プラウド御茶ノ水ってどうですか？

プラウド御茶ノ水の正面に、オーストラリアワインのレストランがありますが、行ったことがある方はいらっしゃいますか？ 美味しそうで気になっています。

>>181 匿名さん
ニュージーランドワインですよね。行ってみたくなりました。情報ありがとうございます。

>>183 周辺住民さん

オーストラリアではなくニュージーランドでしたね。失礼しました。気になりますよね！

物件概要欄に駐車場の台数など特に書かれていないように見えるのですが、
ここは駐輪・駐車場は一切なしでしょうか？
駅近いのでクルマなくても良いと言えば良いのかもしれませんが、気になりました。

>>185 匿名さん
https://www.proud-web.jp/mansion/a116550/design/
を見ると、道路からの車両・バイクの進入口があり（地下）、1階の北西部分に駐輪場・バイク置場があります。

地下駐で10台くらいですかね。
駐輪場屋外は萎えますねぇ。

ここの上層階はいくらですかね？

こちらの学区の湯島小学校の評判をご存知の方いらっしゃいますか？

ネットで調べるととても歴史のある小学校であること、プログラミング教育などに力を入れているなど出てくるのですが、やはり文京区内では他の小学校の人気が凄いせいなのかほとんど情報がなくて...

場所柄、医療関係者のお子様が多いのでしょうか。

この辺は医療関係のイメージありますが、実際には大丸有勤務の普通のサラリーマン家庭が一番多いです。高所得層が多いので小学校は普通にレベル高いです。

湯島・本郷といえば医療関係をイメージする人が多いようですが。。。
大学の教授（准教授以下ならなおさら）であっても、なかなかこの地のマンションをポンと買うのは難しいと思います。また、医療関連のメーカーが多いですが、多くは中小企業です。

本郷・湯島エリアは、大丸有エリアに本社のある大手企業のサラリーマンが多く住んでいるみたいです。

いよいよ来ましたね。

>>193 検討者さん
なにが？

秋葉原、お茶の水辺りの医療関係者です。
場所がいいなと思います。
今は御徒町に持ち家のマンションがありますが、売りに出しても医師の年収だと厳しいかなと悩み中です。
世帯年収は、1800くらい。
60平米で検討していますが、こちらは世帯年収どの程度の方がかえる感じなのでしょうか。

>>195 通りがかりさん
はい、厳しいですね。開業して５０００万位稼げるようになってから出直してください。

>>196 匿名さん
5000も要らんでしょうw

お医者様は少し勤務地変えるだけで、年収2000とかいくから、買おうと思えば買えるよね。
国家資格は強いよ。

大丸有サラリーマンでも部長級なら2000ぐらい貰ってますよ。

>>199 匿名さん

いちいちつっかからないでw
今そこに触れていないよ。
あくまでお医者さんの話。

>>199 匿名さん
会社の看板以外何もないお勤めさんじゃ年収２０００万でも可処分所得１２００万しかないんよね。開業医やyoutuberなら経費でやりたい放題。

きたー！！

来ました来ました

>>195 通りがかりさん
1800万もあればなんとでもなると思いますよ。
バルコニーがいずれも10平米以上と広いのが魅力ですね。

リビングバルコニーあるの？
それは近年珍しいな
下の階に梯子で逃げるとか、その部屋にたどり着けない可能性あるから

>>204 匿名さん
年収だけだと判断できない部分もあるよね。子供の人数とか他の借入額とか。

うちは世帯年収2000万です。価格が発表されてないから何とも言えませんが、かなり前向きに検討してます。

先程投稿した医師です。

借り入れはいまのマンションのローンが4800くらいです。変動0.3で借り入れしています。
子供なし、他借入はなしで、
自分40代後半で年収1350、妻450です。

>>208 通りがかりさん
余裕でしょう。国家公務員と士業ねは方にはいくらでも貸してくれますよ。

>>208 通りがかりさん
もし、ここを買いたいのなら、先に今の住居を売ることをお勧めします。これから下り坂なので。で、先に新規のローンが借りられる内定をもらっておき（固定がお勧めです）、買い替え特約も付けておけば、完璧です。

>>210 周辺住民さん
これから下り坂の根拠教えて！私も何となくそろそろ下がるかと思ってるけど、明確な根拠ないです。
そもそも随分前から下がると言う人が居たけど、結局上がり続けてるから…本当に下がるのかまだまだ上がるのかなかなか読めないんですよね。

>>211 匿名さん
根拠はアメリカのインフレです。FRBにとっては、株や不動産の価格が下がってでも、インフレ退治を優先するようです。その影響は金利差というかたちで、日本にも波及すると思います。

