グランドメゾン目白坂テラスってどうですか？

ここってガスとIHが両方使えるようになるんでしょ？普段はIH使って本格中華とか作りたいときは大火力のガスでって使い分けができるってすごいね。昔はいいところのお嬢様は嫁入り修行で本格的な料理を習っているから、お招きされたら凄い手料理が出そう。

土地の仕入れ時期は同じで、元々は「目白新坂」との一体開発のはずでしたから、時期を違えたことで、積水さんとしては当たりですね。市況に合った強気の坪単価 (650~700万円) で予定しているようです。文京区関口2丁目がブランドアドレス (立地) であることは間違いないので、地縁のあるお金に糸目なく欲しい人は一定数いるでしょうが、広域検討者もたくさんいた「目白新坂」のような販売スピードは厳しいと思います。仕様や設えをいくらよくしても、唯一抜けそうな東側眺望は墓ビュー越え、接道も狭くて厳しく、駐車場もすべて機械式。テラスも虫やカエルがたくさん寄ってきそうです。間取りも決して褒められたものではなく、共用部も期待できません。予定単価のままでいくなら、選択肢は分散するので、「文京区関口2丁目アドレス一筋」層のマーケティングでしょうか。もし想定価格のままで完売したら、同じ立地でもより条件のよい「目白新坂」の資産価値はさらに上がりそうでうね。

>>753 匿名さん
遅くなりましたが、ありがとうございます。知らなかったです。これは行くしかないですね。

>>784 マンション比較中さん
実は広域の方にはご遠慮いただきたいかもしれません。
海はここから見えませんし東京タワーも見えませんので、東京らしい風景をお望みの方にはおすすめしません。関口に住むという意味がお分かりの方だけで完売する小さなマンションですから。

>>784 マンション比較中さん
その程度の話は既に整理済みで今更感がハンパないのですが....

SLHをよくご利用になるような方には向いているのではないでしょうか

年長世代こそこのマンションの真の価値がわかると言えるでしょう。広域で比較するような層はお呼びではありません。

>>784 マンション比較中さん
あと、世間では面積圧縮が大流行なのにここは90㎡以上が中心という点も挙げられますね。非常に特別な顧客層を狙っているのが明らか。

90㎡って中途半端だな。どうせなら100以上で、120くらいあるとよい。
まあ売れ残るのは必至で、何年かけて売るつもりなのかな。

日本の狭い家って海外の投資家からすると狭すぎて買えないと思うんですよね

だからここは転売目的のブローカー相手ではなく、子供が複数いて、両親と6人とか下手すると7人家族みたいな人たちが永住目的で買うことをめざしているのではないかと思います。おそらく地縁のある人が自宅を売却して購入するのでしょう。

このスレを見てわかるように、文京区民には得体の知れない面倒な奴も少なくないので、広域検討者は避けるでしょうね。

広域検討組を排除するなら、残債割れリスクは相当程度覚悟しないとね
現金買いだったとしても元値割れリスク高いだろう
それだけ中古検討の参加者が減るってことは、必然的に需要の総量が減るし、吉祥寺や自由が丘みたいな集客力の高いブランドエリアでもないからね

知る人ぞ知るとか分かる人だけ買えばいいとかドヤってる人はその辺りちゃんと認識しようね

海外ってどこよ？アジア、米、欧、中東などそれぞれだいぶ違うよ。

>>784 マンション比較中さん
コメントされている内容はまさにそのとおりだと思うのですが、一番最後の「同じ立地でもより条件のよい”目白新坂”」はピンと来ませんでした。
私には、グランドメゾン目白新坂は都内の大通り沿いによく見られる普通の中層マンションにしか見えません（良いマンションだとは思いますが）。
その一方で、目白新坂テラスは山手線内ではあまり多くないタイプの高台低層マンションであり（文京区だと小日向、新宿区だと砂土原町にも似たタイプのマンションがありますね）、希少性があると思います。

同感です。新坂はマンションとしては並み。仕様はいいと思います。お買い得マンションでしたが、ここ（とはいえ割高ですが）と比較するのはまた違う話です。

自然を感じられるのも、新坂にない大きな特徴だと思います。

フォーシーズンズ時代から椿山荘は中国からたくさんの旅行者が宿泊していた。池袋のプリンスは団体客が多かったが椿山荘は個人旅行をする少しお金持ちな人が多かった印象がある。少なくとも中国人にはあの椿山荘のそばと言えばあそこかとポンと膝をうつような人も多いだろう。

