グランドメゾン目白坂テラスってどうですか？

>>940 マンション検討中さん

あの相互通行開始位置って、明らかにヒルズ目白坂の駐車場入口を念頭に置いてますよね。なのでこのマンションが完成した時には相互通行可の位置をこちらに引っ張って来られるのではないかと思っています。

グーグルマップの航空写真を見るとわかりますが、ヒルズ目白坂駐車場入口以西は幅員が広く、以東は狭くなっています。道路拡幅の計画がなさそうなので、現状のままになると推測します。

>941: 周辺住民さん
>942: 周辺住民さん

「明らかにヒルズ目白坂の駐車場入口を念頭に置いてます」とはおっしゃる通りかと？

目白坂テラスの前面道路は狭く、なんと2項道路部分があるので完成後は１０ｃｍ程度セットバックが必要です。
しかもカーブになっているのでちょっと危ない道路だと言えます。
なので残念ながら僅か５０ｍ程度とは言え双方通行をここまで引っ張ってくるのは難しいでしょうね。

なお道路拡張は計画道路を除けば、２項道路を４ｍに拡張することだけですので
拡張するとすれば、目白坂テラスの敷地を削って拡張するしかないですね？

車なんか使わないで、歩くのが一番良い。

>>943 マンション検討中さん
情報ありがとうございます。道路台帳見ました。
http://www.city.bunkyo.lg.jp/library/sosiki_busyo/dokan/tikei/44022.pd...

確かに目白坂テラス以外はセットバックがなされているようですね。

「地盤軟弱の恐れアリ」
昭和30年代にがけ崩れを起こした地盤上に建つ・・あなたが購入した後でがけ崩れが起きれば、
生活基盤が失われるだけでなく、すべての損害賠償責任も購入者が負担することになります。

と言う反対派住民のHPがどうも気にになり出しました。

現地確認すると確かに昔盛り土して造成されたようですし、擁壁が古いままで少々亀裂らしきものもあります。
しかも東側に隣接する神社側の擁壁は「大谷石」のようです。
そもそも大谷石の擁壁って建築基準法で認められているのですか？

これだけのマンションを建設するには、先ず擁壁をガッチリとコンクリートで構築するのが当然のような
気がしますがどうなんでしょうか？実際に目白新坂はそうしていますよね？

女子高生が犠牲になった「ライオンズグローベル逗子の丘」の崖崩れが思い出されます？

まあ、色々な意見がありますよね。明日、富士山が爆発するかもしれないし、どこかの国から東京へミサイルが飛んでくるかもしれません。

>>946 マンション検討中さん
> がけ崩れを起こした地盤上に建つ

これはありがちな印象操作ですね。マンションの基礎杭は固い地盤に当たるまで深く掘って（数十mの地下。イメージとしては坂の下と同じくらいの標高）建物を支えるので、マンションが建ったからがけ崩れが起きやすくなることはありません。がけ崩れを起こした擁壁は、マンションの建設と関係なく崩れていたはずです。

> これだけのマンションを建設するには、先ず擁壁をガッチリとコンクリートで構築するのが当然のような気がしますがどうなんでしょうか？

デベに聞けばよいと思います。

>>945 周辺住民さん

なんで目白坂テラスはセットバックしたかったんだろう。違反じゃないの？

>>949 マンコミュファンさん
セットバックのルールができる前から擁壁があったでしょうから、これで問題ないのです。本郷あたりだと幅1～2mって結構あって、セットバックしてる家は異様に目立ってる笑

>948: 周辺住民さん
> がけ崩れを起こした地盤上に建つ
これはあながち印象操作ではありませんね。つまり盛土によって造成された土地だと言うことです。

>がけ崩れを起こした擁壁は、マンションの建設と関係なく崩れていた。
（「ライオンズグローベル逗子の丘」の場合は正確には擁壁の上のマンション敷地内の土の斜面が崩れた）
マンション建設とがけ崩れとの因果関係ではなく、マンションや（戸建て）の住民は敷地にがけ崩れを起こさないように管理する義務があります。

ですので
>あなたが購入した後でがけ崩れが起きれば、生活基盤が失われるだけでなく、すべての損害賠償責任も購入者が負担することになります
これもあながち印象操作とも言えませんよね？

擁壁の整備は大変な費用が掛かります。特に大谷石の擁壁は既存不適格だそうですから寿命はマンション以下でしょう。
これを住民が負担してコンクリートの擁壁に建て替えるなど考えられませんよね？