問題は程度でしょうか。都心であれば無風かもしれませんが、郊外だと明らかに影響を受けそうです。御徒町だと微妙な感じなので、安全を期すなら売り先行がよいと思います。自分ならそうします。

>>212 周辺住民さん

御徒町って、元々が安かったけど、最近、山手線駅の穴場駅として伸びていて、まだ伸び代があるんじゃなかったっけ？ 多慶屋にサミットもオープンしますし。

>>211 匿名さん
変動金利上がった瞬間に下がる。変動は一気に上がるから。一気に上がったら暴落。
変動で貸す側は短プラはそう簡単に上がりませんよ。としか言わないから注意。

>>214 匿名さん

変動が上がるとしたらどこまで上がりますか？ 上がっても1％台ですか？ それは楽観的ですか？

>>213 匿名さん

確かにアクセス抜群に良い。
駅前はあれだけど、わりと住宅あるね。

>>216 通りすがりさん

御徒町駅はJRのほか、仲御徒町駅（日比谷線）、上野広小路駅（銀座線）、上野御徒町駅（大江戸線）が地下でつながっていて、多慶屋や吉池といったスーパーに、ドン・キホーテ、吉池ビルに入るユニクロのほか、百貨店の松坂屋、映画館のあるパルコなどがあり、生活する分にはとても充実してますね。そのためか、最近、マンションが増えています。御徒町の物件はまだ伸びそうですね。

>>195 通りがかりさん

御徒町の持ち家の購入時期はいつ頃でしょうか？ 購入時期によって、いま売るべきか否かを判断できると思います。坪単価が底値だった頃に購入されていれば、直近の御徒町の坪単価は上がっていると思いますので、残債の金額にもよりますが、売却の選択はありかと思います。購入価格に対する表面利回りは何％でしょうか？ 3％台後半、もっと行って4％台だったら、御徒町の物件を賃貸にしてもいいかもしれません。

金利がどうなるかは日銀次第ですよね。黒田総裁の任期が来年3月までです。もし、その後に方針変換して金融引き締め路線になれば、金利はたちまち上がります。金利が上がれば不動産の価格は確実に下落します。

住宅ローンの金利は、先に固定が上がるので、変動から固定への借り換えはタイミングが難しいと言われていますね。

>>210 周辺住民さん

ありがとうございます。貴重なご意見、参考にさせていただきます。

>>218 匿名さん

自宅の購入は実は最近です。
築10年ちょっとの中古マンションをフルリフォームして、2020年に購入しました。
56平米で、10階の角部屋です。もともと近隣に住んでおり、バルコニーは17平米です。
6000万で購入しまして、頭金を入れたので残債4800程度です。
最寄駅は３分、御徒町駅は７分程です。

文京千石が坪550位らしいので、ここはさらにお高いかもしれませんね。立地の利便性を評価していますが、あまりお高いなら撤退します。

平均　坪600万円を想定してます。
70㎡で、12,700万円。
最上階の90㎡、100㎡は、プレミアついて、2億円越えでしょうね。

>>223 匿名さん

まあその予想はおおよそ正しいと思います。
最上階狙いの私の予想では最上階は北向きの安い部屋で2億弱でしょうね。
南東南西角部屋は3億近く行くかも、と予想。

今の相場だとこの立地ならいくらでも出すって人はある程度いると思う。

>>224 匿名さん
600いきますか。うーん。

>>210 周辺住民さん

いずれどこかで下り坂になる可能性は私も高いと思います。確かにそれは突然来る、というのも分かります。

ただ、現時点では日本国内の状況においては不動産が、特に都内のマンション価格が下がるいう兆候は無い所か、上がる兆候の方が強く出てますね。
日本国内の本格的不動産バブルはここからでしょう。それはもちろん金融緩和継続
、円安のダブルパンチの影響です。

そしてバブル崩壊のきっかけは仰る通り政策金利次第でしょう。
それが半年後なのか、来年なのか、再来年なのか。
日銀や政府のお偉いさん方はある程度決めているでしょう。
自分達の不動産等の資産を売却した後で発動するでしょう。

もし今売却して短期の引越しを強いられるのであれば現時点ではそこまでする必要はないと思いますね。
どうしても怖いのであれば不動産関係の株式でも空売りしてヘッジをかければ良いだけです。

いずれにせよ、我々パンピーはリスクヘッジをしつつ欲しい物件は買う。それだけだと思います。

>>226 匿名さん
櫻井や榊ら不動産評論家が集まって、不動産市況の見通しについて鼎談をしました。2007年の某雑誌の特集です。皆さん、カンカンの強気で「都内は下がる要素がない」という結論でした。その後のリーマンショックで不動産市況は崩壊しましたね。不動産は金融と表裏一体となっているため、世界的な利上げ→景気失速→何らかの金融ショックが発生、という事態が万が一にも起きれば、不動産市況も調整を避けられないでしょう。