799の参考になるボタンに間違って触れてしまいました。新坂に並ぶ銀杏並木は素晴らしい景観を作り出しています。この通りの夏の夜の気温が他より低いのを知る人は多分少ないと思います。完成すればわかりますが、より自然を感じられるのは新坂になるでしょう。

たしかに新坂には電柱も無いので美しい景観だとは思うけど、「自然を感じる」というのは、、、

セキスイ自体が自然を壊してしまっているのが残念ですが、それでも目白坂の方は寺社や墓地があり、植栽が街路ではなく敷地内にあり、自然を感じます。

自然を感じたいなら練馬とか武蔵野にいけばいい。

グランドメゾン目白新坂は紅葉の杜と名付けられた庭園があって緑は豊富な物件だったかと思うけどね。

https://manmani.net/?p=17547

ファサードは石積みの壁がちょっと目立つ感じで緑は控えめだけど、中はなかなか豪華な緑があるよね。多分GM目白坂テラスからもこの庭は楽しめると思う。

>>805 匿名さん

いやいやいや、実際かなりあの紅葉の丘はしょぼいよ。広いけど。

>>804 匿名さん
私もそう思います。ここの価値は、都心にありながら自然を感じられる点にあると思います。

目白坂側の敷地に残していた最後の既存樹も残念ながら既に伐採され、以前の森がなくなってしまったのは残念でしたが、実際には近隣にその弊害もありました。

新坂は植栽に占める面積が広く、寺院や神社の緑も1、2階を除く全室から眺望でき、敷地内に新たな森を作るために相当の本数の植樹がされています。両マンションは一体計画としてよく考えられており、非常に優れたものとみております。

>>806 匿名さん
時間をかけて成長し、森になるんですよ。

>>808 周辺住民さん
「両マンションは一体計画としてよく考えられており」とあるけれども、本当にそうなのだろうか？　この点は疑問を感じるんだけど。

一体計画ならなんで同時にやらなかったのか？
相場が今上がっているのは結果論。

>>797 買い替え検討中さん
確かに「目白新坂」は70m2 台中心のお部屋ばかりですし、箱自体は普通の中層マンションかもしれませんが、"立地"は同じです。「目白坂テラス」は主に90m2 以上のプランのようですので、当然属性は異なりますが、60~70m2 台のお部屋プランもそれなりにあるようです。それらと比較した場合、関口2丁目アドレスで目白新坂という大通りを望む立地は、目白坂沿いよりはインパクトがあると個人的には思います。もちろん、「目白坂テラス」と建物が被らない、南面に半永久的な眺望が抜ける 「目白新坂」6-8階のお部屋の話です。現存の「目白新坂」が第二種住居地域であることからやむを得ないのですが、本当は目白新坂寄りで、「目白坂テラス」のようなマンションプランをセットバックして実現できれば、そして、目白新坂寄りにメインエントランス、目白坂寄りにサブエントランスがあれば、誰も文句のいえない単価相当の一級マンションだったと思います。冷静に考えると、単価700万円を優に超える条件で100m2 以上を希望するなら、普通であれば港区や番町物件を選ぶと思いますが、根強い文京区拘りの層もいますので、「目白坂テラス」は、マンションが客を選ぶような物件になるのかもしれませんね。販売状況を見守りたいと思います。

なんだかGM新坂をアゲたい人が散見されますね。散見というかそればっかりな気もしますが。

まあ本来は目白新坂と目白坂は一体の高級マンションとして計画されたんだけど周辺の反対運動もあって、二段階にわけて時間差をつけて2棟作る計画に変わったという経緯がある。今回ここGM目白坂テラスができることで、真の意味での完成と言えるから、買った住民もデベロッパーの関係者達にも非常に感慨深い事であることは間違いない。素直にここは祝ってあげればいいじゃないか。まあ色々あったが、結果的に丸くおさまり利益も確保できるというのはご同慶の至りだな。

