。

ローレルコートの90㎡の2LDKの間取り。
ファミリーは入居すると騒音問題があるためその方向性は良いと思うが
間取りが酷すぎる。部屋の配置が相変わらずで呆れてしまう。

情報少なすぎ。もう完売ですかね？
うちに案内のダイレクトメールくるけど、売れ残りの堀川姉小路の物件ばっかり。
阪急不動産のこういうとこが気に入らん。

ジオは最近高値追求で、どこも売れていない。完成してらかも、完売まで長期で売っている。最近順調に売れたのは山科ぐらい。
ブランド価値は確実に下がっている。

ジオは中古マンション値上がり率、6年連続で関西トップだよ
https://www.kenbiya.com/ar/ns/research/yield_ranking/6412.html