↑の続きです。金融ショックってどんな状況？という点については、例えば、日経平均がこの水準から1万円をワンタッチで割り込むような事態です。円高も進むでしょう。こうなった場合、超優良な米日株の銘柄、港区あたりの大バーゲン億ションを全力で買いましょう。10年経つと富裕層の仲間入りです。バブル期に余力を使い果たしている人は自分の資産暴落を黙ってみているしかありませんね。とはいえ、10～20年に一度あるかどうかの話です。コロナショックはいい感じでしたが、不動産市況への影響は大したことがなかったですね。

>>219 周辺住民さん
日銀次第ではなく、政府次第です。岸田政権の間は上げないでしょうね。明言してますので。

自宅不動産も含めて、投資というのは、賭け事と紙一重です。平成バブルの時も、土地の値段が下がると誰も思わなかったと、語り継がれてますね。

自分が買う不動産の将来の価値を
信じるか、信じないかは、あなた次第!!
人任せだと大損します。

賭け事は、大勢の人と異なる動きをした方が勝ちです。

あーあ、宝くじ当たらねーかなー。

>>232 匿名さん

マンション好きなら不動産鑑定士ぐらい取れば良い
クソブロガーにいつも思うことなんだけど

>>233 匿名さん
なるほど。

自宅は売却しずらいのが難点ですね。
市況が悪くなっても、住んでる不動産自体が生活密着ですものね。

かといって賃貸は掛捨てですし。

悩ましいですね。

不動産市況の先行きなんて誰も正確に予測できないよね。買いたい時に買える範囲で買う。万が一、不動産市況が暴落しても、株の信用取引やレバレッジFXと違い、住宅ローンは残債割れしても強制決済されません。低利の長期固定で借りて、住み続ければ、残債は減っていきます。

住宅ローンを返済していくために、収入が安定している、安定させる自信があるなら、自宅は買った方が○です。

押し売り..

実需なら市況とか考えても仕方ないですよ。住みたい所に住んだら良いんです。

>>230 匿名さん
組織論でいえばそうですが、賢い日銀の人たちが岸田政権の言うことを無条件で聞き入れますかね。

覚悟です!！

腹を括るか、括らないか。
リスクをとり続けた人が勝つとも限りませんが。

日当たり、どんな感じなんかな。

将来は、住替え・売却を考えてるから、悩みます

>>238 匿名さん
持論なだけです。それぞれの判断でどうぞ。自宅購入も自分達に無料で貸す住宅を買ういう点においては、不動産投資に変わりありません。リスクは伴います。

株・FX・暗号資産とかから比べたら、リスクは低いです。車のローンとかより、住宅ローン金利は爆安ですから。

ですが、リスクが低い商品を複数束ねたのがサブプライムローンであり、リーマンの破綻に繋がった。
リスクが低い物も束ねるとリスクが増大するってことですよね。

新築だけでなく中古マンションも、単価が上がりつつ流通戸数は減っているんですね。相場としては終わりに近づいているような。

サブプライムローンは、信用力が低い人向け＝リスクが高い、ローン商品ですね。審査が甘いけど金利は高いみたいな。それを債権として束ねた商品が売買されていた。

あとアメリカはノンリコースといって、住宅ローンが返せなくなり、さらに住宅の価格が元本割れしていても、住宅さえ明け渡せばチャラにしてもらえます。なので、サブプライムの債権は紙くず同様になりました。

おそらくここを狙う層の方は経済にも一程度精通していて、個々人の情報網を使って不動産市況を分析しているでしょう。

そして言うまでもなく野村の分析の結果が価格に反映される。
強気価格なら野村は当面不動産相場の下落はないとの判断だし、弱気価格なら不動産バブルの終焉が近いと読んでいることを意味するでしょう。

個人的にここの値付けは一つの試金石として注目しています。

>248

デベが自ら下げたら、待てばもっと下がるといった様子見の動きを作ることになる。下落を判断しても我慢でしょ。我慢比べが始まるのかも。

リーマンショック後は、完成在庫が増えて損切りの値下げから始まって新築にという流れだった。

>>245 匿名さん
リスクが高い低所得者向けの住宅ローン（サププライムローン）を束ねて証券化商品にするとリスクが低くなり、高い格付けを取れた、という話ですね。証券化商品という利回り商品が世界の金融機関や投資家にばら撒かれた。証券化商品は飛ぶように売れた。その組成業者は、サププライムローン債権をどんどん買い取った。買い取ってくれるものだから、サププライムローンの貸付業者は週給200ドルといった、いずれ返済不能になるのは間違えない人たちにも貸し付け、手数料を稼ぎ、ローン債権を組成業者に転売し、ボロ儲けした。