マンション市況が急騰したおかげで、積水も目白新坂所有者も、互いにラッキーでしたね。

>>815 匿名さん
人間万事塞翁が馬という言葉があるが、この物件についてはかなり良い方向に転んだと思う。ここに至る道程を近隣で見ていた者として、莫大なエネルギーを注いで建設を止めさせるという戦いよりも、どうして最初からみんなで一緒に良いものを作ろうという平和な共同作業ができなかったのか...一抹の無常感を感じないではいられない。どちらが悪いというわけではないが、反対運動好きの人にはちょっと立ち止まって考えてほしいですね。

>>816 匿名さん
文京区民にそれを求めるのは酷でしょう
開発や再開発の文字を見たら脊髄反射で反対運動を起こす排他的な区民性を備えていますから

地元愛が強すぎるが故の保守的思考なんでしょうが、それが無かったらここも2つに分かれないで、一体的な大規模で魅力あるものが出来たでしょうにね

>>815 匿名さん
近所のご老人方も関口はやはり価値がある！流石歴史ある街だ！と悦に浸れて幸せそうでした。
みんなハッピーになれるマンション！

ここ坪単価いくらなのですか？今週末説明会を予定していますが、高いなら相手にも迷惑なのでキャンセルします。

一番安い部屋を希望すると、あ～抽選になるけどいいですか？って反応になります。

>>819 マンション掲示板さん
価格は向こうが勝手に決めたものだから、こっちがそれに届かずとも別に迷惑とか考えなくていいんじゃない？
ちなみに過去レスにもTwitterにも出てます

>>819 マンション掲示板さん
>高いなら相手にも迷惑なので
高級車ディーラーに行って時計談義して帰っていく客もいるわけで、全然大丈夫だと思いますよ。むしろ今はこのぐらいの仕様でこの価格なんだという相場感をつけるためにも、買う気がなくても話ぐらいは聞いた方が勉強になると思います。やはり高いものも安いものもとりあえず見てみるという経験がのちのちベストバリューを見出すための糧になるはずです。

>>822 匿名さん
たぶんいずれかのマンションの販売担当者だろうけど，良い事を書いてますね。その通りかと。

>>819 マンション掲示板さん
売主はウェブサイトに情報を出さずに興味がある人に個別に説明するスタンスのようなので、遠慮せずアプローチすればよいと思いますよ。いかにも関西っぽい売り方笑

>>824 周辺住民さん
東京でも富裕層向けの高級物件はこんな感じです。ウェブサイトすらない物件すらあります、このご時世にね。

ピントがズレた話ばかり。要するにここに書き込んでるような属性はデベの対象外との整理で良いかな。

まあそういうことですね。
そもそもちゃんとした仕様の説明すら受けられない人続出みたいですから。
デベが開示請求しても訴えるとは限らないと学びました。

って書いている人たちはどうなの？

販売戸数が少ないマンションで、デベが情報開示を渋っているということは、ほぼ、素性の良い客で（キャンセルしない、堅実な職業、ローン落ちしない）販売が固まったということを意味しているね。
サラリーマン諸君、優良マンションをゲットしたければ、今から勉強しなおして弁護士が公認会計士になるしかないぞ（もしくは宝くじ当てるか）。

弁護士も公認会計士も平均年収は1000万円くらいみたいですね。仮に年収1500万円、手取り1000万円、うち500万円をローン返済に回すとして、金利0％でも25年（例えば40歳～65歳）でようやく1億2500万円。なかなかきついですね。

相続を頭金にする人も増えているとか。こっちの方が確実そうですね。まさに親ガチャの世界になってしまいますが。

売れ残り必至は間違いない内容だけど、時間をかけて売っていく方針なんだろうな。

>>831 匿名さん
こういう人もいるけれど

>>819 マンション掲示板さん
>高いなら相手にも迷惑なのでキャンセルします。

客層が合わないからキャンセルした方が良いです。

>>832 匿名さん

値段聞いてみんな撤退するんだよ。

文京区はいつもマンション反対運動してるのな
https://www.oin.ed.jp/wp/wp-content/uploads/2022/07/0cd30a2237454a9757...