なおこの件については一応メールで問い合わせ中です。

>949: マンコミュファンさん
>950: 周辺住民さん
>セットバックのルールができる前から擁壁があったでしょうから、これで問題ない
なんてことはあり得ません。

セットバックとは２項道路を建築基準法に合わせて４ｍに拡張することを言っているのだと思います。
であれば
>目白坂テラスの前面道路は狭く、なんと2項道路部分があるので完成後は１０ｃｍ程度セットバックが必要です。

と言うことで１０ｃｍ程度であれば擁壁を削ってセットバックする必要もないと言うことだと思います。

セットバックは、作り直す時に対応してください、という運用になっています。本来なら10cmのセットバックが必要でも、擁壁をそのままにするなら削る必要なし、新たに擁壁を作るならセットバックが必となります。

擁壁不備？等、気に入らなければ、精神衛生的にもココを見ない方が宜しいですよ。

>936: 周辺住民さん
>本日のコンセプトルーム案内会で、予定価格を聞ける予定です。

その後どうなりましたでしょうか？期待しております。

>>957 マンション検討中さん
希望の部屋タイプ(Kタイプ,114.68㎡,1～3F)の予定価格だけで
且つ、SNS等での公開禁止と言われたので公開できませんが
その価格は予想の範囲内でしたが、階数毎の価格差は割と在りました。
又、この部屋タイプに関しては、1Fは囲まれ感がスゴイと感じました。

>958: 周辺住民さん
それはどうもありがとうございました。
Kタイプがご希望でしたか。
確かに前は２階建てですので、ぜひ３階で行きたいところですね？
それとせっかくの３方角部屋なのに北側に全く窓が無いのが残念な気がします。
目白新坂のプライバシーを考えての事でしょうが、玄関や洗面室、浴室に明り取りの窓でもあればな
などと思いました。

音とかはどうでしょうか？
周辺は静かですか？
私が行った時は静かでしたが、色々な方のご意見聞きたいです！

Kの間取り、凄い良いですよね。

しかし、私はもう少し狭いお部屋で検討ですね。

Kが選択肢なんて、羨ましいです

擁壁の問題について積水さんから回答をいただきました！

目白坂に沿っている擁壁の中ほどから神舎の北側に掛けて、上から見てL字型の細い土地は目白坂テラスの敷地ではない。
よってその部分にある擁壁はその土地の所有者が管理することとなるので、本マンション建設とは関係しない。
目白坂テラスの敷地に当たる部分の擁壁については整備を行う。

以上資料の図をよく見ると分かります。また現地を見れば仮囲いの外側がその細長い土地だと言うのも分かると思います。

そうするとマンション住民としては神社側の大谷石の擁壁の心配をしなくても良いと言うことで一安心ですね。
ただ目白坂テラスの東側の敷地（と南側の一部）は地続きで他人の土地と繋がっていると言う、ちょっと複雑な土地ということになりますね。
将来は東側の居室の専用庭ギリギリのところが掘削されると言うことも起こり得ますね？

962さん、積水さんにはこちらの掲示板に公表することについての承諾は得ていらっしゃるのですか？
伏せる内容ではないとは思いますが、匿名の掲示板でメールを貼り付けたような形でこのようにやり取りをされているのを見ると、正直微妙な気持ちになりますね。少なくとも私はこのような行為は控えます。

いつもの方ですね？
当然ですね。
又エントリーしている方なら，得られている情報を分かり易く書いただけですし、実はほんの一部差し支え無い事だけ投稿しています。
何か？

メールをコピペするような事はしておりません。
私の言葉で書いてあります。
ご近所さん？

差し支えないかを判断できるのは書き込む側ではないと思います。親切心でこちらに書き込んでいらっしゃるのかも知れませんが、ご友人宛てのメールならともかく、個人的に知り得た情報はご自身で管理されて購入の検討材料にされたらよろしいかと。

プライバシーも考えずに敷地で撮影をした写真をこちらに掲載されていらっしゃるようですし、今回も書き込む目的で質問されていたようですから、せめて今回は相手がいるのですから積水さんに事前にお伺いを立てることはマナーかなと思いますよ。

ちなみに、前途の写真が削除されているのを先程確認しました。私は削除申請などはしておりません。予めお伝えしておきます。

>>962 マンション検討中さん の書き込みはセキスイの見解とかではなくただの事実なので、お伺いを立てるようなことではないと思います。誰でも登記簿を取ればわかる情報です。近隣の人が知ってホッとする内容です。