どんなに金融工学が発逹した令和の時代にあっても、カネに目の眩んだ金融マンのモラルバザード的な暴走は止められず、いずれ金融危機は起きるという事ですね。最近の小さな例では、スルガ銀行の不正融資がありました。

まぁ、全て自己責任ですね。
どのマンションの何号室をいくらで買うか。

とりあえず、庶民の私には手の届かないマンションだなと感じました。

色々、知識は身につけておいて損はないですね。
2年くらい待つかなー。
5年くらい宝くじ買うかなー。

>>254 匿名さん

2012,2013年あたりから考えると、10年間以上上がり続けてますしね。
この掲示板見ながら、ふと我に帰りました。

正直坪600超で各階ゴミ置場無いのはキツい。

70㎡で、550超ならあきらめよ。、
頑張って当選して、払続けて、20年後に＊＊＊みたいな。

都心マンションだけ高騰してるのも違和感

最近は、億ションならぬ、ダブル億ション（2億円）、トリプル億ション（3億円）と、様々な場所で普通に出てきて、感覚が麻痺する。
港区・千代田区の一等地ならまだしも。
文京区湯島。

デベも、誇らしげに競っとる

物件価格が高くても金利が低いうちに買っておくという選択肢はありますね。

7000万円を金利1%35年で返すと月々197,599円。
4500万円を金利4%35年で返すと月々199,248円で、上とほぼ差なし。

バブル弾けた直後でも、まだ金利4%くらいありましたね。

>>258 匿名さん
不動産は結局立地が全てなんですよ

ここのマンションの話ではなく・・・

人が群がってるから、近づいてみて、やっと手に入れた物が、実は高嶺の花だった・・・。

そんなことは避けねば。

>>261 周辺住民さん

物件価格が下がって、金利が上昇するのか1番最悪シナリオですね。

>>261 周辺住民さん

銀行は、35年間トータルで、おいくら万円支払えるか見ていると思いますから、金利が低いと物件価格を上げても、融資するのでしょうね。

デベもそこを狙って高めに設定する。

高嶺の花なら別にいいんじゃないの。高値だけの花の可能性に注意ね。

Wait かな

最近は、付帯設備で高級感を出すマンションが増えましたね。その設備で、お隣のマンションよりも、各戸1,000万円も増額するの？みたいな。

坪600なら他にいきます。

ダチョウ倶楽部のネタではないですが、
@600万円で買う人～～～
はい！
はい！
はい！
どうぞ、どうぞ、どうぞ！
譲ります。

まさに、プロスペクト理論。
当選したので、目の前にチャンスが！！

不動産市況の見通しについて盛り上がってますが、ここで相談されている医師の方は実需でしょう。皆さんが心配するにはおよびませんね。
売らなきゃ損は確定しませんし、貸せばいつでも借り手がいる立地です。心配無用でしょう。稼ぐ力が正義です。売り手からは3LDKを勧められるでしょうね。

数億のマンション買って子供三人産んで贅沢三昧しても使い切れない、それがお医者様の家計です。

士業万歳!!!

今は、まさに、売り手市場。
弱者の買い手は、何か武器を持たねば！

湯島＝ラブホは昭和の考え方、とおっしゃる方がいますが、平成生まれの私も湯島＝ラブホ多いとの印象です。。。そもそも街並みが本郷や小石川とはちょっと違いますからね、、、
なのでやはり、「教育環境」「治安」等を重視する方には不向きなのではないでしょうか。一方で、DINKSや単身世帯には人気といわれる場所ですし、利便性重視の方には良いと思います。投資目的なら、利回りと販売価格のバランス次第というところですね。

立地はかなり良いですね。坪600ぐらいはしそうに思います。

>>276 通りがかりさん
ラブホとおっしゃいますが、例えば山手線の駅周辺でラブホがない駅の方が少ないのでは？　東京駅や有楽町駅くらいではないですか？　文京区屈指の本駒込六丁目にも近所に目立つラブホがありますね。渋谷区松濤だって巨大なラブホ街の隣です。湯島なんてかわいいものです。

>>276 通りがかりさん

平成生まれの貴殿が湯島からラブホを想起するなんて相当エッチなんですね。多くの平成生まれは勉学に励み、天神さまにお世話になっていると思います。また、治安については、本富士警察署のお膝元で警察官のパトロールが頻繁に行われており、この辺りは都内でもかなり良いです。教育環境についても、湯島に区内唯一の教育センターがあり、湯島小学校はプログラミングの先進校ですし、貴殿の指摘は悉く的外れで、悪意に満ちています。

>>278 検討者さん

だから田都とか東横線がファミリーに人気なんだよ。
湯島乙。