下がりにくい物件を探すということがテーマになる昨今、文京区に注目する人も増えているっちゅーことかね。小規模だし売り切る自信満々なんでしょう。

ところで最近ホームページに詳細な情報が書かれなくなって、無料の公開情報だけでは物件の比較がしづらくなったよなあ。針小棒大な批判書き込みをしてくる阿呆のせいだと思っている。買えなくても見ているだけで楽しかったんだが...

>>836 匿名さん

詳細情報を載せても、それを見て興味を持つ客などほとんどいないとデベも判ったのでしょう。立地と物件概要を見て資料請求など具体的アクションを起こす層だけを相手にした方が効率的ですし。

マンションブロガーやマンクラ、それらに影響される有象無象が増えて営業形態が変わったのだと思います。

>>836 匿名さん
インターネットがなかった頃に戻っただけですよ。

時代の流れについて行けていない世代の書き込みがまた出てきたな
出し惜しみしてるの積水ぐらいなのに、それで一般論に昇華してるのは無理がありすぎる

本物件のHPを見てみたら、神田川沿いに文京区の地ビールを提供するお店ができたようだ。今後、地味だった川沿いの雰囲気が変わってくるかもしれないね。

出し惜しみ？特別不足は感じませんし、私の経験上積水だからということもないと思います。
立地と概要である程度判断できますので、後は問合せとエントリーでご質問すれば良いだけではないでしょうか？

エントリーに抵抗を持つ方もいないでしょうし、購入検討者であればご自身の支払能力も分かっているはずですので、予定価格で判断もできます。HPの情報が豊富かどうかはそこまで重要ではなく、むしろ余計な情報は必要ありません。

本マンションは販売戸数が少なく、したがって積水から見れば売上高は限られたものになります。広告・宣伝に手間暇かけずに売れてしまうマンションであれば、積水としても必要以上に広告・宣伝にエネルギーを費やしたくない、というのが本音だと思います。

幅広い多くの層が購入できる価格帯ではなく、契約まで進める方も限られますので、エントリーの段階である程度が絞られます。
戸数が少ないから売上が…という単純なものではなく、販売戦略のひとつです。これは不動産に限った話ではないですね。
842さんのお考えはここではなく価格の優しい物件にはいえるかもしれませんね。

高級とはいえ超高級でない本物件レベルで情報を出し惜しみするのは、いにしえの販売方法に思えます。相対取引で有利な条件に持ち込みたいという。

どこが出し惜しみなんですかね？
何を求めているのかさっぱり分かりません。
買うならともかく、何となくただ気に触るんでしょうかね。

この期に及んで間取り図などが公開されないので出し惜しみと思われているんじゃないでしょうか。でも、販売開始はまだ先ですので、出し惜しみとも言えないかも。

出し惜しみと仰っている方はエントリーされているのでしょうか？内容はお伝えできませんが、現段階の情報としては充分に頂いておりますよ。

購入意向が強くて属性が優良な客の部屋が決まったら徐々に情報出してくるよ。
落ち穂拾い向けにね。
人気の高級マンションはどこもそんな感じですよ。

ちょっと前の目白闘争が嘘のように、今はシーンとしているね。

盆は孫の受け入れで忙しいですからね

>>847 匿名さん
エントリーすらためらう買う気のない野次馬の感想だからあまり気にしないでください
マンションのパンフレットをコレクションしたり、HPを魚拓に残して観賞するのが趣味って人も実はいっぱいいるんですよ。

10月になって販売開始されたら間取りぐらいはHPで見れるようになるかな

目白坂の価格予想する際の指標は、同じ積水売主で竣工時期が約半年早い
「白金高輪パークフロント」先着順が 98.03㎡ 21990万(坪≒740万)
流石に目白坂は白金より安いだろうから、目白坂は坪680～700万と予想。
尚、竣工まで1年～在るのに先着順販売開始とか、遂に市況低迷での弱気吐露か？

最近では、ブリリアタワー池袋Westもイッキに先着順販売住戸を増やしたし
デベ側もマンション市況悪化を懸念して、早期販売に戦略変更したのかも？。

白金高輪パークフロントは崖下だから、なかなか売れないと思うよ。価格にもよるけど、デベからすると目白坂テラスの方が売りやすいだろうね。

>>853 周辺住民さん
白金高輪は検討してました。言い方は悪いけれどここは崖下の最後まで買い手がつかない割高ユニットなのでそのまま参考にするのは妥当ではないかな。目白坂テラスの指標になるとしたら売れちゃったけど三面採光のGタイプ、80m2の9階～13階のユニットかと。
確か坪670-700弱だったと思うので目白坂テラスは600-650あたりが適正かとも思いますが、白金高輪の売り出しから1年経ってるので、ここにいくらか乗せてくるのでしょうかね。