戸建の擁壁の画像がプライバシーに反すると言うのは，誤解があるようですね。
画像の現場は，建売業者が造成した土地ですが、一種低層の最深部の工事となるため，近隣住民がいわゆる守る会を結成し，町会が仲介して協議を重ねてこのような，擁壁が築造されたと言う事例としての画像です。
この時点ではまだ個人に属していませんし，住所氏名などが特定できるものは，皆無かと思ってあります。
旅行中ですのでとりあえず。

>>967 匿名さん

厄介な方ですね。
ここで独自の正義を振りかざしても貴方以外の誰も嬉しくありません。

私は近隣の購入予定者ですが、本気で買うつもりならネットの掲示板で情報共有なんかしていないで、プロはいくらでもいますから、自身で判断できないなら第三者に相談されたら良いと思いますよ。お高い買い物でしょうからそれぐらいの手間と費用をかけてしっかり判断されることをお薦めします。
この辺りの住人はマナーやプライバシーに関しては相当厳しい目線をお持ちです。住むと分かるでしょう。

>964: 匿名さん
>967: 匿名さん

この掲示板は、検討者スレですから、有益な情報を一切含まず、他人の投稿を批判することに特化する書き込みはご遠慮していただくのがマナーかと存じます。

>955: 周辺住民さん
気に入らなければ、精神衛生的にもココを見ない方が宜しいですよ。
と言ってらっしゃる方もおられます。

さて
改めて目白坂テラスの敷地情報について2点に絞りました。
現在公開されている図からも読み取れますが、グランドプラン等もっと分かりやすい図が提示されると思います。

・目白坂に沿った擁壁の中ほどから神社の北側に掛けて、上から見てL字型の細い土地は目白坂テラスの敷地ではない。
・目白坂テラスの敷地に当たる部分の擁壁については整備する。
　2項道路部分があるので、恐らくセットバックもされると思います。

>967: 匿名さん
>プライバシーも考えずに敷地で撮影をした写真

このコメントについてですが、考えるべきプライバシーとは何を示すのでしょうか？
今後の参考のためにお教え願えますか？

今最大に拡大してチェックして見たのですが、自分では分かりませんでした。

なおこの画像を載せた理由は下記の投稿は誤解を招く恐れがあるので、実例を示すためです。
つまり擁壁上に新築する場合は原則（かなり強い意味で）としてセットバックしなければならない。

>953: 周辺住民さん
セットバックは、作り直す時に対応してください、という運用になっています。本来なら10cmのセットバックが必要でも、擁壁をそのままにするなら削る必要なし、新たに擁壁を作るならセットバックが必となります。

972、973さん

御二方に有益だったかどうかは分かりませんが、近隣の私が持ち得ているいくつかの情報についてはこれまでお伝えしてきております。
但し、守秘義務のある内容を含め、その他も発信する情報には責任を持ち細心の注意を払っております。
モラルの基準は人それぞれかも知れませんが、批判に特化した書き込みと言われる筋合いはありません。

写真を削除された理由がご自身で分からず理解されたいのであれば、削除を判断したこちらの掲示板の管理宛てにお尋ねになるのが一番ではないでしょうか。貴方にわざわざお教えする必要も立場にもないと思っております。

まずは、手間を惜しまずにご自身もエントリーされて、新宿へ足をお運びになった方がよろしいのではないですか。その上で何かご心配があるなら、このような掲示板ではなく、専門の第三者に直接ご相談されるのがよろしいかと思います。
都内に所有している不動産の半分は、このような形を取っております。あくまで私の経験上ですが、不動産を購入する際のご参考になればと存じます。長々と失礼いたしました。

>>973 マンション検討中さん
この記事に書かれていました。
https://fdtl.jp/archives/5164
2007年に出された建築基準法の運用指針では、建物は新築、擁壁はそのままの場合、擁壁はセットバックの対象にならないとのことです。

>974: 匿名さん
早速ありがとうございました。

＞プライバシーも考えずに敷地で撮影をした写真
と言うことで
削除された理由についてお分かりの様でしたので、ご意見を伺いたかった次第です。

当然エントリーはしております。現地にも何度も足を運んでおります。
エントリーした者に開示されるメルアドを通じて、疑問点を直接積水さんに問い合わせた結果を簡潔に説明したわけです。
検討者スレですから、エントリーされた方に対しての情報としては全く問題はないと思っております。