突然ですが、結局は何の変哲もない３階建てでしたですね。
高さ１２ｍの4階建てか？高さ１０ｍの３階建てか？
が目白新坂スレで散々話題になっていましたので、大変気になっていたところです。

当初案のように４階建であればルーバル付きの住戸などバリエーションが増えて良かったのにねー。
まあ一つには北側の目白新坂に対する配慮と、建築基準法改正で建蔽率７０％とれるようになったことも影響しているのかと。

ただ建物は想像以上に北側の目白新坂に寄っている感じがします。
目白坂テラスの方は良いとして目白新坂の方としては聞いてないよー？でなければ良いのですがね！

>>856 マンション検討中さん

また波風立てることをわざわざ・・・

ここは高さ制限10メートルですから4階建ては最初から無理ですよ。
そもそも新坂スレって何ですか？

>857: 匿名さん
グランドメゾン目白新坂口コミ掲示板・評判
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43289/

第一種低層住居専用地域になぜ１２ｍの４階建てが建つのか？
まで話題になっていますよ？

>>858 マンション検討中さん
なっていません。

>>858 マンション検討中さん

何年この界隈のマンションスレッドに張り付いてんの？ｗ
こういう掲示板を眺めるのが趣味とか？

>859: マンコミュファンさん
なっていません。か？
ちょっと長いスレですけど読めば出てくるハズですけど？

そもそも当初案は低層棟つまり目白坂テラスは地上4階地下４階だったらしいですよ？

マンション検討中の方だったら４階建てか３階建てかは興味あるのではないですかね？

それと当初案が劣悪だったために近隣住民の反対運動も凄かったらしいですが、現在の３階建てであれば
近隣住民や裏の目白新坂の住民も反対する理由がないですから、安心して検討できるということですね！

>860: 匿名さん
文京区のマンションは大体検討してますね。

匿名さんもですか？

まだ販売まで一月半以上あるのに随分コメントがついてますね。それだけ色々な意味で注目度の高い物件かと。正直厳しい意見も多いですが、販売開始するとサクッと売れてしまう気もしますね。

http://www.mejirozaka.com/message.htm

反対派住民のHPがいまだ存在するようです！
いまや反対理由は無いハズですからいい加減に閉鎖したらどうなんでしょうかね？

>>864 マンション検討中さん
こんなHPがあったのですね。共有ありがとうございます。
景観と住環境を考える全国ネットワークや同じ事業体と戦っている「テレビ朝日通り地域の住環境を守る会」とも連携して反対運動の対象になっており…
という記載でテレ朝通りの方は色々聞いてましたが、こういう繋がりは初めて知りました。
確かに少数の印象は受けますが…一部の人が過激に動かないことを祈ります。

文京区はこういうのいるから嫌なんだよね
ルサンクとか誰も幸せになってないじゃん

>>864 マンション検討中さん

存在してるけど2017.06.30を最後に更新が止まってるね。
嫌がらせのために残してるのか、反対住民はご高齢が多かったから今はもう（略

>>864 マンション検討中さん
わざわざ独自ドメイン笑。言いたいことを言うためだけのページですからね。反対運動があるという前提を知らない人からみればちんぷんかんぷんの（国語力的に支離滅裂の）内容で、どうでもいいって感じです。

>865: 通りがかりさん
どういたしまして。
このHPには相当過激な表現があり、建築基準法関連の難解な主張がされていますので
ちょっとビックリですね！
しかしながら当目白坂テラスが着工された今となっては全てが終わったことのようです。
ですので今後反対派住民の過激な動きについては全然心配されることはないでしょう。

>867: 匿名さん　
>868: 周辺住民さん
確かに
説明内容が不完全だった説明会(2017.06.30)
（仮称）グランドメゾン関口計画説明会、会場満席
　　とありますね。
反対派住民は最後まで反対していたようですが、グランメゾン目白新坂が完工した段階で反対理由はほぼ消滅していたのではないでしょうか？
そして今回の目白坂テラスが着工されたわけですから、少なくとも営業妨害的な過激な表現は削除すべきと思います。

それにしてもHPを見ると近隣住民のパワーはハンパないことも事実なようです。
文京区住民パワーがこのグランドメゾン目白新坂と目白坂テラスの２つ優良マンションを生んだとも言えるのではないか？などと思ったりしています。

なにしろこの目白坂テラスの当初案は地上４階地下４階！と言う酷さだったのですから。

新坂と目白坂は全然別のマンションなんだから、もういいよ。
過去の経緯をごちゃごちゃ言ってる人ってヒマなんだね。

ここ、自家用車以外の車で帰宅するのは困難な場所ですよ。
交通規制確認してください。
タクシーで音羽や江戸川橋からマンションまで帰れるのは日中のみ。通学時間帯は入れません。
目白駅の方から帰ってきた場合は椿山荘あたりで下車するしかありません。
駐車場も個数の割に少なく、マンション内で借りられなければ
近隣にももう空きはありません。

>>873 名無しさん
ご指摘の通り交通規制ありまよね。椿山荘にタクシーで行く時も時間帯で入れないので目白新坂から回ります。
以前タクシーがあればということを書きましたが、
駐車場優先権ある部屋を確保できるぐらいの余力がある人には刺さる感じですね。

そうすると本当は二つくっつけて開発したかったんだろうな…と改めて思います。たらればですが。

スクールゾーンの時間規制はタクシーだけではなく自家用車にもとっても不便ですね。
土日を除く
７：３０～９：
１３：～１５：

夜間早朝
２２：～５：

の時間帯は通行禁止です

この通行規制が厄介なのはスクールゾーン内に住む住民にも分け隔てなく適用されることです。
なので通勤などで通行したい場合は大塚警察に通行許可を申請しなければなりません。
特に夜間早朝の規制は文京区でも大変珍しいのではないでしょうか？
騒音防止の観点から近隣住民が夜間に通行規制することを要望したのかもしれませんが、
夜１０時以降に帰宅するのに通行許可が必要とは、自分で自分の首を絞めるような不便なことになっしまっています。

それと一方通行なので方向によっては、出入りするのに信号のないところでの右折をしなければならないこと。
目白通りは結構通行量が多いですから、なかなか右折できず歩行者用信号機が青になるまで待たないといけない場合もあるかもしれませんね。

>875: マンション検討中さん
これはおっしゃる通りですね！
前にも書きましたが、この目白坂テラス部分の当初案は、地上４階地下４階でした。
そもそも建蔽率も高いし、現在の地上３階地下１階とは駐車場部分を除いた居住部分で
４階分！も違いますから部屋数はエライ違いですものね。

セキスイはなぜ建築確認まで取ったこの案で建築せずに、１０年もの歳月を経て現在のまともなマンションを
建設したのかは謎ですね？

>871: 匿名さん
>872: 匿名さん
>新坂と目白坂は全然別のマンションなんだから、もうええわ！
ってことはもうまともに検討されていないことがバレバレですね？
そもそもエントリーされていますか？

いや失礼いたしました。
目白新坂スレでは、当目白坂テラス部分の敷地は、セキスイが売却すると言う話がまことしやかに伝えられていました。
結構いい加減な話で知ったぶりする人がいたんですね？
確かに目白新坂の南側にに目白坂テラスを建設しようとすると、北側の目白新坂の住民に反対運動を起こされるリスクがあるので他のデベに振ってしまう方がラクですからね？

この２つのマンションが別のデベであれば確かに全然別のマンションなんですが、実は同じデベである。
つまりこの２つのマンションは敷地を共有していると言って良いほどの一蓮托生の存在なんですよ！
なので目白新坂と目白坂テラスの住民もお互いの建設計画を把握しておいて当然なのですね？

>>876 近隣住民
住所があれば通行許可書は大塚警察で手続きすればすぐにとれますよ。

>879: 匿名さん
ゾーン内の住民は皆さん通行許可を取っているのですか？

>>880 マンション検討中さん
几帳面な方はちゃんととってます。正直チェックされないのでとってない方もいらっしゃいます。