>975: 周辺住民さん
このブログ私も見ました！
この業者の主張は少なくとも文京区では成り立ちません。
文京区はいわゆる２項道路の整備には「細街路整備事業」として力を入れています。
ただケースバイケースとも言え、文京区の場合は建築指導課が判断することになります。
物理的にまた実際問題として擁壁をセットバックすることができないなどのケースに対しての緩和指針なようですね？
なので当マンションも擁壁を新しくすることになると思います。詳しくは建築指導課まで。

擁壁のセットバックについては裁判になった事案もありますので、要注意！ですね？

https://www.retio.or.jp/case_search/pdf/retio/116-110.pdf

一方の高台、小日向の擁壁セットバック事例です。
擁壁の改築は大変な費用が掛かりますが、文京区はこの程度は容赦しないようですね？
確かに緩和指針盾に擁壁のセットバックを拒まれたら永久に道路が狭いままになってしまいますからね？
ちなみに費用は建売業者が負担し、売り出し価格に還元されます？

https://www.facebook.com/photo?fbid=7640994915971165&set=pcb.26365...

同じフェースブックですが
小日向では総地下室付きつまり地上３階地下１階のワンルームマンション反対運動が奏功し
ワンルーム計画跡地の約２４０坪の広大な敷地に、一軒の木造２階建ての豪邸が建設されているようです！
恐るべし文京区民パワー！

住民から言わせるとこうして環境を守って行くんだということでしょうが、確かに環境、景観に優れた豪邸ですね？
これは画期的事案だと思いますが、ここ目白坂テラスの場合も当初案とは比べ物にならない優良マンションが実現したと言えるのではないでしょうか？

https://www.facebook.com/groups/1453576441441096/?multi_permalinks=267...

＞＞979 マンション検討中さん
「当初案」ってどんな案だったのですか？

>>977 マンション検討中さん
目白坂で幅員4m未満の区間はほんのちょっとですが、そこは本件の土地なんでしょうか。

もしそこがお隣さんの土地だったら、4m未満は解消されませんね。

>980: 匿名さん
反対派住民のHPから引用しました。
目白新坂と目白坂テラスの建物をもっと近づけて造って、目白坂テラスを地上４階地下４階！にしたような計画でした。

反対派住民は建築確認取り消し訴訟等々で徹底抗戦をしたのですが、全て敗訴したそうです。
なのでこの当初計画が何故実行されなかったかは不明だと書いてあります。

2009年9月10日東京都確認時
敷地面積 7,524.93平方メートル
建築面積 4,163.44平方メートル
延べ面積 20,783.19平方メートル
構造 鉄筋コンクリート
規模 地下4階地上9階
規模（低層棟） 地下4階地上4階
高さ 31.41メートル
高さ（低層棟） 11.73メートル
用途 共同住宅（132戸）

>981: 周辺住民さん　
おっしゃる通りですね。
確かに微妙なところですが、どうやら本件の土地みたいですね？

>>982 マンション検討中さん
地下室マンションにするより、普通のマンション2棟にした方がコストが安く済むと、後から分かったんじゃないでしょうかね。

>984: 周辺住民さん
そうかも知れないですね？
それも近隣住民の徹底した反対運動のお陰かも知れませんね？

>>984 周辺住民さん
安く済むとかよりも、傾斜地に触れずに新坂沿いの低地に板マンを建てて一応完了。
反対派のほとぼりが冷めたので高台側に別マンションを作るという作戦。
新坂ではほとんど利益がなかったと思うので、こちらで取り返すのだと思います。

「利益を取り返す」と言っても目白坂テラスは戸数が少ないので、あまり効率的ではないですね。とはいえ、マンション市況が急騰したので、普通に売れば、十分利益は出るでしょう。

Twitterで3,000万円値下げというのを見かけましたが、こちらのマンションですかね？さすがに坪700ではついてこれなかったんでしょうか。

ここが地下室マンションにならなかったのは一つには目白坂が狭かったからかも知れませんね？

当初案で建築するには目白新坂と目白坂の両道路からのアクセスが必要だが、目白坂の道路幅が狭いので中・大型工事車両が通行できない。
なので当初案つまり目白坂テラスの地下室を諦め、先ずは目白新坂を計画した。
その内目白坂のセットバックが進んで道路幅が広くなったので中・大型の工事車両が通行可になった。
よってようやく目白坂テラスの建設が可能となった。

結局はコスパも悪くなかった？

>>989 マンション検討中さん

プロジェクトを分けたことで新坂の庶民向けと目白坂の富裕層向けを区別できたのは良かったですよね。企画も管理組合も何もかも別ということでお互い平和に暮らせると思います。